1、市場分析匯報北影項目CBRE Retail ServicesApr. 2008世邦魏理仕 商鋪部二零零八年四月Executive Summary 報告摘要Beijing Retail Market 北京整體商業(yè)市場Baseline Review 基礎/地塊分析Market Research 市場研究Competition Analysis 競爭分析 Demand Analysis 需求分析SWOT Analysis 項目SWOT分析Market Gaps Analysis 市場空白點分析Optimum Positioning and Retail Theming 市場定位與商業(yè)主題Determ

2、ine Optimum Merchandise Mix 商品組合建議Executive Summary報告摘要Market Research & Analysis市場研究報告Economic Overview經(jīng)濟分析Retail Market Analysis 零售物業(yè)市場回顧與分析Retailer Interview零售商訪談Consumer Research消費者研究Baseline Review 基礎/地塊分析Competition Analysis競爭分析Market Positioning市場定位建議Analysis of Market Gap and Opportunties市場空

3、白點分析Executive Summary 報告摘要Beijing Retail Market 北京整體商業(yè)市場Baseline Review 基礎/地塊分析Market Research 市場研究Competition Analysis 競爭分析 Demand Analysis 需求分析SWOT Analysis 項目SWOT分析Market Gaps Analysis 市場空白點分析Optimum Positioning and Retail Theming 市場定位與商業(yè)主題Determine Optimum Merchandise Mix 商品組合建議Greater CBD中央商務區(qū)W

4、angjing望京商圈Wangfujing王府井商圈Xuanwumen/Qianmen/Chongwenmen宣武門-前門-崇文門商圈Xidan西單商圈Asian game Village-Olympic亞奧商圈Zhongguancun中關村商圈Sanlitun-Yansha三里屯-燕莎商圈Chaoyangmen-Dongzhimen朝陽門-東直門商圈Fuxingmenwai復興門外商圈整體商業(yè)市場北京主要商圈分布：中央商務區(qū) 王府井商圈西單商圈三里屯-燕莎商圈中關村商圈亞奧商圈宣武門-前門-崇文門商圈朝陽門-東直門商圈復興門外商圈望京商圈主要零售物業(yè)區(qū)域整體商業(yè)市場中央商務區(qū)王府井西單現(xiàn)有存

5、量（平方米）629,470 287,500 450,000 特性成熟的商業(yè)區(qū)域，高檔的購物中心集中與此，例如國貿(mào)商城，新光三越傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域，知名度很高傳統(tǒng)的購物區(qū)域，是百貨商店集中存在的區(qū)域，知名度很高整體定位和目標市場定位于中高端市場，目標客戶面向中高收入的本地居民和外籍人士定位于中高端市場，目標客戶包括國內和國際的旅游者以及城市白領定位于中端市場，目標客戶面向城市白領，主要是中青年消費者、臨時居住人口和學生、國內中檔旅游人群品牌類型服飾、鞋、珠寶、電器、餐飲、娛樂等，以本地中檔品牌和國際品牌為主服飾、鞋、珠寶、音像制品、運動產(chǎn)品、書店、電子產(chǎn)品、影院、娛樂、旅游產(chǎn)品和餐飲等，產(chǎn)品主要以中

6、檔的本地和亞洲品牌為主，國際品牌主要集中在新興的商業(yè)項目中，例如東方廣場和新東安百貨、電訊、服飾、鞋、娛樂、音像制品、書店及餐飲，品牌主要以中低檔的本地名牌和休閑品牌為主，缺乏國際品牌通達性長安街、二環(huán)路、三環(huán)路；地鐵線路為地鐵1號線、2號線和正在建設中的10號線；便利發(fā)達的公交線路；停車位比較緊張；臨長安街和王府井大街；地鐵線路為現(xiàn)有的地鐵1號線和正在建設的5號地鐵（2008年前將會完工）；便利發(fā)達的公交線路；規(guī)劃合理和充足的停車位；主要從長安街和西單大街進入此商圈；地鐵線路為地鐵1號線和正在建設的4號線（2008年完工）；足夠的公交路線；停車設施有待提高；資料來源: 世邦魏理仕整體商業(yè)市場

7、三里屯-燕莎中關村亞奧地區(qū)宣武門前門崇文門現(xiàn)有存量（平方米）112,000 375,330 133,000 264,000 特性覆蓋東北三環(huán)四環(huán)之間的商圈，以中高檔商業(yè)為主，包括了檔次很高的燕莎購物中心新興的商業(yè)區(qū)域，目標客戶集中于IT產(chǎn)業(yè)的高學歷工作人員，此區(qū)域的電子產(chǎn)品賣場和超級市場知名度很高新興的商業(yè)區(qū)域，區(qū)域內的購物中心和百貨商店主要面向周邊區(qū)域中高收入的居民宣武門商業(yè)主要面向的是中低收入的本地居民，崇文門商業(yè)設施則主要提供中低檔本地品牌，前門則是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域，主要面向國內游客，包括有許多百年老店，如同仁堂藥店、瑞蚨祥綢布店、張一元茶館、內聯(lián)升鞋店整體定位和目標市場定位于中高端市場，

8、目標消費者面向本區(qū)域內的中高收入商務人士和外籍人士定位于中端市場，目標客戶面向中等收入周邊居民、學生和中關村科技園雇員定位于中端市場，目標客戶主要是中高收入的本地居民定位于中低端市場，目標客戶涵蓋了白領和低收入工薪階層；前門則主要是吸引國內游客光顧的地區(qū)品牌類型服飾、鞋、珠寶、家用電器，電子產(chǎn)品和電腦、餐飲、娛樂等，品牌以中檔本地品牌和中檔的國際品牌為主服飾、鞋類、家用電器、餐飲、娛樂、電腦市場等，以一線二線的本地品牌為主，缺乏國際品牌 服飾、鞋類、化妝品、家用電器、餐飲、娛樂設施等，以一線二線的本地品牌為主，缺乏國際品牌 服飾、鞋、傳統(tǒng)工藝品、餐飲，主要包括無品牌商品、中低檔的本地品牌，國際

