1、目錄一 序言部分 4 1 重慶醫(yī)科大學職工住宅小區(qū)基本情況概述 2投投標承諾諾書 3法法定代表表人授權(quán)權(quán)書二 新新銳物業(yè)業(yè)介紹88 1公公司簡介介 2公公司組織織架構(gòu)圖圖 3新新銳物業(yè)業(yè)執(zhí)業(yè)的的資格 4新新銳相關(guān)關(guān)服務(wù)項項目介紹紹三 新新銳的服服務(wù) 112 四 新新銳對重重慶醫(yī)科科大學職職工住宅宅小區(qū)的的服務(wù)理理念 114 五 新新銳對重重慶一顆顆大學職職工住宅宅小區(qū)提提供的基基本服務(wù)務(wù)項目 166 人人力資源源管理財財務(wù)管理理前前期介入入前前期介入入的工作作內(nèi)容設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施及房房屋的管管理公公共秩序序維護工工作環(huán)環(huán)境與綠綠化管理理公公眾關(guān)系系與精神神文明建建設(shè)六 項項目處各各崗位工工的任職

2、職要求 266 七 物物業(yè)管理理用房及及相應(yīng)設(shè)設(shè)施的配配備 229 1 物業(yè)管管理用房房使用計計劃八 人人員的培培訓 330 九 物物業(yè)服務(wù)務(wù)分項標標準與承承諾 335 1 物業(yè)服服務(wù)分項項標準與與承諾 2 承諾依依據(jù)及保保證措施施 3 日常服服務(wù)要求求及工作作流程十 物物業(yè)的設(shè)設(shè)備設(shè)施施養(yǎng)護管管理、保保潔、公公共秩序序、護綠綠工作的的常規(guī)實實施方案案 399工工程類：對業(yè)主、使用人人自用部部位提供供維修服服務(wù)的措措施對業(yè)主所所有的設(shè)設(shè)備設(shè)施施維護措措施環(huán)環(huán)境類： 1衛(wèi)衛(wèi)生保潔潔及綠化化管理 2清清潔標準準公公共秩序序維護類類： 1物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)保安224小時時值勤，巡視重重點部位位24

3、小小時監(jiān)控控的的崗位責責任描述述 2停停車庫管管理的制制度和措措施綠綠化類： 1綠綠化按季季節(jié)維護護、保養(yǎng)養(yǎng)項目和和措施十一 突發(fā)事事件應(yīng)急急措施553 1業(yè)業(yè)主、使使用人自自用部位位突然斷斷水、斷斷電、無無煤氣的的應(yīng)急措措施 2小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理范范圍突然然斷水、斷電、無煤氣氣的應(yīng)急急措施 3業(yè)業(yè)主與使使用人自自用部位位排水設(shè)設(shè)施阻塞塞的應(yīng)急急措施 4雨雨、污水水管及排排水管網(wǎng)網(wǎng)阻塞的的應(yīng)急措措施 5電電梯突然然停運或或機電故故障的應(yīng)應(yīng)急措施施 6消消防事件件的應(yīng)急急措施 7刑刑事、治治安事件件處理程程序 8燃燃氣泄漏漏、觸電電事故處處理程序序 9其其他突發(fā)發(fā)事件的的應(yīng)急處處理程序序十二 豐富

4、社社區(qū)文化化，加強強業(yè)主、使用人人相互溝溝通的措措施 60 1構(gòu)構(gòu)建社區(qū)區(qū)文化 2建建立社區(qū)區(qū)信息平平臺 3根根據(jù)業(yè)主主需求組組織各類類社區(qū)活活動 4節(jié)節(jié)日布置置 5社社區(qū)文化化活動策策劃 6社社區(qū)文化化的動作作與實施施十三 重慶慶醫(yī)科大大學職工工住宅小小區(qū)前期期物業(yè)服服務(wù)介入入方案及及預(yù)算 633十四 接管管驗收 655 1驗驗收依據(jù)據(jù) 2驗驗收標準準 3合合同約束束 4驗驗收計劃劃 5驗驗收接管管動作流流程 6驗驗收表單單 十五 入入住 75 1接接房辦理理現(xiàn)場選選址 2接接房辦理理時間 3接接房辦理理環(huán)境布布置 4接接房辦理理人員配配置 5接接房辦理理資料內(nèi)內(nèi)容 6接接房辦理理流程十六

5、結(jié)束語語 777附件一員工通通用禮儀儀規(guī)范一序序言部分分非常感感謝重慶慶醫(yī)科大大學教職職員工對對重慶新新銳物業(yè)業(yè)管理有有限公司司的信任任，我公公司非常常珍惜這這次合作作的機會會，為更更好的把把握這次次機會，充分體體現(xiàn)我公公司的實實力和誠誠意，我我們針對對重慶醫(yī)醫(yī)科大學學教職員員工住宅宅小區(qū)專專項管理理特點，認真制制定了重慶醫(yī)醫(yī)科大學學教職員員工住宅宅小區(qū)前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)方案。為使該該方案更更好的為為后期物物業(yè)管理理奠定基基礎(chǔ)，我我公司還還根據(jù)物物業(yè)現(xiàn)況況，并結(jié)結(jié)合多年年來對相相同類型型物業(yè)管管理的豐豐富經(jīng)驗驗，又提提出了較較高的管管理目標標和服務(wù)務(wù)理念，并致力力共同塑塑造一個個精品物物業(yè)，充充

6、分體現(xiàn)現(xiàn)標志性性精品工工程的示示范效應(yīng)應(yīng)。由于掌掌握的資資料不夠夠全面，本方案案僅作為為重慶慶醫(yī)科大大學教職職員工住住宅小區(qū)區(qū)前期期物業(yè)管管理的專專項方案案，不妥妥之處敬敬請指正正，我們們將隨時時根據(jù)貴貴單位所所提出的的建議和和要求不不斷完善善，更改改該方案案。 新銳銳物業(yè)目前服服務(wù)的順順祥.壹街區(qū)區(qū)、新銳銳地帶等等項目與與本項目目非常相相似，其其服務(wù)經(jīng)經(jīng)驗也將將為重重慶醫(yī)科科大學教教職員工工住宅小小區(qū)物物業(yè)服務(wù)務(wù)的發(fā)展展提供借借鑒，并并為其今今后的服服務(wù)奠定定比較扎扎實基礎(chǔ)礎(chǔ)，我們們所開展展的是全全方位的的、專業(yè)業(yè)化的管管理服務(wù)務(wù)。 新銳銳物業(yè)如能承承擔重重慶醫(yī)科科大學教教職員工工住宅小小區(qū)

7、之之全權(quán)物物業(yè)管理理工作，我們承承諾：按按照ISSO90001：20000的規(guī)規(guī)范要求求建立一一套完整整物業(yè)管管理方案案并滲入入到日常常的管理理中開展展一系列列符合小小區(qū)特色色的服務(wù)務(wù)，以真真正體現(xiàn)現(xiàn)高品質(zhì)質(zhì)物業(yè)的的意義。誠摯地地感謝貴貴單位給給與我們們參與重慶醫(yī)醫(yī)科大學學教職工工住宅小小區(qū)小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理的的機會。新銳全全體同仁仁將全力力以赴，致力使使本小區(qū)區(qū)成為重重慶地區(qū)區(qū)的物業(yè)業(yè)管理品品牌項目目。新銳將以此此為契機機，提升升與展現(xiàn)現(xiàn)自身的的管理能能力和服服務(wù)水準準。1 重慶醫(yī)醫(yī)科大學學教職工工住宅小小區(qū)住住宅物業(yè)業(yè)基本情情況概述述重慶慶醫(yī)科大大學教職職工住宅宅小區(qū)住宅小小區(qū)由重重慶順祥祥

8、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司開發(fā)建建設(shè)，地地處重慶慶沙坪壩壩區(qū)大學學城。重慶慶醫(yī)科大大學教職職工住宅宅小區(qū)的物業(yè)業(yè)類型為為：花園園式住宅宅小區(qū)項目目建設(shè)用用地面積積23559011.533平方米米。項目目總建筑筑面積22437766.17平平方米，住宅建建筑面積積21009033.211平方米米，服務(wù)務(wù)用房建建筑面積積222218.78平平方米，配套設(shè)設(shè)施建筑筑面積117988.411平方米米，幼兒兒園建筑筑面積115133.966平方米米，車庫庫及配套套設(shè)備用用房建筑筑面積773311.811平方米米，建筑筑密度 %，綠綠化率%。本項項目建筑筑物共幢幢，幢層, 幢層, 幢層, 幢層,；本項項目規(guī)

