1、 龍東大道廣蘭路基地市場可行性研究報告、基地狀況1、地塊編號： E-5-52、占地面積： 400 畝3、主要功能：高檔居住、休閑娛樂、公共服務4、基地位置： 位于上海浦東新區(qū)金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)的重點控制地區(qū)。南臨龍東大道，西接廣蘭路，東近申江路。 龍東大道：作為浦東新區(qū)的一條交通主干道， 它由東通往浦東國際機場， 西端通過龍陽路可以前往南浦大橋， 沿線與羅山路、 金橋路等交通干道呈十 字交叉連接。廣蘭路：作為一條生活交通次干道，在今后的規(guī)劃中將會使其由南至北 進行打通延伸。申江路：是一條南北走向的交通干道，沿線與巨峰路、金海路、龍東大 道相交叉連接；5、地塊面貌描述： 當前地塊地表

2、狀況是由繁茂的綠化植物所覆蓋，地面上無永久性建筑； 鳥瞰整塊基地，基地走勢平坦，且形狀較為規(guī)則；是一塊適宜打造集居住、 休閑、娛樂、公共服務的理想用地。基地周圍環(huán)境較為安靜、 優(yōu)美，空氣清新， 無明顯的噪聲環(huán)境等污染源， 各項指標顯示出符合相關環(huán)境標準；、周邊狀況基地地處張江高科技園區(qū)和金橋出口加工區(qū)的交界處， 屬于一個兩大熱區(qū)的 一個重點地區(qū)。兩區(qū)介紹： 張江概況：上海市張江高科技園區(qū)位于浦東新區(qū)中部，規(guī)劃面積 25 平方公里。分為技 術創(chuàng)新區(qū)、高科技中試產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活服務中心區(qū)、居住區(qū)和科技產(chǎn) 業(yè)區(qū)等六個功能小區(qū)。1999 年 8 月，上海市委、市政府制定 聚焦張江 的戰(zhàn)略決策，

3、明 確園區(qū)以生物醫(yī)藥和信息技術兩大高科技產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)， 集中體現(xiàn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的 主體功能。張江園區(qū)步入了快速發(fā)展階段。至 2002 年一季度，園區(qū)完成開發(fā)面積近 10 平方公里，累計引進項目 383個，吸引投資額約 66 億美元。2001年園區(qū)總銷售額 61 億元人民幣。 完成出 口交貨值 13.4 億元人民幣。技術、資金、市場在園區(qū)有了暢通的互動渠道， 自我設計、自主經(jīng)營、自由競爭 和鼓勵成功、寬容失敗 的園區(qū)文化和創(chuàng)業(yè)氛 圍逐漸形成。經(jīng)過近 10 年的開發(fā)，園區(qū)構(gòu)筑了三大國家級基地（國家上海生物 醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、 國家信息技術產(chǎn)業(yè)基地和國家科技創(chuàng)業(yè)基地） 的框架。 生物 醫(yī)藥基地目前已形成

4、由 25個國內(nèi)外一流藥廠組成的產(chǎn)業(yè)群體，以 一所七中心 為代表的研發(fā)群體，以及以 90 多家中小型科技企業(yè)為代表的創(chuàng)業(yè)群體。信息產(chǎn) 業(yè)基地以集成電路和軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展為龍頭， 帶動計算機和通訊、 光電子、 信息安 全產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展。隨著中芯、宏力和貝嶺等晶圓制造項目落戶園區(qū)，已有 25 家 芯片設計公司、 3 家硅片制造公司、 7 家光掩膜和封裝測試企業(yè)、 9 家研發(fā)教育 機構(gòu)，以及 17 家配套及設備供應公司積聚張江，集成電路產(chǎn)業(yè)鏈在張江初步構(gòu) 成?？萍紕?chuàng)業(yè)基地建有多模式、多類型的孵化器，突出創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能，一批新經(jīng) 濟企業(yè)實現(xiàn)了大踏步的飛躍。根據(jù)張江園區(qū)發(fā)展規(guī)劃， 十五期間，園區(qū)將建設成為以高新技

5、術 產(chǎn)業(yè)為支撐、以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為主要功能的國內(nèi)一流高科技園區(qū)。到 2010 年，建成 世界知名的科學園區(qū)。、道路園內(nèi)與內(nèi)環(huán)線相連，距南浦大橋3.6公里，距市中心人民廣場13公里，距外灘 商務區(qū)9公里，經(jīng)市區(qū)主干線可直達機場、港口、火車站、商業(yè)中心。園內(nèi)北面的 龍東大道是連接內(nèi)環(huán)線和浦東國際機場的重要通道，西面的羅南大道是連接內(nèi)環(huán)線 和外環(huán)線主干道路。二、機場園內(nèi)距虹橋機場25公里，距離浦東國際機場21公里。30分鐘左右的車程便可 抵達兩機場。三、港區(qū)外高橋港區(qū)距園內(nèi)25公里，距上集裝箱碼頭30公里。航線性遍及國內(nèi)外，覆 蓋面廣且密集，是中國最大的港口。四、火車園內(nèi)距上海火車站17公里。上海有一百多

6、條客貨線路，從上海火車可直達全國 各主要城市級香港特區(qū)。五、地鐵地鐵二號線從虹橋機場途經(jīng)張江到浦東國際機場，其中一期工程從張江高科技 園區(qū)到中山公園，中途有世紀公園、東方路、陸家嘴、南京路、人民廣場、靜安寺 等站并在人民廣場與地鐵一號線交匯；中山公園站可換乘輕軌明珠線。為園內(nèi)的出 行帶來了極大的便利。首班：6:30 末班：21:48 票價：24元六、公交1、大橋六線：張江地鐵站上海交通大學首班：5:30末班：22:00票價：1.5元、2元（空調(diào)）2、大橋五線：張江地鐵站政肅路復旦大學首班：5:48末班：21:48票價：1.5元、2元（空調(diào)）3 、張川線：張江地鐵站川沙申華公寓首班：6:30末班