9、品牌很少通達性東北三環(huán)和東北四環(huán)是城市的主入口之一；首都國際機場快速路的入口；地鐵線路為地鐵2號線、輕軌13號線以及正在建設的10號線；中關村大街和北三環(huán)西路；地鐵線路為地鐵13號線，未來的地鐵4號線和10號線；便利的公交系統(tǒng)；停車位不足且交通擁堵；四環(huán)路和安立路；便利的公交線路；未來地鐵5號線和8號線將其和市區(qū)更好地連接；主要是兩廣路和擁堵的前三門大街；沒有快速路直接連通；地鐵線路為地鐵1號線，在建的4號線和5號線；停車不夠便利；資料來源: 世邦魏理仕整體商業(yè)市場朝陽門-東直門復興門外望京現(xiàn)有存量（平方米）171,000 276,400242,800 特性較成熟的商業(yè)區(qū)域，主要以購物中心和百

10、貨公司并舉緊靠金融街，區(qū)域是各大金融機構匯集的區(qū)域，同時也是北京的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)之一，該地區(qū)的商業(yè)以百貨為主新興的購物區(qū)域，是百貨商店集中存在的區(qū)域，潛在消費需求很高整體定位和目標市場面向本區(qū)域的居住群體和白領階層定位于中高端市場，目標客戶包括中高檔收入人群、商務人士和國內旅游人群；面向本區(qū)域內中高收入的居住人群和外籍人士品牌類型服飾、鞋類、珠寶、電子產(chǎn)品、餐飲、娛樂等為主，以國際品牌和中檔本地品牌為主以百貨、服飾、鞋、娛樂、音像制品、電子產(chǎn)品、書店、餐飲等為主，產(chǎn)品主要是以中檔的國內品牌為主，國際品牌主要集中在新興的商業(yè)項目中，例如四季商城百貨、電子產(chǎn)品、服飾、鞋、娛樂、音像制品、書店及餐飲為主

11、，以中高檔的亞洲品牌和本地品牌為主通達性北二環(huán)路直接連通；軌道交通換乘樞紐，2號線和13號線的換乘站，未來5號線和10號線也將通過本區(qū)域；軌道交通的樞紐，人流量巨大；主要從長安街和西單大街進入此商圈；軌道交通樞紐，地鐵1號線和2號線的換乘站；停車設施有待提高；停車位嚴重不足；北五環(huán)作為北京市的環(huán)城道路，車流量很大；距離首都國際機場很近；地鐵13號線通過該區(qū)域；資料來源: 世邦魏理仕整體商業(yè)市場百貨公司 北京市區(qū)的大型百貨從1990年開始迅速發(fā)展，1990年至2007年間平均年新供應量為10.7萬平方米的建筑面積。截至2007年9月，北京市的大型百貨供應量達建筑面積203.9萬平方米。從2004

12、年開始北京市新增商業(yè)供應增長很快，但是由于有很大的需求量作為支撐，外國零售商進入中國市場的意愿非常強烈 代表性的百貨公司主要有14家，包括：賽特購物中心、百盛購物中心、王府井百貨大樓、美美時代百貨、新世界百貨、翠微大廈、SOGO崇光百貨、雙安商場、當代商城、中友百貨、久隆百貨、新光天地百貨、太平洋百貨、君太太平洋百貨 本項目所在區(qū)域的代表性百貨公司有雙安商場、當代商場和華聯(lián)商廈資料來源:世邦魏理仕整體商業(yè)市場購物中心 從歷史供應上看，1998年由于恒基中心和新東安的開業(yè)，是北京購物中心供應量的第一個峰值年份。2004年由于金源時代購物中心的開業(yè)，北京的購物中心供應達到第二個峰值，此后的近幾年內

13、，北京的購物中心一直保持著較快的發(fā)展速度。從今年陸續(xù)開業(yè)的購物中心數(shù)量上看，2007年無疑將會成為北京購物中心發(fā)展歷史上的一個里程碑，世貿(mào)天階、美羅城購物中心、金融街購物中心等的陸續(xù)開業(yè)，使北京零售物業(yè)的新增供應達到“井噴” 代表性的購物中心主要有13家，包括：金源時代購物中心、中關村購物廣場、豐聯(lián)廣場、新東安市場、東方新天地、恒基中心、國貿(mào)商城、雙子座購物中心、中糧廣場、嘉茂購物中心、新中關City Mall、世貿(mào)天階購物中心、美羅城、金融街購物中心 本項目所在區(qū)域的代表性購物中心有金源時代購物中心、中關村購物廣場、新中關City Mall、嘉茂購物中心資料來源:世邦魏理仕整體商業(yè)市場首層二

14、層0.05.010.015.020.025.030.035.0Q2 98Q4 98Q2 99Q4 99Q2 00Q4 00Q2 01Q4 01Q2 02Q4 02Q2 03Q4 03Q2 04Q4 04Q2 05Q4 05Q2 06Q4 06Q2 072010租金（元天平米） 首層 二層Q4 07受到奧運會的影響，以及高品質的商業(yè)物業(yè)為零售商提供的強有力的硬件支持。2007年第四季度北京優(yōu)質購物中心首層和二層的商鋪租金較上一季度分別上漲了1.2%和3.4%，分別達到人民幣29元/平方米天和人民幣19.7元/平方米天，較去年同期分別上漲了3.5%和12.3%。其中，王府井商圈的平均租金水平最高，

15、平均首層租金達每天每平方米51.3元人民幣，較去年同期上漲10%。西單商圈作為時尚和流行的匯聚地，平均首層租金保持在每天每平方米31.7元人民幣，受人民幣升值影響，較去年同期微降1%。CBD商圈首層平均租金為每天每平方米26.2元人民幣，較去年同期增長14%。相比于傳統(tǒng)的購物區(qū)域，本項目所在區(qū)域的成熟商業(yè)較少，租金水平也遠低于王府井、西單和CBD等傳統(tǒng)區(qū)域。優(yōu)質商鋪租金走勢整體商業(yè)市場供應/需求 從2004年開始北京市新增商業(yè)供應增長很快，但是由于有很大的需求量作為支撐，外國零售商進入中國市場的意愿非常強烈 2007年，北京市的主要商業(yè)供應已經(jīng)接近429.0萬平方米 隨著市場供應的快速增加，2

