1、基盛地產 基盛地產 江蘇 連云港 山海連云基盛地產 15年，15城，金輝集團載譽中國基盛地產 基盛地產 金輝城，城市之上的盛放！基盛地產 謹呈 連云港融輝置業(yè)有限公司連云港金輝城項目營銷推廣方案版權聲明：本報告僅供客戶內部使用，版權歸基盛地產所有，未經基盛地產書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。報告目錄基盛地產 壹。市場與項目基本分析貳。核心問題與解決之道叁。營銷推廣與創(chuàng)意表現壹基本分析基盛地產 連云港城市經濟發(fā)展概況基盛地產 一、城市概況：中等地級城市，經濟區(qū)位優(yōu)越城市區(qū)位：海港產業(yè)城市，確立經濟樞紐連云港，中國十大海港之一，作為中國沿海首批開

2、放城市，依托新亞歐大陸橋東橋頭堡戰(zhàn)略區(qū)位，在長三角及 環(huán)渤海兩大經濟圈環(huán)抱帶動下，成為江蘇省產業(yè)發(fā)展戰(zhàn) 略要地，優(yōu)越經濟區(qū)位有助促進港城產業(yè)經濟持續(xù)發(fā)展。區(qū)劃人口：中等地級城市，城區(qū)啞鈴分布連云港，江蘇省地級市之一，全市面積7446平方公里，下轄新浦、海州、連云、開發(fā)等四區(qū)及贛榆、灌云、東海、灌南四縣，2010年，全市戶籍人口約497萬人，其中市區(qū)人口（新浦、海州、連云）120萬，屬中等地級城市?；⒌禺a 二、城市經濟：產業(yè)轉型升級，經濟增速顯著經濟實力：經濟排名落后，發(fā)展增速顯著2010年，連云港經濟排名位居江蘇省倒數第二，依托港城經濟區(qū)位優(yōu)勢及國家沿海戰(zhàn)略開發(fā)帶動，經濟增速連年提高，至20

3、10年增速排名省內第四，體現連云港活躍的經濟發(fā)展趨勢及較大的潛在發(fā)展空間。產業(yè)經濟：工業(yè)轉型升級，經濟加快發(fā)展依托港城工業(yè)優(yōu)化改革，推動四新產業(yè)轉型升級，連云港經濟建設進入工業(yè)升級大發(fā)展時代，有助吸引產業(yè)、人口等經濟資源持續(xù)導入，促進港城房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展?；⒌禺a 三、城市形象：城市穩(wěn)步升級，生活走向富裕城市品質：城市穩(wěn)步升級，品質不斷改善依托城市化戰(zhàn)略發(fā)展推進，自2007年以來，連云港城市化水平以年均1.5%速度穩(wěn)步升級，隨著城市品質不斷提升，住房改善的剛需需求及外來客群的投資關注將得到刺激釋放，有助港城房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展。生活水平：生活走向富裕，刺激剛需釋放2010年，連云港城市居民人均收入

4、達到19020元，超過小康標準16000元，體現港城居民生活富裕的向好趨勢，隨著城市品質不斷改善，住房改善的剛性需求也將得到刺激釋放，對促進商品房持續(xù)銷售帶來需求保障。基盛地產 四、城市規(guī)劃：濱海新城規(guī)劃，加快城市發(fā)展戰(zhàn)略目標：城市東進發(fā)展，打造濱海新城根據連云港城市總體規(guī)劃（2008-2030年）文件，未來連云港將以濱海新城為中心，建設“兩軸一心、一心三極”的城市格局，實現城市升級、產業(yè)轉型、經濟增速等發(fā)展目標，同時也為港城房地產投資帶來新機遇。濱海新城：城市未來核心，升值潛力巨大隨著連云港城市規(guī)劃推進落實，濱海新城將成為未來港城核心城區(qū)，時尚的新城風貌，完善的品質配套，核心的服務功能等新城

5、優(yōu)勢有助加快新城升值發(fā)展速度，吸引市場投資關注，促進新城房地產業(yè)快速發(fā)展，有利項目開發(fā)?；⒌禺a 五、區(qū)域規(guī)劃：四新產業(yè)聚集，促進人口導入戰(zhàn)略目標：打造產業(yè)平臺，實現產業(yè)轉型根據連云港經濟開發(fā)區(qū)區(qū)域規(guī)劃建設文件，未來開發(fā)區(qū)將打造以科技產業(yè)園、新能源產業(yè)園、新醫(yī)藥產業(yè)園、新材料產業(yè)園、中日生態(tài)科技園等“五園五中心”產業(yè)品質，以“核心企業(yè)-產業(yè)鏈-產業(yè)集群-特色產業(yè)基地”戰(zhàn)略方針，促進新醫(yī)藥、新材料、新能源及先進制造業(yè)等四新產業(yè)轉型升級，實現產業(yè)高地的戰(zhàn)略目標。招商進程：百家企業(yè)進駐，產業(yè)導入人口隨著開發(fā)區(qū)產業(yè)平臺開發(fā)建設，目前已吸引國內外近百家龍頭企業(yè)進駐投資，根據2011年招商目標，年內將有數

6、十個實力企業(yè)繼續(xù)進駐。隨著區(qū)域企業(yè)不斷進駐加快人口持續(xù)導入，有助逐步改善項目區(qū)域人氣不足的劣勢威脅?；⒌禺a 城市小結產業(yè)升級轉型，經濟發(fā)展迅猛連云港，經濟區(qū)位優(yōu)越，對外交通便捷，依托海港資源及能源資源等優(yōu)勢產業(yè)，隨著國家沿海戰(zhàn)略開發(fā)，推動港城工業(yè)轉型升級，連云港經濟將得到進一步加快發(fā)展，發(fā)展空間較能吸引持續(xù)關注，并將促進項目區(qū)域四新產業(yè)招商導入。城市東進升級，新城吸引關注依托港城東進戰(zhàn)略規(guī)劃，濱海新城將成為未來城市中心，隨著區(qū)域地位逐步提高，凸顯的升值空間較能吸引市場持續(xù)關注。城市中軸貫穿，加快區(qū)域升值隨著濱海新城規(guī)劃建設，城市核心將逐步向猴嘴地區(qū)轉移，有助環(huán)境因城市啞鈴分布導致人脈斷層的瓶

