1、三三草場坡項(xiàng)目策劃初案深圳市眾正房地產(chǎn)開發(fā)公司2007-10-10 需要解決的問題此產(chǎn)品物業(yè)定位在市場上是否可行，如何具體設(shè)置以怎樣的差異化形象進(jìn)行營銷推廣，并最終贏得市場基于地塊價(jià)值和需求分析，體現(xiàn)項(xiàng)目的物業(yè)定位 項(xiàng)目物業(yè)定位推導(dǎo)過程產(chǎn)品定位初步區(qū)域價(jià)值判斷區(qū)域在售項(xiàng)目分析區(qū) 域 購 房 人 群 判 斷區(qū)域價(jià)值判斷長安路 長安路是小寨商圈和鐘樓商圈的紐帶，輻射范圍內(nèi)年度經(jīng)濟(jì)總收入占西安市經(jīng)濟(jì)總收入的20%左右，常住人口只有8萬左右，工作及流動(dòng)人口達(dá)45萬左右，日均流動(dòng)人口約40萬。私企、國營企業(yè)的大小公司約15000多家，中高端人群聚集、商務(wù)人士聚集。巨大的居住需求和熱烈的商業(yè)氛圍，使本區(qū)住

2、宅開發(fā)成為熱點(diǎn)，尤其是草場坡沿線更是熱點(diǎn)中的焦點(diǎn) 區(qū)位歷史、人文資源豐厚，千年古都與現(xiàn)代文明形成最好的切合點(diǎn)。無論是從人居還是商業(yè)層面，均大有潛力；坡頂位置，動(dòng)靜分離，出則鬧市，入則寧靜，且附近已經(jīng)形成和即將形成的居住物業(yè)聚集，人居氛圍濃厚； 千年古都與現(xiàn)代文明共生地商業(yè)繁榮與高尚文化融合區(qū) 省體育場、省圖書館、陜歌大劇院、真愛娛樂廣場、唐樂宮、西安賓館、城堡大酒店環(huán)繞周邊，規(guī)劃中的地鐵2號(hào)線途經(jīng)門前，區(qū)位優(yōu)勢及升值潛力不言而喻！ 項(xiàng)目地塊位于長安路成熟區(qū)域，都心繁華地段，擁有優(yōu)秀的人文環(huán)境，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套、生活配套完善；臨主要交通干線，交通便捷。區(qū)內(nèi)有購房需求的人口眾多，擁有良好的需求支撐，

3、當(dāng)前商業(yè)價(jià)值和潛力巨大； 都心繁華與人居環(huán)境交匯處都心成熟地段，文化中心區(qū)，前景無限泰華世紀(jì)新城本案對(duì)比樓盤分析陽陽國際廣場福滿園皇家公館藍(lán)溪都市花園壹又貳分之壹華嶺圍墻巷摩登主場萬達(dá)公寓南門國際榮城驪馬豪城區(qū)內(nèi)樓盤概況 ：-07年上半年施工面積占全市總量的24.8%，較上年同比增長33.9%；竣工面積占全市總量的23.6%，同比增長了30.2%，市場開發(fā)速度放緩；-07上半年城南商品房銷售面積占全市總量的32.5%，銷售量全市排行第一。盡管區(qū)域市場供應(yīng)放緩，但城南區(qū)仍然是市場購房者心目中的理想居住之地；-城南區(qū)域地產(chǎn)市場開發(fā)較早，成長周期較長，目前已形成多個(gè)發(fā)展成熟的居住圈，如南稍門、草場坡

4、、小寨、明德門、電子城等，生活氣息濃厚；-城南板塊歷經(jīng)多年發(fā)展，土地存量逐年遞減，開發(fā)規(guī)模越來越小，基于此種原因造成區(qū)域房地產(chǎn)市場迅速增值，關(guān)注度居高不下； 總體來看，城南區(qū)域目前成規(guī)模的地塊相對(duì)較少，但作為成熟區(qū)域，城南區(qū)域每宗地塊的推出，仍受到市場開發(fā)商的高度關(guān)注。名 稱位 置容積率戶型戶型面積（m2） 均價(jià)（元/m2 ）銷售率主要特點(diǎn)萬達(dá)公寓雁翔北路18號(hào)3.911室1廳2室2廳3室2廳4室2廳39270 4550售罄地段好，周邊配套齊全天倫盛世友誼東路路北3.752室2廳3室2廳3083 5100約90%地段好，集中供暖，天然氣入戶泰華世紀(jì)新城友誼路與文藝路交匯5.771室1廳2室2廳

