1、何謂“主題公園”主題公園是一種以游樂為目標(biāo)的模擬景觀的呈現(xiàn)，它的最大特點(diǎn)就是賦予游樂形式以 某種主題，圍繞既定主題來營造游樂的內(nèi)容與形式。園內(nèi)所有的建筑色彩、造型、植被游 樂項(xiàng)目等都為主題服務(wù)，共同構(gòu)成游客容易辨認(rèn)的特制和游園的線索。主題公園是一種人造旅游資源，它著重與特別的構(gòu)想，圍繞著一個(gè)或幾個(gè)主題創(chuàng)造一系 列有特別的環(huán)境和氣氛的項(xiàng)目吸引游客。主題公園的一個(gè)最基本特征創(chuàng)意性，具有啟示 意義。主題公園是現(xiàn)代旅游業(yè)在旅游資源的開發(fā)過程中所孕育產(chǎn)生的新的旅游吸引物，是自然 資源和人文資源的一個(gè)或多個(gè)特定的主題，采用現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)和多層次空間活動(dòng)的設(shè)置 方式，集諸多娛樂內(nèi)容、休閑要素和服務(wù)接待設(shè)施

2、于一體的現(xiàn)代旅游目的地。主題公園分類根據(jù)旅游體驗(yàn)類型，主題公園可分為五大類，分別是：情境模擬、游樂、觀光、主題和 風(fēng)情體驗(yàn)。游樂型主題公園亦稱游樂園，提供了刺激的游樂設(shè)施和機(jī)動(dòng)游戲，為尋求刺激感覺的游 客樂此不疲。如：蘇州樂園（蘇州）、錦江樂園（上海）、夢(mèng)幻水城（珠海）等。情景模擬型主題公園，具體的即是各種影視城的主題公園、航天航空博物館的整體公園。 如：三國水滸城（無錫）、浙江橫店影視基地（浙江東陽）、上?？萍拣^（上海）等。觀光型的主題公園則濃縮了一些著名景觀或特色景觀，讓游客在短暫的時(shí)間欣賞最特色 的景觀。如：錦繡中華、世界之窗（深圳）等。主題型主題公園即各式各樣的水族館和野生動(dòng)物公園。

3、風(fēng)情體驗(yàn)型主題公園，即將不同的民族風(fēng)俗和民族色彩展現(xiàn)在游客眼前。 按照功能和用途把主題公園可分為以下幾類： 一是微縮景觀類（深圳錦繡中華、北京世界公園等）； 二是影視城類（無錫三國城、唐城、水滸城等）； 三是活動(dòng)參與類（蘇州樂園、深圳華僑城、歡樂谷等）； 四是藝術(shù)表演類（深圳華僑城“中華民俗文化村”和“世界之窗”、北京民族園等）； 五是科幻探險(xiǎn)類（江蘇常州的中華恐龍園等）。主題公園在國內(nèi)的發(fā)展史： 主題公園是一個(gè)外來的概念。中國現(xiàn)代意義上的主題公園是從1989 年深圳錦繡中華開 始的，后來這一項(xiàng)目的巨大成功引發(fā)了全國性的主題公園建設(shè)熱潮，短短七八年時(shí)間就超過 了 500 家，隨即又以同樣的速度

4、紛紛倒閉。經(jīng)歷短暫的以“西游記宮”、“鬼屋”、“紅樓 夢(mèng)館”和游樂場(chǎng)為代表的熱潮、并沉淀了近千億巨額資金后，到了90 年代中期以后，主題 公園在中國已倍受冷落。全國上下開始彌漫著一種“主題公園恐懼癥”，人們說起主題公園 就像說起 90 年代初的海南房地產(chǎn)泡沫一樣。進(jìn)入 21 世紀(jì)，主題公園在國內(nèi)又如春雨后的竹 筍，破土而出，一派欣欣向榮的景象。尤其最近幾年，國內(nèi)各地的主題公園發(fā)展速度加快， 大型主題公園在我國開創(chuàng)了新局面，如：北京的“世界公園”、江蘇蘇州的“蘇州樂園”、 浙江杭州的“宋城”和“杭州樂園”、上海今年剛開園的“上海歡樂谷”、安徽蕪湖的“方 特樂園”、云南昆明的“云南民族村”和“世界

5、園藝博覽園”、海南三亞的“南山文化旅游 區(qū)”、廣西桂林的“樂滿地”等大型主題公園。黑龍江省哈爾濱市在冰雪節(jié)期間創(chuàng)建的“松 花江冰雪大世界”，為特定時(shí)間段內(nèi)的大型主題公園。然而在主題公園蓬勃發(fā)展的同時(shí)問題 也隨之產(chǎn)生。上百個(gè)旅游主題公園（包括各種影視城）產(chǎn)生，但絕大部分主題公園缺乏中國 特色，抄襲和模仿導(dǎo)致主題同構(gòu)化、規(guī)劃設(shè)計(jì)和軟硬件的粗制濫造、休閑娛樂活動(dòng)缺乏創(chuàng)意 和創(chuàng)新。據(jù)調(diào)查，全國 2500 個(gè)主題公園耗費(fèi)了 1500 億元投資，其中 70%處于虧損 狀態(tài)，僅有 10%左右盈利。很多以影視城為代表的主題公園已經(jīng)開始衰落，大量的固定 資產(chǎn)閑置，主題公園何去何從已經(jīng)成為一個(gè)嚴(yán)峻的產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題。

