1、鎮(zhèn) 江 我 家家 山 水 別別 墅 項 目目 報 告第一部分分 鎮(zhèn)江江市宏觀觀經(jīng)濟分分析一、城市市概況一）城市市區(qū)劃鎮(zhèn)江總面面積為338488平方公公里，下下轄京口口、潤州州、丹徒徒、新區(qū)區(qū)四個區(qū)區(qū)， 丹丹陽、句句容、揚揚中三個個縣級市市。二）城市市性質(zhì)鎮(zhèn)江是國國家歷史史文化名名城，長長江下游游重要的的港口、工貿(mào)、風(fēng)景旅旅游城市市。19978年年，鎮(zhèn)江江被國務(wù)務(wù)院列為為對外開開放城市市；19986年年，鎮(zhèn)江江口岸經(jīng)經(jīng)國務(wù)院院批準(zhǔn)對對外開放放；19986年年底，鎮(zhèn)鎮(zhèn)江被國國務(wù)院列列為第二二批國家家歷史文文化名城城；19988年年，被國國務(wù)院列列為沿海海經(jīng)濟開開放區(qū)。鎮(zhèn)江市因因地處滬滬寧工業(yè)業(yè)帶、

2、長長江和運運河十字字交匯點點，具備備發(fā)展基基礎(chǔ)工業(yè)業(yè)所必要要的港口口、交通通、能源源、水利利、用地地及城市市依托等等優(yōu)勢條條件。在在沿江產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位中，充充分發(fā)揮揮鎮(zhèn)江地地段優(yōu)勢勢與產(chǎn)業(yè)業(yè)特點，成為以以上海為為龍頭的的“長三角角”經(jīng)濟帶帶加工制制造、倉倉儲、貿(mào)貿(mào)易的重重要基地地，及南南京到蘇蘇州高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶上上的重要要節(jié)點。二、宏觀觀經(jīng)濟分分析一）國民民經(jīng)濟持持續(xù)健康康增長近幾年，鎮(zhèn)江經(jīng)經(jīng)濟總量量快速增增長，運運行質(zhì)量量不斷提提高。220000年鎮(zhèn)江江躋身蘇蘇南經(jīng)濟濟板塊；20001年進(jìn)進(jìn)入全國國國內(nèi)生生產(chǎn)總值值超5000億元元、人均均超20000美美元城市市行列。20055年鎮(zhèn)

3、江江市實現(xiàn)現(xiàn)國內(nèi)生生產(chǎn)總值值8333.5億億元，比比上年增增長155；實現(xiàn)現(xiàn)人均國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值2282441元，比上年年增長114.22%。二）財政政收入、人均可可支配收收入穩(wěn)步步增長鎮(zhèn)江市的的財政收收入及人人均可支支配收入入也在不不斷持續(xù)續(xù)提升，其中220055年全市市財政收收入為1118.42億億元，同同比增長長26.6，城鎮(zhèn)居居民收入入為1223944元，同同比增長長14.1%。 三）鎮(zhèn)江江與周邊邊城市經(jīng)經(jīng)濟實力力對比南京、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江、揚揚州等城城市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值及人人均可支支配收入入（20005年年）對比比表城市國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值（億元）人均可支支配收入入（元/人）市區(qū)平均均住宅房房價蘇州

4、40266162775.9950500南京2413314999744300南通1472212388440233揚州92211377934300鎮(zhèn)江83312399433300 通過上上述數(shù)據(jù)據(jù)對比可可知，目目前鎮(zhèn)江江市整體體經(jīng)濟實實力及人人均可支支配收入入等都處處于全省省的中下下游水平平，但其其市區(qū)平平均住宅宅房價與與人均可可支配收收入比例例相對合合理，與與其他城城市相比比，房價價還有部部分穩(wěn)定定上升空空間。三、城市市規(guī)劃1、城市市整體布布局規(guī)劃劃“一城兩兩翼”未來城市市空間發(fā)發(fā)展方向向?qū)⒂稍瓉淼难匮亟耙灰弧弊中涡伟l(fā)展調(diào)調(diào)整為沿沿江沿路路“T”字形形發(fā)展。重點沿沿江發(fā)展展，擴充充東西兩兩翼

5、，適適度向南南發(fā)展，拉大主主城框架架；城市市總體布布局結(jié)構(gòu)構(gòu)由原來來的“一一城兩區(qū)區(qū)”逐步步優(yōu)化為為“一城城兩翼”，即主主城、東東翼和西西翼。主城構(gòu)筑“山山、水、城”的城市市空間框框架，強強化城市市中心的的服務(wù)功功能。由由主城核核心區(qū)、南徐新新城、谷谷陽新城城、南山山風(fēng)景區(qū)區(qū)、丁卯卯新城五五大片區(qū)區(qū)構(gòu)成，人口按按90萬萬左右控控制。東翼基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶和配配套適量量的生活活用地，由諫壁壁、化工工區(qū)和大大港三部部分組成成。人口口按200萬左右右控制。西翼基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶和物物流產(chǎn)業(yè)業(yè)的增長長區(qū)，由由龍門和和高資兩兩部分組組成。人人口按110萬左左右控制制。2、交通通規(guī)劃鎮(zhèn)江臨江江近海，水陸交交通極為為便

6、利。世界聞聞名的“黃金水水道”長江江和京杭杭大運河河在此交交匯，潤潤揚大橋橋與揚中中北渡一一起，構(gòu)構(gòu)成長江江南北又又一通道道。全市市現(xiàn)有航航道722條、6640公公里，其其中干線線航道112條、2322公里。滬寧高速速公路、京滬鐵鐵路、滬滬寧二級級公路穿穿市而過過。鎮(zhèn)江江養(yǎng)護公公路總里里程17792公公里，1104、3122國道和和1011、2118、2222、2244、3221省道道構(gòu)成鎮(zhèn)鎮(zhèn)江與外外省、市市連接的的公路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。鎮(zhèn)鎮(zhèn)江市區(qū)區(qū)距南京京機場和和常州機機場均為為60公公里。鎮(zhèn)鎮(zhèn)江港是是全國主主樞紐港港之一，岸線長長65公公里，高高資港、大港、揚中港港構(gòu)成鎮(zhèn)鎮(zhèn)江港口口群體。 在鎮(zhèn)江江城

