1、目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 物業(yè)管理實務(wù)案例分析1 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 【案例一】楚雄有套房子，人住在北京，因未享受物業(yè)服務(wù)拒繳物業(yè)費未享受物業(yè)服務(wù)？1 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 【案例二】小區(qū)內(nèi)樓上有花盆掉下來對業(yè)主造成傷害，業(yè)主以此為由拒繳物業(yè)費高空墜物。2【案例三】開發(fā)商和物業(yè)公司存在關(guān)聯(lián)公司或子公司形式，因開發(fā)商違約產(chǎn)生的問題為借口拒繳物業(yè)費地產(chǎn)責任轉(zhuǎn)嫁？ 3【案例四】未實行“

2、一戶一表”電費接抄的小區(qū)由物業(yè)公司代收代繳電費，并以電價太高為由拒繳物業(yè)費電表接抄？ 4【案例五】業(yè)主裝修時向物業(yè)公司交納了一定金額的裝修保證金，并簽訂了住宅裝修管理服務(wù)協(xié)議, 但是因違規(guī)裝修未整改，物業(yè)公司要求裝修業(yè)主整改完成后才應(yīng)予以退取裝修押金。但是業(yè)主堅決不進 行整改，并以此為由拒交物業(yè)費違規(guī)裝修？ 5【案例六】小區(qū)業(yè)主張某下班后隨意把電動車停放在一層地面，后來電動車被盜,業(yè)主找物業(yè)公司賠償，以此為理由拒交物業(yè)費物品被盜？ 6 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 【案例七】業(yè)主因電梯故障率高，屢次被困電梯為由拒繳物業(yè)費設(shè)施設(shè)備維護？ 7【

3、案例八】因業(yè)主違規(guī)搭建，造成相鄰業(yè)主權(quán)利受到傷害并以此為由拒繳物業(yè)費相鄰權(quán)受到傷害？8 HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 【案例九】因個別業(yè)主不繳納物業(yè)費，造成其他業(yè)主拒繳物業(yè)費跟風拒繳物業(yè)費？ 9 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 【案例十】物業(yè)管理服務(wù)不到位，拒繳物業(yè)服務(wù)費服務(wù)質(zhì)量不達標? 9【案例十一】業(yè)主室內(nèi)被盜，現(xiàn)金和貴重物品不翼而飛。并以此為由拒繳物加費、要求物業(yè)公司等額賠償入室偷竊？ 11【案例十二】因業(yè)主原因，在未交費的情況下，堅持自己已經(jīng)如數(shù)繳納物業(yè)費等相關(guān)費用遺忘或故意耍賴行為？

4、 12【案例十三】因隔壁鄰居間打麻將等噪聲污染受影響，并以此為由拒繳物業(yè)費環(huán)境噪聲污染？.12 【案例十四】業(yè)主裝修后房屋漏水，造成相鄰業(yè)主家財產(chǎn)遭受損失未得到解決。業(yè)主以此為由拒繳物業(yè) 費工程質(zhì)量問題? 13意承當責任，受損業(yè)主可以向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。此事件不是物業(yè)公司造成 的，雖然違規(guī)搭建問題未能解決，但物業(yè)公司已經(jīng)做出相應(yīng)處理，所以業(yè)主不能 以此為拒交物業(yè)服務(wù)費的理由，應(yīng)該按時交納物業(yè)服務(wù)費。【案例九】因個別業(yè)主不繳納物業(yè)費，造成其他業(yè)主拒繳物業(yè)費跟風 拒繳物業(yè)費？分析：物業(yè)服務(wù)的工作開展是需要業(yè)戶繳納的物業(yè)管理費來支持。如果不交 管理費，勢必會給物業(yè)公司的管理運營經(jīng)費造成影響，也影

