1、房產(chǎn)稅稅收策劃房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第1頁依據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例要求，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，有從價計征與從租計征兩種方式。從價計征按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后余值為計稅依據(jù)，稅率1.2%（沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定）；從租計征以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率12%.這些政策為房產(chǎn)稅納稅策劃提供了空間。房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第2頁一、利用房產(chǎn)稅征稅范圍進行策劃 政策依據(jù)：按照中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例要求，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅。財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用

2、稅幾個業(yè)務(wù)問題解釋與要求對征稅房產(chǎn)范圍進行了明確：“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲備物資場所；獨立于房屋之外建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第3頁稅法要求，房產(chǎn)稅征稅對象是房屋。企業(yè)自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次減除10%30%后余值按，12%稅率計算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度要求，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載房屋原價。所以，對于自用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅策劃應(yīng)該緊密

3、圍繞房產(chǎn)原值會計核實進行，只要在會計核實中盡可能把未納入房產(chǎn)稅征稅范圍圍墻、煙囪、水塔、變電塔、室外游泳池、地窖、池、窯、罐等建筑單獨記賬，就可把那些本不用繳納房產(chǎn)稅節(jié)約下來。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第4頁詳細案例：華美企業(yè)在某內(nèi)陸省份中等城市興建工業(yè)園，工業(yè)園區(qū)計劃除建造廠房、辦公用房外，還包含廠區(qū)圍墻、煙囪、水塔、變電塔、停車場、游泳池等建筑物，預(yù)計工程造價40 000萬元人民幣，其中廠房、辦公用房工程造價為25 000萬元，其它建筑設(shè)施造價為15 000萬元。房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第5頁假如將這40 000萬元都作為房產(chǎn)原值話，華美企業(yè)從工業(yè)園建成后次月起就應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，每年需繳納房

4、產(chǎn)稅（該省扣除百分比為30%）=40 000（1-30%）1.2% =336（萬元）。假如企業(yè)經(jīng)過策劃，把除廠房、辦公用房外建筑設(shè)施，如停車場、游泳池等設(shè)施都建成露天，而且把這些獨立建筑物造價同廠房、辦公用房造價分開，單獨核實，則這部分建筑物造價不計入房產(chǎn)原值，不用繳納房產(chǎn)稅。這么，華美企業(yè)每年能夠少繳納12615 000（1-30%）1.2%萬元房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第6頁經(jīng)過租賃和倉儲計稅方法差異策劃 房產(chǎn)稅有從價計征與從租計征兩種方式，這兩種方式適用不一樣計稅依據(jù)和稅率。對于房產(chǎn)擁有者，是租賃還是倉儲，詳細可經(jīng)過以下公式確定：假設(shè)某企業(yè)房產(chǎn)原值為Y，收取年租金Z，所在地要求“

5、從價計征”房產(chǎn)稅時減除百分比為A（A代表10%30%中任何數(shù)字），那么從價計征應(yīng)繳房產(chǎn)稅Y（1-A）1.2%，從租計征則應(yīng)繳房產(chǎn)稅Z12%.當Z12%Y（1-A）1.2%，亦即YZ10（1-A）時，選擇從價計征合算；反之，選擇從租計征合算；假如YZ=10（1-A）時，則租賃或倉儲在房產(chǎn)稅策劃上沒有多大意義，納稅人僅就其它相關(guān)原因考慮即可。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第7頁詳細案例： 甲企業(yè)為一內(nèi)資企業(yè)，分別在A省和B省擁有一處閑置庫房，原值均為2 000萬元，凈值同是1 600萬元?，F(xiàn)有乙企業(yè)擬承租甲企業(yè)在A省閑置庫房，丙企業(yè)擬承租甲企業(yè)在B省閑置庫房，初步約定年租金均為160萬元。其中A省要求

6、從價計征房產(chǎn)稅減除百分比為30%，B省要求減除百分比為 10%.經(jīng)測算，甲企業(yè)決定與乙企業(yè)簽署倉儲協(xié)議，而與丙企業(yè)簽署財產(chǎn)租賃協(xié)議。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第8頁1、假如與乙企業(yè)簽署財產(chǎn)租賃協(xié)議（假設(shè)不考慮其它稅收問題），繳納房產(chǎn)稅=16012%=1 9.2（萬元）。假如甲企業(yè)與乙企業(yè)協(xié)商，將房屋租賃行為改為倉儲業(yè)務(wù)，即由甲企業(yè)代為保管乙企業(yè)原準備承租房屋后擬存放物品，從而將原來租金收入轉(zhuǎn)化為倉儲收入。在此方案下，房產(chǎn)稅能夠從價計征，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=（1-30%）12%=168（萬元）。經(jīng)過比較不難發(fā)覺，倉儲形式比租賃形式減輕房產(chǎn)稅稅負2.4（19.2-1 6.8）萬元。所以應(yīng)與乙企業(yè)簽署倉儲

