1、 PAGE 40目 錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc145756665 保利薔薇商業(yè)所在區(qū)域商業(yè)概況 PAGEREF _Toc145756665 h 4 HYPERLINK l _Toc145756666 第一章保利薔薇周邊競爭項目分析篇 PAGEREF _Toc145756666 h 5 HYPERLINK l _Toc145756667 一、周邊重點商業(yè)調(diào)研分析 PAGEREF _Toc145756667 h 5 HYPERLINK l _Toc145756668 1、富貴園二期底商 PAGEREF _Toc145756668 h 5 HYPERLINK l

2、_Toc145756669 2、本家潤園底商 PAGEREF _Toc145756669 h 6 HYPERLINK l _Toc145756670 3、幸福家園底商 PAGEREF _Toc145756670 h 7 HYPERLINK l _Toc145756671 二、周邊其它商業(yè)市場調(diào)研分析 PAGEREF _Toc145756671 h 8 HYPERLINK l _Toc145756672 三、總結(jié) PAGEREF _Toc145756672 h 8 HYPERLINK l _Toc145756673 第二章保利薔薇商業(yè)情況分析篇 PAGEREF _Toc145756673 h 9

3、 HYPERLINK l _Toc145756674 一、項目商業(yè)基本情況 PAGEREF _Toc145756674 h 9 HYPERLINK l _Toc145756675 1、2號樓住宅底商 PAGEREF _Toc145756675 h 9 HYPERLINK l _Toc145756676 2、4號樓住宅底商 PAGEREF _Toc145756676 h 9 HYPERLINK l _Toc145756677 3、5號樓獨立商鋪 PAGEREF _Toc145756677 h 10 HYPERLINK l _Toc145756678 二、項目商業(yè)的優(yōu)勢、不足 PAGEREF _T

4、oc145756678 h 11 HYPERLINK l _Toc145756679 1、優(yōu)勢 PAGEREF _Toc145756679 h 11 HYPERLINK l _Toc145756680 2、不足 PAGEREF _Toc145756680 h 11 HYPERLINK l _Toc145756681 3、目商業(yè)的市場機會點 PAGEREF _Toc145756681 h 12 HYPERLINK l _Toc145756682 第三章保利薔薇商業(yè)定位篇 PAGEREF _Toc145756682 h 12 HYPERLINK l _Toc145756683 一、項目整體定位 P

5、AGEREF _Toc145756683 h 12 HYPERLINK l _Toc145756684 1、項目商業(yè)消費群定位 PAGEREF _Toc145756684 h 12 HYPERLINK l _Toc145756685 2、項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 PAGEREF _Toc145756685 h 13 HYPERLINK l _Toc145756686 二、項目的功能定位 PAGEREF _Toc145756686 h 14 HYPERLINK l _Toc145756687 三、項目價格定位 PAGEREF _Toc145756687 h 17 HYPERLINK l _Toc145

6、756688 1、定價原則 PAGEREF _Toc145756688 h 17 HYPERLINK l _Toc145756689 2、項目定價 PAGEREF _Toc145756689 h 17 HYPERLINK l _Toc145756690 3、定價參考 PAGEREF _Toc145756690 h 17 HYPERLINK l _Toc145756691 4、各商鋪具體價格 PAGEREF _Toc145756691 h 20 HYPERLINK l _Toc145756692 第四章保利薔薇商業(yè)營銷推廣 PAGEREF _Toc145756692 h 23 HYPERLINK

7、 l _Toc145756693 一、入市時間 PAGEREF _Toc145756693 h 23 HYPERLINK l _Toc145756694 1、整體推售方案 PAGEREF _Toc145756694 h 23 HYPERLINK l _Toc145756695 2、分批推售方案 PAGEREF _Toc145756695 h 23 HYPERLINK l _Toc145756696 二、銷售方式 PAGEREF _Toc145756696 h 24 HYPERLINK l _Toc145756697 1、直接銷售 PAGEREF _Toc145756697 h 24 HYPER

8、LINK l _Toc145756698 2、以租代售 PAGEREF _Toc145756698 h 24 HYPERLINK l _Toc145756699 三、營銷主線 PAGEREF _Toc145756699 h 25 HYPERLINK l _Toc145756700 四、具體工作安排 PAGEREF _Toc145756700 h 25 HYPERLINK l _Toc145756701 1、售樓處展板 PAGEREF _Toc145756701 h 25 HYPERLINK l _Toc145756702 2、銷售資料 PAGEREF _Toc145756702 h 26 HY

