1、紅 星 農(nóng) 貿(mào) 市 場策劃方案第1頁一.項目評價項目位置： 項目位于成城市錦江區(qū)東升街，毗鄰東大街、紅星路，與省政府臨街相望。緊連與紅星路交匯生活休閑廣場“東升廣場”。地處城市關(guān)鍵區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價值不言而喻。周圍環(huán)境： 地處成城市中心成熟商業(yè)關(guān)鍵區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。紅星路大片區(qū)成熟居住區(qū)域，配套酒店、餐飲、娛樂業(yè)發(fā)達。 地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達，公交線路、車站眾多。第2頁二.大環(huán)境分析 1.政府宏觀計劃: 經(jīng)過二十多年改革開放和經(jīng)濟社會發(fā)展，政府對城區(qū)進行了大面積改造，城鎮(zhèn)居民生活水平快速提升，消費觀念和方式發(fā)生深刻改變，人們對食品安全要求越來越嚴格。同時，城市農(nóng)貿(mào)市場，尤其是在大中

2、城市市民生活中飾演主要角色城市農(nóng)貿(mào)市場開始暴露出很多弊端。在超市消費異軍突起形勢下，原有城市農(nóng)貿(mào)市場再也無法守株待兔。伴隨成城市舊城改造腳步加緊，市政府相關(guān)部門將大力推進農(nóng)貿(mào)市場配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)占道菜市將有計劃全部拆除，并按“拆一建一”大致要求，二環(huán)路內(nèi)將修建80至100個永久性農(nóng)貿(mào)市場（不包含大棚市場）。成都將掀起一場農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)“革命”，這些農(nóng)貿(mào)市場大都處于黃金口岸內(nèi)。第3頁2.農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變:地 點從室外到室內(nèi)遷徙；形 態(tài)從簡陋到精巧蛻變；經(jīng)營管理者從街道辦事處到民營企業(yè)交接。第4頁3.農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢 所謂農(nóng)貿(mào)市場超市化，是指經(jīng)過政府政策勉勵支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)

3、業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費要求原城市農(nóng)貿(mào)市場，按照超市經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念對城市農(nóng)貿(mào)市場進行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標準化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主超市。第5頁4.農(nóng)貿(mào)市場投資優(yōu)勢 成都近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴重，造成許多商家經(jīng)營慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實際需求成熟市場，同時政府“菜籃子”工程實施，違章占道經(jīng)營取締，無疑是投資農(nóng)貿(mào)市場有力確保，商家經(jīng)營自然有利可圖。鑒于獨占性、快速成長性和投資風(fēng)險小原因國內(nèi)不少城市室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場已悄悄成為中小投資客新寵。 農(nóng)貿(mào)市場超市化是成城市舊城改

4、造和整理市容產(chǎn)物，因為這類項目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且包括“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經(jīng)營壓力。第6頁三.項目定位 .市場調(diào)查 調(diào)查項目均為成城市內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場，有傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場，也有新型農(nóng)貿(mào)市場，其中以玉林農(nóng)貿(mào)市場對本項目最具參考價值。項目附近區(qū)域兩個暫時農(nóng)貿(mào)市場也在調(diào)查之列，主要考慮到租金參考價值。第7頁（1）義學(xué)巷農(nóng)貿(mào)市場位置：義學(xué)巷與鏜鈀街交匯處市場概況：市場為暫時搭建棚屋，規(guī)模小，無品質(zhì)可言，屬于暫時滿足周圍生活配套需要而設(shè)置，即將拆除。租金情況：蔬菜攤位：200240元月肉類攤位：300元月攤位面積：10左右；管理費：每個月20元攤位第8頁（2）南糠市農(nóng)貿(mào)市場位置：南

