1、大 中 華 區(qū) 租 戶 研 究大中華區(qū)寫字樓需求核心趨勢強勁需求促使寫字樓空置率下降2018 年 12 月目錄2018 大中華區(qū)寫字樓需求核心趨勢摘要1寫字八樓大市場8寫字樓需廣求州核心趨勢22簡介2寫字樓需北求京核心趨勢10寫字樓需成求都核心趨勢26寫字樓需臺求北核心趨勢2大中華區(qū)寫字樓需求核心趨勢38大中華區(qū)當甲前級發(fā)寫展字樓需求3寫字樓需上求海核心趨勢14寫字樓需武求漢核心趨勢30總結42大中華區(qū)未甲來級趨寫勢字樓需求4寫字樓需深求圳核心趨勢18寫字樓需香求港核心趨勢34摘要報告涉及的八個城市寫字樓市場在過去12 個月展現(xiàn)了強勁的需求。這些重要城市的甲級寫字樓市場從 2017 年 10

2、月至 2018 年 9 月期間，其辦公空間吸納量同比顯著上升?？剂苛诉@六個主要城市的市場供需動態(tài)（以及新增供應的區(qū)位和品質），未來市場將存在各種多樣化情況。如前一年所經(jīng)歷的那樣，一些城市的空置率將下降，而其他城市的空置率則可能會上升。對于這些城市的寫字樓租金，也會出現(xiàn)類似情況。推進到下一年，僅關注需求動態(tài)的話， 預計寫字樓空間吸納能力將保持強勁。簡介報告回顧了過去 12 個月大中華區(qū)甲級寫字樓市場的需求情況，并展望了未來的變化趨勢。同時，對八個主要城市寫字樓市場當前及未來的需求進行了分析解讀。報告涉及的六大寫字樓市場包括：北京上海深圳廣州成都武漢香港臺北2大中華區(qū)寫字樓需求核心趨勢甲當級前寫發(fā)

3、字展樓需求今年第三季度，大中華區(qū)主要城市核心區(qū)寫字樓凈吸收量錄得 1,047,853 平方米。北京是目前一線城市中空置率最低的市場，只有 3.4%， 杭州寫字樓市場空置率為 11.4%，在二線城市中最低。這些指標與第三季度末 14.6% 的大中華區(qū)平均水平相比， 都較低。核心區(qū)市場較低的空置也反映到租金水平上，香港和杭州分別是一線和二線市場中租金最高的城市，為 834 元每平米每月和 158 元每平米每月。目前，大中華區(qū)整體市場平均租金為 192 元每平米每月。沈潔高中戴德國梁區(qū)行事寫字樓部主管“從房東的角度來看，在許多市場中，供應緊張和隨之而來的租金上漲很受歡迎。然而，即使在這些市場中， 租

4、戶仍然有很多租賃機會，特別是在最近有大量新增供應的子市場?！北砀?1：來源：戴德梁行研究部大寫字中樓華租區(qū)戶速覽2018年第三季度注 以上為核心區(qū)市場數(shù)據(jù)人租民金幣/平米/月空% 置率平凈方吸米納量供平方應米量至2022存平方量米市場大中華區(qū) 20 個城市核心區(qū)市場需求速覽 (2018 年第三季度 )(當季)(同比變化）7,862,3961,499,23518,4083.4%442.4 ( 6.9%)6,991,1591,850,03627,7919.1%318.2 ( 0.6%)4,665,6653,429,34360,7934.3%195.9 (11.1%)4,653,2557,290,8

5、51226,77312.9%278.2 ( 2.9%)5,760,428681,62986,5687.0%833.8 ( 14.9%)1,102,035156,57233,5278.3%207.8 ( 8.4%)1,863,178759,92357,60332.8%108.2 ( 1.3%)1,026,139888,15639,20232.4%89.8 ( 6.2%)866,535377,5378,88622.5%107.6 ( 1.1%)1,174,1851,023,334-93218.5%125.3 ( 2.4%)1,562,0641,881,16114,10012.9%137.2 ( 1

6、.3%)1,971,407593,69225,37611.4%158.2 ( 2.8%)2,071,7001,339,01339,74821.8%98.7 ( 0.0%)686,799481,00028,29133.6%77.9 ( 1.0%)1,635,448749,59766,97435.8%92.9 ( 5.3%)2,151,1311,250,87886,64922.9%113.3 ( 5.2%)2,256,829959,82596,53025.5%94.0 ( 0.5%)1,941,8652,119,99157,60326.3%125.0 ( 2.9%)1,473,7111,032,1

7、1658,53442.9%113.3 ( 5.4%)779,5001,072,50015,43024.2%116.7 ( 1.1%)制將被放寬。公司，資產管理公司和人壽保險公司的合資企業(yè)所有權及業(yè)務限1.甲未級來寫趨字勢樓需求展望未來，考慮到政策導向以及當前和預期的宏觀經(jīng)濟動態(tài)，我們預計以下 5 個行業(yè)將大幅推動大中華區(qū)甲級寫字樓市場的需求。它們是：中國 42 萬億美元的金融市場即將進一步開放。海外銀行，證券金融行業(yè)隨著海外金融機構在合資實體中獲得更大的所有權份額，中國各外金融公司的利潤將會增加，業(yè)務擴張和員工人數(shù)也將隨之增長。地的資本配置和財富管理很可能發(fā)生轉變。隨之而來地，預計海在 TMT

8、 領域，中國的科技行業(yè)擁有最廣闊的業(yè)務空間。近年來，中國蓬勃發(fā)展的科技行業(yè)取得了驚人的增長。未來，這一領域的成熟公司仍有巨大的發(fā)展空間，兩個重要的原因是 :仍未開發(fā)的在線市場 在線人數(shù)已經(jīng)達到 7.72 億（2017 年，據(jù) telecompaper）的總量。但中國的網(wǎng)絡普及率仍然很低，只有 54.6%。隨著越來越多的用戶上網(wǎng)，必然會產生更多的客戶、銷售和數(shù)據(jù)，將促進科技公司的發(fā)展；創(chuàng)新 中國的科技公司正在不斷創(chuàng)新。只需要看看中國那些領先的科技公司和獨角獸公司就可以證實。隨著技術研發(fā)支出的增長和新技術相關產品和服務的生產，科技領域的業(yè)務將繼續(xù)壯大。魏超英戴德梁行董中事國總區(qū)經(jīng)企理業(yè)服務部主管T

