1、溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc251620569 1 總 論 PAGEREF _Toc251620569 h 3 HYPERLINK l _Toc251620570 1.1項目概況 PAGEREF _Toc251620570 h 3 HYPERLINK l _Toc251620571 1.2 項目開發(fā)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc251620571 h 11 HYPERLINK l _Toc251620572 1.3 項目主要策劃結(jié)論 PAGEREF _Toc251620572 h 12 HYPERLINK l

2、_Toc251620573 2 項目投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc251620573 h 17 HYPERLINK l _Toc251620574 2.1 全國經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析 PAGEREF _Toc251620574 h 17 HYPERLINK l _Toc251620575 2.2 XX市投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc251620575 h 21 HYPERLINK l _Toc251620575 2.3 XX市XX區(qū)投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc251620575 h 21 HYPERLINK l _Toc251620575 2.4 項目開發(fā)戰(zhàn)略

3、分析 PAGEREF _Toc251620575 h 21 HYPERLINK l _Toc251620576 3 項目地塊條件分析 PAGEREF _Toc251620576 h 25 HYPERLINK l _Toc251620577 3.1 項目地塊自然條件分析 PAGEREF _Toc251620577 h 25 HYPERLINK l _Toc251620578 3.2 項目地塊SWOT分析 PAGEREF _Toc251620578 h 26 HYPERLINK l _Toc251620579 3.3 項目適宜性分析 PAGEREF _Toc251620579 h 29 HYPER

4、LINK l _Toc251620580 4 市場調(diào)查分析 PAGEREF _Toc251620580 h 37 HYPERLINK l _Toc251620581 4.1 XX主城區(qū)房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc251620581 h 374.2XX區(qū)假日酒店需求市場調(diào)查.41 HYPERLINK l _Toc251620582 5 項目市場定位及目標市場分析 PAGEREF _Toc251620582 h 44 HYPERLINK l _Toc251620583 5.1 市場定位分析 PAGEREF _Toc251620583 h 44 HYPERLINK l _Toc25162

5、0584 5.2 項目目標客戶定位 PAGEREF _Toc251620584 h 44 HYPERLINK l _Toc251620585 5.3 目標產(chǎn)品定位分析 PAGEREF _Toc251620585 h 45 HYPERLINK l _Toc251620582 6 項目規(guī)劃設計 PAGEREF _Toc251620582 h 44 HYPERLINK l _Toc251620583 6.1 規(guī)劃設計條件與依據(jù) PAGEREF _Toc251620583 h 44 HYPERLINK l _Toc251620584 6.2 規(guī)劃設計理念 PAGEREF _Toc251620584 h

6、 44 HYPERLINK l _Toc251620585 6.3 規(guī)劃設計定位 PAGEREF _Toc251620585 h 45 HYPERLINK l _Toc251620583 6.4 總體規(guī)劃布局 PAGEREF _Toc251620583 h 44 HYPERLINK l _Toc251620584 6.5 建筑風格與裝修50 HYPERLINK l _Toc251620585 6.6 景觀規(guī)劃51 HYPERLINK l _Toc251620585 6.7 配套設計51 HYPERLINK l _Toc251620586 7 項目投融資分析 PAGEREF _Toc251620

7、586 h 55 HYPERLINK l _Toc251620587 7.1 投資估算 PAGEREF _Toc251620587 h 55 HYPERLINK l _Toc251620588 7.2 投資估算過程 PAGEREF _Toc251620588 h 57 HYPERLINK l _Toc251620589 7.3 投融資分析 PAGEREF _Toc251620589 h 63 HYPERLINK l _Toc251620590 8 項目財務分析與風險規(guī)避 PAGEREF _Toc251620590 h 71 HYPERLINK l _Toc251620591 8.1 銷售收入預

8、測 PAGEREF _Toc251620591 h 71 HYPERLINK l _Toc251620592 8.2 稅費計算 PAGEREF _Toc251620592 h 72 HYPERLINK l _Toc251620593 8.3 財務分析 PAGEREF _Toc251620593 h 74 HYPERLINK l _Toc251620594 8.4 項目不確定性分析和風險管理 PAGEREF _Toc251620594 h 75 HYPERLINK l _Toc251620595 8.5 項目的社會效益評價 PAGEREF _Toc251620595 h 80 HYPERLINK

9、 l _Toc251620596 8.6 環(huán)境效益評價 PAGEREF _Toc251620596 h 81 HYPERLINK l _Toc251620597 8.7 項目綜合評價 PAGEREF _Toc251620597 h 81 HYPERLINK l _Toc251620598 9 營銷推廣及廣告策劃 PAGEREF _Toc251620598 h 82 HYPERLINK l _Toc251620583 9.1 項目營銷推廣環(huán)境分析82 HYPERLINK l _Toc251620584 9.2 項目客戶定位分析83 HYPERLINK l _Toc251620585 9.3 項目

10、營銷推廣策劃的具體方案84 HYPERLINK l _Toc251620583 9.4 項目營銷推廣預算88 HYPERLINK l _Toc251620584 9.5 項目營銷管理88 HYPERLINK l _Toc251620598 結(jié) 論971 總 論1.1項目概況本項目是一個集休閑、娛樂、會議、培訓、客房于一體的多功能超四星級酒店。本項目在XX區(qū)政府及相關部門的積極支持下，2009年12月31日，福星集團正式與XX區(qū)政府XX谷管委會簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，作為政府的重點扶持項目，得到了減免區(qū)得部分的土地契稅、人防費、配套費、出讓金等多方面優(yōu)惠。1.1.1項目位置本項目地塊位置位于XX市XX

11、區(qū)XX谷風景區(qū)南門村江流壩社（XX谷景區(qū)南大門松林賓館原址）。項目地靠XX谷景區(qū)南門，分A、B兩個項目地塊，地塊呈條狀，最大高差約7米。具體見圖1.1所示：圖1.1項目具體位置（A、B地塊）1.1.2項目技術經(jīng)濟指標本項目分為A、B兩個地塊，其中A地塊占地面積9009平方米，B地塊占地面積4727平方米，總面積約20畝，每畝地價20萬，且酒店交納的區(qū)得部分的土地契稅、人防費、配套費、出讓金等給予減免，作為政府重點支持項目，盡可能的給予了相關費用的減免或優(yōu)惠；地塊具體規(guī)劃控制指標如下表1所示：地塊規(guī)劃指標控制表表1.1序號項目指標1建設用地面積13736平方米2用地性質(zhì)客房，配套功能用房3建筑密