5、3室2廳75984500售罄地段好，集中供暖，天然氣入戶城南鑫苑新文巷中段-2室1廳2室2廳60156 4100售罄地段好，周邊配套齊全摩登主場草場坡與新文巷交匯4.81室1廳4670500約85%地段好，周邊配套齊全區(qū)域主要供應(yīng)狀況：名 稱位 置容積率戶型戶型面積（m2） 均價(jià)（元/m2 ）銷售率主要特點(diǎn)南門國際長安路與體育館交匯- -咨詢地段好自由自宅文藝南路18號(hào)-1室1廳2室2廳3室2廳45128-咨詢地段好，配套齊全榮城名苑新文巷10號(hào)4.05-咨詢地段好，配套齊全華嶺圍墻巷圍墻巷中段-地段好，配套齊全翡翠花園新文巷中段4.05-地段好，配套齊全按照項(xiàng)目所能輻射之范圍，選取近幾年有代

6、表性的項(xiàng)目作為調(diào)研之目標(biāo)備注：在售項(xiàng)目 待售項(xiàng)目 市調(diào)結(jié)論： 目前周邊在售競爭項(xiàng)目中容積率較高（3.55.8）之間戶型毛坯房銷售均價(jià)主要在4500元/之間，價(jià)格漲幅在15%左右（450元/平方米左右)；主要在售戶型為（40180）之間。片區(qū)目前市場放量較大，超越同質(zhì)化，凸現(xiàn)特色賣點(diǎn)，成為各樓盤搶占市場的關(guān)鍵所在。在售項(xiàng)目特點(diǎn)：1、產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨向多樣化，戶型設(shè)計(jì)上不斷有亮點(diǎn)涌現(xiàn)；2、基于地段和投資價(jià)值的訴求均有所強(qiáng)化；3、付款方式創(chuàng)新成為價(jià)格競爭另一形式，對(duì)銷售促進(jìn)力強(qiáng)。重點(diǎn)競爭項(xiàng)目：萬達(dá)公寓地址：雁塔路與友誼路十字西北角開發(fā)商：萬達(dá)集團(tuán)性質(zhì)：公寓、商業(yè)戶型面積：53124平方米物業(yè)管理：萬達(dá)物業(yè)

7、中小戶型：5389平方米 總建筑面積：345700平方米 規(guī)模：1000余戶均價(jià)：5300元/平米（未定）采暖方式：集中供暖，地輔熱采暖工程進(jìn)度：地上8層配套：超市、品牌百貨等銷售率：首期推出的公寓80%摩登主場地址：草場坡新文巷開發(fā)商：文華地產(chǎn)性質(zhì)：公寓、住宅戶型面積：47112平方米物業(yè)管理：文華物業(yè)中小戶型：4792平米 總建筑面積：50000平方米規(guī)模：630戶均價(jià)：5000元/平方米采暖方式：集中供暖工程進(jìn)度：現(xiàn)房配套：會(huì)所銷售率：85%區(qū)域購房人群判斷研究區(qū)域圖示：項(xiàng)目能輻射區(qū)域城西南區(qū)域城內(nèi)區(qū)域城南區(qū)域城南區(qū)域城東南區(qū)域產(chǎn)品定位初步 草場坡坐擁區(qū)域便利的交通，完善的配套，鬧中取靜

8、的生活環(huán)境，是住宅物業(yè)的首選之地。產(chǎn)品定位初步中小戶型為主的居住型綜合物業(yè)產(chǎn)品，為市場需求而誕生都心成熟地段，文化中心區(qū)，前景無限。對(duì)接都市先鋒人群購房需求 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)置推導(dǎo)過程產(chǎn)品設(shè)置初步產(chǎn)品定位初步產(chǎn)品現(xiàn)有資料分析重 點(diǎn) 競 比 項(xiàng) 目 分 析 項(xiàng)目swot分析產(chǎn)品形象定位物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品功能定位 產(chǎn)品定位初步中小戶型為主的居住型綜合物業(yè)追求自我的釋放，精神追求1、城市先鋒階層追求的不僅僅是一套房子，而是一種生活方式，一種豐富、高品質(zhì)的生活。成就被認(rèn)可，榮耀和尊崇感的建立是目標(biāo)消費(fèi)群的價(jià)值取向和精神追求。2、其核心價(jià)值是在滿足其榮耀感的基礎(chǔ)上傳達(dá)一種豐富多彩、高雅浪漫、富有情調(diào)的生活方式，