9、MT 行 2業(yè).“在中國，我們服務的科技行業(yè)中的企業(yè)客戶在過去幾年中的個數(shù)增長顯著。我們認為這種趨勢將會繼續(xù)下去，尤其是那些成功的獨角獸公司”3制.造業(yè)持續(xù)的醫(yī)療服務和醫(yī)藥產品的需求將繼續(xù)助推醫(yī)療健康行業(yè)的發(fā)展：經(jīng)濟發(fā)展，隨著可支配收入的提高，醫(yī)療健康支出也會增加；中國老年人口迅速增長 （根據(jù)聯(lián)合國，到 2030 年中國 65 歲及以上人口將達到 2 億 4590 萬人）；越來越多的勞動力將從事那些在辦公室久坐的工作；大量的人口生活在節(jié)奏更快和壓力更大的城市環(huán)境中。一些轉型要素將為中國制造業(yè)未來帶來積極的影響，其中的四點包括：中國制造 2025 在 2015 年推出，這一政策旨在全面改善和提升

10、中國的工業(yè)和制造業(yè)；國內消費市場 中國蓬勃發(fā)展的 6.6 萬億美元的國內消費市場將繼續(xù)為制造商提供更多的機會銷售其產品; 越來越多的工廠建立在較遠的省份 隨著中國不斷改善交通基礎設施和物流網(wǎng)絡 , 更多的工廠將設立在那些曾經(jīng)被認為不可能建廠的區(qū)位。因此，由于這些對此，2016 年 10 月，中國發(fā)布了健康中國 2030 規(guī)劃綱要。根據(jù)該計劃，到 2030 年，中國將 : o 控制危害健康的原因和因素；發(fā)展健康產業(yè)；建立一個全面和包容的改善健康監(jiān)管體系；顯著改善衛(wèi)生服務；進一步尋求改善人口健康；平均壽命提高至 79 歲。所有這些舉措將在未來的 12 年為醫(yī)療行業(yè)創(chuàng)造大量新的商機。地區(qū)的土地成本和

11、工資水平較低，制造成本也將受到控制或減少 ;工廠自動化 許多任務廠在中國都在使用機器人技術 , 計算機自動化和虛擬測試以及制造過程的仿真。隨著智能制造的興起，勞動力成本會降低，而產品質量會提高 ;一帶一路倡議 這一促進全球貿易發(fā)展的宏大計劃將為中國制造企業(yè)進入全球市場創(chuàng)造新的途徑。醫(yī)療健康行4業(yè).聯(lián)5.合辦公在大中華區(qū)寫字樓租賃市場中，聯(lián)合辦公是增長最快的行業(yè)之一，從幾年前的幾個共享辦公地點擴張至 2018 年八月底，在主要城市的 670 個聯(lián)合辦公運營點。未來，在一系列利好條件支持下，聯(lián)合辦公行業(yè)將繼續(xù)擴張發(fā)展，其中包括：企業(yè)和風投公司的資本投入；千禧一代的崛起和富有創(chuàng)業(yè)精神的新時代 ;更多

12、的跨國公司尋求靈活的租賃條約和成本節(jié)約的辦公方案；先進的技術推動聯(lián)合辦公變革。Shaun Brodie高大戴德中梁華行事區(qū)租戶研究主管“未來在大中華地區(qū)，我們希望越來越多的用戶不僅僅把共享辦公作為空間解決方案，而是整體產品，包括空間， 設計，設施，技術，社區(qū)網(wǎng)絡和服務?！贝送猓诖笾腥A區(qū)越來越多的公司愿意選擇在共享空間辦公。這種新的辦公環(huán)境，往往可以降低企業(yè)房地產運營和維護成本，因為大部分辦公用品 ( 包括家具，電話和高速網(wǎng)絡 ) 和服務都包含在會員費中。這種降低辦公成本的新方案可能會推動該地區(qū)企業(yè)對聯(lián)合辦公空間需求不斷增長。總體而言，在未來幾年，大中華區(qū)聯(lián)合辦公行業(yè)將經(jīng)歷一段整合期，許多規(guī)模

13、較小的本地運營商可能在競爭中退出市場。而且，該行業(yè)會進入新的二線城市市場，以尋求商機。6貿.易與關稅經(jīng)過數(shù)年的貿易自由化和市場開放后，美國和中國最近互相提高了關稅，標志著世界貿易的一個新轉折點。如果進一步提高關稅，將產生更大的商業(yè)不確定性，這種不確定性最終將以減少對甲級寫字樓需求的方式來影響大中華地區(qū)商業(yè)地產市場。另一方面，如果美中貿易戰(zhàn)降溫， 或者受影響的美國和中國企業(yè)找到規(guī)避高關稅影響的方法，那么我們將會看到這些企業(yè)回歸正常經(jīng)營。隨著業(yè)務逐步穩(wěn)定，這些公司將再次對其房地產戰(zhàn)略持積極態(tài)度，從而對大中華區(qū)優(yōu)質辦公空間的需求更加穩(wěn)定和持續(xù)?？吹酱笾腥A區(qū)辦公需求增長的潛力是重要的。但同時，也需要考

14、慮到可能會在一定程度上影響需求降低的因素。值得思考的一個就是中美之間存在的貿易爭端。八寫個字城樓市場報告涉及的八個大中華區(qū)甲級寫字樓市場是：北京上海北京上海深圳廣州成都武漢香港臺北這八個市場提供了一個展示大中華區(qū)寫字樓租戶需求活動的橫截面，覆蓋了所有的一線門戶城市和兩個重要的內陸二線城市，一個在西部，一個在中部。8大中華區(qū)寫字樓需求核心趨勢成都武漢深圳廣州強勁需求促使寫字樓空置率下降9香港臺北北需京求核心趨勢過去一年在過去一年的時間里，北京整體寫字樓市場租賃表現(xiàn)雖較前兩年有所減弱，但依舊活躍。2017 年 10 月至 2018 年 9 月，北京全市甲級寫字樓市場凈吸納量為 476,254 平方

15、米，同比下降 7.5%。由于有限的新增供應和可租賃面積，五大核心商圈在此期間的甲級寫字樓市場凈吸納量僅為 130,496 平方米，同比下降 54.7%。從市場成交方面來看，內資企業(yè)仍為成交主力，成交總量占總成交面積高達 93.3%。從成交區(qū)域來看，非核心商圈成交總量占總成面積的 51.6%，五大核心商圈占 48.4%。從寫字樓成交級別來看，超甲級、甲級和乙級寫字樓成交分別占總成交面積的 9.4%、47.3% 和43.3%。從行業(yè)類別來看，TMT 行業(yè)在所有租賃成交中占比最圖表 1：北京甲級寫字樓成交租賃面積- 按企業(yè)類型(2017 年 10 月 -2018 年 9 月 )來源：戴德梁行研究部嚴

16、企業(yè)區(qū)服海務部研魏究東部 HYPERLINK mailto:charles.qh.yan charles.qh.yan HYPERLINK mailto:sabrina.d.wei sabrina.d.wei10大中華區(qū)寫字樓需求核心趨勢93%7%內資企業(yè)外資企業(yè)高，達 36.5%。值得一提的是，在以全國科技創(chuàng)新中心為定位和中國制造 2025的大背景下，TMT 中的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在北京的租賃需求最為旺盛。在 2017 年 10 月至 2018 年 9 月期間，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交占總成交面積的26.8%，位居各行業(yè)之首。如嘀嘀租賃人工智能產業(yè)園27,608 平方米的辦公面積；愛奇藝租賃永利國際中心20,