12、度55%4基本容積率1.65綠地率25%在滿足規(guī)劃控制指標的前提下，充分考慮市場需求狀況、地塊的實際情況和項目的開發(fā)目標等眾多因素，本設計對小區(qū)的技術經(jīng)濟指標進行了規(guī)劃。具體的指標統(tǒng)計如下：A地塊技術經(jīng)濟指標統(tǒng)計表表1.2序號指標名稱單位數(shù)量備注1占地面積m290092建筑面積m2137492.1客房面積m294192.2配套、功能用房面積m243403客房數(shù)間2164建筑容積率1.535綠化率25%6建筑密度54.23%B地塊技術經(jīng)濟指標統(tǒng)計表 表1.3序號指標名稱單位數(shù)量備注1占地面積m247272建筑面積m272672.1客房面積m270932.2配套、功能用房面積m21743客房數(shù)間2

13、164建筑容積率1.545綠化率25%6建筑密度44.56%1.1.3項目周邊配套設施分析一、交通配套項目地塊離XX這個中國西部唯一的直轄市不到2小時車程, 其中有高速路89公里, 路面狀況較佳的縣級公路和景區(qū)公路23公里, 有較好的可進入性。 此外該地已有旅游公司近百個，通過旅行社可以有車直達。 （一） 乘車交通線路： 1、XXXX長途汽車站（XX到XX大巴）XX汽車站（打的3元）XX南桐車站（XX谷南門班車）XX谷XX溫泉假日酒店。具體如圖1.2所示：圖1.2 XX汽車站到XX谷XX溫泉假日酒店交通線路圖注：綠色鍵表示XX汽車站，紅色表示XX谷XX溫泉假日酒店2、XX陳家坪汽車站 （陳家坪

14、到XX大巴）XX汽車站（打的3元）XX南桐車站（XX谷南門班車）XX谷XX溫泉假日酒店。具體如圖1.3所示：圖1.3：陳家坪汽車站到XX谷XX溫泉假日酒店交通線路圖注：綠色鍵代表陳家坪汽車站，紅色表示XX谷XX溫泉假日酒店（二）游客自駕交通線路： 表1.41沿渝黔高速公路走41.9公里并從XX方向匝道進入綦萬高速公路2沿綦萬高速公路走32.7公里并左轉(zhuǎn)到省道3033沿省道303走2.1公里并經(jīng)環(huán)島向南直行到萬東北路4沿萬東北路走0.7公里并經(jīng)環(huán)島左轉(zhuǎn)5沿萬東北路走1.3公里并向南直行到萬東南路6沿萬東南路走7.8公里并向南直行7走8.2公里并右轉(zhuǎn)8走100米并向東南直行9走500米到達目的地二

15、、商業(yè)配套（大中型商場、超市、郵局、銀行、醫(yī)院、學校、菜場、集市、影院、娛樂場所）商場： 重百超市XX店、重客隆XX店、永輝超市XX店醫(yī)院： XX醫(yī)院、景星鄉(xiāng)衛(wèi)生院，目標客戶來這主要是旅游觀光，逗留時間不會很長，這兩醫(yī)院已經(jīng)能基本滿足其需要。學校： 區(qū)縣的中小學娛樂場所：匯鑫假日酒店的洗腳城以及該地區(qū)零散分布的小型娛樂場。酒店： XX區(qū)僅有的兩家三星級級以上星級酒店中，匯鑫假日酒店（準四星），規(guī)模較小，客房僅49間，會議室僅能容納120人，只能滿足較小規(guī)模的會議接待要求，不能很好代表該地區(qū)形象，而且酒店地處該地區(qū)市中心，被鬧市包圍，對于其目標客源（游客），主要來自XX市主城區(qū)，他們來該地旅游是

16、為了拋開鬧市的煩囂，體驗自然，親近自然，因此該酒店布局不能滿足目標客戶群的需要；而芙蓉麗苑（三星），已開業(yè)6年，內(nèi)部設備陳舊，其會議室不但小，而且慘不忍睹（天花板和墻壁到處殘留下雨水侵蝕的痕跡）顯然已經(jīng)不能跟上該地區(qū)發(fā)展的步伐，更不符合XX區(qū)旅游風景名勝區(qū)整體品質(zhì)的打造和提升。三、項目自身配套： 嚴格參照“四星酒店評星要求”、考慮長遠經(jīng)營的市場需求，酒店集“酒店大堂、咖啡音樂吧、宴會廳、會議室及會客廳、酒店客房、保健休閑中心、KTV娛樂、精品旅游超市、員工餐廳和宿舍、森林拓展培訓中心”等多功能、完善配套于一身，XX谷XX溫泉假日酒店的開業(yè)，將是該地區(qū)首個功能齊全的四星級酒店，成為游客首選的休閑

17、、度假、游樂中心。 圖1.5：XX谷XX溫泉假日酒店1.1.4項目可行條件分析產(chǎn)權(quán)式酒店選址有兩個條件，一是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地具有旅游特征的自然環(huán)境，有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可供客人休閑度假。二是以大城市為依托。旅游度假區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體主要是周邊的大城市居民，因此建在大城市300公里范圍內(nèi)，汽車里程24個小時距離為佳。一、自然環(huán)境分析：該項目位于XX區(qū)XX谷風景區(qū)南門村江流壩社，該地區(qū)旅游資源十分豐富，形成多樣化的旅游風景帶，其中主要景區(qū)有XXXX谷、XX鯉魚河、銅鼓灘、XX石林、XX國家深林公園、奧陶紀森林公園等。每年前去XX旅游的游客始終保持在100萬人次以上，僅在去年，XX區(qū)的

18、旅游直接收入就達到9100多萬元。近年來，XX區(qū)集中資金建成綦萬高速公路，大大拉近了XX與主城區(qū)之間的距離，從XX到主城，從原來的四五個小時車程，縮短到現(xiàn)在的一個多小時，周末到XX度假的游客驟然增多；與此同時，XX把旅游資源重新整合，依靠環(huán)線公路的連接，XX石林XX谷奧陶紀九鍋箐等景點形成“抱團”。從1998年開始，XX至今已連續(xù)舉辦了九屆“石林苗族踩山會”和“銅鼓灘旅游漂流節(jié)”，XX旅游名片開始享譽國內(nèi)外。 XX谷地處XX市XX區(qū)XX原始森林，據(jù)XX城區(qū)20公里。景區(qū)規(guī)劃面積10.08平方公里，峽谷全長13公里，包括6公里的電瓶車觀光游覽線路、6公里的人行棧道和浮橋、1公里的觀光索道。 景區(qū)