6、目前各式各樣的主題公園 開始四處興起，同時(shí)國外品牌開始入侵，中國將邁入主題公園快速發(fā)展的時(shí)代。面對(duì)這個(gè)內(nèi) 外競爭加劇的時(shí)代，中國主題公園的發(fā)展面臨著機(jī)遇與挑戰(zhàn)。國內(nèi)主題公園發(fā)展現(xiàn)狀： 目前我國的大型主題公園主要集中在以廣州、深圳為主體的珠江三角洲，以上海、蘇州 和無錫為代表的長江三角洲以及環(huán)渤海地區(qū)。此外，在長沙、武漢、成都、重慶等中西部地 區(qū)城市也分布有較大規(guī)模的主題公園，同時(shí)國內(nèi)其他各地新建及擬建的各類主題公園數(shù)以百 計(jì)。我國主題公園的區(qū)域性競爭異常激烈。例如，僅在上海就有錦江樂園、上海森林公園、 浦東世紀(jì)公園、夢(mèng)幻樂園、，以及南上海水上樂園、南華水上樂園、夏威夷水上樂園以及新 開園的上海

7、歡樂谷等大大小小近40 個(gè)主題公園，其中絕大部分公園都存在產(chǎn)品雷同、個(gè)性 缺乏等問題，從而造成了同一市場(chǎng)范圍內(nèi)各主題公園之間的惡性競爭。而2008 年經(jīng)濟(jì)危機(jī) 的出現(xiàn)，使得許多主題公園經(jīng)營出現(xiàn)了問題，不少主題公園面臨著倒閉的危險(xiǎn)。國內(nèi)主題公園發(fā)展所遇問題：一盈利模式單一化： 一般主題公園的盈利模式由以下幾種盈利方式進(jìn)行混合的：提供初級(jí)體驗(yàn)（經(jīng)歷）的機(jī)會(huì)出讓，比如：出售門票；提供有助于豐富體驗(yàn)（經(jīng)歷）的相關(guān)服務(wù)以及相應(yīng)的服務(wù)體驗(yàn)本身，比如：提 供餐飲，住宿服務(wù)；出讓圍繞旅游者（潛在旅游者）的消費(fèi)能力所帶來的可能的收益機(jī)會(huì)，比如： 旅游區(qū)內(nèi)的招商、景區(qū)節(jié)慶活動(dòng)商業(yè)贊助；獲取資本投入后在旅游項(xiàng)目所在

8、地溢價(jià)收益的其它商業(yè)開發(fā)，比如景區(qū)，旅游 目的地的房地產(chǎn)開發(fā)；出讓、出售具備知識(shí)產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)的商品，比如：玩具、旅游工藝品、紀(jì)念品等；提供保證旅游景點(diǎn)景區(qū)內(nèi)居民可以市場(chǎng)化的公共服務(wù)，比如：供水，供電等。以上六種主要的盈利方式是建立在游客到來這一基本事實(shí)之上的，即便是建立在景區(qū)本 地居民的消費(fèi)能力基礎(chǔ)之上的盈利方式也需要通過游客的到來實(shí)現(xiàn)相對(duì)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。 從中 我們不難發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)的多數(shù)主題公園存在盈利模式單一的問題，有很多主題公園幾乎 只有門票收益一種盈利方式來架構(gòu)其盈利模式。這樣來看主題公園產(chǎn)業(yè)的衰退就并不奇怪 了。二跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重、缺乏自己特色與國外成功的主題公園相比，目前國內(nèi)的多數(shù)主題公園，

9、仍然停留在抄襲、模仿國外主 題公園階段，沒有去開發(fā)自己的游戲產(chǎn)品與娛樂項(xiàng)目。一層不變地去照搬國外模式，仿照國 外游樂設(shè)施，不去創(chuàng)新變革，導(dǎo)致市場(chǎng)認(rèn)可度低，難以形成規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)效益。三國內(nèi)主題公園缺少專業(yè)的策劃團(tuán)隊(duì) 與國外的主題公園相比，國內(nèi)的主題公園很少有自己的專業(yè)化策劃團(tuán)隊(duì)，游樂項(xiàng)目長年 一成不變，缺乏新鮮感，游客重游率低。要留住游客，樂園除了要定期更新游樂設(shè)施、增加 游樂項(xiàng)目外，也要增加與游客之間的互動(dòng)。而重要的就是要改變以往的西化路線，在園內(nèi)融 入更多的中國元素，增加本土文化的主題。如果能以民族風(fēng)情和本地文化為賣點(diǎn)，打造出一 個(gè)有中國特色的主題公園，其效果肯定比一味走西化路線強(qiáng)得多。民族