9、項(xiàng)目所獨(dú)具的人文環(huán)境、建筑風(fēng)格、生活氛圍與之相符。3、倡導(dǎo)一種自由的生活理念和人生態(tài)度，同時(shí)也提倡一種都心工作生活模式，一種快節(jié)奏中又不失輕松，享受工作、享受生活的態(tài)度。4、隨著市場的不斷成熟，消費(fèi)者也逐漸呈現(xiàn)出更為理性的購買趨勢，都心升值潛力、商業(yè)價(jià)值的提示也將導(dǎo)向其購房決策。受眾人群心理分析：重點(diǎn)競比項(xiàng)目分析草場坡住宅項(xiàng)目回顧 草場坡業(yè)已成為區(qū)域高尚住宅社區(qū)生活區(qū)，對(duì)本區(qū)位有代表性的驪馬豪城、摩登主場的客戶構(gòu)成及消費(fèi)傾向的分析對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi)人群的探求有重要意義，對(duì)項(xiàng)目市場定位有一定借鑒作用。摩登主場綜合定位新貴氣質(zhì)的都心中小戶型高尚社區(qū)利用“新貴氣質(zhì)”的形象帶動(dòng)。主打投資概念，以“低總價(jià)低置

10、業(yè)門檻入主城市都心的高尚社區(qū)”引爆市場。 “利用小戶型，總價(jià)低的營銷策略”帶動(dòng)市場，以實(shí)效性價(jià)格優(yōu)勢和現(xiàn)房優(yōu)勢，突出區(qū)域價(jià)格差異性和品質(zhì)差異性，打動(dòng)消費(fèi)者。銷售現(xiàn)場分析：一次看房成交客戶占20%；多次看房成交客戶占70% ；其他占10%項(xiàng)目地價(jià)增值潛力被消費(fèi)者所認(rèn)同，但愈來愈理性的消費(fèi)觀念，拉長購房周期。入住時(shí)間、交房標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理是現(xiàn)場關(guān)注焦點(diǎn)；詢問客戶多，期望高，有購買意愿,說明項(xiàng)目潛在客戶源充足。綜合分析：中青年為主，多為周邊高收入人群。23人家庭和單身居多，業(yè)余生活豐富，物質(zhì)要求高?？粗许?xiàng)目區(qū)位居家、辦公、娛樂、購物的便利性，及項(xiàng)目引發(fā)的居住優(yōu)越感。投資眼光強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，購買力寬泛

11、，二次置業(yè)和多次置業(yè)比例高。市場需求探詢:消費(fèi)群體：私營業(yè)主科教人員企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)高級(jí)白領(lǐng)二次置業(yè)及投資者。消費(fèi)心理：希望改變生活質(zhì)量，有相當(dāng)?shù)馁徺I力，看好長安路地段位置和發(fā)展前景，具有較高的理解和判斷能力。 消費(fèi)形態(tài)：二次或多次置業(yè)比例相對(duì)較大，部分為投資用，重視房屋的品質(zhì)，尤其在環(huán)境、便捷性方面。年齡比例： 2545歲為主 其 它次之需求比例：購房自住為主投資及其他次之分布比例：以項(xiàng)目周邊3公里以內(nèi)為主 西安城區(qū)其他范圍次之消費(fèi)特征：多數(shù)購房者素質(zhì)較高，消費(fèi)心理成熟，對(duì)樓盤綜合品質(zhì)有較高要求；需求以二居室為主，總價(jià)20萬左右易為客戶接受。要求地段成熟、戶型適當(dāng)、完善配套目標(biāo)消費(fèi)人群福滿園南