19、具有“山清、水秀、林密、谷幽”的原始特征，被評定為國家森林公園、國家AAAA級旅游區(qū)、XX首家環(huán)保示范景區(qū)。其森林覆蓋率達97%，現(xiàn)存有銀杉、珙桐、高山杜鵑等植物1800余種，以及黑葉猴、穿山甲等國家一、二級保護動物， 圖1.5 XX谷風景區(qū)被專家喻為“渝黔生態(tài)基因庫”。水是XX谷的靈魂，鯉魚河蜿蜒峽谷而行，各具情致的瀑布峰巒幽壑。走進植物王國XX谷，險絕峭拔的山峰、郁郁蔥蘢的林海，濺玉飛珠的瀑布、碧波跌蕩的溪河、蟬鳴鳥唱的幽XX鯉魚河風景區(qū)位于XX區(qū)南天、景星兩鄉(xiāng)之間，處于云貴高原向四川盆地過渡的大婁余脈，總面積90余平方公里。投資1.5億元 圖1.6 XX鯉魚河風景區(qū)建設的鯉魚河峽谷風景區(qū)

20、，是與XX十佳景區(qū)XX石林齊名的旅游風水寶地。它位于該市東南150公里的XX區(qū)與貴州省毗鄰的群山懷抱之中，可供游人游覽的峽谷長約30公里，景區(qū)面積90多平方公里，獨特的古樸原始自然風光，品種繁多的動植物資源，立體明顯的宜人氣候，吸引著越來越多人們驚異的目光。素有渝黔第一漂之稱的鼓灘漂流風景區(qū)，位于XX區(qū)關壩鎮(zhèn)和貴州省桐梓縣坡渡鎮(zhèn)鏡內(nèi)，距XX城區(qū)57公里。是一個以漂流為主，觀賞兩岸風景為輔的景區(qū)。呈型河谷的銅鼓灘，寬10至60米，最窄處僅幾米，水質(zhì)優(yōu)良，水量豐富，氣侯四季宜人，具有春早、夏涼、秋爽、冬暖的氣侯特色。河水旱不枯，冬不涼，夏不漲，四季長瀉。年平均氣溫達18度以上。特別是 圖1.7 銅

21、鼓灘漂流風景區(qū) 冬季氣溫比同緯度的長江中下游地區(qū)高4度左右，正當祖國北方萬里雪飄之時，銅鼓灘漂流地區(qū)仍是一片蔥綠，蒼翠欲滴。呈現(xiàn)出麥苗似菲，豆花似蝶的景象。按中國科學院張寶坤方法統(tǒng)計，銅鼓灘漂流地區(qū)冬季較短，僅60天左右，而春、夏、秋三季長達300天以上。這里春早較為突出，2月中旬日平均氣溫高于10度，4月平均氣溫已達18.6度，春季溫和降水適中，處處呈現(xiàn)春光明媚、百花爭艷、姹紫嫣紅、四處飄香的景象。這里夏季長達4個多月，從5月初開始至9月底結(jié)束，日平均氣溫達26.9度，極端最高氣溫達41度左右，夏季炎熱正是人們放漂的最佳時期。由于銅鼓灘秋季涼爽宜人，10月平均氣溫可達18.2度，11月平均氣

22、溫14度，也較為適宜放漂。XX國家森林公園公園以豐富多樣的地貌景觀和山林植被及天象為特色，具有幽、靜、險、狹、秀的特點，因為受外界破壞較少，許多原始建筑與植被保存完好，茂密的森林與幽豁的山形地貌，加上景區(qū)內(nèi)的古夜郎國文化遺址與少數(shù)民族生活習俗，為山林增添了神秘色彩。XX石林位于XX區(qū)南天鄉(xiāng)境內(nèi)，XX石林距XX市區(qū)165千米，距XX城區(qū)20千米。XX石林系我國第二大石林，面積2.4平方千米。它形成于奧陶系，是我國最古老的石林。XX石林屬喀斯特地貌特征，主要有劍峰石、石鼓、石塔、蘑菇石、石芽等形態(tài)，石林群峰壁立，千姿百態(tài)，石頭多形似飛禽走獸，被地質(zhì)學家稱為天然石造的“動物樂園”；亦或似田園阡陌，炊

23、煙裊裊，清泉碧池，懸崖飛瀑，景象瑰麗動人。主要景點有天門洞、神女峰、香爐山、巨扇石、地縫一線天、化石、石鼓、將軍石 等百余處。 圖1.8 XX石林風景區(qū)XX奧陶紀公園原稱XX滸景區(qū)，位于XX區(qū)XX石林風景名勝區(qū)核心景區(qū)內(nèi)，地處XX旅游環(huán)線公路的中央節(jié)點，距XX主城區(qū)110公里,距XX21公里,距XX石林12公里,距XX谷6公里。整個景區(qū)規(guī)劃面積12.57平方公里，其中核心區(qū)面積4.2平方公里，開發(fā)面積2.12平方公里。大自然的神奇造化，孕育出這里“林中有石，石上有樹，樹石共生”的天下奇觀，好似一幅幅 圖1.9 XX奧陶紀公園天然盆景，被譽為“綠色石林”。 二、經(jīng)濟環(huán)境分析經(jīng)濟高速增長，高收入群

24、體的出現(xiàn)。經(jīng)過改革開放30多年的發(fā)展，我國已經(jīng)出現(xiàn)了為數(shù)不少的高收入階層，國家統(tǒng)計局城調(diào)隊的一份抽樣調(diào)查，到2020年我國中等收入群體（年收入 6萬元50萬元），將由現(xiàn)在5.04%擴大到45%。此外XX市去年全年的地方生產(chǎn)總值(GDP)增長預計將達到14.9%,超出該市去年初所設的12%目標,也比中國全國去年的8.4%預估GDP增長高出近一倍。據(jù)XX市政府相關負責人透露,市政府的目標是在今年取得15%的GDP增長。展望2010年,XX的發(fā)展要全面提速,保持好的勢頭,初步目標是取得15%的GDP增長,總量突破7000億元,主要拉動經(jīng)濟增長為投資,預計今年將增長20%,總量超過6500億元。根據(jù)市