9、PERLINK l _Toc145756703 3、戶外宣傳 PAGEREF _Toc145756703 h 26 HYPERLINK l _Toc145756704 4、網(wǎng)絡(luò)宣傳 PAGEREF _Toc145756704 h 26 HYPERLINK l _Toc145756705 5、樓體條幅 PAGEREF _Toc145756705 h 26 HYPERLINK l _Toc145756706 6、與保利項目的聯(lián)動 PAGEREF _Toc145756706 h 262、本家潤園底商兩廣大街本家潤園底商兩廣大街本家潤園底商整體商業(yè)規(guī)模約3000平米地理位置兩廣大街北側(cè)、東花市大街單體

10、商業(yè)面積90300平米銷售價格地上3萬/平米地下0.8萬/平米出租情況60%租賃價格3.5-4元/平米/天本家潤園底商位于兩廣大街北側(cè)，東花市大街東，富貴園二期底商東側(cè)。共28間商鋪，部分帶地下室，總體商業(yè)面積約3000平米，單個商鋪面積在90300平米之間，地上一層，地下一層帶采光、上下水，目前新房售價2.5-3萬/平米，租賃價格3.5-4元/平米/天，出租情況一般，出租率約60。經(jīng)營業(yè)態(tài)主要集中在便利店、茶莊、煙酒店、藥店。雖同處于東花市大街，但由于本家潤園入住時間稍晚（2006年初），目前園區(qū)人氣尚顯不足，并由于旁側(cè)富貴園底商的競爭，出租率一般，但其建筑結(jié)構(gòu)與保利薔薇24底商相似，有一定

11、參考價值。3、幸福家園底商幸福家園底商兩廣大街幸福家園底商兩廣大街整體商業(yè)規(guī)模約20000平米地理位置兩廣大街南側(cè)，與幸福大街交匯處單體商業(yè)面積60400平米銷售價格2.22.6萬/平米出租情況70%租賃價格3.5-5.5元/平米/天幸福家園位于兩廣大街與幸福大街的交匯口東南角，緊臨兩廣大街南側(cè)，總體商業(yè)面積約20000平米，單體商業(yè)面積在60400平米之間，多數(shù)為平層，售價2.22.6萬/平米，租賃價格3.5-5.5元/平米/天。商鋪分別分布在北側(cè)、西側(cè)、南側(cè)，北側(cè)商鋪由于緊臨兩廣大街，交通便利,多路公車經(jīng)過，人氣較旺并且緊臨旁邊通正大廈寫字樓，租賃情況較為理想，出租率100。不僅服務(wù)本社區(qū)

12、，更輻射周邊區(qū)域，業(yè)態(tài)種類豐富，如麥當(dāng)勞、品牌專賣店等。西側(cè)商鋪緊臨幸福大街，交通相對北側(cè)稍差，僅一路公車，人氣相對單薄，租賃情況一般，出租率約70，主要服務(wù)路過的人群，業(yè)態(tài)主要為小型超市。南側(cè)商鋪緊臨培新街，為匯文中學(xué)學(xué)生以及保利薔薇以后居民出入的必經(jīng)之路，租賃情況一般，出租率約50，主要服務(wù)社區(qū)需求，目前業(yè)態(tài)主要為小型便利店。二、周邊其它商業(yè)市場調(diào)研分析地理位置面積(平米)面寬(米)層高(平米)實用率售價(萬元/平米)租價(元/平/天)新景家園底商8063.685%2.55新裕家園底商30014390%24.5夕照寺大街底商330124.290%1.83.5富貴園三期底商12574903期

13、房由上表可知，周邊其它平層住宅底商售價在1.8-2.6萬/平米之間，300平米以上售價稍低，在1.8-2萬/平米之間,租賃價格在3.5-5元/平/天之間。三、總結(jié)由以上分析可知，兩廣大街北側(cè)社區(qū)住宅底商經(jīng)營狀況明顯優(yōu)于南側(cè)住宅底商。區(qū)域內(nèi)住宅底商銷售均價主要集中在1.8-3萬/平米之間，租賃價格主要集中在3.5-6元/平/天之間。其中，區(qū)域內(nèi)人氣最旺、經(jīng)營狀況最好的社區(qū)住宅底商（富貴園二期）售價約3萬/平米，租賃價格約5-6元/平/天。第二章 保利薔薇商業(yè)情況分析篇一、項目商業(yè)基本情況保利薔薇商鋪共分三部分，2號樓住宅底商、4號樓住宅底商、5號樓（售樓部）獨立商鋪。共29套，總面積3583平米