7、協(xié)議。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第9頁2、假如與丙企業(yè)簽署財產(chǎn)租賃協(xié)議（假設(shè)不考慮其它稅收問題），繳納房產(chǎn)稅=16012%=19.2（萬元）。假如甲企業(yè)與丙企業(yè)簽署是倉儲保管協(xié)議，在此方案下，房產(chǎn)稅從價計征時減除百分比為10%，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=（1-10%）1.2%=21.6（萬元）。二者相比較，采取倉儲方式將增加房產(chǎn)稅稅負2.4（21.6-19.2）萬元。所以應(yīng)與丙企業(yè)簽署租賃協(xié)議。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第10頁分析1、假如甲企業(yè)兩處房產(chǎn)所在省份要求減除百分比均為20%，則采取倉儲方式應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=（1-20%）1.2% =19.2（萬元），采取租賃方式應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=16012%=19.2

8、（萬元），此時便不存在房產(chǎn)稅節(jié)稅問題；2、假如企業(yè)所擁有房產(chǎn)所在省份要求減除百分比低于20%，則倉儲方式應(yīng)繳納房產(chǎn)稅高于對外租賃，宜實施租賃形式；3、假如企業(yè)所擁有房產(chǎn)所在省份要求減除百分比高于20%，則倉儲方式應(yīng)繳納房產(chǎn)稅低于對外租賃應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，宜采取倉儲方式。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第11頁注意事項 租賃與倉儲是兩個完全不一樣概念，到底簽署何種協(xié)議，最終取決于協(xié)議雙方出于各自利益考慮結(jié)果。對于甲企業(yè)來說，租賃只要提供空庫房就能夠了，存放商品安全問題由乙企業(yè)自行負責；而倉儲則需對存放商品安全性負責，為此甲企業(yè)必須配有專門倉儲管理人員，添置相關(guān)設(shè)備設(shè)施，從而會對應(yīng)增加人員工資和經(jīng)費開支。假

9、如存放物品發(fā)生失竊、霉爛，甲企業(yè)還存在賠償對方損失風險。假如扣除這些開支后，甲企業(yè)仍可取得較可觀收益，則采取倉儲方式無疑是一個節(jié)稅良策。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第12頁案例分析南京宏遠投資企業(yè)底斥資在一個鬧市區(qū)建成一棟商業(yè)樓，經(jīng)營面積達10000平方米。年1月，投資企業(yè)與一家大型商業(yè)集團就商業(yè)樓出租問題達成一項協(xié)議，投資企業(yè)將該商場租賃給這家商業(yè)集團做綜合商場，宏遠投資企業(yè)下屬子企業(yè)（物業(yè)管理企業(yè)）負責該商業(yè)樓水電供給和各項管理工作，商業(yè)集團每個月支付給宏遠投資企業(yè)租金150萬元 （其中包含代收水電費用每個月30萬元，物業(yè)管理和其它綜合費用累計每個月40萬元），協(xié)議約定租賃期限為。 房產(chǎn)稅的

10、稅收籌劃詳解講訴第13頁依據(jù)這個協(xié)議，宏遠投資企業(yè)就該項租賃業(yè)務(wù)應(yīng)繳納營業(yè)稅累計為： 15012105%900（萬元） 應(yīng)繳納城建稅及教育費附加累計為： 900（7%3%）90（萬元） 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為： 150121012%2160（萬元） 以上三項累計為： 9009021603150（萬元） 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第14頁策劃分析假如將代收水電費用、物業(yè)管理和其它綜合費用在協(xié)議中分離出來單獨簽署協(xié)議，平時將相關(guān)項目分開進行會計核實，情況就將發(fā)生改變。水費、電費是應(yīng)該繳納增值稅，其中存在進項稅額抵扣問題，而房屋租賃只應(yīng)該繳納5%營業(yè)稅和12%房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第15頁代收代付

11、水電費用，假如沒有發(fā)生增值，就不用繳稅； 物業(yè)管理費用作為物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營收入，應(yīng)負擔營業(yè)稅為： 4012105%240（萬元） 應(yīng)繳納城建稅及教育費附加累計為： 240（7%3%）24（萬元） 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為： （1503040）121012%1152（萬元） 以上各種稅費累計為： 2402411521416（萬元） 在這么條件下，能夠降低稅收負擔1734萬元（即3150萬元1416萬元）。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第16頁尤其提醒 當人們采取租賃方式租入經(jīng)營用房時候，一樣也存在一個計稅依據(jù)確定問題，當前人們在簽署房屋租賃協(xié)議時，往往采取“一籃子”協(xié)議方法。即將水費、電費和房屋租賃放在一起以