9、劃劃建設(shè)機機動停車車位個；注：上述數(shù)數(shù)量將作作為本投投標方案案制作參參考數(shù)據(jù)據(jù)。2 投投標承諾諾函致致：重慶慶醫(yī)科大大學職工工住宅小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理招招標組（或建設(shè)設(shè)籌備組組）重慶慶醫(yī)科大大學教職職工住宅宅小區(qū)物業(yè)管管理項目目招標邀邀請函現(xiàn)現(xiàn)已收悉悉，現(xiàn)正正式?jīng)Q定定參加此此次投標標活動。我們根根據(jù)重重慶醫(yī)科科大學教教職工住住宅小區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)管理項項目之投投標邀請請意向，經(jīng)研究究相關(guān)文文件后決決定應(yīng)標標，現(xiàn)提提交本投投標書11份； 據(jù)此函函，投標標人茲宣宣布承諾諾如下： 1、我我們已經(jīng)經(jīng)詳細審審核了投投標邀請請意向之之全部內(nèi)內(nèi)容。 2、我我們將按按照邀請請意向的的規(guī)定，承擔相相應(yīng)的責責任和義義務(wù)，并

10、并嚴格遵遵守政府府相關(guān) 的法律律法規(guī)。 3、我我們將提提供招標標文件中中要求提提供的其其他證明明材料。 4、我我們將嚴嚴格審核核全部招招標文件件，包括括招標文文件的解解釋材料料和附件件、招標標文件 的修改改（如果果有），并按照照招標文文件的規(guī)規(guī)定，嚴嚴格遵守守政府相相關(guān)的法法律法規(guī)規(guī)，承 擔完成成管理合合同規(guī)定定的責任任和義務(wù)務(wù)。 公司名名稱：重重慶新銳銳物業(yè)管管理有限限公司 傳真真號碼：8611558868 公司地地址：重重慶市高高新區(qū)科科園一街街25號號新銳地地帶B棟棟13-4 郵政編編碼：44000039 電話號號碼：66879950330 申請請日期：20009年 月日日3 法法定代表

11、表人授權(quán)權(quán)書致：重慶慶醫(yī)科大大學職工工住宅小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理招招標組（建設(shè)籌籌備組） 本授權(quán)權(quán)書聲明明：注冊冊于中華華人民共共和國重重慶市新新銳物業(yè)業(yè)管理有有限公司司在下面面簽字的的李紅董董事長，代表本本公司授授權(quán)在下下面簽字字的 為本本公司的的合法代代表人，就重慶慶市沙坪坪壩區(qū)重慶醫(yī)醫(yī)科大學學教職工工住宅小小區(qū)項項目物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)招標標招標標編號為為： 的投標標和合同同執(zhí)行，以我方方的名義義處理一一切與之之有關(guān)的的事宜。 本授權(quán)權(quán)書于貳貳零零玖玖年 月拾拾 日簽字字生效。 特此聲聲明。投標人(法人公公章)：重慶新新銳物業(yè)業(yè)管理有有限公司司地 址：重慶市市高新區(qū)區(qū)科園一一街255號新銳銳地帶B

12、B棟133-4法定代表表人(簽簽字或蓋蓋章)：職 務(wù)：董事長長被授權(quán)人人(簽字字或蓋章章)：職 務(wù)：二新新銳物業(yè)業(yè)介紹1 公司司簡介重慶新銳銳物業(yè)管管理有限限公司成成立于220011年3月月，現(xiàn)注注冊資金金為人民民幣3000萬元元。是一一家專業(yè)業(yè)化的具具有國家家二級物物業(yè)管理理資質(zhì)的的物業(yè)管管理公司司。公司始終終將“用心服服務(wù)、誠誠實守信信、服務(wù)務(wù)到家、業(yè)主滿滿意”的服務(wù)務(wù)宗旨貫貫穿于服服務(wù)全過過程。用用心做事事、踏實實做人、細致入入微的為為業(yè)主做做好每一一項服務(wù)務(wù)，在物物業(yè)服務(wù)務(wù)過程中中，始終終倡導(dǎo)“服務(wù)以以人為本本”的理念念，實行行人性化化、個性性化服務(wù)務(wù)，不斷斷滿足業(yè)業(yè)主日益益增長的的物

13、質(zhì)文文化需要要。公司司努力提提高員工工忠誠度度，使其其有歸屬屬感和成成就感，并用我我們的真真誠和專專業(yè)承載載業(yè)主一一生的重重托，使使物業(yè)不不斷保值值、增值值，贏得得廣大業(yè)業(yè)主的高高度贊譽譽，更贏贏得一定定的美譽譽度和知知名度，樹立起起“新銳物物管”品牌。公司致致力于推推行ISSO90001:20000質(zhì)量量管理體體系，建建立健全全了各項項規(guī)章制制度，并并一如既既往的貫貫徹執(zhí)行行，我們們專業(yè)從從事中高高檔商品品住宅、公寓、辦公樓樓宇、商商場等綜綜合性物物業(yè)項目目的全權(quán)權(quán)委托物物業(yè)管理理、物業(yè)業(yè)顧問服服務(wù)及駐駐場物業(yè)業(yè)顧問服服務(wù)業(yè)務(wù)務(wù)等；新銳倡導(dǎo)員員工與公公司同成成長，公公司與客客戶共發(fā)發(fā)展的企企

14、業(yè)價值值觀，我我們遵循循的企業(yè)業(yè)文化為為：新銳物物業(yè)的宗宗旨：用用心服務(wù)務(wù)、誠實實守信、服務(wù)到到家、業(yè)業(yè)主滿意意新銳物物業(yè)的精精神：鑄鑄造誠信信、構(gòu)建建和諧、服務(wù)社社區(qū)、奉奉獻社會會新銳物物業(yè)的服服務(wù)理念念崇尚以以人為本本，追求求及維護護社會、業(yè)主、企業(yè)三三方共得得利之根根本需求求。公司司目前公公約管理理面積已已逾600余萬平平方米，項目分分布在渝渝中區(qū)、高新區(qū)區(qū)、大渡渡口區(qū)等等主城區(qū)區(qū)。2 公司司組織架架構(gòu)圖總經(jīng)理副總經(jīng)理助理助理技術(shù)保障部壹街區(qū)服務(wù)中心巴蜀大廈服務(wù)中心土建技術(shù)行政后勤機電技術(shù)信息管理品質(zhì)管理部行政人事部人事管理新銳地帶服務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量經(jīng)營拓展財務(wù)部（集團監(jiān)管）總經(jīng)理助理助理

15、助理3 新銳銳物業(yè)的的資格 企企業(yè)組織織機構(gòu)代代碼證 工商商營業(yè)執(zhí)執(zhí)照企業(yè)物業(yè)業(yè)管理從從業(yè)資質(zhì)質(zhì)證企業(yè)通過過中國質(zhì)質(zhì)量認證證中心貫貫徹ISSO90001:20000的認認證4 新銳銳與重重慶醫(yī)科科大學教教職工住住宅小區(qū)區(qū)相似似項目及及介紹本公司博博采眾長長，獨具具特色，推行標標準化管管理模式式，在每每個不同同的管理理項目中中采取統(tǒng)統(tǒng)一管理理體系下下的不同同管理手手段，取取得了很很好的成成效，與與發(fā)展商商、業(yè)委委會和業(yè)業(yè)主均建建立了良良好的合合作關(guān)系系，得到到各方的的充分認認同。項目名稱稱：順祥祥.壹街區(qū)區(qū)項目特色色：大型型綜合社社區(qū)項目位位于大渡渡口區(qū)核核心地帶帶，緊鄰鄰大渡口口區(qū)府，建筑面面