10、的畢竟是自己的，更 容易引起游客的共鳴。四國內(nèi)主題公園缺乏自己獨(dú)特的旅游文化資源 主題公園其實(shí)就是文化企業(yè)。從國內(nèi)外主題公園成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)可以得出：獨(dú)特的旅游 文化是主題公園成功發(fā)展的核心和靈魂。主題公園首先是一種文化企業(yè)，其次才是旅游企業(yè)， 主題公園所提供的產(chǎn)品是一種以旅游方式被消費(fèi)的文化產(chǎn)品。目前國內(nèi)眾多主題公園經(jīng)營模 式?jīng)]有文化資源或者通過文化來設(shè)計(jì)、提供游客愿意購買的旅游產(chǎn)品（體驗(yàn)）從而實(shí)現(xiàn)盈利的 方式和手段不足正是其致命缺陷。文化主題的濫用，沒有統(tǒng)一的經(jīng)營方式，缺乏鮮明特色 從而導(dǎo)致消費(fèi)者觀賞性較差，投資者經(jīng)營慘淡。國內(nèi)主題公園與國外主題公園對(duì)比： 由于對(duì)主題公園發(fā)展規(guī)律與條件了解不

11、足，我國主題公園的發(fā)展存在眾多非理性與科學(xué) 的成分，最終導(dǎo)致成功者少，勉強(qiáng)維持多的局面。國內(nèi)主題公園與國外主題公園對(duì)比分析表主要問題國內(nèi)情況國外情況盲目開發(fā)、重復(fù)開發(fā)、無序 開發(fā)競爭嚴(yán)重國內(nèi)20年間，增加了 2500個(gè)主題公園美國50年,增加了 30個(gè)主題 公園主題公園規(guī)模與區(qū)域有效客 源不匹配人均主題到訪率不足0.25,人 均消費(fèi)不足12美元人均主題到訪率0.8,人均消 費(fèi)46美元主題特色不足、粗制濫造， 吸引力不足重復(fù)模仿太多，人工痕跡太多有專業(yè)創(chuàng)新研究團(tuán)隊(duì)，申請(qǐng)專 利多參與性游樂項(xiàng)目過少，重游 率較低顧客停留時(shí)間大約24小時(shí)顧客停留時(shí)間612小時(shí)持續(xù)創(chuàng)新不足，市場(chǎng)影響力 逐漸降低大部分美

12、元后續(xù)投資每年新內(nèi)容的投資占全年總 收入4%5%人才不足，經(jīng)營管理模式落 后有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的管理人才少員工工資占45%60%，以高 薪留住專業(yè)性人才收入結(jié)構(gòu)單一、衍生產(chǎn)品不 足國內(nèi)80%來自門票收入，其 他商品經(jīng)營只占20%國外門票收入只占20%30%，其他經(jīng)營收入占 大多數(shù)營銷方式落后、品牌創(chuàng)造不 足國內(nèi)有知名度的主題樂園數(shù) 量少，經(jīng)營營銷模式落后國外市場(chǎng)開發(fā)費(fèi)用占總經(jīng)營成本的9%15%國內(nèi)主題公園未來發(fā)展趨勢(shì)：可以預(yù)見，未來中國主題公園業(yè)將會(huì)經(jīng)歷一次大整合。各主題公園要在這次整合中占有 一席之地，就必須圍繞品牌塑造、市場(chǎng)開拓和經(jīng)營創(chuàng)新來展開競爭。一 .經(jīng)營盈利的模式轉(zhuǎn)變經(jīng)營增長盈利模式經(jīng)營增長

13、盈利模式的核心是從經(jīng)營增長上謀求主題公園利潤的增長，它主要是指主題公 園采取傳統(tǒng)的以門票為主要收入，在游樂項(xiàng)目不斷更新和提升的基礎(chǔ)上，實(shí)施更為人性化、 個(gè)性化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)品的高品質(zhì)和游客的高滿意度，最終實(shí)現(xiàn)主題公園盈利的模式。主 題公園經(jīng)營增長盈利模式強(qiáng)調(diào)利用三個(gè)平臺(tái)內(nèi)部調(diào)整平臺(tái)、相關(guān)企業(yè)協(xié)作平臺(tái)、游客溝 通平臺(tái)，通過更新游樂設(shè)施，餐飲企業(yè)進(jìn)駐主題公園，從而在旅游產(chǎn)品的新奇性、服務(wù)的專 業(yè)性和人性化、操作的信息化等方面形成優(yōu)勢(shì)，獲得利潤。首先，將門票調(diào)整為彈性制。我國主題公園的票價(jià)普遍偏高，可以根據(jù)市場(chǎng)的需求和變化對(duì)票價(jià)實(shí)行彈性管理，采取 節(jié)日票價(jià)和平日票價(jià)、日間票價(jià)和夜間票價(jià)，并且對(duì)成人