7、頸制約，對完善開發(fā)區(qū)功能配套，加快產業(yè)招商，吸引人口導入等具有積極促進作用，加快開發(fā)區(qū)房地產不斷升值，吸引持續(xù)關注。港城正在升級 發(fā)展?jié)摿ν癸@ 濱海新城規(guī)劃 升值吸引關注基盛地產 連云港房地產業(yè)發(fā)展概況基盛地產 一、政策環(huán)境：調控針對升級，威脅機遇并存政策威脅：房企轉戰(zhàn)圈地，供應加劇競爭一二線城市調控升級，促使大量房企向三四線城市轉戰(zhàn)進駐，蘇北地區(qū)圈地運動遍地開花，加劇未來商品房供應量，激烈的競爭環(huán)境對房地產市場帶來巨大威脅。政策機會：投資大量分流，港城吸引關注限購令、房產稅等連續(xù)調控，導致一二線城市成交下滑，三四線城市適度調控，吸引投資客普遍關注，港城經濟快速發(fā)展，房價洼地投資空間，較能滿足

8、投資客購房需求。注：2010年，連云港住宅成交均價約為4610元/平米，排名江蘇省第十位，價格洼地現象較明顯。基盛地產 二、土地市場：圈地推漲地價，供應加劇競爭土地成交：土地放量供應，圈地加劇競爭自2009年至2011年一季度，連云港土地成交面積達2600萬平米，超過前五年成交總和，體現連云港活躍的圈地運動，在當前調控升級的政策威脅影響下，商品房巨量開發(fā)將促使市場競爭長期激烈，不利商品房快速去化。土地價格：地價火箭上漲，成本壓力加大由于港城市場圈地活躍，推動地價上揚快速增長，2011年一季度，連云港土地成交均價達到1350元/平米，較2010年土地均價翻一倍，在原材料成本持續(xù)上漲的影響下，房地

9、產開發(fā)成本急劇增長?；⒌禺a 三、開發(fā)投資：投資理性增長，住房施工加快開發(fā)投資：投資明顯增加，增速保持平穩(wěn)自2010年至2011年一季度，連云港完成房地產開發(fā)投資共161.91億元，其中2010年投資增幅約為19.4%，增速較為平穩(wěn)，體現港城市場當前仍較理性的發(fā)展環(huán)境。施工建設：開發(fā)面積增加，住宅施工加快自2010年至2011年一季度，連云港商品住宅新開工面積及施工面積分別完成2839.91萬平米和615.93萬平米，較2009年分別增長約47.82%和65.65%，開工面積的大量增加體現連云港住宅建設速度正在加快，勢將加劇未來市場競爭壓力，對項目實現快速銷售產生較大威脅?；⒌禺a 四、量價走

10、勢：市場成交活躍，價格快速上揚供需結構：市場環(huán)境理性，成交逐步活躍自2010年至2011年1季度，連云港商品房供應面積約298.73萬平米，實現銷售面積約279.9萬平米，供需比重約為1.06，體現連云港當前供需較為平衡的理性環(huán)境。2011年1季度，連云港完成商品房成交面積約109.76萬平米，達到2010年全年銷量65%，市場成交較活躍。價格走勢：價格持續(xù)上揚，升值速度明顯自2009年以來，連云港商品住宅成交均價連續(xù)上漲，至2011年1季度，商品住宅成交均價達到5012元/平米，同比增長23.54%，環(huán)比增長1.24%，體現港城樓市投資較為活躍的良好趨勢，升值速度的快速提高較能吸引投資客群普

11、遍關注，有助項目未來銷售?；⒌禺a 五、區(qū)域市場：城南市場活躍，北部競爭激烈新浦區(qū)板塊：港城中心城區(qū)，供需兩旺活躍新浦區(qū)作為連云港中心城區(qū)，依托核心區(qū)位優(yōu)勢及設施配套完善，成為連云港房地產供需兩旺的活躍板塊，平高府邸、明珠皇冠花園、博威江南明珠等樓盤較為市場關注。海州區(qū)板塊：傳統(tǒng)居住板塊，區(qū)域正在升級海州區(qū)依托緊鄰中心城區(qū)優(yōu)勢，隨著海州新城規(guī)劃推進，區(qū)域配套正在逐步升級，價格洼地吸引中低客群廣泛關注，其中石棚名居、一方山水、中茵名都等較為熱銷。連云區(qū)板塊：產業(yè)資源豐富，競爭較為激烈連云區(qū)依托海港產業(yè)資源，成為海港產業(yè)客群主力購房區(qū)域，但由于板塊遠離市區(qū)，配套相對獨立，在當前區(qū)域供應逐步放量的形

12、勢下，競爭態(tài)勢較為激烈。開發(fā)區(qū)板塊：規(guī)劃帶動發(fā)展，升值潛力巨大開發(fā)區(qū)作為濱海新城組成部分，依托豐富的土地資源及低廉的土地價格，吸引實力房企陸續(xù)進駐，未來隨著港城規(guī)劃促進區(qū)域配套逐步完善，區(qū)域升值潛力將得到逐步提升，吸引市場持續(xù)關注?；⒌禺a 市場小結港城土地放量圈地熱銷，潛在供應加劇市場激烈競爭隨著港城土地放量熱銷，巨量的商品房潛在供應將持續(xù)加劇市場競爭，其中項目區(qū)域地價洼地，吸引品牌房企圈地進駐，激烈的競爭形勢將對項目實現快速銷售帶來巨大壓力。港城升級吸引市場關注，供需兩旺加快房價持續(xù)上漲蘇北市場依托土地資源豐富，調控威脅較小等優(yōu)勢，吸引大量房企轉戰(zhàn)圈地，隨著土地熱銷推漲房價，連云港經濟增長