7、：20:004 、園區(qū)環(huán)線：張江地鐵站張江地鐵站首班：7:00末班：20:00票價：1元5、其它公交路線：機場三線：浦東國際機場遵義路虹橋開發(fā)區(qū)機場六線：浦東國際機場桃浦路申慶線：乳山路合慶申江線：乳山路施鎮(zhèn)楊祝線：楊高路地鐵站祝橋東川線：東昌路川沙方川線：方斜路老西門川沙張江園區(qū)總體結(jié)構(gòu)規(guī)劃示意圖Atm金橋概況：上海市金橋出口加工區(qū)是 1990 年經(jīng)中國國務院批準設立的國家級開發(fā)區(qū)， 位于上海市浦東新區(qū)中部，規(guī)劃面積 20 平方公里，西連陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北 接外高橋保稅區(qū)， 南近張江高科技園區(qū)。 金橋出口加工區(qū)以金橋路為界分為東西 兩部。東部為工業(yè)區(qū)， 1998 年 4 月經(jīng)國家科技部正式

8、批準為 上海金橋現(xiàn)代科技 園 。西部為生活區(qū) - 金橋國際社區(qū)。位置：金橋出口加工區(qū)位于上海浦東新區(qū)中部 , 西連陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北靠外高 橋保稅區(qū)，南接張江高科技國區(qū)。距虹橋國際機場 25 公里、浦東國際機場 30 公里、外高橋港區(qū) 9 公里。區(qū)內(nèi)道路區(qū)內(nèi)主要道路寬 20-50 米， 其中貫通區(qū)內(nèi)東西向的新金橋路 （寬 40 米） 、 金海路（寬 50米）； 碧云路（ 30 米）、明月路（寬 30米），南北向的金橋路 （寬 40米）、申江路（寬 50 米）等近 40 條道路構(gòu)成合理完善的道路網(wǎng)，位于楊高中路 上的金橋立交橋使區(qū)內(nèi)外的交通更為方便、 快捷。 目前， 開發(fā)區(qū)已建成道路總長 60

9、.40 公里，道路面積 191.41 萬平方米。 交通空運:虹橋國際機場距金橋 25 公里，沿高架內(nèi)環(huán)線到金橋僅需 30分鐘。浦東國際 機場距金橋 30 公里, 沿高速公路到金橋僅需 30分鐘，已于 1999年 10月建成第 一條跑道并已投入運行。 最終規(guī)模將達到 4 條跑道，年旅客吞吐量 7000萬人次。海運:外高橋港區(qū)距金橋 9 公里，已建成有 900米順岸式集裝箱碼頭， 4 座萬噸級 海輪泊位，目前年吞吐能力 240萬噸。建設中的五號溝港位于金橋東北側(cè) 7 公里， 設計年海運能力 5000 萬噸。公路:金橋出口加工區(qū)西部與內(nèi)環(huán)線 （ 全長 48公里）直接相連，外環(huán)線 （ 全長 89 公

10、里， 8 車道） 通過金橋東側(cè)。整個開發(fā)區(qū)通過楊浦大橋、南浦大橋、延安東路隧 道與浦西直接相連。公交線路 :目前連接浦西市中心或通過金橋開發(fā)區(qū)的公交車有：573路：金橋開發(fā)區(qū)上?；疖囌?91路：龍柏新村保稅區(qū)593路：外高橋保稅區(qū)漕溪北路601 路：塘橋渡口三岔港609路：錢倉路渡口張江617路：楊家渡川沙618路：歇浦路江鎮(zhèn)621 路：陸家嘴孫橋773路：碧云路楊家渡777路：川橋路東方路778路：寧橋路陸家嘴上川線：金陵西路川沙 川陸線：陸家嘴川沙 川虹線：虹口公園川沙川新線：上?；疖囌敬ㄉ?申川線：上?；疖囌敬ㄉ成陮O線：泰東棧張江 申保線：連云路保稅區(qū) 楊高線：東昌路高東 滬孫線：慶寧寺

11、孫小橋 泰高線：泰東路高橋外高橋直區(qū)內(nèi)環(huán)線高架橋1南麻橋Nanpu Br i dge新國際機場New Iritemati onal虹橋國際機場Honqi ao InternetijdiLal Mrporti分析:從上對兩個區(qū)的介紹可以看出，基地處于張江高科技園區(qū)，近臨金橋出 口加工區(qū)，而且座落于龍東大道這條交通主干道。因此對于本項目來說，我 們可以充分的利用和享受這兩區(qū)所帶來的諸多的配套設施，其中如張江園區(qū) 的交通顯得極為便捷，而金橋出口加工區(qū)在生活機能配套設施方面極為齊全, 能夠滿足未來居住者多方位、多層次的需要。另外，基地又近臨浦東國際機 場、湯臣高爾夫球場、世紀公園和龍陽路地鐵站、未來的

12、磁懸浮等軌道交通 進出口處，由此更為本項目錦上添花。三、競爭個案分析上海市別墅市場現(xiàn)狀分析九十年代初期，大批的外銷花園別墅形成上海別墅市場的第一次浪潮，緊接著在隨后的幾年中跌入了谷底，并一蹶不振。從1998年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著金融風暴所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā) 展，特別上海作為國內(nèi)經(jīng)濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。由于經(jīng)濟的發(fā)展，帶動了 居民收入的提高，發(fā)達的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設施，吸引了眾多國內(nèi)外的投資者。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了 迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復蘇。特別是1999年-2000年，排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟

13、型別墅涌入市場，并迅速被市場所認可，更預示著上海別墅市場 春天的到來。我們可以從以下的圖中可以看出，近四年來上海別墅市場的發(fā)展情況。199&-2001年，別墅物業(yè)銷售面積占住宅開發(fā)面積的百分比從上圖，我們可以看出，截止2001年低，上海別墅類物業(yè)銷售面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近1/3。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn) 出大幅度下降趨勢，去年1-9月容積率為1.32，第三季度為1.16，而去年同期 分別為1.87和1.83。這也反映出今年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢， 可以說2002年是上海名副其實的別墅年。延安血埋打茴陡逋1th -It.屮I征囂叩I丄到1護閔跚九亭別垃

14、帶斬閔別吐帶西鄭別匿帶東大11 愜區(qū)別童帶離閘大轎上海主要別墅帶并布示意囲細人浦東四大別墅區(qū)隨著浦東開發(fā)開放的進程加快，市政建設成果顯著，商品房建設在浦東得到 了前所未有的發(fā)展，繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后， 浦東東南片的內(nèi)、 外環(huán)線之間，又形成了以張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)和華夏 文化旅游區(qū)為核心的四大別墅住宅區(qū)。尤其是浦東新機場的投入運營、 磁懸浮列 車的建設，更將匯集了浦東絕大部分別墅項目的四大區(qū)域拉到了人們的視線當 中。張江高科技園區(qū)被認為是中國的硅谷， 高科技企業(yè)、高級經(jīng)營者呼喚 出了一批高級休閑場所和高級住宅區(qū)， 四季雅苑是出現(xiàn)其間較早的外銷別墅， 而 湯臣

15、高爾夫別墅、龍東花園、湯臣豪園更是因為張江高科技園區(qū)和高爾夫球場的 附加值爆棚滬上。隨著區(qū)位概念日益成熟，同時又與世紀公園接壤，今年張江有 望成為浦東高檔別墅開發(fā)的熱土。金橋出口加工區(qū)與張江相似，在大批三資企業(yè)入駐的情況下，在金橋 投資房產(chǎn)的開發(fā)商嘗試了少量別墅和聯(lián)體別墅，與多層相近的總價以及別墅居住 的感覺獲得了市場的絕對認可。今年，在金橋路、龍東大道、云間路一帶將出現(xiàn) 大批總價在200-500萬元左右別墅小區(qū)。康橋工業(yè)區(qū)位于浦東南部外環(huán)線，屬于南匯與浦東的交界處。南匯是別墅開發(fā)較早的地區(qū)，有楓丹白露、海通花園、經(jīng)典花園等項目。而從去年康橋 半島以3000畝超大規(guī)劃“新獨院住宅”面世后，更將

16、康橋地區(qū)推到了別墅投資 者的視野前列，今年康橋地區(qū)的重頭戲還是在康橋半島三期、四期上，而南匯康橋、航頭、新場地區(qū)還將陸續(xù)出現(xiàn)一批總價在 150萬到300萬的單體別墅，區(qū)域 總上市量絕不亞于金橋板塊。華夏文化旅游區(qū)毗鄰張江，在龍東路與華夏路之間，是浦東的臨空文 化居住區(qū)。可以肯定該區(qū)域的先天優(yōu)勢會為別墅開發(fā)帶來非常巨大的成長空間。龍東大道沿線主要別墅個案:聯(lián)洋新社區(qū)世圮公III白張江鎮(zhèn)W5*路%連堵一垠 載花-1云間埠大地Jt1d亠兀一一!it丄車十一 一筆- -W1- _114半_3*=.1Au g * j1I個案一:案名東郊長島工地位置 金橋路3111號發(fā)展商上海北蔡房地產(chǎn)發(fā)展有限公司行銷企

17、劃同策房產(chǎn)咨詢有限公司電話58552222基 本 資 料占地面積500畝總建筑面積10萬平方米容積率0.3工程進度一期現(xiàn)房綠化率68%公開日期2001. 11總戶數(shù)312戶交房日期2002. 06. 30規(guī)劃性質(zhì)別墅物業(yè)管理費4元/平方米類型價格區(qū)間總價單體800012000 元/ m2240500萬聯(lián)體60007000 元 / m160萬面 積 區(qū) 間單體別墅（為主）：300500平方米 聯(lián)體別墅（少量）：240平方米左右銷 售 情 況一期160戶已經(jīng)全部銷售完畢分析：東郊長島別墅位于浦東金橋路，近湯臣高爾夫球場，是一個占地面積較大的 別墅區(qū)，以公共綠地及活動設施相分隔，分為兩個小區(qū)。別墅呈

18、島狀分布，創(chuàng)造 了“島”和“脊”形的特殊地形，16種建筑風格，共312戶，產(chǎn)品有獨棟和聯(lián) 體兩種建筑形態(tài)。個案二:案名龍東花園工地位置龍東大道2255弄發(fā)展商上海永信置業(yè)有限公司行銷企劃九陽房地產(chǎn)咨詢公司電話58556666基 本 資 料占地面積5萬川總建筑面積2.55 萬m容積率0.5工程進度現(xiàn)房綠化率60%公開日期總戶數(shù)150戶交房日期97年規(guī)劃性質(zhì)別墅物業(yè)管理費3元/平方米類型價格區(qū)間總價聯(lián)體45005500 元 / m252132萬面 積 區(qū) 間共10種房型面積在103264平方米銷 售 情 況已經(jīng)銷售90%以上分析：龍東花園別墅小區(qū)內(nèi)共有別墅150套，10種房型，面積為103平米至2