14、、兒童、老年人、殘疾人制定不同 的票價(jià)，還可以將本次門票作為下次購買門票時(shí)的優(yōu)惠券，給予游客一定的優(yōu)惠，這樣不僅 可以適應(yīng)各層次消費(fèi)者的需求，并且在非節(jié)假日獲得更多的收益，還可以提高本地市場(chǎng)的重 游率。其次，定期更新娛樂設(shè)施。主題公園的顧客群大多集中在年輕的消費(fèi)群體，年輕人追求新奇、獨(dú)特、刺激的體驗(yàn)格 外強(qiáng)烈，為了創(chuàng)造出這種感受和體驗(yàn)來吸引游客，迪斯尼在景點(diǎn)景物的設(shè)計(jì)上不僅強(qiáng)化其原 始性創(chuàng)新，更注重發(fā)展過程中的不斷更新。為了不斷地推出新的驚奇和體驗(yàn)，多年來迪斯尼 一直采用“三、三制”，即每年要淘汰三分之一的舊項(xiàng)目，同時(shí)新設(shè)三分之一的新項(xiàng)目，使 主題內(nèi)容不斷更新，具有長久的生命力，也使其成了一座

15、“永遠(yuǎn)建不完的迪斯尼”。只有這 樣，才能使主題公園亮點(diǎn)不斷，克服游客的審美疲勞和體驗(yàn)疲倦，使其永葆青春和生命力。再次，實(shí)現(xiàn)員工、游客的互動(dòng)。主題公園提供的是一種體驗(yàn)型旅游產(chǎn)品，其中包含著員工與游客之間的交流和互動(dòng)。這 種交流和互動(dòng)以公園的項(xiàng)目感應(yīng)度、員工的服務(wù)滿意度、游客的娛樂體驗(yàn)度為基本動(dòng)力，其 中的員工服務(wù)滿意度是關(guān)鍵要素。這要求每一位員工扮演的不再是一個(gè)角色，而是多種角色， 不但能給游客帶來歡樂，也能為游客解決任何問題。同時(shí)，員工的多技能可以實(shí)現(xiàn)崗位的最 少化，成本的最低化、效率的最優(yōu)化。物業(yè)增值盈利模式我國主題公園的物業(yè)增值盈利模式，主要是指地段增值。主題公園由于占地面積較大， 不可能

16、處于城市的核心區(qū)或是中央商業(yè)區(qū)，而是在具有很強(qiáng)增值潛力的新區(qū)或是近郊。主題 公園通過科學(xué)的考察和市場(chǎng)調(diào)查，準(zhǔn)確地選擇具有很大升值空間但目前還處于冷區(qū)或是溫區(qū) 的方式實(shí)現(xiàn)主題公園物業(yè)的增值盈利。主題公園通過自身的吸引力形成旅游流，利用人氣帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域，帶來的大量人流帶動(dòng) 當(dāng)?shù)氐奈锪?、信息流、資金流和商品流的運(yùn)轉(zhuǎn)，使區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更具活力、競爭力和生命 力。從而為酒店、景觀房產(chǎn)的建造提供了必要的前提條件。這種通過旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)性，將生 地變成旅游熟地和旺地，引起主題公園附近的地價(jià)升值，再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)增值盈利 模式是目前大型集團(tuán)采取的主要方式。目前，我國經(jīng)營主題公園相當(dāng)成功的華僑城便采取了 這

17、種盈利模式。華僑城于上世紀(jì)80 年代末開始在深圳灣開發(fā)主題公園，先后投資 18億元建設(shè)了錦繡中 華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷4 個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘 野嶺變成具有極高知名度和美譽(yù)度的旅游城，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)的大幅升值。在此基礎(chǔ)上， 華僑城憑借低廉的土地儲(chǔ)備成本優(yōu)勢(shì)進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)已建成1 個(gè)工業(yè)區(qū)以及13個(gè)住宅 小區(qū) 300 多幢樓宇，建成華僑城中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、國際幼教中心、華僑城醫(yī)院、體育活 動(dòng)中心、美術(shù)館和華夏藝術(shù)中心以及四星級(jí)深圳灣大酒店、海景酒店和多幢商業(yè)服務(wù)樓、停 車場(chǎng)等配套設(shè)施，獲得了高額的投資回報(bào)。從動(dòng)工建設(shè)到現(xiàn)在，華僑城的前期投資已悉數(shù)收 回

18、，而房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。品牌延伸盈利模式 品牌延伸盈利模式是主題公園長期盈利的最佳模式，主題公園品牌的發(fā)展和延伸可以分 為三個(gè)階段：品牌塑造階段、品牌擴(kuò)張階段、品牌維護(hù)階段。主題公園品牌的盈利必須首先在品牌的塑造上投入大量的成本，主題公園品牌塑造具體 包括：品牌定位、品牌創(chuàng)意以及品牌形象塑造三大部分內(nèi)容。通過品牌定位明確品牌的個(gè)性 與發(fā)展方向；通過品牌創(chuàng)意設(shè)計(jì)有特色的、理想的品牌名稱和標(biāo)志；通過品牌形象塑造將良 好的品牌信息傳播給游客，強(qiáng)化游客對(duì)旅游品牌的正面認(rèn)知和評(píng)價(jià)。為了擴(kuò)大主題公園品牌的盈利面，形成全方位盈利局面，第二階段應(yīng)該實(shí)施主題公園品 牌擴(kuò)張，即主題公園在成功塑

