1、 城市更新單元計(jì)劃論證報(bào)告編制指引目錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc21696161 第一章總則 PAGEREF _Toc21696161 h 5 HYPERLINK l _Toc21696162 1.1【編制目的】 PAGEREF _Toc21696162 h 5 HYPERLINK l _Toc21696163 1.2【編制意義】 PAGEREF _Toc21696163 h 5 HYPERLINK l _Toc21696164 1.3【編制依據(jù)】 PAGEREF _Toc21696164 h 5 HYPERLINK l _Toc21696165 1.4【編制

2、原則】 PAGEREF _Toc21696165 h 6 HYPERLINK l _Toc21696166 1.5【適用范圍】 PAGEREF _Toc21696166 h 7 HYPERLINK l _Toc21696166 1.6【編制單位】 PAGEREF _Toc21696166 h 7 HYPERLINK l _Toc21696167 第二章編制內(nèi)容 PAGEREF _Toc21696167 h 7 HYPERLINK l _Toc21696168 2.1【城市更新單元?jiǎng)澏ā?PAGEREF _Toc21696168 h 7 HYPERLINK l _Toc21696169 2.2【

3、城市更新單元分類】 PAGEREF _Toc21696169 h 8 HYPERLINK l _Toc21696170 2.3【城市更新單元命名】 PAGEREF _Toc21696170 h 9 HYPERLINK l _Toc21696171 2.4【基本情況】 PAGEREF _Toc21696171 h 9 HYPERLINK l _Toc21696172 2.4.1地理位置 PAGEREF _Toc21696172 h 9 HYPERLINK l _Toc21696173 2.4.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 PAGEREF _Toc21696173 h 10 HYPERLINK l _Toc

4、21696174 2.4.3意愿調(diào)查情況 PAGEREF _Toc21696174 h 10 HYPERLINK l _Toc21696175 2.4.4基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查情況 PAGEREF _Toc21696175 h 10 HYPERLINK l _Toc21696176 2.4.5范圍核定 PAGEREF _Toc21696176 h 10 HYPERLINK l _Toc21696177 2.4.6現(xiàn)狀問題綜述 PAGEREF _Toc21696177 h 11 HYPERLINK l _Toc21696178 2.5【相關(guān)規(guī)劃銜接情況】 PAGEREF _Toc21696178 h 11

5、 HYPERLINK l _Toc21696179 2.5.1國土空間總體規(guī)劃 PAGEREF _Toc21696179 h 11 HYPERLINK l _Toc21696180 2.5.2城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃 PAGEREF _Toc21696180 h 12 HYPERLINK l _Toc21696181 2.5.3控制性詳細(xì)規(guī)劃 PAGEREF _Toc21696181 h 12 HYPERLINK l _Toc21696182 2.5.4相關(guān)規(guī)劃 PAGEREF _Toc21696182 h 12 HYPERLINK l _Toc21696183 2.6【更新單元規(guī)劃情

6、況】 PAGEREF _Toc21696183 h 12 HYPERLINK l _Toc21696184 2.6.1更新必要性 PAGEREF _Toc21696184 h 12 HYPERLINK l _Toc21696185 2.6.2更新單元細(xì)分 PAGEREF _Toc21696185 h 13 HYPERLINK l _Toc21696186 2.6.3單元發(fā)展策劃 PAGEREF _Toc21696186 h 13 HYPERLINK l _Toc21696187 2.6.4用地規(guī)劃意向 PAGEREF _Toc21696187 h 13 HYPERLINK l _Toc2169

7、6188 2.6.5開發(fā)建設(shè)總量控制要求 PAGEREF _Toc21696188 h 14 HYPERLINK l _Toc21696189 2.6.6道路及交通設(shè)施規(guī)劃 PAGEREF _Toc21696189 h 14 HYPERLINK l _Toc21696190 2.6.7公益性設(shè)施規(guī)劃 PAGEREF _Toc21696190 h 15 HYPERLINK l _Toc21696191 2.6.8歷史文化保護(hù) PAGEREF _Toc21696191 h 15 HYPERLINK l _Toc21696192 2.6.9空間設(shè)計(jì)要求 PAGEREF _Toc21696192 h

8、15 HYPERLINK l _Toc21696193 2.6.10規(guī)劃實(shí)施監(jiān)管 PAGEREF _Toc21696193 h 16 HYPERLINK l _Toc21696194 2.6.11控規(guī)調(diào)整內(nèi)容 PAGEREF _Toc21696194 h 16 HYPERLINK l _Toc21696195 2.7【總體管控要求】 PAGEREF _Toc21696195 h 16 HYPERLINK l _Toc21696196 2.8【相關(guān)專題論證】 PAGEREF _Toc21696196 h 17 HYPERLINK l _Toc21696197 2.8.1片區(qū)統(tǒng)籌論證 PAGERE

9、F _Toc21696197 h 17 HYPERLINK l _Toc21696198 2.8.2控規(guī)調(diào)整論證 PAGEREF _Toc21696198 h 17 HYPERLINK l _Toc21696199 2.8.3歷史文化保護(hù)論證 PAGEREF _Toc21696199 h 18 HYPERLINK l _Toc21696200 2.8.4市政基礎(chǔ)設(shè)施承載力論證 PAGEREF _Toc21696200 h 18 HYPERLINK l _Toc21696201 2.8.5海綿城市論證20 HYPERLINK l _Toc21696202 2.8.6交通承載力論證報(bào)告 PAGER

10、EF _Toc21696202 h 19 HYPERLINK l _Toc21696203 2.8.7其他論證內(nèi)容 PAGEREF _Toc21696203 h 20 HYPERLINK l _Toc21696204 第三章技術(shù)要求 PAGEREF _Toc21696204 h 20 HYPERLINK l _Toc21696205 3.1【片區(qū)統(tǒng)籌論證編制要求】 PAGEREF _Toc21696205 h 20 HYPERLINK l _Toc21696206 3.1.1片區(qū)統(tǒng)籌適用條件 PAGEREF _Toc21696206 h 20 HYPERLINK l _Toc21696207

11、3.1.2統(tǒng)籌論證原則 PAGEREF _Toc21696207 h 21 HYPERLINK l _Toc21696208 3.1.3片區(qū)更新定位與目標(biāo) PAGEREF _Toc21696208 h 22 HYPERLINK l _Toc21696209 3.1.4片區(qū)用地功能統(tǒng)籌 PAGEREF _Toc21696209 h 22 HYPERLINK l _Toc21696210 3.1.5城市基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)籌 PAGEREF _Toc21696210 h 22 HYPERLINK l _Toc21696211 3.1.6城市干道系統(tǒng)統(tǒng)籌 PAGEREF _Toc21696211 h 22 H

12、YPERLINK l _Toc21696212 3.1.7公益性用地統(tǒng)籌 PAGEREF _Toc21696212 h 22 HYPERLINK l _Toc21696213 3.1.8分單元實(shí)施更新控制要求 PAGEREF _Toc21696213 h 24 HYPERLINK l _Toc21696214 3.2【更新單元細(xì)分工作要求】 PAGEREF _Toc21696214 h 25 HYPERLINK l _Toc21696215 3.2.1單元細(xì)分類型 PAGEREF _Toc21696215 h 25 HYPERLINK l _Toc21696216 單元細(xì)分劃定26 HYPER