19、64 平米等。龍東花園位于浦東已建成的直通新機場的高速六車道龍東大道邊，距即將竣工的地鐵二號線張江站僅百米，申慶線、申孫線、申江線、621、609路、地鐵二號線龍陽路站近在咫尺，交通便捷，出行方便。同時龍東花園將中國園林 建筑一步一景，情景交融的意念融匯于社會環(huán)境的各個部位，將小區(qū)置于綠色環(huán)抱中。以上兩個個案的客戶層：區(qū)域比例：1. 上海市區(qū)（張江、金橋地區(qū)為主） 65%2. 境外人士 10%3. 外省市 15%其它 10%工作狀況分析1. 各公司企業(yè)、開發(fā)區(qū)內(nèi)的高層決策者、管理者 45%新興高收入行業(yè)（金領、白領） 25%娛樂界、影視界、體育界和大眾傳媒等各界人士 10%4. 其它（私營、民

20、營業(yè)主） 20%其它輔助個案分析：個案三：湯臣豪園：湯臣豪園別墅位于龍東大道 666 號，把超現(xiàn)代新型別墅區(qū)建在上海最具潛力 的高級地區(qū)。該別墅設計戶戶有水景， 大玻璃三面柔光， 高利用率 6.6 米大開間客廳， 4.5 米挑高樓層。湯臣豪園近五千平米的豪華名人會所 , 完全比照五星級標準設計 , 溫水游泳 池,健身房,韻律操室,卡拉0K室，餐廳，酒吧等20余項VIP設施。主力房型為 4房 2廳 3衛(wèi), 面積從 173平米到 266平米。單價在 8500元/平 方米左右，總價在 110萬至 230 萬元/ 套之間。湯臣豪園共計 520 戶，現(xiàn)已銷售 95%左右，只余下 270 平方米較大面積的

21、未 售出。其客戶層主要是來自境外人士為主，主要購買群體是港、澳、臺地區(qū)，同時 還有相當數(shù)量的是上海的一些高級白領、成功人士，另外還不乏有如：演藝圈、 文藝界和體壇界等人士。個案四：湯臣高爾夫別墅：該別墅位于浦東龍東大道 1 號，在張江高科技園區(qū)正對面的湯臣高爾夫球場 內(nèi)湯臣高爾夫園區(qū)為住戶提供 14 項時尚 VIP 休閑和體貼社區(qū)服務目前熱銷房型面積在 433至 1277平方米，主力房型面積有 645.38 、728.41 、 822.88 、 1242.19 四種單價在 20000元/ 平方米左右， 總價從 608 萬元至 2884萬元/ 套。 湯臣高爾夫別墅定位于跨國公司管理， 其定位是只

22、獻給事業(yè)巔峰的人士， 購 買群體身份普遍較高， 主要購買群體是以境外人士為主， 如來自歐洲、澳洲和港、 澳、臺的外籍人士，兼有極少量的境內(nèi)高級白領和成功人士；個案五：云間綠大地云間綠大地別墅位于內(nèi)環(huán)線羅山路云間路至張家浜景觀河道之濱全區(qū)占地 41 萬平方米，總規(guī)劃建筑面積 13.6 萬平方米 建筑形態(tài)有獨棟、聯(lián)棟、雙拼、疊加別墅。雙拼別墅一層每戶配獨立車庫， 聯(lián)棟別墅送戶外車位。小區(qū)內(nèi)設有休閑、 交誼、康體會所，占地面積約 1 萬平方米，綠化率達 65%。 現(xiàn)在所售的為聯(lián)體別墅，主力戶型面積有 175、184、230 平方米三種，單價 為 1 萬元/ 平方米，總價在 160 萬至 250萬之間

23、。其客戶來源是以境外人士為主，主要購買群體是港、澳、臺地區(qū)，同時還有 相當數(shù)量的是上海的一些高級白領、成功人士，另外還不乏有如：演藝圈、文藝 界和體壇界等人士四、整體規(guī)劃：我們從上海浦東龍東路等沿線的別墅市場可以看出， 當前浦東市場上的別墅 產(chǎn)品深受消費者的青睞，其主要原因：一、是區(qū)位適中。從上海浦東別墅市場分布區(qū)域來看，主要集中在羅山 路、龍東路、 滬南路干道兩側(cè)等區(qū)域。 這些地區(qū)別墅一個最大的特點就是交通非 常方便，而且有數(shù)家別墅各案區(qū)域集中落戶，社區(qū)較為成熟。二、是品質(zhì)趨好。目前上海浦東的別墅不乏優(yōu)秀作品，更有一些開發(fā)商 將自己的別墅當作品來做。 在設計上， 既有現(xiàn)代別墅特征的“洋房”，

24、 也有江南 水鄉(xiāng)特色的“田莊”； 在環(huán)境上，不惜花重金引水、 引大樹，甚至引萬年火山石； 在結(jié)構(gòu)上， 短肢剪力墻與框架結(jié)構(gòu)的運用巧妙地將承重隱入墻， 不僅減少承重墻 體面積，而且提高了別墅的使用壽命；在材料上，木結(jié)構(gòu)、輕型材質(zhì)紛紛登場； 在水、氣方面采用了世界最新科技產(chǎn)品水冷型中央空調(diào)與智能化熱水供應器等。三、是升值最快。 作為住宅最高形態(tài)的別墅， 類似股市中的績優(yōu)科技股， 上升潛力最大。從最近上海浦東樓市走勢來看， 30004000 元的普通商品房有 10以上的升值潛力已相當不錯， 一些樓盤一期賣 3500元，二期賣 4000 元，漲 幅也就是 10多一點。而在 6000 元以上的高檔樓盤一