16、積500萬平方方米，擁擁有小區(qū)區(qū)中庭花花園、水水景、健健身設(shè)施施、地下下車庫、商業(yè)用用房、幼幼兒園等等配套設(shè)設(shè)施。圖片項目名稱稱：順祥祥.新銳地地帶項目特色色：商住住綜合小小區(qū)項目位位于高新新區(qū)石橋橋鋪科園園1街，建建筑面積積9萬余平平方米，擁有小小區(qū)花園園、籃球球場、車車庫等配配套設(shè)施施，在220077年被評評為高新新區(qū)“物業(yè)管管理優(yōu)秀秀小區(qū)”，20006年被被評為重重慶市“全民健健身示范范小區(qū)”。三新新銳的服服務(wù)客戶服服務(wù)（需需補充圖圖片）1、接待待咨詢服服務(wù)2、房屋屋交接服服務(wù)3、住戶戶關(guān)系協(xié)協(xié)調(diào)4、租賃賃管理受受理5、家政政服務(wù)6、裝修修服務(wù)及及現(xiàn)場監(jiān)監(jiān)控.每一種服服務(wù)手法法的設(shè)計計都

17、體現(xiàn)著著我們以客戶需需求為關(guān)關(guān)注焦點點用心完善善每一個個服務(wù)細細節(jié)的理理念公共秩序序維護（需補充充圖片）1、全天天候小區(qū)區(qū)公共秩秩序維護護2、區(qū)內(nèi)內(nèi)道路交交通管理理3、車輛輛進出及及停放管管理4、消防防安全管管理5、中央央監(jiān)控系系統(tǒng)管理理6、二次次裝修管管理7、突發(fā)發(fā)應(yīng)急事事件處理理.具備專業(yè)業(yè)技能、豐富經(jīng)經(jīng)驗，經(jīng)經(jīng)過系統(tǒng)統(tǒng)培訓的的員工真誠的為為業(yè)主提提供服務(wù)務(wù)以規(guī)范的的管理體體系、強強大的責責任感、高效的的機制滿足您的的所需設(shè)施設(shè)備備維護（需補充充圖片）1、樓宇宇單元可可視對講講系統(tǒng)2、紅外外線防盜盜探測器器3、公共共設(shè)備監(jiān)監(jiān)視監(jiān)控控系統(tǒng)4、公共共照明系系統(tǒng)5、背景景音響廣廣播系統(tǒng)統(tǒng)6、家庭

18、庭安全防防范系統(tǒng)統(tǒng)7、給排排水系統(tǒng)統(tǒng)監(jiān)控寧靜的小小區(qū)，優(yōu)優(yōu)雅的生生活環(huán)境境睿智的人人群，便便捷的生生活我們將用用我們的的汗水為為您全情情維護保潔綠化化服務(wù)（圖片）1、公共共區(qū)域地地面清掃掃2、公共共區(qū)域玻玻璃擦拭拭3、外墻墻定期清清洗4、小區(qū)區(qū)開荒清清潔服務(wù)務(wù)5、地板板打蠟、大理石石拋光6、水景景定期清清洗7、植物物修剪、養(yǎng)護.配備先進進、齊全全的保潔潔工具為業(yè)主提提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)、高效效、全面面的清潔潔保養(yǎng)服服務(wù)營造干凈凈整潔、幽雅舒舒適的環(huán)環(huán)境社區(qū)文化化建設(shè)及及社區(qū)活活動組織織、開展展（圖片片）豐富多彩彩的業(yè)主主活動籃球、舞舞蹈、登登山.重點節(jié)日日慶祝.無時不刻刻地體現(xiàn)現(xiàn)著新銳人對對業(yè)主及及家人

19、的的關(guān)心、尊敬四新新銳對重慶醫(yī)醫(yī)科大學學教職工工住宅小小區(qū)的的管理服服務(wù)理念念4.1新銳銳物業(yè)所所倡導(dǎo)的的服務(wù)理理念我們認認為服務(wù)務(wù)是一種種承諾，是一種種對服務(wù)務(wù)對象體體現(xiàn)關(guān)愛愛和真誠誠的承諾諾，更是是一種責責任，我我們將以以關(guān)愛的的心態(tài)，鄭重的的兌現(xiàn)我我們的“諾言”。本本公司以以“鑄就誠誠信、構(gòu)構(gòu)建和諧諧、服務(wù)務(wù)社區(qū)、奉獻社社會”的企業(yè)業(yè)精神，符合國國人需求求的標準準化、規(guī)規(guī)范化的的服務(wù)方方式，為為各業(yè)主主帶來“快節(jié)奏奏、高效效率、簡簡潔、安安寧、舒舒適”的現(xiàn)代代都市生生活?！皩I(yè)化化管理”即我公公司將根根據(jù)重慶慶的實際際情況，組建一一支專業(yè)業(yè)化的管管理服務(wù)務(wù)隊伍，我公司司大部份份員工都都具

20、有各各專業(yè)的的中、高高級職稱稱，并有有豐富的的操作經(jīng)經(jīng)驗，能能使所轄轄小區(qū)的的各種配配套設(shè)備備在最佳佳狀態(tài)下下運轉(zhuǎn)，也能提提供各種種設(shè)施最最完善的的養(yǎng)護措措施，大大量優(yōu)秀秀的復(fù)合合型人才才能使小小區(qū)的服服務(wù)真正正做到“高效、簡潔、安全、舒適”?！吧鐣?wù)”是針對對重慶實實地的建建筑風格格和接房房業(yè)主所所提出的的“以人性性化的社社區(qū)服務(wù)務(wù)為主，穿插個個性化服服務(wù)”的總服服務(wù)模式式。我們們將著力力實施品品牌戰(zhàn)略略和形象象工程，倡導(dǎo)一一種“小區(qū)大大家庭”的文化化、經(jīng)營營、科技技、環(huán)保保等觀念念，堅持持“挑戰(zhàn)平平凡，無無限創(chuàng)新新”的精神神，信守守“用心做做好每個個細節(jié)”的服務(wù)務(wù)理念，讓每一一位業(yè)主

21、主領(lǐng)略到到真正意意義上的的安居，享受舒舒適人生生?！捌髽I(yè)化化經(jīng)營”物業(yè)公公司作為為一個企企業(yè)，就就必然有有其自身身生存、發(fā)展的的基礎(chǔ)。為了能能夠長期期使小區(qū)區(qū)各業(yè)主主生活在在一個“快節(jié)奏奏、高效效率、簡簡潔、安安全、舒舒適”的現(xiàn)代代都市生生活中，作為保保障公司司正常運運作的資資金是必必不可少少的。我我公司通通過多方方面調(diào)查查及反復(fù)復(fù)、精確確的預(yù)算算，在保保質(zhì)量，博信譽譽、創(chuàng)名名牌的方方針指導(dǎo)導(dǎo)下，我我們將在在各小區(qū)區(qū)管理服服務(wù)中將將以盡量量保平,略有盈盈余的基基調(diào)，真真正做到到把服務(wù)務(wù)作為物物美價廉廉的商品品提供給給業(yè)主。4.2新銳銳服務(wù)中中已導(dǎo)入入了管家家式服務(wù)務(wù)內(nèi)涵最舒適適的生活活是在辛辛

22、勤工作作之余，有專人人為您的的生活提提供所有有的支持持，使我我們的業(yè)業(yè)主能夠夠有更多多的時間間、心情情去感受受生活、品味生生活，感感受到更更多的生生活情趣趣。我們們將在重慶醫(yī)醫(yī)科大學學教職工工住宅小小區(qū)的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)中，把把新銳已已積累的的成功經(jīng)經(jīng)驗導(dǎo)入入現(xiàn)場管管理中。4.3站在在業(yè)主的的角度發(fā)發(fā)現(xiàn)并解解決問題題在日常工工作中服服務(wù)者必必須以角角色換位位的方式式考慮、分析制制度及流流程是否否合理，是否給給業(yè)主造造成了不不便，先先于業(yè)主主去發(fā)現(xiàn)現(xiàn)并改進進工作中中的缺陷陷和不足足。我們們認為這這樣才能能體現(xiàn)真真正專業(yè)業(yè)的管理理服務(wù)水水準，才才能創(chuàng)造造真實的的客戶滿滿意。4.4 突出個個性化服