17、000 平方米的辦公面積。專業(yè)服務業(yè)行業(yè)在所有租賃成交中占比位列第二，達27.2%。隨著共享經(jīng)濟和高科技初創(chuàng)企業(yè)的快速發(fā)展， 全市傳統(tǒng)寫字樓租金的高企不下使得近年來專業(yè)服務業(yè)中的聯(lián)合辦公得以迅速發(fā)展，成交面積迅速激增。在2017 年 10 月至 2018 年 9 月期間，聯(lián)合辦公成交占總成交面積的 20.2%。如“夢想加”租賃尚科中心 11,300 平方米的辦公面積；上海聯(lián)合辦公品牌“米域”進軍北 京市場，攜手萬科時代中心簽約了 22,000 平方米的獨棟辦公面積，這是北京有史以來最大的聯(lián)合辦公項目，也是市場上第一個獨棟聯(lián)合辦公項目。除此之外，金融業(yè)仍是北京寫字樓租賃市場的成交熱門， 租賃成交

18、占總成交面積的 21.7%，位居第三位。同時， 能源業(yè)、房地產、汽車、醫(yī)藥、制造業(yè)、批發(fā)和運輸行業(yè)的成交租賃之和占總成交面積的 14.6%。隨著北京疏解非首都核心功能的持續(xù)，制造業(yè)、批發(fā)零售和運輸物流行業(yè)市場表現(xiàn)低迷，成交總和僅為總成交面積的 3%。圖表 2：1.1%醫(yī)療健康北京甲級寫字樓成交租賃面積- 按產業(yè)（2017 年 10 月 -2018 年 9 月）來源：戴德梁行研究部36.5%TMT27.2%專業(yè)服務業(yè)3.9%房地產0.2%零售21.7%金融6.8%能源2.4%制造業(yè)0.2%物流表格 2：北京甲級寫字樓- 五大重點成交租賃(2017 年 10 月 -2018 年 9 月 )租賃樓宇

19、商圈客戶成交面積（平方米）租賃類型人工智能產業(yè)園上地北京嘀嘀無限科技發(fā)展有限公司27,608新租萬科時代中心其他米域20,997新租永利國際中心燕莎愛奇藝20,000搬遷中國人壽金融中心中央商務區(qū)德勤16,000搬遷玖富投資望京 - 酒仙橋融新科技中心15,000新租來源：戴德梁行研究部從 TMT 行業(yè)的成交租賃來看，以科技商務創(chuàng)新區(qū)定位的望京 - 酒仙橋商圈為 TMT 企業(yè)在北京的聚集地，吸引了如阿里巴巴、亞馬遜、美團網(wǎng)、獵聘網(wǎng)等眾多知名企業(yè)入駐，在 2017 年 10 月至 2018 年 9 月期間，TMT 行業(yè)在望京 - 酒仙橋商圈的成交占比最高，占 TMT 行業(yè)總成交面積的 26.7%

20、；中央商務區(qū)長期以來一直是 TMT 行業(yè)成交密集的區(qū)域，在此期間的成交面積占 TMT 行業(yè)總成交面積的 24.7%，位居第二位；素有“中國硅谷”之稱的中關村同樣是 TMT 企業(yè)的首選之一，如今日頭條、騰訊視頻、去哪兒、愛奇藝等知名企業(yè)聚集于此，成交面積占 TMT 行業(yè)總成交面積的 22.6%，位居第三位。圖表 3：TMT 行業(yè) 租賃成交位置傾向(2017 年 10 月 -2018 年 9 月 )專業(yè)服務業(yè)在 2017 年 10 月至 2018 年 9 月期間的成交租賃中，有 80% 的成交面積來自聯(lián)合辦公。就聯(lián)合辦公而言，由于運營商考慮到更高的利潤，租賃成交目前主要聚集在如朝陽區(qū)和海淀區(qū)等市中

21、心的乙級寫字樓中， 此類成交占聯(lián)合辦公行業(yè)總成交面積的 47%。然而，隨著聯(lián)合辦公逐漸被資本市場看好，運營商通過融資獲得了更多的資金支持，聯(lián)合辦公也開始積極尋求高品質的甲級樓宇，如 WeWork 租賃國航世紀大廈 10,000 平方米的辦公面積，氪空間共租賃中央公園廣場近 10,000 平方米的辦公面積。圖表 4：專業(yè)服務業(yè) 租賃成交位置傾向(2017 年 10 月 -2018 年 9 月 )從金融業(yè)的成交租賃來看，由于金融街商圈有限的可租賃面積和高企的租金，租賃成交僅占金融行業(yè)總成交面積的 7.6%。而中央商務區(qū)作為北京的核心區(qū)域之一，現(xiàn)有租戶組成中金融類客戶占比最高，達 31%，由于中央商

22、務區(qū)租金相對更有競爭力，因此是金融企業(yè)的另一青睞之地。2017 年 10 月至 2018 年 9 月，中央商務區(qū)金融行業(yè)成交占金融行業(yè)總成交面積的 36.9%，位居各商圈之首。圖表 5：金融行業(yè) 租賃成交位置傾向(2017 年 10 月 -2018 年 9 月 )50%其他40%30%20%10%0%麗澤亞奧來源：戴德梁行研究部來源：戴德梁行研究部來源：戴德梁行研究部30%望京-酒仙橋25%20%亞奧15%10%5%0%燕莎中央商務區(qū)中關村望京-酒仙橋中商央務區(qū)金融街中央商務區(qū)30%20%10%0%燕莎其他40%亞奧展望展望未來，傳統(tǒng)三大主力行業(yè)成交將繼續(xù)強勁，尤其是當中的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和聯(lián)合辦公

23、行業(yè)在北京的發(fā)展將被持續(xù)看好。得益于北京的科技創(chuàng)新中心地位，政府對科技創(chuàng)新的高度重視將使科技創(chuàng)新行業(yè)的發(fā)展步伐進一步加快。未來，在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)快速發(fā)展的推動下，將有更多的新互聯(lián)網(wǎng)領域出現(xiàn)，預計屆時租賃需求將不斷攀升。同時隨著聯(lián)合辦公模式的快速發(fā)展和優(yōu)化升級，將會有更多的集團租戶選擇入駐聯(lián)合辦公。上需海求核心趨勢魏企業(yè)超服英務部S研 h究 a部un Brodie HYPERLINK mailto:jonathan.cy.wei jonathan.cy.wei HYPERLINK mailto:shaun.fv.brodie shaun.fv.brodie過去一年過去的 12 個月，上海寫字樓租賃需