13、LINK l _Toc21696217 特殊情況31 HYPERLINK l _Toc21696218 3.2.4更新單元面積比例要求 PAGEREF _Toc21696218 h 31 HYPERLINK l _Toc21696219 3.3【公益性設(shè)施配套管控要求】 PAGEREF _Toc21696219 h 32 HYPERLINK l _Toc21696220 3.3.1管控對(duì)象 PAGEREF _Toc21696220 h 32 HYPERLINK l _Toc21696221 3.3.2配套原則 PAGEREF _Toc21696221 h 33 HYPERLINK l _Toc

14、21696222 3.3.3配套要求 PAGEREF _Toc21696222 h 34 HYPERLINK l _Toc21696223 3.3.4控制規(guī)劃人口規(guī)模上限 PAGEREF _Toc21696223 h 35 HYPERLINK l _Toc21696224 3.4【開發(fā)建設(shè)總量控制要求】 PAGEREF _Toc21696224 h 35 HYPERLINK l _Toc21696225 3.4.1計(jì)算規(guī)則 PAGEREF _Toc21696225 h 35 HYPERLINK l _Toc21696226 3.4.2控制要求 PAGEREF _Toc21696226 h 40

15、 HYPERLINK l _Toc21696227 3.5【空間設(shè)計(jì)管控要求】 PAGEREF _Toc21696227 h 41 HYPERLINK l _Toc21696228 3.5.1管控原則 PAGEREF _Toc21696228 h 41 HYPERLINK l _Toc21696229 3.5.2控制標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc21696229 h 41 HYPERLINK l _Toc21696230 3.6【規(guī)劃實(shí)施監(jiān)管要求】 PAGEREF _Toc21696230 h 42 HYPERLINK l _Toc21696231 3.6.1項(xiàng)目分期實(shí)施要求 PAGEREF

16、_Toc21696231 h 42 HYPERLINK l _Toc21696232 3.6.2必須政府主導(dǎo)改造的項(xiàng)目類別 PAGEREF _Toc21696232 h 42 HYPERLINK l _Toc21696233 3.6.3不得自行改造的項(xiàng)目類別 PAGEREF _Toc21696233 h 43 HYPERLINK l _Toc21696234 第四章編制成果要求 PAGEREF _Toc21696234 h 43 HYPERLINK l _Toc21696235 4.1【紙質(zhì)成果】 PAGEREF _Toc21696235 h 43 HYPERLINK l _Toc216962

17、36 4.2【電子數(shù)據(jù)格式】 PAGEREF _Toc21696236 h 44總則1.1【編制目的】為強(qiáng)化規(guī)劃統(tǒng)籌，有序推進(jìn)全市城市更新工作，規(guī)范“城市更新單元計(jì)劃論證報(bào)告”（以下簡(jiǎn)稱“論證報(bào)告”）的編制，根據(jù)XX市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）、關(guān)于深入推進(jìn)舊廠房改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見和關(guān)于深入推進(jìn)舊村莊改造提升城市品質(zhì)的實(shí)施意見的要求，制定本指引。1.2【編制任務(wù)】本指引所指的“論證報(bào)告”是城市更新單元計(jì)劃申報(bào)材料的重要組成部分，是充分論證單元更新合理性，平衡多方訴求、實(shí)現(xiàn)多部門協(xié)同決策的重要工作平臺(tái)，是調(diào)整優(yōu)化城市更新所在片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，制定城市更新單元規(guī)劃的前期論證階段，是改

18、造項(xiàng)目規(guī)劃方案和城市更新單元規(guī)劃編制中應(yīng)直接落實(shí)、不得調(diào)整與變更的重要管控內(nèi)容及其技術(shù)要求。1.3【編制依據(jù)】“論證報(bào)告”應(yīng)當(dāng)依據(jù)已批城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、已完成的更新意愿調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查成果、經(jīng)濟(jì)可行性論證報(bào)告、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行編制，須符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃）、專項(xiàng)規(guī)劃等上層次規(guī)劃要求、并與城市設(shè)計(jì)、控制性詳細(xì)規(guī)劃和村莊規(guī)劃相銜接，執(zhí)行國家、省、市政府相關(guān)政策文件，遵照國家規(guī)范和本市技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)開展編制。1.4【編制原則】（一）強(qiáng)調(diào)整體統(tǒng)籌城市更新是實(shí)現(xiàn)城市土地二次開發(fā)的重要手段?！罢撟C報(bào)告”應(yīng)注重對(duì)城市重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)的統(tǒng)籌，強(qiáng)調(diào)整體性更新，

19、協(xié)調(diào)政府、市場(chǎng)與權(quán)利人的多方利益，劃定更新單元并明確更新重點(diǎn)和管控要求。（二）保障公共利益城市更新是完善城市各項(xiàng)設(shè)施配套、改善交通的重要途徑。“論證報(bào)告”應(yīng)落實(shí)上層次規(guī)劃的各類公益性設(shè)施和用地，優(yōu)先保障城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及城市其他設(shè)施用地，鼓勵(lì)整體連片改造，并按容量增加公益性設(shè)施和用地。（三）體現(xiàn)科學(xué)規(guī)劃“論證報(bào)告”應(yīng)當(dāng)充分開展規(guī)劃范圍的土地、房屋、人口、產(chǎn)業(yè)、社區(qū)服務(wù)以及各類設(shè)施等的現(xiàn)狀數(shù)據(jù)調(diào)查，科學(xué)合理規(guī)劃布局和建設(shè)總量，廣泛的公眾參與，創(chuàng)造宜居宜業(yè)生活環(huán)境。（四）守住城市底線“論證報(bào)告”要高度重視生態(tài)文明建設(shè)，對(duì)城市歷史文化底蘊(yùn)深厚地區(qū)，不急功近利，不大拆大建，嚴(yán)格遵守生態(tài)控制

20、線，劃定各類保護(hù)范圍，提出保護(hù)要求與建設(shè)控制。1.5【適用范圍】XX市行政區(qū)域內(nèi)，需要編制城市更新單元規(guī)劃的更新項(xiàng)目，應(yīng)按照本指引要求開展“城市更新單元計(jì)劃論證報(bào)告”的編制。1.6【編制單位】城市更新單元規(guī)劃方案編制應(yīng)由具備乙級(jí)及以上城市規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)的規(guī)劃編制單位承擔(dān)。編制內(nèi)容2.1【城市更新單元?jiǎng)澏ā浚?）城市更新單元原則上由XX市城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃劃定，是一個(gè)完整的功能區(qū)。（2）城市更新單元范圍的劃定，宜結(jié)合寬度15米及以上城市道路、控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱“控規(guī)”）單元分區(qū)、產(chǎn)權(quán)界線、行政邊界以及自然地貌等進(jìn)行劃定，其形狀較規(guī)整、四至界線清晰、相對(duì)成片。（3）一個(gè)更新單元可

21、以包括一種或兩種更新類型，也可以包括一個(gè)或若干個(gè)更新項(xiàng)目。（4）一個(gè)城市更新單元規(guī)模不宜小于100 畝，且不大于500畝，“工改工”更新項(xiàng)目除外。2.2【城市更新單元分類】城市更新單元的類型原則上根據(jù)專規(guī)、各上位規(guī)劃和相關(guān)規(guī)劃確定，包括產(chǎn)業(yè)提升類、產(chǎn)城融合類、商住類、綜合類、公益類和綜合類，具體如下。（1）產(chǎn)業(yè)提升類更新單元，即“工改工”、“工改M0”更新單元。包括：規(guī)劃為普通工業(yè)用地（M1、M2、W類用地）、且不含居住、商業(yè)等用地的更新單元；符合XX市新型產(chǎn)業(yè)用地管理暫行辦法相關(guān)規(guī)定，規(guī)劃為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）及其相關(guān)配套用地的更新單元。（2）產(chǎn)城融合類更新單元，指規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)用地（M、W類用