23、服務(wù)：在小區(qū)大大門口設(shè)設(shè)立形象象佳、態(tài)態(tài)度好、熟悉小小區(qū)物業(yè)業(yè)概況的的安全管管理員，24小對對進入小小區(qū)的業(yè)業(yè)主或來來訪親友友進行引引導(dǎo)，提提供便捷捷的辦事事咨詢服服務(wù)，同同時負責責維護小小區(qū)大門門口的公公共秩序序。作為“品品牌小區(qū)區(qū)”樹立者者，重慶醫(yī)醫(yī)科大學學教職工工住宅小小區(qū)物業(yè)服服務(wù)中心心將有制制定一系系列的為為小區(qū)整整套的服服務(wù)，確確保小區(qū)區(qū)的整體體物業(yè)服服務(wù)水平平處于較較高的水水平。4.5體現(xiàn)零零干擾服服務(wù)“零干擾擾服務(wù)”是我司司在長期期的物業(yè)業(yè)管理實實踐中總總結(jié)的一一種人性性化的管管理方法法其就是是充分尊尊重業(yè)主主的私密密空間，在為業(yè)業(yè)主提供供服務(wù)時時，把對對業(yè)主的的干擾降降到最低

24、低，實施施零干擾擾工作方方式。4.6開通專專項服務(wù)務(wù)熱線為了保障障業(yè)主需需求得到到及時的的響應(yīng)和和滿足，我司將將開通224小時時專項服服務(wù)熱線線，接受受業(yè)主的的咨詢、報事和和投訴，專項服服務(wù)熱線線在接到到咨詢、報事和和投訴應(yīng)應(yīng)在標準準文件規(guī)規(guī)定時間間內(nèi)作出出反應(yīng)，及時解解決業(yè)主主需求。同時我們們提出“3655天天天天不斷服服務(wù)”的理念念，強調(diào)調(diào)服務(wù)的的持續(xù)性性，在重慶醫(yī)醫(yī)科大學學教職工工住宅小小區(qū)推推行“3655天工作作制”和“24小小時值班班制度”，形成成系統(tǒng)的的“36524”服務(wù)模模式，物物業(yè)管理理服務(wù)的的一切工工作每時時每刻都都在進行行，所有有的職能能都處于于運行或或待命狀狀態(tài)，服服務(wù)電

25、話話全天候候向業(yè)主主開放。在業(yè)主主需要物物業(yè)服務(wù)務(wù)的時候候，都能能得到有有效的響響應(yīng)和處處理。4.7 推行“早巡制制”管理模模式小區(qū)的管管理應(yīng)保保障人力力，重慶醫(yī)醫(yī)科大學學教職工工住宅小小區(qū)物業(yè)服服務(wù)中心心主要負負責人每每天到崗崗后后，將組織織相關(guān)專專業(yè)負責責人，對對轄區(qū)進進行巡視視、檢查查設(shè)施設(shè)設(shè)備、人人員在崗崗、小區(qū)區(qū)清潔和和綠化項項目，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題強調(diào)迅迅速處理理，并保保持對情情況的有有效跟進進和監(jiān)控控，確保保服務(wù)工工作有秩秩序的開開展。五新銳銳對重慶慶醫(yī)科大大學職工工住宅小小區(qū)提供供的基本本服務(wù)項項目重慶慶醫(yī)科大大學教職職工住宅宅小區(qū)的管理理要在“精、細細、嚴”上著手手，充分分體現(xiàn)委委

26、托方和和物業(yè)管管理公司司的要求求及業(yè)主主的期望望。精要有有精品意意識。在在小區(qū)綠綠化景點點布置、公共活活動場館館設(shè)計和和布局、各類標標牌、標標識制作作及擺放放要精致致；注重重服務(wù)過過程、服服務(wù)對象象、項目目的差異異性，在在不斷提提高勞動動效率服服務(wù)質(zhì)量量、技能能和服務(wù)務(wù)的內(nèi)容容，與業(yè)業(yè)主生活活更貼切切。要有有精品意意識，堅堅持“業(yè)主第第一，服服務(wù)至上上”，樹立立公司形形象，提提高公司司信譽。細每一一項事、每個環(huán)環(huán)節(jié)都要要做到位位，使各各項工作作有效地地展開，從管理理著手，公司每每年兩次次通過問問卷、交交談、專專訪了解解小區(qū)客客戶要求求和意見見。在安安保方面面，力爭爭小區(qū)內(nèi)內(nèi)不發(fā)生生任何刑刑事案

27、件件；清潔潔衛(wèi)生沒沒有死角角。開展展形式多多樣的服服務(wù)，要要想業(yè)主主所想，業(yè)主想想到我們們保證做做到，業(yè)業(yè)主沒有有想到的的，我們們要想在在前面。嚴管理理中要體體現(xiàn)高效效、精干干、全方方位，內(nèi)內(nèi)部管理理堅持能能進能出出、優(yōu)勝勝劣汰、獎懲分分明的工工作機制制。嚴格格的管理理，嚴密密的組織織，嚴謹謹?shù)膱?zhí)行行，確保保把物業(yè)業(yè)管理的的各項工工作做好好，做到到位。5.1針對重慶醫(yī)醫(yī)科大學學教職工工住宅小小區(qū)的的6項特式式服務(wù)設(shè)施施設(shè)備定定期巡查查維保服服務(wù)科學學、合理理的節(jié)能能降耗服服務(wù)循環(huán)環(huán)操作的的高質(zhì)量量保潔服服務(wù)松緊緊相宜的的人性化化安保服服務(wù)溫馨馨熱情的的微笑規(guī)規(guī)范服務(wù)務(wù)有針針對性的的各項應(yīng)應(yīng)急預(yù)

28、案案設(shè)置5.2新銳物物業(yè)公司司有將派派專業(yè)的的骨干人人員對重慶醫(yī)醫(yī)科大學學教職工工住宅小小區(qū)進進行物業(yè)業(yè)管理，并定期期對公司司骨干人人員及新新進人員員進行專專業(yè)培訓訓，保證證公司服服務(wù)人員員的能力力成長，及后備備人才業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)質(zhì)。5.3專業(yè)條條塊管理理服務(wù)人人力資源源管理在在一段時時間內(nèi)加加強集中中培訓工工作，包包括公司司宗旨、理念、規(guī)章制制度、禮禮儀規(guī)范范、物業(yè)業(yè)管理市市場化動動作等，盡快使使員工接接受新新銳物業(yè)業(yè)的企企業(yè)文化化，融進進新銳銳大家家庭中。嚴嚴格執(zhí)行行員工工行為規(guī)規(guī)范（附件一一），根根據(jù)不同同工種和和崗位統(tǒng)統(tǒng)一著裝裝，佩證證上崗，使用禮禮貌用語語等。員員工的服服飾標識識、工作作

29、狀態(tài)、禮儀規(guī)規(guī)范和服服務(wù)態(tài)度度保持相相對穩(wěn)定定的狀態(tài)態(tài)。經(jīng)經(jīng)常組織織有益于于團結(jié)協(xié)協(xié)作和身身心健康康的集體體活動，如聯(lián)歡歡會、讀讀書交流流、技術(shù)術(shù)操練比比賽、公公益勞動動等。財財務(wù)管理理新新銳將為為重慶慶醫(yī)科大大學教職職工住宅宅小區(qū)項目開開設(shè)獨立立的管理理帳戶并并由公司司財務(wù)部部負責管管理，該該項目所所有物業(yè)業(yè)管理費費收入均均存該帳帳戶，而而相應(yīng)的的所有支支出也于于該帳戶戶內(nèi)列支支，一切切支出項項目將以以年度預(yù)預(yù)算為依依據(jù)予以以核準。財務(wù)部部每月出出具物業(yè)業(yè)管理收收支報告告，對照照比較物物業(yè)實際際收支與與預(yù)估收收支，以以供管理理處及委委托方清清晰了解解并掌握握物業(yè)財財務(wù)收支支狀況。前前期介入入

