1、xx集團項目后評估操作指引（xx版）定義項目后評估指房地產(chǎn)項目的開發(fā)、銷售工作基本終止,在項目交付后對項目實施全過程進行回顧、分析，從而總結(jié)項目開發(fā)的經(jīng)驗、教訓的過程目的1.1客觀、全面地評價項目開發(fā)情況；總結(jié)經(jīng)驗、教訓，實現(xiàn)延續(xù)改進；1.2規(guī)范集團各地區(qū)項目后評估工作的實施動作，確保后評估工作的客觀性、全面性、應用性； 適用范圍3.1適用于各地區(qū)地產(chǎn)公司開發(fā)的所有銷售型物業(yè)項目,以交付組團為單位進行評估；3.2集團主要檢查范圍：首期首組團、集團星級風險項目，其他組團抽檢（詳見表1）；3.3地區(qū)公司自檢范圍：首期首組團、集團星級風險項目、每個運營分期末組團，其他組團抽檢；表1：地區(qū)、集團對項目

2、組團后評估檢查的責任分工及檢查范圍表：項目后評估首期首組團風險項目運營分期末組團風險項目風險項目責任人項目總監(jiān)項目總監(jiān)項目總監(jiān)項目總監(jiān)地區(qū)檢查負責運營部運營部運營部運營部地區(qū)檢查參加人總經(jīng)理、運營運營/客服/研發(fā)/造采/營銷推廣/工程/財務/物業(yè)職能負責人總經(jīng)理、運營/客服/研發(fā)/造采/營銷推廣/工程/財務/物業(yè)職能負責人總經(jīng)理、運營運營/客服/研發(fā)/造采/營銷推廣/工程/財務/物業(yè)職能負責人總經(jīng)理、運營運營/客服/研發(fā)/造采/營銷推廣/工程/財務/物業(yè)職能負責人地區(qū)公司檢查范圍全部檢查全部檢查全部檢查全部檢查集團抽查召集中心運營中心運營中心運營中心運營中心集團抽查參加人運營、工程、客服、品牌

3、及營銷推廣、研發(fā)、成本、物業(yè)、景觀的片區(qū)負責人運營、工程、客服、品牌及營銷推廣、研發(fā)、成本、物業(yè)、景觀的片區(qū)負責人運營、工程、客服、品牌及營銷推廣、研發(fā)、成本、物業(yè)、景觀的中心負責人運營、工程、品牌及營銷推廣、研發(fā)、成本、物業(yè)的部門負責人集團參加檢查范圍全部檢查抽查全部檢查全部檢查工作職責地區(qū)公司運營部：項目總監(jiān)為項目后評估第一責任人，負責組織項目團隊履行后評估報告的編制及后評估會議的召開；其他職能部門：負責職能內(nèi)部評估工作的組織、領導及評價工作，原則上先職能復盤再進行項目復盤；負責參加并指導、協(xié)助項目職能經(jīng)理編制后評估報告的相關內(nèi)容，對成果資料文件中與職能相關的內(nèi)容進行復核；若職能在項目開發(fā)

4、過程中人員變更較大，則該職能的項目后評估工作由公司對應職能負責組織履行集團運營中心：指導各區(qū)域公司履行項目后評估工作，并依照停止點檢查原則參加項目后評估成果的檢查，以及對項目后評估成果質(zhì)量的抽查，并將優(yōu)秀的項目后評估經(jīng)驗在集團內(nèi)推廣；具體評估流程如下圖:編制原則及依據(jù)：原則：客觀公正：依據(jù)已發(fā)生的真實數(shù)據(jù)，通過內(nèi)外部的對標，對項目操作過程中的關鍵過程進行分析,形成清晰明確的結(jié)論，并由此反思前期的不足，并形成將來工作的指導動作、思路結(jié)論前置：每個評估版塊必須形成核心結(jié)論，并將結(jié)論前置，將來評估內(nèi)容要與核心結(jié)論呼應重點突出：項目后評估時需突出重點，未能只是數(shù)據(jù)羅列、事件描述，要以項目成功為出發(fā)點，

