1、一、名詞解釋1.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)答:房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)從廣義上來講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經(jīng)營(yíng)和城市土地經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)行為。2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓答:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。3.建筑容積率答:建筑容積率指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。4.城市土地出讓答:城市土地出讓是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司），供其有限期使用城市土地

2、，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價(jià)）。5.物業(yè)管理答:物業(yè)管理利用現(xiàn)代管理先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。6.房地產(chǎn)開發(fā)答:房地產(chǎn)開發(fā)由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過程。7.土地開發(fā)答:土地開發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。8.租金收繳率答:租金收繳率為房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。

3、9.土地征用答:政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的行為。二、簡(jiǎn)答題1.征地與拆遷的區(qū)別是什么？答:征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國(guó)家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國(guó)家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時(shí)，對(duì)土地上附著物和房屋原用戶、住戶進(jìn)行的拆遷、安置、補(bǔ)償。不需改變土地所有制性質(zhì)。2.房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程分為哪些階段？答:房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程分為十個(gè)階段，分別為開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請(qǐng)項(xiàng)目用地、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設(shè)工程招

4、標(biāo)、施工、市場(chǎng)營(yíng)銷與策劃、物業(yè)管理。3.房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的定價(jià)方法有哪些？答:房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方法主要有成本加成定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法、加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法、顧客感受定價(jià)法。4.從狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有哪些區(qū)別？答:房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的區(qū)別包括兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作過程中所處的階段不同；兩者對(duì)主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對(duì)象不同；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化。5.物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)？答:物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)

5、規(guī)定收取管理費(fèi)用等。物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可等。6.房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點(diǎn)答:（1）投資成本高；（2）投資回收期長(zhǎng)；（3）投資風(fēng)險(xiǎn)性大；購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn) 自然風(fēng)險(xiǎn)（4）投資收益好。7.房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些？答:房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等形式。8.常見的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些?答:常見的組織結(jié)構(gòu)類型有直

6、線型組織結(jié)構(gòu)；職能型組織結(jié)構(gòu)；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有矩陣型和事業(yè)部型。9.土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點(diǎn)？答:土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場(chǎng)機(jī)制，是一種不發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng)。招標(biāo)出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式。拍賣出讓是競(jìng)爭(zhēng)激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。10.房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有哪些？答:房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素、購(gòu)買力因素、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn)等。11.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)的形式有哪些？答:在國(guó)際市場(chǎng)上，房地產(chǎn)

7、項(xiàng)目施工招標(biāo)方式主要有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)3種。我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法則規(guī)定，招標(biāo)方式只有兩種，即公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。三、論述題1.房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括什么，確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案？答:房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量；資金來源構(gòu)成；融資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)管理措施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應(yīng)的不同時(shí)間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。融資成本預(yù)算；融資方法和明確融資的權(quán)利責(zé)任關(guān)系。確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素包括：合理的融資規(guī)模；正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本；統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資

8、；提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益；按規(guī)定建立資本金制度；優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)。 選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案：選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的方法，一般采用比較分析法。分別從各個(gè)可行的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性用分級(jí)評(píng)價(jià)的方式進(jìn)行比較，即將安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性各指標(biāo)按優(yōu)劣順序排列為ABCD四級(jí)，選擇出安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性3項(xiàng)指標(biāo)均令人滿意的方案。2.房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道有哪些？如何通過發(fā)行股票來進(jìn)行籌資？并簡(jiǎn)要談?wù)勚袊?guó)的房地產(chǎn)證券化趨勢(shì)。答:房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產(chǎn)信托融資以及其他形式。房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。房地產(chǎn)股票的發(fā)行有兩種