14、。商鋪位置形式層高(米)開間(米)實用率套數(shù)面積(平米)2號樓底商地上一層地下一層地上3地下3.3612924368.14號樓底商3994161678.565號樓底商（售樓部）地上兩層獨立一層3.9二層最低3.56.69691536.6合計293583.281、2號樓住宅底商2號樓住宅底商共4間，地上一層，地下一層，總面積在70130平米之間，地上部分面積在3565平米之間，開間在612米之間，地上層高3米，實用率92。序號樓編號總面積地上面積地下面積1211129.00 65.48 63.52 221293.28 45.07 48.21 321372.57 34.90 37.67 42157

15、3.25 37.09 36.16 2、4號樓住宅底商4號樓住宅底商共16間，地上一層，地下一層，總面積在90130平米之間，地上部分面積在40100平米之間，開間在39米之間，地上層高3米，實用率94。序號樓編號總面積地上面積地下面積142195.11 95.11 242291.70 43.04 48.67 3423118.18 56.98 61.21 4425118.18 56.98 61.21 542691.70 43.04 48.67 642791.70 43.04 48.67 7428103.43 42.21 61.22 8429127.48 66.26 61.22 94210104.

16、17 55.49 48.6810421191.70 43.04 48.67 114212118.18 56.98 61.21 12421582.39 46.50 35.89 13421696.07 50.26 45.81 144217120.72 60.81 59.92 154218103.00 51.78 51.22 164219124.82 63.30 61.52 3、5號樓獨立商鋪5號樓獨立商鋪可做獨立餐飲，地上兩層，總面積在167200平米之間，開間6.6米，進深12米，一層層高3.9米，二層為坡屋頂，最低層高3.5米，最高層高約5.7米序號建筑面積一層面積二層面積1205.73102

17、.87 102.87 2157.2378.62 78.62 3167.3183.66 83.66 4167.2283.61 83.61 5167.2283.61 83.61 6167.2283.61 83.61 7167.2283.61 83.618167.2283.61 83.61 9170.2685.13 85.13 二、項目商業(yè)的優(yōu)勢、不足1、優(yōu)勢二環(huán)內(nèi)住宅項目稀缺，商鋪的投資價值也隨之上漲周邊有人民保險公司、匯文中學(xué)（初高中）、培新小學(xué)、四星培新賓館、北京交管局、影視培訓(xùn)學(xué)生宿舍等高消費力人群2號樓4號樓住宅底商面積小，投資門檻低5號樓獨立商業(yè)可做明火餐飲，且面積適中幾乎所有商鋪都可融

18、商鋪、倉儲、家居為一體。周邊競爭較小，為項目300米范圍內(nèi)唯一的正規(guī)商鋪2、不足雖然東二環(huán)地段價值高，但商鋪處于內(nèi)街，且為路的盡頭，客流量有限，為商業(yè)銷售之大忌雖然入住客戶消費能力都較強，但社區(qū)整體較小，消費人群有限雖然周邊競爭對手少，但同時周邊環(huán)境不佳，商業(yè)氛圍淡泊，難以成行成市，招商困難3、商業(yè)的市場機會點與周邊項目相比，以及與普通商鋪相比，本項目商鋪有以下特點可能成為市場突破口：1）5號樓獨立商業(yè)街為項目周邊唯一的、正規(guī)的、檔次較高的、可做餐飲的商鋪2）雖然為培新街的盡頭，但是仍然是培新街與北側(cè)出口兩條路的交匯處，并且是項目南側(cè)小區(qū)居民北行至兩廣大街的必經(jīng)之路3）2號樓與4號樓的商鋪面積

19、較小，首付相對周邊其它社區(qū)較低，投資門檻低4）基本所有商鋪都可商用、居住、倉儲使用第三章 保利薔薇商業(yè)定位篇一、項目整體定位1、項目商業(yè)消費群定位本項目未來的主力消費群體，主要以本項目居民、北京交管局住戶、周邊學(xué)校學(xué)生、周邊社區(qū)住戶為主以及培新賓館游客為主。本項目居民多數(shù)為在周邊商圈工作的年輕白領(lǐng)以及區(qū)域周邊企事業(yè)單位工作的成功人士，如醫(yī)院、政府、體育總局等，他們追求生活的品質(zhì)，重視消費場所的情調(diào)。匯文中學(xué)學(xué)生、培新小學(xué)學(xué)生雖然消費能力不高，但是卻有著穩(wěn)定的需求，即文具、飲食、娛樂的需求。他們選擇本項目消費的主要原因是距離較近，并且品質(zhì)較高。因而，要讓本項目成為周邊品質(zhì)最高、最具小資情調(diào)的歐式