22、地及新型產(chǎn)業(yè)用地）用地規(guī)模占比不少于50%的更新單元。（3）商住類更新單元，指規(guī)劃以商業(yè)、居住用地（即R、B類用地）占比不少于50%的更新單元。（4）公益類更新單元，指規(guī)劃為公益性用地（A、S、U、G類用地）為主和改造為生態(tài)景觀、公園、農(nóng)林畜牧等用途的為主的用地，占全面改造項(xiàng)目范圍用地比例應(yīng)不低于50%。（5）綜合類更新單元，指包含產(chǎn)業(yè)（M、W類用地及新型產(chǎn)業(yè)用地）、居?。≧類用地）、商業(yè)（B類用地）、公共設(shè)施（A、S、U、G類用地）等多種類型用地的更新單元。2.3【城市更新單元命名】（1）城市更新單元原則上由XX市城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃劃定，是一個(gè)完整的功能區(qū)。更新單元統(tǒng)一以“xx

23、鎮(zhèn)/區(qū)+xx社區(qū)/村+xx（特征詞，一般指詳細(xì)地名或自然村名，原則上不超過5個(gè)中文字符）+xx（功能類型，包括產(chǎn)業(yè)提升類、產(chǎn)城融合類、商住類、公益類、綜合類）+更新單元”的格式進(jìn)行命名。（2）更新單元名稱中不應(yīng)出現(xiàn)“改造”、“項(xiàng)目”或“三舊”改造標(biāo)圖建庫號(hào)等文字表達(dá)。2.4【基本情況】2.4.1地理位置該項(xiàng)內(nèi)容須說明城市更新單元的區(qū)位及其與周邊地區(qū)的相互關(guān)系。2.4.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)采用圖表結(jié)合的形式，說明更新單元所在地區(qū)的發(fā)展歷史沿革、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口和就業(yè)狀況、自然景觀和人文環(huán)境狀況等因素。2.4.3意愿調(diào)查情況該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)以圖表結(jié)合的方式，說明城市更新單元的更

24、新意愿調(diào)查成果結(jié)論，重點(diǎn)表達(dá)各類更新意愿的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和空間分布情況。2.4.4基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查情況該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)以圖表結(jié)合的方式，說明城市更新單元的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查成果結(jié)論，重點(diǎn)表達(dá)各類土地、房屋信息的分類統(tǒng)計(jì)情況和空間分布情況，如：國有用地情況、集體用地情況、現(xiàn)狀已建用地分類、規(guī)劃條件情況、已征未建土地情況、有證建筑面積與分布、無證建筑面積與分布等。2.4.5范圍劃定（1）單元范圍微調(diào)須對(duì)單元范圍進(jìn)行微調(diào)的，應(yīng)遵循以下原則，并對(duì)微調(diào)的原因與調(diào)整具體情況進(jìn)行詳細(xì)說明。城市更新單元范圍應(yīng)依據(jù)專規(guī)要求劃定；可根據(jù)意愿調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查情況進(jìn)行微調(diào)，其比例不得大于專規(guī)確定單元范圍的20%。（2）單元范圍說明該項(xiàng)

25、內(nèi)容須說明核定后城市更新單元的四至范圍及規(guī)模。2.4.6現(xiàn)狀問題綜述在調(diào)查2009年度和現(xiàn)狀土地利用變更情況的基礎(chǔ)上，該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)對(duì)更新單元內(nèi)的人口規(guī)模、用地現(xiàn)狀、歷史文化、設(shè)施配套、交通道路、綠地景觀等多方面進(jìn)行調(diào)研梳理，并用圖表與文字簡(jiǎn)介的方式說明空間分布、位置、數(shù)量和規(guī)模等情況，綜合評(píng)述更新單元現(xiàn)狀存在的各類問題。2.5【相關(guān)規(guī)劃銜接情況】2.5.1國土空間總體規(guī)劃該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)說明國土空間總體規(guī)劃（城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃）、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃等上層次規(guī)劃的要求，重點(diǎn)說明城市更新單元與國土空間規(guī)劃的“三區(qū)三線”、總規(guī)的“三區(qū)四線”之間關(guān)系，銜接省市重點(diǎn)項(xiàng)目、城市紫線、生態(tài)控制線

26、、工業(yè)區(qū)塊保護(hù)線等控制要求。2.5.2城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)說明城市更新單元在“專規(guī)”中的定位、更新方向和更新目標(biāo)，重點(diǎn)說明專項(xiàng)規(guī)劃對(duì)單元所在更新政策分區(qū)、設(shè)施配套等方面的管控要求。2.5.3控制性詳細(xì)規(guī)劃該項(xiàng)內(nèi)容須解讀城市更新單元所在片區(qū)的已批“控規(guī)”，銜接規(guī)劃道路系統(tǒng)、公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)要求，優(yōu)化控制性詳細(xì)規(guī)劃法定圖則各項(xiàng)控制要求。2.5.4相關(guān)規(guī)劃該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)解讀與銜接城市更新單元所在地區(qū)的歷史文化保護(hù)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)與景觀通廊規(guī)劃、各類專項(xiàng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)等規(guī)劃內(nèi)容，分析并整理對(duì)城市更新單元的各項(xiàng)規(guī)劃管控要求。2.6【更新單元規(guī)劃情況】2.6.1更新

27、必要性該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在解讀城市更新單元的各上層次和相關(guān)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，綜合評(píng)述規(guī)劃要求與現(xiàn)狀發(fā)展間存在差距，論述更新單元內(nèi)的項(xiàng)目發(fā)展訴求，歸結(jié)出更新單元的更新必要性。2.6.2更新單元細(xì)分根據(jù)省市相關(guān)政策結(jié)合更新單元實(shí)際情況，該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)通過細(xì)分城市更新單元，以確定各類改造項(xiàng)目的具體范圍。（詳見“3.2【更新單元細(xì)分工作要求】”）2.6.3單元發(fā)展策劃（1）發(fā)展業(yè)態(tài)分析公益類除外的各類城市更新單元，須按照“2.2【城市更新單元分類】”的要求，在理清城市更新單元現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、分析周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，研究其規(guī)劃產(chǎn)業(yè)或商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)方向、類別和策略，并重點(diǎn)說明各類規(guī)劃產(chǎn)業(yè)或商業(yè)業(yè)態(tài)的具體空間分布

28、和意向建設(shè)規(guī)模等相關(guān)情況，納入規(guī)劃實(shí)施建議中給予監(jiān)管。（2）定位與目標(biāo)城市更新單元應(yīng)當(dāng)在綜合評(píng)價(jià)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，結(jié)合城市更新單元及周邊地區(qū)發(fā)展條件分析，對(duì)照“2.2【城市更新單元分類】”的要求，提出其發(fā)展定位，明確更新總體目標(biāo)。2.6.4用地規(guī)劃意向（1）功能布局意向該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)對(duì)照城市更新單元的發(fā)展業(yè)態(tài)要求、規(guī)劃定位與目標(biāo)，理順城市更新單元與周邊地區(qū)功能關(guān)系，細(xì)分功能類別，提出各類功能分區(qū)的具體空間布局方案。（2）用地布局意向該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)對(duì)照“2.2【城市更新單元分類】”的要求，參照“控規(guī)”用地方案進(jìn)行規(guī)劃，模擬城市更新單元內(nèi)的用地布局與道路系統(tǒng)等要素的規(guī)劃情況。（3）土地整理建議該項(xiàng)內(nèi)

