1、第二章物業(yè)管理服務(wù)水平整體設(shè)想及策劃第一節(jié)關(guān)于中南花園結(jié)識及物業(yè)服務(wù)水平定位一、 關(guān)于中南花園1、項目特性分析3837516.54525 8962、物業(yè)管理計劃定位秉承“服務(wù)業(yè)主、報效社會”核心觀念，咱們著力在中南花園營造一種安全、舒服、幽雅、尊貴居家環(huán)境，并且經(jīng)過持續(xù)改進和提高，使物業(yè)可以保值及不斷增值，實現(xiàn)老式家居觀念與當代生活方式高度共融。要想成功達到上述目，咱們擬在中南花園建立以人性化管理和個性化 服務(wù)為基石物業(yè)管理模式，并且經(jīng)過關(guān)于管理服務(wù)流程持續(xù)改進，不斷超越業(yè)主需求盼望。同步，咱們大膽設(shè)想，應(yīng)用文化感召力滲入尋常管理和服務(wù) 之中。咱們將在管理服務(wù)中著力于如下四個方面：倡導(dǎo)“全員參

2、加”管理 和人文”環(huán)境文化。二、物業(yè)管理水平定位依照中南花園特點及其管理服務(wù)需求，咱們將中南花園物業(yè)管理定位為：擁有國內(nèi)先進管理水準，提供創(chuàng)新化特色服務(wù)。為此：1、管理服務(wù)原則：在國家建設(shè)部“物業(yè)管理公共服務(wù)一級指引原則” 基本上，參照國內(nèi)外先進住宅區(qū)服務(wù)原則，同步，提供契合項目特性特色服務(wù)。2、管理目的：以規(guī)矩化管理、專業(yè)化服務(wù)、高科技手段，在社區(qū)業(yè)委會大舉支持下，達到周邊同類物業(yè)中較高管理水平；3、服務(wù)宗旨：經(jīng)過高科技、高素質(zhì)、高效率物業(yè)管理服務(wù)原則，以人性化物業(yè)管理服務(wù)宗旨，創(chuàng)造“舒心、放心、安心”物管綜合社區(qū)。第二節(jié)物業(yè)管理經(jīng)營觀念和目的計劃一、中南花園經(jīng)營觀念中南花園物業(yè)管理經(jīng)營觀念

3、為：推創(chuàng)品牌管理，創(chuàng)新特色服務(wù)，一切以人為本，實現(xiàn)合理回報。詳細為：1、追求創(chuàng)新特色服務(wù)，堅持“取之于樓，用之于樓”基本原則；不但讓業(yè)主每分錢都值，并且且，經(jīng)過節(jié)約成本再投入，追加更多特色服務(wù)。在維持物業(yè)管理公司正常規(guī)矩運作所需成本后，其他費用都實實在在用于本物業(yè)維持及創(chuàng)新服務(wù)上。2接受業(yè)主監(jiān)督，維修基金實行專帳管理、?？顚Ｓ?。3節(jié)約每一分錢是物業(yè)管理人應(yīng)盡職責，使業(yè)主物業(yè)產(chǎn)生增值是咱們管理最后目。為此，咱們將在關(guān)于中南花園管理進程中，嚴把質(zhì)量關(guān)，把業(yè)主利益放在第一位，實行嚴格成本控制，其基本指引思想是“質(zhì)量成本雙控制二、中南花園物業(yè)管理目的計劃針關(guān)于中南花園，咱們將依照使用和服務(wù)需求，不斷持