12、二環(huán)路長安路友誼路 新文路環(huán)城南路 文藝路皇家公館泰華世紀(jì)新城本項(xiàng)目驪馬豪城 景致雅居恒佳格調(diào)藍(lán)溪都市花園城中村改造壹又貳分之壹陽陽國際廣場小寨路摩登主場榮城名苑自由自宅萬達(dá)公寓天倫盛世南門國際區(qū)域重點(diǎn)樓盤分布硬件指標(biāo)產(chǎn)品規(guī)模比照戶型產(chǎn)品比照產(chǎn)品定位比照摩登主場萬達(dá)公寓本項(xiàng)目商業(yè)特征明顯的綜合性物業(yè)繁華地段十字邊角， 占地面積：73畝建筑面積：345700平方米容積率：5.99公寓+商業(yè)公寓+住宅主要競爭樓盤特點(diǎn)比照繁華地段中小物業(yè)居住為主的高尚社區(qū)居住為主的的高尚社區(qū)占地面積：13畝建筑面積：5萬平方米容積率：4.8占地面積：9畝建筑面積：-容積率：-繁華地段鬧中取靜 硬件指標(biāo)產(chǎn)品規(guī)模比照戶

13、型產(chǎn)品比照產(chǎn)品定位比照自有自宅榮 城本項(xiàng)目繁華地段十字邊角， 占地面積：67畝建筑面積：180000平方米容積率：4.05住宅住宅主要競爭樓盤特點(diǎn)比照繁華地段中小物業(yè)居住為主的中高端住宅居住為主的高尚社區(qū)占地面積：-建筑面積：37900平方米容積率：-占地面積：9畝建筑面積：-容積率：-繁華地段鬧中取靜 居住為主的高尚社區(qū)同期上市樓盤具有題量大，地段優(yōu)，交通便利的特點(diǎn)，項(xiàng)目從面市開始，就將面對(duì)相當(dāng)嚴(yán)峻的局部市場競爭。對(duì)比之下，本案規(guī)劃應(yīng)具有一定差異性。我們需要積極采取各種手段來發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢，彌補(bǔ)不足，準(zhǔn)確定位。通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑O(shè)計(jì)使項(xiàng)目更具特色，更有針對(duì)性的滿足市場需求。施工進(jìn)度、入市時(shí)機(jī)方面應(yīng)在周密計(jì)

14、劃、科學(xué)論證、體現(xiàn)差異化的基礎(chǔ)上適時(shí)抓緊推出，確保搶占市場先機(jī)。項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃分析地段：位于西安市長安北路中段新文巷80米處 ，交通便利，鬧中取靜。總體規(guī)劃：占地面積約6126.2，項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目SWOT分析主要優(yōu)勢（Strength）項(xiàng)目占據(jù)長安路獨(dú)特地段，擁有優(yōu)秀的人文環(huán)境，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套、生活配套完善；交通便捷，臨主要交通干線，多路公交干線途經(jīng)門前；動(dòng)靜分離的居住環(huán)境，出則鬧市，入則寧靜。附近小區(qū)聚集，人群層次集中，居住氛圍濃厚。主要劣勢（Weakness）項(xiàng)目與長安路之間另有地塊存在，景觀受到一定程度遮擋。緊鄰城中村，附近緊鄰環(huán)境較為落后，給項(xiàng)目高品質(zhì)樹立形象增加困難。主要機(jī)會(huì)（Op

15、portunity）處于鐘樓和小寨兩大主要商圈之間，西安城市中心的南移、地鐵的興建將為長安路這一傳統(tǒng)成熟區(qū)位帶來新的機(jī)遇。中小戶型增值潛力看好，將擁有更多市場。政府規(guī)劃開發(fā)利好因素，新文巷通向友誼路規(guī)劃道路的開通?？驮闯渥悖懈叨巳巳壕奂蓾M足中高端人群及投資客戶的需求。隨著南門外長安國際廣場知名企業(yè)的入住，將很好的提升長安路的品牌性。07年股市行情飛漲，由此將引發(fā)部分投資資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。主要威脅（Threats）項(xiàng)目周邊類似項(xiàng)目同期放量增加，使局部市場競爭異常激烈，對(duì)目標(biāo)客戶造成大量分流。宏觀政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場整體的打壓，致使部分目標(biāo)客戶延緩置業(yè)。城南城中村改造全面進(jìn)入實(shí)施階段，將在