5、響了已交費業(yè)主的利 益。因此，對個別拒繳物業(yè)費的業(yè)主進行有禮有節(jié)的催繳。個別業(yè)主的拒繳，一 定存在著或多或少的意見或理由。物業(yè)公司應(yīng)該及時了解拒繳業(yè)主心態(tài)，分析拒 繳理由，真正做好業(yè)主服務(wù)。跟風不繳納物業(yè)費的業(yè)主，同樣侵占了已交費業(yè)主的應(yīng)得利益。在享受著高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)的同時，不能因為個別業(yè)主的某種現(xiàn)象，拒絕承當自己應(yīng)該承當?shù)?義務(wù)。如果物業(yè)起訴不繳費業(yè)主,業(yè)主會承當不必要的違約金和系列訴訟費用并且第一批起訴的一定會是跟風不交，惡意欠費的業(yè)主?！景咐课飿I(yè)管理服務(wù)不到位，拒繳物業(yè)服務(wù)費服務(wù)質(zhì)量不達標？分析：首先我們要了解物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容和標準（1）房屋共用部位 的維護與管理。房屋的維修管

6、理包括：房屋外觀完好、整潔，房屋資料檔案齊全、士姜 J Li 1=1 o(2)房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護和管理。設(shè)備管理包括：小區(qū)內(nèi)所 有公共設(shè)備圖紙、資料檔案齊全，管理完善；設(shè)備良好，運行正常，無事故隱患， 保養(yǎng)檢修制度完備；有每日運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范； 電梯按規(guī)定時間每隔15天保養(yǎng)1次；居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有 嚴密的管理措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全； 消防系統(tǒng)設(shè)備完好無損，可以隨時使用。市政公用設(shè)施管理包括：小區(qū)內(nèi)所有公共配套設(shè)施完好，不得擅自改變用途； 供水、供電、通訊、照明設(shè)備齊全,工作正常；道路暢通，路面平坦；

7、污水排放 通暢等。(3 )環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。(4)小區(qū)內(nèi)交通、消防和公共秩序等協(xié)助管理事項的服務(wù)。協(xié)助有關(guān)部門 做好以下工作：保證小區(qū)內(nèi)道路暢通，交通管理運行管理有序，無亂停、亂放機 動車、非機動車；保安人員有明顯標志，工作規(guī)范，作風嚴謹,24小時輪班值守。 搞好小區(qū)內(nèi)的公共秩序，還要積極開展社區(qū)文化活動。(5 )代收代繳收費服務(wù)。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位，不能成為業(yè)主拒繳物業(yè)費的理由，但可以成為讓物業(yè) 服務(wù)企業(yè)減少相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費的依據(jù)。根據(jù)合同法一百零七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不符合合同約定 的，業(yè)主可以選擇減少物業(yè)費的方式讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)承當違約責任。物業(yè)管理 條例中規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管

8、理活動中要履行按時交納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。所以， 物業(yè)服務(wù)水平要與物業(yè)費標準相適應(yīng)，即符合“質(zhì)價相符的原那么。10因此，做好物業(yè)服務(wù)過程中痕跡管理工作，才能在后續(xù)的管理服務(wù)過程中保 障物業(yè)公司的利益不收到侵害。我們做了那么多的服務(wù)，如果你覺得我們的服務(wù)還不到位，那么請你提出來, 如果是我們做得不到位的一定改正，但是說了那么多，物業(yè)服務(wù)費還是要請你繳 納的。【案例十一】業(yè)主室內(nèi)被盜，現(xiàn)金和貴重物品不翼而飛。并以此為由拒繳物業(yè)費、要求物業(yè)公司等額賠償入室偷竊？分析：業(yè)主家中被盜和物業(yè)公司提供的服務(wù)沒有直接關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中沒有財產(chǎn)保險、保管專項約定的。物業(yè)公司按照合同約定，時 時提

9、高警惕，做足平安防范措施，堅持完整、詳細的記錄每天的巡查、值崗情況。同時，也應(yīng)該在日常工作中注意保存巡邏登記、來訪登記等與安防制度相關(guān)的奧 料。正確履行了安防義務(wù)，物業(yè)公司可以免責。如某業(yè)主家中被盜屬于刑事案件，應(yīng)及時向公安機關(guān)報案，物業(yè)公司全力配 合公安機關(guān)查案，破案，而不應(yīng)向物業(yè)公司追責。因此，業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司積極配合公安機關(guān)破案，對業(yè)主表示同情和 安撫，但這不能成為其拒交物業(yè)費的理由。11【案例十二】因業(yè)主原因，在未交費的情況下，堅持自己已經(jīng)如數(shù)繳納物業(yè)費等相關(guān)費用遺忘或故意耍賴行為？分析：物業(yè)公司向業(yè)主收取的每一筆費用都有收費憑證，一般一式三聯(lián)（第 一聯(lián)：存根；第二聯(lián)：客戶聯(lián)；第