24、求保持強勁。甲級寫字樓市場在此期間共錄得 915,291 平方米凈吸納量。城市整體平均租賃交易面積（據(jù)租賃交易統(tǒng)計）為 2,600 平方米，核心區(qū)平均租賃面積為2,801 平米，非核心區(qū)則為2,221 平方米。過去的一年里，內資企業(yè)仍是支撐上海寫字樓市場的首要資公司的辦公需求則保持平穩(wěn)，占市場 39.4% 的比例。受到成本因素的制約，外資企業(yè)在考慮辦公空間擴張或升級時仍保持謹慎。它們多數(shù)會選擇租約并維持在原有的辦公地點。在過去的一年里，受到聯(lián)合辦公品牌迅速擴張的影響，專業(yè)服務類行業(yè)的租賃需求持續(xù)增長，占到整體租賃面積的27.9%。在該行業(yè)范疇內，上海寫字樓市場已經(jīng)成為各大圖表 6：上海甲級寫字

25、樓成交租賃面積- 按企業(yè)類型(2017 年 10 月 -2018 年 9 月 )來源：戴德梁行研究部61%內資企業(yè)力量，租賃面積約占到整體市場的 60.6%。相比之下，外聯(lián)合辦公運營品牌的兵家必爭之地。過去的一年中，內外39%外資企業(yè)圖表 7：上海甲級寫字樓成交租賃面積- 按產業(yè)（2017 年 10 月 -2018 年 9 月）17.9%金融27.9%專業(yè)服務業(yè)來源：戴德梁行研究部表格 3：上海甲級寫字樓 五宗重要租賃成交（2017 年 10 月2018 年 9 月）租賃樓宇商圈客戶成交面積（平方米）租賃類型中海國際中心黃浦WeWork27,000新建上海中心陸家嘴中國大地保險12,000搬遷

26、 恒隆廣場一期靜安核心光大證券10,800搬遷陸家嘴中心陸家嘴資生堂10,000搬遷外灘中心黃浦氪空間8,000新建16.2%制造業(yè)8.1%零售來源：戴德梁行研究部16.3%1.5%能源1.3%物流2.4%房地產TMT資的聯(lián)合辦公運營商積極擴張他們的辦公地點，持續(xù)吸納寫字樓面積。這個強勁的增長不僅反映在新開辦公地點的數(shù)量，也同樣反映在租賃樓宇的品質上。例如，WeWork 在中海國際中心租賃了 27,000 平方米的甲級辦公空間， 也使其成為亞太地區(qū)最大的聯(lián)合辦公運營點。氪空間分別在外灘中心和世紀匯廣場租賃 8,000 平方米和 5,000 平方米。與專業(yè)服務類行業(yè)相反，過去這一年金融行業(yè)礙于各

27、類限制性政策，租賃面積僅占 17.9%，環(huán)比下降 9%。8.0%醫(yī)療健康0.4%其他另外兩個重要的寫字樓需求來源是制造業(yè)和TMT 產業(yè)， 二者吸納面積均占到整體市場的 16.3%。就制造業(yè)而言， 一系列政府政策和措施，如“上海制造”，為制造業(yè)增長提供了良好的發(fā)展環(huán)境和政策支持，也積極推動該類企業(yè)的辦公需求。在TMT 產業(yè)中，大數(shù)據(jù)，人工智能，物聯(lián)網(wǎng)以及新媒體正搭乘快速發(fā)展的列車，過去的一年，該類型企業(yè)在上海租賃了大量辦公空間以滿足其業(yè)務發(fā)展。最后，零售，醫(yī)療健康，房地產，能源和其他行業(yè)約占市場租賃交易面積的 21.7%，而其中每個產業(yè)類型所占比例均不超過 10%。過去一年里，從區(qū)位角度而言，陸

28、家嘴仍是金融企業(yè)在上海辦公選址的首選市場區(qū)域，占到 38.6% 的金融行業(yè)租賃交易（按面積計算）。受益于外灘金融集聚帶與陸家嘴在金融產業(yè)差異化發(fā)展的戰(zhàn)略定位，黃浦已經(jīng)超越竹園，成為金融企業(yè)選址第二偏好的位置，占據(jù) 18.8% 的比例。至于專業(yè)服務業(yè)，靜安核心和黃浦（特別是南京西路和人民廣場商圈）是兩個最受歡迎的辦公地點。另外，一些律所， 咨詢公司和聯(lián)合辦公運營點也會選擇陸家嘴和竹園。TMT 行業(yè)對黃浦的辦公需求最為旺盛，約 35.9% 的租賃交易（按租賃面積）集中在該板塊。而且，徐匯非核心也是TMT 企業(yè)優(yōu)先選擇的區(qū)域，約占租賃交易的 32.1%。其主要原因是徐匯濱江被規(guī)劃和定位為上海新的媒體

29、，創(chuàng)意以及文化中心。圖表 8：金融行業(yè) 區(qū)位偏好（按租賃面積）（2017 年 10 月2018 年 9 月）陸家嘴來源：戴德梁行研究部40%30%20%圖表 9：專業(yè)服務業(yè)區(qū)位偏好（按租賃面積）（2017 年 10 月2018 年 9 月）來源：戴德梁行研究部30%靜安核心25%20%虹口15%圖表 10：TMT 行業(yè) 區(qū)位偏好（按租賃面積）（2017 年 10 月2018 年 9 月來源：戴德梁行研究部40%靜安核心30%20%世博&前灘靜安核心10%竹園0%黃浦10%5%0%竹園黃浦陸家嘴徐匯非核心竹園10%0%黃浦徐匯核心展望展望未來，上海最近宣布將進一步擴大金融業(yè)對外開放，包括銀行業(yè)，

30、證券業(yè)和保險業(yè)。支持外國銀行在上海同時設立分行和子行。同時，支持在滬設立外資控股證券公司、基金公司和期貨公司。這些政策無疑將激發(fā)金融行業(yè)未來的辦公租賃需求。另外，為爭奪市場份額， 聯(lián)合辦公運營商將會在上海持續(xù)擴大其共享辦公空間。最后，考慮到當前產業(yè)升級的驅動，TMT 和制造業(yè)也將在未來幾年上海寫字樓市場中扮演重要的角色。深需圳求核心趨勢過去一年過去 12 個月，深圳全市共計 8 座甲級寫字樓入市帶來 676,450 平方米的新增供應量，全市存量也被推升至 4,768,255 平方米，在新供應刺激下市場需求表現(xiàn)活躍，全市甲級寫字樓吸納量共錄得 544,913 平方米。過去一年中，平均每筆成交面積