16、007年北京商業(yè)物業(yè)市場整體空置率逐漸升高。2007年市場空置率達到了7.1%，相比去年同期增加了0.8個百分點。由于國貿(mào)商城、東方新天地、百盛購物中心、中友百貨等現(xiàn)有購物中心和百貨商場都進行了品牌升級和商場布局調整，這也是造成市場空置率上升的重要原因。相信隨著2008年又有大量的新增供應上市，空置率將進一步攀升，這將會讓市場用未來的三年進行消化。 本項目所在區(qū)域的新增項目將在稍后的區(qū)域市場里部分做系統(tǒng)的分析資料來源:世邦魏理仕整體商業(yè)市場未來供應資料來源:世邦魏理仕 根據(jù)世邦魏理仕的研究，2010年之前北京新增商業(yè)供應面積將達到401萬平方米，亞奧商圈和中關村商圈的供應最多，占到了17.73

17、%和17.26% 相比亞奧商圈的供應量，王府井和CBD商圈的新增供應占到了9.49%和7.79%， 其他商圈的供應量主要包含了昌平、順義和西城區(qū)新街口區(qū)域，尤其是新街口區(qū)域的供應量還是不小的。 綜合來看，本項目所在區(qū)域未來商業(yè)供應較為集中，無論是中關村區(qū)域還是新街口區(qū)域對于項目都有直接的影響。整體商業(yè)市場購物中心成為未來商業(yè)的主要模式，百貨商店依然很受歡迎但是市場占有率在未來會逐漸下降。越來越多的大型超市會出現(xiàn)在相對偏遠的地區(qū)以滿足越來越多的居住者。未來三年的主要商業(yè)供應會以購物中心為主。購物中心的管理水平和租戶組合狀況都處在一個不斷改進的階段。越來越多的國際品牌的進入使得租戶組合的檔次得以提

18、升。消費者購買力的持續(xù)增強促使消費者越來越關注于消費環(huán)境、品牌檔次和產(chǎn)品質量。外國零售商在北京擴張速度很快，例如，百盛、伊藤洋華堂、Tesco等。在相對偏遠和經(jīng)濟發(fā)展相對落后的區(qū)域商業(yè)供應相對較低這些區(qū)域的商業(yè)供應還有比較大的空間主要趨勢Executive Summary 報告摘要Beijing Retail Market 北京整體商業(yè)市場Baseline Review 基礎/地塊分析Market Research 市場研究Competition Analysis 競爭分析 Demand Analysis 需求分析SWOT Analysis 項目SWOT分析Market Gaps Analys

19、is 市場空白點分析Optimum Positioning and Retail Theming 市場定位與商業(yè)主題Determine Optimum Merchandise Mix 商品組合建議基礎/地塊分析星光世界宏觀區(qū)域中關村區(qū)域新街口區(qū)域安貞區(qū)域五道口區(qū)域亞奧區(qū)域西直門區(qū)域124589編號周邊主要區(qū)域名稱距項目的道路距離1五道口區(qū)域4.5km2中關村區(qū)域4.4km3萬柳區(qū)域5.8km4西直門區(qū)域3.5km5新街口區(qū)域3.2km6金融街區(qū)域6.9km7西單區(qū)域7.6km8安貞區(qū)域3.7km9亞奧區(qū)域5.4km項目地塊位于北京市海淀區(qū)北三環(huán)中路，屬于北城的核心區(qū)域， 距離中關村、亞奧、安貞

20、、西直門、新街口、萬柳等區(qū)域都不是很遠；673萬柳區(qū)域金融街區(qū)域西單區(qū)域資料來源: 世邦魏理仕道路系統(tǒng)星光世界 /公建部分住宅部分315181724561112131412345872021679131416191516171819202118101112地鐵資料來源: 世邦魏理仕元大都遺址公園元大都遺址公園項目周邊的道路在平日的10:00-15:00這個時段通行狀況較好，但在早晚上班的高峰期薊門橋的車流量很大，而且也比較擁堵，在這里盤橋需要比較長的時間；基礎/地塊分析910星光世界 /公建部分住宅部分地鐵元大都遺址公園元大都遺址公園道路系統(tǒng)基礎/地塊分析編號道路名稱道路寬度（米）通行限制1三

21、環(huán)路主路雙向8車道 (30m)輔路雙向6車道 (21m)-2西土城路主路單向4車道 (15m)輔路單向2車道 (8m)北向南行駛3西土城路主路單向4車道 (15m)輔路單向2車道 (8m)南向北行駛4明光東路雙向2車道 (8m)-5師大北路雙向4車道 (21m)-6花園路雙向2車道 (15m)-7社區(qū)道路雙向2車道 (8m)-8社區(qū)道路雙向2車道 (8m)-9社區(qū)道路雙向2車道 (10m)-10知春路雙向4車道 (21m)-11牡丹園路雙向4車道 (21m)-12北太平莊路雙向6車道 (30m)-13新街口外大街雙向6車道 (30m)-123資料來源: 世邦魏理仕項目周邊的道路有城市快速路三環(huán)

22、路，也有城市的主干道西土城路、北太平莊路和新街口外大街；5621974831011121311星光世界 /公建部分住宅部分地鐵元大都遺址公園元大都遺址公園車行系統(tǒng)-由北邊進入本項目基礎/地塊分析資料來源: 世邦魏理仕1號路線：從西土城路北邊過來，需要在薊門橋處盤橋改往東行，走三環(huán)輔路，（若進入三環(huán)主路，則需要在三環(huán)路43號出口出來走到輔路）在北太平莊橋下掉頭往西行駛，走輔路經(jīng)過一個紅綠燈到達本項目；2號路線：從花園路北邊過來，在花園路與三環(huán)輔路右轉，走輔路經(jīng)過一個紅綠燈到達本項目；3號路線：從北太平莊北邊過來，在三環(huán)的北太平莊橋右轉往西行駛，走輔路經(jīng)過一個紅綠燈到達本項目；4號路線：從學院路北