13、活躍及房價洼地優(yōu)勢，較能吸引房產投資客大量關注，為項目未來銷售帶來市場機遇。昌圩板塊別墅集中供應，升值潛力較為中堅客群關注項目區(qū)域依托別墅供應集中，房價相對適中等優(yōu)勢，隨著濱海新城規(guī)劃推進，促進配套逐步完善，加快項目區(qū)域升值速度，中心城區(qū)別墅供應較為稀缺引發(fā)市區(qū)中堅客群關注轉移，支持項目實現持續(xù)銷售?；⒌禺a 項目分析及市場研判基盛地產 【項目規(guī)劃鳥瞰效果示意圖】項目區(qū)域：連云港開發(fā)區(qū)；項目四至：北至鹽坨西路、南至東方大道、西至金橋路、東至花果山大道；占地面積：378697.08平米；計容總建：約76萬平米；項目規(guī)劃：聯(lián)排、類獨棟、高層、配套商業(yè)等；開發(fā)周期：三期；一期規(guī)模：60410平米；一

14、期規(guī)劃：聯(lián)排與類獨棟為主；產品面積：戶均面積約267平米（初步規(guī)劃）；一期銷售：預計2011年10月開盤。項目一期一期規(guī)劃示意圖一、項目概況：地形方正，地貌平整，規(guī)模較大基盛地產 【項目周邊配套實景示意圖】項目位置：地域偏遠，人氣不足項目地處連云港經濟開發(fā)區(qū)，距離中心城區(qū)約15公里，地域偏遠阻礙區(qū)域人口大量導入，當前人氣嚴重不足。交通配套：道路平坦，交通不暢項目鄰近道路寬敞平坦，但由于區(qū)域公交長期欠缺，較難吸引區(qū)域人口持續(xù)導入，對區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展形成威脅。生活配套：嚴重缺乏，阻擋人氣由于項目區(qū)域當前生活配套嚴重缺乏，無法滿足日常生活基本需求，較難吸引投資客群大量關注。產業(yè)環(huán)境：政策支持，日趨成

15、熟依托國家戰(zhàn)略及連云港發(fā)展規(guī)劃，目前經開區(qū)已成立新醫(yī)藥產業(yè)園、新材料產業(yè)園、新能源產業(yè)園及中日生態(tài)科技園等四大產業(yè)區(qū)，吸引近百家標桿企業(yè)入駐經營，吸引人口持續(xù)導入。二、區(qū)位環(huán)境：地域偏遠，配套欠缺，人氣不足基盛地產 三、別墅競品分布基盛地產 1、綠地觀湖一號項目位置：開發(fā)區(qū)新東方大道南側總建規(guī)模：約150萬平米一期規(guī)模：約37萬平米戶型產品：高層住宅、合院別墅，英倫歐式高層住宅：88-99平米，合院別墅：171-199平米別墅售價：6000-7000元/平米開盤時間：2010年12月累計供應：100套（別墅）累計銷售：74套（別墅）銷 售 率 ：約74%銷售均速：約15套/月項目亮點：綠地品牌

16、造勢，廣告地毯轟炸，政府力量支持，合院別墅亮眼，戶型面積較小，團購營造特效等?；⒌禺a 【2011年5月15日，連云港房地產信息網】綠地觀湖一號：合院別墅戶型示意圖基盛地產 綠地觀湖一號：營銷推廣脈絡演示基盛地產 2、錦繡香江東方布查特項目位置：開發(fā)區(qū)新東方大道南側總建規(guī)模：約200萬平米一期規(guī)模：約5.8萬平米戶型產品：聯(lián)排別墅，雙拼別墅，西班牙風格聯(lián)排別墅：177-210平米，雙拼別墅：332-485平米別墅售價：6000-10000元/平米聯(lián)排別墅：6000-7000元/平米雙拼別墅：7000-10000元/平米開盤時間：2010年11月累計供應：178套（別墅）累計銷售：94套（別墅）

17、銷 售 率 ：約53%銷售均速：約15套/月項目亮點：香江品牌形象，項目規(guī)模較大，建筑品質高尚，大片湖景資源，景觀先行造勢，樣板體驗營銷等。基盛地產 【2011年5月15日，連云港房地產信息網】錦繡香江東方布查特：別墅戶型示意圖 基盛地產 錦繡香江東方布查特：營銷推廣脈絡演示基盛地產 錦繡香江開盤營銷策略賣卡優(yōu)惠：10萬抵20萬七折優(yōu)惠：折后價6160-9100元/平米折上折優(yōu)惠：一次性付款及貸款再累積相應折扣3、開成高爾夫國際社區(qū)項目位置：開發(fā)區(qū)港城大道88號總建規(guī)模：約50萬平米，當前第二期戶型產品：雙拼別墅，獨棟別墅，現代歐式雙拼別墅：200-300平米；獨棟別墅：332-485平米別墅

18、售價：6000-8000元/平米雙拼別墅：6000元/平米；獨棟別墅：8000元/平米開盤時間：一期，2009年5月；二期，2010年7月累計供應：276套（別墅）累計銷售：136套（別墅）銷 售 率 ：約49%銷售均速：約6套/月項目亮點：景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境怡人，建筑品質較好，高爾夫配套設施，周邊配套尚可，樣板體驗營銷基盛地產 【2011年5月15日，連云港房地產信息網】4、華航名人世家項目位置：新浦區(qū)學院路29號總建規(guī)模：約3.8萬平米，分四期開發(fā)，當前第四期戶型產品：聯(lián)排別墅，雙拼別墅，獨棟別墅，法式風格聯(lián)排別墅：300-320平米；雙拼別墅：390-400平米；獨棟別墅：430-4