25、綜合經(jīng)濟研究院公布的預測數(shù)據(jù)，明年我市城市居民人均可支配收入有望達到19180元19460元。這意味著，明年我市城市居民人均收入至少會比今年（預計17220元）增加1960元。這些高收入階層正在形成強大的投資與消費群體，對旅游度假區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店形成了客觀需求。高收入群體的投資需求。 房地產(chǎn)投資由于土地資源的稀缺性和房產(chǎn)的唯一性因素，成為個人投資中一種保值增值的有效投資渠道。加上銀行存款利率低和股市低迷，個人投資方式受到很大局限，房地產(chǎn)投資更受到人們的青睞。而XX谷承諾XX溫泉假日酒店的將近百分之八的回報率將有很大的吸引力。隨著市場進入成長發(fā)展階段，住宅市場成熟期已基本到來。買房居住的單一目的已逐

26、漸讓位于居住與投資置業(yè)相結(jié)合，使房地產(chǎn)投資的觀念在居民個人投資意識中的地位不斷強化。 （二）日益發(fā)達的交通、通訊條件與假期的增多。我國交通、 通訊日趨發(fā)達， 鐵路、公路、航空運輸，特別是高速公路的迅速發(fā)展，例如XX與主城區(qū)實現(xiàn)了高速公路聯(lián)網(wǎng)，成功打造 “都市休閑生活圈”，為人們的假日旅游創(chuàng)造了條件。而隨著汽車的普及，交通將更加便捷。加之我國的休閑制度規(guī)定的元旦、春節(jié)、五一、十一等假日大幅度延長，以及雙休日，115天每年，占全年的三分之一，為休閑度假提供了充分的時間。各種豐富多彩的休閑度假形式正在逐漸為人們所接受。這些都為XX谷XX溫泉假日酒店創(chuàng)造了機遇。1.2 項目開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)進程：在政府積極

27、的支持情況下，2009年12月31日，福星集團正式與XX區(qū)政府XX谷管委會簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。預計酒店2010年5月主體工程完工，2010年年終部分功能營業(yè)，2011年3月8日前全面營業(yè)。按照酒店評星要求，2013年參加國家星級酒店的評選工作。結(jié)合當?shù)氐臍夂蚯闆r，預計酒店建設的進度如下： 圖1.101酒店動工時間：2010年1月31日前；2酒店主體工程完工：2010年5月1日前；3、竣工及驗收：2010年12月31日前竣工，計劃2011年3月8日前完成全部驗收；4酒店全面裝修及營業(yè)時間：2010年7月至11月20日全面裝修，部分裝修工程分項驗收，保證2010年12月前部分功能開放營業(yè)；2011年

28、3月份之前裝修采購全面完成，2011年3月酒店全面營業(yè)。開發(fā)方向：出于項目所處位置優(yōu)越，以及該地區(qū)市場狀況，本設計將項目產(chǎn)品定位為“客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會議、拓展培訓”等功能為一體的旅游休閑度假四星級溫泉假日酒店開發(fā)目標：在市場整體環(huán)境較好的情況下，本項目的開發(fā)目標重點在保證收益的前提下占領市場。1.3 項目主要策劃結(jié)論一、項目投資環(huán)境分析2009年以來，面對國際金融危機帶來的嚴峻挑戰(zhàn)和極其復雜的國際國內(nèi)形勢， HYPERLINK /jump.aspx?code=83 t _blank 中國政府堅持宏觀調(diào)控政策取向不動搖，堅持實施積極財政政策和適度寬松貨幣政策。隨著2008年四季度出臺的

29、應對危機保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃的實施，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟增速下滑的態(tài)勢，經(jīng)濟企穩(wěn)回升勢頭逐步增強，整體向好態(tài)勢趨于明顯，取得了顯著的成效。從地產(chǎn)市場方面來說，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)清晰地顯示了2009年樓市的升溫趨勢：1至6月，全國商品房銷售34109萬平方米，同比增長31.7；至7月，銷售41755萬平方米，同比增長37.1；至8月，銷售49416萬平方米，同比增長42.9；至9月，銷售58371萬平方米，同比增長44.8；至10月，銷售66369萬平方米，同比增長48.4?！盎嘏蓖局校彿空哔I到了房，開發(fā)商賺夠了錢，一年前還為“庫存”嚴重而煩惱的一些城市，如今的可售房源出清周期已降至

30、數(shù)月。本項目地處XX谷門戶，扼入谷咽喉。通過高速公路和縣級公路與XX主城區(qū)相通注定了本項目的優(yōu)越的地理位置，升值潛力顯而易見。此外本項目本身配套完善，通過將景區(qū)風格和周邊自然環(huán)境相融合，吸納景區(qū)優(yōu)勢資源，使本案建筑與景區(qū)融為一體，相互拉動，并使其成為景區(qū)重要組成部分及重要的旅游接待配套，商業(yè)人氣將不斷提升。由此看來該項目的開發(fā)將是一塊具有巨大的開發(fā)潛力的黃金地塊。二、項目目標人群和產(chǎn)品定位通過市場問卷調(diào)查和對消費者個體特征、購房時間、購房動機及關注因素、購房偏好、價格承受能力的分析，我們選擇的目標客戶群體主要是主城區(qū)及本地中高收入人群。產(chǎn)權(quán)式酒店客房定位主要是2060平米單間、標間及套房等，價

31、格控制在800010000元/平方米，總價為1660萬元。形象定位：靜謐，典雅，奢享AAAA景區(qū)自然原生態(tài)。三、項目規(guī)劃集“酒店大堂、咖啡音樂吧、宴會廳、會議室及會客廳、酒店客房、保健休閑中心、KTV娛樂、精品旅游超市、員工餐廳和宿舍、森林拓展培訓中心”等于一身的多功能、完善配套的超四星級旅游度假酒店四、營銷方案（一）產(chǎn)品賣點：1、幽靜典雅；項目與景區(qū)相融合，與景區(qū)的資源優(yōu)勢互補、相互拉動，集都市生活與親近自然與一體，讓你久處鬧事紛擾的心找到休息的驛站。圖1.11 與自然融為一體的XX谷XX溫泉假日酒店2、設施完善：擁有XX地區(qū)最完善的配套設施，給業(yè)主真正的豪華度假酒店的感覺。 圖1.12 假