7、市整整體規(guī)劃劃中，對外交交通作如如下規(guī)劃劃：以滬滬寧高速速和海溧溧高速公公路構(gòu)成成的“黃金十十字”為構(gòu)架架，形成成一港、二站、六放射射的對外外交通體體系。一港鎮(zhèn)江組組合港，包括大大港區(qū)、龍門港港區(qū)、諫諫壁港區(qū)區(qū)和高資資港區(qū)；二站滬寧鐵鐵路站和和京滬高高速鐵路路站；六放射由鎮(zhèn)鎮(zhèn)江至句句容、揚揚中、丹丹陽和茅茅山、寶寶華、訪訪仙的一一級公路路，形成成半小時時城市圈圈。3、城市市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位鎮(zhèn)江市在在未來城城市建設(shè)設(shè)與發(fā)展展中，將將實施沿沿江開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略、環(huán)境優(yōu)優(yōu)化戰(zhàn)略略和可持續(xù)續(xù)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，實實現(xiàn)經(jīng)濟濟、社會會與環(huán)境境的協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展。根據(jù)鎮(zhèn)江城城市建設(shè)設(shè)2000220220城市市規(guī)劃方方案，下一一

8、輪城市市發(fā)展目目標(biāo)是：1）城市市面貌使鎮(zhèn)江發(fā)發(fā)展成為為名副其其實的江江南經(jīng)濟濟強市，清新秀秀麗、充充滿靈氣氣和活力力的江南南名城，社會事事業(yè)全面面發(fā)展的的現(xiàn)代文文明城市市，人居居環(huán)境最最佳、生生態(tài)質(zhì)量量上乘的的山水型型生態(tài)城城市；2）經(jīng)濟濟目標(biāo)近期市區(qū)區(qū)人均接接近蘇南南平均水水平（220077年達(dá)到到蘇南平平均水平平，率先先達(dá)到小小康水平平），中中期率先先基本實實現(xiàn)現(xiàn)代代化，遠(yuǎn)遠(yuǎn)期達(dá)到到國內(nèi)領(lǐng)領(lǐng)先的小小康水平平；3）社會會目標(biāo)各項事業(yè)業(yè)全面發(fā)發(fā)展，具具有高效效運行、功能齊齊全的社社會保障障體系和和公共設(shè)設(shè)施服務(wù)務(wù)體系；4）人民民生活目目標(biāo)居民人均均住宅建建筑面積積、人均均可支配配收入、人均消消

9、費性支支出等生生活指標(biāo)標(biāo)達(dá)到國國內(nèi)領(lǐng)先先的小康康生活水水平；5）城市市建設(shè)目目標(biāo)建成布局局合理、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、個個性鮮明明的山林林城市和和濱江城城市，建建成與小小康社會會相適應(yīng)應(yīng)的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施服服務(wù)網(wǎng)路路；6）環(huán)境境保護目目標(biāo)近期達(dá)到到國家環(huán)環(huán)境保護護模范城城市和園園林城市市標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)期達(dá)達(dá)到生態(tài)態(tài)城市標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)環(huán)境保護護綜合指指標(biāo)優(yōu)于于國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。 鎮(zhèn)鎮(zhèn)江近幾幾年經(jīng)濟濟呈穩(wěn)步步上漲趨趨勢，但但經(jīng)濟整整體水平平落后于于蘇南其其他地區(qū)區(qū)。隨著著鎮(zhèn)江市市建設(shè)步步伐的加加快以及及市政府府一城兩兩翼戰(zhàn)略略規(guī)劃的的制定，城市發(fā)發(fā)展格局局已經(jīng)呈呈現(xiàn)雛形形。經(jīng)濟濟、社會會、環(huán)保保等各項項發(fā)展目目標(biāo)已經(jīng)經(jīng)提上日日程

10、。第二部分分 鎮(zhèn)江房房地產(chǎn)市市場分析析一、鎮(zhèn)江江房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?fàn)顮顩r一）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資加加快20055年，全全市完成成社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資3343.7億元元，比上上年增長長35.4%；其中中房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資544.5億億元，增增長399。投投資領(lǐng)域域內(nèi)在活活力明顯顯增強，投資規(guī)規(guī)模不斷斷擴大，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資大幅幅上升。 二）鎮(zhèn)江江房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀1、房地地產(chǎn)市場場發(fā)展趨趨向成熟熟20055年鎮(zhèn)江江商品房房銷售金金額為222.55億元，增長率率達(dá)到117.11%，鎮(zhèn)鎮(zhèn)江房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資高高增長的的勢頭將將保持其其良好的的快速發(fā)發(fā)展，同同時房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的增長長還將進(jìn)進(jìn)一步促促進(jìn)鎮(zhèn)江江

11、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計和品品質(zhì)的提提升。鎮(zhèn)鎮(zhèn)江房地地產(chǎn)市場場前景看看好表現(xiàn)現(xiàn)為：市市政建設(shè)設(shè)加快，城市化化進(jìn)程迅迅速提升升；受南南京都市市圈的輻輻射，更更多的南南京市民民來鎮(zhèn)江江投資購購房。2002220006年年鎮(zhèn)江市市區(qū)商品品住宅發(fā)發(fā)展情況況表年份新開工面面積（萬萬）竣工面積積（萬）銷售面積積（萬）平均房價價（元/）房價上漲漲幅度2002276.775552.991900026.66%20033110.8559.11966.2262193315.44%20044145.997.5578.992715523.88%20055109.95155.41110.47291007.188%20066（前

12、三三季度）227.7136.56177.2299002.755% 鎮(zhèn)江市市場從22002220005年年房地產(chǎn)產(chǎn)竣工面面積基本本大于銷銷售面積積，20006年年前三季季度，房房地產(chǎn)的的竣工量量小于市市場銷售售面積約約40萬萬，逐逐漸消化化掉部分分市場結(jié)結(jié)余面積積，市場場需求旺旺盛。2、20005年年房價上上漲6.4在蘇南各各城市中中，鎮(zhèn)江江的房價價處于較較低的水水平，但但近年來來始終保保持穩(wěn)步步上升的的發(fā)展趨趨勢，據(jù)據(jù)統(tǒng)計，20005年末末鎮(zhèn)江全全市的住住宅均價價為29963元元/，其中主主城區(qū)的的住宅均均價為333300元/，同比比上升了了6.44。20055年鎮(zhèn)江江的房價價只有南南京的11

