1、房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況的描述，可分解為基本狀況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況四大部分來進(jìn)行。一、房地產(chǎn)基本狀況描述對(duì)房地產(chǎn)基本狀況的描述，應(yīng)簡要說明下列方面:名稱：說明估價(jià)對(duì)象的名字。例如，估價(jià)對(duì)象為XX項(xiàng)目用地；xx商場(chǎng)；XX大 廈；XX酒店；XX小區(qū)XX樓(座、幢)xx門(單元)XX號(hào)住宅。坐落：說明估價(jià)對(duì)象的具體地點(diǎn)。例如，估價(jià)對(duì)象位于XX市XX區(qū)XX路(大街、大道)XX號(hào)。四至：說明估價(jià)對(duì)象的四鄰。例如，估價(jià)對(duì)象東至XX,南至XX,西至XX,北至XX。規(guī)模：對(duì)于土地，說明土地面積。例如，估價(jià)對(duì)象土地面積XX平方米(公頃)。 對(duì)于建筑物，一般說明建筑面積或者套內(nèi)建筑面積、使用

2、面積、營業(yè)面積、可出租 面積。例如，估價(jià)對(duì)象房屋的建筑面積XX平方米。旅館還要說明客房數(shù)或床位數(shù), 餐館還要說明同時(shí)可容納用餐人數(shù)，影劇院還要說明座位數(shù)，醫(yī)院還要說明床位數(shù)， 停車場(chǎng)還要說明車位數(shù)。倉庫一般是說明體積。用途：說明估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途、實(shí)際用途和預(yù)期用途。權(quán)屬：對(duì)于土地，主要說明是國有土地還是集體土地,土地使用權(quán)是建設(shè)用地 使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人；對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)，還要 說明是出讓的建設(shè)用地使用權(quán)還是劃撥的建設(shè)用地使 用權(quán)或者其他建設(shè)用地使用權(quán)。對(duì)于房屋所有權(quán)，主要說明房屋所有權(quán)人。二、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述（）位置描述對(duì)位置的描述，主要說明下列方

3、面：（1）坐落：除了說明具體地點(diǎn)，還應(yīng)附上位置圖。例如，估價(jià)對(duì)象位于XX市XX區(qū)XX路（大街、大道）XX號(hào)，其位置見位置圖。（2）方位：說明估價(jià)對(duì)象在某個(gè)較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置以及在某個(gè)較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、十字路口）中的方向和位置。例如，估價(jià) 對(duì)象位于XX市XX部（中部、東部、東南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、 東北部），XX路口 XX角（東北角、東南角、西南角、西北角），XX路（大街、大 道）XX側(cè)（東側(cè)、西側(cè)，南側(cè)、北側(cè)）。（3）距離：說明估價(jià)對(duì)象與重要場(chǎng)所的遠(yuǎn)近。例如，估價(jià)對(duì)象離市中心XX公里，離火車站 XX 公里，離機(jī)場(chǎng) XX 公里。（4）朝向：說明估價(jià)對(duì)象

4、建筑物的正門或房間的窗戶等正對(duì)著的方向。例如， 估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南；坐東朝西。（5）樓層：當(dāng)估價(jià)對(duì)象為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，說明其所在的樓層。例 如，估價(jià)對(duì)象位于XX大廈地上XX層；XX商場(chǎng)地上（地下）XX層。（二）交通描述對(duì)交通的描述，主要說明下列方面：（1）道路狀況：說明附近有幾條道路，到達(dá)這些道路的距離，各條道路的路況 （如道路等級(jí)、路面狀況、交通流量大?。?，有無過路費(fèi)、過橋費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2）出入可利用的交通工具：說明附近經(jīng)過的公共汽車、電車、地鐵、輕軌、輪 渡等公交線路的數(shù)量，到達(dá)公交站點(diǎn)（如公共汽車站、地鐵站等）的距離，公交班次的疏密等。例如，附近有XX路公共汽車經(jīng)過，距離公

5、共汽車站約XX米（步行約 XX分鐘），平均每隔10分鐘有一輛公共汽車通過。（3）交通管制情況：說明受步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時(shí)間、限制行車速度等影響的情況。（4）停車方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：說明有無停車場(chǎng)、車位數(shù)量、到停車場(chǎng)的距離等。（三）周圍環(huán)境和景觀描述對(duì)周圍環(huán)境和景觀的描述，通常用文字并附照片說明下列方面：（1）自然環(huán)境：說明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔，有無空氣、噪聲、水、輻射、 廢等 污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。對(duì)于住宅，特別需要說明周邊有無高壓輸電線路、 無線電發(fā)射塔、垃圾站、公共廁所等。（2）人文環(huán)境：說明估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征（如職業(yè)、素質(zhì)）、 治安狀況（如犯罪率