12、一個價格簽協(xié)議。而水費、電費是應(yīng)該繳納增值稅，其中存在進項稅額抵扣問題，而房屋租賃只應(yīng)該繳納5%營業(yè)稅和12%房產(chǎn)稅。由此可見，將相關(guān)費用作適當分離，明確不一樣稅種，劃清不一樣計稅依據(jù)，能夠降低企業(yè)綜合稅收負擔率，從而提升企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效益。. 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第17頁先投資后轉(zhuǎn)讓節(jié)稅多 當納稅人向企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，“先投資，后轉(zhuǎn)讓股權(quán)”即先將房地產(chǎn)投資給企業(yè)取得對應(yīng)股權(quán)，再將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)原股東，如此可防止營業(yè)稅、土地增值稅等稅費。但若符合一定條件，也可采取“先投資，后轉(zhuǎn)讓”方案。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第18頁案例王某是某企業(yè)主要投資人。 去年10月，因企業(yè)急需資金周轉(zhuǎn)，他決定將其

13、個人名下一處門面房轉(zhuǎn)讓給李某。該房原為某國有百貨企業(yè)全部，百貨企業(yè)破產(chǎn)清算，王某以100萬元買入。近幾年，該門面房價值躥升，去年10月市場價已超出300萬元。假設(shè)王某以310萬元轉(zhuǎn)讓給李某，主管地稅機關(guān)確認，該門面房土地增值稅扣除項目金額為120萬元，則王某應(yīng)負擔稅費以下：房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第19頁應(yīng)繳營業(yè)稅：（31000001000000）5%=105000（元）應(yīng)繳城市維護建設(shè)稅、教育費附加：105000（7%3%）=10500（元）應(yīng)繳印花稅：31000000.5=1550（元）應(yīng)繳納土地增值稅：扣除項目金額：100105000+10500+1550=100117050=13170

14、50（元）；增值率：（31000001317050）1317050100%=135%；土地增值稅：（31000001317050）50%131705015%=693917.5（元）應(yīng)繳個人所得稅：（31000001000000117050693917.5）20%=257806.5（元）累計稅費為：117050+693917.5+257806.5=1068774（元房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第20頁策劃方案王某可先將該門面房作價310萬元投資于自己企業(yè)，后由企業(yè)以310萬元轉(zhuǎn)讓給李某。按此方案實施，在其它條件不變情況下，王某和企業(yè)應(yīng)負稅費以下（假設(shè)契稅稅率為3%）： 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第21

15、頁投資步驟： （1）營業(yè)稅：財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)營業(yè)稅問題通知要求：“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參加接收投資方利潤分配，共同負擔投資風險行為，不征收營業(yè)稅。”所以，王某將門面房投資于企業(yè)不需繳納營業(yè)稅。房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第22頁（2）土地增值稅：國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些詳細問題要求通知要求：“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，投資、聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅?！彼裕跄硨㈤T面房投資于企業(yè)可免土地增值稅。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第23頁（3）個人所得稅：國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評定增

16、值暫不征收個人所得稅批復(fù)要求：“對個人將非貨幣性資產(chǎn)進行評定后投資于企業(yè)，其評定增值取得所得，在投資取得企業(yè)股權(quán)時，暫不征收個人所得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時如有所得，再按要求征收個人所得稅，其財產(chǎn)原值為資產(chǎn)評定前價值?！笨梢姡跄硨㈤T面投資于企業(yè)可暫不繳納個人所得稅。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第24頁（4）企業(yè)應(yīng)繳契稅：31000003%=93000（元）轉(zhuǎn)讓步驟：（1）企業(yè)應(yīng)繳營業(yè)稅：31000005%=155000（元）（2）企業(yè)應(yīng)繳城市維護建設(shè)稅、教育費附加：155000（7%3%）=15500（元）（3）企業(yè)應(yīng)繳土地增值稅：因接收投資步驟發(fā)生增值“免征”土地增值稅，所以企業(yè)在轉(zhuǎn)讓門面房時，應(yīng)只就轉(zhuǎn)讓步驟增值繳納土地增值稅。本例中，企業(yè)轉(zhuǎn)讓門面房未發(fā)生增值，所以應(yīng)繳土地增值稅為0。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第25頁累計應(yīng)負擔稅費為：93000+155000+15500=263500（元） 可見，策劃后比策劃前少負擔稅費805274元（1068774263500）。 房產(chǎn)稅的稅收籌劃詳解講訴第26頁從上例可見，向個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，采取先投資，后轉(zhuǎn)讓方案，可防止土地增值稅負擔，并延遲個人所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時間；缺點是增加了一道契稅，同