23、邊過來，在學院橋左轉往東行駛，在花園路和牡丹園路的交口處右轉往南行駛，再到花園路與三環(huán)輔路右轉，走輔路經(jīng)過一個紅綠燈到達本項目 行車路線1號路線2號路線需要注意的是，現(xiàn)今考慮車行系統(tǒng)的時候，我們只以現(xiàn)有道路為基準，并沒有考慮項目在北京電影學院和國家專利局中間的規(guī)劃道路；地鐵3號路線4號路線星光世界 /公建部分住宅部分地鐵元大都遺址公園元大都遺址公園車行系統(tǒng)-由南邊進入本項目基礎/地塊分析資料來源: 世邦魏理仕地鐵1號路線：從學院路南邊過來，在薊門橋處右轉改往東行，走三環(huán)輔路，（若進入三環(huán)主路，則需要在三環(huán)路43號出口出來走到輔路）在北太平莊橋下掉頭往西行駛，走輔路經(jīng)過一個紅綠燈到達本項目；2號

24、路線：從學院路南邊過來，也可直行到社區(qū)道路右轉，直行150米后再右轉，直行600米到達本項目；3號路線：從新街口外大街南邊過來，到北太平莊橋路口左轉，走輔路經(jīng)過一個紅綠燈到達本項目；2號路線1號路線1234 行車路線需要注意的是，現(xiàn)今考慮車行系統(tǒng)的時候，我們只以現(xiàn)有道路為基準，并沒有考慮項目在北京電影學院和國家專利局中間的規(guī)劃道路；3號路線星光世界 /公建部分住宅部分地鐵元大都遺址公園元大都遺址公園車行系統(tǒng)-由西邊進入本項目基礎/地塊分析資料來源: 世邦魏理仕1號路線：從三環(huán)路西邊過來，走過薊門橋，則要走三環(huán)輔路，（若進入三環(huán)主路，則需要在三環(huán)路43號出口出來走到輔路）在北太平莊橋下掉頭往西行

25、駛，走輔路經(jīng)過一個紅綠燈到達本項目；2號路線：從學院路西邊過來，在學院橋直行往東行駛，在花園路和牡丹園路的交口處右轉往南行駛，再到花園路與三環(huán)輔路右轉，走輔路經(jīng)過一個紅綠燈到達本項目12341234 行車路線需要注意的是，現(xiàn)今考慮車行系統(tǒng)的時候，我們只以現(xiàn)有道路為基準，并沒有考慮項目在北京電影學院和國家專利局中間的規(guī)劃道路；1號路線2號路線星光世界 /公建部分住宅部分地鐵元大都遺址公園元大都遺址公園車行系統(tǒng)-由東邊進入本項目基礎/地塊分析資料來源: 世邦魏理仕12341號路線：從三環(huán)路東邊過來，走三環(huán)輔路則直行穿過北太平橋（若進入三環(huán)主路，則需要在北太平莊橋出口出來走到輔路），走輔路經(jīng)過一個紅

26、綠燈到達本項目；2號路線：從牡丹園路東邊過來，在牡丹園路與北太平莊路的交匯處左轉往南行駛，到三環(huán)的北太平莊橋右轉往西行駛，走輔路經(jīng)過一個紅綠燈到達本項目； 行車路線1號路線2341需要注意的是，現(xiàn)今考慮車行系統(tǒng)的時候，我們只以現(xiàn)有道路為基準，并沒有考慮項目在北京電影學院和國家專利局中間的規(guī)劃道路；2號路線3號路線星光世界 /公建部分住宅部分地鐵元大都遺址公園元大都遺址公園車行系統(tǒng)-假想錯過本項目的補救措施基礎/地塊分析資料來源: 世邦魏理仕12一旦選擇從三環(huán)學院路出口出來到輔路，會錯過本項目，這時可以選擇兩條路線到達本項目；1號路線：從三環(huán)路輔路右轉，到學院路改為往北行駛，直行到社區(qū)道路右轉，

27、直行150米后再右轉，直行600米到達本項目；2號路線：從三環(huán)路輔路到薊門橋出盤橋，上學院路改為往南行駛，然后在薊門橋處再盤橋改往東行，走三環(huán)輔路，（若進入三環(huán)主路，則需要在三環(huán)路43號出口出來走到輔路）在北太平莊橋下掉頭往西行駛，走輔路經(jīng)過一個紅綠燈到達本項目； 行車路線1號路線2號路線12需要注意的是，現(xiàn)今考慮車行系統(tǒng)的時候，我們只以現(xiàn)有道路為基準，并沒有考慮項目在北京電影學院和國家專利局中間的規(guī)劃道路；步行系統(tǒng)星光世界 /公建部分住宅部分56124基礎/地塊分析7234561312118910798101112步行到達本項目相對而言比較便利，無論是地下通道還是過街天橋都比較發(fā)達；但考慮4

28、號天橋對于項目的遮擋，有必要進行一些細部的處理，使之與整體氛圍相適應； 立交橋 地下通道地鐵資料來源: 世邦魏理仕元大都遺址公園元大都遺址公園西土城站 公交站點 地鐵公共交通系統(tǒng)星光世界 /公建部分住宅部分6101575基礎/地塊分析編號站點名稱公交車名稱1薊門橋西123,425,367,601,626,650,967,323,695,361,718,836,422,836快,運101,運2012薊門橋西300,302,731,801,特83薊門橋南392,632,304,650,438,743,490,604,498,693,21,387,375,16,運1034薊門橋392,498,604

29、,438398,375,632,650,21,304,490,693,743,836,836快,323快,運1035薊門橋北691,304,490,21,604,498,398,375,392,398,671,743,836,836快,323快,運1036薊門橋東381,398,671,123,361,367,422,425,626,運101,運2017薊門橋東16,361,367,422,671,123,425,626,運101,運2018北太平橋西694,718,731,683,300,302,387,300快,特89北太平橋西361,367,422,695,671,967,425,626