29、容應(yīng)根據(jù)國家、省、市土地管理的有關(guān)規(guī)定和更新政策的要求，結(jié)合城市更新單元內(nèi)權(quán)屬梳理情況、用地布局意向和周邊規(guī)劃情況，提出完善歷史用地手續(xù)、土地歸宗、土地置換、“三地”（邊角地、插花地、夾心地）處理及各項(xiàng)目用地整合等土地整理建議。2.6.5開發(fā)建設(shè)總量控制要求該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)按照“3.4【開發(fā)建設(shè)總量控制要求】”的要求，落實(shí)“2.8.4市政基礎(chǔ)設(shè)施承載力論證”和“2.8.6交通承載力論證報(bào)告”的結(jié)論，結(jié)合城市更新單元內(nèi)的各更新項(xiàng)目范圍劃定、人口規(guī)模、用地性質(zhì)、空間結(jié)構(gòu)布局、用地構(gòu)成比例、現(xiàn)狀建筑量等要素，計(jì)算城市更新單元的總體建設(shè)容量上限，明確無償移交給政府的建設(shè)項(xiàng)目、規(guī)模。2.6.6道路及交通設(shè)施規(guī)

30、劃該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)在“2.8.6交通承載力論證報(bào)告”結(jié)論的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)周邊道路及交通設(shè)施規(guī)劃，結(jié)合城市更新單元的用地布局和開發(fā)強(qiáng)度，提出城市更新單元道路系統(tǒng)優(yōu)化方案及交通設(shè)施改善措施。2.6.7公益性設(shè)施規(guī)劃該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)按照“3.3【公益性設(shè)施配套管控要求】”的要求，落實(shí)上位規(guī)劃的各項(xiàng)公益性設(shè)施用地，結(jié)合權(quán)屬情況和單元內(nèi)各更新項(xiàng)目的具體開發(fā)規(guī)模訴求，按照XX市城市（國土空間）規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則及相關(guān)政策、規(guī)范的要求，提出完善與優(yōu)化布局建議，確定城市更新單元內(nèi)的規(guī)劃人口和單元內(nèi)需X增的公益性用地、設(shè)施的類型及規(guī)模。明確城市更新單元內(nèi)需要捆綁實(shí)施的主要設(shè)施類型及規(guī)模。2.6.8歷史文化保護(hù)該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)落實(shí)“

31、2.8.3歷史文化保護(hù)論證”的結(jié)論，梳理更新單元?dú)v史沿革和文化特色，提出單元內(nèi)各類歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)策略，落實(shí)其保護(hù)范圍和管控要求，在保護(hù)基礎(chǔ)上提出活化利用的更新策略。2.6.9空間設(shè)計(jì)要求該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)分析區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀公共綠地、廣場(chǎng)等公共開放空間的規(guī)模達(dá)標(biāo)情況、步行可達(dá)性和布局系統(tǒng)性，明確單元內(nèi)應(yīng)補(bǔ)充或完善的公共開放空間數(shù)量、布局，提出單元內(nèi)慢性系統(tǒng)構(gòu)建的原則，確定單元內(nèi)空間氛圍、街道尺度和建筑界面等空間管控因子的規(guī)劃導(dǎo)向和要求。2.6.10規(guī)劃實(shí)施建議該項(xiàng)內(nèi)容須按照“3.6【規(guī)劃實(shí)施監(jiān)管建議 】”的要求，結(jié)合城市更新單元內(nèi)各更新項(xiàng)目的更新訴求和規(guī)劃情況，提出其實(shí)施主體選取工作建議，統(tǒng)籌安排單元內(nèi)

32、各更新項(xiàng)目的實(shí)施分期，明確單元內(nèi)須借助更新建設(shè)的各類產(chǎn)業(yè)或商業(yè)業(yè)態(tài)空間分布及其建設(shè)規(guī)模，并確定各項(xiàng)目捆綁實(shí)施的公益性用地及設(shè)施要求。2.6.11控規(guī)調(diào)整內(nèi)容該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)落實(shí)“2.8.2控規(guī)調(diào)整論證”的結(jié)論，詳細(xì)說明地塊劃分、用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、公共服務(wù)設(shè)施、市政工程設(shè)施、道路交通系統(tǒng)、地下空間開發(fā)、各地塊開發(fā)控制指標(biāo)等控制要求的調(diào)整意向。2.7【總體管控要求】該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)以表格形式表達(dá)上述更新單元規(guī)劃管控的相關(guān)內(nèi)容、要求和數(shù)據(jù)，具體包括：?jiǎn)卧秶?、政策符合情況、上層次和相關(guān)規(guī)劃情況、片區(qū)統(tǒng)籌要求（選填）、更新模式建議、開發(fā)建設(shè)總量控制要求、公益性設(shè)施控制要求、道路交通控制要求、歷史文化保護(hù)要求、

33、空間設(shè)計(jì)要求、規(guī)劃實(shí)施監(jiān)管要求等內(nèi)容。2.8【相關(guān)專題論證】2.8.1片區(qū)統(tǒng)籌論證凡符合第三章“3.3.1片區(qū)統(tǒng)籌適用條件”所述情形之一的城市更新單元，應(yīng)當(dāng)按照第三章“3.1【片區(qū)統(tǒng)籌論證編制要求】”開展相關(guān)研究與論證。該城市更新單元的“論證報(bào)告”中，須在“2.5【更新單元規(guī)劃情況】”前增加“【片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃】”內(nèi)容，分單元重點(diǎn)說明論證的結(jié)論和各城市更新單元的規(guī)劃情況。在“論證報(bào)告”中要增加“【片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃】”內(nèi)容的城市更新單元，須將“2.3【基本情況】”對(duì)應(yīng)規(guī)劃內(nèi)容中的闡述對(duì)象由“城市更新單元”改為“城市更新片區(qū)”。2.8.2控規(guī)調(diào)整論證該項(xiàng)論證應(yīng)協(xié)調(diào)上層次規(guī)劃和現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃，結(jié)合“2.

34、5.1更新必要性”部分內(nèi)容，研究論證控制性詳細(xì)規(guī)劃修改或修編必要性，并根據(jù)用地規(guī)劃意向提出“控規(guī)”調(diào)整建議，說明地塊劃分、用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、公共服務(wù)設(shè)施、市政工程設(shè)施、道路交通系統(tǒng)、地下空間開發(fā)等控制要求調(diào)整的可行性。2.8.3歷史文化保護(hù)論證該項(xiàng)論證應(yīng)現(xiàn)狀調(diào)研的基礎(chǔ)上，梳理更新單元?dú)v史沿革和文化特色，理清城市更新單元內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)的各類歷史文化XX，選定保護(hù)對(duì)象，提出歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)策略，落實(shí)保護(hù)規(guī)劃的保護(hù)范圍和管控要求。對(duì)符合申報(bào)條件的地區(qū)，該論證應(yīng)提出申報(bào)為文物、歷史建筑、歷史文化街區(qū)、歷史文化名村和歷史風(fēng)貌區(qū)的建議。對(duì)各項(xiàng)歷史文化XX的利用，應(yīng)結(jié)合周邊地區(qū)的更新，統(tǒng)籌單元總體發(fā)展功能與服務(wù)需