10、三聯(lián)：記賬聯(lián)），交費后物業(yè)公司都會向業(yè)主提 供客戶聯(lián)作為交費依據(jù)；同時財務(wù)每日，每月都會作日記賬、月報表作為電子存 檔。如業(yè)主認為自己已交，物業(yè)公司需要根據(jù)業(yè)主提供的繳費信息進行核查（記 賬聯(lián)，存根，電子檔）準確分析業(yè)主交費時間，金額，期限并和業(yè)主核對準確。如業(yè)主確實未繳納相關(guān)費用，或物業(yè)公司查詢不到任何的歷史繳費信息，那么 需業(yè)主提供當時交費開具的收據(jù)或發(fā)票等證明材料。如仍無法得到一直的解決方案，將作為經(jīng)濟糾紛案件申訴處理。但業(yè)主仍需 按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時補繳納拖欠物業(yè)費，不能以此為由拒交物業(yè)費?！景咐恳蚋舯卩従娱g打麻將等噪聲污染受影響，并以此為由拒繳 物業(yè)費環(huán)境噪聲污染？分析：物

11、業(yè)客服管家受到業(yè)主投訴 后，第一時間上樓告知打麻將的人, 注意生活節(jié)奏，維護好相鄰業(yè)主間關(guān)系。大家居住在一個樓棟，是需要珍惜的緣 分，鄰里和睦才有好的居住環(huán)境。根據(jù)住宅使用性質(zhì)，樓層上是不允許經(jīng)營性的娛樂場所的，既維護大家業(yè)主 的共同利益，又防止個別業(yè)主的行為侵害其他業(yè)主的合法利益。同時明確物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標準，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)知應(yīng)做。鄰里之間的12 矛盾，物業(yè)最多只能起到協(xié)調(diào)義務(wù)，如果相鄰業(yè)主拒不采納，您應(yīng)該建議被噪聲 影響的業(yè)主用手機視頻錄下噪音的現(xiàn)場情況。如果視頻中可以清晰的聽見噪音, 那么基本可以判定噪音污染的事實。保存視頻錄音，到小區(qū)所在地的社區(qū)尋求幫 助。嚴重者可以報警請求110

12、支援解決。相鄰權(quán)的糾紛問題，無論最后有沒有完美解決，物業(yè)均不承當相應(yīng)的責任?！景咐甀】業(yè)主裝修后房屋漏水，造成相鄰業(yè)主家財產(chǎn)遭受損失未得到解決。業(yè)主以此為由拒繳物業(yè)費工程質(zhì)量問題？分析：首先客服管家接到業(yè)主投訴 后，到樓上業(yè)主家看漏水情況確定漏 水原因。如因樓上業(yè)主裝修造成漏水，需協(xié)調(diào)兩家人一起，互相說明情況，達成 維修整改共識、下家的損失由樓上負責賠償?？头芗医o業(yè)主講解業(yè)主來辦裝修時，請業(yè)主仔細查閱一下裝修資料，一定 要告訴裝修公司做防水、閉水試驗，閉水試驗的時間為48小時，以免以后入住 使用衛(wèi)生間滲漏，造成漏水到下家，給房屋裝修帶來維修損失。同時根據(jù)物權(quán)法第六條業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，

13、規(guī)定業(yè)主對專有局部 的使用不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，告知業(yè)主新房裝修前一定要重做用水部位 防水和閉水，防止在二次裝修的過程中因破壞前期防水層引起漏水造成的經(jīng)濟損 失。關(guān)于裝修和其它問題，如果還有不清楚的地方，可以打物業(yè)公司 或者聯(lián) 系樓層管家詳細咨詢。樓下遭受經(jīng)濟損失的業(yè)主，物業(yè)公司可以從中協(xié)調(diào)相鄰業(yè)主間的賠償事宜, 但物業(yè)公司不能承當因樓上業(yè)主裝修造成的樓下業(yè)主損失問題。業(yè)主以此為由拒13繳物業(yè)費不成立。14物業(yè)管理實務(wù)案例分析【案例一】楚雄有套房子，人住在北京，因未享受物業(yè)服務(wù)拒繳物業(yè)費 未享受物業(yè)服務(wù)？分析：業(yè)主雖然未裝修入住，但物業(yè)公司從開發(fā)商交房起就已經(jīng)對小區(qū)進行物業(yè)管理了，服務(wù)管