13、/2左左右，這這不僅帶帶動了本本地客群群的消費費，而且且對外來來投資也也具有較較大的吸吸引力。3、鎮(zhèn)江江別墅市市場發(fā)展展迅速在我國長長三角地地區(qū)房地地產(chǎn)市場場,別墅墅銷售量量占房地地產(chǎn)市場場總銷售售的100%,鎮(zhèn)鎮(zhèn)江近33-4年年別墅銷銷售僅占占總銷售售的7%-8%,低于于同地域域其他市市場.隨隨著國家家土地市市場的進(jìn)進(jìn)一步收收縮,別別墅正在在成為稀稀缺資源源,別墅墅市場開開始走俏俏.上世紀(jì)末末鎮(zhèn)江房房地產(chǎn)市市場開始始出現(xiàn)別別墅物業(yè)業(yè)，當(dāng)時時的代表表樓盤是是錦江花花苑，價價格在115000元/左右；20000年以以后別墅墅市場的的發(fā)展依依然緩慢慢，開發(fā)發(fā)量和價價格等增增長幅度度較??；從2000

14、5年年開始，鎮(zhèn)江別別墅進(jìn)入入大的發(fā)發(fā)展時期期，當(dāng)年年供應(yīng)量量達(dá)到了了10.5萬，066年前三三季度就就達(dá)到達(dá)達(dá)到了99.188萬，1-111月市市場去化化量為113.66萬，市場場需求旺旺盛。二、鎮(zhèn)江江土地市市場研究究 1、20005年年鎮(zhèn)江土土地市場場概況20055年全年年，鎮(zhèn)江江市國有有土地掛掛牌成交交45幅幅，總面面積1999萬平平方米，總成交交金額118億，平均地地價為661萬元元/畝，出讓用用地的容容積率分分布為00.82.001不等等，實際際允許建建筑面積積為2445萬平平方米，平均樓樓面地價價為7445元/。周邊市郊郊的土地地供應(yīng)占占全市總總供應(yīng)量量的755.399，可可以明顯顯

15、判斷出出鎮(zhèn)江的的土地供供應(yīng)方向向，也與與鎮(zhèn)江市市“沿江沿沿路T字形發(fā)發(fā)展”的大方方向相吻吻合。2、20005年年鎮(zhèn)江市市低密度度地塊成成交一覽覽表期次序號地塊地址址地塊面積積（畝）容積率總建筑面積成交價 （萬元元）樓面地價價 （元元/）出讓時間間供地方式式中買單位位第一期1南徐路北北黃山園園藝場3.8661260004401692205.11.8.拆除地面面建筑物物鎮(zhèn)江市黃黃山園藝藝良種場場第二期1長江路以以北、金金山路11號39.4430.6157880490003105505.11.177拆除地面面建筑物物鎮(zhèn)江金地地置業(yè)公公司第三期1新河西岸岸路以西西89.6611.05563200082

16、0001297705.44.222.拆除地面面建筑物物鎮(zhèn)江賽格格特房地地產(chǎn)第四期1潤州區(qū)蔣蔣喬鎮(zhèn)3312國國道南檀檀山路西西南248.060.914888605600037605.77.7拆除地面面建筑物物鎮(zhèn)江潤揚揚國際商商貿(mào)城第五期1丁卯橋路路81號號15.5510.9559970090090305.110.221拆除地面面建筑物物房產(chǎn)經(jīng)營營公司2丁卯片區(qū)區(qū)碳素制制品廠64.9911.011423880445001050005.110.221拆除地面面建筑物物新區(qū)城投投第七期1山巷路東東側(cè)33.2281220000860003909905.111.111拆除地面面建筑物物鎮(zhèn)江泰來來房地產(chǎn)產(chǎn)公

17、司第九期1官塘鎮(zhèn)151.870.88096603100038305.112.222拆除地面面建筑物物寧波大祥祥貿(mào)易有有限公司司2丹徒區(qū)DDT05520309.84120088009500047305.112.226現(xiàn)狀江蘇銀翔翔房地產(chǎn)產(chǎn)公司3丹徒區(qū)DDT0552127.22411700001100064705.112.226現(xiàn)狀鎮(zhèn)江豪斯斯嘉房地地產(chǎn)公司司(20006年鎮(zhèn)鎮(zhèn)江土地地市場信信息不完完整,因因此在本本報告中中未列出出.)20055年鎮(zhèn)江江低容積積率地塊塊出讓主主要來自自丹徒、城東和和大港；且地塊塊的出讓讓時間多多數(shù)在220055.100-20005.12之之間；地地塊容積積率在00.

18、8-1.00之間，低容積積率地塊塊的出讓讓，將使使得鎮(zhèn)江江別墅市市場供應(yīng)應(yīng)量加大大，競爭爭更加激激烈。三、政策策規(guī)劃20066年111月，鎮(zhèn)鎮(zhèn)江市鎮(zhèn)鎮(zhèn)江市房房管局、國土資資源局、規(guī)劃局局、建設(shè)設(shè)局、發(fā)發(fā)展和改改革共同同發(fā)布鎮(zhèn)江住住房建設(shè)設(shè)規(guī)劃（20006-20110年），在規(guī)規(guī)劃政策策方面，明確規(guī)規(guī)定“停止別別墅類房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目土地供供應(yīng)，嚴(yán)嚴(yán)格控制制低密度度，大套套型住房房土地供供應(yīng)”。該條例的的出臺，將在一一定時間間內(nèi)導(dǎo)致致鎮(zhèn)江別別墅市場場供給量量的減少少，對后后期別墅墅價格走走勢將產(chǎn)產(chǎn)生較大大的影響響。四、小結(jié)結(jié)第一, 鎮(zhèn)江市市固定資資產(chǎn)投資資規(guī)模不不斷擴大大，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資大

19、大幅上升升，房地地產(chǎn)市場場發(fā)展日日趨成熟熟。第二, 周邊市市郊的土土地供應(yīng)應(yīng)占全市市總供應(yīng)應(yīng)量七成成以上，土地供供應(yīng)方向向與鎮(zhèn)江江市“沿江沿沿路T字形發(fā)發(fā)展”的大方方向相吻吻合。第三，政政府對別別墅土地地供應(yīng)的的叫停，致使別別墅更加加稀缺，對后期期別墅價價格走勢勢將產(chǎn)生生較大的的影響。第三部分分鎮(zhèn)江別別墅市場場現(xiàn)狀鎮(zhèn)江在售售別墅項項目概況況表項目名稱稱開發(fā)商建筑形態(tài)態(tài)主力面積積銷售均價價單套總價價銷售率優(yōu)惠活動動君臨南山山鎮(zhèn)江中住住房地產(chǎn)產(chǎn)獨立未開盤雙拼未開盤聯(lián)排180200036000元/70885萬一期一組組團955疊加157183332000元/55770萬一期一組組團700萬科魅力力之