35、求，提出活化利用建議。2.8.4市政基礎(chǔ)設(shè)施承載力論證該項(xiàng)論證應(yīng)當(dāng)評(píng)估現(xiàn)狀水、電、氣、環(huán)衛(wèi)、消防等市政設(shè)施的設(shè)計(jì)供給能力和實(shí)際運(yùn)行負(fù)荷情況，根據(jù)單元發(fā)展規(guī)模預(yù)測(cè)設(shè)施需求，說明上層次規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃相關(guān)要求和落實(shí)情況，進(jìn)行區(qū)域市政設(shè)施支撐能力分析及對(duì)市政系統(tǒng)的影響評(píng)估，并提出相應(yīng)的改善措施，明確市政基礎(chǔ)設(shè)施種類、數(shù)量、分布、規(guī)模，包括場(chǎng)站和管網(wǎng)。在規(guī)劃路網(wǎng)上，標(biāo)明各規(guī)劃市政管線的平面位置，確認(rèn)規(guī)劃道路寬度滿足市政管線敷設(shè)要求。更新單元涉及地下綜合管廊的，應(yīng)遵循 “因地制宜、科學(xué)入廊、管線廊化”的原則，結(jié)合市、區(qū)兩級(jí)地下綜合管廊規(guī)劃，研究片區(qū)地下綜合管廊系統(tǒng)布局，與區(qū)域地下空間開發(fā)、道路交通和市政設(shè)

36、施建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌建設(shè)，進(jìn)行管線入廊分析。2.8.5海綿城市論證該項(xiàng)論證應(yīng)當(dāng)評(píng)估現(xiàn)狀水文地質(zhì)條件，如地下水位、水質(zhì)、地質(zhì)土壤及其滲透性能、內(nèi)澇災(zāi)害等情況，根據(jù)更新單元發(fā)展規(guī)模，明確海綿城市建設(shè)目標(biāo)，說明上層次規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的相關(guān)要求和落實(shí)情況，進(jìn)行區(qū)域海綿城市的影響評(píng)估，并提出相應(yīng)的改善措施。（1）落實(shí)上層次規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃中確定的區(qū)域排水防澇、合流制污水溢流污染控制、雨水調(diào)蓄等設(shè)施的建設(shè)和河湖水系的生態(tài)修復(fù)要求。（2）明確地塊的海綿城市控制目標(biāo)和引導(dǎo)性指標(biāo)。（3）結(jié)合用地規(guī)劃圖，合理布局主要海綿設(shè)施。2.8.6交通承載力論證報(bào)告該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)評(píng)價(jià)現(xiàn)狀交通供給條件，根據(jù)單元發(fā)展規(guī)模預(yù)測(cè)交通需求，

37、說明上層次規(guī)劃與各相關(guān)規(guī)劃管控要求和落實(shí)情況，進(jìn)行交通承載力評(píng)估，明確全面改造項(xiàng)目交通承載力上限，并從道路交通、公共交通、慢行交通等方面提出相應(yīng)的交通改善措施，明確交通設(shè)施的種類、數(shù)量、分布和規(guī)模。應(yīng)結(jié)合交通需求預(yù)測(cè)，提出公交設(shè)施布局及服務(wù)優(yōu)化措施。2.8.7其他論證內(nèi)容各鎮(zhèn)（區(qū)）政府（含火炬開發(fā)區(qū)管委會(huì)、翠亨X區(qū)管委會(huì)、各區(qū)辦事處）要求“論證報(bào)告”中增加的其他論證或研究?jī)?nèi)容，如：產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市設(shè)計(jì)、空間景觀研究、生態(tài)環(huán)境保護(hù)研究等。技術(shù)要求3.1【片區(qū)統(tǒng)籌論證編制要求】3.1.1片區(qū)統(tǒng)籌適用條件凡符合下述情形之一的城市更新單元，應(yīng)當(dāng)在“論證報(bào)告”中增加片區(qū)統(tǒng)籌論證內(nèi)容。（1）更新單元合并為推

38、進(jìn)連片更新改造，有下列情形之一的，須將多個(gè)更新單元合并形成一個(gè)城市更新片區(qū)，并進(jìn)行片區(qū)統(tǒng)籌論證?，F(xiàn)狀被24米及以上城市道路分割，須進(jìn)行全面改造的整村；整體進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)的“三低”工業(yè)園；上位規(guī)劃確定的需要連片規(guī)劃開發(fā)的更新片區(qū)。（2）更新單元?jiǎng)澐譃樘岣呖蓪?shí)施性、降低城市更新工作的難度，有下列情形之一的，可對(duì)“專規(guī)”劃定的更新單元?jiǎng)澐?，按照X劃分的單元分步實(shí)施，并進(jìn)行片區(qū)統(tǒng)籌論證。原“專規(guī)”劃定的城市更新單元規(guī)模超過500畝的；現(xiàn)狀連片建成區(qū)、沒有明確界線、權(quán)屬較復(fù)雜的。3.1.2統(tǒng)籌論證原則（1）總體均衡、利于實(shí)施各城市更新單元捆綁實(shí)施的公益性用地占比，原則上不得低于片區(qū)總體公益性用地占比的平均

39、值，如存在偏差的，須詳細(xì)說明原因及可實(shí)施性。（2）整體安排、優(yōu)化配置該項(xiàng)內(nèi)容須結(jié)合片區(qū)用地規(guī)劃意向，計(jì)算各城市更新單元開發(fā)建設(shè)總量上限，確定城市更新單元的規(guī)劃人口規(guī)模和公益性用地總用地面積，明確片區(qū)統(tǒng)籌的公益性用地類別和用地規(guī)模需求，確?？臻g分布合理、避免重復(fù)建設(shè)。（3）優(yōu)先重點(diǎn)，保障公益該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)將重點(diǎn)統(tǒng)籌的公益性用地和滿足安置區(qū)配套需求的各項(xiàng)公益性用地，捆綁首期實(shí)施的城市更新單元，給予落實(shí)。應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障區(qū)域性重點(diǎn)工程建設(shè)，確定系統(tǒng)性工程（如水系治理和建設(shè)的防洪排澇工程）用地邊界或控制線，并結(jié)合相關(guān)政策、法規(guī)及專項(xiàng)規(guī)劃的要求進(jìn)行控制。3.1.3片區(qū)更新定位與目標(biāo)對(duì)接國土空間規(guī)劃和更新專規(guī)，

40、分析片區(qū)區(qū)委條件和發(fā)展基礎(chǔ)，明確片區(qū)發(fā)展定位和更新總體目標(biāo)，確定片區(qū)功能。3.1.4片區(qū)用地功能統(tǒng)籌在片區(qū)更新總體目標(biāo)和城鎮(zhèn)發(fā)展定位指導(dǎo)下，合理布局各項(xiàng)發(fā)展功能，形成片區(qū)用地規(guī)劃意向，確定城市更新單元的類型、建設(shè)總量、實(shí)施時(shí)序和人口容量等。3.1.5城市基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)籌在基礎(chǔ)承載力論證基礎(chǔ)上，提出各類市政、公用設(shè)施布局優(yōu)化，明確各類設(shè)施捆綁更新單元的內(nèi)容和要求。3.1.6城市干道系統(tǒng)統(tǒng)籌該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)以第二章“2.7.4交通承載力論證報(bào)告”為基礎(chǔ)，提出片區(qū)城市干道（城市次干道級(jí)別以上的市政道路和公路）系統(tǒng)改善建議和各類交通設(shè)施布局優(yōu)化建議，明確城市干道的道路等級(jí)、道路紅線寬度、道路橫斷面等內(nèi)容。公益