20、風(fēng)情商業(yè)街2、項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位由以上分析可知：1）本項目主要消費群為周邊高層次、追求格調(diào)的住戶。因此，項目定位必須區(qū)別于一般的社區(qū)商鋪，通過整體包裝，打造成為本區(qū)域較為有特色的風(fēng)情商業(yè)街2）本項目依舊主要服務(wù)本項目。因而，滿足小區(qū)居民的需求是項目融入社區(qū)，被消費者迅速認知，集聚人氣的重要部分3）中高檔次的飲食需求。區(qū)域內(nèi)消費群體檔次決定了他們不會在一般的飲食餐飲店中消費，而本項目正恰恰是距離他們最近的檔次較高的獨立商業(yè)。因而，可通過招納特色餐飲的商家來達到吸引消費者，同時提升項目的形象和檔次的目的。4）學(xué)生的需求。周邊的匯文中學(xué)、培新小學(xué)以及影視學(xué)院的眾多學(xué)生為本項目提供了充足而穩(wěn)定的消費群

21、，因而，相關(guān)的文具、休閑娛樂、精品店也將有穩(wěn)定的客源，同時也帶動了多元商業(yè)的發(fā)展。特色餐飲特色餐飲便利店、洗衣店等社區(qū)配套便利店、洗衣店等社區(qū)配套文具、精品店、專賣店區(qū)域性風(fēng)情商業(yè)街文具、精品店、專賣店區(qū)域性風(fēng)情商業(yè)街特色酒吧咖啡館特色酒吧咖啡館休閑娛樂休閑娛樂根據(jù)以上分析，本項目商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)定位主要為特色餐飲，便利店、洗衣店等社區(qū)配套，文具、精品店、專賣店，特色酒吧咖啡館，休閑娛樂產(chǎn)業(yè)。二、項目的功能定位功能定位商家建議商家需求面積特色餐飲茶餐廳、粥店、地方菜系等150500社區(qū)配套商業(yè)便利店（韓國超市）、精品店、鮮花店、藥店、西餅屋、圖書音響、洗衣店等50150休閑商業(yè)書吧、咖啡館、美容美

22、發(fā)、沐足、SPA等100500總體而言，充分根據(jù)周邊消費人群的消費習(xí)慣以及市場的空白點進行功能定位。主要定位依據(jù)如下：1）便利店等社區(qū)商業(yè)配套在首層設(shè)置便利店等，對于社區(qū)配套非常必要。便利店是為區(qū)域消費者提供便利性日常消費服務(wù)，具有較高的租金承受能力，56元/平/天。一般需求面積在100平米以下，主要適宜在2號樓與4號樓的住宅底商。2）茶餐廳等特色餐飲由于項目周邊區(qū)域300米內(nèi)沒有上檔次的餐飲場所。因而，本區(qū)域大量的白領(lǐng)住戶以及學(xué)生只能到幸福大街與兩廣大街交匯口附近的環(huán)境舒適、味道佳進行消費，大約500米的路程對于日常飲食來說稍遠。建議在本項目引入知名的特色餐飲店，通過商家的品牌吸引力，在吸引

23、消費群體消費的同時，帶動人氣，促進其它經(jīng)營類別的消費。特色餐飲經(jīng)營商家所需面積一般在150500平米之間，可承受一定的租金，大約35元/平/天。3）書吧、咖啡館等休閑商業(yè)休閑類商業(yè)的主要消費群為高級白領(lǐng)以及周邊學(xué)生。消費者對休閑時間的支配都有較高的追求，同時是體現(xiàn)消費者高品味、小資生活的表現(xiàn)。因而建議引入書吧、咖啡館等休閑商業(yè)，滿足目標消費群的需求，并吸引區(qū)域外的消費者形成在本項目商業(yè)街消費的慣性。商家所需經(jīng)營面積100500平米，可承受的租金約45元/平/天。一、策劃原則（一）強勢啟動原則好的開始，是成功的一半。銀河名都通過前期的市場進入，已經(jīng)在市場上建立一定的知名度。因此，在對商業(yè)部分進行

24、市場推售時，應(yīng)以特色鮮明的市場形象，充分利用前期市場積蓄的勢能，強勢導(dǎo)入市場，迅速形成項目在市場的認可度。（二）強化信心原則商業(yè)物業(yè)在期樓階段，重點在于賣信心。本項目在開發(fā)過程中，應(yīng)以強化市場投資信心為出發(fā)點，通過一系列的廣告宣傳及事件行銷，高速地樹立項目強勢的市場形象，增強投資者對項目的信心，最終實現(xiàn)項目的銷售。（三）快速搶占市場原則鑒于項目的整體商業(yè)規(guī)模較大，市場的消化貨量較多。在項目的開發(fā)過程中，無論是項目前期的推廣，還是項目的實戰(zhàn)銷售，都應(yīng)以快速搶占市場為原則，通過項目高姿態(tài)的市場導(dǎo)入，引發(fā)項目的強烈市場反映，快速地增大項目在市場的占有率，最終實現(xiàn)項目的“開門紅”及持續(xù)旺銷。（四）整合