5、糠市街市場概況：市場為暫時搭建棚屋，規(guī)模小，無品質(zhì)可言，屬于暫時滿足周圍生活配套需要而設(shè)置，即將拆除。租金情況：蔬菜攤位：250元月肉類攤位：400元月雜貨鋪：800元月攤位面積：攤位10左右， 雜貨鋪位：2520；管理費：每個月20元攤位第9頁（3）望江綜合農(nóng)貿(mào)市場位置：川音大學(xué)附近望江街市場概況：經(jīng)典傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。租金情況：蔬菜攤位：120150元月肉類攤位：300400元月門市：600700元月攤位面積：攤位：8左右，門市：2025；管理費：每個月50元攤位第10頁（4）雙楠農(nóng)貿(mào)市場位置：成都永豐鄉(xiāng)外雙楠4組市場概況：一層室內(nèi)攤位，二層餐飲加室外大

6、棚攤位門市，是一個界于傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場和新型農(nóng)貿(mào)超市之間農(nóng)貿(mào)市場。租金情況：蔬菜攤位：160280元月，（室外大棚攤位）肉類攤位：400700元月，（一層室內(nèi)）區(qū)域內(nèi)門市：6001200元月攤位面積：攤位：8左右 門市：1222管理費：每個月60元攤位第11頁（5）晉陽農(nóng)貿(mào)市場位置：成都武侯區(qū)晉陽路市場概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。大棚攤位主營小菜、肉類、漁類；圍合大棚門市主營副食、日雜、糧油等。租金情況：小菜攤位：100150元月肉類攤位：400500元月門市：12001800元月攤位面積：攤位：8左右門市：20管理費：每個月60元攤位第12頁（6）點將臺農(nóng)貿(mào)市場位

7、置：成都錦江區(qū)點將臺路市場概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。為滿足消費增加需求，部分位置正在改造之中。租金情況：蔬菜攤位：150200元月肉類攤位：300400元月門市：12001500元月攤位面積：攤位58左右 門市：1220管理費：每個月30元攤位第13頁（7）玉林農(nóng)貿(mào)市場位置：成都玉林小區(qū)玉林西街市場概況：新型立體農(nóng)貿(mào)市場，一層、二層為農(nóng)副產(chǎn)品，三層為小區(qū)配套設(shè)施，經(jīng)營劃分：臨街門市攤位獨立商鋪，一層至二層在市場內(nèi)中庭設(shè)置電動扶梯兩部，提升了二層經(jīng)營競爭能力和商業(yè)價值。租金情況：蔬菜攤位200400元月 肉類攤位7001200元月水果干雜攤位：500600元月臨

8、街門市月租金：150220元攤位面積：攤位：58左右 門市：1630管理費：每個月30元攤位第14頁成都農(nóng)貿(mào)市場商業(yè)區(qū)域分析從90年代早期玉林小區(qū)、雙林小區(qū)、青羊小區(qū)，到90年代中期五大花園、棕北小區(qū)、雙楠小區(qū)，再到年后繽紛亮相小戶型SOHO、新城市廣場、藍色加勒比成都房地產(chǎn)發(fā)展里含有標志性各大小區(qū)幾乎無一例外，伴伴隨居住區(qū)域日益成熟，出現(xiàn)了對應(yīng)區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟繁榮。第15頁城南（玉林、肖家河片區(qū)） 建于80 年代中后期，于90 年代中期形成較大規(guī)模居住小區(qū)玉林，已經(jīng)成為成都生活居住樣板區(qū)。其小區(qū)配套完善、商業(yè)成熟、交通便利，學(xué)校、商場、醫(yī)院、幼稚園、休閑娛樂場所、餐飲場所和運動體育場所一應(yīng)俱

9、全，綜合條件優(yōu)于其它早期開發(fā)中型小區(qū)。玉林也因為時尚、休閑生活氣氛代表了成都生活方式。緊鄰玉林片區(qū)附近肖家河片區(qū)，因為交通便利、配套齊全，緊鄰高新區(qū)和市中心，其居住配套農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟也極其活躍。 區(qū)域內(nèi)玉林農(nóng)貿(mào)市場是現(xiàn)在成都農(nóng)貿(mào)市場中設(shè)施完善，經(jīng)營情況良好新型農(nóng)貿(mào)市場代表之一。也是租金穩(wěn)定，市場商業(yè)價值增值較快一個項目。第16頁城西（撫琴片區(qū)） 該片區(qū)是成都規(guī)劃較早居住片區(qū)，也是當(dāng)前規(guī)模較大、配套完善城西生活片區(qū)。因為撫琴片區(qū)交通便利、配套齊全，所以是成都西門片區(qū)較為集中居家首選區(qū)域。大多數(shù)居住者為外來人口，普通多為在城西以及羊西線一帶就業(yè)居住者，選擇該區(qū)域主要原因是考慮生活與工作地點交通便捷。