19、造品牌后，為使該品牌不斷發(fā)展壯大，相應(yīng)采取的品牌延伸發(fā) 展戰(zhàn)略，該戰(zhàn)略的核心是對(duì)成熟的品牌資源充分的開發(fā)利用，使品牌的生命不斷延長，品牌 的價(jià)值不斷擴(kuò)大。目前主題公園取得成功后，將其品牌延伸到相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如迪斯尼品牌所涉 及的產(chǎn)業(yè)包括書刊、印刷、收藏品、紀(jì)念品、商業(yè)等。迪斯尼樂園紀(jì)念品種類已達(dá)到 2800 多種，紀(jì)念品帶有豐富的內(nèi)涵和主題性，顯示出極強(qiáng)的品牌文化，并且可以廣泛傳播和宣傳。主題公園品牌維護(hù)是指當(dāng)主題公園的品牌進(jìn)入成熟期后，其所關(guān)注的重點(diǎn)是確保所擁有 的品牌優(yōu)勢(shì)不被削弱，這時(shí)主題公園要善于分析競爭對(duì)手，采取有效的應(yīng)對(duì)措施。該戰(zhàn)略的 實(shí)施應(yīng)注意自身品牌的保護(hù)（包括：注冊(cè)、防偽、維權(quán)等）

20、以及品牌內(nèi)容的創(chuàng)新等方面，從 而實(shí)現(xiàn)主題公園品牌的全面盈利?？驮垂蚕碛Ｊ?客源共享盈利模式是指主題公園通過聯(lián)合其他餐廳、酒店、商鋪以及其他景點(diǎn)和娛樂場(chǎng) 所，將食、住、行、游、購、娛六大要素開發(fā)形成完整體系，通過憑票打折的形式，實(shí)現(xiàn)客 源的共享。主題公園的客源共享盈利模式是分散經(jīng)營上的整體協(xié)調(diào)。就其內(nèi)容來說，客源共享包括 以下幾個(gè)階段:首先，主題公園根據(jù)自身的目標(biāo)顧客群，然后鎖定、選擇擁有相同或相似目標(biāo)顧客群的 餐廳、酒店、出租車、商鋪，以及其他景點(diǎn)和娛樂場(chǎng)所，并邀請(qǐng)他們加入聯(lián)合發(fā)展的聯(lián)盟。接著，從應(yīng)邀的企業(yè)中選擇同行業(yè)中聲譽(yù)、客源較好的企業(yè)，進(jìn)行利益的合理分配，商 談打折和優(yōu)惠的合適數(shù)目和

21、幅度。在客源共享盈利模式中如果要犧牲某“局部利益”是不可 能進(jìn)行聯(lián)盟的，如果利益分配不公平聯(lián)盟也不能持久。最后，實(shí)現(xiàn)會(huì)員卡制度，穩(wěn)定客源。會(huì)員制，是主題公園及聯(lián)盟商家為游客讓一定的利， 但這個(gè)“利”是作為一種長期行為，為會(huì)員“保存”起來的。消費(fèi)的次數(shù)越多，“利”越大。 通過提供成員企業(yè)的優(yōu)惠打折方式，為會(huì)員提供了更多的增值服務(wù)，吸引了大量回頭客。這 對(duì)游客和主題公園以及聯(lián)盟商家來講，一舉多得。以上四種最為常用的主題公園盈利模式，在主題公園的實(shí)際操作中，應(yīng)該根據(jù)主題公園 實(shí)際情況，結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境及其影響因素，合理選擇適合自身發(fā)展的盈利模式，強(qiáng)化主導(dǎo)盈利 模式，適當(dāng)選擇多種盈利模式的協(xié)調(diào)功能，實(shí)現(xiàn)主

22、題公園盈利的最大化。二 . 發(fā)展中國特色的主題公園我國是一個(gè)有著五千年世界文明的國家?？梢哉f，文化深厚、自然多彩。各種歷史傳統(tǒng)、 地域風(fēng)情，著名人物、神話傳說、文學(xué)遺產(chǎn)、宗教故事以及各地的自然風(fēng)光、地質(zhì)奇貌、植 物觀賞，可謂主題豐富。同時(shí)，在現(xiàn)代文明的今天，我國的傳統(tǒng)文化怎么同現(xiàn)代旅游相結(jié)合， 同主題公園相結(jié)合。通過主題公園這一大眾化的休閑方式來作為傳承我國傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文 化的載體，通過這個(gè)載體來體現(xiàn)社會(huì)的內(nèi)涵和和文明的進(jìn)步。使旅游與文化都得到應(yīng)有的發(fā) 展與發(fā)揚(yáng)。所以，從這一角度來說，我國的主題公園充分運(yùn)用我國豐富的文化資源作為依托 來加快我國主題公園的發(fā)展，這是主題公園發(fā)展新的契機(jī)和轉(zhuǎn)折，

