1、工業(yè)地產(chǎn)基本開發(fā)流程 我國工業(yè)地產(chǎn)的進展面臨新的歷史性機遇,也隱匿著新的商機；中國作為“世界工廠”的顯著位置吸引 著越來越多行業(yè)投資者來到中國投資工業(yè)地產(chǎn)；國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的進展空間特殊巨大,將有更多國際機構(gòu)投 資到這一領(lǐng)域,將來潛力無限； 一,工業(yè)地產(chǎn)理論及開發(fā)模型介紹 （一）工業(yè)地產(chǎn)理論 1. 工業(yè)地產(chǎn)的概念 指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的全部毛地,熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物,有別于住宅,商業(yè) 和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地；工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范疇,其中包括工業(yè)制 造廠房,物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等；在我國,工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為 50 年； 2. 常規(guī)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

2、分類 依據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的體會,工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式,主 體企業(yè)引導(dǎo)模式,工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式； （1）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 在政府主導(dǎo)的前提下進行, 通過制造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策,稅收優(yōu)惠 等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn) 項目所具備的特殊優(yōu)勢,然后通過招商引資,土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)進展項目；基于 區(qū)域經(jīng)濟建設(shè),社會進展,百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置,是促進區(qū)域經(jīng)濟進展的強有力的推動 器；是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體； 如北京亦莊開發(fā)區(qū),杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等,是目前中國各級地方政府最常

3、使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式, 同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體； 缺陷：不熟識工業(yè)地產(chǎn)的運作方法,項目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工業(yè)園的 整體運作中不夠?qū)I(yè)化,致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒； （2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式 是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強大的綜合實力的企業(yè),營建一個相對獨立的工 業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下,借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力,通過土地出 讓,項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的集合,實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式；嚴格 意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā),主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作,是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完 善

4、；如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū),在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下,做大做強石化企業(yè),同時進行相 第 1 頁,共 7 頁關(guān)行業(yè)延長及細化,進而達到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與進展,為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”進展目標奠定 堅實的基礎(chǔ)； 這是一種相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下,借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強大的 凝聚力與號召力,通過土地出讓,項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的集合,實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的集成和 提高； （3）工業(yè)地產(chǎn)商模式 房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獵取工業(yè)土地項目,在進行項目的道路,綠化等基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)乃至廠房,倉庫,研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建, 目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營,治理； 然后以租賃

5、,轉(zhuǎn)讓或合資,合作經(jīng)營的方式進行項 如 普洛斯公司 的開發(fā)模式,其在取得土地之后,進行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),二級項目以倉 儲設(shè)施為主,接受租賃方式銷售,客戶對象包括制造商,零售商和物流公司等等；之后,派出專業(yè)團隊 進行二級項目的物業(yè)治理和客戶愛護工作；普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)” ,即由普洛斯打造一個設(shè)施平 臺,吸引物流企業(yè)入駐,普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)治理,日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作,其本質(zhì) 是照舊是房地產(chǎn)開發(fā)商； （3）綜合運作模式 綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式,主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用 的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式； 除以上四種模式外仍有私人業(yè)主開發(fā)模式,目

6、前在小廠房這一塊,私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比 例；主要是由于廠房租金連續(xù)上楊,其利潤匯報率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn),且操作建設(shè)都比較簡潔的緣故； 但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特殊是工業(yè)用地的緊縮,這類開發(fā)模式會逐步削減,再加上私人業(yè)主開 發(fā)的廠房在其設(shè)計和配套設(shè)施等方面都沒有競爭力,常常也逐步將其剔除； 就我國目前來說, 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式 主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主 ,特殊是工業(yè)園 區(qū)的開發(fā)模式,在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的進展過程中起到了積極的作用；針對園區(qū)開發(fā)類企業(yè),其治理 體制主要有：一是以政府為損益主體的治理模式；政府作為土地開發(fā)的主體,并承擔(dān)最終的損益；二是 以開發(fā)企業(yè)為損益主體的

7、治理模式；政府托付或者授權(quán)開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)和市政道路建 設(shè)業(yè)務(wù),開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體,并由開發(fā)公司承擔(dān)最終的損益； 目前,省級和國家級開發(fā)區(qū)一般接受以開發(fā)企業(yè)為損益主體的治理模式；出于開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán) 境等因素的考慮,開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會通常與區(qū)域內(nèi)一家開發(fā)企業(yè)簽訂長期合作協(xié)議,該協(xié)議雖然不 確定具有排他性,但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方面具有確定的優(yōu)先權(quán)；因此, 園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)具有確定區(qū)域性,進入壁壘相對比較高；就我國來說,工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園 第 2 頁,共 7 頁區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主,特殊是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式,由于其在很大程度上受到政