10、區(qū)域內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場因為居住人群密度高、消費勁度大而經(jīng)營良好，農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，農(nóng)貿(mào)市場價值也對應(yīng)保持快速增加。 第17頁城東（雙林片區(qū)、八里小區(qū)）位于城東一至二環(huán)路之間雙林片區(qū)，南臨水碾河路、北至新鴻路、地處成華區(qū)，由新華公園北面新鴻大小區(qū)和新華公園南面雙林大小區(qū)組成。該片區(qū)于上世紀80年代中期至90年代形成規(guī)模，八里小區(qū)于上世紀90年代中期開始規(guī)劃建設(shè)，至今已成為了一個成熟、規(guī)范大型小區(qū)。區(qū)域內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場已經(jīng)擺脫了傳統(tǒng)“聚街為市”局面，逐步建立起了一批相對規(guī)范大型農(nóng)貿(mào)市場，且市場依靠大量居住人群消費，經(jīng)營情況良好，發(fā)展勢頭旺盛。第18頁城北（李家沱片區(qū) 、交大片區(qū)）李家沱片區(qū)位于解放路和府青路

11、之間，覆蓋了從內(nèi)環(huán)路至二環(huán)路外區(qū)域，是成都北面最大住宅片區(qū)。從上世紀90年代中期開始，李家沱片區(qū)開始了大幅度改建、擴建工程，尤其是環(huán)境和市政設(shè)施，配套設(shè)施逐步完善，交通條件便利，社會治安穩(wěn)步提升等已經(jīng)使李家沱片區(qū)成為城北區(qū)域主要大型居住小區(qū)之一。區(qū)域內(nèi)新建商品房項目眾多，配套餐飲、娛樂、休閑業(yè)都比較發(fā)達。交大片區(qū)一直在不停地完善、升級和擴容。交大片區(qū)南北分別外延到了沙灣和九里堤，在交大這個大片區(qū)涵蓋了會展、校園兩大特色經(jīng)濟，帶動了片區(qū)檔次綜合提升。交大片區(qū)西接營門口各大綜合市場，東接五塊石、荷花池等全國著名批發(fā)市場，這里居住人群又主要以交大老師、鐵路局職員為主，還有較大部分為白領(lǐng)和上班族。伴隨

12、居住區(qū)域成熟起來還有農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)有多個大型農(nóng)貿(mào)市場，經(jīng)營情況良好，覆蓋面廣，伴隨市場深入規(guī)范和升級，前景十分看好。第19頁定位分析依據(jù)市場調(diào)查顯示：成城市經(jīng)營情況良好農(nóng)貿(mào)市場，基本全是成熟居住小區(qū)配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場這一配套產(chǎn)業(yè)商業(yè)價值，必須依靠強大居住人群得以實現(xiàn)。項目標居住人群消費需求和消費實力，決定了未來農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營情況和商業(yè)價值。由此可見項目標需求分析就顯得非常必要，只有經(jīng)過詳細調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律、科學(xué)分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場真實需求后，才能合理制訂項目產(chǎn)品規(guī)劃，項目年經(jīng)營權(quán)銷售才有可能找到為市場所接收推廣方式。項目地處成城市中心區(qū)域，受中央商務(wù)區(qū)影響，未來時期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)居