30、,123,398,801,運101,運20110北太平橋西123,425,626,510,695,671,801,967,22,38,331,361,367,422,16,運101,運201347地鐵12482189西土城站8資料來源: 世邦魏理仕元大都遺址公園元大都遺址公園公交車在項目周邊分布比較密集，而且從中關村、五道口、清河、西直門以及三環(huán)的整個沿線都有直達的線路，非常便利；軌道交通系統(tǒng)基礎/地塊分析21資料來源: 世邦魏理仕星光世界10號線西土城站2大鐘寺站1編號站點名稱距項目的道路距離（公里）步行時間（分鐘）1大鐘寺站1.4182西土城站1.0123積水潭站3.4502號線積水潭站3

31、2008年6月正式運行的10號線，方便了客群從北京城各個方向到達本項目。但是從消費者出行的習慣考慮，0.75公里以上（即10分鐘以上）的路程對于消費者而言距離過長，因此，地鐵人流對本項目的支持作用不是很大3指示系統(tǒng)基礎/地塊分析234561798101112從目前的周邊交通狀況來看，到達本項目可能經(jīng)常需要掉頭、盤橋等，如果能有效地利用周邊眾多的指示牌，既可以通過明顯的提示系統(tǒng)引導車輛和行人更好的到達本項目，另外也是本項目營造影響的一個重要的手段；星光世界 /公建部分住宅部分6275地鐵4138910111213141516資料來源: 世邦魏理仕元大都遺址公園元大都遺址公園西土城站可視性基礎/地

32、塊分析本項目的商業(yè)、寫字樓和酒店的高度，從西南側、南側和東南側的三環(huán)路和西土城路來看，具備了較高的可視性和可識別能力；但是，南側局部被過街天橋遮擋，北側被住宅遮擋，西側受國家專利局的遮擋，而東側則受星球出版社的遮擋，可視性受到了一定的限制；在設計過程中，要有效地規(guī)避這些不足，一方面希望能通過某些努力爭取對項目正南側的天橋加以改造，另一方面可以通過一些有特色的建筑和組合吸引消費者前來；星光世界 /公建部分住宅部分地鐵西土城站W(wǎng)est of the Site地塊西側Southwest of the Site地塊西南側South of the Site地塊南側Southeast of the Sit

33、e地塊南側East of the Site地塊東側Northwest of the Site地塊西北側North of the Site地塊南側資料來源: 世邦魏理仕元大都遺址公園元大都遺址公園鄰近主要設施基礎/地塊分析234561798101112星光世界 /公建部分住宅部分667地鐵西土城站1289101112編號 名稱編號名稱編號名稱編號名稱編號名稱1中國政法大學4首都體育學院7北京電影學院10中國教育研究出版社13總參干休所2明光里小區(qū)5北京大學生體育館8國家專利局11軍隊辦公14北影小區(qū)3藍景麗家建材6薊門小區(qū)9北郵科技大廈12星球出版社15電影頻道534131415131415資料

34、來源: 世邦魏理仕元大都遺址公園元大都遺址公園鄰近街鋪商業(yè)基礎/地塊分析234561798101112編號 名稱編號名稱編號名稱編號名稱1藥店4旅行社7器材10運動器材2房屋租賃5郵局8采暖11餐飲3銀行6餐飲9茶葉12餐飲資料來源: 世邦魏理仕星光世界 /公建部分住宅部分地鐵西土城站581-10111213-1617-1920-2324-2627-3132-3435-4344-4656-5747-5455元大都遺址公園元大都遺址公園基礎/地塊分析1415161718131921202223編號 名稱編號名稱編號名稱編號名稱13打印16便利服務19郵局22餐飲14餐飲17餐飲20餐飲23餐飲1

35、5服飾18便利服務21餐飲資料來源: 世邦魏理仕星光世界 /公建部分住宅部分地鐵西土城站581-10111213-1617-1920-2324-2627-3132-3435-4344-4656-5747-5455元大都遺址公園元大都遺址公園鄰近街鋪商業(yè)基礎/地塊分析2526272829243032313334編號 名稱編號名稱編號名稱編號名稱24餐飲27酒店30電器33藥店25餐飲28餐飲31銀行34餐飲26銀行29餐飲32酒店資料來源: 世邦魏理仕星光世界 /公建部分住宅部分地鐵西土城站581-10111213-1617-1920-2324-2627-3132-3435-4344-4656-

36、5747-5455元大都遺址公園元大都遺址公園鄰近街鋪商業(yè)基礎/地塊分析3637383940354143424445編號 名稱編號名稱編號名稱編號名稱35便利服務38電器41電子游戲44服飾36服飾39服飾42超市45服飾37眼鏡店40餐飲43餐飲46服飾資料來源: 世邦魏理仕46星光世界 /公建部分住宅部分地鐵西土城站581-10111213-1617-1920-2324-2627-3132-3435-4344-4656-5747-5455元大都遺址公園元大都遺址公園鄰近街鋪商業(yè)基礎/地塊分析4849505152475355545657編號 名稱編號名稱編號名稱編號名稱47眼鏡店50面包53

37、餐飲56餐飲48餐飲51服飾54餐飲57餐飲49眼鏡店52眼鏡店55軍隊加油站58餐飲資料來源: 世邦魏理仕星光世界 /公建部分住宅部分地鐵西土城站581-10111213-1617-1920-2324-2627-3132-3435-4344-4656-5747-545558元大都遺址公園元大都遺址公園鄰近街鋪商業(yè)基礎/地塊分析周邊物業(yè)環(huán)境考慮周邊環(huán)境對于項目的影響，學校按照30分鐘的公交車距離進行計算，而寫字樓、酒店以及部委按照平日大致10分鐘左右的出租車進行計算，居住人口則按照1.5公里的范圍進行計算學校寫字樓部委居住人口酒店周邊物業(yè)環(huán)境基礎/地塊分析通過公里進行測算商務人群出行的時間一般