14、理的內(nèi)容有：（1）保潔部對樓道、公共路面、地下停車庫環(huán) 境清潔。（2 ）秩序部輪班24小時值守對小區(qū)內(nèi)交通、消防和公共秩序等協(xié)助管 理。（3 ）工程部輪班24小時值守對小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備日常運行 維修及保養(yǎng)。（4 ）綠化工人對小區(qū)綠化養(yǎng)護。（5 ）行政部對資料檔案的管理。（6 ） 客服部對業(yè)主投訴的問題，及時與各部門溝通、協(xié)調(diào)，盡力為業(yè)主解決問題。（7 ） 每幢樓長對正在裝修中的住戶定期巡檢、巡查，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)及時與業(yè)主溝通，并 善意的提醒裝修中應(yīng)注意的重點事項。業(yè)主不能因為放棄享受服務(wù)的權(quán)利而拒絕 行使自己應(yīng)該的付出的義務(wù)。權(quán)利可以放棄，但是義務(wù)不能不履行。我們物業(yè)公司做了那么多的

15、服務(wù)，物業(yè)費還是要請你繳納的，如你不方便來 物業(yè)公司繳納，可通過對公轉(zhuǎn)賬、微信支付等電子渠道完成。支付完成后樓長會 把交款收據(jù)拍照發(fā)給你或通過ems信件快遞給您。容許轉(zhuǎn)賬形式的及時提供轉(zhuǎn)賬方式，轉(zhuǎn)賬考前須知，轉(zhuǎn)賬時備注好房號和業(yè)主姓名，便于財務(wù)查賬，及時給業(yè)主反響轉(zhuǎn)賬信息，開具相對應(yīng)的發(fā)票、收據(jù)。如堅持回本地后親自繳費，需與業(yè)主明確具體的返回時間，及時做好業(yè)主返 程信息跟蹤，約定明確的繳費時間。如對物業(yè)公司各部門有什么意見和建議，物業(yè)公司會逐步改進。物業(yè)公司提 高服務(wù)質(zhì)量和各項服務(wù)的開支離不開業(yè)主你的支持與配合，請你家盡快繳納，經(jīng) 過屢次催收，甚至逾期仍不繳納的，物業(yè)公司會根據(jù)約定加收滯納金，

16、并向當?shù)?人民法院主張自己的權(quán)利?！景咐啃^(qū)內(nèi)樓上有花盆掉下來對業(yè)主造成傷害，業(yè)主以此為由拒繳物業(yè)費高空墜物。分析：業(yè)主被花盆掉下來傷著，第一時間會打 給物業(yè)客服，客服接到電 話立馬趕到現(xiàn)場，并通知安保部門保護現(xiàn)場。第二配合業(yè)主報警,并看傷情是否 先要打120急救中心。第三 通知客服主管及領(lǐng)導(dǎo)。第四在等待警察到來時安 撫業(yè)主，各部門配合警察查案、收集證據(jù)、調(diào)取監(jiān)控。第五客服人員盡快聯(lián)系業(yè) 主家屬并告知發(fā)生情況。第六如遇業(yè)主在醫(yī)院急救治療中不交醫(yī)療費，物業(yè)公司 只能先墊付。第七物業(yè)公司跟進案件調(diào)查情況。第八物業(yè)公司屢次發(fā)出高空墜物 的溫馨提示/告示，并在顯著位置公示牌上已粘貼通告。發(fā)生平安事

17、故時，物業(yè)服 務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救 助工作。高空墜物傷人責任界定：侵權(quán)責任法第八十五條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及屬其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當承當侵權(quán)責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其 他責任人的，有權(quán)向其他責任人追償。侵權(quán)責任法第八十七條規(guī)定，從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外,由可能加害的建筑物使用人給予補償。物業(yè)公司做到了法定義務(wù)和合同義務(wù)，并人性化為業(yè)主救護。業(yè)主事后不交 納物業(yè)費，