19、60平米；當前以獨棟別墅為主別墅售價：獨棟別墅，約16000元/平米開盤時間：一期，2006年9月；二期，2007年11月 三期，2009年9月；四期：2011年3月累計供應：65套（別墅）累計銷售：56套（別墅）銷 售 率 ：約86%銷售均速：很緩慢項目亮點：新浦中心城區(qū)，建筑品質高檔，市區(qū)稀缺產品?；⒌禺a 【2011年5月15日，連云港房地產信息網】5、蘇園項目位置：新浦工業(yè)區(qū)三二三國道總建規(guī)模：占地約800畝，一期總建約6.8萬平米戶型產品：雙拼別墅，獨棟別墅，中式園林風格雙拼別墅：200-300平米；獨棟別墅：400-500平米；別墅售價：8000-10000元/平米（報價）雙拼別墅

20、：8000元/平米獨棟別墅：10000元/平米開盤時間：預計2011年下半年，一期約100套項目亮點：中式風格別墅，私家園林庭院，戶型設計合理，買房贈送菜園，市區(qū)售樓處濃郁的體驗式營銷氛圍等?；⒌禺a 【2011年5月15日，連云港房地產信息網】別墅競品匯總一覽綠地觀湖一號錦繡香江開成高爾夫華航名人世家蘇園項目區(qū)域開發(fā)區(qū)昌圩板塊開發(fā)區(qū)昌圩板塊開發(fā)區(qū)猴嘴板塊新浦板塊新浦工業(yè)區(qū)總建規(guī)模約150萬平米約200萬平米約50萬平米約3.8萬平米占地800畝別墅類型合院別墅聯(lián)排、雙拼雙拼、獨棟聯(lián)排、雙拼、獨棟雙拼、獨棟別墅風格英倫風格西班牙風格法式風格歐式風格中式園林別墅戶型合院：171-199平米聯(lián)排：

21、177-210平米雙拼：332-485平米雙拼：200-300平米獨棟：332-485平米聯(lián)排：300-320平米獨棟：430-460平米雙拼：200-300平米獨棟：400-500平米當前售價合院：6500元/平米聯(lián)排：6000-7000元/平米雙拼：7000-10000元/平米雙拼：6000元/平米獨棟：8000元/平米獨棟：16000元/平米雙拼：8000元/平米獨棟：10000元/平米開盤時間2010年12月2011年11月2009年5月2006年9月2011年下半年累計供應100套178套276套65套約100套累計銷售74套94套136套56套N銷售均速約15套/月約15套/月約6

22、套/月非常緩慢N基盛地產 別墅競品匯總分析目前，連云港別墅供應較少，開發(fā)區(qū)昌圩板塊依托大量別墅集中規(guī)劃，未來項目區(qū)域將成為連云港別墅集中供應區(qū)域，隨著濱海新城建設規(guī)劃加快區(qū)域配套完善，板塊升值的投資潛力將為市場持續(xù)關注。由于新浦區(qū)目前別墅供應稀缺，房價水平較高等原因，較難滿足城市中堅客群別墅改善需求；區(qū)域投資價值、實力房企品牌、建筑品質形象、經濟型戶型產品等因素是目前港城別墅客群主要關注焦點，整合品牌資源，廣告造勢宣傳，加強體驗營銷，組織團購熱銷等營銷手段是當前綠地觀湖一號、錦繡香江實現快速銷售的共同策略，值得項目借鑒。基盛地產 四、其他參考樣本樓盤基盛地產 1、平高府邸項目位置：新浦區(qū)郁州路

23、與朝陽路交匯處總建規(guī)模：約14.6萬平米戶型產品：高層住宅，21-28層三房二廳：170-190平米當前售價：6800-7000元/平米開盤時間：2009年8月累計供應：670（住宅）累計銷售：290套（住宅）銷 售 率 ：約43%銷售均速：約15套/月項目亮點：名校資源，高層豪宅，吸引城市富貴客群關注基盛地產 【2011年5月15日，連云港房地產信息網】2、明珠皇冠花園項目位置：新浦區(qū)蒼梧路以南，公園南路以北總建規(guī)模：約20萬平米戶型產品：多層，高層，排屋等二房二廳：77-109平米三房二廳：97-150平米排屋別墅：210-250平米當前售價：高層：7000元/平米，排屋：12000元/平

24、米開盤時間：2010年9月累計供應：1359（住宅）累計銷售：1059套（住宅）銷 售 率 ：約78%銷售均速：約132套/月項目亮點：名校資源，配套完善，吸引城市中堅客群關注基盛地產 【2011年5月15日，連云港房地產信息網】3、同科匯豐國際項目位置：新浦區(qū)蒼梧東路53號總建規(guī)模：約90萬平米戶型產品：多層，高層，排屋、聯(lián)排等二房二廳：86-96平米三房二廳：122-135平米疊加排屋：281-310平米聯(lián)排別墅：337-383平米當前售價：疊加，10000元/平米；聯(lián)排，12000元/平米疊加上層：9500元/平米疊加下層：11000元/平米聯(lián)排別墅：12000元/平米開盤時間：2010

25、年5月累計供應：492（住宅）累計銷售：352套（住宅）銷 售 率 ：約72%銷售均速：約29套/月項目亮點：名校資源，品質高尚，吸引精英客群關注?；⒌禺a 【2011年5月15日，連云港房地產信息網】4、博威江南明珠苑項目位置：新浦區(qū)解放東路139號總建規(guī)模：約40萬平米戶型產品：小高層、高層等二房二廳：86-113平米三房二廳：137-150平米當前售價：多層，7000元/平米；高層：6300元/平米開盤時間：2008年5月累計供應：1068（住宅）累計銷售：721套（住宅）銷 售 率 ：約67%銷售均速：約22套/月項目亮點：品質高尚，情景營銷，吸引社會中堅客群關注?；⒌禺a 【2011