41、性用地統(tǒng)籌（1）公益性用類別公益性用地包括公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地（A）、道路與交通設(shè)施用地（S）、公用設(shè)施用地（U）、綠地與廣場(chǎng)用地（G）等公益性用地。（2）重點(diǎn)管控公益性用地下述用地是片區(qū)統(tǒng)籌中的重點(diǎn)管控公益性用地，除下述用地以外的各類公益性用地、設(shè)施須按照XX市城市（國土空間）規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則及相關(guān)政策、規(guī)范的要求進(jìn)行統(tǒng)一配置和安排。公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地（A），主要包括：高中、初中和小學(xué)用地；大型的文體設(shè)施用地（用地規(guī)模不少于10000 平方米）；公園和廣場(chǎng)用地（用地規(guī)模不少于6000 平方米，形狀規(guī)整）、文化設(shè)施用地（用地規(guī)模不少于4000 平方米）；綜合醫(yī)院、?？漆t(yī)院、養(yǎng)老

42、機(jī)構(gòu)用地，其他獨(dú)立占地的公共設(shè)施用地；道路交通設(shè)施用地（S），道路紅線寬度24 米及以上的城市道路，獨(dú)立占地公交車站、首末站、社會(huì)停車場(chǎng)庫等用地。公用設(shè)施用地（U），主要包括：給水泵站、雨水泵站、污水泵站、110kV及以上變電站、燃?xì)庹?、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、消防站等須獨(dú)立占地的設(shè)施用地。綠地與廣場(chǎng)用地（G），須進(jìn)行生態(tài)修復(fù)的地區(qū)，包括規(guī)劃為綠地用地和非建設(shè)用地。其他需要通過城市更新統(tǒng)籌的用地，主要包括：歷史文化XX較集中、風(fēng)貌與格局完整，具有歷史價(jià)值的老舊街區(qū)、傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)、歷史記憶場(chǎng)所等。政府確定需要統(tǒng)籌的其他公益性用地。（3）控制規(guī)劃人口規(guī)模上限該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)綜合考慮國土空間總體規(guī)劃（或城市總體規(guī)劃、土

43、地利用總體規(guī)劃）、城市更新專項(xiàng)規(guī)劃與相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃、“控規(guī)”及其他相關(guān)規(guī)劃的要求，結(jié)合城市更新單元內(nèi)各類公益性用地、設(shè)施的規(guī)模與布局要求，確定單元內(nèi)規(guī)劃人口規(guī)模的控制上限。3.1.8分單元實(shí)施更新控制要求（1）劃分單元范圍符合“切分單元”條件的片區(qū)，應(yīng)當(dāng)以建筑權(quán)屬界線作為基本構(gòu)成單位，嚴(yán)格按照第二章“2.1【更新單元?jiǎng)澏ā俊钡囊髣澏ǔ鞘懈聠卧?。?）分單元實(shí)施時(shí)序明確片區(qū)內(nèi)各城市更新單元的實(shí)施時(shí)序，產(chǎn)業(yè)提升類、產(chǎn)城融合類和公益類城市更新單元，應(yīng)首期實(shí)施。（3）匯總與統(tǒng)一管控該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)匯總上述片區(qū)統(tǒng)籌的各項(xiàng)要求，形成重點(diǎn)更新片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃圖，進(jìn)行統(tǒng)一管控。3.2【更新單元細(xì)分工作要求】單元細(xì)分

44、類型該項(xiàng)內(nèi)容是“論證報(bào)告”對(duì)接專規(guī)的重要環(huán)節(jié)，須對(duì)專規(guī)中初步劃定的全面改造范圍、微改造范圍、全面改造與微改造并舉范圍、現(xiàn)狀保留范圍進(jìn)行細(xì)化與完善，具體如下。（1）全面改造范圍：可細(xì)分為拆除重建區(qū)、“三地”區(qū)、生態(tài)修復(fù)區(qū)。（2）微改造范圍：微改造（綜合整治區(qū)）、微改造（局部加擴(kuò)建）、歷史文化保護(hù)區(qū)。（3）全面改造與微改造并舉范圍：綜合整治建筑難以集中、須統(tǒng)籌兼顧全面改造與綜合整治的地區(qū)，兼有全面改造范圍與微改造范圍的細(xì)分區(qū)域，其中區(qū)內(nèi)微改造用地面積不得小于項(xiàng)目總面積的40%。（4）現(xiàn)狀保留范圍：可細(xì)分為現(xiàn)狀保留區(qū)、現(xiàn)狀道路區(qū)和其余地區(qū)等。單元細(xì)分劃定（1）拆除重建區(qū)拆除重建區(qū)主要指符合“三舊”改

45、造標(biāo)圖建庫要求，通過拆除原有建筑物，并按照規(guī)劃用途重新建設(shè)的區(qū)域。拆除重建區(qū)的劃定要求具體如下：拆除重建區(qū)是更新意愿滿足政策要求、更新需求迫切的現(xiàn)狀建成區(qū)；與規(guī)劃道路的線型或?qū)挾炔灰恢碌模t線寬度24米以上現(xiàn)狀道路，規(guī)劃道路紅線范圍的現(xiàn)狀建成區(qū)必須納入拆除重建區(qū)；受防洪排澇工程影響，須對(duì)沿岸現(xiàn)狀建建設(shè)進(jìn)行清理的區(qū)域，必須納入拆除重建區(qū)；拆除重建區(qū)的劃定不得切割建筑物，土地權(quán)屬內(nèi)所有建筑物須整體納入；單元內(nèi)城市重要道路沿線、公路兩旁的私人住宅、商鋪應(yīng)納入拆除重建區(qū)?？紤]項(xiàng)目范圍的完整性，單元內(nèi)確有部分需拆除建筑物無法實(shí)現(xiàn)連片改造的，需明確由更新主體拆除后將用地?zé)o償移交政府。具有下列情況之一的，不

46、得劃入拆除重建區(qū)：市年度土地整備計(jì)劃確定的區(qū)域；必須納入微改造和現(xiàn)狀保留范圍的區(qū)域，含歷史文化保護(hù)區(qū)、現(xiàn)狀道路紅線寬度24米以上的城市市政道路、及其他不進(jìn)行拓寬的現(xiàn)狀道路；城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011）中的“區(qū)域交通設(shè)施用地（H2）”、“區(qū)域公用設(shè)施用地（H3）”、“特殊用地（H4）”、“采礦用地（H5）”和“其他建設(shè)用地（H9）”，各類站點(diǎn)周邊計(jì)劃征收的用地，未建設(shè)用地、獨(dú)立的廣場(chǎng)用地和停車場(chǎng)用地；土地使用權(quán)期限屆滿的用地；被清理出城市更新單元計(jì)劃未滿三年的用地。（2）“三地”區(qū)“三地”區(qū)主要指按照XX市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）及省相關(guān)文件要求進(jìn)行劃定的，面積

47、零散、難以單獨(dú)出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的邊角地、夾心地和插花地?！叭亍眳^(qū)的劃定要求具體如下：納入“三地”區(qū)的未建設(shè)用地必須符合“三地”標(biāo)準(zhǔn)（具體請(qǐng)參照XX省國土XX廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知（X國土資規(guī)字20183號(hào)）的規(guī)定），應(yīng)采用圖表結(jié)合的方式分析“三地”區(qū)中各地塊面積以及占拆除重建區(qū)面積比例，并重點(diǎn)對(duì)其能否單獨(dú)出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行論證說明?，F(xiàn)狀已有建設(shè)但不符合“三舊”改造標(biāo)圖建庫要求，須與全面改造范圍一并拆除使用、實(shí)現(xiàn)連片改造的土地，優(yōu)先考慮納入“三地”區(qū)。（3）生態(tài)修復(fù)區(qū)生態(tài)修復(fù)區(qū)主要指通過整治、拆舊、清退、復(fù)綠、復(fù)墾等手段恢復(fù)生態(tài)景觀或農(nóng)林畜牧、公園等用途的區(qū)域。生態(tài)