18、物業(yè)客服應(yīng)耐心、細致的給業(yè)主講解，并告知業(yè)主物業(yè)企業(yè)按照服務(wù) 合同的約定，做到了該盡的責任與義務(wù)，全力配合配合業(yè)主家解決墜物傷人事件, 所以你家應(yīng)該支持與配合交納物業(yè)服務(wù)費。如屢次溝通協(xié)商后還是不繳納，物業(yè) 企業(yè)只能向法院起訴了?！景咐块_發(fā)商和物業(yè)公司存在關(guān)聯(lián)公司或子公司形式，因開發(fā)商違約產(chǎn)生的問題為借口拒繳物業(yè)費地產(chǎn)責任轉(zhuǎn)嫁？分析：開發(fā)商和物業(yè)公司是兩家獨立公司，都有獨立的法定代表人。即使創(chuàng)辦人可能一樣，但是他們是兩個獨立的民事主體，各自承當相應(yīng)的責任和義務(wù)。開發(fā)商房屋建設(shè)好后交物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)公司按合同約定提供物業(yè)服務(wù)管理。 開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系，對房屋質(zhì)保期之內(nèi)存

19、在的房屋質(zhì)量、 物業(yè)費優(yōu)惠、房產(chǎn)證辦理等問題承當責任，物業(yè)公司可以從中予以反響和協(xié)調(diào)， 但是不存在相應(yīng)服務(wù)義務(wù)。房產(chǎn)證沒有辦下來和交不交物業(yè)費是不相干的兩件事情。開發(fā)商很長時間沒 有辦理房產(chǎn)證，業(yè)主可以起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商承當違約責任，給予賠償。物業(yè)公司與業(yè)主之間系物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司已經(jīng)對業(yè)主提供了相應(yīng) 的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當支付物業(yè)費,不能以此為由拒交物業(yè)費。拓展:（知識補充，不做對業(yè)主說辭）根據(jù)商品房銷售管理方法的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付之日起90日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn) 行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)

20、變更和房 屋所有權(quán)登記手續(xù)。由于開發(fā)商的原因造成購房者未在合同約定期限內(nèi)取得房產(chǎn) 證，或者期房預(yù)購人在房屋交付之日起90日內(nèi)未取得房產(chǎn)證或者已竣工商品房 的買受人自訂立合同之日起90日內(nèi)未能取得房產(chǎn)證的，開發(fā)商應(yīng)承當違約責任。逾期未辦房產(chǎn)證的，可能存在以下問題：.法定要件不齊:可能缺少以下證件國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃驗 收核實證、建設(shè)工程竣工驗收備案證；.企業(yè)拖欠稅款，缺銷售不動產(chǎn)發(fā)票，且可能擅自挪用代收代繳購房人辦證 稅款；.政府層面不可抗拒因素?！景咐摹课磳嵭小耙粦粢槐怼彪娰M接抄的小區(qū)由物業(yè)公司代收代繳電費，并以電價太高為由拒繳物業(yè)費電表接抄？分析：物業(yè)代收水電費有何依據(jù):物業(yè)管理

21、條例第十九條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān) 費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。從 本條規(guī)定內(nèi)容可以看出,法律對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水供電等單位委托代為收 取水電費等費用的行為并未被法律所禁止。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)單位（本案 中的電力公司）簽訂有委托合同，代為收取電費,那么業(yè)主應(yīng)當積極配合才安照規(guī)定 的標準支付電費。各種原因未能實現(xiàn)一戶一表改造，由供電企業(yè)抄總表結(jié)算電費居民合表用 戶，暫不執(zhí)行居民階梯電價，統(tǒng)一執(zhí)行居民合表電價。供電企業(yè)對合表業(yè)主或者物 業(yè)服務(wù)單位統(tǒng)一按每千瓦時0.51元，由物業(yè)公司按

22、照供電委托合同中的電價進行 收費，不得額外收取其他費用。只要物業(yè)公司按照委托合同中的電費單價收取電費, 就不屬于違法行為，所以業(yè)主不能以此拒交物業(yè)服務(wù)費?！景咐濉繕I(yè)主裝修時向物業(yè)公司交納了一定金額的裝修保證金，并簽訂了住宅裝修管理服務(wù)協(xié)議，但是因違規(guī)裝修未整改，物業(yè)公司要求裝修業(yè)主整改完成后才應(yīng)予以退取裝修押金。但是業(yè)主堅決不進行整改，并以此為由拒交物業(yè)費違規(guī)裝修？分析：根據(jù)物業(yè)管理條例第52條規(guī)定，業(yè)主和使用人在住宅室內(nèi)裝飾裝 修工程開工前，應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)申報登記，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng) 當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和考前須知告知業(yè)主。實際生活中，為約束裝修業(yè) 主的裝修行為，不