26、年5月15日，連云港房地產信息網】5、萬潤一品苑項目位置：新浦區(qū)隴北路天晴制藥廠北總建規(guī)模：約25萬平米戶型產品：退臺洋房、4+1層退臺洋房：110-170平米，一層送地下室，頂層送閣樓當前售價：均價7000元/平米；1F、4F，9000元/平米開盤時間：2009年4月（一期），2011年6月（二期）累計供應：335（住宅）累計銷售：320套（住宅）銷 售 率 ：約96%銷售均速：約13套/月項目亮點：戶型面積較小，部分別墅功能，較為市場關注?；⒌禺a 【2011年5月15日，連云港房地產信息網】6、保利海上五月花項目位置：連云新城平山北路與海郡路交匯處總建規(guī)模：約23萬平米，分兩期開發(fā)戶型產

27、品：高層住宅二房二廳：85-115平米三房二廳：132-142平米當前售價：6000元/平米（報價）開盤時間：預計2011年下半年項目亮點：大型品牌活動，樣板體驗營銷，吸引集中關注?；⒌禺a 【2011年5月15日，連云港房地產信息網】樣本樓盤匯總平高府邸名校資源，高層豪宅，吸引城市精英客群關注明珠皇冠花園名校資源，戶型適中，吸引城市中堅客群關注同科匯豐國際名校資源，品質較好，吸引城市精英客群關注博威江南明珠苑品質較好，情景營銷，吸引城市中堅客群關注萬潤一品苑戶型面積較小，部分別墅功能，較為市場關注保利海上五月花大型品牌活動，樣板體驗營銷，吸引集中關注基盛地產 根據樣本樓盤考量，目前具有配套完

28、善，名校資源，品質高尚等條件的樓盤較為中高尚客群關注，其中蒼梧路、解放路、朝陽路等路段沿線中堅客群較多，加強集中推廣，搶奪區(qū)域客戶，有助項目蓄客營銷項目分析基盛地產 項目優(yōu)勢金輝品牌實現形象，較能吸引市場關注。項目地形方正，地貌平整，施工難度較小。項目鄰近道路寬敞，交通出行較為便捷。項目總建規(guī)模較大，大盤形象較能吸引市場關注。項目別墅戶型設計合理，英倫風格有助提高品質。項目擬建幼兒園配套，較能滿足未來居民生活需求。項目機會調控升級導致投資分流，港城房價洼地較為投資關注。城市東進促進區(qū)域配套完善，升值潛力較能吸引關注。開發(fā)區(qū)四新產業(yè)強勢招商，人口導入持續(xù)增加客源。昌圩板塊別墅集中供應，較能吸引別

29、墅客群關注。綠地、錦繡前期造勢成功，昌圩板塊逐步成為投資熱點。港城當前營銷水平一般，加強廣告宣傳，活動推廣，樣板體驗等整合營銷策略有助加快項目銷售速度。項目劣勢項目距離市區(qū)較遠，不利快速蓄客，增加快銷難度。項目區(qū)域當前人氣不足，不利項目實現快速蓄客。項目區(qū)域當前配套短缺，短期內較難滿足生活需求。項目缺乏大型水景配套，較綠地、錦繡差距明顯。項目（當前設計）別墅戶型較綠地產品面積略大，或將導致銷售總價略高，降低競爭優(yōu)勢。項目威脅政策調控仍將繼續(xù)升級，限貸控制對三四線城市影響較大。港城土地放量熱銷，巨量供應持續(xù)加劇未來競爭壓力。昌圩板塊大盤開發(fā)聚集，激烈競爭將有較長周期。綠地、錦繡前期開盤熱銷，消化

30、部分市場有效客戶。綠地即將開盤推售公寓，將對開發(fā)區(qū)產業(yè)客群展開搶奪攻勢，對項目未來銷售帶來巨大威脅。項目研判基盛地產 項目距離市區(qū)較遠，當前周邊人氣不足，較難實現快速蓄客。城市東進改善配套，加快昌圩板塊升值，吸引市場持續(xù)關注。四新產業(yè)強勢招商，促進人口不斷導入，有助項目持續(xù)營銷。項目開發(fā)規(guī)模較大，規(guī)劃品質形象較好，較能吸引市場關注。項目別墅產品略大，合理定價控制總價，有助提高競爭優(yōu)勢。項目區(qū)域大盤聚集，市場競爭持續(xù)激烈，不利項目快速銷售。加強項目規(guī)劃，提高整體品質，塑造品牌形象，整合配套資源 強化營銷推廣，結合活動蓄客，導入樣板體驗，實現成功銷售貳營銷策略基盛地產 題解項目的營銷機會在哪里？市

31、場營銷機會+產品營銷機會+客戶營銷機會基盛地產 市場營銷機會有現場意識，無樣板精神，市場營銷機會大產品營銷機會新都市主義，新生活起點，產品發(fā)展機會大客戶營銷機會有生活要求，有品質愿望，培育影響機會大基盛地產 對照營銷機會再度聚集項目基盛地產 項目介紹項目位置：北至鹽坨西路、南至東方大道、西至金橋路、東至花果山大道（由三塊地組成）；規(guī)劃總用地面積：378697.08平米；地上總建筑面積（計入容積率）：約76萬平米；容積率：2.0；總戶數：6412戶；建筑形態(tài)：高層住宅建筑面積662030平方米；低層住宅建筑面積60410平方米。項目配套公建及商業(yè)建筑面積：44440平方米。基盛地產 建筑風格一覽

32、基盛地產 高層采取Art Deco建筑風格聯(lián)排別墅采取英倫建筑風格基盛地產 市場關鍵詞背景任務要求大盤云集，客戶分流，區(qū)域價值認同度不高金輝品牌導入，將對項目市場口碑形成推動基盛地產 項目關鍵詞背景任務要求售樓部已開工，今年10月開盤，計劃推盤銷售率80%背景任務要求硬目標軟目標金輝品牌1）繼續(xù)實現“金輝”全國布局的戰(zhàn)略體系2）迅速提升金輝品牌客戶美譽度和忠誠度3個億基盛地產 背景任務要求出貨才是硬道理基盛地產 核心困難？基盛地產 品牌+區(qū)域價值，從生到熟時間緊+任務重，目標很高后發(fā)先制，贏得客戶+市場立足品質生活，引導高效客群，開展系列活動，力爭現場致勝；戶外做社區(qū)形象，報紙打品質細節(jié)，直效

