1、 從 XX 縣目前住宅市場來看， 出現(xiàn)了住房供過于求的情況， 隨著 中國銀根緊縮等宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)投資高速增勢得到了 有效控制。 XX 縣 2008 年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 7860 萬元，比 2007 年下降 20.5%，各類商品房施工面積 5.6萬平方米 ,比 2007年增長 1%,2008年商品房銷售面積 0.8萬平方米，比2007年減少 0.7萬平方 米, 商品房銷售額 6160萬元比去年減少 8830 萬元。商品住宅銷售量 為 180 套，比 2007 年減少 120 套。除了市場有效需求不足，改革滯 后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價(jià)超過消 費(fèi)者的承受能力

2、等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方 便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。本項(xiàng)目市場定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、 小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價(jià)格方面有一定 風(fēng)險(xiǎn)。按照國際慣例，房價(jià)一般是居民家庭年收入的36倍，而目前 XX 縣房價(jià)每平方米售價(jià)為 1500-2000 元之間，一套建筑面積 90 平方米的住房平均售價(jià)達(dá) 13.5萬元 18 萬元之間（不含裝修費(fèi)用） ， 相當(dāng)于普通家庭年收入的 8.2 倍至 11.5倍，難以形成有效需求。本 項(xiàng)目銷售房價(jià)也在個(gè)范圍內(nèi)，而且是上限，因此，銷售有一定市場 風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前 XX 縣房地產(chǎn)市場

3、總的趨勢是供大于求， 價(jià)格走低， 銷 售相對低迷，但隨著國家采取擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購買力 不斷上升， 從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。 而且， 目前 XX 縣房地 產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)明顯回暖升溫的勢頭。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)抓住 機(jī)遇，提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資較大，如果經(jīng)營管理不善，將會(huì)造成很大的損 失。本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加大 促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度 地減少項(xiàng)目市場銷售風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措 施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；

4、降低 投資成本 ,是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金要從銀行貸款 1200 萬元，按正常經(jīng)營狀況，能夠在 第 3 年內(nèi)還清貸款本息 1341.70 萬元(見表 3 )。但如不采取積極措 施，加大促銷力度，保證建設(shè)資金及早回籠，勢必將造成銀行貸款 無法按期償還，財(cái)務(wù)費(fèi)用增加。因此，建議開發(fā)公司采用靈活多樣 的付款方式促銷，如選擇采用： (1)一次性付款方式； (2)分期付款方 式；(3)七成銀行按揭方式； (4)分期付款 +銀行按揭， 使開發(fā)資金按預(yù) 期回籠消減銀行貸款負(fù)擔(dān)，從而降低金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第十五章 結(jié)論和建議可行性的研究結(jié)論本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政

5、策、城市發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 規(guī)劃，并已經(jīng)取得發(fā)改部門備案。本項(xiàng)目具有較好的市場前景，項(xiàng)目建設(shè)條件完全具備；建設(shè)內(nèi) 容符合項(xiàng)目區(qū)的實(shí)際，建設(shè)規(guī)模適度；建設(shè)方案采用國內(nèi)行業(yè)先進(jìn) 實(shí)用技術(shù)或通用技術(shù)，技術(shù)上完全可行；總圖平面布局科學(xué)，建筑 設(shè)計(jì)風(fēng)格適用且具有現(xiàn)代特色，氣派大方，線條簡潔明快；項(xiàng)目投 資規(guī)模適度，投資結(jié)構(gòu)合理，資金來源可靠；通過財(cái)務(wù)分析評價(jià)， 項(xiàng)目財(cái)務(wù)上完全可行；項(xiàng)目社會(huì)效益明顯；可研報(bào)告對項(xiàng)目實(shí)施的 環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了綜合分析評價(jià)，環(huán)境及各種風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目 建設(shè)沒有負(fù)面影響，實(shí)施過程的對策、措施滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)是可行的。主要建議建議加強(qiáng)成本控制，加強(qiáng)宣