5、以點帶面，突出邏輯關系，前后要呼應xx應用：項目后評估要形成xx性的建議及可應用的成果，并能夠輸出給集團相關部門及項目公司，達到延續(xù)改進的目的。編制依據(jù)項目啟動會相關決策資料文件及成果項目停止點相關成果項目實施過程中各職能相關決策資料文件及評價結(jié)果外部調(diào)查及對標成果管理制度編制時間及后評估時點項目總監(jiān)在項目履行交付后需組織項目團隊進行項目后評估資料文件資料的編制工作，項目后評估以交付組團為單位進行編制項目后評估會議需在項目交付后3個月內(nèi)召開；后評估會議的組織及成果的反饋項目后評估會議由項目總監(jiān)負責召集并組織召開，地區(qū)公司PMO成員及項目團隊成員需全部參加，集團運營中心根據(jù)檢查范圍的要求參會地區(qū)

6、PMO成員需對項目后評估的成果進行評價，評價結(jié)果需在OA上公告項目總監(jiān)需根據(jù)后評估會議的評價結(jié)論完善成果資料文件并在全景計劃系統(tǒng)提交獎懲制度依據(jù)xx集團項目全景計劃管理辦法，對擅自不進行項目后評估的項目給予通報批評；對于集團參加的項目后評估，由集團專家組會后進行評價，評價得分4.5分為優(yōu)秀，4-4.5分為良好、3-4分為合格、3為不合格，評價為優(yōu)秀的給予通報表揚，評價為不合格的，給予通報批評并重新組織項目后評估；具體評分規(guī)則詳見項目后評估打分表由地區(qū)公司自行組織的項目后評估需在OA中對檢查結(jié)果進行公告，在全景計劃該停止點履行后15天以內(nèi)履行，未及時履行的給予通報批評；集團運營中心不定時對地區(qū)公

7、司自行組織的項目后評估成果進行抽查，抽查結(jié)果不符合要求或質(zhì)量較差的，給予通報批評；集團參加的項目后評估，需當場形成會議紀要。紀要中明確需項目團隊反饋集團的事項及反饋時間。未能及時反饋的，每項給予通報批評；項目后評估的內(nèi)容參照附件1及后評估模板執(zhí)行生效日期此資料文件自簽批之日起正式生效集團運營部2015年12月附件1項目后評估內(nèi)容指引【項目后評估運營綜述】概括描述本項目的基本情況，相關數(shù)據(jù)以最終實際履行情況為準。包括本項目物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量以及運營節(jié)奏等項目成功標尺的達成情況對比分析，特別是項目毛利率、凈利率、凈利潤、IRR等重要指標的履行情況，通過比較（與

8、投委會及啟動會成果、集團或區(qū)域內(nèi)行業(yè)其他同類型項目）分析，評價是否達到預期的經(jīng)濟效益目標從投資、定位、研發(fā)、報建、計劃、營銷推廣、成本、工程等各個方面給出高度概括的評價結(jié)論，提煉和總結(jié)出本項目發(fā)展過程中值得借鑒和推廣的經(jīng)驗，同時總結(jié)本項目及開發(fā)過程中有待改進的方面以利于今后的項目發(fā)展。經(jīng)驗和教訓部分應在后文中進行具體描述，要做到前后內(nèi)容的相互對應和支持。在提煉本項目經(jīng)驗、教訓的基礎上，濃縮出對未來項目開發(fā)的建議，此建議應與項目開發(fā)過程中的經(jīng)驗、教訓相對應?！卷椖繝I銷推廣管理】對項目定位與最終實際結(jié)果進行對比分析，主要包括客戶定位、業(yè)態(tài)選型、價格定位、戶型配比、銷售排期、提升價格或速度的配套或其

9、他核心競爭要素的最終實現(xiàn)度，以及各維度結(jié)果與定位存在差距的原因進行系統(tǒng)分析總結(jié)為保證定位系統(tǒng)的實現(xiàn)，對項目競爭策略的最終實現(xiàn)程度進行對比，主要包括項目競爭策略的制定與最終實施的結(jié)果、原因進行全面對比分析項目住所、商業(yè)、車位等可售物業(yè)的成交面積、成交額、成交率情況以及銷售難點及原因分析項目所在區(qū)域和城市的宏觀經(jīng)濟形勢以及行業(yè)變化趨勢的對比分析，以及由此給項目銷售帶來的影響對項目整個營銷推廣過程的策劃、推廣、開盤、銷售節(jié)奏、價格管控等營銷推廣策略、動作進行分析總結(jié)在品牌xx上，通過對最初預期與實際市場反映的對比分析，總結(jié)項目開發(fā)為公司品牌xx所發(fā)揮的作用及對公司無形資產(chǎn)的影響【項目設計管理】回顧定