33、說銷售信息基盛地產 核心優(yōu)勢？基盛地產 大開發(fā)商，高品質形象大盤形象，大想象空間城市未來，配套資源多基盛地產 基盛地產 核心策略方向？品牌價值實現主動郊區(qū)營銷客戶資源聚合基盛地產 核心策略基盛地產 創(chuàng)建第一【成就市場NO1，是唯一出路】引爆客戶【引導港城消費觀，快速熱銷】產品為王【金輝品牌實力，品質+配套】基盛地產 客戶價值演繹基盛地產 三線城市客戶特征耳濡小城市口碑傳播效應顯著，跟風消費在城市中較為明顯。 目染商業(yè)成熟度低，對期房及概念較少認同，相信眼見為實。 追名追求上線城市，高端客源呈現向更高一級城市流動趨勢。求利價格敏感，品牌忠誠度較低，客戶較易受價格影響波動?；⒌禺a 市場特征目標界

34、定需求特征別墅客戶需求分析面積/總價70%左右的被訪者選擇經濟型別墅，面積多在180-220平方米之間。能夠承受的總價在100-150萬元/套之間 。建筑/景觀80%左右的被訪者對建筑風格偏好于歐式、美式、西班牙等建筑形態(tài)；多數客戶偏好到處都可見自然景觀小區(qū)園林。配套/設施60%左右的被訪者將別墅作為第一居所，希望會所與配套商業(yè)能承擔起主要滿足小區(qū)配套的重要功能。安全/保障大多被訪者對保安系統(tǒng)的要求僅限于小區(qū)整體保衛(wèi)；20%對小區(qū)的安全性及自家住宅區(qū)域均有較高要求，如安全報警可視對講等。基盛地產 市場特征目標界定需求特征數據來源：連云港消費者調研及售樓人員訪談目標客群區(qū)域來源70%新浦、海州老

35、城區(qū)，20%連云區(qū)，10%外來投資客。客群特征70%泛公務員、大型國企中高層，20%私營企業(yè)主，10%外地購房客戶?；⒌禺a 市場特征目標界定需求特征客群層次梳理地緣客群外區(qū)客群別墅產品建筑品質較高，產品功能性強，升值空間較大等優(yōu)勢，較能吸引市區(qū)中堅客群關注，成為項目主要搶奪目標。投資客群依托濱海新城戰(zhàn)略規(guī)劃，項目區(qū)域未來升值潛力較大，較能逐步吸引投資客群持續(xù)關注，成為項目潛在主要客群。開發(fā)區(qū)四新產業(yè)導入加快企業(yè)進駐及人口導入，在滿足工作生活目標下，別墅產品較為產業(yè)客群關注，成為必爭目標客群。數據來源：連云港消費者調研及售樓人員訪談金輝品牌實力+郊區(qū)品質大盤+未來區(qū)域利好先從產品形態(tài)的物理屬性

36、，確定定位語項目核心價值屬性基盛地產 項目定位語花果山大道向北，新國際街區(qū)典范基盛地產 國際品質大盤港城品質客群基盛地產 基盛地產 金輝城，僅為港城名流，構筑品質生活！基盛地產 達觀國際，遠見未來項目推廣語金輝城避免項目品牌多線推廣，項目一期不建議另立分案名，最大程度實現推廣效率提升基盛地產 【 VI表現 方案一 】【 VI表現 方案二 】叁營銷推廣基盛地產 銷售額2011年10月開盤80%！單價高于周邊之競品2011.102011.08別墅產品開盤2011.05現場售樓處（會所）開放2011.07外接待開放項目動工2012.年初高層產品開盤項目推盤節(jié)奏一覽基盛地產 項目推廣核心思路造品牌影響

37、之勢借新區(qū)規(guī)劃之力立產品價值高度造項目熱銷口碑基盛地產 階段推廣思路造勢第一階段：售樓部公開前一個月推廣目標：創(chuàng)建第一（打造高端產品性格，塑造港城首席品質社區(qū)的標桿形象）推廣組合：線上媒體飽和攻擊+線下活動累進式層疊花車效應金輝載譽，2011中國房地產權威雙榜百強；名片效應港城金輝，雙城記，記錄城市未來的至高榮耀；口碑效應品牌轟動：港城傳頌，萬人爭睹（高峰論壇/魯豫有約/同一首歌/張學友演唱會）基盛地產 階段推廣思路借勢立勢第二階段：貫穿項目推廣與銷售之間推廣目標：差異制勝（產品導向思維，以差異化優(yōu)勢贏得市場地位）推廣組合：線上持續(xù)推廣、規(guī)劃展示與大型單位團體的定向互動新城論新城人口與產業(yè)的導

38、入將為新城注入新的發(fā)展活力；重心論大學城、體育中心帶動城市人文中心與居住中心的再次轉移；未來論城市發(fā)展的潛力區(qū)域，大規(guī)劃與新配套成就區(qū)域未來的精彩想象基盛地產 取勢階段推廣思路第三階段：蓄客及開盤階段推廣目標：引導消費，引導新城市消費觀念與趨向，形成消費熱點與消費首選推廣組合：意向客戶的定向活動與媒體高效定向投放城市品牌高度樹立項目市場高端品牌價值形象與認同，通過線上報紙、雜志、戶外、電視、廣播大型大型線上媒體硬廣與軟文集中持續(xù)投放迅速實現城市品牌項目的市場認知。城市影響高度持續(xù)舉辦市級大型公關活動，建立項目與市民的深入互動，通過項目對于城市的強勢深層次推廣以達成港城對金輝城的深度認可。城市品