20、城萬科地產(chǎn)產(chǎn)聯(lián)排18060000元/1001200萬未開盤風(fēng)景城邦邦上海農(nóng)工工商聯(lián)排270280040000元/1001300萬一期1000疊加170220031000元/55880萬一期900江山名洲洲鎮(zhèn)江維科科置業(yè)聯(lián)排180-220048000元/901120萬萬50%按揭、一一次性付付款均999折華芳世世紀(jì)名門門張家港華華芳房地地產(chǎn)聯(lián)排23043000元/100萬萬21.77%按揭、一一次性付付款均999折疊加170-190039000元/70990萬100%聆湖尚郡郡鎮(zhèn)江祥盛盛房地產(chǎn)產(chǎn)獨立270-350058000元/1602200萬24%送花園聯(lián)排200未定御墅臨楓楓鎮(zhèn)江佳昇昇置業(yè)獨

21、立400200萬萬/套（一期）200萬萬雙拼28042000元/120萬萬41.77%聯(lián)排25035000元/801100萬萬33.33%江南頤頤和家園園鎮(zhèn)江中房房鴻都房房地產(chǎn)獨立30068000元/2002100萬35%聯(lián)排23045000元/1001200萬70%恒順翠竹竹園江蘇恒順順置業(yè)雙拼30060000元/1802000萬100%聯(lián)排20054000元/1001200萬90%恒美山莊莊江蘇恒順順置業(yè)獨立未定未定未定雙拼聯(lián)排疊加天和星城城鎮(zhèn)江天和和房產(chǎn)疊加20043500元/901110萬萬70目前鎮(zhèn)江江市場在在售項目目共111個，別別墅項目目獨立、雙拼、聯(lián)排、疊加形形態(tài)齊全全。建筑形

22、態(tài)態(tài)主力面積積均價總價獨立別墅墅30040005000070000元元/200萬萬左右雙拼別墅墅28030004200060000元元/1202000萬元聯(lián)排別墅墅18025003600048800元元/801120萬萬疊加別墅墅17020003100043350元元/70990萬本項目雙雙拼別墅墅主力面面積為22004000，均均價65500元元/，單套總總價為22003000萬。聯(lián)聯(lián)排別墅墅主力面面積為22002400，均均價55500元元/，單套總總價1550萬左左右。本項目在在別墅項項目均價價與市場場無差異異較小，但單套套面積較較市場高高出很多多，導(dǎo)致致總價大大幅提升升，后期期市場去去

23、化存在在較大抗抗性。二、鎮(zhèn)江江在售別別墅項目目優(yōu)劣勢勢分析項目名稱稱占地面積積建筑面積積建筑形態(tài)態(tài)別墅總戶戶數(shù)項目優(yōu)劣劣勢君臨南山山30萬22萬疊加、聯(lián)聯(lián)排等約8500戶優(yōu)勢：總總價較低低，開發(fā)發(fā)商品牌牌效應(yīng)，后期升升值空間間較大。劣勢：目目前周邊邊配套不不完善萬科魅力力之城10000畝90萬多層、小小高層、聯(lián)排別墅墅約6000戶優(yōu)勢：開開發(fā)商品品牌效應(yīng)應(yīng)較為認(rèn)認(rèn)可劣勢：單單價較高高，開發(fā)發(fā)周期較較長風(fēng)景城邦邦12000畝64萬情境洋房房、聯(lián)排排別墅、疊加別別墅、小小高層約6700戶優(yōu)勢：單單套別墅墅總價較較低 劣勢：距距離市區(qū)區(qū)較遠(yuǎn) 江山名洲洲54.66萬66萬多層、小小高層、高層、聯(lián)排別別

24、墅120戶戶優(yōu)勢：江江景資源源優(yōu)越劣勢：戶戶型面積積大，總總價較高高華芳世世紀(jì)名門門12萬14萬多層、小小高層、高層、聯(lián)排、疊加別別墅62戶優(yōu)勢：位位于丁卯卯區(qū)規(guī)劃劃的中心心地段，升值潛潛力大劣勢：周周邊配套套不完善善聆湖尚郡郡24萬7.7萬萬獨立、聯(lián)聯(lián)排別墅墅250戶戶優(yōu)勢：純純別墅項項目，且且景觀好好劣勢：戶戶型面積積大，總總價較高高御墅臨楓楓6.7萬萬4.5萬萬獨立、雙雙拼、聯(lián)聯(lián)排別墅墅160戶戶優(yōu)勢：純純別墅項項目 交通通便捷劣勢：戶戶型面積積大，總總價較高高江南頤頤和家園園60.337萬60萬小高層、多層、別墅79戶優(yōu)勢：依依托大盤盤優(yōu)勢，積累人人氣后，推出別別墅劣勢：周周邊配套套不

25、夠完完善，生生活便利利性不高高恒順翠竹竹園7.077萬405884.77別墅162戶戶優(yōu)勢：有有當(dāng)?shù)刂_發(fā)發(fā)商開發(fā)發(fā)，信譽譽度較高高劣勢：類類型單一一，選擇擇性不高高恒美山莊莊27萬40萬小高層、多層、別墅（規(guī)劃中中）規(guī)劃中天和星城城149.43畝畝18萬多層、小小高層、復(fù)式別別墅、商商貿(mào)48戶優(yōu)勢：整整體配套套完善劣勢：別別墅項目目體量較較小，無無法提升升自身價價值目前鎮(zhèn)江江別墅市市場大盤盤較多，代表樓樓盤有君君臨南山山、萬科科魅力之之城、風(fēng)風(fēng)景城邦邦，別墅墅規(guī)劃總總戶數(shù)均均在6000戶以以上，此此類樓盤盤開發(fā)周周期都較較長，對對區(qū)域市市場影響響力較大大。距離本項項目最近近為江山山名洲，

26、規(guī)劃1120套套聯(lián)排別別墅，江江景資源源豐富，較本項項目單套套面積小小20，總價價低300600萬。三、鎮(zhèn)江江別墅供供應(yīng)量分分析項目名稱稱總建面積積別墅面積積別墅已去去化面積積別墅整體體開發(fā)周周期別墅結(jié)余余量（平平方米）（平方米米）（平方米米）（平方米米）獨立雙拼聯(lián)排疊加君臨南山山22萬22萬1.4萬萬三期0.255萬0.5萬萬8萬11.885萬萬科魅力力之城90萬12萬五期12萬風(fēng)景城邦邦64萬14萬1.4萬萬五期2.6萬萬10萬江山名洲洲66萬2.4萬萬1.2萬萬一期1.2萬萬華芳世紀(jì)紀(jì)名門14萬1.3萬萬0.5萬萬一期0.8萬萬聆湖尚郡郡7.7萬萬7.7萬萬1.1萬萬六期6.5萬萬0.1