4、續(xù)地改進咱們服務(wù)及管理。1ISO9001ISO14001OHSAS180012在周邊具備較大影響力管理品牌；第三節(jié)物業(yè)管理整體服務(wù)設(shè)想一、實現(xiàn)人性化全方位服務(wù)設(shè)想跟進模式，經(jīng)過“親和力性化管理手段,實現(xiàn)人性化全方位服務(wù)設(shè)想。二、實現(xiàn)高度安全化服務(wù)設(shè)想在高度安全化服務(wù)方面，咱們公司將從如下方面入手：1點前提下，提高以“技防控制人”人性化安全控制手段，從而提供可靠安全服務(wù)。2三、倡導(dǎo)物業(yè)管理與業(yè)主間勾通相接合新型合伙關(guān)系物業(yè)管理僅靠物業(yè)管理公司單方面努力是達不到目，還需要業(yè)主、客戶全方位配合，為此倡導(dǎo)：1、經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)化管理手段：達到安全防范智能化、尋常管理網(wǎng)絡(luò)化、常規(guī)辦公無紙化；2、尊重業(yè)主與業(yè)主尊

5、重相接合服務(wù)模式：建立與業(yè)主新型契約關(guān)系， 致力于文明社區(qū)塑造；3、用整體管理與區(qū)域管理相接合辦法，使中南花園公共管理與業(yè)主小環(huán)境管理相融合；4、保證公眾服務(wù)規(guī)矩化和特約服務(wù)個性化；5、致力于培養(yǎng)員工專業(yè)素質(zhì)以及中南花園業(yè)主全員自治自律意識，致力于自然與人文環(huán)境塑造，追求高雅文明生活居住環(huán)境。第三章擬采用管理模式、工作籌劃狀況第一節(jié)管理模式針關(guān)于中南花園實際狀況和業(yè)主需求，如何實現(xiàn)社區(qū)最佳管理，是管理者不斷追求目的。關(guān)于中南花園，根據(jù)高規(guī)則、高原則項目定位，咱們將引入物業(yè)管理“前臺一站式”“親和力”“零干擾”服務(wù)模式。一、實行“前臺一站式”服務(wù)模式完備前臺服務(wù)是作為高檔物業(yè)面關(guān)于客戶重要服務(wù)手

6、段，是整個物業(yè)關(guān)于外展示窗口，前臺可為客戶提供尋常征詢、解決投訴、便民服務(wù)等尋常服務(wù)。前臺服務(wù)不但可提高物業(yè)品位，同步可為客戶提供越發(fā)貼身服務(wù)。設(shè)立“一站式”前臺服務(wù)窗口原則：即一切客戶能在一種地點管理服務(wù)中心或熱線電話，就可以將她盼望、規(guī)則、意見等信息向管理服務(wù)中心反映，無論內(nèi)容如何，都交由前臺記錄跟進解決并且完畢回訪，客戶則不必為一件事來回于各部門之間。最后解決成果則由前臺反饋給客戶并且關(guān)于客戶進行回訪。理服務(wù)中心員工中根植服務(wù)意識，提供各項服務(wù)時以不干擾或少干擾業(yè)主正常生活為目的，隨時滿足中南花園業(yè)主私密性和尊貴性規(guī)則。三、如有需要，提供“管家式”菜單服務(wù)如業(yè)主有進一步服務(wù)需求，咱們將有

7、償為該某些業(yè)主配備一關(guān)于一“物業(yè) 業(yè)主有關(guān)服務(wù)需求，可以直接找這位管家負責，這樣一來，業(yè)主隨時可提供近乎量身訂做服務(wù)。任何事情用一種電話號碼，將為業(yè)主一切 解決。這種服務(wù)是向滿足不同業(yè)戶不同需求轉(zhuǎn)變，是一種進一步和貼近業(yè) 戶生活服務(wù)模式。中南花園管理服務(wù)中心組織架構(gòu)圖中南花園深圳科技工業(yè)園物業(yè)中南花園深圳科技工業(yè)園物業(yè)業(yè)委會管理有限公司管理服務(wù)中心前臺值班公共事務(wù)部工程維修部環(huán)境維持部秩序維持部管理服務(wù)中心組織架構(gòu)圖闡明項目經(jīng)理負責制。主管每日輪換值班，一站式服務(wù)前臺是各類信息入口，也是指揮、控制樞24(1)公共事務(wù)部負責入駐管理負責裝修管理負責開展社區(qū)文化活動負責資料檔案登記整頓保管負責收費