23、損害其他業(yè)主的利益，物業(yè)公司向業(yè)主收取相應(yīng)的裝修保證金彳寺 業(yè)主裝修結(jié)束，如無違規(guī)行為，物業(yè)公司將裝修保證金全額退回業(yè)主。如出現(xiàn)違規(guī) 裝修導(dǎo)致物業(yè)損害的，那么從裝修保證金中扣除一局部或者全部。從法律上看，是否 交納裝修保證金需要業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商一致，這些內(nèi)容已在業(yè)主和物業(yè)公司簽 訂的住宅裝修管理服務(wù)協(xié)議進行約定。業(yè)主和使用人與物業(yè)公司簽署的住宅裝修管理服務(wù)協(xié)議中已經(jīng)明確介紹 各類違規(guī)裝修考前須知，并具體闡述違規(guī)裝修造成的各類平安隱患。房屋裝修完 工之后物業(yè)公司驗收時,并具違規(guī)裝修現(xiàn)象提出整改，要求整改后驗收合格再退裝修保證金。但業(yè)主拒不整改，還以物業(yè)公司不退押金為由不交物業(yè)服務(wù)費是沒有 法律

24、依據(jù)的?！景咐啃^(qū)業(yè)主張某下班后隨意把電動車停放在一層地面,后來電 動車被盜,業(yè)主找物業(yè)公司賠償，以此為理由拒交物業(yè)費物品被盜？分析：根據(jù)我國物業(yè)管理條例第36條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè) 服務(wù)合同的約定才是供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定, 導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當依法承當相應(yīng)的法律責任。本案例中被偷竊電動車的業(yè)主將車輛停放在公共區(qū)域假設(shè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議中未 明確相應(yīng)的保管協(xié)議，物業(yè)公司就沒有對業(yè)主私人財產(chǎn)進行保管的義務(wù)。雖然業(yè)主交了物業(yè)服務(wù)費,其中包含物業(yè)公司應(yīng)該對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩 序進行維護，但是此處說的是公共秩序，并不是對業(yè)主的私人財產(chǎn)進行保管

25、,秩序隊 員只要定時在公共區(qū)域進行巡邏,物業(yè)公司就不承當賠償責任。另外物業(yè)公司收取 的物業(yè)費中公共秩序維護費用只占了物業(yè)服務(wù)費用的一小局部，假設(shè)因此要承當看 管業(yè)主私人物品的的責任,顯然權(quán)利與義務(wù)明顯不對等，有違明法的公平原那么。被 偷竊業(yè)主可以選擇報警，物業(yè)公司應(yīng)該配合公安機關(guān)調(diào)取監(jiān)控,查找嫌疑人。故張 某拒交物業(yè)服務(wù)費,無法律依據(jù)。假設(shè)小區(qū)業(yè)主把車子停放在物業(yè)公司指定的區(qū)域，并且交了電動車停車費，因保 管責任人工作懈怠造成的被偷竊行為。因為業(yè)主交了車輛停放費，就與物業(yè)公司形 成了簡單的保管合同，物業(yè)公司指定了固定的地點讓業(yè)主停放，并且有專人24小 時看管，停車、取車都有人進行登記，如果車輛喪失了，物業(yè)公司將根據(jù)車子購買發(fā)票進行折舊賠償。【案例七】業(yè)主因電梯故障率高，屢次被困電梯為由拒繳物業(yè)費設(shè)施 設(shè)備維護？分析：因電力部門未通知物業(yè)臨時停電，造成業(yè)主被困電梯情況，物業(yè)公司無法預(yù)知，只能在停電以后及時解救被困人員并進行安撫，必要的情況采取緊急 救援。屬于電梯本身質(zhì)量問題，造成人身受到傷害的，受害人應(yīng)當追溯生產(chǎn)廠家進 行索賠，物業(yè)公司協(xié)助做好索賠期間的配合工作。屬于電梯日常運行期