32、日酒店豪華餐廳 圖1.13 假日酒店龐大會議廳3、至尊服務：提供接待入住、客房預定、結(jié)算、外幣兌換、餐飲、24小時送餐、洗衣、房間清潔、叫醒、留言、行李接送、行李寄存、商務秘書、24小時保安、機票預定、機場接送、車輛租用、代交出租車、導游、郵政、禮賓、保健按摩、嬰兒看護、嬰兒床、插花、維修、免費擦鞋、鐘點工服務、日用品代購服務、醫(yī)療護理服務以及其它個性化服務，給業(yè)主超四星級酒店享受。 4、靈活管理：XX谷XX溫泉假日酒店交付后，業(yè)主可根據(jù)需要，靈活選擇三種不同的委托管理方式：商務休閑型（有錢無閑），業(yè)主每年可免費使用一定天數(shù)，其余時間交由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，可獲取可觀的收益；度假養(yǎng)生型（

33、有錢有閑），業(yè)主每年可免費使用若干天，其余時間交由酒店管理公司統(tǒng)一管理，業(yè)主不享受收益；完全自用型（充分享受），業(yè)主房屋全部自用，享受酒店基本的管理服務，每月向酒店管理公司繳納管理費。（二）營銷渠道：自行營銷，在主城區(qū)及XX區(qū)設點銷售。（三）價格：以其較高的回報率和完備的綜合配套來帶動樓盤價格，總體策略是低開高走，同時在銷售過程中會實行老帶新優(yōu)惠、發(fā)放VIP卡等優(yōu)惠措施。（四）推廣：本策劃將整個項目時間分為四個時期導入期，公開發(fā)售期，強銷期，持續(xù)期。再對每個時間段制定相應的廣告策略和SP、PR活動策略，以迎合不同時期產(chǎn)品推廣的核心和理念。2 項目投資環(huán)境分析2.1 全國經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)

34、勢分析2.1.2 全國經(jīng)濟形勢分析一、2009我國經(jīng)濟形勢2009年以來，為了應對世界金融危機挑戰(zhàn)，我國實行積極穩(wěn)健的財政政策，頒布四萬億投資計劃，取得顯著成效，扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟增長下滑態(tài)勢，經(jīng)濟企穩(wěn)回升勢頭逐步增強，整體向好態(tài)勢趨于明顯。1、我國經(jīng)濟增長逐季加速，穩(wěn)步上升趨勢基本確立前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值217817億元，按可比價格計算，同比增長7.7%。分季度看，一季度GDP同比增長6.1%，二季度增長7.9%，三季度增長8.9%。連續(xù)2個季度的持續(xù)上升，表明宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)的態(tài)勢已經(jīng)明確。2、快速回升主要依靠內(nèi)需拉動，投資和消費增勢強勁據(jù)測算，在2009年前三個季度的數(shù)據(jù)中，消費對經(jīng)濟增長的貢獻是4個

35、百分點，投資的貢獻率為7.3個百分點。而出口在三個季度對GDP的拉動則是負的3.6個百分點。2009年中國經(jīng)濟企穩(wěn)回升，內(nèi)需起到了關鍵作用。3、進出口跌幅收窄，出口已在低位企穩(wěn)前三季度的外貿(mào)數(shù)據(jù)表明中國出口已經(jīng)低位企穩(wěn)。11月份，全國進出口總額增長9.8%，實現(xiàn)年內(nèi)首次月度同比正增長。11月份，全國出口同比下降1.2%，環(huán)比增長2.6%。4、CPI和PPI環(huán)比由降轉(zhuǎn)升同比降幅收窄數(shù)據(jù)顯示，前三季度我國居民消費價格(CPI)同比下降1.1%，工業(yè)品出廠價格(PPI)同比下降6.5%，二者均呈現(xiàn)環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，同比降幅收窄態(tài)勢。二、2010年我國經(jīng)濟走勢：2010年總需求的變化將呈溫和走高的趨勢，隨

36、著世界經(jīng)濟回暖，外貿(mào)出口的狀況將發(fā)生比較明顯的轉(zhuǎn)變。在此背景下，2010年的經(jīng)濟增長將會保持平穩(wěn)上升的趨勢。1、投資仍將保持較大規(guī)模2010年投資增長的可持續(xù)性仍然樂觀。主要原因在于：其一，新開工項目增速達81.1%，顯示未來仍有大量在建投資項目支撐較快的投資增速；其二，2009年中央政府安排新增的財政投資4875億元之中仍有2000億元左右尚未投入使用，政府投資空間較大；其三，隨著外需可能逐漸恢復，政府支持中小企業(yè)發(fā)展的相關政策奏效，民間投資有望進一步回升。2、消費增速會進一步加快2010年，隨著中國消費信貸市場的發(fā)展，政府公共教育和醫(yī)療支出的增加，社會保障體系的完善，新農(nóng)村建設的實施和推進

37、，中西部消費潛力的釋放，以及其它推動消費的政策和結(jié)構(gòu)性改革，將對居民消費起到更有力的推動作用。3、出口有望轉(zhuǎn)負為正從目前情況分析，2010年世界經(jīng)濟有望出現(xiàn)緩慢復蘇，中國外貿(mào)發(fā)展面臨的環(huán)境總體趨于改善。國際貨幣基金組織預測，2010年全球經(jīng)濟將增長3.1%。隨著各國穩(wěn)定金融市場的政策措施取得明顯成效，金融市場風險降低，增強了金融機構(gòu)放貸的信心。4、嚴重通脹不會出現(xiàn)面對2009年的天量貨幣供給、國際大宗商品價格的上漲等因素，“2010年必定通脹”是極富市場感召力的一種觀點。在一個封閉的經(jīng)濟體中，通貨膨脹的生成可能源于中央銀行對貨幣發(fā)行權(quán)的使用，向市場注入了過多的流動性，也可能源于商業(yè)銀行擴大信貸

38、供給，在貨幣乘數(shù)的放大效應下，導致了貨幣擴張。但是，在一個開放的系統(tǒng)中，通貨膨脹的生成不僅僅導源于以上兩個原因，外部因素推動也是一個重要導因。基于國內(nèi)和全球過剩產(chǎn)能的存在和總需求的不足，我們認為，2010年不會出現(xiàn)嚴重通脹。5、積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策會延續(xù)，結(jié)構(gòu)調(diào)整將成為主要抓手2010年我國將繼續(xù)實施積極的財政政策，但是2010年的支出結(jié)構(gòu)將會更加優(yōu)化，對于民生、社會保障等領域會加大投入。2010年貨幣政策走向成為人們關注的焦點。2010年將繼續(xù)落實適度寬松的貨幣政策，引導金融機構(gòu)合理把握信貸投放節(jié)奏，發(fā)揮好貨幣政策在支持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展中的積極作用。適時適度開展公開市場操作，保