27、22萬御墅臨楓楓4.5萬萬4.5萬萬2.355萬三期1.4萬萬0.755萬江南頤頤和家園園60萬3萬1.9萬萬一期0.977萬0.133萬恒順翠竹竹園4萬4萬3.9萬萬一期0.1萬萬恒美山莊莊40萬剩余總建建面積336萬，規(guī)劃未未定，其其中有部部分別墅墅體量天和星城城18萬1萬0.7萬萬一期0.3萬萬總計71.99萬14.445萬7.7萬萬2萬25.66萬22.115萬57.445萬 目前鎮(zhèn)鎮(zhèn)江別墅墅市場總總上市量量為711.9萬萬(恒恒美山莊莊剩余總總建面積積36萬萬，規(guī)劃劃未定，其中有有部分別別墅體量量)，市市場去化化量144.455萬，別墅墅市場結(jié)結(jié)余量557.445萬（其中中獨立別別墅

28、7.7萬，雙拼拼別墅22萬，聯(lián)排別別墅255.6萬萬，疊疊加別墅墅22.15萬萬），市場后后期體量量較大。但由于于大盤開開發(fā)周期期較長，因此每每年上市市總量有有限，市市場供需需基本平平衡，為為本項目目后期上上市提供供良好機機會。四、鎮(zhèn)江江別墅年年去化量量明細(xì)項目名稱稱開盤時間間別墅總建建面積06年去去化面積積（平方米米）（平方米米）君臨南山山06年66月22萬1.4萬萬萬科魅力力之城07年11月12萬風(fēng)景城邦邦06年55月14萬1.4萬萬江山名洲洲20066年6月月2.4萬萬1.2萬萬華芳世世紀(jì)名門門20066年4月月1.3萬萬0.5萬萬聆湖尚郡郡20066年111月7.7萬萬1.1萬萬御墅臨

29、楓楓20066年4月月4.5萬萬1.8萬萬江南頤頤和家園園20044年122月3萬1.9萬萬恒順翠竹竹園20055年122月4萬3.9萬萬天和星城城20044年122月1萬0.4萬萬總計13.66萬 20005年鎮(zhèn)鎮(zhèn)江別墅墅市場供供應(yīng)量為為10.5萬，共4418套套。20006年年鎮(zhèn)江別別墅市場場總供應(yīng)應(yīng)量為112.228萬，066年去化化量為113.66萬，供求比比為0.9：11，066年鎮(zhèn)江江整個別別墅市場場供應(yīng)量量有所增增加，但但市場需需求旺盛盛，市場場呈現(xiàn)供供需兩旺旺的局面面。五、客群群分析通過本次次調(diào)研，目前鎮(zhèn)鎮(zhèn)江在售售別墅樓樓盤客源源差異不不大，以以政府機機關(guān)中高高層管理理者以及及

30、個體私私營業(yè)主主為主，該部分分客群收收入高且且穩(wěn)定，客群主主要來源源于鎮(zhèn)江江主城區(qū)區(qū)，年齡齡在355500左右。六、個案案分析【君臨南南山】項目概況況:君臨南山山位于南南徐大道道與檀山山路交匯匯處西側(cè)側(cè)，毗鄰鄰未來市市政府，項目總總占地約約30000000平方米米，總建建面積約約22000000平方米米，容積積率為00.766，整個個項目以以聯(lián)排、疊加別別墅為主主，輔以以少量的的雙拼、獨立別別墅。項目整體體分三期期開發(fā)，一期以以聯(lián)排與與疊加別別墅為主主，其中中聯(lián)排1102戶戶，主力力面積11802000平方米米，均價價36000元/平方米米。疊加加3166戶，主主力面積積15771883平方方

31、米，均均價32200元元/平方方米。目目前在售售為一期期一組團團，其中中聯(lián)排440套，銷售率率95，疊加加52套套，銷售售率700，銷銷售情況況良好。一期交交付日期期為20007年年年底。項目二期期以聯(lián)排排與疊加加為主，其中聯(lián)聯(lián)排1224套，疊加1108套套，面積積規(guī)劃未未出，三三期以聯(lián)聯(lián)排為主主，另外外有少量量的的雙雙拼與獨獨立， 其中聯(lián)聯(lián)排約1180戶戶，雙拼拼20戶戶，獨立立8戶，面積規(guī)規(guī)劃未出出。客群特征征:政府府機關(guān)工工作人員員、三資資企業(yè)業(yè)業(yè)主等，年齡330445歲。媒體推廣廣方式:南京晨晨報、京京江晚報報，戶外外大牌（大市口口、黃山山路路口口）樓盤名稱稱君臨南山山占地面積積300

32、0000平平方米建筑面積積2200000平平方米項目定位位高尚純別別墅社區(qū)區(qū)容積率0.766開發(fā)商鎮(zhèn)江中住住房地產(chǎn)產(chǎn)建筑形態(tài)態(tài)疊加、聯(lián)聯(lián)排等樓盤均價價聯(lián)排36600元元/平方方米疊加32200元元/平方方米商鋪均價價未定分期銷售售情況06年66月開盤盤，一期期一組團團聯(lián)排995，疊加770項目點評評：該項目超超低容積積率，規(guī)規(guī)劃為高高尚純別別墅社區(qū)區(qū)，定位位高端；項目推推出的別別墅主力力面積適適中，價價格普遍遍較低，單套別別墅總價價在600900萬，購購房者接接受程度度較高；項目地地理位置置位于鎮(zhèn)鎮(zhèn)江未來來新城市市中心南南徐新城城，后期期升值空空間較大大；中住住房地產(chǎn)產(chǎn)品牌購購房者較較為認(rèn)可可

33、，整體體銷售率率較高。目前項目目周邊配配套尚不不完善，短期內(nèi)內(nèi)難以提提升項目目優(yōu)勢。【萬科魅魅力之城城】項目概況況：萬科魅力力之城位位于檀山山路西側(cè)側(cè)，占地地面積110000畝，總總建筑面面積約990萬平平方米，項目分分五期開開發(fā)，開開發(fā)周期期10左左右，整整個社區(qū)區(qū)以多層層、小高高層、聯(lián)聯(lián)排別墅墅為主。該項目計計劃077年1月月開盤，目前一一期一組組團正在在接受預(yù)預(yù)定，該該組團推推出多層層和聯(lián)排排別墅，其中聯(lián)聯(lián)排別墅墅62套套，主力力面積1180平平方米，均價660000元/平平方米，總價在在10001330萬，其中贈贈送（335338平方方米的露露臺，550平方方米的地地下室，30平平方米