8、府的影響,需 要依據(jù)當?shù)卣恼邞?yīng)對,包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型,土地出讓和規(guī)劃等因素的綜合影響,在我國工業(yè)及工 業(yè)地產(chǎn)的進展過程中起到了積極的作用； 3. 工業(yè)地產(chǎn)公司運作 工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為 50 年；目前主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司主要有鑫茂科技,空港股份, 海泰進展,大港股份,張江高科, ST 運盛等；它們大多以經(jīng)濟或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺,從事工業(yè) 園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級開發(fā),房地產(chǎn)開發(fā),工業(yè)物業(yè)出租,配套設(shè)施服務(wù)等； 工業(yè)地產(chǎn) 公司最大的優(yōu)勢是經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)固,一般現(xiàn)金流充分；享受工業(yè)土地增值帶來的資產(chǎn)溢價；不受住宅地產(chǎn) 政策調(diào)控影響； 目前在國內(nèi)做得多工業(yè)項目,主要有這幾種：

9、 一,輕紡城 ,這類項目以紡織,服裝加工,批進出現(xiàn) 于一體,在長三角和珠三角特殊多； 二,物流園 ,以倉儲,物流配送,交易為主,在一些交易優(yōu)勢明顯 的省份都有； 三,產(chǎn)業(yè)孵化器, 這和科技園,創(chuàng)業(yè)園一樣,以研發(fā)型的寫定樓為主,在一般高校多,企 業(yè)多的城市都能做起來； 四,建材,汽配之類的 ,由傳統(tǒng)的專業(yè)市場加物流和上下游生產(chǎn)加工企業(yè)一起 構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)園,一般的城市都可以做起來,并且這更貼近于專業(yè)市場的操作模式； 一個完整的工業(yè)地產(chǎn),在建設(shè)規(guī)劃上面,他是在擁有自己的工業(yè)概念和部分建筑之外,仍包含有住 宅地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn),綜合服務(wù)性地產(chǎn)在內(nèi)的一個綜合體；從開發(fā)的角度來看,工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的難度應(yīng)當 是不高

10、的,而且風(fēng)險也是可控的,只要在前期規(guī)劃時把各物業(yè)形成的比例把握到一個合適的水準,可以 說是完全沒有風(fēng)險；加上現(xiàn)在珠三角工業(yè)的轉(zhuǎn)移,特殊是華中,華南以北及以西的大部分省份都會有巨 大的機會； 工業(yè)地產(chǎn)第一是房地產(chǎn)開發(fā),然后才是工業(yè)產(chǎn)業(yè)園,工業(yè)地產(chǎn)是可租可售的； 4. 工業(yè)地產(chǎn)的進展 工業(yè)地產(chǎn)市場在過去很長一段時間內(nèi)并不是一個完整進展的商業(yè)市場； 隨著這兩年工業(yè)投資基金 的興起,特殊是住宅,商業(yè)類物業(yè)的價格日趨走高,投資回報日漸降低的情形下,越來越多的民營或海 外資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,使得這些獨立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起,而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是 園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報問題,這也就更接近于大家現(xiàn)

11、在比較流行的“工業(yè)地產(chǎn)”的概念了； 我國工業(yè)地產(chǎn)的興起 國際經(jīng)濟進展格局層面：改革開放,放開國門,融入世界經(jīng)濟一體化大勢；同時,憑借低廉的勞動 力資源,開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移； 國內(nèi)各個城市經(jīng)營進展角度：各個城市之間的進展,競爭,促使各個地區(qū)都不同程度地加 第 3 頁,共 7 頁了招商引資力度,各種形式的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心,相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進集合 的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮,在很大程度上拉動工業(yè)地產(chǎn)的連續(xù)性需求； 政策層面：出于城市經(jīng)營的戰(zhàn)略性需求,基于城市產(chǎn)業(yè)外形的布局與進展層面的考慮,各類以工業(yè) 為主體產(chǎn)業(yè)外形的城市,都在招商引資環(huán)節(jié)上對工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策,