31、達到 2,378 平方米 , 其中93.68% 的成交面積位于核心區(qū)，僅有 6.32% 位于外圍區(qū)域，核心區(qū)域優(yōu)勢明顯。眾多活躍的民營企業(yè)一直以來都是深圳經(jīng)濟發(fā)展重要的前進動力。過去一年，深圳甲級寫字樓租賃市場有近 8 成的成交面積來自中資企業(yè)，是深圳辦公市場需求的絕對主力，占比達到 79.64%。來自跨國公司的成交面積則占到 20.36%，伴隨眾多總部型企業(yè)落戶并扎根深圳，自由開放的營商環(huán)境對于外資企業(yè)的吸引力也在逐年增強。圖表 11：深圳甲級寫字樓成交租賃面積- 按企業(yè)類型(2017 年 10 月 -2018 年 9 月 )來源：戴德梁行研究部黃企業(yè)書服禮務部張研究曉部端80%內資企業(yè) H

32、YPERLINK mailto:charlie.sl.wong charlie.sl.wong HYPERLINK mailto:xiaoduan.zhang xiaoduan.zhang18大中華區(qū)寫字樓需求核心趨勢20%外資企業(yè)過去一年在眾多行業(yè)中，需求占比排名第一位的來自TMT 行業(yè)，達到36.22%。隨著深圳TMT 行業(yè)的高速發(fā)展， 投入資金及從業(yè)人員素質的不斷提高，TMT 類企業(yè)對辦公環(huán)境的要求也越來越高，甲級寫字樓受到越來越多科技企業(yè)的青睞。同時伴隨當前互聯(lián)網(wǎng)金融的火熱，金融與科技的融合愈加緊密，互聯(lián)網(wǎng)公司也多見選擇落戶于金融公司扎堆的福田中心區(qū)及后海，以便與金融企業(yè)進行深度協(xié)作與

33、融合。隨著國家對科技創(chuàng)新的大力支持以及互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)發(fā)展逐步規(guī)范化，預計未來來自 TMT 類企業(yè)的需求將對甲級寫字樓市場將形成有力的支撐。需求排名第二位的是來自專業(yè)服務類企業(yè)，占比達到31.16%，行業(yè)主要包括律所、咨詢、管理、租賃代理等。同時聯(lián)合辦公也開始大舉拓展深圳市場，不同于早期完全針對初創(chuàng)企業(yè)客戶的聯(lián)合辦公空間主要集中于科技園和其他成本較低的區(qū)域，自去年以來不少聯(lián)合辦公運營商也積極在成熟商務區(qū)的優(yōu)質物業(yè)進行布點，如寰圖入駐金地中心及鼎和大廈，納什空間落戶卓越世紀中心等。排名第三位的是來自金融業(yè)，占全市總需求量的 15.21%。深圳金融業(yè)近年得到迅猛發(fā)展，2017 年金融業(yè)增加值同比增長

34、 5.7%， 占全年 GDP 比重 13.6%， 全市持牌金融機構超過 430 家，證券業(yè)營收居全國第二本地金融業(yè)快速發(fā)展的同時眾多外地金融機構也選擇落戶深圳，多方因素共同催生大量新增辦公需求令金融業(yè)成為深圳甲級寫字樓市場需求重要的力量。但受到當前金融去杠桿，行業(yè)監(jiān)管趨嚴等因素影響，行業(yè)擴張步伐有所放緩，行業(yè)整體租賃面積出現(xiàn)收縮的跡象。圖表 12：1.1%醫(yī)療健康深圳甲級寫字樓成交租賃面積- 按產業(yè)（2017 年 10 月 -2018 年 9 月）31.2%專業(yè)服務業(yè)1.1%零售3.2%制造業(yè)來源：戴德梁行研究部36.2%TMT15.2%金融8.8%房地產3.0%能源0.1%其他表格 4：深圳

35、甲級寫字樓 五宗重要租賃成交（2017 年 10 月2018 年 9 月）租賃樓宇商圈客戶成交面積（平方米）租賃類型來福士廣場南油今日頭條10,000新租招商局港口大廈蛇口哈曼科技10,000新租鼎和大廈福田 CBD寰圖10,000新租 華潤置地大廈科技園WeWork9,252新租招商局港口大廈蛇口SOHO 3Q7,892新租來源：戴德梁行研究部制造業(yè)、零售業(yè)、房地產、醫(yī)療健康及其他產業(yè)對過去一年深圳甲級寫字樓需求總貢獻率為 17.41%，其中房地產業(yè)占比 8.8%，制造業(yè)占比 3.2%。近年高品質研發(fā)辦公物業(yè)一定程度分流了甲級寫字樓的需求，預計隨著以南山科技園為主產業(yè)園區(qū)配套的進一步優(yōu)化以及

36、物業(yè)品質的提升，未來研發(fā)辦公物業(yè)對甲級寫字樓的競爭影響也將蔓延至金融及專業(yè)服務等核心需求領域。過去一年，作為全市金融中心，福田 CBD 吸納了大多數(shù)來自金融類企業(yè)的需求，占比達到 38.93%；蛇口片區(qū)吸納了 28.71% 的金融企業(yè)需求占比排第二；后海、蔡圖表 13：金融業(yè) 區(qū)位偏好（按租賃面積）（2017 年 10 月2018 年 9 月）來源：戴德梁行研究部屋圍及寶安中心片區(qū)皆有吸引金融企業(yè)入駐，占比分別為 9.53%，9.1% 及 7.28%。專業(yè)服務業(yè)的租賃需求則主要集中在福田 CBD 及南山后海片區(qū)，占比分別為 49.03% 及 33.57%。除了福田CBD 作為傳統(tǒng)的吸納專業(yè)服務

37、企業(yè)的片區(qū)之外，南山后海片區(qū)辦公氛圍也漸趨成熟吸引企業(yè)入駐?？萍紙@片區(qū)科創(chuàng)氛圍濃厚，加之南山科技金融城的設立，吸引了如WeWork 等聯(lián)合辦公及相關專業(yè)服務企業(yè)的入駐。圖表 14：專業(yè)服務業(yè) 區(qū)位偏好（按租賃面積）（2017 年 10 月2018 年 9 月）來源：戴德梁行研究部50%福田CBD40%南山匯集了深圳大量 TMT 企業(yè)，其中后海片區(qū)地理位置及環(huán)境絕佳，全新完善的基礎設施建設及多個行業(yè)龍頭企業(yè)高品質總部大廈的落成促進該片區(qū)商務氛圍日趨濃厚。政府對相關產業(yè)扶持政策利好也令信息、科技及金融等相關產業(yè)持續(xù)聚集。同時緊鄰互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)扎堆的科技園片區(qū)，優(yōu)質 TMT 類企業(yè)向后海片區(qū)尋租需求趨勢

38、明顯，在 TMT 租賃成交中，有 58.72% 的新增需求選擇后海片區(qū)，另外蛇口及南油片區(qū)也共吸納了 30.56% 的新增需求。部分外資企業(yè)選擇福田中心區(qū)作為國內辦事處， 占比 3.23%。寶安中心區(qū)則吸納了部分來自科技園片區(qū)TMT 類企業(yè)需求，占比 5.24%。圖表 15：TMT 行業(yè) 區(qū)位偏好（按租賃面積）（2017 年 10 月2018 年 9 月）來源：戴德梁行研究部60%福田CBD50%寶安中心蔡屋圍南文山化商中業(yè)心40%福田CBD30%20%10%0%后海車公廟蛇口30%20%10%0%科技園后海40%蛇口30%20%10%0%后海南油寶安中心展望展望未來，當前粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃呼之