34、左左右的花花園）。預(yù)計一一期聯(lián)排排別墅總總量為1124套套，整體體社區(qū)聯(lián)聯(lián)排別墅墅約6000套左左右?？腿禾卣髡?政府府機關(guān)工工作人員員、私營營業(yè)主等等，年齡齡3550歲歲。媒體推廣廣方式:京江晚晚報，項項目周邊邊站臺燈燈箱等 樓盤名稱稱萬科魅力力之城占地面積積10000畝建筑面積積90萬平平方米綠化率30容積率1.355開發(fā)商萬科地產(chǎn)產(chǎn)建筑形態(tài)態(tài)多層、小小高層、聯(lián)排別墅墅樓盤均價價聯(lián)排60000元元/平方方米商鋪均價價未定分期銷售售情況一期一組組團077年1月月開盤項目點評評：該項目憑憑借萬科科地產(chǎn)品品牌打入入鎮(zhèn)江市市場，產(chǎn)產(chǎn)品知名名度較高高，得到到廣大購購房者的的認(rèn)可。但由于于開發(fā)周周期過

35、長長，損失失部分客客源。 【風(fēng)景城城邦】風(fēng)景城邦邦項目位位于丹徒徒新區(qū)丹丹徒區(qū)政政府旁邊邊，項目目總占地地12000畝，規(guī)劃總總建面積積64萬萬平方米米，項目目分五期期開發(fā)，開發(fā)周周期810年年，項目目以西班班牙風(fēng)情情為主，產(chǎn)品有有情境洋洋房、聯(lián)聯(lián)排別墅墅、疊加加別墅和和小高層層。目前在售售為一期期，在售售為情境境洋房、聯(lián)排別別墅、疊疊加別墅墅和小高高層。其其中聯(lián)排排別墅116套，主力面面積27702280平平方米，均價為為40000元/平方米米，總價價在1220萬左左右，已已銷售結(jié)結(jié)束；疊疊加別墅墅52套套，主力力面積11702200平方米米，均價價31000元/平方米米，總價價70萬萬左右

36、，目前銷銷售率990。預(yù)計后期期聯(lián)排別別墅約1100套套，疊加加別墅5500套套，主力力面積規(guī)規(guī)劃未出出。客群特征征:政府府機關(guān)工工作人員員、私營營業(yè)主等等，年齡齡3050歲歲。媒體推廣廣方式:京江晚晚報，戶戶外大牌牌（大潤潤發(fā)超市市西側(cè)） 樓盤名稱稱風(fēng)景城邦邦占地面積積12000畝建筑面積積64萬平平方米綠化率30容積率0.8開發(fā)商上海農(nóng)工工商建筑形態(tài)態(tài)情境洋房房、聯(lián)排排別墅、疊加別別墅、小小高層樓盤均價價聯(lián)排40000元元/平方方米疊加31100元元/平方方米分期銷售售情況一期聯(lián)排排銷售結(jié)結(jié)束，疊疊加銷售售率900項目點評評：該項目整整體規(guī)劃劃量較大大，單套套別墅項項目總價價較低，銷售情情

37、況良好好。項目目位于丹丹徒新區(qū)區(qū)，距離離市區(qū)較較遠(yuǎn)，一一定程度度上影響響銷售進(jìn)進(jìn)度?！窘矫蕖宽椖扛艣r況：江山名洲洲地處京京口區(qū)濱濱江大道道北側(cè)，是由鎮(zhèn)鎮(zhèn)江維科科置業(yè)有有限公司司開發(fā)，規(guī)劃設(shè)設(shè)計深圳圳鑫中建建，項目目總占地地面積554.66萬，總建筑筑面積666萬，綠化化率422%。項目共分分6期開開發(fā)，一一期20006.06開開盤，物物業(yè)為聯(lián)聯(lián)排別墅墅、多層層。聯(lián)排別墅墅共244棟1220套，主力面面積1880-2220，均價價48000元/，銷銷售率550%。多層共116棟，銷售價價格35500-38000元/。商業(yè)及會會所：商商業(yè)規(guī)劃劃中，會會所共33個，面面積未定定。物業(yè)費：0.7

38、75元/月（暫暫定價格格）客群特征征：鎮(zhèn)江江人，年年齡在445-660歲之之間，主主要是電電力系統(tǒng)統(tǒng)、政府府、私營營業(yè)主。投資比比例低于于10%。推廣方式式：報紙紙（靖江江晚報、鎮(zhèn)江日日報、南南京晨報報、揚子子晚報），大牌牌（大市市口、東東門廣場場、）。優(yōu)惠措施施：按揭揭、一次次性付款款享受998折。樓盤名稱稱江山名洲洲占地面積積54.66萬建筑面積積66萬綠化率42%容積率1.2開發(fā)商鎮(zhèn)江維科科置業(yè)有有限公司司建筑層高高2.9建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)框架建筑形態(tài)態(tài)聯(lián)排別墅墅、多層層樓盤均價價聯(lián)排別墅墅 48800元元/多層 335000-38800元元/項目點評評：該項目位位于京口口區(qū)濱江江大道北北側(cè)，靠

39、靠近長江江風(fēng)景和和環(huán)境資資源優(yōu)越越，客群群定位中中高檔。【華芳世紀(jì)名名門】項目概況況：華芳世世紀(jì)名門門位于鎮(zhèn)鎮(zhèn)江新區(qū)區(qū)丁卯區(qū)區(qū)健力寶寶路與緯緯五路交交匯處（市民廣廣場北側(cè)側(cè)），是是由張家家港華芳芳房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司開發(fā)發(fā)，規(guī)劃劃設(shè)計是是深圳中中濤園林林設(shè)計院院，項目目占地面面積122萬，總建筑筑面積114萬，容積積率1.2，綠綠化率338%。項目共分分兩期開開發(fā)，一一期20006.4開盤盤銷售。一期共共20棟棟多層，8棟聯(lián)聯(lián)排，一一棟疊加加；二期期規(guī)劃建建多層、小高層層和高層層，目前前具體規(guī)規(guī)劃未定定。一期多層層20棟棟，主力力面積990-1120，主力力戶型22房2廳廳1衛(wèi)、3房22廳1衛(wèi)衛(wèi)