38、會控制在10分鐘左右的距離，汽車（出租車）的行駛狀況比較類似，城市高速路的主路實際行駛時速為60公里/小時，城市高速路的輔路實際行駛時速為30公里/小時，城市快速路主路（三環(huán)）的實際行駛時速為30公里/小時，城市快速路副路（三環(huán)）的實際行駛時速為20公里/小時，城市主干道的實際行駛時速為20公里/小時。根據(jù)現(xiàn)今的道路通行狀況，可上下調整20%，工作日的上下班則要下調的更多乘坐公交的學生，比較可以接受的距離是車行30分鐘，但是要排除諸如西單等市級商圈的影響?？紤]公交專用道的因素，公交的實際行駛時速約為15公里/小時，大概的公里范圍圈為7.5公里，但是考慮到南行進入二環(huán)，這個方向上的公交實際行駛速

39、度較慢，時速約為10公里/小時，公里圈在5公里左右研究范圍測算基礎/地塊分析出租車出行星光世界3分鐘4.8分鐘7.2分鐘9.6分鐘12.6分鐘9分鐘9.2分鐘11.4分鐘7.2分鐘7.4分鐘11.4分鐘基礎/地塊分析資料來源: 世邦魏理仕32343533星光世界7.5公里7.5公里5公里公交出行基礎/地塊分析資料來源: 世邦魏理仕4356781315171819222324252627283031120216323435361112109142933星光世界7.5公里7.5公里5公里21周邊院?；A/地塊分析編號名稱編號名稱編號名稱編號名稱1北京體育大學11北京建筑工程學院21北京電影學院31

40、中國農(nóng)業(yè)大學2國際關系學院12外交學院22北京聯(lián)合大學應用文理學院32北京聯(lián)合大學國際交流學院3清華大學13北京交通大學23北京航空航天大學33對外經(jīng)濟貿(mào)易大學4北京大學14中國農(nóng)業(yè)科學院研究生院24北京科技大學34北京服裝學院5中國人民大學15中央財經(jīng)大學25中國地質大學35北京化工大學6北京理工大學16中國科學院研究生院26北京語言大學36北京教育學院7北京外國語大學17中國政法大學27石油大學8民族大學18北京郵電大學28中國礦業(yè)大學9首都師范大學19北京師范大學29北京語言大學10北京工商大學20首都體育學院30北京林業(yè)大學基礎/地塊分析156572-489-1011-12172326

41、2728293132333435-4013-1618-22252430441-424341-4244-4647-4849-5253-5456-595560-656667-6970周邊寫字樓基礎/地塊分析編號名稱建筑面積（平米）編號名稱建筑面積（平米）1高德大廈30,00019豪景大廈19,0002豪威大廈14,00020知春大廈38,0003通恒大廈11,00021泛亞大廈26,0004庚坊國際發(fā)展中心 48,00022銀網(wǎng)中心51,3005迪蒙大廈13,00023德勝國際中心160,0006貫通大廈10,00024德勝凱旋廣場80,0007錦秋國際大廈74,80025天成科技大廈13,800

42、8中國醫(yī)藥大廈19,00026普天德勝科技大廈60,0009學院國際大廈76,66627京師大廈48,00010坤訊大廈17,00028金豐和寫字樓33,00011量子銀座30,00029有研大廈17,00012量子芯座大廈23,60030城建大廈126,18013盈都大廈138,00031中鼎大廈A座18,00014希格瑪大廈48,65632華杰大廈60,69615紫金數(shù)碼大廈140,00033吉安大廈10,00016恒興大廈36,00034青云大廈11,00017衛(wèi)星大廈29,05635銀海大廈17,00018太平洋國際大廈68,00036企圖ATT中心52,000基礎/地塊分析編號名稱建

43、筑面積（平米）編號名稱建筑面積（平米）37威地科技大廈12,34054企發(fā)大廈22,10638中電信息大廈27,88855倫洋大廈14,00039吉利恒潤中心30,00056安貞大廈41,29540數(shù)碼大廈68,13457環(huán)球貿(mào)易中心一期128,00041融科資訊中心A座49,00058易亨大廈18,88042融科資訊中心C座95,00059首鋼地產(chǎn)寫字樓10,00043銀谷大廈70,00060楓藍國際中心A、B、C座96,00044清華同方科技廣場110,00061首鋼國際大廈50,00045創(chuàng)新中心59,37662金暉總部大廈51,63846威新國際大廈28,15963節(jié)能大廈30,128

44、47世寧大廈64,79164華星大廈30,10048柏彥大廈34,97065中鋁大廈60,57249化信大廈A、B、C座25,00066華信電力10,00050安華發(fā)展大廈39,00067商房大廈44,00051長新大廈37,00068北環(huán)中心54,83652金甌大廈12,00069中國國際科技會展中心56,00053藍寶商務大廈11,00070北坤中心50,000總體量3,208,967基礎/地塊分析周邊寫字樓將寫字樓分成5個區(qū)域：知春路區(qū)域、學院路區(qū)域、人大區(qū)域、新街口區(qū)域、北三環(huán)中路區(qū)域知春路區(qū)域：以國外IT公司為主，男性為主，這些人齡普遍大，消費力較強，比較喜歡運動、休閑類品牌，但對商

45、務類服飾品牌不是很看重，對餐飲、電子和時尚的敏感較高；類似于融科資訊中心和希格瑪大廈等學院路區(qū)域：以國內電子產(chǎn)業(yè)公司為主，還有一些科研院所，這些公司男性為主，一般在30歲45歲，消費理性很強，消費能力一般，比較喜歡休閑類服飾消費，對于電子產(chǎn)品和餐飲比較看重，但對于商務類型的品牌不太看重；類似于量子銀座和世寧大廈等人大區(qū)域：以電子公司以及金融公司為主，這些公司男女比例相近，一般在30歲左右，有一定的消費能力，但也是比較注重休閑運動類消費，但周邊的餐飲和百貨公司比較密集，消費力被就近消化了；類似于數(shù)碼大廈和中電信息大廈等基礎/地塊分析編號名稱建筑面積（平米）入駐企業(yè)11量子銀座30,000華虹、N