39、質高度以現場樣板段、樣板房及售樓處展示為項目高端品質建立支撐，通過客戶的現場震撼式體驗參觀達到客戶對金輝城城市頂尖品質的全面認同。基盛地產 傾城最愛，金輝城項目推廣目標基盛地產 產品+推廣+銷售?；⒌禺a 硬軟產品硬件=高品質居住標桿建筑品質+園林景觀+弱電智能產品軟實力=品質軟實力的提升生活配套+物業(yè)服務基盛地產 建筑品質園林景觀弱電智能一期別墅產品成熟，均好性較強，但戶型面積偏大，以226戶、總面積60410平方米計，戶均面積267.3平方米，以單價7000元/平方米暫計，戶均總價約187萬，明顯高于競品綠地觀湖一號120150萬/戶的總價將為項目銷售帶來難度。故建議，適當調整產品規(guī)劃，降

40、低戶均面積以提升產品市場競爭力。戶型為王基盛地產 建筑立面：通過建筑立面的外部干掛石材、面磚、真石漆等材質搭配應用來提升整體建筑品質。直飲水：社區(qū)管道凈水系統(tǒng)，多重保障下的分質供水方式，以國際工藝實現高品質用水。品質映像純凈印象建筑品質園林景觀弱電智能節(jié)能建筑材料斷橋隔熱、LOW-E、三腔設計干法地暖預熱短、升溫快、腳感好、高效節(jié)能新風系統(tǒng)室內自然新風，會呼吸的房子斷橋隔熱干法地暖自然新風基盛地產 園林景觀弱電智能建筑品質景觀漫城堆坡造景結合組團綠化、道路綠化、公共綠化及外部城市道路綠化帶的關系進行豐富的豎向景觀設計；保證私家（庭院）的景觀面積最大化。結合組團綠化、道路綠化、公共綠化及外部城市

41、道路綠化帶的關系進行豐富的豎向景觀設計；保證私家（庭院）的景觀面積最大化。利用退讓林帶堆坡造景，形成噪音隔離與領地私屬身份感。多重綠化基盛地產 園林景觀弱電智能建筑品質縱深入口增加水系結合組團綠化、道路綠化、公共綠化及外部城市道路綠化帶的關系進行豐富的豎向景觀設計；保證私家（庭院）的景觀面積最大化。通過入口處的長過道景深設計加強別墅產品的私密性與領地感，提升品質印象與價值歸屬。增加豎向與橫向的水系景觀設計，在保障別墅區(qū)內花園面積最大化的同時增加外部水系景觀，但面積不宜過大，宜采用硬地淺水手法。生物凈水基盛地產 園林景觀弱電智能建筑品質小品點睛設置一些面積小、空間豐富、精致宜人的景觀環(huán)境節(jié)點（景

42、觀小品），以充滿東南亞園林風情的濃郁色彩由點至面體現品質的精彩。大齡古樹基盛地產 園林景觀弱電智能建筑品質道路臨界不同等級道路系統(tǒng)以不同材質鋪裝以形成區(qū)別，增加道路體系景觀的豐富性，并可根據需要強化領地的私密性。手工鋪裝基盛地產 弱電智能建筑品質園林景觀 1、通過強化產品的科技手段應用而進一步提升產品的現代生活方式，使產品價值層次進一步提升；2、在設定智能系統(tǒng)設施的同時，充分考慮設備成本與價值效果，選擇高性價比產品設施以達到降 低成本、提高價值的目的；3、【8大智能體系】建議設置：一卡通管理/智能信報箱/防盜智能鎖/緊急呼救按鈕/周界防越報警 系統(tǒng)/閉路電視監(jiān)控/可視對講/電子巡更管理 光纖入

43、戶八大智能基盛地產 高級會所體現品質生活的豐富多彩與榮耀，多種場景定義港城頂級生活。商業(yè)配套銷售階段呈現社區(qū)商業(yè)樣板段，接軌未來國際生活的品質禮遇。教育配套名牌教育機構導入，提升社區(qū)配套生活資源檔次并提升項目品質。生活配套物業(yè)管理 頂級會所品質商街名牌教育基盛地產 生活配套物業(yè)管理分階段量身定制物業(yè)服務內容量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務售前5A服務體系，構筑全程服務鏈，貴賓級貼心呵護三線貫穿 售中售后 口碑化傳播 貴賓化體驗 專有化享受基盛地產 基盛地產 生活配套物業(yè)管理售前：【5A制貴賓銷售服務】口碑化傳播該服務體系是針對所有上門客戶而提出的銷售服務標準ANYONE(任何人)、ANYTIM

44、E（任何時間）、ANYWAY （任何方式）、 ANYTHING （任何事情）、 ANYWHERE （任何地方）均可享受具有品質的特色化服務。 售中：【VIP服務】貴賓化體驗專享空間服務（貴賓級客戶提供貴賓包房服務）、專人接待服務、定期回訪服務。 售后：【管家式服務】專有化享受無償服務與有償服務相結合共同提供專有化享受禮遇。無償服務包含代叫出租車、代訂報紙機票、代收快遞信件、簡單行李搬運、失物招領、代為聯(lián)絡保潔鐘點工等；有償服務包括家居清潔、家務服務、家居維修服務、商務中心服務等。 單戶式純凈水系統(tǒng)直接入口飲用活體指紋智能防盜門鎖科技安全保障微生物有機生化凈水別墅級別尊享高效低能耗新風系統(tǒng)會呼吸

45、的房子智能光纖入戶暢達網絡世界中央水景心有大未來300種植物園自然香薰法40歲珍稀古樹參天濃蔭宅五重立體綠化層層全風景完全手工鋪裝石材/陶土磚路動感壁球館紳士的運動特色幼兒園贏在起跑線社區(qū)泛會所高尚人居地小區(qū)電影院領先連云港10年游泳池暢快身心靈標準網球場真正貴生活八大智能系統(tǒng)未來生活觸手可及干法地暖溫暖生活四季如春基盛地產 產品+推廣+銷售。基盛地產 現場包裝營銷活動營銷道具策略秀稿現場策略新國際街區(qū)生活售樓處樣板段樣板商業(yè)區(qū)指示系統(tǒng)現場圍擋樣板房基盛地產 1、設立視聽室，制作體驗式樓盤三維宣傳片，展映樓盤每個細節(jié)，加深其對未來社區(qū)生活體驗感受。2、設立樣品展示區(qū)，結合項目，設置文化型消費體