25、資源原則由于發(fā)展商自身資源始終還是有限，因此，在項目的整體推廣過程中，充分把握項目核心競爭力提升的同時，整合各種可利用的社會資源，尤其是借助政府及媒體的力量，借助媒體的輿論導(dǎo)向作用，為項目今后的銷售推波助瀾。（五）充分挖掘商業(yè)氣氛原則商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，不僅在于對新的操作方式的運用，更為重要的是對商業(yè)項目的商業(yè)價值的充分挖掘。因此，必須從項目周邊的經(jīng)營環(huán)境出發(fā)，發(fā)掘松霞路地段濃厚的商業(yè)氛圍和旺盛人氣，建立項目完整并具說服力的形象，提高項目的產(chǎn)品力和銷售力。二、項目綜合定位（一）、市場定位上海風(fēng)情街通過帶有明顯上海風(fēng)情的建筑符號、特定的業(yè)態(tài)分布，以及各類上海特色商家的引進，建設(shè)成為具有獨特上海風(fēng)情、

26、多元化的商業(yè)步行街；也就是集購物、美食、娛樂、休閑于一體的全景化上海風(fēng)情步行街。這種主題式的商業(yè)步行街的最大優(yōu)勢在于能夠最大化提升項目的商業(yè)使用價值，這種商業(yè)價值的提升不僅來自于步行街商業(yè)形態(tài)本身，更重要的是源于具體鮮明個性化的主題式內(nèi)涵，最大限度的提升商業(yè)的附加值。（二）、功能定位吃喝玩樂于一條街集吃喝玩樂于一體的功能定位，使整個上海風(fēng)情街的功能更加豐富，業(yè)態(tài)分布更加完善，從而形成業(yè)態(tài)上的錯位經(jīng)營，各功能區(qū)的相互促進，進而有助于進駐經(jīng)營商家形成良性和相互促進的競爭經(jīng)營格局，不斷提高項目整體的商業(yè)價值，向投資經(jīng)營者充分展示項目廣闊的發(fā)展前景。商業(yè)步行街各種功能一覽表：吃開設(shè)各種美食機構(gòu)，包括西

27、餐廳、主題餐廳（比如巴西烤肉餐廳、日本音樂餐廳、韓國料理廳、琉璃工房主題餐廳等）、上海特色的美食（如灌湯小籠包等）等。喝包括咖啡廊、拉茶餐廳、休閑茶館在內(nèi)的各種休閑餐飲機構(gòu)玩在廣場上設(shè)置各種休閑、娛樂的設(shè)施，并定期在這里搭建展臺，組織各種促銷與展示活動，使之成為商業(yè)街的核心之一，人氣聚集和顧客休閑娛樂的地帶，顧客在此可以自由的玩樂。樂以知名商家構(gòu)成步行街的核心商家，并以不斷更新的品種、富于特色、新潮的店面裝飾和長新的促銷手法贏得穩(wěn)定的消費群，讓消費者在消費中體驗購物的快樂。三、項目核心賣點描述（一）、地段優(yōu)勢對外交通便利項目位于煙臺高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，靠近同三高速和城市快線，市級對外交通十分方便。

28、主干道旁的臨街商鋪松霞路是福山高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的主干道，而項目的主要臨街店面就面向松霞路。保證項目周邊人流和車流動暢旺。附近有多個住宅小區(qū)，小區(qū)業(yè)主消費能力強福山高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有多個大型住宅小區(qū)，而且小區(qū)的居民都是消費能力較強的消費人群。項目的多功能步行街肯定能吸引這部分人群，形成福山地區(qū)的商業(yè)中心。附近的夾河有較高的觀光價值建設(shè)中的夾河風(fēng)光帶肯定會吸引更多的旅游人流來到福山區(qū)；同時，作為福山區(qū)未來的商業(yè)中心，本項目肯定因此而得益。（二）、規(guī)劃優(yōu)勢“一街兩廣場”的步行街設(shè)計一條200多米長的商業(yè)步行街設(shè)有2個商業(yè)廣場，有足夠的空間聚集人氣和為顧客提供休閑娛樂的場所。獨一無二的“雙廣場”設(shè)置必定