40、，均價價29880元/。聯(lián)排別墅墅8棟446套，主力面面積1880-2230，均價價43000元/，銷銷售率221.77%疊加別墅墅1棟116套，主力面面積1770-1190，均價價39000元/，銷銷售率1100%。物業(yè)費用用：多層層0.55元/月，聯(lián)聯(lián)排別墅墅0.88元/月，疊疊加別墅墅0.66元/月?？腿禾卣髡鳎簞e墅墅客群主主要來之之鎮(zhèn)江市市區(qū)，年年齡400歲左右右，聯(lián)排排別墅的的購買群群主要是是大學(xué)教教授，疊疊加別墅墅主要還還是生意意人。幾幾乎沒有有投資。推廣方式式：揚子子晚報，大牌（市民廣廣場）優(yōu)惠措施施：別墅墅安揭、一次性性付款999折。樓盤名稱稱華芳世世紀(jì)名門門占地面積積12萬建

41、筑面積積14萬綠化率38%容積率1.2開發(fā)商張家港華華芳房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司建筑層高高2.9建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)磚混、框框架建筑形態(tài)態(tài)聯(lián)排、疊疊加、多多層、小小高層、高層樓盤均價價聯(lián)排 443000元/、疊加加39000元/多層 229800元/項目點評評：項目處于于丁卯區(qū)區(qū)（市民民廣場北北側(cè)），是鎮(zhèn)江江市丁卯卯區(qū)的中中心地段段，后期期升值潛潛力較大大?！抉龊猩锌ぁ宽椖扛艣r況：聆湖尚郡郡位于鎮(zhèn)鎮(zhèn)江丹徒徒區(qū)，開開發(fā)商鎮(zhèn)鎮(zhèn)江祥盛盛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司，該該項目是是純別墅墅物業(yè)，占地224萬，總建建筑面積積7.77萬。項目共分分6期開開發(fā)，目目前在售售二期。一期共226棟獨獨棟別墅墅，主力力面積2270-350

42、0，銷銷售率1100%，二期期38套套獨棟別別墅，主主力面積積2700-3550，均價558000元/，銷售售率244%。車位及花花園：車車位配比比1：11，送花花園。商業(yè)及會會所：商商業(yè)規(guī)劃劃中，會會所2個個，面積積未定。物業(yè)費用用：暫定定1.77元/月?？腿禾卣髡鳎褐饕擎?zhèn)江江人，年年齡在440-660歲之之間，私私營企業(yè)業(yè)老板是是主力客客群。投投資比例例低于110%。推廣方式式：大牌牌（市政政府附近近，解放放路與正正東路交交匯處）樓盤名稱稱聆湖尚郡郡占地面積積24萬建筑面積積7.7萬萬開發(fā)商鎮(zhèn)江祥盛盛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司容積率0.322建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)磚混、框框架建筑形態(tài)態(tài)獨棟、聯(lián)聯(lián)排樓盤均價

43、價獨棟別墅墅 58800元元/項目點評評：該項目為為純別墅墅物業(yè)（主要是是獨棟別別墅），定位高高端，與與其他項項目形成成了差異異化競爭爭。該項目單單棟別墅墅總價在在2000萬左右右，總價價高，市市場去化化率較低低?！居R臨楓】項目概況況：該項目位位于鎮(zhèn)江江丹徒新新區(qū)谷陽陽大道旁旁，由鎮(zhèn)鎮(zhèn)江佳昇昇置業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司開開發(fā)，規(guī)規(guī)劃設(shè)計計鎮(zhèn)江建建筑設(shè)計計院，占占地面積積1000畝，總總建筑面面積4.5萬，容積積率0.67，綠化率率50%。項目共分分三期開開發(fā)，一一期20006.4開盤盤，二期期20006.88開盤，三期未未開盤。一期共77套獨棟棟別墅，面積4400，價格格2000萬/套套，銷售售

44、率1000%。雙拼別別墅共220套，面積2278-2800，均均價40000元元/，銷售率率1000%。聯(lián)聯(lián)排別墅墅共222套，面面積2550，均價333000元/，銷售售率1000%。二期共224套雙雙拼別墅墅，面積積2800，均均價42200元元/，銷售率率41.7%。聯(lián)排別別墅共112套，面積2250，均價價35000元/，銷銷售率333.33%。三三期規(guī)劃劃中。車位及會會所情況況：車位位配比11：1，1個會會所，面面積30000。客群特征征：鎮(zhèn)江江人，年年齡455歲左右右，主要要是私營營業(yè)主，少量政政府人員員。推廣方式式：報紙紙（靖江江晚報、揚子晚晚報、南南京晨報報），大大牌（市市政府

45、旁旁），投投資比例例低于110%。樓盤名稱稱御墅臨楓楓占地面積積6.7萬萬建筑面積積4.5萬萬綠化率50%容積率0.677開發(fā)商鎮(zhèn)江佳昇昇置業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司建筑層高高3建筑形態(tài)態(tài)獨棟/雙雙拼/聯(lián)聯(lián)排別墅墅樓盤均價價獨棟 2200萬萬/套、雙拼均均價 442000元/、聯(lián)排排均價335000元/項目點評評： 該項目目丹徒新新區(qū)谷陽陽大道旁旁，交通通便捷，到市區(qū)區(qū)僅100分鐘車車程。且且項目為為純別墅墅物業(yè)，整體置置業(yè)人群群素質(zhì)較較高。別別墅戶型型大，總總價較高高?！窘项U和家家園】項目概況況: 江江南頤頤和家園園坐落于于鎮(zhèn)江東東部風(fēng)景景秀麗的的禹山風(fēng)風(fēng)景區(qū)，環(huán)抱二二十一世世紀(jì)樂園園。社區(qū)區(qū)東靠

46、谷谷陽北路路、北連連宗澤路路、西面面禹山路路、南臨臨學(xué)府路路依山傍傍水，環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，空氣氣清新。整個社社區(qū)占地地60.37公公頃，總總建筑面面積約660萬平平方米，為目前前鎮(zhèn)江規(guī)規(guī)模最大大的智能能化生態(tài)態(tài)園林社社區(qū)。目前江南南頤和和家園由由一期、二期清清漪苑、三期帝帝庭苑和和別墅區(qū)區(qū)御景苑苑組成，由隸屬屬于中房房集團的的鎮(zhèn)江中中房鴻都都房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司開發(fā)發(fā)。當(dāng)期期小高層層2200套，均均價29900元元/，銷售率率90%；多層層3700套，均均價27700元元/，銷售率率1000%。別墅區(qū)御御景苑開開盤時間間20005年55月，獨獨立別墅墅總套數(shù)數(shù)54套套，均價價68000元/，銷銷售率