23、也是我國今后主題公園發(fā) 展的一大優(yōu)勢(shì)。三國內(nèi)主題公園要想健康、穩(wěn)定、快速的發(fā)展必須堅(jiān)持：大力發(fā)展衍生品經(jīng)濟(jì)，引導(dǎo)消費(fèi)，刺激消費(fèi)；以旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，“周邊地產(chǎn)比旅游更賺錢”；建立連鎖效應(yīng)，整合一切可整合的資源，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；建立自身品牌，確保自身的可持續(xù)發(fā)展。未來，我國主題公園的發(fā)展應(yīng)該有三大趨勢(shì)：一是以中國的歷史文化為主題，這是我 們的優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)項(xiàng)，也是外國人最喜歡的 ；二是休閑度假型的主題公園；三是集知識(shí)性、趣 味性和參與性為一體，表現(xiàn)科技的主題公園也將大放異彩。世界各地的主題公園發(fā)展表明，大規(guī)模、高投入是其特點(diǎn)，且多分布于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。 中國的主題樂園發(fā)展，由于受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，出現(xiàn)了規(guī)模不大，

24、投資不高的類型，但是缺乏長期市場(chǎng)發(fā)展。中國較成功的主題公園以華僑城為代表，通過不斷擴(kuò)大規(guī)模，增加投入，不 斷創(chuàng)新使其得長久經(jīng)營，基本接近于世界水平。中國成功主題公園案例：華僑城產(chǎn)品：以旅游+文化+地產(chǎn)的復(fù)合產(chǎn)品，由深圳向全國輻射、拓展總資產(chǎn)：接近300億A股市值：445.85億（截止2009年9月）員工人數(shù)：4823人特點(diǎn)：與城市開發(fā)相結(jié)合，產(chǎn)品定位與城區(qū)規(guī)劃相結(jié)合，多種業(yè)態(tài)并舉，大面積拿地, 整體規(guī)劃，走規(guī)?；_發(fā)道路，單一區(qū)域滾動(dòng)開發(fā)，逐步挖掘跨區(qū)域價(jià)值。華轎城成功開創(chuàng)了汨旅游十房地產(chǎn)”良好互動(dòng)的獨(dú)特經(jīng)營模式房地產(chǎn)1.扶取匸帀低 播本的土地儲(chǔ)備玄營進(jìn)良好環(huán)地上頃甘伯牆粽的現(xiàn)全 流対隔地產(chǎn)挖

25、展 提供支持華僑城發(fā)展第一階段：地產(chǎn)與旅游的平衡發(fā)展（1986年-一1993年）初階段發(fā)展特點(diǎn)：旅游資源開發(fā)引爆區(qū)域發(fā)展，旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，使其成為區(qū)域開發(fā)現(xiàn)金 來源，逐步實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)平衡發(fā)展。華僑城初期主題公園項(xiàng)目概況旅游設(shè)施占地規(guī)模景點(diǎn)數(shù)量開業(yè)時(shí)間投資門票經(jīng)濟(jì)效益錦繡中華30公頃82個(gè)景點(diǎn)1989 年1億70元十年中營業(yè)總額達(dá) 17億之多，創(chuàng)利6個(gè) 多億，總資產(chǎn)3個(gè)多 億；兩景區(qū)分別在開 業(yè)一年和一年多的時(shí) 間內(nèi)收回全部投資， 共接待海內(nèi)外游客四 千多萬人次。民俗文化村20公頃內(nèi)含21個(gè) 民族的24 個(gè)村寨1991 年1.1億90元華僑城初期地產(chǎn)與主題公園項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間占地面積（公頃）建筑

26、面積（萬川）資金平衡東方花園1986 年11.26地產(chǎn)收益錦繡中華1989 年30樂園投資海景花園1990 年2.910.2地產(chǎn)收益民俗文化村1991 年20樂園投資華僑城初期地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格表時(shí)間羅湖房價(jià)福田房價(jià)南山房價(jià)華僑城房價(jià)售價(jià) （港 幣）增長率售價(jià)增長率售價(jià)增長率售價(jià)增長率19883063.830782300201519893937.928. 53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.1572

27、3110.58600045.12755622.52華僑城初期，房地產(chǎn)收益與旅游投資基本持平，旅游開始產(chǎn)生一部分收益。整體第一階 段房地產(chǎn)與旅游達(dá)到平衡發(fā)展，且資金產(chǎn)生小部分盈余，區(qū)域克服陌生，價(jià)格平臺(tái)明顯提升。華僑城第二階段：旅游對(duì)地產(chǎn)的價(jià)值提升（1993 年-2004 年） 第二階段特點(diǎn)：華僑城旅游項(xiàng)目成為區(qū)域開發(fā)穩(wěn)定現(xiàn)金流，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)有明顯的促進(jìn)作 用，地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)。華僑城第二階段主題公園項(xiàng)目概況旅游設(shè)施占地 規(guī)模景點(diǎn)數(shù)量開業(yè)時(shí)間投資門票經(jīng)濟(jì)效益世界 之窗48 萬平 方米景區(qū)分為世界廣場(chǎng)、亞洲區(qū)、 大洋州區(qū)、歐洲區(qū)、非洲區(qū)、 美洲區(qū)、現(xiàn)代科技娛樂區(qū)、 世界雕塑園、國際街九大景 區(qū)，內(nèi)