46、驗區(qū)，如咖啡、功夫茶、雪茄體驗角等，烘托商業(yè)濃厚的文化氛圍。3、在工程條件允許下，盡早開放商業(yè)樣板示范區(qū)（售樓處北部小區(qū)域商業(yè)樣板），使客戶真實感受觸手可及的高標準商業(yè)品質與眾不同的空間氛圍。售樓處現場體驗1、物業(yè)服務第一時間到位并引入酒店式服務理念，注重細節(jié)處理，體貼備至。（例如有專人代客泊車、開車門、售樓中心入口有專人引領服務、洽談桌擺放糖果、魚缸，來客有開水、咖啡、茶、飲料等多種選擇等）。2、貴賓服務制，配備貴賓服務專員，如銷售人員A正在接待客戶，貴賓服務專員協(xié)助A為客戶端茶水、咖啡，準備樓書、戶型冊及其他所需物件，使銷售人員A能全情投入到客戶服務中，以提高客戶服務的質量。五星級服務體驗

47、1、通過工地周邊景觀與廣告包裝，在帶看樣板房、樣板段的過程中實現高品質和高檔次感的氛圍營造。同時考慮適當加入裝置藝術的展示體，以加強實地的奢華體驗感；指示系統(tǒng)需處處體現情感關懷與生活情景化。2、在前期工作的基礎上，結合實際條件在項目現場或售樓處開辟周邊公園與學校的配套展示，增加現場的新城魅力配套的說服力，讓客戶對項目及區(qū)域未來的發(fā)展充滿信心。3、戶外廣告“大牌化”，全新塑造金輝在港城的標桿形象，強制和標語式語錄直擊目標客戶群，增加強烈記憶點。外圍環(huán)境體驗基盛地產 現場包裝營銷活動營銷道具策略秀稿售樓部國際化氛圍營造區(qū)域沙盤模型與多媒體展示基盛地產 現場包裝與氛圍營造基盛地產 現場包裝營銷活動營

48、銷道具策略秀稿接待現場五星級服務式體驗導入會所的現場服務式體驗，享受會所尊貴服務，滿足身份感。生動展現居住情境，為向往別墅生活客群造夢?；⒌禺a 現場包裝營銷活動營銷道具策略秀稿樣板商業(yè)區(qū)樣板商業(yè)區(qū)營造生活氛圍基盛地產 樣板房聲、色、味、觸全體驗樣板房全面生活場景化，接待細節(jié)全面品牌化?；⒌禺a 現場包裝營銷活動營銷道具策略秀稿樣板房情景體驗基盛地產 基盛地產 基盛地產 現場包裝營銷活動營銷道具策略秀稿指示系統(tǒng)現場圍擋標注 處放置大型圍檔，體現金輝品牌，彰顯項目品質。（備注：右圖為參考示意）基盛地產 活動策略品質生活體驗事件炒作新聞發(fā)布客戶活動高端跨界基盛地產 現場包裝營銷活動營銷道具策略秀稿

49、事件炒作“世界小姐選美”活動現場包裝營銷活動營銷道具策略秀稿利用活動事件營銷，制造影響力。基盛地產 現場包裝營銷活動營銷道具策略秀稿新聞發(fā)布金輝集團連云港品牌發(fā)布會“輝耀中國品質生活 ”金輝集團連云港品牌發(fā)布會 傳達品牌理念及“以精細化態(tài)度打造高品質人居產品”的產品理念。基盛地產 客戶活動“金輝品牌歡樂中國行” 活動組織客戶到其它城市參觀，雙城記活動，感受金輝品質?；⒌禺a 現場包裝營銷活動營銷道具策略秀稿豐富多彩客戶活動季基盛地產 現場包裝營銷活動營銷道具策略秀稿“高端資源跨界”活動名車，名酒，珠寶跨界，制造影響力。高端跨界基盛地產 道具策略品牌+生活+實效基盛地產 現場包裝營銷道具策略秀稿

50、營銷活動精神讀本客戶通訊產品樓書生活手冊銷售裝備增值道具現場包裝營銷道具策略秀稿營銷活動國際生活品質宣言精神讀本將品牌、品質、客群三部分內容整合，發(fā)布金輝品質生活宣言；精貴感，對應項目調性，詮釋國際生活價值觀?；⒌禺a 學習龍湖滟瀾山，講故事，說品質生活手冊基盛地產 現場包裝營銷道具策略秀稿營銷活動將其它項目活動內容整合，做金輝品牌生活全記錄集錦式廣告片。針對客戶所需匯編完全生活手冊，將周邊未來要建設的配套設施詳細圖列?，F場包裝策略秀稿營銷活動營銷道具訴求策略組合策略投放策略炒作策略媒體策略深度傳達，精準滲透基盛地產 推廣+產品+銷售。基盛地產 推盤渠道啟動區(qū)樣板段位置基盛地產 海納百川 外展蓄客專業(yè)房展會與市區(qū)售樓處的外部蓄客，定期舉辦中心商業(yè)區(qū)外部巡展，為項目增加影響并壯大聲勢，同時達到最廣泛蓄客目的。深挖三線城市泛公務員的客戶群體，組織對各區(qū) 縣公務員進行針對性的“傳幫帶”滲透發(fā)掘， 對港城企事業(yè)單位及大型國營單位建 立團購渠道。通路蓄客跨界蓄客攔截蓄客與港城高端消費行業(yè)（如高端汽車4S店）進行聯(lián)動，建立銷售組合優(yōu)惠方案，共享高端客戶資源。結合項目位置特點，在郁洲路/解放路、郁洲路/蒼梧路、宋跳立交、新港城大道/花果山大道、平山轉盤等地設立戶外陣地進行攔截蓄客?；⒌禺a 推盤渠道附與基盛合作基盛地產 合作方式與報價About基盛地產 服務架構項目負責制配備專業(yè)營銷策劃