16、一定程度影響居住環(huán)境的舒適度。產(chǎn)品設(shè)置初步 項(xiàng)目片區(qū)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，高檔社區(qū)雛形已形成，驪馬豪城、摩登主場等樓盤已經(jīng)在消費(fèi)者心目中樹立了高檔社區(qū)的號(hào)召力；新文路交通干道還未完成改造，門前環(huán)境還有待改善；受政策控規(guī)影響，在售樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。結(jié)合區(qū)域市場之研究；項(xiàng)目實(shí)際之情況，結(jié)合容積率和建筑形態(tài)之客觀研究；考慮居住的舒適性-結(jié)合區(qū)域市場供應(yīng)實(shí)際狀況，對(duì)區(qū)域目標(biāo)客群從淺至深的實(shí)際需求分析-根據(jù)總價(jià)及單價(jià)的控制原則，結(jié)合區(qū)域市場重點(diǎn)項(xiàng)目之實(shí)際供應(yīng)狀況-產(chǎn)品設(shè)置初步推導(dǎo)過程容積率戶型面積戶型建筑形態(tài)產(chǎn)品設(shè)置初步容積率確定容積率與利潤額成本利潤率的關(guān)系建議項(xiàng)目容積率為5.7容積率與建筑形態(tài)之間的關(guān)

17、系建筑形態(tài)容積率低層.多層板式小高層.小高層板式高層.小高層點(diǎn)式高層.板式高層.板式高層點(diǎn)式高層.點(diǎn)式高層.建筑形態(tài)確定建議項(xiàng)目總建筑34919平方米，容積率5.7，總套數(shù)484套。1棟22層2梯6戶的塔式高層，共132套；1棟22層4梯16戶塔式高層，共352套；商業(yè)配套，建筑面積1000平方米。類型建筑面積戶數(shù)比1房約50 m2約50%2房7285m2約25%3房86102m2約25%合計(jì)100%重點(diǎn)樓盤戶型比例 摩登主場：（總套數(shù)套以上） 萬達(dá)公寓：（總套數(shù)套以上）類型建筑面積戶數(shù)比1房約50 m2約50%2房7285m2約25%3房86102m2約25%合計(jì)100%類型建筑面積戶數(shù)比1

18、房約50 m2約50%2房7285m2約25%3房86102m2約25%合計(jì)100% 榮城名苑（總套數(shù)套以上）類型建筑面積戶數(shù)比1房約50 m2約50%2房7285m2約25%3房86102m2約25%合計(jì)100% 自由自宅（總套數(shù)套以上）戶型面積確定市場戶型需求狀況 功能性要求高 從區(qū)域客戶分析，主力客戶購房目的是為了居住型所占比例較大，兩口、三口及三代同堂皆有，因此對(duì)住房的功能要求較高，因此只有二房以上才能夠滿足日常居家需求。 注重居住環(huán)境 本區(qū)域客戶屬西安高收入階層，他們注重居住環(huán)境的人群,家庭結(jié)構(gòu)相對(duì)簡單，但是對(duì)生活質(zhì)量卻有一定追求，因此需要針對(duì)此部分客戶群體設(shè)置功能更為齊全、面積稍大

19、一點(diǎn)的戶型以供選擇。 經(jīng)濟(jì)型戶型關(guān)注 本項(xiàng)目距離城內(nèi)較近，得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢必會(huì)吸引眾多投資客的青睞目光，他們的非凡關(guān)注也使得投資型的公寓式產(chǎn)品變得不可或缺 正確的戶型配比來自于對(duì)客戶群體成分和需求的深入判斷，且應(yīng)帶有一定的前瞻性。與高新及城內(nèi)區(qū)域相比，本區(qū)域目前小戶型的入市比例略高，本區(qū)域客群戶型需求特征如下：戶型配比建議戶型面積區(qū)間套數(shù)比套數(shù)一室一衛(wèi)35405%24一室一廳一衛(wèi)455510%48一室一廳一衛(wèi)+功能房556525%121二房一廳一衛(wèi)708020%97二房一廳一衛(wèi)+功能房809025%121二房二廳一衛(wèi)+功能房9510510%48三房二廳二衛(wèi)1051155%24合計(jì)100%48