28、建有118個(gè)景點(diǎn)1994 年6月 18日6.5億元120元開業(yè)至2002年 底，共接待游客 2300多萬人次， 營業(yè)收入28億 元。利潤總額連 續(xù)三年超1億元?dú)g樂谷一期17萬平 方米 二期 萬平 方米一期共分8大景區(qū)，西班牙 廣場(chǎng)、卡通城、冒險(xiǎn)山、歡 樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森 林、颶風(fēng)灣、陽光水岸、瑪 雅水公園等，可容納4萬人一期1998年10月1日期2001年5月一二期 各投資 4億元120元2002年，歡樂谷 全年入園人數(shù) 達(dá)230萬人次，2003年3月底已 接待695萬人 次。華僑城第二階段地產(chǎn)與主題公園項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間占地面積（公頃）建筑面積（萬川）資金平衡湖濱花園1993T9940.

29、972地產(chǎn)收益桂花苑1993-19942.56.7地產(chǎn)收益世界之窗199448樂園投資中旅廣場(chǎng)1996-19971.612.9地產(chǎn)收益歡樂谷1998-200135樂園投資波托菲諾2001-200280108地產(chǎn)收益華僑城第二階段地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格表發(fā)展階段1996199720002004代表樓盤中旅廣場(chǎng)波托菲諾、純水岸住區(qū)形象華僑城產(chǎn)業(yè)配套高尚人文價(jià)格變化80009000-15000華僑城第二階段前期房地產(chǎn)收益與主題公園投資仍然保持資金平衡，但是旅游盈利開始 增多，其實(shí)區(qū)域價(jià)值已經(jīng)呈現(xiàn)；第二階段后期，房地產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)資金高額回報(bào)。華僑城第三階段：區(qū)域關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)初步形成，明確導(dǎo)入文化元素成為區(qū)域開發(fā)新的盈

30、利 點(diǎn)（2004 年2006 年）華僑城第三階段特點(diǎn)：良好的資源環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)孵化范圍吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在華僑城內(nèi)聚 集，成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點(diǎn)。2004年起，深圳華僑城集團(tuán)、華僑地產(chǎn)以LOFT為啟動(dòng)，促 進(jìn)華僑城東部工業(yè)區(qū)的廠房建筑向以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的新空間形式轉(zhuǎn)換，2006年5月19 日， 華僑城創(chuàng)意文化園在華僑城LOFT正式掛牌，由此奠定了其在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位。華僑城創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園入駐機(jī)構(gòu)華僑城第四階段：深化深圳基地，布局全國重點(diǎn)城市，建設(shè)21世紀(jì)中國可持續(xù)的人文 示范城區(qū)（2006年-一至今）華僑城第四階段特點(diǎn)：形成“以旅游地產(chǎn)為特色的綜合開發(fā)與經(jīng)營“模式的“1+3”戰(zhàn) 略版圖布局。確定華僑城

31、地產(chǎn)“強(qiáng)化中國旅游地產(chǎn)第一品牌的優(yōu)勢(shì)，打造中國一流地產(chǎn)品牌” 的戰(zhàn)略目標(biāo)。OCT多信域皿一子品OCT#倫城 地產(chǎn)OCT 予信*X 曲 G4KOWKAocrr弄盤 城酒培ocrr參嘻城否卷 m 於 !箕 F 屛OCT *窣、峽無顧 OCT堆嘯域北祇 OCT垛*帖上測(cè)OCT聲的城贏榊 華僑城品牌結(jié)構(gòu)圏華僑城上+3全揖布局圖目前華僑城模式已衍生出三種具體開發(fā)模式經(jīng)過多年的探索與發(fā)展，目前華僑城模式已經(jīng)衍生出三種具體的模式，即歡樂谷模式、 三洲田模式、歡樂海岸模式。這三種模式均有些各自不同的旅游業(yè)態(tài)、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)及適用范 圍，而且對(duì)選址等也存在著略有不同的要求。具體見下表。取目三州戳式炊樂海岸模弍代衷項(xiàng)

32、門廉圳就樂外-液托卑佶淞圳京部華僑城漏圳歡牙釋岸忙游業(yè)擺上題織園開旗式、餃矗性生態(tài)旅游休用地居地產(chǎn)業(yè)恵高雌宅、商業(yè)、洶店別鯊戒商幽拄宅、賈業(yè)、酒店前業(yè)“油佔(zhàn)選址嵯求交通便:利環(huán)塩優(yōu)關(guān)、交迪便捷城血十區(qū)或近郊恆城巾遠(yuǎn)嫦區(qū)凹24小網(wǎng)豐：程訓(xùn)冏iil地區(qū)城止ii.M或近郊區(qū)適用航用.、三誡城廿模北威熟底初步威熟溢遲來晅；申銀萬國證琳環(huán)究17華僑城模式特點(diǎn)，其也是華僑城模式核心競爭力之所在：1旅游開道先行。華僑城模式奉行先旅游，后房地產(chǎn)的開發(fā)路徑，而且與一般房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)不同，它是通過先行發(fā)展旅游業(yè)，顯著帶動(dòng)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)和配套設(shè)施的發(fā)展，極大地 改善區(qū)域內(nèi)自然、人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，從而有效提升土地和房地