25、般也只有 20以上的升幅。 因此，浦東一些樓盤上漲 1000 元左右則是司空見慣。 然而從別墅價格走勢來看， 漲勢非常驚人，一些聯(lián)體別墅至少有 30以上的漲幅，而一些獨立式別墅則都 有近 50的漲幅，個別樓盤價格幾乎翻番，一期賣 5000 元，二期居然賣 10000 元，而且銷售情況良好。四、是發(fā)展趨勢。由于城市土地的有限性，使市區(qū)發(fā)展空間受到限制，住宅 浦東化已成為一種發(fā)展趨勢。 盡管上海市區(qū)近年來建設一大批大型公共綠地和道 路交通，但人均擁有綠地面積和道路面積依然有限， 與國外發(fā)達大城市相比有一 定差距，而浦東的諸多地區(qū)新鮮空氣、 大片綠色和寧靜空間則是浦東別墅在上海 的別墅市場走俏的制勝

26、法寶。因此，本案對于我們來說不但是擁有了天時、 地理、 人和而且還具有良好的 發(fā)展前景，從而使得它的存在更具有了意義。主要規(guī)劃內(nèi)容；(內(nèi)容、指標)地塊編號： E-5-5建筑形態(tài)：單體別墅占地面積： 400 畝每棟別墅占地： 2畝/ 套容積率： 0.2建筑風格：西班牙風格本項目打造成單體別墅產(chǎn)品的原因：從整個大區(qū)域來看，近幾年來來，張江高科技園區(qū)和金橋出口加工區(qū)由于 有大批高科技、三資企業(yè)入駐，從而提升了居住層次，因而區(qū)域內(nèi)別墅的 定位相對較高；從小區(qū)域環(huán)境來看，龍東大道沿線業(yè)已形成了中高檔別墅群落，檔次、規(guī) 模、品質(zhì)和規(guī)格在上海來說都處于一個較高的層次，已經(jīng)得到上海乃至境 外人士的普遍認可。

27、特別是單體別墅產(chǎn)品所面對的客戶層主要是境外人士、 外省市私營、民營業(yè)主和上海本地一些超高收入成功人士，這樣的產(chǎn)品定 位不易被市場淘汰；基地在交通方面可以極其便捷的前往浦東國際機場，也可以方便的通過龍 東大道、羅山路等交通干道前往浦東和上海其它地方；基地周圍環(huán)境靜謐、合諧，可以靜聽天簌之聲，加上周圍優(yōu)美的田園風光， 這將會成為打造別墅產(chǎn)品的有利因素；從產(chǎn)品自身的條件來說， 本項目占地 400 畝左右，以 0.2 的超低容積率打造 頂尖的單體別墅產(chǎn)品，這樣在總戶數(shù)不多的情況下，以區(qū)域內(nèi)所獨有的西 班牙風格出現(xiàn)，其前景必將為人們所看好；從別墅范疇來說，單體別墅往往是最受整個市場所追捧的，也是檔次最高

28、 的，如果能成功的在市場上開發(fā)、推廣，形成登陸的局面，對于開發(fā)企業(yè) 的形象、聲譽也有所提升；五、詳細設計1、建筑風格、特色： 純味西班牙風情別墅西班牙伊比利亞半島上的美麗國度， 地中海沿岸的陽光之城。 它離我們 很近，驚險刺激的斗牛表演歷歷在目，我們知道那只屬于西班牙；它又很遠，西 班牙十六七世紀的輝煌， 咽喉位置帶來的文化撞擊， 隔著浩淼的大洋， 我們對那 里的一切充滿神往和好奇。 時間流逝，空間轉(zhuǎn)換， 而西班牙總有訴不完的故事與 風情藏在它的建筑和生活的細節(jié)之中。 在思考味道醇厚的西班牙別墅之前， 讓我 們試圖去了解一下西班牙的枝節(jié)和點滴。南歐的迷人國度西班牙， 位于地中海西部的伊比利亞半

29、島， 隔直布羅陀海峽 與北非相望。 由于其獨特的扼地中海入大西洋的地理位置， 西班牙一直是地中海 文明與其他文明交匯的起點， 哥倫布便是從這里出發(fā)發(fā)現(xiàn)了新大陸， 從而奠定了 今天的地緣政治格局。紀元初年，西班牙曾被北非摩爾人統(tǒng)治 600 年，又被羅馬人統(tǒng)治了近 800 年，在這種獨特的地理與歷史背景下， 西班牙成為了各種風格迥異的文化的集大 成者。希臘羅馬、高盧、閃米特、撒克遜乃至西亞北非的阿拉伯風格在這里都得 到了傳承和發(fā)揚。表現(xiàn)在建筑上， 文化的撞擊與融合也帶來了西班牙建筑繽紛的特質(zhì)， 拜占庭 的厚重，哥特式的莊嚴、羅馬希臘的柱式傳統(tǒng)、巴羅克的風情、羅可可的璀璨， 都在西班牙的城鄉(xiāng)可以找到

30、鮮明的例子。 巴塞羅那 160 年前的市政規(guī)劃今天仍是 全世界城市規(guī)劃的范本， 各種建筑流派的整合與演變在此完成。 整個西班牙的建 筑樣式，正如其偉大兒子畢加索的調(diào)色板，絢麗而不失厚重，個性與歷史并存。 沿地中海的西班牙美麗小鎮(zhèn)鱗次櫛比，紅磚墻、石板路、大面積平窗和花臺、中 心住區(qū)廣場活動中心線性發(fā)散。熱情、奔放、浪漫、舒適、樸素、優(yōu)雅、悠閑， 人類向往的居住文化在這里得到了最好的闡釋。2、主力建筑面積和戶型設計出于本案產(chǎn)品的去化及周期考慮，單體別墅主力建筑面積宜控制在 230-330平方米；單體別墅戶型建議戶型戶型面積戶型比例四房三衛(wèi)230290 m270%四、五房四衛(wèi)270330 m30%