8、 (2負責標記系統(tǒng)管理和暫時標記系統(tǒng)建立負責保潔、綠化、消殺管理服務(wù)(3)工程維修部負責房屋本體及其設(shè)施、設(shè)備維修保證、運營控制負責制定設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)籌劃并且實行負責智能化安全管理設(shè)備維修保養(yǎng)負責設(shè)備設(shè)施應(yīng)急解決(4)秩序維持部負責社區(qū)公共秩序管理、消防管理、監(jiān)控管理負責停車場管理負責交通疏導(dǎo)指揮管理解決緊急事件 負責配合公安部門工作（5）服務(wù)中心前臺負責熱線電話接聽負責業(yè)主檔案更新負責投訴接待、回訪負責業(yè)戶定期服務(wù)問卷調(diào)查事務(wù)解決(6)人員素質(zhì)規(guī)則一專多能，既是本崗專業(yè)能手，又是其她崗位多面手。員工起點高，管理人員、前臺服務(wù)員、某些公共秩序維持員擁有智能化知識，會電腦。第二節(jié) 工作籌劃由于

9、中南花園現(xiàn)已有物業(yè)公司在進行管理，實現(xiàn)接管平穩(wěn)過渡，是擺在業(yè)主和新接物管公司面前一項重要而艱難工作。為使接管工作順利進行，依照我公司在此類物業(yè)運作經(jīng)驗，業(yè)主委員會及廣大業(yè)主需予以新接管物業(yè)公司大舉支持和協(xié)助，以實現(xiàn)平穩(wěn)過渡。一、接管前準備序號工作項目詳細內(nèi)容一擬定物業(yè)管理方1、關(guān)于項目開展進一步調(diào)查研究2、依照項目自身特點，擬定管理方案1.選聘員工二組建物業(yè)管理隊伍2.員工崗前培訓(xùn)3.員工上崗三前期介入、理解1.2.掌握物業(yè)現(xiàn)狀（規(guī)則期間短快）項事務(wù)與業(yè)主關(guān)于接工作。1.關(guān)于物業(yè)管理方案查遺補漏四制定規(guī)章制度2.與項目現(xiàn)場接合完備管理方案3.五貫徹物資籌劃1.2.管理用房管理用物資裝備六啟動應(yīng)

10、急保護辦法1.2.制定各類應(yīng)急保證辦法關(guān)聯(lián)機構(gòu)接觸和事前準備。某些設(shè)施技術(shù)資料1、有關(guān)技術(shù)人員介入某些設(shè)施技術(shù)資料1、有關(guān)技術(shù)人員介入七理解2、某些設(shè)施資料建檔。誠懇、虛心、低調(diào)。二、接管中解決序號工作項目詳細內(nèi)容1. 安全保衛(wèi)普通采用在原商定期間提邁進行。一安全接管2. 保安接管后，其她工作開始辦理移送手續(xù)，建立接管檔案3. 遺留問題訂立備忘錄二衛(wèi)生接管協(xié)助清場衛(wèi)生清理邊溝死角三設(shè)施接管1、有關(guān)技術(shù)人員關(guān)于接關(guān)于技術(shù)資料四檔案建立和管五應(yīng)急辦法三、接管后安排2、建立有關(guān)檔案收集檔案資料分類建檔1、安全、消防、給排水、供配電。2、現(xiàn)場統(tǒng)一協(xié)調(diào)。序號序號工作項目詳細內(nèi)容一、各類管理服務(wù)鋪開1、依