10、位，分析項目設計前期產(chǎn)品策劃確定的設計理念、產(chǎn)品實現(xiàn)與項目定位、銷售情況間的差異； 描述產(chǎn)品配置標準的實現(xiàn)情況以及與定位適配的回顧項目過程中出現(xiàn)的設計相關重要案例總結(jié)與回顧。包括圖紙質(zhì)量、設計標準、設計進度、專業(yè)交圈、設計變更等方面的問題及經(jīng)驗。從項目重要案例、總圖、建筑、景觀、精裝、機電、結(jié)構等多專業(yè)角度總結(jié)問題，提出改進建議，形成經(jīng)驗沉淀?？偨Y(jié)本項目實施過程中設計管理流程、節(jié)點監(jiān)控、時間計劃、設計溝通協(xié)調(diào)、團隊管理等經(jīng)驗與教訓。設計實施過程中各階段、各子項設計成果質(zhì)量監(jiān)控情況和經(jīng)驗教訓，包括管理經(jīng)驗的總結(jié)、技術指標和限額設計回顧等方面?？偨Y(jié)各階段設計管理工作與其它相關部門溝通協(xié)調(diào)配合情況及

11、經(jīng)驗?！卷椖抗こ坦芾怼恐饕獙椖繉嵤┻^程的實際情況與啟動會存在差異的內(nèi)容進行回顧，并分析總結(jié)原因。施工組織推演必須進行專題總結(jié)的部分：砌體及二次結(jié)構大面積施工插入點是否按工程進度管理辦法中要求插入的，分析原因和影響因素；對地庫施工時，施工場地轉(zhuǎn)換到車庫頂板的過程和節(jié)點進行總結(jié)分析。項目全景計劃、工程進度預警計劃執(zhí)行結(jié)果總結(jié)，主要對project計劃里滯后情況最嚴重的全景計劃工程節(jié)點進行分析回顧，總結(jié)原因，下一個項目如何在計劃管理方面做得更好項目工程質(zhì)量管理得失的總結(jié)，分析交房之日起至后評估時項目的缺陷指標客戶投訴數(shù)據(jù)，一是戶均滲漏量；二是戶均報事量；三是修理修繕整改及時履行率，其中應包含系統(tǒng)性

12、質(zhì)量問題的原因分析，更好的解決方案；項目工程部對洽商、簽證的統(tǒng)計，白條統(tǒng)計及成因，將來改進措施。分供方管理、配合的分析總結(jié)團隊及組織xx的總結(jié)分析【項目成本管理】項目各階段目標成本執(zhí)行情況總結(jié)項目主要成本指標及含量分析項目招投標、重大協(xié)議事宜、協(xié)議爭議、糾紛、協(xié)議變更審定、甲供材管理、工程預結(jié)算等的經(jīng)驗總結(jié)項目成本優(yōu)化案例總結(jié)不可預見事件的實際發(fā)生情況和采用的應變措施，總結(jié)風險監(jiān)控的經(jīng)驗，為今后項目開發(fā)的風險監(jiān)控工作提供參考【項目客服管理】運營停止點中的客服風控業(yè)務的得失總結(jié)，如預見到與防控到的風險、未預見與未防控到的風險與結(jié)果、原因與得失分析，上升到管理層面規(guī)避與改進的措施建議等準業(yè)主階段與磨一的忠誠度數(shù)據(jù)分析、管控得失總結(jié)，客戶保養(yǎng)與關系維系的經(jīng)驗總結(jié)。如準業(yè)主階段的業(yè)主回訪、準二階段增加業(yè)主粘性管理業(yè)主對產(chǎn)品和服務預期的針對性的活動、磨合期交付指標回顧與提升舉措等營銷推廣、研發(fā)、工程與物業(yè)對應職能的缺陷反饋及倒逼改進，如樣板點評中的客戶端改進、滲漏或板裂縫等涉及多戶的質(zhì)量瑕