6、傳力度，并積極爭取銀行部門支持 和當(dāng)?shù)卣姆龀?。建議通過提高項(xiàng)目質(zhì)量和充分發(fā)揮項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢，大幅提升建筑物 品質(zhì)，從而吸引住戶和適當(dāng)提高售價(jià)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)效益最大化。 目 前 言 錯(cuò)誤！未定義書簽。一、項(xiàng)目簡介 錯(cuò)誤！未定義書簽。（一）發(fā)展定位 錯(cuò) 誤！未定義書簽。（二）項(xiàng)目位置 錯(cuò) 誤！未定義書簽。（三）發(fā)展目標(biāo) 錯(cuò) 誤！未定義書簽。（四）建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 錯(cuò) 誤！未定義書簽。二、國際會(huì)展業(yè)的發(fā)展歷程及未來趨勢判斷 錯(cuò)誤！未定義書簽。（一）國際會(huì)展業(yè)發(fā)展歷程及未來發(fā)展趨勢分析 錯(cuò) 誤！未定義書簽。（二）影響會(huì)展業(yè)發(fā)展的必備要素和增值要素分析 錯(cuò) 誤！未定義書簽。（三）國際會(huì)展業(yè)發(fā)展模式及特點(diǎn) 錯(cuò)

7、 誤！未定義書簽。三、建設(shè)珠海國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的必要性 錯(cuò)誤！未定義書簽。（一）珠三角會(huì)展業(yè)的概況及珠海會(huì)展業(yè)面臨的困境 錯(cuò) 誤！未定義書簽。（二）打造國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)是珠海市會(huì)展業(yè)發(fā)展的必然選擇 錯(cuò)誤！未定義書簽。1、國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)符合會(huì)展業(yè)的發(fā)展趨勢 錯(cuò) 誤！未定義書簽。2、具備持續(xù)吸引的消費(fèi)促進(jìn)功能，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用 錯(cuò)誤！未定義書簽。3、確保未來的競爭優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展以避免低層次重復(fù)競爭 錯(cuò) 誤！未定義書簽。4、發(fā)揮毗鄰澳門的區(qū)位優(yōu)勢，打造珠江西部區(qū)域中心城市 錯(cuò)誤！未定義書簽。（三）珠海建設(shè)國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的意義和作用 錯(cuò) 誤！未定義書簽。1、是整合珠三角會(huì)展資源、推動(dòng)珠三角會(huì)展產(chǎn)

8、業(yè)帶建設(shè)的需要 錯(cuò) 誤！未定義書簽。2、是落實(shí)CEPA實(shí)現(xiàn)珠三角聯(lián)動(dòng)發(fā)展，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的需要 .錯(cuò)誤！未定義書簽。3、是促進(jìn)珠三角產(chǎn)業(yè)升級和聯(lián)動(dòng)發(fā)展的需要 錯(cuò)誤！未定義書簽。4、是整合珠海市優(yōu)勢資源、帶動(dòng)橫琴島及其周邊開發(fā)建設(shè)的需要 錯(cuò)誤！未定義書簽。5、是提升珠海城市知名度和增強(qiáng)市民榮譽(yù)感的需要 錯(cuò)誤！未定義書簽。四、珠海市打造國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的可行性及發(fā)展模式分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。（一）珠海市具有打造國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的基礎(chǔ)和增值潛力 錯(cuò) 誤！未定義書簽。1、有一定的會(huì)展基礎(chǔ)和多年的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) 錯(cuò)誤！未定義書簽。2、具備完善的配套基礎(chǔ)設(shè)施 錯(cuò)誤！未定義書簽。3、優(yōu)美環(huán)境等增值因素為會(huì)展業(yè)帶