39、持銀行體系流動性合理充裕。預計2010年GDP增長將達到9%左右；2009年110月全社會固定資產(chǎn)投資名義增長率達到33.1%的水平，2010年的投資增長速度仍將延續(xù)；從消費增長率來看，2009年10月份，社會消費品零售總額11718億元，同比增長16.2%，全年將保持16%的水平，2010年的消費增長率將是溫和上升趨勢；進口增長率在2009年19月累計同比負20.4%，出口增長率負21.3%，但自8月份進出口已出現(xiàn)收窄趨勢，2010年外貿(mào)情況會有所改善。2.1.2 全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢 一，投資：開發(fā)投資增速逐月回升，但仍低于近年來平均水平預計2009年全年，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別達到3.

40、8萬億元和2.6萬億元，分別同比增長23.8%和19.7%，低于2000-2007年的平均水平。2009年1-10月，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別同比增長18.9%和14.1%，增速分別較上月加快1.2個百分點和0.7個百分點，延續(xù)今年以來的逐月回升勢頭，但與2000-2007年的平均水平25.6%和27.2%仍有較大差距，亦低于2008年全年水平。圖2.1 1999-2009年房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資及其增長率（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）2施工和新開工面積低位增長，市場略顯供給不足預計2009年全年，全國商品房施工、新開工將達到32.8億、10.6億平方米，分別同比增

41、長19.5%和8.4%（2008年分別為27.4億和9.7億平方米）。全國住宅施工面積和新開工面積達到25.6億、8.5億平方米，分別同比增長18.1%和5.8%，增幅均低于2000-2007年的平均水平。2009年1-10月，全國商品房施工面積、新開工分別比上年增長16.4%、3.3%（2008年全年為16.0%和2.3%），住宅施工和新開工面積分別增長15.0%、0.4%（2008年全年為16.0%和1.4%），連續(xù)兩年保持低速增長，其中新開工面積連續(xù)兩年增速遠低于2000-2007年平均水平（19.8%）。如圖2.2所示。圖2.2 1999年-2009年全國住宅施工和新開工面積及其增長率

42、（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）3銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高預計2009年全年，全國商品房銷售面積和銷售額將達到9-9.5億平方米和4-4.5萬億元，其中住宅銷售面積8.5-9億平方米，銷售套數(shù)達到850-900萬套（06、07、08年分別為504、625、556萬套），銷售額為3.5-4萬億元。2009年1-10月，全國商品房銷售面積和銷售額分別達到6.6億平方米和3.15萬億元，同比增長48.4%和79.2%，住宅銷售面積和銷售額分別為6億平方米和2.8萬億元，同比增長50.1%和84.3%，規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高，其中銷售額已超過2007年全年。

43、如下圖2.3、圖2.4、表2.1所示。圖2.3 1999年-2009年全國住宅銷售面積和銷售額（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）圖2.4 1999-2009年全國住宅銷售面積和銷售額增長率（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）歷年全國商品房和住宅銷售面積和銷售額增長率 表2.1 2.2 XX市投資環(huán)境分析2.2.1 XX市經(jīng)濟運行情況2009年XX市經(jīng)濟逆流而上，取得了平穩(wěn)較快的增長。初步統(tǒng)計，全市生產(chǎn)總值比上年增長14.3%，躍上5098億元新臺階；地方財政一般預算收入增長30.4%，達到577億元。全社會固定資產(chǎn)投資增長28%，社會消費品零售

44、總額、外貿(mào)出口分別增長24.3%和26.4%。工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重提高40%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤255億元。市屬國有重點企業(yè)資產(chǎn)總額達7500億元，實現(xiàn)利潤100億元，增長40%。非公有制經(jīng)濟增加值增長18.2%。年末金融機構(gòu)本外幣存貸款余額分別達到8018億元和6177億元，增長21%、19%，不良貸款率下降到3.1左右。區(qū)域聯(lián)動發(fā)展，渝東北、渝東南經(jīng)濟增速均快于全市平均水平。在國際經(jīng)濟環(huán)境迅速惡化、國內(nèi)經(jīng)濟困難增大的情況下，XX經(jīng)濟仍保持平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢。2.2.2XX市房地產(chǎn)發(fā)展狀況據(jù)XX市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)已供應土地顯示，截止到2009年12月28日，200

45、9全年XX市已供應191塊地（含有工礦倉儲用地等），已供應土地面積約20030畝，土地總收益約373億元，土地平均成交地價186萬元/畝，折合樓面單價2789元/平方米。其中住宅及商業(yè)金融用地面積約11454畝，占整個成交量的57.18%，成交金額約349億元，成交地價305萬元/畝，折合平均成交樓面單價4572元/平方米。 表2.2數(shù)據(jù)統(tǒng)計來源XX市國土局公眾信息網(wǎng)而就在2009年的最后一天，來自XX市財政局的消息稱，“2009年，XX市財政收入實現(xiàn)歷史性突破，首超千億，完成1140.15億元，增長18.4%?！备鶕?jù)這一數(shù)據(jù)，2009年XX市土地出讓金收入就站到了總財政收入的32.71%。

46、政府土地出讓金收入是衡量土地市場活躍度的重要指標。XX的這一數(shù)據(jù)也間接反映了XX2009年土地市場非常活躍。而早前根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)測算，北京今年土地成交金額達928億元，土地出讓金收入占財政收入比重達到45.9%。各地方數(shù)據(jù)的相繼出爐也印證了2009年瘋狂的中國房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)尚峰地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，截止至2009年12月31日23：30分，2009年XX主城成交商品房261166套，成交面積達到2416.63萬平方米。成交金額超千億元，達到1042.16億元，成交均價4319.57元/平方米。所有各數(shù)據(jù)均創(chuàng)XX房地產(chǎn)市場新高。在金融危機的2008年，XX主城區(qū)商品房成交套數(shù)僅為1

47、33085套，成交面積1252.21萬平方米，商品房成交均價3998元/平方米。即使在房地產(chǎn)市場頂峰時期的2007年，XX主城區(qū)商品房成交套數(shù)才182699套，成交面積1788.40萬平方米，成交均價3335元/平方米。 圖2.5 20072009XX主城區(qū)商品房月度成交均價對比2009年的成交套數(shù)和成交面積均達到了2008年的兩倍，成交均價比08年增長了8%，增加了321元/平方米。2009年成交總套數(shù)比2007年增長43%，增加78467套。成交面積相較于2007年增長了35%，增加了628.23萬平方米。而在市民最關心的房價問題上，2009年XX主城商品房成交均價比2007年上漲了29.