13、住人群將以居家人群演化為以商務(wù)活動為主商務(wù)人群，當(dāng)商務(wù)功效人群最大化時，項目就有可能失去終端消費人群。怎樣躲避和適應(yīng)必定擴張對項目帶來壓力和風(fēng)險。將是確保項目長久經(jīng)營和實商業(yè)保值、增值關(guān)鍵。第20頁 成都居住區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場基本依然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場為主（大棚蔬菜攤位圍合門市臨街商鋪），在形式上建立了一定經(jīng)營環(huán)境，但因業(yè)態(tài)規(guī)劃隨意、產(chǎn)品設(shè)計缺點，和后期經(jīng)營管理不夠?qū)I(yè)，造成部分位置相對較差區(qū)域經(jīng)營困難，投資者和經(jīng)營者都深受其累，和真正意義上“農(nóng)貿(mào)超市”經(jīng)營環(huán)境還有很大距離； 現(xiàn)在成城市新型農(nóng)貿(mào)市場還沒有形成規(guī)模和影響，受城市經(jīng)濟發(fā)展壓力，農(nóng)貿(mào)市場換代升級成為必定，市場期待出現(xiàn)經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標

14、準化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化新型農(nóng)貿(mào)市場。第21頁關(guān)鍵詞：立體：在產(chǎn)品設(shè)計上導(dǎo)入百貨經(jīng)營理念，優(yōu)化人 流動線、提升立體交通品質(zhì)，建立完善立體經(jīng)營環(huán)境，最大化項目價值。超市：在業(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市管理模式，利用農(nóng)貿(mào)市場先天優(yōu)勢，規(guī)范經(jīng)營、提升服務(wù)品質(zhì)，確保經(jīng)營競爭優(yōu)勢和項目標增值。項目定位：成城市首個“立體農(nóng)貿(mào)超市”第22頁三項要求：建立一個新農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境：健康、方便、舒適。功效上必須滿足立體概念實現(xiàn)，營造立體經(jīng)營環(huán)境，提升項目標整體價值。布置上應(yīng)確保對業(yè)態(tài)適應(yīng)性和兼容性，確保未來經(jīng)營可連續(xù)性。四、產(chǎn)品分析 產(chǎn)品分析是為定位作支撐詳細指標，新“立體農(nóng)貿(mào)超市”必定應(yīng)該建立起一套新產(chǎn)品功效標準 。

15、第23頁產(chǎn)品設(shè)計提議項目單層建筑面積均在以下，業(yè)態(tài)規(guī)劃極難做到傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場多品種、大容量，應(yīng)該建立單層主題業(yè)態(tài)，用專業(yè)、精細業(yè)態(tài)優(yōu)勢消除面積不足影響。普通農(nóng)貿(mào)市場因為硬件和消費習(xí)慣限制，經(jīng)營極難延伸到三層以上，而農(nóng)貿(mào)市場三層以上其它業(yè)態(tài)又無法與之相互銜接，反而因為農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營特點影響其它業(yè)態(tài)經(jīng)營，建筑設(shè)計必須躲避業(yè)態(tài)之間消極影響，建立不一樣業(yè)態(tài)專用交通系統(tǒng)，有效處理不一樣需求人流沖突。建立高效率、舒適性立體交通系統(tǒng)，有效處理二層以上人氣不足市場經(jīng)營瓶頸，在主要通道設(shè)置電動扶梯引導(dǎo)人流，提升項目標經(jīng)營競爭力，最大化項目整體價值。項目標整體建筑功效設(shè)計，不但要滿足農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營需求，還應(yīng)該考慮對其它

16、經(jīng)營業(yè)態(tài)兼容性和適用性，預(yù)留未來項目標調(diào)整空間。第24頁 業(yè)態(tài)規(guī)劃直接影響經(jīng)營成敗，也間接影響項目銷售成敗，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須確保經(jīng)營成功，要建立在可實施、可操作、可連續(xù)之上； 依據(jù)調(diào)查顯示：成城市現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場在業(yè)態(tài)上沒有嚴格要求，在大框架之后就很隨意，不重視項目標整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒有可銜接性，也使市場業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置很好攤位經(jīng)營良好，較差則沒有經(jīng)營起來可能。 所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場需求為依據(jù)，業(yè)態(tài)規(guī)劃時要把握以下兩點： 市場產(chǎn)品銷售額與租金關(guān)系。 市場消費需求與產(chǎn)品供給關(guān)系。規(guī)劃應(yīng)重視業(yè)態(tài)之間銜接和互補，最大化利用人流提升項目整體經(jīng)營環(huán)境，最小化區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)失衡和競爭，確保項