20、4 基于以上供求關(guān)系判斷，建議一室面積控制在3565之間，以經(jīng)濟(jì)型一室和功能型小兩房為主；兩室面積控制在7590之間，以經(jīng)濟(jì)型兩室一廳和舒適型兩室兩廳為主；三室面積 控制在95115之間，以經(jīng)濟(jì)型和功能型的小三房為主，輔以少量舒適型三室兩廳，具體配比如下。產(chǎn)品功能定位指導(dǎo)思想客觀、認(rèn)真分析同類物業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，最大限度地發(fā)揮項(xiàng)目具有的優(yōu)勢條件，弱化市場抗性，減少入市風(fēng)險(xiǎn)，以完善的配套，充分的升值空間，良好的軟硬件附加值提升，共同促進(jìn)銷售，爭取最大收益。定位原則1、符合本案目標(biāo)消費(fèi)者的需求特征，并符合其購買力的中高檔物業(yè)；2產(chǎn)品屬性既要符合目標(biāo)消費(fèi)者心理需求又要具有市場沖擊力。 定位說明配

21、套完善，出行便捷的城心中小戶型高尚社區(qū)城市中心區(qū)高尚物業(yè)的榮耀感，坐享長安路的便利和成熟氛圍。于都市繁華間盡享舒適愜意。功能定位：A棟投資自住皆宜的精巧公寓+精致實(shí)用的功能小戶經(jīng)濟(jì)便利的居家住宅B棟尊貴領(lǐng)地，品位居家，貴族氣質(zhì)的舒適實(shí)用的功能居家。產(chǎn)品層面的支撐點(diǎn)（硬件軟件） 戶型創(chuàng)新 節(jié)能設(shè)計(jì)智能系統(tǒng)建筑風(fēng)格特色物管物業(yè)發(fā)展建議充分利用有限空間，營造功能齊全居住舒適的居所；全面采用優(yōu)勢品牌支撐，展示項(xiàng)目卓越的品質(zhì)感和貴族氣質(zhì)；深入挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，創(chuàng)造令目標(biāo)群體心儀的附加價(jià)值；有效利用靠近主干道的商業(yè)價(jià)值；從建筑美學(xué)角度上考慮，發(fā)揮整體布局中高層建筑的作用；物業(yè)發(fā)展建議主要考慮的因素一房一廳（4

22、5平米）功能型小戶舒適型小戶 采光充足舒適愜意適用投資、單身或兩口過渡性居住工作讀書繪畫皆可 適用投資、單身或兩口過渡性居住1戶型發(fā)展建議適用投資、單身或兩口過渡性居住適用面積范圍125140平米客廳、餐廳、陽臺(tái)一體，采光充足空間緊湊，戶型方正轉(zhuǎn)角飄窗，增加休閑功能功能房，增加居所的功能性客廳與陽臺(tái)一體，采光充足適用三口居住適用三代同堂2.建筑節(jié)能設(shè)計(jì)建議 迎合新政實(shí)施中的有關(guān)要求，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目品質(zhì)。 使用節(jié)能環(huán)保型產(chǎn)品，既給項(xiàng)目增加顯著賣點(diǎn)；又給業(yè)主帶來實(shí)實(shí)在在的利益；同時(shí)提升項(xiàng)目價(jià)格和品質(zhì)，增加生活附加值。 節(jié)能主要體現(xiàn)在墻體、屋面保溫隔熱材料的運(yùn)用，窗戶大小的設(shè)計(jì)上等等：樓頂太

23、陽能預(yù)留口的預(yù)留位。節(jié)水、節(jié)電管道和閥門的改造和安裝。采取保溫、隔熱、密封等措施，讓建筑在使用過程中減少對(duì)煤、電等能源的消耗。同時(shí)建議最好以地輻熱采暖，節(jié)省能源，增加賣點(diǎn)。裝修節(jié)能建議：項(xiàng)目部分小戶型設(shè)計(jì)為精裝修，精裝過程強(qiáng)調(diào)體現(xiàn)品牌、環(huán)保。裝修標(biāo)準(zhǔn)成本控制在300元/平米左右?？膳c品牌裝飾公司聯(lián)合推出，裝修物料全面采用品牌材料，并享有到位的質(zhì)保服務(wù)。以強(qiáng)化裝修房品質(zhì)賣點(diǎn)。 裝修建材實(shí)行節(jié)能和環(huán)保型產(chǎn)品，如地板安裝和設(shè)計(jì)水嘴、便器系統(tǒng)、便器沖洗閥、淋浴器等用水器具時(shí)，按節(jié)水型生活用水器具指標(biāo)設(shè)計(jì)，既增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，合理提升項(xiàng)目價(jià)格；又使業(yè)主在70年的居住時(shí)間里，節(jié)省了不少費(fèi)用。3建筑風(fēng)格和立面建