48、5%，增加了984元/平方米。圖2.6 20072009XX主城區(qū)商品房成交量對比2.3 XX市XX區(qū)投資環(huán)境分析2009年，是XX發(fā)展進程中經(jīng)受考驗并取得顯著成效的一年，在世界受金融危機影響，發(fā)達國家經(jīng)濟持續(xù)低迷，我國經(jīng)濟發(fā)展困難重重的背景下，XX區(qū)咬緊牙關，積極進取，經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)六大亮點一、投資再創(chuàng)歷史新高。“項目建設年”成效明顯，完成全社會固定資產(chǎn)投資36億元，增長46%，投資額度創(chuàng)歷史新高，增長速度位居全市前列。二、對外開放成效明顯。引進投資500萬元以上競爭性項目14個，實際利用區(qū)外資金24.6億元，增長82%。實現(xiàn)進出口貿(mào)易480萬美元，比去年增長4.27倍。三、工業(yè)經(jīng)濟逐步企穩(wěn)。

49、規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到63家，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值38億元，增長15.3%。工業(yè)經(jīng)濟效益指數(shù)由年初的102%提高到127%。四、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。全年預計實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值4.2億元，增長5%。五、旅游人次大幅增長。全年接待游客125萬人次，增長29%；實現(xiàn)旅游綜合收入4.1億元，增長19.6%；實現(xiàn)旅游直接收入1.44億元，增長17.3%。六、金融機構(gòu)存貸兩旺。截止11月底，駐區(qū)金融機構(gòu)存款、貸款余額分別增長41.3%、80.1%，存貸比首次突破50%。2.4 項目開發(fā)戰(zhàn)略分析通過投資環(huán)境分析得知，目前全國和XX市的房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境較好。盡管因為2008年全球金融危機的影響，XX市地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一段時

50、間的低迷，但隨著國家4萬億投資和地方投資的出臺，2009年下半年開始國民經(jīng)濟逐步提升，XX市也出臺了五年投資3000億建設和諧人居新XX的政策，故結(jié)合以上經(jīng)濟形勢和項目本身情況，做出以下戰(zhàn)略規(guī)劃：戰(zhàn)略分期：本項目占地有13749平米，規(guī)模相對較小，所以不分期，一次全部開發(fā)，建設周期為一年。戰(zhàn)略方向：打造集“客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會議、拓展培訓”等功能為一體的旅游休閑度假四星級溫泉假日酒店。隨著XX區(qū)經(jīng)濟發(fā)展以及該地區(qū)旅游業(yè)的起飛，原有的酒店、娛樂、休閑配套已經(jīng)不能滿足游客的需要，四星級假日酒店的新建，與XX谷景區(qū)融為一體，將演繹現(xiàn)代都市生活與天然湖光山色地和諧融合，成為XX區(qū)的標志性建筑和

51、XX市一顆閃亮的明星。3 項目地塊條件分析3.1 項目地塊自然條件分析3.1.1 地塊的氣候條件分析XX市位于青藏高原與長江中下游平原之間過渡地帶的四川盆地的西南部，氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L性濕潤氣候，冬暖夏熱、春秋多變；氣候溫和，四季分明；多陰少晴、空氣濕潤；無霜期長、雨量充沛；溫潤多陰，盛夏炎熱常伏旱，秋冬連綿陰雨，春夏之交夜雨尤甚，素有“巴山夜雨”之說。XX市屬中亞熱帶溫潤季風氣候區(qū)，多年平均氣溫17.50，常年平均降雨量1104.20毫米，年均蒸發(fā)量950.40毫米，年均氣壓978.60百帕毫巴，無霜期311天?？偟臍夂蛱攸c是：氣候溫和，雨量充沛多集中，光照偏少云霧多，春來較早多夜雨，夏季炎熱

52、多伏旱，秋季涼爽多綿雨，冬無嚴寒少霜雪。無霜期長，具有典型的季風氣候特征。早春季節(jié)，冷空氣活動頻繁，常有局部大風、冰雹；初夏常有連陰雨；盛夏多伏旱，常有酷暑；秋季多綿雨；冬季少雪無嚴寒，日平均氣溫都在0XX谷地處XX市XX區(qū)XX原始森林，據(jù)XX城區(qū)約20公里。XX谷風景區(qū)山高林密、溪河縱橫、人跡罕至，保存著地球上同緯度為數(shù)不多的亞熱帶和溫帶完好的自然生態(tài)，森林覆蓋率達97%，被專家譽為“渝黔生物基因庫”，是目前XX地區(qū)最大的、原始生態(tài)保護最完好的自然生態(tài)風景區(qū)，該風景區(qū)氣溫1020攝氏度，全長13公里，其中有6公里的電瓶車車程，6公里的棧道和浮橋，1公里的上山觀光索道。從景區(qū)大門進入，沿河而下

53、至響水村一段，河谷寬約4050米，沿河有平緩地，上面是丘陵和山地，呈階梯狀地形，河谷斷面呈“V”字形，河面狹窄。以下河段寬度一般約20米，有的河段僅幾米，其中，魚跳峽、野豬峽、猴跳峽，最寬不足10米，最窄處僅兩米，采取浮橋、吊橋方式通行。XX谷頂?shù)赘叨仍?00600米之間，河谷兩岸谷坡陡直，坡度一般在7080度，部分岸坡直立在90度以上，高在1200米左右。本項目地塊位置位于XX市XX區(qū)XX谷風景區(qū)南門村江流壩社（XX谷景區(qū)南大門松林賓館原址）。項目金靠XX谷景區(qū)南門，地塊呈條狀，最大高差約7米。3.1.2 地上建筑物地塊地址為XX谷景區(qū)南大門松林賓館，項目分為A、B兩個地塊，其中A地塊的總面