12、稅收,低價等諸多環(huán)節(jié)上給與 大幅度的優(yōu)惠與支持； 我國工業(yè)地產(chǎn)的進出現(xiàn)狀 1）我國工業(yè)地產(chǎn)進展仍處于初級階段,相對西方開發(fā)較晚； 地方工業(yè)用地：自行進展規(guī)劃進展導(dǎo)向進展集聚進展 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和使用仍處于特殊初級的階段,以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業(yè)投 資落戶,吸引的企業(yè)大多是勞動密集型的低端行業(yè),在推動地方經(jīng)濟進展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒有發(fā) 揮出預(yù)期的作用和成效； 圈地運用,機構(gòu),企業(yè),集體,個人紛紛在圈地運動中謀劃著從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獵取豐厚的投資回報, 造成土地資源開發(fā)速度遠遠超出地方經(jīng)濟進展實際接納才能,大量的土地閑置,大量的廠房空存,甚至 仍有部分機構(gòu)及企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為名

13、義大量圈地囤積資源,尋求機會以做商用地產(chǎn)投資開發(fā),獵取 更高的投資利潤； 2）作為工業(yè)地產(chǎn)的載體 - 工業(yè)園的建設(shè)中存在的問題 “明星園區(qū)”太少,重復(fù)建設(shè)嚴肅；上海,蘇州,東莞等；“我們期望政府能夠制定一個工 業(yè)園區(qū)的建設(shè)標準,給工業(yè)園區(qū)設(shè)一道門檻,來防止園區(qū)建設(shè)過多過濫；” 招商引資機制不完善,來者不拒；政府（政績）與入駐企業(yè)實現(xiàn)“雙贏” 貪大求洋,面子工程 資金供應(yīng)鏈不完善,融資成瓶頸； 工業(yè)地產(chǎn)的進展趨勢 1）進展趨勢的影響因素 政府政策的影響：監(jiān)管調(diào)控力度加大,有利于工業(yè)地產(chǎn)市場的健康規(guī)范成熟,有利于吸引外 資與可連續(xù)進展；通過市場競爭,優(yōu)勝劣汰,可儲存有實力企業(yè)； 市場供求的影響：經(jīng)

14、濟進展保持強勁進展速度,有利于吸引外資；“世界工廠”的確立,對 工業(yè)的重視； 進展模式的影響：模式轉(zhuǎn)變,都是以人性化進展為目標,工業(yè)區(qū)的進展關(guān)系大量人口的生存 條件與環(huán)境及其進展；可連續(xù)進展的節(jié)約型模式：充分利用有限的土地優(yōu)化配置制造最大的效益； 投資回報的影響：隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴展,可開發(fā)的土地將會越來越少,國家對土地的調(diào) 第 4 頁,共 7 頁控力度將會加大,土地的價值不行防止向上攀升；市場的規(guī)范透亮成熟將導(dǎo)致競爭猛烈化,地產(chǎn)商 的投資利潤會有所下降,但從長遠前景來看,工業(yè)地產(chǎn)需求強勁,投資回報相對穩(wěn)固；而工業(yè)地產(chǎn) 的銷售方式會顯現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同,鑒于土地的升值,競爭的猛烈,多數(shù)產(chǎn)權(quán)

15、持有者不會出售 轉(zhuǎn)為出租,以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有；隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限,地產(chǎn)租金也會不斷上漲； 2）中國工業(yè)地產(chǎn)將來進展趨勢 政策將強調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用,促進工業(yè)地產(chǎn)價格回來到真實價值； 國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進入將成大勢,操作方式將不斷創(chuàng)新； 開發(fā)模式可以分為兩 種：一是定制開發(fā),依據(jù)客戶需求制定廠房標準,反租給客戶 好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品； 這兩種模式共同點是長期持有物業(yè), 融到大筆的資金； ; 二是帶租收購,收購一些帶有租約的 待價而沽等待上市, 通過 REITs 包裝上市, 由于國內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達地區(qū)總部經(jīng)濟的規(guī)模形成,投資熱點區(qū)域?qū)⒉粩鄶U大,更多城 市將得到進展機遇；

16、 5. 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式 （1）主要以土地溢價增值而獵取利潤 投資開發(fā)商在完成項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后,進行項目主題包裝與概念推廣,實現(xiàn)項目中部分土地或整 體土地的轉(zhuǎn)讓,出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商；如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團在蘇 州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園； （2）進行項目開發(fā),通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利 項目投資開發(fā)商,或獨立,或聯(lián)合,進行項目的整體開發(fā),通過已建成房地產(chǎn)項目的出租,出售或 租售結(jié)合等方式,實現(xiàn)項目的收益；通常表現(xiàn)為在項目地塊上建造標準的廠房,研發(fā)中心,配套服務(wù)等 設(shè)施后,進行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進,從而獵取項目銷售后所帶來的利潤或長期持