48、修復(fù)區(qū)的劃定要求具體如下：位于生態(tài)控制線內(nèi)實(shí)施拆除的現(xiàn)狀建成區(qū)，應(yīng)納入生態(tài)修復(fù)區(qū)；位于規(guī)劃高速公路及其兩側(cè)防護(hù)綠地內(nèi)，實(shí)施拆除的現(xiàn)狀建成區(qū)，應(yīng)納入生態(tài)修復(fù)區(qū)；拆除后用作城市綠地（G）、生態(tài)景觀、農(nóng)林畜牧等用途的區(qū)域，應(yīng)納入生態(tài)修復(fù)區(qū)。（4）微改造區(qū)微改造區(qū)主要指在不改變建筑主體結(jié)構(gòu)的前提下，通過改善市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、整治環(huán)境或?qū)扔薪ㄖM(jìn)行節(jié)能改造或按照相關(guān)規(guī)劃改變部分或者全部建筑使用功能等方式實(shí)施改造的區(qū)域。微改造區(qū)的劃定要求具體如下：現(xiàn)狀毛容積率不低于2.0的舊城鎮(zhèn)、舊村莊，應(yīng)納入微改造區(qū)?，F(xiàn)狀建筑質(zhì)量較好，承擔(dān)低收入人群廉租房功能、外來務(wù)工人員聚居、出租屋集中成片

49、的區(qū)域，應(yīng)納入微改造區(qū)。（5）歷史文化保護(hù)區(qū)歷史文化保護(hù)區(qū)主要指具備一定保留價(jià)值的古村落、歷史建筑、文化遺產(chǎn)、工業(yè)遺存和特色風(fēng)貌區(qū)等用地。歷史文化保護(hù)區(qū)的劃定要求具體如下：文物與歷史建筑、工業(yè)遺產(chǎn)集中成片的歷史文化街區(qū)、歷史文化名村、古村落和特色風(fēng)貌區(qū)；現(xiàn)存街巷肌理與傳統(tǒng)格局保存較好，且各類古建筑（含華僑屋）連續(xù)成片、歷史風(fēng)貌保存較好的區(qū)域。（6）現(xiàn)狀保留區(qū)現(xiàn)狀保留區(qū)主要指建筑質(zhì)量良好、或更新意愿無法滿足政策要求、且無法單獨(dú)進(jìn)行分割的現(xiàn)狀建成區(qū)，24米以下道路和繼續(xù)保留現(xiàn)狀的水塘、綠地、山體等生態(tài)用地?，F(xiàn)狀保留區(qū)的劃定要求具體如下：與規(guī)劃道路線型和寬度一致、道路紅線寬度24米以下的現(xiàn)狀道路，應(yīng)

50、納入現(xiàn)狀保留區(qū)；不存在安全隱患的高層建筑，應(yīng)納入現(xiàn)狀保留區(qū)。（7）現(xiàn)狀道路現(xiàn)狀道路主要指現(xiàn)狀紅線寬度24米及以上的道路用地。（8）其余地區(qū)其余地區(qū)主要指既不符合“三舊”改造標(biāo)圖建庫要求，也不符合“三地”條件，但確需納入更新單元一并實(shí)施建設(shè)的用地。其余地區(qū)的劃定要求具體如下：現(xiàn)狀未建成區(qū)，按照XX省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施方案（X府201971號(hào)）可參照“三地”要求與更新項(xiàng)目一并實(shí)施的用地，應(yīng)納入其余地區(qū)。除“三地”外，按已批“控規(guī)”用途規(guī)劃為道路或公共設(shè)施的X增用地和空地應(yīng)納入其余地區(qū)。3.2.3特殊情況（1）全面改造范圍內(nèi)的舊村莊更新項(xiàng)目，因用地和規(guī)劃條件

51、限制無法通過經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)估的，在加強(qiáng)對(duì)歷史遺產(chǎn)、不可移動(dòng)文物及歷史建筑保護(hù)的前提下，可參照“三地”有關(guān)規(guī)定，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，整合項(xiàng)目周邊、本村權(quán)屬范圍內(nèi)、符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃（或國土空間規(guī)劃）的用地，作為復(fù)建安置或公益性設(shè)施建設(shè)區(qū)域，與舊村莊更新項(xiàng)目一并實(shí)施、建設(shè)。（2）舊村莊類項(xiàng)目的全面改造范圍劃定，須滿足舊村住宅功能用地以外的村集體物業(yè)（工業(yè)、商業(yè)）、舊村9米及以上道路、未利用地面積之和占全面改造范圍面積的40%以下，方可以按住宅用途為主進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，其余則按照XX市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）第二十七條第（二）款確定其更新方向。（3）專規(guī)中確定迫切需要更新的單元中，

52、全面改造范圍內(nèi)，集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地總用地面積之比不大于4:1或1:4的，參照“三地”要求實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一運(yùn)營。（4）在符合規(guī)劃、權(quán)屬清晰、雙方自愿、價(jià)值相當(dāng)?shù)那疤嵯?，允許“三舊”用地之間或“三舊”用地與其他存量建設(shè)用地進(jìn)行空間位置互換。以拆除重建方式實(shí)施的“三舊”改造項(xiàng)目，可將標(biāo)圖建庫范圍內(nèi)的“三舊”用地進(jìn)行復(fù)墾，復(fù)墾產(chǎn)生的建設(shè)用地規(guī)模和指標(biāo)可用于本項(xiàng)目范圍內(nèi)的非建設(shè)用地，辦理轉(zhuǎn)用手續(xù)后一并實(shí)施改造，也可有償轉(zhuǎn)讓給本市其他“三舊”改造項(xiàng)目使用。更新單元面積比例要求（1）除政府主導(dǎo)的城市更新單元外，實(shí)施更新面積（實(shí)施更新面積=拆除重建區(qū)面積+生態(tài)修復(fù)區(qū)面積+綜合整治區(qū)面積+歷

53、史文化保護(hù)區(qū)面積）應(yīng)不低于城市更新單元面積的70%。（2）除政府主導(dǎo)的城市更新單元外，已納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫與符合入庫條件但未入庫面積之和原則上不低于城市更新單元面積的60%，并要求鎮(zhèn)（區(qū)）政府承諾將符合入庫條件但未入庫部分地塊全部補(bǔ)充申報(bào)“三舊”改造標(biāo)圖建庫。注釋：上文第（1）點(diǎn)中的拆除重建區(qū)面積、生態(tài)修復(fù)區(qū)面積、綜合整治區(qū)面積、歷史文化保護(hù)區(qū)的保護(hù)與更新X必須納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫，以享受政策優(yōu)惠。（3）各細(xì)分區(qū)域面積之和須與城市更新單元面積一致。3.3【公益性設(shè)施配套管控要求】管控對(duì)象（1）公益性用地類別公益性用地包括公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地（A）、道路與交通設(shè)施用地（S）、公用