47、440%；聯(lián)排別別墅總套套數(shù)255套，均均價45500元元/，銷售率率70%?？腿禾卣髡鳎嘿徺I買者主要要來自于于鎮(zhèn)江本本地人，購買人人群主要要是生意意人和企企事業(yè)高高層。媒體推廣廣形式：在項目目周邊有有道旗和和大牌，京江晚晚報。樓盤名稱稱江南頤頤和家園園占地面積積60.337萬建筑面積積60萬綠化率42%容積率1.1開發(fā)商鎮(zhèn)江中房房鴻都房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司建筑形態(tài)態(tài)多層、小小高層、別墅建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)框架建筑層高高2.9mm樓盤均價價小高層229000元/多層27700元元/別墅獨立立68000元/，聯(lián)聯(lián)排45500元元/商鋪均價價無分期銷售售情況共分三個個組團，當(dāng)期別別墅銷售售率655項目點評評：

48、該項目位位于學(xué)府府路，交交通便利利。整個個小區(qū)由由多層、小高層層和別墅墅組成。該項目周周邊學(xué)區(qū)區(qū)氛圍濃濃厚，距距離市區(qū)區(qū)較近，交通便便利。一一期、二二期的交交付，給給項目后后期開發(fā)發(fā)積累了了人氣，為項目目后期銷銷售奠定定了基礎(chǔ)礎(chǔ)?！竞沩槾浯渲駡@】項目概況況: “恒恒順翠竹竹園”是是由江蘇蘇恒順置置業(yè)發(fā)展展有限公公司投資資開發(fā)的的原生態(tài)態(tài)高檔別別墅區(qū)。翠竹園園項目位位于學(xué)府府路二十十一世紀(jì)紀(jì)樂園后后側(cè)，占占地7.07公公頃，設(shè)設(shè)計總建建筑面積積405584.7平方方米，其其中雙拼拼別墅444 套套（1335855平方米米），聯(lián)聯(lián)排別墅墅1188 套（269919平平方米），容積積率 00.588

49、 ，綠綠化率331.332%。項目開盤盤時間220055年122月，交交付時間間20006年99月300日。聯(lián)聯(lián)排別墅墅均價554000元/，主力力面積2200，銷售售率1000%；雙拼均均價60000元元/，主力面面積3000，銷售率率95%。客群特征征：購買買者主要要來自于于鎮(zhèn)江本本地人，購買人人群主要要是生意意人、中中產(chǎn)階級級以上和和政府官官員。媒體推廣廣形式：在項目目周邊有有道旗和和大牌，京江晚晚報。樓盤名稱稱恒順翠竹竹園占地面積積7.077萬建筑面積積405884.77綠化率31.332%容積率0.588開發(fā)商江蘇恒順順置業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司建筑形態(tài)態(tài)聯(lián)排、雙雙拼建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)磚混建筑層高

50、高2.9mm樓盤均價價別墅雙拼拼60000元/聯(lián)排54400元元/商鋪均價價無分期銷售售情況05年112月開開盤06年99月300號交付付項目點評評：該項目位位于學(xué)府府路，交交通便利利。整個個小區(qū)別別墅組成成。該項項目距離離市區(qū)較較近，交交通便利利。項目目開發(fā)商商是當(dāng)?shù)氐刂笃髽I(yè)，企企業(yè)形象象深入人人心，為為項目推推廣奠定定的基礎(chǔ)礎(chǔ)?！竞忝郎缴角f】項目概況況: 該項目目占地約約為277公頃，總建筑筑而積約約40萬萬平方米米，規(guī)劃劃容積率率1.1192，綠地率率高達(dá)446.22，住住宅類型型主要有有雙拼、聯(lián)排、疊拼別別墅，多多層花園園洋房，小高層層等，周周邊配備備有超市市、銀行行、商鋪鋪、商業(yè)

51、業(yè)街、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場、幼托托、學(xué)校校、會所所等齊全全的生活活娛樂設(shè)設(shè)施。該項目分分兩期開開發(fā)，一一期開盤盤時間220066年6月月，小高高層2000套，均價336000元/，銷售售率500%；多多層2000套，均價335000元/，銷售售率500%。二期規(guī)劃劃中，開開盤時間間未定?？腿禾卣髡鳎耗壳扒百徺I者者主要來來自于鎮(zhèn)鎮(zhèn)江本地地人，購購買人群群主要是是企事業(yè)業(yè)單位職職工，政政府公務(wù)務(wù)員。媒體推廣廣形式：在項目目周邊有有道旗和和大牌，京江晚晚報。樓盤名稱稱恒美山莊莊占地面積積27萬建筑面積積40萬綠化率46.22%容積率1.922開發(fā)商江蘇恒順順置業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司建筑形態(tài)態(tài)小高層、多層、別墅建

52、筑結(jié)構(gòu)構(gòu)框架建筑層高高2.9mm樓盤均價價小高層336000元/、多層層35000元/商鋪均價價無分期銷售售情況一期（當(dāng)當(dāng)期）小小高層、多層銷銷售率550%；二期規(guī)規(guī)劃中項目點評評：該項目位位于學(xué)府府路，交交通便利利。整個個小區(qū)由由小高層層、多層層和別墅墅組成。該項目目距離市市區(qū)較近近，交通通便利，是規(guī)劃劃內(nèi)中央央生活區(qū)區(qū)。項目目開發(fā)商商是當(dāng)?shù)氐刂笃髽I(yè)，企企業(yè)形象象深入人人心，為為項目推推廣奠定定的基礎(chǔ)礎(chǔ)?！咎旌托切浅恰刻旌托浅浅俏挥谀夏闲炻?5號，項項目總占占地面積積1499.433畝，總總建筑面面積188萬，項目分分兩期開開發(fā)，整整個小區(qū)區(qū)集多層層、小高高層、復(fù)復(fù)式別墅墅及商貿(mào)貿(mào)為一體體的綜合合小區(qū)。項目一期期為多層層、小高高層、復(fù)復(fù)式別墅墅，二期期為6000000的商業(yè)業(yè)文化廣廣場，其其中復(fù)式式別墅共共48套套，主力力面積為為2000平方米米左右，均價443500元/平平方米，車庫225平方方米，均均價35580元元/平方方米，總總價1000萬左左右，目目前銷售售率700左右右，客群特征征:政府府機關(guān)工工作人員員、私營營業(yè)主等等，年齡齡45歲歲左右。媒體推