11、照制定方案及事前培訓(xùn)，實行規(guī)范管理工作。2、注重效果和改進。1、依照工作籌劃方案，加強與業(yè)主單二加強勾通見。3、調(diào)節(jié)治進服務(wù)籌劃。1、逐漸調(diào)節(jié)治善員工生活條件。三關(guān)懷員工生活2、關(guān)懷員工1、制定客戶服務(wù)尋?；I劃方案四客戶服務(wù)2、尋?？蛻舴?wù)管理3、客戶投訴解決四、既有亟待解決問題解決分析依照咱們關(guān)于中南花園勘察及與業(yè)主廣泛勾通理解，社區(qū)當前存在有下列幾種方面問題亟待妥善解決，關(guān)于此咱們進行了認真分析，并且制定理解決方案。問題一：社區(qū)垃圾房位置不合理。由于垃圾房既有位置因素，導(dǎo)致業(yè)主進入社區(qū)，迎面而來不是花草清香而是一股垃圾異味，這種狀況在溫度濕度很高夏季，會更為嚴重。解決方案：關(guān)于此，咱們經(jīng)過

12、現(xiàn)場察看，關(guān)于此問題許諾：如果由咱們接管社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，第一時間將此垃圾房停用，并且依照社區(qū)實際需要進行相應(yīng)改造以服務(wù)廣大業(yè)主，關(guān)于于區(qū)內(nèi)尋常生活垃圾，咱們將采用日掃、日清、日運原則和辦法，當天垃圾當天運出社區(qū)，還中南花園廣大業(yè)主一種環(huán)境優(yōu)美、花香怡人美好居住和生活環(huán)境。問題二：既有物業(yè)管理服務(wù)人員服務(wù)水平和服務(wù)禮儀等綜合素質(zhì)達不到業(yè)主需求。解決方案：充分應(yīng)用科技園物業(yè)在行業(yè)十近年發(fā)展和管理服務(wù)經(jīng)驗， 特別在人力資源管理、員工培訓(xùn)、服務(wù)水平業(yè)務(wù)素質(zhì)方面獨到管理方案， 將會為中南花園配備和塑造一支業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬、服務(wù)水平優(yōu)良、貼心安心管理服務(wù)團隊，做業(yè)主好“管家”和服務(wù)員。問題三：社區(qū)共用設(shè)備設(shè)

13、施亟待加強管理和維持。社區(qū)配套水體景觀設(shè)施因缺少維持保養(yǎng)已經(jīng)浮現(xiàn)鮮明裂縫，地下停車場因長時間未做沖洗， 看上去非常灰暗。解決方案：良好物業(yè)管理一種非常重要作用就是，保持物業(yè)各種共用設(shè)備設(shè)施良好功用，維持園區(qū)良好環(huán)境和居住氛圍，以利于物業(yè)保值和增值。關(guān)于此，咱們將依照公司在設(shè)備維持管理方面近年管理經(jīng)驗，制定契合中南花園特點房屋本體和共用設(shè)施設(shè)備維持管理方案，依照社區(qū)現(xiàn)存維修需求，分輕重緩急將予以逐項解決，維持好業(yè)主切身利益，保證社區(qū)良好運轉(zhuǎn)，增進社區(qū)物業(yè)保值增值。第四章管理服務(wù)人員配備、培訓(xùn)及管理1公共事務(wù)部工程維修部環(huán)境維持部秩序維持部主管1主管1班長1 人主管1財務(wù)1技術(shù)維修3人保潔員17班

14、長3 人文員（兼綠化員1公共秩序維持員24第一節(jié)人員配備深圳市科技園物業(yè)管理有限公司充分發(fā)揮其雄厚技術(shù)資源優(yōu)勢、人才優(yōu)勢，在中南花園管理服務(wù)中心人員配備上，精心選拔既懂技術(shù)，又懂管理，具備豐富物業(yè)管理經(jīng)驗青年管理中堅和技術(shù)中堅構(gòu)成管理層，應(yīng)用勉力機制，充分調(diào)動全體員工工作積極性，嚴格考核，實行末位裁減制，保證管理目的得以實行。一、中南花園管理服務(wù)中心人員配備圖管理服務(wù)中心共計 54二、配備人員闡明：543名，前臺值班經(jīng)理由項目經(jīng)理、各部門主管輪流兼任。三、管理服務(wù)中心各類人員專業(yè)素質(zhì)規(guī)則如下： 1、部門負責人大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，具備中級以上專業(yè)職稱，五年以上專業(yè)工作經(jīng)驗， 三年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，