46、EC、清華同方、神州龍芯47世寧大廈64,791北航大學科技園編號名稱建筑面積（平米）入駐企業(yè)14希格瑪大廈48,656微軟、神州數(shù)碼、意法半導體41融科資訊中心A座49,000INTEL、NTT DoCoMo、美國新思科技、日立華勝、湯姆森、電訊盈科、中歐商學院寫字樓人群統(tǒng)計編號名稱建筑面積（平米）入駐企業(yè)38中電信息大廈27,888亞信(中國)有限公司、中電通信、中信實業(yè)銀行40數(shù)碼大廈68,134北京香海會展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等港資和外資客戶新街口區(qū)域：此區(qū)域以國企為主，銀行類公司、研究型公司較多，這些公司的用卡消費能力比較可觀，對于商務類品牌的服飾消費能力較強，但通常會選擇在百貨用卡消

47、費，比較經(jīng)常的會是餐飲類的消費；類似于德勝國際中心、有研大廈和城建大廈等北三環(huán)中路區(qū)域：此區(qū)域的公司以外資公司和研究院居多，這些人消費能力比較強，消費習慣和理念也近似與國貿(mào)區(qū)域，對于餐飲和購物都會有明顯的需求，品牌也比較多元化，但平時可能不會花比較遠的時間在路上；類似于環(huán)球貿(mào)易中心一期和中國國際科技會展中心等總之，按照通常的寫字樓人均15平米計算，以及市場上90的入住率進行計算，總的供應量3,208,967平米（拋除10000平米以下的寫字樓）對應的寫字樓人口大約為192,538人，人群數(shù)量較大，且消費特征比較明顯，偏向于餐飲和時尚類消費，雖然有消費能力的寫字樓人群通常距離本項目較遠，而且到達

48、本項目的過程中有不少商業(yè)項目，但可以通過餐飲方面 一些特色盡量多得吸引寫字樓人群來本項目消費?；A/地塊分析編號名稱建筑面積（平米）入駐企業(yè)23德勝國際中心160,000中國交通建設集團、中國工商銀行29有研大廈17,000“有研硅股”上市公司、西部證券股份公司、中國標準化研究院30城建大廈126,180北京城建集團總公司、物美集團、愛普生(北京)技術服務有限公司寫字樓人群統(tǒng)計編號名稱建筑面積（平米）入駐企業(yè)57環(huán)球貿(mào)易中心一期128,000OKI, Samsung等外資企業(yè)69中國國際科技會展中心56,000中國工程院、國家科技部火炬辦市場推廣中心基礎/地塊分析151561617491014

49、1811酒店分布1223192021227138基礎/地塊分析編號酒店名稱星級客房1翠宮飯店5星級3612北京五洲皇冠假日酒店 5星級4783凱迪克格蘭云天大酒店準5星級3054北京歌華開元大酒店（華北大酒店）待定（5星標準）3535友誼賓館4星級17536燕山大酒店4星級2807浙江大廈4星級1098福建大廈4星級1599元辰鑫國際酒店（國際會展酒店）4星級21310北京外國專家大廈4星級19211北京麗亭華苑酒店4星級39412花園飯店4星級21013凱康國際酒店準4星級12114遠望樓賓館待定（4星標準）36515藝海商務酒店3星級25116中油賓館3星級40917薩德尼克大酒店3星級1

50、4118北郵科技大廈3星級13219北京西郊賓館3星級47520夢溪賓館3星級22221勝利飯店3星級25222龍強大酒店3星級165酒店分析由于本區(qū)域內集中大的IT、電子公司以及大的高等院校和科研院所，因此商務型客成為本區(qū)域內酒店的主消費人群；另外，區(qū)域內三星級以下酒店的客戶以小公司商務型客和學生為主，其中學生這一入住群體比較特殊，一部分是由于異地來京考研人員多采取就近居??；另一部分是由于區(qū)域及周邊集中大的高等院校，在考試期間或臨時希望有一個相對獨的空間時，采用租住酒店的方式，因而帶動區(qū)域內三星級以下酒店的發(fā)展商務人群消費多晚間的餐飲、娛樂，且愿意嘗試各種娛樂業(yè)種；入住于四星級以上酒店的商務

51、客多為公司高級管人員，具有較高消費水平；入住三星級以下酒店的客人消費能相對偏低考慮到項目周邊的酒店數(shù)量較少，檔次較高的酒店距離本項目都比較遠，因此酒店人群對于本項目的支持作用比較小基礎/地塊分析1239101048567999各大部委統(tǒng)計111213141516基礎/地塊分析編號部委名稱1海淀社保大廈2西城區(qū)人民法院3北京市政總院4國防部外事辦公廳5國家質檢總局6七省市辦事處（江蘇、湖南、福建、山東、江西、吉林、浙江）7國家人口和計劃生育委員會8北極寺老干局9中央軍委下屬總參謀部10中央軍委下屬總政治部11總政治部北太平莊招待所12總參謀部北京第二干休所13電影頻道14中國教育研究出版社15星

52、球出版社16國家專利局該區(qū)域不同于一般傳統(tǒng)區(qū)域的最大特點就是軍隊大院較多，從地理區(qū)位看，由于軍隊大院的存在限制了項目周邊道路的拓展，但從另一方面看，軍隊又提供了可觀的購買能力。據(jù)世邦魏理仕對部分住在軍隊里的人群訪談得知，在軍隊中，很多生活用品部隊都會由內部提供，但是不得不注意的是，部隊經(jīng)常會發(fā)一些購物卡，而從我們的調查中發(fā)現(xiàn)，這種卡叫“資和信卡”，這種卡非常方便，不僅可以在很多超市使用，甚至在北京絕大多數(shù)的百貨公司都可以使用，諸如：雙安、當代、翠微、華堂等等，而往往軍隊發(fā)這種卡的面值都在幾千元不等，而這些部隊家屬往往拿著這種卡去購物，但是除了以上的百貨，沒有更好的選擇，他們對這方面也希望能有更

53、好的選擇，這會是以后一個定位和發(fā)展的思路。各大部委分析基礎/地塊分析1周邊人口統(tǒng)計23 4567891110121314151617本區(qū)域大多是比較舊的小區(qū)，即使比較新的太陽園、太月園和錦秋知春家園也分別是2001年、2001年和2005年入市的樓盤，因此在這里世邦魏理仕借用了派出所的2005年第五次人口普查的數(shù)據(jù)，可以基本涵蓋該區(qū)域的所有人口，再通過2005年和2007年戶籍人口以及流動人口的增長比率進行修正，得出區(qū)域的大致人口。方法如下：最終計算的戶籍人口為382271人，流動人口為150283，總人口為532554。這些人口對商業(yè)起到很強的支撐作用，這在周邊超市的良好經(jīng)常狀況里也得到了充