39、欲出，深圳在灣區(qū)科技與金融發(fā)展中的重要地位也將得到進一步強化。隨著今年初，南山區(qū)政府與華潤置地共同打造的產城融合項目南山科技金融城正式宣布，計劃未來 3 年吸引超過 300 家金融及高新技術企業(yè)入駐 。協(xié)同與其毗鄰且沉淀多年雄厚的科技創(chuàng)新產業(yè)積累的科技園片區(qū)，未來南山科技金融城、科技園及后海片區(qū)有望成為繼福田中心區(qū)之后灣區(qū)又一金融創(chuàng)新高地。而前海也將在 2019 年進入集中供應期，眾多前海注冊地企業(yè)有望回遷前海片區(qū)，且城市功能的西移也將引導需求在空間上向南山、寶安中心等地轉移。但另一方面，大量集中供應對市場的壓力亦不可小覷，新興商務區(qū)優(yōu)質物業(yè)恐將結構性影響市場平均租金，而租金的回落也將刺激部分

40、原非甲級物業(yè)目標客戶換租需求，疊加灣區(qū)發(fā)展、科技創(chuàng)新等各項利好，在宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行下，未來深圳甲級寫字樓租賃需求有望保持持續(xù)增長。廣需州求核心趨勢許企業(yè)少服青務部袁研究雪部玲 HYPERLINK mailto:david.hui david.hui HYPERLINK mailto:shirling.yuan shirling.yuan過去一年上半年，全市完成地區(qū)生產總值（GDP）10,652.98 億元， 同比增長 6.2%。其中第三次產業(yè)增加值錄得 7,519.77 億元，增長 6.1%。經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展和政策的利好推動廣州甲級寫字樓租賃市場自2016 年三季度保持活躍至今。三季度末全市空置

41、率同比下滑 5.1 個百分點至 4.3%，降至廣州過去十年的最低位，同時也是三季度戴德梁行監(jiān)控的大中華 20 城中全市空置率的最低值。有限的新增供應和活躍的市場需求推動廣州寫字樓租賃業(yè)務穩(wěn)步步入業(yè)主方市場。圖表 16：廣州甲級寫字樓成交租賃面積- 按企業(yè)類型(2017 年 10 月 -2018 年 9 月 )來源：戴德梁行研究部2017 年四季度至 2018 年三季度廣州甲級寫字樓市場租供比錄得 3.1，約為上一統(tǒng)計期的 2 倍，體現(xiàn)廣州甲級寫字樓市場的內在需求驅動力正在不斷提升。供應回落期內，在旺盛的租賃需求的拉動下，2018 年2017 年四季度至 2018 年三季度，內資企業(yè)主導市場擴張

42、，來自內資企業(yè)的市場需求占全市租賃成交面積的91.1%，其中，TMT，專業(yè)服務和房地產行業(yè)主導中資91%9%內資企業(yè)外資企業(yè)圖表 17：廣州甲級寫字樓成交租賃面積- 按產業(yè)（2017 年 10 月 -2018 年 9 月）25.9%專業(yè)服務業(yè)來源：戴德梁行研究部29.4%TMT15.2%房地產9.6%金融表格 5：廣州甲級寫字樓 五宗重要租賃成交（2017 年 10 月2018 年 9 月）寫字樓商務區(qū)租戶成交面積（平方米）租賃類型保利中悅廣場琶洲 廣州市兆泰產業(yè)園投資有限公司13,300新設立環(huán)球貿易中心琶洲互聯(lián)網(wǎng)法院12,000新設立環(huán)球貿易中心琶洲恒大集團10,400搬遷越秀金融大廈珠江

43、新城恒大集團8,000搬遷中和廣場珠江新城廣州鼎泰亨商業(yè)7,500新設立來源：戴德梁行研究部6.4%零售5.4%醫(yī)療健康從行業(yè)來看，過去一年，TMT (29.3%)、專業(yè)服務 (25.9%)、房地產 (15.2%) 和金融類行業(yè) (9.6%) 成為廣州優(yōu)質辦公空間的吸納主力。產業(yè)結構升級和招商引資的持續(xù)發(fā)力推動 TMT 企業(yè)加快在廣州甲級寫字樓版圖的擴張。例如，互聯(lián)網(wǎng)法院在琶洲商務區(qū)租下 12,000 平方米甲級寫字樓辦公空間，是繼杭州和北京后第三個掛牌成立的互聯(lián)網(wǎng)法院；租租車和小邁網(wǎng)絡科技有限公司分別在天安人壽中心租賃 5,300 平方米和 3,000 平方米。8.0%其他企業(yè)擴張，占比分別

44、為 31.3%，24.2% 和 16.6%。相比之下，外資企業(yè)的租賃成交面積占比 8.9%，其中，以WeWork 為代表的專業(yè)服務類企業(yè)（42.7%）成為外資企業(yè)的擴張主力。商務中心和聯(lián)合辦公空間企業(yè)的積極擴張成為專業(yè)服務類行業(yè)租賃成交的主要驅動力。商務中心和聯(lián)合辦公行業(yè)正處于搶占市場的高速發(fā)展階段，入駐甲級寫字樓成為運營商提高網(wǎng)點數(shù)量與質量的重要途徑。如廣州兆泰產業(yè)園投資有限公司于 2018 年二季度租賃保利中悅廣場超 1.3 萬平方米辦公空間；氪空間在珠江新城商務區(qū)的天盈廣場租下約 2,800 平方米作為其在廣州的第二個網(wǎng)點。房地產行業(yè)的租賃需求則主要來自于搬遷及擴租。恒大集團由于搬遷需求

45、分別租賃環(huán)球貿易中心和越秀金融中心約 1 萬平方米和 8,000 平方米。同時， 部分房地產企業(yè)加速開拓廣州市場，其擴租表現(xiàn)搶眼。如萬科在凱華國際中心擴租 4,500 平方米；升龍集團在一年內擴租4,600 平方米。相比之下，由于行業(yè)監(jiān)管趨嚴，金融類行業(yè)正處于結構調整期，企業(yè)擴張更為謹慎，行業(yè)發(fā)展回歸理性。圖 表 18： TMT 行業(yè) 區(qū)位偏好（按租賃面積）（2017 年 10 月2018 年 9 月）50%珠江新城40%30%20%10%0%來源：戴德梁行研究部從 TMT 行業(yè)租賃成交在廣州各個商務區(qū)的分布來看，琶洲和珠江新城商務區(qū)無疑更受青睞，過去一年內，43.7% 和 26.9% 的 T