29、為商戶帶來更多的人流量。步行街注入具有上海風(fēng)情的文化內(nèi)涵將步行街一帶設(shè)計為充滿具有上海風(fēng)情特色的商業(yè)步行街，在保證綠化植被與休閑設(shè)施有機組合的基礎(chǔ)上，為步行街注入豐富的文化內(nèi)涵，大大提高項目的附加價值，從而吸引更加旺盛的人氣。一層商鋪間間獨立，間間臨街雙步行街的設(shè)計，每個商鋪都是獨立臨街，每個商鋪都能都可以享受到龐大的消費人流和旺盛消費力。（三）、項目定位上海風(fēng)情街主題式商業(yè)步行街獨具特色的上海風(fēng)情商業(yè)步行街，在滿足人們購物、美食、娛樂、休閑一站式需求的同時，更是以其豐富的文化內(nèi)涵，打造福山區(qū)首個具有主題式的商業(yè)步行街，從而吸引最大程度的客源，為商家?guī)頋L滾人流，大大提高商鋪的商業(yè)價值。吃喝玩

30、樂一條街“消費就是一種休閑，購物就是一種享受”。集吃喝玩樂為一體的多功能步行街商業(yè)步行街全面顛覆傳統(tǒng)購物模式，在充分發(fā)揮商業(yè)步行街優(yōu)勢的同時，通過優(yōu)雅、舒適、休閑的環(huán)境、不同業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營，優(yōu)勢互補，最大程度激發(fā)消費者的無限消費欲望，形成最強大的消費動能，為商家?guī)碜疃嗟某山粰C會。（四）、經(jīng)營管理成立專業(yè)商業(yè)運營機構(gòu)商業(yè)管理對步行街的永續(xù)經(jīng)營起著至關(guān)重要的作用。本項目提前引進專業(yè)商業(yè)運營機構(gòu), 提前制訂管理公約，維護商家與消費者的正當(dāng)權(quán)益，為項目提供全面優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)；進行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，提升步行街的整體形象，確保物業(yè)保值增值，保證項目整體的永續(xù)經(jīng)營，永續(xù)興旺。（五）、銷售措施三年返租計劃

31、客戶在購鋪后，將商鋪前3年的經(jīng)營權(quán)交給商業(yè)運營公司，獲得3年共24的利潤分成（平均每年8%的回報），24%的購鋪款一次性在首付款中沖減，無需支付。帶租約發(fā)售發(fā)展商將前期意向的租戶介紹給該商鋪的買家，為買家提供穩(wěn)定的租約，保證商鋪的投資回報，增強買家的信心，即買即收租。其它銷售賣點首期僅需3萬元即可做老板；多家上海知名商家進駐，帶來更旺盛的人流，商業(yè)價值一升再升商業(yè)運營公司全面啟動，經(jīng)營旺場再添砝碼；本案未來下單客戶來源構(gòu)成1、金沙湖板塊區(qū)的周邊居民。 主力客群、看好金沙湖板塊未來投資前景的投資客們. 主力 客群、湖左岸的業(yè)主。 次主力客群1、29歲以下，年輕型消費者（追求前衛(wèi)及時尚新潮消費，消

32、費力較強）主力2、3045歲，實力型消費者（有足夠的能力消費高檔次的商品） 主力3、45歲以上，有能力享受消費型、休閑型的客戶群，有充裕的時間娛樂和休 閑。 次主力劣勢（W）1）項目商鋪戶型面積過大,導(dǎo)致總價偏高；2）目前“期鋪”的性質(zhì)令本項目初期的銷售會面臨一定的阻力；3）周邊的大型商業(yè)尚處于初級階段，市場關(guān)注度及投資者信心有待提升機會（O）1）金沙湖板塊整體都在上升期；2) 周邊商鋪暫無大的供應(yīng),多以招商為主.區(qū)域內(nèi)商鋪正處于供應(yīng)斷層;3）隨著國家對房產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)打壓，對于投資商鋪逐漸深入人心威脅（T）1）商鋪面積大,總價大、經(jīng)營模式方面不具可比性，本地投資者及經(jīng)營商家存在信心問題，易持觀

33、望心理；2）一個全新社區(qū)的商鋪必定面臨一個從淡到旺的過程與風(fēng)險，投資者要有前期守業(yè)的打算。通常全新住宅區(qū)商鋪的培育期在35年之間，且住宅區(qū)人口集聚速度的快慢將直接影響經(jīng)濟效益。另外，即使住宅區(qū)內(nèi)客流量、購買力水平有保障，也要考慮到居民的購物習(xí)慣需要一段適當(dāng)?shù)臅r間來養(yǎng)成。定位策略我司通過前期對項目的把握和分析，從目前整個社區(qū)的商業(yè)環(huán)境、發(fā)展前景出發(fā)，立足于市場的需求，在規(guī)模、功能、檔次上充分發(fā)揮項目的優(yōu)勢和潛力，以滿足社區(qū)生活配套和市場需要為基點，建議在商業(yè)步行街定位過程中遵循下述原則：走社區(qū)生活服務(wù)為主的路線，首先充分滿足社區(qū)居民未來的生活基本需求；體現(xiàn)現(xiàn)代生活特點，引入集生活服務(wù)、文化休閑、