6、）、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況（如用途）等。（3）景觀：例如，有無水景（如海景、江景、河景、湖景等）、山景。（四）外部配套設(shè)施描述對(duì)外部配套設(shè)施的描述，包括外部基礎(chǔ)設(shè)施和外部公共服務(wù)設(shè)施兩大方面：（1）外部基礎(chǔ)設(shè)施：說明道路、供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、供 熱、通信、有線電視等設(shè)施的完備程度。（2）外部公共服務(wù)設(shè)施：說明一定距離內(nèi)教育（如幼兒園、中小學(xué)）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施的完備程度。三、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述，一般分為土地實(shí)物狀況和建筑 物實(shí)物狀況兩大部分，分別說明各部分的狀況。（一）土地實(shí)物狀況描述對(duì)

7、土地實(shí)物狀況的描述，主要說明下列方面；（1）土地面積：通常以平方米（川）為單位，面積較大的土地通常以公頃（h川）為單位。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地，通常要說明項(xiàng)目規(guī)劃占地面積以及其中的 建設(shè)用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積。（2） 土地形狀：通常用文字并附圖來說明。土地均是封閉多邊形，其文字上 的描述如：形狀規(guī)則、形狀不規(guī)則、正方形、長方形、狹長等?？捎脕碚f明土地形 狀的圖有宗地界址圖、規(guī)劃圖、建筑總平面圖等。（:;地勢(shì):說明該平地還是相鄰等地、道路的高低關(guān)系，自然排水狀況，被 洪水淹沒的可能性等。（5）土壤：說明土壤是否受過污染，是否為垃圾填埋場(chǎng)、化工廠原址、鹽堿 地等。（6

8、） 地基（地質(zhì)）：說明地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)（包,有 括地下水的成分和污染情況。有些含有特殊成分的地下水可以導(dǎo)致疾?。o不良 地質(zhì)現(xiàn)象（如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、軟弱土、膨月土、濕陷性黃土、 凍土等）。7） 土地條件（土地開發(fā)程度）：說明周圍基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度， 即通常所說的是“三通一平”還是“五通一平”、“七通一平”及其具體內(nèi)容等。（8）其他。例如，臨街商業(yè)用地還要說明其臨街寬度、臨街深度和寬深比。農(nóng)用 地還要說明其排水和灌溉等。（二）建筑物實(shí)物狀況描述對(duì)建筑物實(shí)物狀況的描述，主要說明下列方面：（1） 建筑規(guī)模：要根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)說明其面積、體積等。面

9、積方面有建筑面積、 套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營業(yè)面積、可出租面積等。倉庫一般要說明 其體積。此外，旅館通常還要說明客房數(shù)或床位數(shù)以及不同標(biāo)準(zhǔn)的客房或床位數(shù)， 餐館還要說明可同時(shí)容納用餐人數(shù)或者座位數(shù)、餐桌數(shù)，停車場(chǎng)還要說明車位數(shù)， 影劇院還要說明座位數(shù)，醫(yī)院還要說明床位數(shù)。（2）層數(shù)和高度：說明建筑物的總層數(shù)（其中地上層數(shù)和地下層數(shù)）和總高度。建 筑物通常根據(jù)層數(shù)或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和 超高層建筑。住宅通常是按照層數(shù)來劃分的：13層為低層住宅；46層為多層住宅；79層為中高層住宅；10層以上（含10層）為高 層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑

10、總高度來劃分的，總高度超過24m 的為高層（但不包括總高度超過24m的單層建筑）。建筑總高度超過l00m的，不 論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。（3）外觀：說明外立面風(fēng)格等，并附外觀照片來說明。（4）建筑結(jié)構(gòu)：是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。一般分為：鋼結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；磚混結(jié)構(gòu)； 磚木結(jié)構(gòu)；簡易結(jié)構(gòu)。如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分，可分為：鋼 結(jié)構(gòu)；混凝土結(jié)構(gòu)（包括素混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等）； 砌體結(jié)構(gòu)（包括磚結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)和其他材料的砌塊結(jié)構(gòu)）；木結(jié)構(gòu)；塑料結(jié) 構(gòu)；薄膜充氣結(jié)構(gòu)。如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要

11、結(jié)構(gòu)形式來劃分，可分為：墻體 結(jié)構(gòu)；框架結(jié)構(gòu)；深梁結(jié)構(gòu)；筒體結(jié)構(gòu)；拱結(jié)構(gòu)；網(wǎng)架結(jié)構(gòu)；空間薄 壁結(jié)構(gòu)（包括折板 結(jié)構(gòu)）；懸索結(jié)構(gòu)；艙體結(jié)構(gòu)。（5）設(shè)施設(shè)備：說明給水、排水、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)?、電梯、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置情況（有或無）及性能。（6 ）裝飾裝修：說明是毛坯還是粗裝修、精裝修。對(duì)于有裝飾裝修的，還要說 明外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等部位的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材 料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。（7）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照。（8）層高和室內(nèi)凈高：層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。（9）空間布局：