31、230290平方米（單體別墅）主要功能面積（平方米）面寬樓層客廳36 407.0 8.0M1餐廳16 203.6 M1家居室（臥室）16-184.5 M1次衛(wèi)681廚房10 121工人房（含衛(wèi)）681工作間571車庫17201主臥室22 254.5 M2主衛(wèi)10 122書房8102次臥室152次衛(wèi)672更衣間62大陽臺7112主儲藏452270330平方米（單體別墅）主要功能面積（平方米）面寬樓層客廳36 407.0 8.0M1餐廳16 203.6 3.8M1家居室（臥室）164.5 M1次衛(wèi)681廚房10 121工人房（含衛(wèi)）681工作間571車庫17201親子房13 174.5M2次衛(wèi)67

32、2更衣間62次臥室152儲藏室452陽臺792主臥室22 254.5 M3主衛(wèi)10 123書房8103次衛(wèi)（按需而設）673更衣間63陽臺7-113露臺32以上7. 08.0M3特點：1）230290平方米大小的別墅產(chǎn)品，依據(jù)房型和面積可將樓層定為兩層，同時 客廳挑空6至8米，房屋為坡屋頂。270330平方米大小的別墅產(chǎn)品，依據(jù)房型和面積可將樓層設置為三層，并 將一層和二層的客廳挑空，高度為 6至 8米，三層的屋頂也建造成為坡面結(jié) 構(gòu)的屋頂。同時根據(jù)今后業(yè)主可能有安裝家庭中央空調(diào)需要考慮，因此對于每層的層高 有具體的要求建議如下：一層：層高 3.5 米以上二層：層高 3.0-3.3 米三層：層

33、高 3.0-3.3 米戶型設計理念：功能分區(qū)，清晰合理宜：1起居室、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū)，應靠近入戶門設置；臥室是靜區(qū)， 位置應比較深入，以保證居住的私密性；衛(wèi)生間設在動區(qū)與靜區(qū)之間， 以方便使用；2衛(wèi)生間屬污區(qū)，廚房、餐廳屬于潔區(qū)，應適當分離； 3室內(nèi)交通線便捷；4面積標準較高的戶型應設儲藏空間。1功能分區(qū)不合理；2室內(nèi)交通線太多； 3對著起居室的衛(wèi)生間無前室； 4臥室門朝客廳敞開； 5四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲藏空間； 6各功能空間面積比例不當； 7躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當；8入戶無過渡空間。功能剖析：一層：1、客廳挑空，使得空間開闊軒昂，增大視野，同時使客廳的朝向客廳

34、 近可能的面向南，并設置落地大窗，讓居住可以充分的享受戶外的風景，另 外在寒冷的冬天可以有陽光直接照射進來。2、在餐廳設計上，因與客廳有明顯的區(qū)域和功能的區(qū)別，餐廳可略高 于客廳一個臺階， 同時餐廳應近離廚房， 減少步距， 使得當菜肴燒好后就可 以直接放置在餐廳，讓進餐顯得方便。3、起居室（臥室）在一樓設置起居室（臥室）的出發(fā)理念，根據(jù)業(yè)主 不同的需要進行功能性的自我剖析， 可成為家人共享天倫的空間， 也可以作 為一處臥室供親戚和來人使用。4、一樓次衛(wèi)的面積不宜過大，其主要功能配套是與一樓的起居室、臥 室相并用。5、廚房面積應可能略大點，有足夠的空間可以施展，并且在設計上的 合理性，應該近臨餐

35、廳。6、傭人房（含衛(wèi)）、工作間可設置成工人房，建議最好從廚房間進出； 也可設置成在傭人房直接設置一個 12 平方米的衛(wèi)生間；可設置成廚房的 備用間或儲物間； 但必須使工人房到客廳及工人房到廚房的走道區(qū)分， 使工 人的活動區(qū)域局限在廚房及餐廳，不能直接進入客廳及臥室。二層：1、臥室區(qū)域的考慮，首先必須保證有二間臥室及一個公共衛(wèi)生，保證 家庭成員有足夠的獨立的休息空間。2、在臥室設置陽臺是很有必要的，可以使室內(nèi)空間向外延伸，使其成 為健身、休閑及晾曬的場所， 發(fā)揮其功能， 有助于室內(nèi)外的更好溝通與和諧。3、二層作為親子房，主要是讓子女有獨立的空間，有自己個性發(fā)揮的 空間，另外在二樓設置一處更衣間這

36、樣就可以不與樓上主臥的更衣室相沖 突，發(fā)揮各自的不同功能與需要。4、二樓的儲藏室在功能的使用上有明顯的特點，他不同與一般的工具室，其作用是儲放日常的貼身的生活用品。三層：1、該區(qū)域應全部設置為主人房區(qū)域，在主人房空間內(nèi)必須設有相配套 的各室，以完全讓主人的人性化有所依附。主臥采用大面積的理由是：臥室內(nèi)要有凸出的景觀區(qū)域，如： 270度轉(zhuǎn)角窗； 八角落地窗； 180 度弧型落地窗等， 使主臥室有 充足陽光，且觀景方便。衛(wèi)應由主臥直接走入，成為主人獨立的使用設施，保證足夠的 私密性和功能性。主人房應設有走入式更衣間，且面積應稍大一些。2、書房最好緊貼主臥設計，建議做通透性極強的書房，但在保證通透

37、性的同時也要充分保證私密的要求，但書房面積不易過大。3、平臺平臺最好與主臥室相通， 形成自己家中的室外休閑場所， 平臺利用功能 較多，如：晾曬、觀景、燒烤、鍛煉等等，必須配備。其它功能配置(建議) ：可在一層以下設置一處地下室，做為主人的家庭影院、健身房等場 地使用。同時地下室在交易時可做為購買物業(yè)后贈送的一部分。使 別墅產(chǎn)品得房率能夠增大， 甚至超過 100%，這也是當前諸多熱賣別 墅產(chǎn)品所吸引購買者的一種方式；由于本案挑空 6至 8米，一方面使整個別墅產(chǎn)品顯得氣勢軒昂，雄偉壯麗，給人以澎湃、大氣的感覺；另一方面作為別墅產(chǎn)品的居住 者，我們以高層高、 大面寬的視角客廳和臥室奉獻給購買者， 使