54、分的體現(xiàn)。基礎/地塊分析編號住宅名稱所屬街道1太陽園學院路街道2太月園學院路街道3錦秋知春家園學院路街道4薊門里小區(qū)學院路街道5北影小區(qū)花園路街道6月秀園北太平莊街道7牡丹園小區(qū)北太平莊街道8塔院小區(qū)花園路街道9迎春園社區(qū)花園路街道10西土城路小區(qū)學院路街道11新風北里小區(qū)北太平莊街道12北太平莊小區(qū)北太平莊街道13北京師范大學北太平莊街道14北京郵電大學學院路街道15北京電影學院花園路街道16首都體育學院學院路街道17中國政法大學學院路街道2005年統(tǒng)計戶籍人口流動人口北太平莊街院路街道12700067000花園路街道10800031000年份戶籍人口流動人口200

55、51180.7357.320071213.3419.5增長比率2.76%17.41%周邊人口分析基礎/地塊分析交通狀況私家車和出租車到達本項目不是很便利，首先本項目并不位于十字路口的拐角處，其次三環(huán)出入口的設置也使得車輛容易經(jīng)過本項目；地鐵的客流到達本項目也有一定的難度，地鐵站距離本項目較遠，超過了消費者適宜的步行距離；乘坐公交的人到達本項目非常便利，公交車站非常密集，且線路覆蓋范圍廣泛；總體交通狀況比較一般，在后期可考慮充分利用指示系統(tǒng)，到達引導人流的目的可視性本項目的整體可視性比較一般，從三環(huán)看本項目的視線還不錯，但南側被過街天橋遮擋，北側被住宅遮擋，西側受國家專利局的遮擋，而東側則受星球

56、出版社的遮擋，可視性受到了一定的限制。周邊環(huán)境小結本項目周邊的用地由于有大量的軍隊用地存在，用地性質在未來幾年基本不會有變化，周邊的學校、部委和周邊居民對于本項目的支持作用比較明顯，寫字樓和酒店對于項目的支持比較有限，區(qū)域商務氛圍也不是很濃，但可以通過一些特色的主題或者有鮮明特點的業(yè)態(tài)組合盡量吸引這部分人前來。Executive Summary 報告摘要Beijing Retail Market 北京整體商業(yè)市場Baseline Review 基礎/地塊分析Market Research 市場研究Competition Analysis 競爭分析 Demand Analysis 需求分析SWO

57、T Analysis 項目SWOT分析Market Gaps Analysis 市場空白點分析Optimum Positioning and Retail Theming 市場定位與商業(yè)主題Determine Optimum Merchandise Mix 商品組合建議市場研究市場研究的重點：區(qū)域商業(yè)；界定區(qū)域范圍的理由：為了更清楚地了解區(qū)域市場，有必要對區(qū)域的范圍進行界定，而界定的標準會按照乘車出行人群的習慣距離進行界定；選擇區(qū)域商業(yè)的理由：為了排除不必要的干擾，會選取面積在10,000平米以上的商業(yè)項目進行研究，因此會排除諸如北太平莊商場，大慧寺商場，美廉美北太平莊超市等商業(yè)項目，但需要注

58、意的是，美廉美北太平莊超市較為特殊，作為一個9,000平米左右的超市賣場，年銷售額卻能達到3個億，相當于820,000元/天，在相對偏僻的地方，這個業(yè)績著實震驚了超市行業(yè)。同時，在選擇商業(yè)的過程中，世邦魏理仕除了一些綜合性商業(yè)外，還有一些特定的餐飲街也像其他商業(yè)一樣，吸引大量人流前來，因此我們主要選擇了對于本項目影響比較大的三個餐飲街進行研究，這三個餐飲街恰好分布在項目的西側、北側和東側，分流消費者的作用比較明顯。概念說明區(qū)域商業(yè)市場 由于本項目體量較大，注定會吸引較遠區(qū)域的消費者，考慮消費者的出行習慣，來探討本項目的區(qū)域市場研究范圍，確定依據(jù)如下：通過公里進行測算汽車（出租車）比較類似，消費

59、者可以接受的距離是車行15分鐘?？紤]周末出行，城市高速路的主路實際行駛時速為60公里/小時，城市高速路的輔路實際行駛時速為30公里/小時，城市快速路主路（三環(huán)）的實際行駛時速為30公里/小時，城市快速路副路（三環(huán)）的實際行駛時速為20公里/小時，城市主干道的實際行駛時速為20公里/小時。根據(jù)現(xiàn)今的道路通行狀況，可上下調整20%乘坐公交的消費者，可以接受的距離是車行30分鐘?？紤]周末出行和公交專用道，公交的實際行駛時速約為15公里/小時，大概的公里范圍圈為7.5公里，但是考慮到南行進入二環(huán)，這個方向上的公交實際行駛速度較慢，時速約為10公里/小時，公里圈在5公里左右通過實際乘坐出租車進行測算通過

60、我們在周一、周三、周五、周六以及周日的測算，平時出行只有在10:00-15:00比較通暢，其他時間道路行駛狀況都不是很好，尤其是周五晚上，情況就更嚴重一些。周末出行比平日稍好一些，但通暢的時間段也主要是集中在10:00-15:00 ，下午也比較堵，尤其是三環(huán)方向和西直門方向行駛狀況比較差，從北邊進入本項目情況會好很多我們用DV記錄了周六下午的交通狀況范圍最終確定：東至太陽宮橋，西至遠大路，北至清河南鎮(zhèn)，南至車公莊大街區(qū)域市場范圍區(qū)域商業(yè)市場出行時段周一周三周五周六周日0:00-6:00通暢通暢通暢通暢通暢6:00-7:00擁堵比較擁堵比較擁堵通暢通暢7:00-9:00擁堵?lián)矶聯(lián)矶峦〞惩〞?:0