30、（重點點部分）要要管好重慶醫(yī)醫(yī)科大學學教職工工住宅小小區(qū)，在對設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備及房房屋建筑筑的了解解是不可可忽視的的；對設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備及房房屋建筑筑的了解解在于物物業(yè)管理理的前期期介入。這就離離不開物物管的相相關(guān)技術(shù)術(shù)人員介介入規(guī)劃劃設(shè)計、建筑施施工、設(shè)設(shè)備采購購定型、設(shè)備安安裝、工工程建設(shè)設(shè)、房屋屋交付使使用過程程中，新銳要從業(yè)業(yè)主的角角度和未未來物業(yè)業(yè)服務(wù)的的角度出出發(fā)，客客觀分析析規(guī)劃、設(shè)計、安裝、驗收、交房等等方面的的情況，為業(yè)主主及施工工單位提提出中肯肯意見和和建議，以減少少業(yè)主未未來對物物業(yè)功能能與配置置方面的的遺憾。新新銳針對對重慶慶醫(yī)科大大學教職職工住宅宅小區(qū)項目前前期介入入工作

31、的的工作內(nèi)內(nèi)容新新銳本著著對委托托方負責責的精神神，將我我們多年年從事物物業(yè)服務(wù)務(wù)工作的的經(jīng)驗與與開發(fā)單單位共享享，根據(jù)據(jù)重慶慶醫(yī)科大大學教職職工住宅宅小區(qū)項目的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計情況況，提出出相對系系統(tǒng)和務(wù)務(wù)實的建建議。前前期介入入工作內(nèi)內(nèi)容研研究小區(qū)區(qū)之設(shè)計計及總體體規(guī)劃，并從使使用者及及物業(yè)服服務(wù)的角角度，提提供顧問問意見及及報告，并接受受業(yè)主委委托，協(xié)協(xié)助審查查圖紙；研研討機電電設(shè)備的的配置和和設(shè)計，在用量量、型號號、預(yù)見見的潛在在問題及及日后維維護等問問題向委委托方提提出管理理方面意意見，并并協(xié)助審審核方案案；對對停車場場及配套套建筑和和設(shè)施的的規(guī)劃和和設(shè)計提提出有幫幫助的意意見；為為節(jié)能

32、降降耗，向向委托方方提供合合理調(diào)節(jié)節(jié)區(qū)域內(nèi)內(nèi)公共照照明及供供水的點點位布置置的建議議；根根據(jù)項目目的實際際情況對對日后維維護的原原則向委委托方提提供設(shè)施施設(shè)備安安裝、配配套小品品布置、智能化化設(shè)備選選型及安安裝等方方面建議議；在在委托方方同意的的情況下下，對工工程招標標的內(nèi)容容提供顧顧問建議議；定定期參與與委托方方工程會會議；對對工程用用品及首首次物料料的購置置提供相相關(guān)之清清單供委委托方參參考；對對日后的的計劃性性維修，提供初初步的預(yù)預(yù)防性維維護項目目，以供供參考；了了解施工工過程中中的預(yù)埋埋及修改改情況，為后期期管理積積累資料料；初初步制定定整套工工程維護護的工作作程序，包括所所有日常常檢

33、修的的工序、檢修的的報告及及應(yīng)用表表格以預(yù)預(yù)備交付付使用后后的應(yīng)用用或修訂訂。（一）物物業(yè)管理理前期介介入階段段劃分1、項目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計階段段由于項目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計的遺遺憾容易易導(dǎo)致物物業(yè)使用用中產(chǎn)生生難以整整改和修修正得到到問題，因此我我們再重慶醫(yī)醫(yī)科大學學教職工工住宅小小區(qū)項目的的前期介介入,將將主要以以建議修修改、優(yōu)優(yōu)化規(guī)劃劃設(shè)計方方案為主主，將我我們多年年從事物物業(yè)服務(wù)務(wù)實踐中中掌握的的信息及及時反饋饋給設(shè)計計單位，力求在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計階段段就充分分考慮到到業(yè)主使使用與未未來物業(yè)業(yè)服務(wù)的的實際需需求，讓讓設(shè)計更更加人性性化，更更具前瞻瞻性。2、項目目施工階階段在項目施施工階段段，物業(yè)業(yè)公司

34、的的介入能能起到在在前期確確保功能能定位和和物業(yè)使使用功能能完善的的作用，為未來來業(yè)主的的使用降降低潛在在風險，并為今今后物業(yè)業(yè)服務(wù)的的設(shè)備安安裝、調(diào)調(diào)試，物物業(yè)接管管驗收，設(shè)備設(shè)設(shè)施的維維護保養(yǎng)養(yǎng)掃清障障礙。同同時通過過派工程程技術(shù)人人員到施施工現(xiàn)場場，熟悉悉基礎(chǔ)隱隱蔽工程程、機電電設(shè)備安安裝調(diào)試試、管道道管線的的鋪設(shè)及及走向等等這些日日后難以以從外觀觀上察覺覺的工程程情況，收集工工程資料料，及時時提出整整改建議議，也為為后期物物業(yè)接管管做好充充分的準準備。3、物業(yè)業(yè)管理準準備階段段通過前期期介入，為今后后物業(yè)的的正常服服務(wù)打下下堅實的的基礎(chǔ)。通過技技術(shù)檔案案建立，圖紙收收集，工工程施工工重

35、大事事件記錄錄等方式式，我們們能夠清清楚的掌掌握項目目建設(shè)中中的情況況，同時時根據(jù)相相關(guān)情況況提前進進行機構(gòu)構(gòu)設(shè)置、人員配配置、費費用預(yù)算算、員工工培訓、交接房房準備工工作，使使項目建建設(shè)與物物業(yè)服務(wù)務(wù)能夠自自然過度度，讓物物業(yè)的硬硬件建設(shè)設(shè)與軟件件服務(wù)相相得益彰彰。4.前期期介入費費用估算算由于前期期介入時時間長達達1年有有余，且且在這個個階段我我公司將將組織各各類專業(yè)業(yè)人員參參與各個個階段的的介入工工作，并并保持與與設(shè)計、施工、建設(shè)等等單位的的充分溝溝通，會會產(chǎn)生較較大的費費用，經(jīng)經(jīng)過我們們針對前前期介入入工作量量的初步步估算，需要約約30萬萬元的費費用，因因此我們們希望前前期介入入費用按

36、按規(guī)劃建建筑總面面積1元元/平方方米核算算，分階階段支付付，規(guī)劃劃設(shè)計階階段支付付費用的的30%，項目目施工階階段支付付費用的的50%，接管管驗收及及進駐階階段支付付費用的的20%。針對本項項目的前前期介入入，我們們要開展展下列工工作：（前期介介入服務(wù)務(wù)實施分分項表）序號介入階段段階段定義義介入項目目分類關(guān)注重點點1規(guī)劃設(shè)計計階段概念設(shè)計計階段了解項目目整體情情況2方案設(shè)計計階段建筑規(guī)劃劃道路人車出入入口垃圾中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站幼兒園物業(yè)用房房設(shè)備用房房公共活動動用房健身運動動場所公共衛(wèi)生生間景觀、導(dǎo)導(dǎo)示了解景觀觀設(shè)計風風格、思思路了解導(dǎo)示示設(shè)計風風格、思思路項目文件件規(guī)劃、設(shè)設(shè)計證件件產(chǎn)品交付付標準初步

37、設(shè)計計任務(wù)書書初步設(shè)計計階段驗證方案設(shè)計計階段被被采納意意見的修修改情況況建筑平面面布置物業(yè)功能能用房布布置封閉管理理條件人流控制制單元樓層層平面布布置（電電梯、管管井位置置、開門門方向）單元大堂堂布置停車庫結(jié)結(jié)構(gòu)及平平面布置置評估通風風、煙道道、發(fā)電電機房、配電房房、水泵泵房等對對使用的的影響圍墻設(shè)置置（包括括安全周周界）生化池、隔油池池電、氣、給排水水水電計量量方式及及安裝車庫照明明度及控控制弱電、防防雷系統(tǒng)統(tǒng)配電容量量、給排排水系統(tǒng)統(tǒng)供水方式式及壓力力環(huán)境高大大喬木與與工程安安裝的關(guān)關(guān)系電纜溝排排水排污管井井及走向向燃氣管線線布置綠化保潔潔用水管管線布置置及排水水環(huán)境環(huán)境照明明點位布布置