38、購買者 的生理和心理上的不同要求在寬廣的空間里得以釋放。 另外，本產(chǎn)品由 于建議采取挑空設計， 而且挑空 6至 8米之高，可以考慮在一二層之間 設立夾層，這樣我們在有效控制建筑面積的同時， 亦可進一步完善本產(chǎn) 品的功能， 使購買者得到超值的享受， 也成為本案的一個賣點， 來吸引 更多客戶的視線；當前別墅產(chǎn)品的配置方面已有改變，一改以前以毛坯的形式交房， 或者一味的強調(diào)以贈送面積的方式來招徠顧客， 而逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣?化、多層次的方式來吸引購買者，比如贈送簡配裝修房或者在購房 時贈送相應的生活配套設施，并且給購房者一定的居家指導，因此 本案也可以有所借鑒，以一種揚棄的態(tài)度來對待。建議配置產(chǎn)品內(nèi)容參

39、考：瑞典WTRB地熱系統(tǒng)DAIKIN智能型中央空調(diào)或中央冷暖空調(diào)系統(tǒng)采用美國進口 CARRIER機澳大利亞VULCAN 17肝外置式熱水爐熱水供應系統(tǒng)或美國 STATE熱水 系統(tǒng)美國OVERHEAD DO雙層保溫遙控車庫門食品垃圾粉碎機配備廚柜中的勞斯萊斯一德國 Poggenpohl廚柜、意大利Smegtt具及嵌入式冰箱、抽油煙機、微波爐、電烤箱等電器 可以提供多種可供選擇的裝修方案3、智能化與物業(yè)管理周界報警系統(tǒng)：通過紅外線成像技術在社區(qū)周界形成警戒，形成嚴密的第一 道防線。電子巡更系統(tǒng)： 密布小區(qū)的電子眼， 結(jié)合人力實現(xiàn)對社區(qū)的 24 小時定時不定 時巡視，杜絕一切隱患。閉路電視系統(tǒng)：實時

40、監(jiān)控小區(qū)內(nèi)各公共場所的情況，及時應付可能出現(xiàn)的突 發(fā)事件。訪客登錄系統(tǒng)：接入小區(qū)智能網(wǎng)的對講系統(tǒng)及業(yè)主數(shù)據(jù)庫，幫助每一位訪客 約見、預約及知會業(yè)主。車閘管理系統(tǒng)：以智能IC卡實現(xiàn)小區(qū)車輛的出入管理，而對于訪客的車輛則 通過申領臨時通行卡出入，有效地控制了小區(qū)的車行交通。家庭安保系統(tǒng)：以電磁窗禁門禁、紅外探頭防越系統(tǒng)及應急報警按鈕共同組 成立體化的安全防衛(wèi)體系， 并接入小區(qū)網(wǎng)絡， 一個電話就可遙控啟閉， 真正實現(xiàn) 自動化的家庭安保。背景音響系統(tǒng)：在社區(qū)各點設置的戶外音響，能夠在出現(xiàn)緊急情況時及時通 知正在散步的業(yè)主， 而在平時， 這些音響播放的自然聲及背景音樂與環(huán)境合為一 體，給業(yè)主輕松享受。主

41、要智能化安裝系統(tǒng)建議：周邊防盜竊安全報警系統(tǒng)24 小時電子安保巡邏系統(tǒng)訪客安全可視對講系統(tǒng)家庭意外報警系統(tǒng)背景音響廣播系統(tǒng)智能抄表系統(tǒng)區(qū)內(nèi)臨控系統(tǒng)INTERNET高速寬帶系統(tǒng)衛(wèi)星電視系統(tǒng)社區(qū)網(wǎng)頁服務系統(tǒng)11. 遠程教育系統(tǒng)12. 網(wǎng)上購物系統(tǒng)六、成本分析1、土地出讓金2、土建費用三通一平：上水、上電、道路、場地平整基礎停車場會所主體6) 內(nèi)部裝修7) 外墻裝修8) 給排水設備9) 其它附屬設備3、大配套費用4、小配套費用1) 小區(qū)道路2) 公建3) 綠化人防水電煤5、工程建設過程中各專業(yè)服務單位取費設計費監(jiān)理費3) 質(zhì)檢安檢費4) 地質(zhì)勘察費5) 電增容及用電保證金6) 白蟻防治費6、立項、報

42、建、報批等各項政府收費7、銷售費用8、管理費用9、辦產(chǎn)權證交易稅10、委托物業(yè)管理費用七、銷售前景要準確地判斷本項目的銷售前景，主要是取決于兩點： 首先要了解客戶需要什么， 然后作出整體市場規(guī)劃， 依照客戶需求提供所希 望擁有的產(chǎn)品。 我們第一步是調(diào)查客戶需要怎樣的房子， 先規(guī)劃再造房， 房子能 滿足客戶需要， 當然賣得出去。 對于這一步我們已經(jīng)進行了充分的前期調(diào)查并有 了自己詳盡的規(guī)劃。我們深信我們的產(chǎn)品將可以引領于市場。第二步對于銷售觀念， 或者在行銷觀念上， 我們也有自己獨特的見解。 在這 方面我們將應用組合要素更為復雜和合理的7P、8P甚至9P行銷概念，即產(chǎn)品( production