34、消費購物為一體的經(jīng)營理念；力爭與周邊大型商民業(yè)項目(如金沙湖1、IBC國際等)互動帶動整個商業(yè)街的興旺發(fā)展。地鐵中樞 商鋪至尊 生活萬象 錢景向上 三、項目價格定位1、定價原則在周邊區(qū)域商鋪的經(jīng)營狀況調(diào)研的基礎(chǔ)上，充分挖掘本項目的獨特賣點，通過整體包裝、概念推廣等方式提升項目商業(yè)價值。主要定價原則為參考周邊區(qū)域住宅底商的租金以及年回報率，然后反算售價。2、項目定價1)5號樓商鋪定價通過以上分析，暫定5號樓商鋪約為3.5元/天/平米，年回報率按8進行反算。首批推出5號樓商鋪，售價約15000元/平米，單間總價約250萬。2）2號樓、4號樓住宅底商定價根據(jù)周邊帶地下室商鋪情況可知，帶采光地下室價格

35、約為地上1/3。因而，暫定本項目商鋪地上一層租價約5元/天/平米，地下按2元/天/平米，年回報率按8進行反算。地上售價在2000028000元/平米之間，地下售價8000元/平米，總價在130200萬之間。此價格暫定，將根據(jù)5號樓商鋪的推售過程中對客戶的摸底進行價格調(diào)整。3、定價參考1）平層住宅底商的租價及售價地理位置面積(平米)面寬(米)層高(平米)實用率售價(萬元/平米)租價(元/平/天)幸福家園北側(cè)底商187104.6802.25富貴園二期底商13374.680%2.65新景家園底商8063.685%2.55新裕家園底商30014390%24.5幸福家園西側(cè)底商13074.290%2.3

36、5本家潤園底商876495%2.53.8幸福家園南側(cè)底商6554.290%2.65.510574.290%2.54.816084.290%2.53.5夕照寺大街底商330124.290%1.83.5富貴園三期底商12574903期房由上表可知，此區(qū)域200平米以下平層住宅底商售價在2.2-2.6萬/平米之間，租賃價格在3.5-5.5元/平/天之間。最為繁華地段底商100平米左右售價在2.5-2.6萬/平米之間，租賃價格約5元/平/天。人氣稍差地段100平米底商售價約2.5萬/平米,租賃價格在3.5-4.8元/平/天之間,小面積商鋪售價與租賃價格明顯較高，65平米售價2.6萬/平米，租價5.5元

37、/平/天。2）帶地下室的底商售價地理位置面積(平米)面寬(米)層高(平米)實用率均價(元/平米)租價幸福家園北側(cè)底商地上260154.685%200004地下1205000富貴園二期底商地上12074.680%300005地下7010000本家潤園底商地上1309495%350004地下8710000此區(qū)域內(nèi)帶地下室的商鋪普遍面積稍大，地上價格在1800035000之間，租賃價格在3.5-5元/平/天之間（面積按總面積計算）。3）年回報率計算以商鋪的靜態(tài)年回報率為基準進行比較，為本項目商業(yè)定價提供依據(jù)。靜態(tài)年回報率租賃價(元/平米/天)30天12個月/單價地理位置面積(平米)面寬(米)層高(平

38、米)實用率售價(萬元/平米)租價(元/平/天)靜態(tài)年回報率幸福家園北側(cè)底商187104.680%2.258.2%地上260154.685%200003.58.3%地下1205000富貴園二期底商13374.680%2.656.9%地上12074.680%3000056%地下7010000新景家園底商8063.685%2.557.2%新裕家園底商30014390%24.58.1%幸福家園西側(cè)底商13074.290%2.357.8%本家潤園底商876495%2.53.85.5%地上1309495%3500045.8%地下8710000幸福家園南側(cè)底商6554.290%2.65.57.6%10574