15、具備較強組織，協(xié)調(diào)和指揮能力，懂外語。2、重點崗位管理人員大學(xué)?？朴嘘P(guān)專業(yè)學(xué)歷，具備中級以上專業(yè)職稱，三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗。具備較強組織，協(xié)調(diào)能力。3、普通管理人員、機電維修技工大專以上學(xué)歷（維修工種須技校以上學(xué)歷三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗，擁有相應(yīng)上崗資格證書，具備一定組織，協(xié)調(diào)能力。其中，服務(wù)臺工作人員規(guī)則五官端正，身體健康。4、公共秩序維持員251.75身體健康。作風正派，有良好職業(yè)道德和敬業(yè)精神，具備擒拿格斗技能， 復(fù)員退役人員優(yōu)先。5、從業(yè)人員必要同步具備如下條件：表；三證齊全（身份證、籌劃生育證、勞務(wù)用工證或職業(yè)資格表明。第二節(jié)人員培訓(xùn)一、培訓(xùn)目的：管理服務(wù)中心培訓(xùn)目的是要經(jīng)過全方位、全

16、進程和全員培訓(xùn)，把中南花園物業(yè)管理人員培養(yǎng)成一支道德品質(zhì)好、文化素質(zhì)高、服務(wù)意識強、業(yè)務(wù)技能精、管理水平高物業(yè)管理隊伍。二、培訓(xùn)內(nèi)容2、員工培訓(xùn)基本內(nèi)容：、員工入職培訓(xùn)入職教誨：公司發(fā)展史及前景、公司經(jīng)營戰(zhàn)略、宗旨、觀念、標記、公司精神和公司文化；員工手冊：行業(yè)職業(yè)道德、管理規(guī)章制度、員工守則、行為規(guī)矩、文明禮貌；轄區(qū)概況：中南花園概況、服務(wù)范疇、物業(yè)管理目的；專門知識：物業(yè)管理基本知識、技能，強化服務(wù)意識；、員工在崗培訓(xùn)專業(yè)技能培訓(xùn)：按不同專業(yè)學(xué)習(xí)所屬專業(yè)專業(yè)知識、規(guī)矩程序、質(zhì)量執(zhí)行原則和考核原則；新技術(shù)培訓(xùn)：智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和信息技術(shù)以及行業(yè)新設(shè)備、新技術(shù)使用和操作專門知識；提高素質(zhì)培訓(xùn)：新

17、設(shè)備、新技術(shù)基本原理、使用維持常識； 3）干部在職培訓(xùn)新理論、新政策及國家、深圳市關(guān)于物業(yè)管理法規(guī)、行業(yè)政策、財稅政策、執(zhí)行原則學(xué)習(xí)；知識更新培訓(xùn)：掌握物業(yè)管理及有關(guān)學(xué)科理論及實踐新動態(tài)和發(fā)展趨勢。第三節(jié) 人員管理深圳市科技園物業(yè)管理有限公司堅持“以人為本”管理服務(wù)方針，不但僅由于管理服務(wù)中心產(chǎn)品就是服務(wù)為業(yè)主服務(wù)，并且且“以人為本” 方針同樣合用于服務(wù)提供者公司員工。一、量才錄取，培養(yǎng)提高管理服務(wù)中心在用人上比較突出做法是：注重管理人員品德修養(yǎng)、工 在管理人員選拔上，管理服務(wù)中心將嚴格依照既定招聘原則，擇優(yōu)錄取。不片面強調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以“合用”為原則，避免“大材小用”現(xiàn)象。培養(yǎng)，不斷