54、積為13749平方米，B地塊的總面積為7267平方米。3.1.3 地塊的地質(zhì)條件分析地形地貌項目場地的地質(zhì)構(gòu)造屬新華構(gòu)造體系，位于鄂黔武隆起帶向四川中臺坳下降的斜坡上。晚侏羅系至晚白堊世間的燕山旋回的寧鎮(zhèn)運動，以水平擠壓為主，第三紀開始的喜馬拉雅運動中，使縣境普遍間歇性而又不均衡地抬升。地震根據(jù)建筑抗震設計規(guī)范（GB50011-2001）XX市沙坪壩區(qū)為地震基本烈度6度區(qū)，設計基本地震加速度值0.05g。根據(jù)剪切波測試成果（等效剪切波速值見表3.2.1），按建筑抗震設計規(guī)范（GB50011-2001）的有關規(guī)定，場地填土、粉質(zhì)填土為中軟場地土，砂、泥巖為穩(wěn)定的巖石，場地覆土層厚度0-15.8m

55、，等效剪切波速為166-174m/s，場地屬有利地段，場地類別為類建筑場地，設計特征周期0.35s。水文地質(zhì)條件場區(qū)屬丘陵地貌，徑流條件較好，無大量富集地下水的地質(zhì)條件，地下水不發(fā)育，僅第四系覆土層中存在少量孔隙型滯水，基巖中存在少量裂隙水，主要受降雨和生活廢水補給，水量較小，對施工影響不大。據(jù)對環(huán)境條件分析及鄰近建筑調(diào)查，判斷地下水對鋼筋砼無腐蝕性。場區(qū)地表水較少。3.2 項目地塊SWOT分析3.2.1 項目優(yōu)勢分析該項目分為A、B兩個地塊，都位于XX谷景區(qū)內(nèi)的南大門，處入谷要沖。其中A地塊位于風景區(qū)至XX的公路旁，同時附近就是一公里的觀光索道，可謂占盡地利。在A、B兩地塊前面是濕地公園，后

56、面是輕松翠柏，環(huán)境優(yōu)雅，綠化率高，空氣清新，是旅游住宿的首選之所。項目與景區(qū)資源、風格定位、發(fā)展規(guī)劃等方面遙相呼應融為一體。景區(qū)的天然自然為酒店帶來源源不斷的游客，同時酒店的經(jīng)營發(fā)展為該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展提供動力。該項目是產(chǎn)權(quán)式酒店，因此他本身具有一般產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢。政府支持的政策。該項目的土地價格為商住用地，土地價格約定為20萬元/畝，且酒店交納的區(qū)得部分的土地契稅、人防費、配套費、出讓金等給予減免，作為政府重點支持項目，盡可能的給予相關費用的減免或優(yōu)惠。同時；為完善和加強酒店配套，保證酒店的長遠經(jīng)營，更好的服務于XX的旅游發(fā)展情況，參照XX委發(fā)200935號文XX區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)投資優(yōu)惠政策，政府

57、免費提供50畝森林帶（位于項目地塊后方即東北側(cè)），作為酒店的“戶外拓展訓練基地”，由公司自行投資打造，修建少量低層酒店配套、拓展培訓設施和森林管護用房，并享受相應的優(yōu)惠政策。通過實地的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前XX區(qū)僅有兩家三星級以上的假日酒店（匯鑫假日酒店、金芙蓉賓館）且整體接待設施落后檔次較低，規(guī)模較小。而本項目將打造為集“超四星級客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會議、拓展培訓”等功能為一體的旅游休閑度假超四星級溫泉假日酒店。因此，從本項目的定位與設計角度來說，房間數(shù)量，以目前該區(qū)域所有的酒店價格水平來說是極具競爭力的。面對這些優(yōu)勢，項目應當把握住時機。3.2.2 項目劣勢分析該項目是的定位超四星級酒店，屬

58、于中高等消費水平，需要一股既有消費傾向又有消費能力的群體予以強有力的支持。本項目地處景區(qū)，離XX城區(qū)較遠；周邊的餐館、賓館、旅社提供的是價格相對低廉的服務，因此對于低收入水平得人群來說，餐館、賓館、旅社提供的價格低廉的服務是其選擇的對象。該項目提供的產(chǎn)品屬于季節(jié)性的服務商品，因此在不同的時期和季節(jié)要采取不同的銷售策略，成本會相對增加，顧客波動幅度稍大。3.2.3 項目機會分析XX區(qū)背靠3000萬人口的XX直轄市，有著穩(wěn)定的客源市場。特別是XX提出打造“1小時經(jīng)濟圈”，發(fā)展為西部最大城市群，預計1015年后，經(jīng)濟圈將新增1000萬城鎮(zhèn)人，城鎮(zhèn)化率達到75%，依托XX特殊的區(qū)位優(yōu)勢和地緣政治背景還

59、可以吸引XX以外的國內(nèi)外游客來XX旅游。因此，XX區(qū)發(fā)展旅游業(yè)具有廣闊的市場空間。隨著綦萬高速公路的開通，到XX主城11.5小時車程半徑內(nèi)絕佳的旅游休閑度假和生態(tài)居家之地，客源市場將更為廣闊，具有更強的市場拓展空間和潛力。近年來國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展迅速，自直轄以來，XX經(jīng)濟有質(zhì)的飛躍，白領階層急劇擴大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為產(chǎn)權(quán)式酒店的消費帶來了商機，使產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費圈中逐漸得到認同，制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一些軟硬環(huán)境已經(jīng)成熟。XX首個產(chǎn)權(quán)式酒店海蘭云天的成功，可以說為XX產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了本土化的模板。由于中國宏觀經(jīng)濟形式的變化帶來的投資觀念的變化為產(chǎn)權(quán)

60、式酒店發(fā)展提供了契機。長久以來，銀行儲蓄一直是中國人投資理財?shù)氖走x，但截止2002年2月的第8次降息(一年期定期存款利率已降到1.98%)，利息稅的增收，儲蓄保值、增值的功能開始弱化，社會理財觀念發(fā)生了根本性變化。雖然房地產(chǎn)市場在近期有所波動，但比起目前持續(xù)低迷、欲漲乏力的證券市場來說，投資不動產(chǎn)仍然是投資者的首選。同時，隨著近期各地政府減免契稅等“救市”政策的出臺，房地產(chǎn)市場將會逐漸好轉(zhuǎn)，相信福星公司在明年借勢推出的產(chǎn)權(quán)式酒店必將得到追捧。隨著XX城市建設的快速發(fā)展以及經(jīng)濟生活水平的提高，經(jīng)過一段時間的摸爬滾打后，XX產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的市場環(huán)境已相對成熟起來。其一，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件