24、議建筑風(fēng)格：外觀造型簡潔、明快、流暢、飄逸，輔以局部線狀或塊狀鮮亮色彩，富有浪漫韻味的純粹現(xiàn)代主義風(fēng)格。建筑外立面色彩建議：在色彩上選用色彩明麗純凈，凸現(xiàn)品質(zhì)感和時(shí)尚特征。4智能化設(shè)施建議 小區(qū)智能化設(shè)施本著實(shí)用性原則，選擇目標(biāo)消費(fèi)者最為關(guān)心的因素進(jìn)行相應(yīng)配備，通過細(xì)節(jié)的完善化，滿足目標(biāo)群的消費(fèi)心理：周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)；可視對(duì)講系統(tǒng)：三表出戶，遠(yuǎn)程紅外線抄表；天燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)；小區(qū)背景音樂；音樂噴泉：營造動(dòng)感環(huán)境，制造項(xiàng)目賣點(diǎn)；寬帶網(wǎng)提供的增值服務(wù)： 包括通訊信息服務(wù)、視訊服務(wù)、遠(yuǎn)程教育服務(wù)、遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)、實(shí)時(shí)金融服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)游戲服務(wù)、交易服務(wù)等多項(xiàng)服務(wù)功能，使物業(yè)管理變網(wǎng)絡(luò)管理，提高物管水平

25、和工作效率；更為重要的是，通過先進(jìn)的智能化系統(tǒng)的建立和運(yùn)行，將為市場樹立一個(gè)將自然、人文環(huán)境、建筑藝術(shù)品質(zhì)和現(xiàn)代高科技完美結(jié)合的全新住宅環(huán)境，引導(dǎo)消費(fèi)者的居家觀念。5. 物業(yè)管理建議依托品牌物管，設(shè)定菜單式物業(yè)管理物業(yè)管理內(nèi)容 房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)容公共設(shè)施的使用管理、維修和更新 電梯、供水、排水、通信等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù) 小區(qū)保潔和綠化服務(wù) 小區(qū)保安及代交水、氣、電、有線電視、電話費(fèi)服務(wù) 家政服務(wù)代寄、代購、訂餐訂票、接送兒童、護(hù)理病弱等服務(wù) 信息咨詢和信息服務(wù) 小區(qū)文化活動(dòng)組織實(shí)施等 其他物管延伸服務(wù)制定物業(yè)管理?xiàng)l例和物管手冊(cè) 6商業(yè)配套建議定位原則：用

26、便利、多樣的商業(yè)配套有力的提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，便利每一位業(yè)主生活和工作，并以此帶動(dòng)商業(yè)業(yè)主盈利的信心，體現(xiàn)開發(fā)商處處為業(yè)主考慮的“以人為本”的理念。配套商業(yè)街：小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)街，該商業(yè)街的業(yè)態(tài)定位既考慮到投資者的可經(jīng)營性，更是為業(yè)主生活方便而配套。以服務(wù)本區(qū)內(nèi)業(yè)主為主，區(qū)外人士為輔。以多樣的商業(yè)面積、適中的商業(yè)規(guī)模、合理的利用空間吸引客戶。商業(yè)街功能：飲食特色店、書吧、茶坊、醫(yī)療保建中心、超市、便利店、花店、美容美發(fā)、護(hù)膚中心等。7景觀規(guī)劃建議將社區(qū)內(nèi)部景觀特質(zhì)與西安作為文化名城的區(qū)域文化結(jié)合，達(dá)到完美和諧的統(tǒng)一；依樓而建，組團(tuán)綠化輔以園藝小品。形象定位 基于項(xiàng)目的市場定位及目標(biāo)消費(fèi)者預(yù)判，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，我們從項(xiàng)目自身及目標(biāo)客群的內(nèi)在蘊(yùn)含分析，找出切合點(diǎn)，來最終確定形象特征。概念思路社會(huì)階層剖析 這個(gè)世界上無非有兩種階層的人有產(chǎn)階層+無產(chǎn)階層有產(chǎn)階級(jí)外在消費(fèi)特征剖析城市先鋒他們有著高收入，有著堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)保障，他們理應(yīng)