18、提高其綜合素質(zhì)。二、默契合伙，充分授權(quán)強調(diào)分工合伙工作態(tài)度。管理服務(wù)中心將采用項目經(jīng)理全權(quán)負責制直線管理方式，各部門本著精干、高效原則設(shè)立崗位，一方面保證管理人員工作負荷飽滿，另一方面避免個人職責互相交叉，做到“人人有事做，事工作。倡導(dǎo)合理授權(quán)工作方式。學(xué)會授權(quán)是管理服務(wù)中心關(guān)于管理人員基本規(guī) 定。管理服務(wù)中心項目經(jīng)理經(jīng)過授權(quán)，將更多精力和時間放在把握全局， 關(guān)于的決策上；各部門負責人經(jīng)過授權(quán)從繁瑣尋常事務(wù)中脫離出來，保證部 檢查授權(quán)效果。關(guān)于偏離服務(wù)原則行為即時糾正，避免管理失控。堅持分級別指揮和逐級反饋原則。管理服務(wù)中心強調(diào)一種上級原則， 并且在管理服務(wù)中心內(nèi)部建立逐級向上負責垂直指揮系統(tǒng)

19、。管理服務(wù)中心項目經(jīng)理及各部門負責人依照實際狀況發(fā)出工作指令，并且經(jīng)過現(xiàn)場指引、工作例會、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)等形式逐級向下傳達和執(zhí)行。無特殊狀況下，管理人員不得隨意越級指揮，而作業(yè)員工遇到問題也必要逐級向上報告，不得越級請示。三、定期考核，績效為本績效考核，是管理服務(wù)中心管理員工重要手段之一。其主線目是營造“以效率為導(dǎo)向”良好工作氛圍。關(guān)于于管理人員而言，績效涉及本人績效，下屬員工績效和其所在部門績效，考核重點是部門整體績效。經(jīng)過為管理人員設(shè)定合理績效目的（涉及質(zhì)量目的與成本目的）及衡量指標，并且嚴格加以考核，考核成果將作為管理人員工資、獎金發(fā)放及職務(wù)晉升直接根據(jù)?？冃Э己似胀ǚ譃槊吭鹿ぷ骺己恕⒓径?/p>

20、籌劃考核以及年度業(yè)績考核等。考核方式涉及自我述職、民主評議、上級考核及業(yè)績記錄等。四、獎懲嚴明，優(yōu)勝劣汰關(guān)于員工實行精確即時獎懲，是維持員工長期工作動力有效手段。管理服務(wù)中心將以公司員工獎懲條例為根據(jù)，關(guān)于管理人員進行相應(yīng)勉力和約束。關(guān)于工作努力，成績優(yōu)秀管理人員，管理服務(wù)中心將視狀況報公司授一定物質(zhì)獎勵。關(guān)于工作不負責任或違背紀律管理人員，則予以一至三級相應(yīng)處分。管理服務(wù)中心規(guī)則：受到三級處分員工將視狀況予以降級或辭退解決。同步管理服務(wù)中心亦全面履行競爭上崗及雙向選取制度。管理服務(wù)中心規(guī)則主管以上管理人員必要經(jīng)過競爭方式獲取上崗資格，作業(yè)人員經(jīng)過雙向選取方式獲取上崗資格。上崗后必要環(huán)繞“質(zhì)量

21、成本雙控制”運作， 定期接受考核，關(guān)于無法完畢質(zhì)量指標或成本指標個人，不但取消其效益工資和獎金，關(guān)于其任職（或上崗）資格也必要堅決取消。第五章 尋常物業(yè)管理服務(wù)籌劃和實行第一節(jié)房屋建筑本體和共用某些維持、管理服務(wù)方案房屋及其設(shè)施維修養(yǎng)護管理是物業(yè)管理基本性工作，經(jīng)常即時地關(guān)于房屋進行養(yǎng)護和維修是物業(yè)管理工作中一種重要環(huán)節(jié)。我公司將依照合同規(guī)則，應(yīng)用科學(xué)管理程序、專業(yè)技術(shù)手段關(guān)于房屋本體及共用部位進行尋常養(yǎng)護、修繕和技術(shù)管理。一、重要辦法關(guān)于于中南花園咱們擬采用如下幾方面辦法開展房屋維修養(yǎng)護工作:1、制度保證。咱們將嚴格執(zhí)行物業(yè)管理條例檢查評估原則及有關(guān)行業(yè)規(guī)矩等有關(guān)法規(guī)，接合公司三合一綜合管理