46、MT 企業(yè)分別選擇落戶至琶洲和珠江新城商務區(qū)，而體育中心和越秀商務區(qū)分別承接 17.8% 和11.6% 的租賃需求。專業(yè)服務類企業(yè)同樣傾向于入駐珠江新城和琶洲商務區(qū)。其中，聯(lián)合辦公和商務中心運營商成為專業(yè)服務類行業(yè)擴張的主要推動力，來自該兩類企業(yè)的租賃成交面積占全市過去一年專業(yè)服務類企業(yè)成交量的 60% 。憑借成熟的商務氛圍，珠江新城商務區(qū)的虹吸效應日益明顯，吸引了大批律師事務所、聯(lián)合辦公空間和咨詢公司落戶于圖表 19：專業(yè)服務業(yè) 區(qū)位偏好（按租賃面積）（2017 年 10 月2018 年 9 月）40%珠江新城30%20%10%0%體育中心來源：戴德梁行研究部該區(qū)，促使珠江新城在專業(yè)服務類行

47、業(yè)成交數(shù)量上領先全市。而得益于相對優(yōu)惠的租金水平以及相對充裕的可租賃面積，琶洲商務區(qū)吸引了一批專業(yè)服務類企業(yè)大面積租賃落戶。在過去 12 個月，房地產行業(yè)租賃成交僅發(fā)生在珠江新城和琶洲商務區(qū)，分別占全市總成交面積的 62.3% 和37.7%。而來自金融業(yè)的租賃成交則分散于珠江新城（67.8%）、琶洲商務區(qū)（22.2%）和體育中心（10.0%）。圖表 20：房地產行業(yè) 區(qū)位偏好（按租賃面積）（2017 年 10 月2018 年 9 月）70%珠江新城60%50%40%30%20%10%0%體育中心來源：戴德梁行研究部越秀琶洲越秀琶洲越秀琶洲體育中心展望展望未來，在產業(yè)升級的深化推進及粵港澳大灣區(qū)

48、、一帶一路等一系列政策利好的助推下，廣州的城市價值得以不斷提升，經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，市場內源性需求保持堅挺。與此同時，定位為“電商總部聚集區(qū)”的琶洲商務區(qū)及規(guī)劃為“國內領先的金融聚集區(qū)”的金融城商務區(qū)將加速發(fā)展，吸引更多 TMT 和金融類企業(yè)落戶于此。廣州一江兩岸三帶的“黃金三角區(qū)”格局逐步形成。此外， 隨著廣州聯(lián)合辦公市場的不斷發(fā)展，巨大的市場潛力將吸引一批如 WeWork、SOHO 3Q 等國內外聯(lián)合辦公的知名品牌加快在穗擴張步伐。成需都求核心趨勢過去一年在過去的 12 個月當中，成都辦公市場需求增長強勁。2017 年 10 月至 2018 年 9 月，成都甲級寫字樓市場凈吸納量達到 387,8

49、62 平方米，同比增長 57.11%。其中2018 年前三季度凈吸納量達 319,014 平方米，為歷年吸納量之最。內資企業(yè)在辦公樓租賃中占有越來越重要的地位，2017 年 10 月至 2018 年 9 月錄得的租賃成交中，內資企業(yè)租賃面積占比達 89.8%，外資企業(yè)的租賃面積占比則下降至 10.2%，造成這樣情況的主要原因一方面來自內資企業(yè)需求活躍，而外資企業(yè)擴張略顯保守；另一方面來自幾個國內聯(lián)合辦公品牌大面積租賃甲級寫字樓。圖表 21：成都甲級寫字樓成交租賃面積 - 按企業(yè)類型 (2017 年 10月 -2018年9月 )來源：戴德梁行研究部蒲企業(yè)媛服媛務部賈研究萱部89%內資企業(yè) HYP

50、ERLINK mailto:pam.pu pam.pu HYPERLINK mailto:Ivy.jia Ivy.jia26大中華區(qū)寫字樓需求核心趨勢11%外資企業(yè)市場活躍度提高的同時，需求結構也在發(fā)生顯著的變化。專業(yè)服務類行業(yè)，尤其是聯(lián)合辦公對寫字樓的需求大幅度增長，令專業(yè)服務成為過去一年中需求占比排名第一的行業(yè)?？傂枨竺娣e占各行業(yè)總租賃面積的 56%。從2018 年開始，聯(lián)合辦公空間開始成為甲級寫字樓市場中最活躍的租戶類型，MFG、WeWork、夢想加等聯(lián)合辦 公空間品牌在成都幾個重要的辦公區(qū)域的快速布局令甲級寫字樓空置面積得到迅速去化。大面積、整層的租賃是聯(lián)合辦公空間租賃甲級辦公樓的突出

51、特征。如夢想加在銀泰中心租賃擴租 14000 平方米，MFG 在西部國際金融中心租賃 20,000 平方米等。如此類大面積的租賃案例在過去成都寫字樓市場中并不多見，資本的注入以及聯(lián)合辦公空間整體租賃并裝修之后分割出租的運營模式令其對大面積辦公空間具備較強的消化能力。TMT 行業(yè)的租賃面積在各大行業(yè)中僅次于專業(yè)服務業(yè)， 占總成交面積的 23.16%。今日頭條租用中海國際和國際金融中心等多處物業(yè)，并將全國后臺支持中心選址于成都國際金融中心，面積約 15000 平方米，成為 2018 年上半年多個大面積租賃案例的主角。按行業(yè)分類，專業(yè)服務行業(yè)在 CBD、東大街、天府新城均有大面積租賃案例，分別占總成

52、交面積的 25.2%、36.2%、38.6%，傳統(tǒng)核心商務區(qū)依然是專業(yè)服務類企業(yè)最為青睞的片區(qū)。圖表 22：成都甲級寫字樓成交租賃面積- 按產業(yè)（2017 年 10 月 -2018 年 9 月）(Oct 2017Sept 2018)56.0%專業(yè)服務業(yè)2.3%金融3.7%其他來源：戴德梁行研究部23.2%TMT11.3%房地產3.4%醫(yī)療健康0.2%零售表格 6：成都甲級寫字樓 五宗重要租賃成交（2017 年 10 月2018 年 9 月）寫字樓商務區(qū)租戶成交面積（平方米）租賃類型西部國際金融中心東大街MFG20,000新租國際金融中心（IFS）東大街MFG17,400擴租四川航空廣場（SAC