33、產(chǎn)的價(jià)值。因而，華僑城模式 特別強(qiáng)調(diào)和注重旅游業(yè)的先行發(fā)展，可以說，旅游業(yè)開道先行對(duì)于這一模式的成功起到了極 為關(guān)鍵和決定性的作用。2大規(guī)模成片綜合開發(fā)。華僑城模式是“旅游+房地產(chǎn)”的經(jīng)營模式，它是以資源整合 為核心，崇尚旅游功能與居住、商務(wù)功能混合布局，強(qiáng)調(diào)住宅、商業(yè)、酒店、辦公、旅游觀 光、休閑娛樂、文化會(huì)展等諸多產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)。這意味著在華僑城模式下，其項(xiàng)目必然是 大規(guī)模成片綜合開發(fā)項(xiàng)目。3旅游和房地產(chǎn)良性互動(dòng)。華僑城模式先由旅游起步，旅游帶靚環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)， 地產(chǎn)促進(jìn)旅游及公司全面發(fā)展。也就是說，旅游業(yè)的開發(fā)和發(fā)展?fàn)I造出良好的社區(qū)環(huán)境和品 牌，進(jìn)而有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體價(jià)值，同時(shí)

34、旅游業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供 一定支持；另一方面，房地產(chǎn)快速盈利的特性又有利于促進(jìn)旅游業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展和擴(kuò)張， 從而形成旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相得益彰、良性互動(dòng)之態(tài)勢(shì)。4超前科學(xué)規(guī)劃。華僑城模式秉承“在花園中建城市”的開發(fā)理念，并在全國開發(fā)區(qū)中 率先倡導(dǎo)“規(guī)劃就是財(cái)富”的現(xiàn)代發(fā)展觀，注重生態(tài)人文環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施的配套，堅(jiān)持以人 為本的超前科學(xué)規(guī)劃，堅(jiān)持先規(guī)劃后建景區(qū)和住宅的方針。華僑城經(jīng)驗(yàn)：企業(yè)發(fā)展與城區(qū)發(fā)展緊密結(jié)合，聯(lián)動(dòng)發(fā)展；以先進(jìn)、統(tǒng)一和可持續(xù)的規(guī)劃作為城區(qū)發(fā)展指引；成片綜合開發(fā)的規(guī)劃建設(shè)模式與統(tǒng)一大社區(qū)的管理模式；強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧共融，營造豐富的公共空間；突出“人文”特色，以文化建設(shè)

35、豐富城區(qū)內(nèi)涵。案例：華僑城深圳歡樂谷主題公園分析深圳歡樂谷于1998年10月1日正式營業(yè)，在8年期間共分三期建設(shè)，共分為九大主題 區(qū)，西班牙廣場(chǎng)、卡通城、冒險(xiǎn)山、歡樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風(fēng)灣、陽光水岸、 瑪雅水公園。全園有大小項(xiàng)目100多個(gè)，是國內(nèi)數(shù)量最多，設(shè)施科技含量最高也是最為先進(jìn) 的主題樂園。特點(diǎn)一：不斷擴(kuò)大規(guī)模、追加投資歡樂谷每年投入3-5千萬資金用于改造和興建項(xiàng)目。歡樂谷有明確的園區(qū)改造計(jì)劃，每 隔三年推出一組新的投資在5千萬元以上的大型娛樂項(xiàng)目，每隔兩年推出一組中型娛樂項(xiàng)目（投資在1千萬-5千萬之間），每年一組新的小型娛樂項(xiàng)目。期 1998.10.1II 期 1998.10

36、.1II 期 2002.5.1山期 2005.5.1投入：10*5萬平來占地：1 5萬平來深圳歡樂谷擴(kuò)建情況特點(diǎn)二：多元化收益（門票、餐飲、購物）2006年游客量293萬人次，2007年游客量323萬人次，受金融危機(jī)影響2008年游客量 318萬人次僅次于2007年。2008年經(jīng)營收入超過4億元，略低于2007年。重游率達(dá)到41%。 樂園分布各色餐廳和場(chǎng)所，如：面點(diǎn)王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕點(diǎn)及各色紀(jì)念品商店。 門票收入、餐飲收入和購物收入分別占總收入的53%、12%和35%。附：主題公園設(shè)備設(shè)施：以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)主題公園為例（大型設(shè)備13個(gè)、小型設(shè)備50個(gè)），設(shè)備投資約為2億元, 其中大型設(shè)備約為1.95億元，小型設(shè)備約為500萬元。現(xiàn)場(chǎng)大型設(shè)備管理人員每班48人, 每天2班；現(xiàn)場(chǎng)小型設(shè)備管理人員15人，每天2班，現(xiàn)場(chǎng)管理人員共126人。指標(biāo)設(shè)備名稱十環(huán)過山車占地100畝規(guī)格Intamina公司設(shè)計(jì)