38、及控控制燈具選型型單元大堂堂電器控控制室外配電電箱、弱弱電箱、調(diào)壓箱箱等設(shè)置置植物搭配配與建筑筑物的風風格匹配配水體設(shè)備備用房施工圖設(shè)設(shè)計階段段驗證初步設(shè)計計階段被被采納的的意見修修改情況況建筑平面面布置周界設(shè)置置公共活動動用房布布置空調(diào)外機機位置預(yù)預(yù)留公共活動動區(qū)域裝裝飾裝修修圖垃圾中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站弱電客戶服務(wù)務(wù)中心裝裝修圖巡更系統(tǒng)統(tǒng)點位布布置電視監(jiān)控控點位布布置重要設(shè)備備選型施工階段段環(huán)境周界安防防系統(tǒng)點點位布置置中控室設(shè)設(shè)備布置置健身器材材布置安安裝小區(qū)內(nèi)標標識牌設(shè)設(shè)置重要設(shè)備備選型前期介入入工程人人員到崗崗預(yù)計交房房日期提提前1880日，2名前前期介入入專員進進駐施工階段段門窗安裝裝按小區(qū)成成

39、果要求求跟蹤各各施工階階段后塞縫、打膠工工藝潑水試驗驗五金件安安裝裝修工程程樓地面面工程成品保護護收邊接口口空鼓裂紋紋檢查口房間幾何何尺寸單元大廳廳找坡防水施工工車庫標志志及劃線線弱電、安安防工程程巡更、電電視監(jiān)控控、周界界施工位位置調(diào)試跟蹤蹤隱蔽工程程設(shè)備安裝裝隱蔽工程程調(diào)試跟蹤蹤操作設(shè)備備安裝位位置直接埋地地的隱蔽蔽管線埋埋設(shè)深度度環(huán)境工程程種植土跟跟蹤植物搭配配及栽種種土壤排水水相關(guān)配套套施工移動通信信信號覆覆蓋電話、電電視、寬寬帶、水水、電、燃氣設(shè)備安裝裝室內(nèi)裝飾飾、外墻墻裝飾物業(yè)用房房施工前期介入入工程人人員到崗崗工程人員員進駐進駐人員員按預(yù)算算50%開始準準備接管管驗收工工作集中檢

40、查查進行逐戶戶檢查土建施工工問題門窗、水水電安裝裝問題管道安裝裝及相關(guān)關(guān)位置預(yù)預(yù)埋、預(yù)預(yù)留情況況管理處工工作人員員到崗人員進駐駐預(yù)計交房房日期提提前300日，按按預(yù)算編編制900%到崗崗集中交房房交房準備備集中返修修跟蹤建設(shè)項目目移交期間返修修跟蹤重點問題題收集整整理交房資料料準備交房現(xiàn)場業(yè)主主接待交房現(xiàn)場場業(yè)主返返修問題題匯總現(xiàn)場返修修問題跟跟蹤，反反饋（二）物物業(yè)接管管驗收管管理物業(yè)的接接管驗收收，直接接關(guān)系到到今后物物業(yè)管理理工作能能否正常常開展，應(yīng)從今今后管理理使用的的角度，切實做做好這項項工作，為日后后的管理理打好基基礎(chǔ)。1、物業(yè)業(yè)接管工工作流程程公司下達新接物業(yè)驗收指令總經(jīng)理會同有

41、關(guān)部門籌備新的物業(yè)服務(wù)中心中心鑰匙移交，簽收移交清單移交管理用房，物業(yè)服務(wù)中心進入物業(yè)總經(jīng)理會同有關(guān)部門組建接管驗收小組開發(fā)公司移交整個接管的物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心進入正式管理，做好交房準備 進行物業(yè)的接管驗收 提出接管驗收的問題，跟進相關(guān)整改并參加復(fù)檢開發(fā)公司提供兩書一證2、成立立接管驗驗收小組組對接管管物業(yè)重慶醫(yī)醫(yī)科大學學教職工工住宅小小區(qū)進行驗驗收接管驗驗收工作作程序與業(yè)主或或開發(fā)單單位簽訂訂前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)委托合合同籌備項目目管理處處組建物業(yè)業(yè)接管驗驗收小組組進行物業(yè)業(yè)的接管管驗收對接管驗驗收中發(fā)發(fā)現(xiàn)的問問題進行行整改督督導(dǎo)鑰匙移交交簽收移交交清單移交管理理用房管理處進進入物業(yè)業(yè)發(fā)展商移移交

42、設(shè)施施設(shè)備資資料開發(fā)單位位提供住宅使使用說明明書和和房屋屋質(zhì)量保保證書接管驗驗收內(nèi)容容和標準準以及記記錄表格格依據(jù)建設(shè)設(shè)部頒布布的房房屋接管管驗收標標準、城市市住宅小小區(qū)竣工工綜合驗驗收管理理辦法等有關(guān)關(guān)規(guī)定，及業(yè)主主生活的的合理要要求，制制定驗收收內(nèi)容、方法（觀感驗驗收法和和使用驗驗收法）和標準準。接管驗驗收應(yīng)提提交的資資料產(chǎn)權(quán)資資料：項項目批準準文件；用地批批準文件件、規(guī)劃劃批準文文件、建建筑執(zhí)照照、施工工許可證證等。技術(shù)資資料：建建、構(gòu)物物竣工藍藍圖（總總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工工程及隱隱蔽管線線的全套套圖紙）和小區(qū)區(qū)完工后后的景觀觀小品及及綠化等等竣工資資料；電電梯及機機電設(shè)備備

43、的操作作、維修修、養(yǎng)護護說明書書、電路路圖及其其他資料料（復(fù)印印件）及及驗收文文件；地地質(zhì)勘察察報告；工程合合同開、竣工報報告；工工程預(yù)、決算；圖紙會會審記錄錄；工程程設(shè)計變變更通知知及技術(shù)術(shù)核定單單（包括括質(zhì)量事事故處理理記錄）；隱蔽蔽工程驗驗收簽證證；沉降降觀察記記錄；竣竣工驗收收證明書書；鋼材材、水泥泥等主要要材料的的質(zhì)量保保證書；新材料料、購配配件的簽簽定合格格書；水水、電、衛(wèi)生器器具、電電梯等設(shè)設(shè)備的檢檢驗合格格書；沙沙漿、混混土試塊塊試壓報報告；供供水的試試壓報告告等資料料。上述移交交資料建建議統(tǒng)一一由物業(yè)業(yè)公司指指定的內(nèi)內(nèi)業(yè)人員員保管，資料存存放在物物業(yè)公司司本部，并嚴格格執(zhí)行行

44、政管管理制度度中文檔管管理xzz-044-033。同同時，所所有含保保修協(xié)議議內(nèi)容的的合同，應(yīng)由開開發(fā)單位位整理成成統(tǒng)一表表格，編編號造冊冊，表格格內(nèi)容包包括：安安裝（保保修）單單位全稱稱、地址址、保修修內(nèi)容、保修期期限、聯(lián)聯(lián)系人、聯(lián)系電電話、注注意事項項等，一一并交物物業(yè)公司司備查。3、接管管驗收過過程的處處事原則則在處理理接管驗驗收過程程中，遇遇到質(zhì)量量問題應(yīng)應(yīng)堅持原原則性與與靈活性性相結(jié)合合的原則則。所謂原則則性，就就是事實實求實，鐵面無無私，不不能因個個人利益益而放棄棄原則。在驗收收中對查查出的問問題應(yīng)作作詳細記記錄，要要求建設(shè)設(shè)單位組組織返工工。返工工達不到到要求，不予簽簽字。所所謂

45、靈活活性，就就是具體體問題具具體分析析，不能能把接管管雙方置置于對立立狀態(tài)，而應(yīng)共共同協(xié)商商，力爭爭合理、圓滿地地解決接接管驗收收中存在在的問題題。對工程程質(zhì)量的的驗收要要堅持細細致入微微與整體體把握相相結(jié)合的的原則。工程質(zhì)量量問題對對物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生的影影響相當當久遠，給管理理帶來的的困難和和障礙也也是巨大大的，所所以在進進行工程程驗收時時必須細細致入微微。任何何一點疏疏忽都有有可能給給日后的的管理帶帶來無盡盡的麻煩煩，也會會嚴重損損害廣大大業(yè)主的的利益。（三）前前期物業(yè)業(yè)管理1、管理理機構(gòu)（見前）；2、物業(yè)業(yè)管理制制度配置置系統(tǒng)；3、管理理、服務(wù)務(wù)人員的的招聘和和培訓；4、參與與竣工驗驗收；5、