17、目標整體價值最大化。五、經(jīng)營業(yè)態(tài)分析第25頁客戶生態(tài)鏈：終端消費群體項目經(jīng)營商家項目經(jīng)營權(quán)業(yè)主終端消費群體：項目區(qū)域內(nèi)居住人群項目區(qū)域輻射半徑內(nèi)消費人群項目區(qū)域內(nèi)包括餐飲商業(yè)體項目經(jīng)營商家：即將拆除南糠市農(nóng)貿(mào)市場、義學(xué)路市場經(jīng)營商家；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場成都經(jīng)營者；泛成城市區(qū)域內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者；經(jīng)營權(quán)業(yè)主：專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場成都投資者；泛成城市區(qū)域內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場投資者；成城市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者；六、目標客戶群分析第26頁 關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接收，而且農(nóng)貿(mào)市場投資已經(jīng)成為了一項回報穩(wěn)定，相對風(fēng)險極小投資，同其它房地產(chǎn)投資相比農(nóng)貿(mào)市場投資有著先天優(yōu)勢。 新型農(nóng)貿(mào)市場，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場一個

18、開發(fā)和銷售奇跡，因其含有穩(wěn)定投資回報，最近已為建立了投資意識成城市民們看好，并培養(yǎng)了一大批農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟投資群體。 農(nóng)貿(mào)市場都處于居住比較成熟小區(qū)，口岸價值已經(jīng)得到公認。周圍人員多，固定消費群體多，而且這個群體普通不會變，是比較忠實消費者，這么對投資者來說，有比較可靠投資回報，當(dāng)然愿意買。七、投資分析第27頁價格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價格； 八、項目銷售價格制訂 租金調(diào)查統(tǒng)計表：經(jīng)營業(yè)態(tài)最高租金最底租金平均租金蔬菜攤位500元/月120元/月370元/月肉類攤位1200元/月300元/月750元/月雜貨攤位500元/月600元/月550元/月市場內(nèi)門市600元/月元/月1300元/月臨街

19、商鋪220元/150元/185元/第28頁投資回報計算以一個蔬菜攤位來做計算演示：總投資55500元月租金收益：370元年租金收益：4440元30年經(jīng)營權(quán)總收益：133200元除去投資成本后年回報：4.67%很顯著,30年經(jīng)營權(quán)投資相對產(chǎn)權(quán)投資回報過低；按照租金表能夠得到一個相對粗略估算價格：蔬菜攤位：55500元/個（35左右）肉類攤位：112500元/個（58左右）雜貨攤位：82500元/個（46左右）市場內(nèi)門市：195000元/個（20左右）臨街商鋪：27750元/（以上價格均為舉例說明，不能作為項目價格參考依據(jù)）第29頁所以，價格確實定應(yīng)該依據(jù)非產(chǎn)權(quán)投資模式為指導(dǎo)，要充分考慮產(chǎn)權(quán)與非產(chǎn)權(quán)區(qū)分，只有如此制訂出來價格才能對投資者含有吸引力，才能被市場所接收，得到投資者認可才能順利完成銷售，實現(xiàn)快速資金回收。30年經(jīng)營權(quán)投資回報計算以下:總投資39000元月租金收益:370元年租金收益:4440元30年經(jīng)營權(quán)總收益;133200元除去投資成本后年收益:8%（以上價格均為舉例說明，不能作為項目價格參考依據(jù)）第30頁項目優(yōu)勢及機會點 ：項目位于成城市錦江區(qū)東升街，毗鄰東大街、紅星路，與省政府臨街相望。緊連與紅星路交匯生活休閑廣場“東升廣場”，地處城市關(guān)鍵區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價