43、)、價格( price )、通路( place )、促銷( promotion )、業(yè)務企劃 人員( personnel )、實體設備( physical facilities )、流程管理( process man agemen)、公共關系(public relati on ship)和企業(yè)觀念(philosophy )。這就是本項目將采用的房地產(chǎn)行銷所涉及全部九大要素。我們渲染的是西班牙最純粹的文化和一種熱情、 奔放、 激情的異域情調(diào)， 它 與上海的地域人文有著脈脈相合之處。 在廣告推廣中， 我們基于產(chǎn)品的風格特色 和目標定位，以廣告宣傳配合 SP活動將本案推向市場。根據(jù)前述的客戶分析，

44、本案購買群體大多為海外人士及國內(nèi)成功人士，所以可適當選擇一些境外媒體， 對于境內(nèi)媒體選擇以戶外媒體為主，配以少量的報紙、雜志宣傳。銷售前期準備現(xiàn)場表現(xiàn)A 接待中心的設計包裝B 外接待處的地點選擇和設計包裝C 看房車D 工地圍墻E 工地設立主看板F 工地附近主干道彩旗G 樣板房樣板房的設計要聘請知名設計師， 施工亦要十分精細。 目的要讓客戶了解本 項目的品質(zhì)，同時也讓最純粹的西班牙風光、 西班牙文化、 西班牙建筑風格和上 海的傳奇色彩一起共振，潛移默化打動人心。H 部分環(huán)境綠化完成I 車身廣告公交車上的廣告作為“流動看板” ，常能起到意想不到的效果。銷售道具A 看板、主燈箱B 鳥瞰圖C 立面透視

45、圖D 模型E 現(xiàn)場圖表（貸款利率表、環(huán)境示意圖、房型家具配置圖、價格圖）F. LOGO墻G 印刷品（ DM）H. 樣板房I . 名片J.銷售人員制服K.派夾 銷售手段分析銷售樓盤可以采取先易后難， 也可以采取先難后易的方法， 先進行試銷， 根 據(jù)試銷的情況作一些適當?shù)恼{(diào)整，最后全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到 85以上，才能保證毛利潤 20以上。本案銷售的宣傳力度、宣傳面相應加大，除了對產(chǎn)品固有優(yōu)勢和風格的強調(diào)， 還需花大力氣引導客戶對本區(qū)域別墅市場的認知，可能在選擇廣告手段上做調(diào) 整。1、戶外媒體增加：建立比較醒目的精神堡壘增加各交通要道的指示牌地段可選擇在浦東國際機場及虹橋機場沿線路段

46、, 延安路高橋車輛流量大的 路線處樹立路牌廣告戶外看板可選擇基地附近， 徐匯等人氣旺盛的商業(yè)圈以及軌道交通醒目的地 段樹立看板彩旗、橫幅（常換常新）2、流動展示媒體增加展示會前期應多參加市級房展會，時間以一月一次為好；進入持續(xù)期后，要 根據(jù)已經(jīng)形成的穩(wěn)定客戶群，再選擇參加展示會的頻率及級別B 定點的宣傳品派發(fā)可在徐匯等人流密集， 目標客戶出現(xiàn)可能性較大的商業(yè)區(qū)， 以及高檔寫字樓、 酒 吧、商住樓等派發(fā)DM宣傳品C 定點的銷售場所在市內(nèi)選擇有代表性的高級商務樓、 商住樓、 星級酒店、 酒吧等處設立定點 銷售場所3、曝光次數(shù)增加A 多種雜志廣告：包括消費時尚類、航空類等B 飛機、機場廣告：可選擇浦

47、東國際機場及虹橋機場沿線路段C 多參加活動和多開展活動：銷售期內(nèi)始終貫穿西班牙風格與品質(zhì)，展開 各種SP活動D 針對本案的境外客戶，可選擇世界經(jīng)理人雜志 、財富中文版等媒 體上進行品牌宣傳本案客戶群體分析:1）如果以購買動機分類：投資15%自用型客戶70%其它15%購買動機其它投資15%15%自用型70%2）按購買者屬性劃分本市人士5%海歸人士15%外省市人士20%海外人士（東南亞、港澳臺人士）30%海外人士（歐洲及其它地區(qū)）15%其它15%購買者屬性海外人士（歐洲及其它地區(qū)）15%海外人士（東南亞、港澳臺人外省市人士20%其它 本市人士海歸人士15%5%15%士）30%按收入超高收入階層高收

48、入中高收入其它30%50%10%10%收入亠 其它 中咼收入10%超高收入階層10%30%高收入50%銷售周期分析：要想準確的把握一個項目的銷售周期， 不但要建立在對基地及周邊競爭個案 的詳細調(diào)研及和對當?shù)厥袌瞿酥琳麄€上海市場分析的基礎， 還要有一種前瞻的眼 光對產(chǎn)品進行前期的造勢和宣傳以及后期的推廣和銷售， 以適當?shù)漠a(chǎn)品類型和風 格，準確的切入市場。以下是我們對本項目銷售周期的判斷分析：A 2002 年是上海的別墅年，市場供應量的不足和購買者需求的增加形成了 鮮明的對比，而這一別墅熱潮將會在近幾年來得以延續(xù)，特別是隨著張 江高科技園區(qū)和金橋出口加工區(qū)的進一步規(guī)劃和發(fā)展，本項目如能及時 介入，必將會得到較大的市場份額，去化不成問題；從周圍的競爭個案來看，本案的直接競爭對手龍東花園、云間綠大地、 湯臣豪園業(yè)已進入銷售尾聲， 東郊長島別墅一期 160 戶也已經(jīng)銷售完畢， 如本案及時推出，都將不成為主要競爭對手，而湯臣高爾夫別墅目標客 戶定位與本案有所不同，可以說本案將處于一個較為有利的市場競爭環(huán) 境；在龍東大道沿線