39、.290%2.54.86.9%16084.290%2.53.55.0%夕照寺大街底商330124.290%1.83.57.0%由上表計算可知，本區(qū)域商鋪靜態(tài)年回報率基本在5%8%之間。并且對應(yīng)其不同地段的商鋪空置情況可知，在相對最為繁華地段靜態(tài)年回報率在78，且較為容易實現(xiàn)。相對人氣較差地段的靜態(tài)年回報率在57.6之間，但由于空置較多，屬于有價無市。4、各商鋪具體價格1）5號樓商鋪具體價格序號總面積位置一層面積二層面積均價總價0240售樓處2401200092432401205.73售樓部遮擋102.87102.872157.23售樓部遮擋78.6278.623167.31售樓部遮擋83.66

40、83.664167.2283.6183.611500025083005167.2283.6183.611500025083006167.2283.6183.611500025083007167.2283.6183.611500025083008167.2283.6183.611500025083009170.2685.1385.13150002553900合計1776.631008.33768.3313699 243386405號樓獨立商業(yè)示意圖（上北下南，由東至西依次為19號鋪）如下圖所示，目前售樓處直接遮擋東側(cè)三間商鋪，分散出售此三間商鋪不太可能，因此，此三間商鋪適宜與售樓處捆綁銷售，總面

41、積約670平米（三間商鋪530平米，售樓處240平米），此商鋪售價需視具體情況而定，暫定售價12000每平米。被售樓部遮擋商鋪13共530平米987654售樓部被售樓部遮擋商鋪13共530平米987654售樓部240平米2）2號樓、4號樓商鋪具體價格以地上面積作為主要定價依據(jù)（地上面積越小，總價越低，投資門檻約低），并根據(jù)底商在商業(yè)街的具體位置（項目西北角適當(dāng)提升，東北角適當(dāng)下調(diào)）、底商的格局（少量商鋪不規(guī)則，或有部分空間不好利用）與底商開間（大開間適當(dāng)提升，小開間適當(dāng)下調(diào)）的不同，價格上下調(diào)整。如表所示，用陰影區(qū)別不同的底商地上面積范圍，地上售價在2000028000元/平米，最高的為園區(qū)出

42、口東側(cè)面積最小的13與15號鋪，最低的為園區(qū)最東北角，最靠里且面積相對大的11號鋪?？們r在130200萬之間，最低總價為面積最小的13、15，最高總價為園區(qū)出口西側(cè)的無地下室的21。2號樓、4號樓商鋪具體售價樓編號位置格局開間總面積地上面積地下面積地上單價地下單價總價21-3出口東側(cè)672.5734.937.67280008000127856021-5出口東側(cè)6.473.2537.0936.16280008000132780042-85103.4342.2161.22250008000154501042-2出口西側(cè)791.743.0448.67260008000150840042-6791.7

43、43.0448.67260008000150840042-7791.743.0448.67260008000150840042-11791.743.0448.67260008000150840021-2993.2845.0748.21260008000155750042-15382.3946.535.89245008000142637042-16796.0750.2645.81230008000115598042-18西北角710351.7851.22235008000121683042-10長條空間7104.1755.4948.68215008000119303542-35118.1856.

44、9861.21220008000125356042-55118.1856.9861.21220008000125356042-125118.1856.9861.21220008000125356042-17西北角8120.7260.8159.92220008000133782042-19西北角9124.8263.361.52220008000139260021-1東北角812965.4863.52200008000130960042-95127.4866.2661.22220008000145772042-1出口西側(cè)不規(guī)則995.1195.112100080001997310合計2046.63

45、1057.36989.3523341800024679775第四章 保利薔薇商業(yè)營銷推廣一、入市時間根據(jù)本項目的工程進度，5號樓商業(yè)已經(jīng)完工，但目前堆積物料以及作為工作人員辦公休息場所，稍加清理可使用。2號樓與4號樓住宅底商正在施工，商業(yè)尚需要一定時間才可以達到租賃要求。建議兩種方案：1、整體推售方案項目商業(yè)在入住前3個月整體（5號樓、2號樓、4號樓商鋪）推出市場，即2007年8月推出。原因有項目將于2007年11月入住，多數(shù)商家將趕在入住前開業(yè)；一般商家的裝修期約1個月；從發(fā)布招商消息到客戶正式簽約，蓄客時間一般在1個月左右。1）好處：于客戶現(xiàn)房投資，風(fēng)險更小，守鋪時間少，商業(yè)街環(huán)境成型，收益更高2）壞處：積壓資金達一年2、分批推售方案于2006年11月先推出5號樓獨立商業(yè)街，招商主要以特色餐飲為主，同時蓄積2號樓4號樓商業(yè)客戶并進行價格摸底，通過5號樓的消費群帶動區(qū)域人氣的聚集，更利于2號樓與4號樓住宅底商的推售，2007年5月推出2號樓4號樓商業(yè)。1）好處：回收資金快 2）壞處：目前消費群只能借助周邊客群