46、物業(yè)業(yè)的接管管驗收工工作；6、住戶戶入住接接房管理理；接房階階段的前前期準備備；接房工工作的實實施；入住管管理有關(guān)關(guān)手續(xù)文文件；入住通通知書；接房須須知；繳費通通知書；驗房書書；用戶登登記表；住戶手手冊和業(yè)業(yè)主（臨臨時）規(guī)規(guī)約（待待后編制制）；7、物業(yè)業(yè)裝修管管理工作作（裝裝修管理理標準作作業(yè)規(guī)程程）；裝修申申請程序序；（流流程圖）超常規(guī)裝修內(nèi)容常規(guī)裝修內(nèi)容業(yè)戶報政府部門審核合格否簽住宅裝修服務(wù)協(xié)議辦理裝修相關(guān)手續(xù)合格繳納各項費用頒發(fā)裝修許可證審驗申報資料不合格業(yè)戶向管理部提交裝修申請及方案業(yè)主陪同裝修單位負責人辦理臨時出入證房屋裝裝修申請請表；裝修申申請審核核；裝修管管理規(guī)定定；（告告知業(yè)主

47、主及施工工單位）簽訂裝裝修協(xié)議議書；裝修協(xié)協(xié)議書；裝修施施工管理理；裝修完完工檢查查；房屋室室內(nèi)裝修修檢查表表；8、物業(yè)業(yè)服務(wù)管管理；9、協(xié)助助業(yè)主籌籌備、召召開首次次業(yè)主大大會；10、檔檔案資料料管理（見附件件業(yè)主主檔案管管理標準準作業(yè)規(guī)規(guī)程）；建立與與管理業(yè)業(yè)主檔案案；定期管管理業(yè)主主權(quán)籍；設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備及房房屋的管管理建建立一支支適應(yīng)和和滿足小小區(qū)全方方位、全全天候養(yǎng)養(yǎng)護的服服務(wù)隊伍伍，細心心做好日日常的維維修，確確保小區(qū)區(qū)設(shè)施、設(shè)備的的安全使使用。建建立完善善的管理理制度和和崗位責責任制，并在各各工作崗崗位上墻墻張貼。編編制每年年度維修修、養(yǎng)護護計劃，并落實實到每月月實施計計劃中。建建

48、立設(shè)備備檔案，摸清設(shè)設(shè)備狀況況家底，在此基基礎(chǔ)編制制年度維維保計劃劃及預(yù)算算方案。設(shè)備的的財產(chǎn)和和運行狀狀況均要要掛牌予予以標明明。編編制突發(fā)發(fā)事件應(yīng)應(yīng)急處理理程序，并對所所有相關(guān)關(guān)人員進進行培訓訓。依依靠科學學的管理理手段和和認真細細致的工工作態(tài)度度來關(guān)注注節(jié)能工工作。專專業(yè)技術(shù)術(shù)工作必必須持證證上崗，并在規(guī)規(guī)定時限限內(nèi)通過過審（驗驗）證。變變配房電電氣設(shè)備備運行正正常 各開關(guān)關(guān)、儀表表、指示示燈完好好，設(shè)備備及設(shè)備備房清潔潔； 定期進進行維修修保養(yǎng)，有記錄錄報告； 有值班班工作日日志，交交接班制制度完善善，進出出人員登登記嚴格格； 時刻注注意無鼠鼠防鼠，杜絕意意外事件件的發(fā)生生。確確保電梯

49、梯24小小時運行行 - 電梯由由專業(yè)公公司維修修養(yǎng)護和和物業(yè)公公司技工工巡檢急急修相結(jié)結(jié)合； - 24小小時保證證有維修修人員在在小區(qū)內(nèi)內(nèi)值班。遇“困梯”須在110分鐘鐘內(nèi)救出出被 困人員員； - 所有電電梯須經(jīng)經(jīng)技監(jiān)局局檢查并并核發(fā)安安全使用用證和檢檢驗報告告后方可可運行； 房屋建建筑養(yǎng)護護 - 保證物物業(yè)正常常使用，盡量杜杜絕人為為破壞，最低限限度減輕輕自然損損壞，延延長物業(yè)業(yè) 的使用用壽命。 - 做好季季節(jié)性的的特殊養(yǎng)養(yǎng)護工作作，如梅梅雨季節(jié)節(jié)的通風風、干燥燥；雷雨雨季節(jié)前前對 避雷設(shè)設(shè)施的檢檢查； - 大風季季節(jié)前對對高空及及室外建建筑的檢檢查以及及密閉窗窗戶防漏漏等； - 建筑外外觀

50、完好好、整潔潔；建筑筑墻面、地磚、天花、廁所等等的各種種損壞要要及 時修補補，不讓讓人們有有破損的的感覺。其其它設(shè)施施 - 定期清清潔二次次供水水水箱，并并送衛(wèi)生生防疫部部門檢驗驗符合標標準； - 水泵運運行正常常，定期期保養(yǎng)，無漏水水、漏油油，有養(yǎng)養(yǎng)護紀錄錄； - 按環(huán)保保要求處處理排污污，各種種排污管管道無堵堵、無漏漏； - 各類維維修工作作的合格格率1000%。 接到第第一線的的報修，須在110分鐘鐘內(nèi)趕到到現(xiàn)場，并在第第一時間間內(nèi)處理理解決。 公共共秩序維維護工作作要點保保安員須須具有兩兩面性，一面是是莊重威威嚴，以以對待各各類可疑疑犯罪分分子，維維護小區(qū)區(qū)和諧穩(wěn)穩(wěn)定；另另一面是是有熱

51、情情助人，以對待待小區(qū)管管理區(qū)域域內(nèi)各正正當人士士，提供供方便與與幫助；執(zhí)執(zhí)勤要求求：建立立內(nèi)緊外外松的224小時時值崗、巡查、監(jiān)控制制度；增增加保安安人員在在公共道道路樓道道及屋面面等地段段的巡邏邏。全全體保安安人員必必須接受受處理突突發(fā)事件件的應(yīng)急急處置流流程的培培訓。勸勸阻商販販、直銷銷人員及及其他非非小區(qū)業(yè)業(yè)主和住住戶的人人員隨意意進入小小區(qū)。加加強對車車輛，特特別是非非機動車車的停放放管理。督督查和阻阻止不文文明施工工和踐踏踏綠地的的行為，提高公公共區(qū)域域的文明明程度。要要提倡為為需要幫幫助的人人提供幫幫助，如如“扶一把把”、“提一下下”“送一一程”等人性性化的服服務(wù)。全全體服務(wù)務(wù)人

52、員的的儀表、儀容，統(tǒng)一服服裝，佩佩胸卡上上崗。定定期組織織保安人人員進行行訓練，每年擇擇時舉行行不同類類型的消消防培訓訓和演練練。環(huán)環(huán)境與綠綠化管理理環(huán)環(huán)境保護護工作內(nèi)內(nèi)容保保潔工除除定時定定點清掃掃外，同同時也是是環(huán)境保保護的監(jiān)監(jiān)督員，也就是是包干區(qū)區(qū)域的責責任人。修修補好不不文明人人隨意開開拓的綠綠地中的的通道，加強環(huán)環(huán)境布局局的總體體規(guī)劃。在在主要道道口豎立立指示牌牌，方便便顧客尋尋找。指指示牌的的設(shè)計追追求新穎穎美觀，可以作作為美化化環(huán)境的的點綴。加加強對施施工場地地的管理理，杜絕絕野蠻施施工。施施工區(qū)域域周邊要要用明顯顯的標識識加以遮遮攔，將將其與正正常使用用區(qū)域劃劃分開來來。公公共