17、有項目而取 得經(jīng)營治理收益； 如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后, 進行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè), 打造設(shè)施平臺,吸引物流企業(yè)入駐；普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)治理,日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操 作,其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商；星月集團開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項目亦如此； （3）通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合,按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后,進行項目主題包裝與概念推廣后,與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強強 聯(lián)合,按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目,從而實現(xiàn)最低風(fēng)險下的項目收益； （二）工業(yè)地產(chǎn)四大特點 工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備 大投資 , 快啟動 , 供應(yīng)增值服務(wù) , 追求

18、長期穩(wěn)固回報 的四大特性；從運 營的規(guī)律來說,工業(yè)地產(chǎn)租期相對較長,相對回報穩(wěn)固； 第 5 頁,共 7 頁（三）工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)流程 工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè),其贏利點表達在能夠快速啟動,以收入抵償支出,并能夠在抵償支出后 有剩余； 有其獨有的商業(yè)模式,包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金,建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施,開發(fā)經(jīng)營項目并供應(yīng)工業(yè) 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動； （四）工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素 工業(yè)地產(chǎn)如何成功,主要從以下六個方面： 第一是選址 分析區(qū)域市場環(huán)境和所在城市的核心競爭力；要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進行資源的配套, 二級,三級的配套企業(yè)在哪種情形下可以進來,明白企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)進展方向；

19、跨國 企業(yè)選址是從四個方面考慮的： 1,尋求資源：自然資源,勞動力資源； 2,尋求市場：追隨出口掩蓋的 市場范疇； 3,尋求效率：提高企業(yè)在全球運營的效率； 4,尋求戰(zhàn)略機遇；一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析, 產(chǎn)業(yè)分析,開發(fā)區(qū)分析,交通物流分析,客戶分析,以及圍繞客戶本身的需求； 市場分析：對本身城市的競爭力,環(huán)境的競爭力和區(qū)域本體的競爭力來考察,一般情形下把開發(fā) 區(qū)分成成熟和即將成熟兩個部分,即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級的階段； 開發(fā)區(qū)的分析：要對開發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進行分析,有哪些龍頭企業(yè),能不能帶動它的配套企業(yè) 進來； 產(chǎn)業(yè)分析：對一個產(chǎn)業(yè)來講,第一要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),一個是自己本身確

20、定了,圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 進行資源的配套,二級,三級的配套企業(yè)在哪種情形下可以進來,找到它的需求,本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定 位和產(chǎn)業(yè)的進展方向； 其次是定位 任何一個園區(qū)本身的定位是起準備性作用的；先要移植外部強勢資源,培育內(nèi)部特色優(yōu)勢,整合區(qū) 域優(yōu)勢資源,形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢；在具體定位的時候,要考慮市場的導(dǎo)向,資源的整合,創(chuàng)新的 才能；比如從定位的角度可以判定是制造型的園區(qū),物流園區(qū),仍是研發(fā)型園區(qū),商務(wù)型園區(qū)； 定位,任何一個園區(qū)本身的定位是起準備性的作用,假如定位錯了或者是方向錯了,你全部的東西 都錯了；定位一個是移植外部強勢資源,培育內(nèi)部特色優(yōu)勢,整合區(qū)域優(yōu)勢資源；依據(jù)本身有的才能, 比如

21、本身就是一個物流類的企業(yè),可以把你的資源帶到你所要進入的區(qū)域來,另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒 有特殊的資源；把這兩點結(jié)合起來,把區(qū)域的資源整合起來,形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢,實際就是吸引 企業(yè)入住的理由,這樣就會形成一個特殊好的定位； 在具體定位的時候,要考慮市場的導(dǎo)向,資源的整合,創(chuàng)新的才能；從定位的角度可以得出是制造 第 6 頁,共 7 頁型的園區(qū)仍是物流園區(qū)仍是研發(fā)型園區(qū),商務(wù)型園區(qū),這樣更有用一些,對一個企業(yè)的本身的吸引力更 強一些； 綜合起來來講,作為一個定位是兩個方面,一個是借助本區(qū)域優(yōu)勢,進展工業(yè)園區(qū),進而促進開發(fā) 區(qū)的進展； 確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后,就要開頭園區(qū)的設(shè)計及建造；工業(yè)園區(qū)的設(shè)計必需符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,不 過類型的工業(yè)園區(qū)有不同的留意事項；生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈；廠 房可按不同的企業(yè)需求建造為簡易廠房,標準廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房；當中各種類型廠房建造的標準也必需 達標； 第三是客戶 要對目標客戶進行細分；一般情形下,對客戶的分析要從幾個方面進行；一個是對現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和 潛在客戶進行分析；一個是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度,包括對區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析,跟蹤二級配套企業(yè),關(guān) 聯(lián)企業(yè)的投資動向；另