54、設(shè)施用地（U）、綠地與廣場(chǎng)用地（G）等公益性用地。（2）重點(diǎn)管控公益性用地下述用地是片區(qū)統(tǒng)籌中的重點(diǎn)管控公益性用地，除下述用地以外的各類公益性用地、設(shè)施須按照XX市城市（國土空間）規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則及相關(guān)政策、規(guī)范的要求進(jìn)行統(tǒng)一配置和安排。公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地（A），主要包括：高中、初中和小學(xué)用地；大型的文體設(shè)施用地（用地規(guī)模不少于10000 平方米）；公園和廣場(chǎng)用地（用地規(guī)模不少于6000 平方米，形狀規(guī)整）、文化設(shè)施用地（用地規(guī)模不少于4000 平方米）；綜合醫(yī)院、?？漆t(yī)院、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地，其他獨(dú)立占地的公共設(shè)施用地；道路交通設(shè)施用地（S），道路紅線寬度24 米及以上的城市道路，獨(dú)立占

55、地公交車站、首末站、社會(huì)停車場(chǎng)庫等用地。公用設(shè)施用地（U），主要包括：給水泵站、雨水泵站、污水泵站、110kV及以上變電站、燃?xì)庹尽⒗D(zhuǎn)運(yùn)站、消防站等須獨(dú)立占地的設(shè)施用地。綠地及須進(jìn)行生態(tài)修復(fù)的地區(qū)，包括規(guī)劃為綠地用地和非建設(shè)用地。其他需要通過城市更新統(tǒng)籌的用地，主要包括：歷史文化XX較集中、風(fēng)貌與格局完整，具有歷史價(jià)值的老舊街區(qū)、傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)、歷史記憶場(chǎng)所等。政府確定需要統(tǒng)籌的其他公益性用地。配套原則（1）城市更新單元應(yīng)優(yōu)先落實(shí)專規(guī)與已批準(zhǔn)“控規(guī)”中規(guī)劃的各項(xiàng)公益性用地。（2）在全面改造范圍內(nèi)，不得減少已批準(zhǔn)“控規(guī)”中規(guī)劃的公益性用地（道路除外）規(guī)模。原已批“控規(guī)”規(guī)劃公益性用地占比偏高的單

56、元（按原“控規(guī)”用地規(guī)劃圖，全面改造范圍內(nèi)貢獻(xiàn)的集中用地占比大于或等于50%的項(xiàng)目），允許通過異地平衡的方式進(jìn)行優(yōu)化，但需明確合理的置換方案和設(shè)施捆綁實(shí)施方案，調(diào)整后全面改造范圍內(nèi)的公益性用地占比不得低于30%。（3）除上述規(guī)定外，城市更新單元應(yīng)提供滿足規(guī)劃X增開發(fā)量的相關(guān)配套設(shè)施。配套要求（1）城市更新單元內(nèi)的各項(xiàng)公益性用地應(yīng)說明設(shè)施項(xiàng)目的類型、名稱、等級(jí)、規(guī)模、來源、實(shí)施主體以及實(shí)施時(shí)序等內(nèi)容，形成主要公益性服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目一覽表。（2）更新方向?yàn)樯虡I(yè)、居住用途的，用地貢獻(xiàn)比例應(yīng)符合省、市政策要求，需提供不低于全面改造范圍用地面積15%的公益性用地。（3）多種類型混合的更新項(xiàng)目，應(yīng)拆分項(xiàng)目計(jì)算

57、公益性用地占比，否則按設(shè)施貢獻(xiàn)要求高的類型執(zhí)行。（4）因用地或規(guī)劃條件限制導(dǎo)致全面改造范圍內(nèi)規(guī)劃公益性用地用地面積不足15%的，不足部分應(yīng)通過無償移交2倍于公益性用地用地面積的經(jīng)營性用途建筑面積予以補(bǔ)齊。（5）“論證報(bào)告”中各公益性用地（設(shè)施）的具體位置及用地邊界由單元規(guī)劃階段深化落實(shí)。（6）單元范圍內(nèi)配套建設(shè)的各項(xiàng)教育設(shè)施應(yīng)滿足相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃的有關(guān)要求，并明確建設(shè)主體、移交對(duì)象等實(shí)施事項(xiàng)。（7）為更新單元自身服務(wù)為主的設(shè)施，原則上由實(shí)施主體負(fù)責(zé)實(shí)施，其余設(shè)施可由鎮(zhèn)（區(qū)）政府約定建設(shè)模式。（8）經(jīng)評(píng)估，暫無相關(guān)設(shè)施配套要求的更新單元，應(yīng)預(yù)留同樣比例的土地作為政府發(fā)展備用地，納入政府儲(chǔ)備土地，后續(xù)

58、根據(jù)政府需要重X確定用途。3.3.4控制規(guī)劃人口規(guī)模上限該項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)綜合考慮國土空間總體規(guī)劃（或城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃）、城市更新專項(xiàng)規(guī)劃與相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃、“控規(guī)”及其他相關(guān)規(guī)劃的要求，結(jié)合城市更新單元內(nèi)各類公益性用地、設(shè)施的規(guī)模與布局要求，確定單元內(nèi)規(guī)劃人口規(guī)模的控制上限。3.4【開發(fā)建設(shè)總量控制要求】計(jì)算規(guī)則（1）為保障城市整體空間品質(zhì)，合理配置城市公益性用地，促進(jìn)各類設(shè)施的建設(shè)，確保各項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)面積上限的公開透明與公正，對(duì)XX市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）中的“三舊改造項(xiàng)目可開發(fā)建設(shè)面積計(jì)算規(guī)定”進(jìn)行補(bǔ)充完善，完善后的計(jì)算規(guī)定如下：本規(guī)定適用于舊村莊、舊城鎮(zhèn)、“工改商”以及“工改住

59、”類改造項(xiàng)目，在編制改造單元規(guī)劃時(shí)核算項(xiàng)目總建筑面積；“工改工”類改造項(xiàng)目則按關(guān)于促迸土地利用支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見及其他相關(guān)政策、管理要求執(zhí)行。城市更新項(xiàng)目總建筑面積，是改造項(xiàng)目范圍內(nèi)各類計(jì)容建筑面積之和。城市更新項(xiàng)目總建筑面積計(jì)算公式為：改造項(xiàng)目總建筑面積=基礎(chǔ)建筑面積+補(bǔ)償建筑面積+獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積。（2）基礎(chǔ)建筑面積的計(jì)算方法為：基礎(chǔ)建筑面積=基準(zhǔn)容積率改造項(xiàng)目總用地面積。（3）基準(zhǔn)容積率，是指反映改造項(xiàng)目總體建設(shè)強(qiáng)度的指標(biāo)，參考周邊城市改造項(xiàng)目審批經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，結(jié)合XX城鄉(xiāng)規(guī)劃管理實(shí)施情況，確定基準(zhǔn)容積率為2.2.（4）補(bǔ)償建筑面積：是指按照相關(guān)政策、技術(shù)規(guī)范要求及地區(qū)發(fā)展訴求，在改造項(xiàng)目范

60、圍內(nèi)無償移交的公益性用地超出按照XX市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）要求15%的部分進(jìn)行補(bǔ)償?shù)慕ㄖ娣e。對(duì)于全面改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的舊村、舊城，給予一定比例的補(bǔ)償建筑面積。計(jì)算方法為：補(bǔ)償建筑面積=基準(zhǔn)容積率無償移交的公益性用地面積（不含政策要求的15%公益性用地）。（5）計(jì)算補(bǔ)償建筑面積的公益性用地是指XX市國土空間規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 “第二章 城市用地分類”中確定的、可提供給公共使用的用地，包括公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地（A）、道路與交通設(shè)施用地（S）、公用設(shè)施用地（U）、綠地與廣場(chǎng)用地（G）等四類公益性用地。上述四類用地，須完成拆除重建并按照原“控規(guī)”和相關(guān)技術(shù)規(guī)范配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)