53、區(qū)域域不影響響瞻觀的的情況下下合理布布置垃圾圾筒（設(shè)設(shè)計上有有特色）和內(nèi)庭庭的座椅椅，為業(yè)業(yè)主提供供方便。調(diào)調(diào)整室內(nèi)內(nèi)盆花的的擺放，適當點點綴書畫畫，增加加環(huán)境美美和高雅雅的氛圍圍，讓人人們置身身其中時時得到美美的享受受，陶冶冶情操。綠綠化、景景點管理理工作內(nèi)內(nèi)容- 定定期修剪剪花草樹樹木和及及時補種種，保證證綠化成成活率達達到955%。- 聘聘請專業(yè)業(yè)園林工工藝師進進行總體體設(shè)計和和綠化管管理指導(dǎo)導(dǎo)，使小小區(qū)內(nèi)外外總體環(huán)環(huán)境更和和諧諧、更優(yōu)優(yōu)美。公公眾關(guān)系系與精神神文明建建設(shè)服服務(wù)于重慶醫(yī)醫(yī)科大學學教職工工住宅小小區(qū)的的新銳物物業(yè)全體員員區(qū)應(yīng)該該具備33種精神神： - 主人翁翁精神 - 一絲

54、不不茍精神神 - 奉獻精精神物物業(yè)管理理涉及的的方方面面面關(guān)系系很多，相對復(fù)復(fù)雜。在在我公司司管理的的各個物物業(yè)項目目點，都都能較能能較好地地處理與與各方面面的關(guān)系系，并建建立起了了良好的的社會關(guān)關(guān)系網(wǎng)，我們自自信一定定會與各各方合作作得愉快快和順利利。新新銳一直直以來能能建立起起良好的的社會關(guān)關(guān)系網(wǎng)，與各方方人士合合愉快，是建立立在對自自身標準準嚴要求求、做任任何事情情都規(guī)范范守法以以及要別別人做到到的自己己先做到到的基礎(chǔ)礎(chǔ)之上的的。因此此客觀地地說，一一般企業(yè)業(yè)與新銳銳合作都都會感到到是件愉愉快的事事，因為為我們給給予對方方的總是是合理和和共贏。為為了加強強與相關(guān)關(guān)各方的的溝通和和交流，新

55、銳通通常的做做法是每每年數(shù)次次采用多多種方式式廣泛吸吸取客戶戶的建議議和意見見，從中中吸取養(yǎng)養(yǎng)分和智智慧，不不斷提高高和完善善自身。對對待投訴訴我們會會在第一一時間內(nèi)內(nèi)處理，并在處處理的全全程與投投訴人保保持溝通通，并在在處理完完成后224小時時內(nèi)將處處理情況況反饋給給投訴人人。本本方案談?wù)劶暗暮芎芏喾矫婷婀ぷ魇鞘蔷裎奈拿鞯膬?nèi)內(nèi)容。另另外，還還將在小小區(qū)相關(guān)關(guān)處開辟辟宣傳欄欄（廊），定期期出版，作為精精神文明明的陣地地。六管管理處各各崗位員員工的任任職要求求（主要要崗位人人員）11、主要要崗位人人員任職職要求項項目經(jīng)理理的任職職要求# 大專以以上學歷歷； 3年以以上綜合合物業(yè)經(jīng)經(jīng)理或同同級職

56、位位工作經(jīng)經(jīng)歷； 首次聘聘用時年年齡不超超過4440歲，身體健健康、相相貌端正正、為人人正直、有團隊隊精神； 物業(yè)管管理或酒酒店管理理等相關(guān)關(guān)專業(yè)，熟悉物物業(yè)管理理法規(guī)、政策及及相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)知識識； 具有較較強的計計劃、組組織、溝溝通、協(xié)協(xié)調(diào)能力力； 持有物物業(yè)管理理經(jīng)理崗崗位培訓訓、非財財務(wù)人員員的財務(wù)務(wù)知識培培訓、物物業(yè)經(jīng)理理資格證證書。客客服主管管的任職職要求# 大專以以上學歷歷； 具有三三年以上上物業(yè)管管理經(jīng)驗驗； 首次聘聘用時年年齡不超超過355歲，身身體健康康、為人人正直、有團隊隊精神； 熟悉物物業(yè)日常常各項管管理業(yè)務(wù)務(wù)的特點點、程序序，了解解有關(guān)物物業(yè)管理理法規(guī)、政策； 辦事能能力

57、強，能獨立立處理工工作及應(yīng)應(yīng)對突發(fā)發(fā)事件； 具有較較強的組組織、溝溝通、協(xié)協(xié)調(diào)及內(nèi)內(nèi)部管理理能力及及文字表表達能力力； 持有物物業(yè)管理理從業(yè)資資格證書書。保保安主管管的任職職要求# 男，大大專以上上學歷，1.77米以上上； 物業(yè)管管理及法法律相關(guān)關(guān)專業(yè) 具有五五年以上上物業(yè)服服務(wù)經(jīng)驗驗；有酒酒店服務(wù)務(wù)經(jīng)驗有有限 首次聘聘用時年年齡不超超過455歲，身身體健康康、為人人正直、有團隊隊精神； 熟悉公公共秩序序維護、消防常常識及要要點，能能獨立處處理日常常工作及及應(yīng)對突突發(fā)事件件； 具備一一定的組組織、協(xié)協(xié)調(diào)及內(nèi)內(nèi)部管理理能力； 持有物物業(yè)管理理從業(yè)資資格證書書，退伍伍軍人優(yōu)優(yōu)先。工工程維修修主管的

58、的任職要要求# 男，身身高1.7米以以上，年年齡300-455歲左右右； 大專以以上學歷歷，機械械或管理理專業(yè)畢畢業(yè)，有有較強的的業(yè)務(wù)知知識； 從事設(shè)設(shè)備管理理工作五五年以上上，有管管理賓館館、商務(wù)務(wù)樓設(shè)備備的經(jīng)驗驗； 熟悉智智能化設(shè)設(shè)置的維維護、保保養(yǎng)的要要求；持持有相關(guān)關(guān)證件 工作認認真踏實實，作風風嚴謹，有良好好的協(xié)作作和團隊隊精神。 品質(zhì)質(zhì)管理部部經(jīng)理 大專以以上學歷歷 熟悉IISO990011全套體體系及各各項操作作程序； 熟悉物物業(yè)管理理運作程程序及法法律法規(guī)規(guī)； 具備較較強的管管理、協(xié)協(xié)調(diào)能力力，熟悉悉保安、保潔、工程等等部門管管理程序序； 持有物物業(yè)管理理從業(yè)資資格證及及內(nèi)審員

59、員證內(nèi)內(nèi)勤/財財務(wù)的任任職要求求# 女，中中專以上上學歷； 首次聘聘用時年年齡不超超過355歲，身身體健康康； 能熟練練使用計計算機； 有二年年會計/出納工工作經(jīng)驗驗； 工作責責任心強強，做事事認真仔仔細，效效率高； 持有助助會/會會計員證證書或會會計上崗崗證者優(yōu)優(yōu)先。保保安領(lǐng)班班的任職職要求# 男，高高中以上上學歷； 有二年年以上物物業(yè)或酒酒店管理理經(jīng)驗； 首次聘聘用時年年齡不超超過300歲，身身體素質(zhì)質(zhì)良好； 遵紀守守法，無無不良紀紀錄； 溝通能能力較強強，有一一定的文文字表達達能力； 工作責責任心強強，機智智敏捷； 退伍軍軍人，持持物業(yè)管管理崗位位證書者者優(yōu)先。保保安員/裝修管管理員的的

60、任職要要求# 男，高高中以上上學歷； 有一年年以上相相關(guān)工作作經(jīng)驗； 首次聘聘用時年年齡不超超過300歲，身身高1.70米米以上，身體素素質(zhì)良好好； 遵紀守守法，無無不良紀紀錄； 禮貌待待人，懂懂得常用用禮節(jié)禮禮儀； 退伍軍軍人，特特物業(yè)管管理崗位位證書者者優(yōu)先；維維修養(yǎng)護護工的任任職要求求# 男，高高中以上上學歷； 有二年年以上相相關(guān)工作作經(jīng)驗； 首次聘聘用時年年齡不超超過400歲，身身體健康康； 持有相相應(yīng)上崗崗證及技技術(shù)等級級證書； 熟悉相相關(guān)專業(yè)業(yè)知識； 具備設(shè)設(shè)施設(shè)備備維修及及管理經(jīng)經(jīng)驗； 工作責責任心強強，能吃吃苦耐勞勞。保保潔工的的任職要要求 # 女，初初中以上上學歷； 有一年年