9、來持續(xù)吸引力 錯(cuò)誤！未定義書簽。4、擁有落實(shí)CEPA承接港澳會(huì)展業(yè)輻射的先天優(yōu)勢錯(cuò)誤！未定義書簽。（二）珠海市國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展方向判斷 錯(cuò) 誤！未定義書簽。1、新加坡為珠海打造國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)提供了借鑒 錯(cuò) 誤！未定義書簽。2、打造國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)，實(shí)施差異化發(fā)展戰(zhàn)略 錯(cuò) 誤！未定義書簽。（三）珠海市國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)未來發(fā)展模式選擇 錯(cuò) 誤！未定義書簽。五、珠海國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展定位和建設(shè)目標(biāo) 錯(cuò)誤！未定義書簽。（一）國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展定位 錯(cuò) 誤！未定義書簽。（二）國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展目標(biāo) 錯(cuò) 誤！未定義書簽。（三）國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展思路 錯(cuò) 誤！未定義書簽。六、珠海國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)初步規(guī)

10、劃建設(shè)方案 錯(cuò)誤！未定義書簽。（一）中心選址 錯(cuò) 誤！未定義書簽。1、備選地塊簡介 錯(cuò) 誤！未定義書簽。2、備選方案比較 錯(cuò) 誤！未定義書簽。（二）國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)功能定位及投資估算 錯(cuò) 誤！未定義書簽。1、投資規(guī)模與主要功能定位 錯(cuò) 誤！未定義書簽。2、分期開發(fā)和投資估算 錯(cuò) 誤！未定義書簽。（三）投資及收益預(yù)計(jì) 錯(cuò) 誤！未定義書簽。（四）珠海國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)管理和運(yùn)營建議 錯(cuò) 誤！未定義書簽。1、組織管理模式 錯(cuò) 誤！未定義書簽。2、相關(guān)政策支持 錯(cuò) 誤！未定義書簽。七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測及應(yīng)對措施 錯(cuò)誤！未定義書簽。（一）市場風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施 錯(cuò) 誤！未定義書簽。1、展館功能缺失的風(fēng)險(xiǎn) 錯(cuò) 誤！未定義書

11、簽。2、戰(zhàn)略規(guī)劃偏差的風(fēng)險(xiǎn) 錯(cuò) 誤！未定義書簽。3、展會(huì)定位失誤的風(fēng)險(xiǎn) 錯(cuò) 誤！未定義書簽。4、運(yùn)營模式不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn) 錯(cuò) 誤！未定義書簽。5、運(yùn)作執(zhí)行不力的風(fēng)險(xiǎn) 錯(cuò) 誤！未定義書簽。（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施 錯(cuò) 誤！未定義書簽。1、資金風(fēng)險(xiǎn) 錯(cuò) 誤！未定義書簽。2、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) 錯(cuò) 誤！未定義書簽。（三）外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 錯(cuò) 誤！未定義書簽。1、會(huì)展場館的配套設(shè)施不足的風(fēng)險(xiǎn) 錯(cuò) 誤！未定義書簽。2、配套及相關(guān)產(chǎn)業(yè)配合和聯(lián)動(dòng)不足的風(fēng)險(xiǎn) 錯(cuò) 誤！未定義書簽。3、CEPA協(xié)、議落實(shí)不力的風(fēng)險(xiǎn) 錯(cuò)誤！未定義書簽。（四）政策風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施 錯(cuò) 誤！未定義書簽。八、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。（一）直接經(jīng)濟(jì)效益分析 錯(cuò) 誤！未定義書簽。（二）間接經(jīng)濟(jì)效益分析 錯(cuò) 誤！未定義書簽。九、結(jié)論與建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。（一）國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)具有較強(qiáng)的必要性和可行性 錯(cuò)誤！未定義書簽。（二）以綜合型模式打造珠海國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)錯(cuò) 誤！未定義書簽。（三）政府和企業(yè)共同促進(jìn)國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展 錯(cuò) 誤！未定義書簽。1、政府加強(qiáng)對會(huì)展業(yè)的管理和扶持 錯(cuò)誤！未定義書簽。2、充分整合珠海市優(yōu)勢條件和現(xiàn)有會(huì)展資源 錯(cuò)誤！未定義書簽。3、引進(jìn)戰(zhàn)略投