53、）CBDMFG16,000新租國際金融中心（IFS）東大街今日頭條15,000新租銀泰中心天府新城夢想加14,000擴租來源：戴德梁行研究部以今日頭條為代表的新媒體行業(yè)發(fā)展迅速企業(yè)擴租需求明顯。在行業(yè)需求快速發(fā)展帶動下，天府新區(qū)以及東大街成為 TMT 類企業(yè)匯聚的主要區(qū)域。其中天府新城區(qū)是過去一年 TMT 行業(yè)的租賃占比達到 54.2%，東大街居其次占比為 42.4%。近年來，隨著南拓政策的不斷推進以及地標建筑的建成，天府新區(qū)辦公氛圍及配套逐漸成熟，吸引了眾多房地產開發(fā)企業(yè)。同時，房企于區(qū)域內購置開發(fā)土地，其辦公地點也隨之選擇落戶天府新區(qū)，令過去一年天府新區(qū)內房地產企業(yè)租賃成交占總成交量的 9

54、6.96%，而東大街僅占 3.04%。圖表 23：專業(yè)服務業(yè) 區(qū)位偏好（按租賃面積）（2017 年 10 月2018 年 9 月）來源：戴德梁行研究部CBD圖表 24：TMT 行業(yè) 區(qū)位偏好（按租賃面積）（2017 年 10 月2018 年 9 月）來源：戴德梁行研究部60%50%40%30%20%10%0%天府新城CBD圖表 25：房地產行業(yè) 區(qū)位偏好（按租賃面積）（2017 年 10 月2018 年 9 月）來源：戴德梁行研究部100%80%60%40%20%0%CBDSBD40%30%20%10%0%東大街天府新城SBD東大街SBD天府新城東大街展望值得注意的是，成都市在 2018 年上

55、半年成功舉辦“全球獨角獸企業(yè)高峰論壇”，提出發(fā)展獨角獸經(jīng)濟，并率先在天府新區(qū)規(guī)劃建設“獨角獸島”，人工智能領域的獨角獸企業(yè)商湯科技成為首個入駐獨角獸島的企業(yè)。同樣在天府新區(qū)，安謀中國、紫光科技等芯片企業(yè)在芯片投資熱潮中大舉進駐。行業(yè)領先的高科技企業(yè)的不斷入駐將在一定程度上改變成都的租戶結構相關的上下游產業(yè)進入成都將會產生更多的租賃需求。展望未來，我們認為 TMT 和專業(yè)服務業(yè)將為下一階段成都寫字樓市場貢獻更多的租賃成交。金融服務業(yè)在當前的政策環(huán)境下回暖困難，而共享辦公空間則會在快速發(fā)展之后進入盤整期。武需漢求核心趨勢羅企業(yè)楊服蘭務部胡研究韻部 HYPERLINK mailto:tracy.yl

56、.hu tracy.yl.hu HYPERLINK mailto:cherry.y.hu cherry.y.hu過去一年武漢的甲級寫字樓空間在過去十二個月里需求活躍，四大核心商圈共錄得約 32.2 萬方的凈吸納量。四大核心商務區(qū)平均租賃成交面積（每宗已完成租賃交易）1,067.3 平方米。內資公司仍然是期間武漢核心商務區(qū)甲級寫字樓的主要需求來源，占比約 74.7%。同期跨國公司的租賃需求約占總成交面積的 25.3%，同比提高約 15.1 個百分點。得益于政府對招商引資政策的積極推進，跨國公司在武漢的辦公需求正在快速增長。分行業(yè)來看，來自專業(yè)服務業(yè)的租賃需求是過去 12 個月武漢甲級寫字樓空間去

57、化的主要驅動力，約占總成交面積的 36.8%。值得注意的是，去年同期專業(yè)服務業(yè)還僅占總成交面積的 10.3%。專業(yè)服務業(yè)租賃需求的大幅增長主要得益于聯(lián)合辦公近年在武漢的加速擴張。圖表 26：武漢甲級寫字樓成交租賃面積- 按企業(yè)類型(2017 年 10 月 -2018 年 9 月 )來源：戴德梁行研究部75%內資企業(yè)25%外資企業(yè)圖表 27：武漢甲級寫字樓成交租賃面積- 按產業(yè)（2017 年 10 月 -2018 年 9 月）17.0%房地產36.8%專業(yè)服務業(yè)來源：戴德梁行研究部表格 7：武漢甲級寫字樓 五宗重要租賃成交（2017 年 10 月2018 年 9 月）寫字樓商務區(qū)租戶成交面積（平

58、方米）租賃類型泛海民生金融中心建設大道品創(chuàng)商務12,000擴 租 中信泰富大廈漢口沿江商務區(qū)華潤置地3,000升級搬遷新世界中心武廣泰康人壽2,900升級搬遷越秀財富中心武廣中建二局2,600升級搬遷越秀財富中心武廣普羅格科技2,400新進本市來源：戴德梁行研究部11.4%15.6%金融TMT2.8%物流2.1%醫(yī)療健康房地產企業(yè)以占總成交面積 17.0% 緊隨其后。其他對武漢甲級寫字樓辦公空間去化起到較為重要作用的還包括金融類企業(yè)和 TMT 企業(yè)，分別約占期間總成交面積的15.6% 和 11.4%。1.9%能源6.7%制造業(yè)5.8%零售最后，來自工業(yè) / 制造業(yè)、貿易、醫(yī)療保健、零售、能源和

59、教育行業(yè)的租賃需求組成了武漢甲級寫字樓租賃總成交面積剩余的 19.2%。從區(qū)位角度來看，專業(yè)服務類企業(yè)在武漢的分布集中度較高，絕大部分集中在建設大道和漢口 & 武昌沿江商務區(qū)，分別約占期間專業(yè)服務類企業(yè)總成交面積的 49.6% 和 41.9%。從區(qū)位角度來看，武昌和漢口沿江商務區(qū)仍然是房地產企業(yè)在武漢的首選，約占房地產企業(yè)總租賃成交面積的65.5%。房地產企業(yè)其次較為偏愛的是武廣商務區(qū)，約占房地產企業(yè)總成交面積的 15.9%。金融類企業(yè)則普遍比較青睞武廣和中南中北商務區(qū)，分別約占金融類企業(yè)總成交面積的 34.6% 和 24.0%。此外， 一些信托、投資和保險公司也會選擇落戶在建設大道和武昌 &

60、 漢口沿江商務區(qū)。圖表 28：專業(yè)服務業(yè) 區(qū)位偏好（按租賃面積）（2017 年 10 月2018 年 9 月）來源：戴德梁行研究部建6設0%大道商務區(qū)50%40%30%圖表 29：房地產行業(yè) 區(qū)位偏好（按租賃面積）（2017 年 10 月2018 年 9 月）來源：戴德梁行研究部80%建設大道商務區(qū)60%光谷商務區(qū)20%武廣商務區(qū)光谷商務區(qū)10%0%0%40%圖表 30：金融業(yè) 區(qū)位偏好（按租賃面積）（2017 年 10 月2018 年 9 月）來源：戴德梁行研究部40%建設大道商務區(qū)30%20%光谷商務區(qū)中商南務中區(qū)北20%10%0% 武廣商務區(qū)武商昌務&區(qū)漢口沿江中商南務中區(qū)北武商昌務&區(qū)