22、認證體系質(zhì)量規(guī)則，依照中南花園實際狀況編制有關(guān)工作手冊及程序文獻， 逐漸建立起科學(xué)合理房屋維修服務(wù)制度，規(guī)矩化維修作業(yè)程序，作為物業(yè)維修養(yǎng)護制度保證。2、技術(shù)力量配備。咱們將從公司儲備各類專業(yè)技術(shù)人才中抽調(diào)專業(yè)工同步，加強維修技工培訓(xùn)工作，經(jīng)過開展長期持續(xù)專項培訓(xùn)，促使維修技 工不斷提高維修工作技能，純熟掌握共用部位、附屬設(shè)施維修養(yǎng)護內(nèi)容、 周期及質(zhì)量原則等。3、以養(yǎng)護為目，以維修為手段，嚴格依照國家規(guī)矩和行業(yè)原則，編制出合理維修養(yǎng)護籌劃。經(jīng)過實行籌劃，即時進行維修養(yǎng)護，發(fā)現(xiàn)問題即時解決，消除隱患，保證房屋主體構(gòu)造安全及共用部位完好。4、建立尋常巡邏與定期檢查相接合管理制度。實行巡視檢查制度，

23、由房屋管理員、工程人員、秩序維持人員、保潔人員關(guān)于各樓進行交叉巡視， 發(fā)現(xiàn)問題，即時解決。定期進行房屋查勘，保證房屋及共用部位安全、正常使用。5、有效、合理地使用維修基金。在使用中，堅持“取之于樓，用之于樓”原則，注意節(jié)約使用資源，讓業(yè)主每一分錢都用在自已物業(yè)上，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益統(tǒng)一。二、管理方式1、零星維修養(yǎng)護咱們將重要是經(jīng)過工程維修人員、房屋管理人員、秩序維持、保潔人員巡視檢查和業(yè)主尋常報修四個渠道來收集并且進行零星維修養(yǎng)護工作，關(guān)于房屋進行尋常保養(yǎng)和關(guān)于輕微損壞現(xiàn)象進行修復(fù)，并且實行房屋及共用部位四級報修管理。詳細解決程序如下：工程維修工程維修房管員維持員業(yè)主員巡視客戶服務(wù)中心工程

24、部報修登記主管工程師派發(fā)維修單難度較大驗維修員實行收不業(yè)主驗收確認合驗收合格工程部消項客戶服務(wù)中心消項回訪業(yè)主服務(wù)評判工程部消項客戶服務(wù)中心消項回訪業(yè)主服務(wù)評判報修人員消項發(fā)現(xiàn)房屋工程問題，應(yīng)即時進行維修，解決不了時，即時向主管工程師報 告，由其組織有關(guān)人員解決；二級為房屋管理人員，每天房管員將關(guān)于各自 客戶服務(wù)中心即時告知工程維修人員進行維修；三級為秩序維持、保潔、 綠化及其她服務(wù)人員，在工作進程中也會將各自責任區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)房屋工程問 題報修；四級為業(yè)主報修，經(jīng)過關(guān)于外發(fā)布客戶服務(wù)中心值班電話，保證發(fā) 242、籌劃性養(yǎng)護咱們將充分應(yīng)用工程維修部技術(shù)力量和人力資源，關(guān)于房屋及其共用部位進行籌劃養(yǎng)護

25、，保證房屋工程維修養(yǎng)護周期及質(zhì)量原則。3、季節(jié)性養(yǎng)護針關(guān)于深圳本地氣候特點所安排關(guān)于房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護防止性保養(yǎng)工作，由工程維修部主管工程師依照季節(jié)組織工程維修人員實行。此外，在做好房屋及共用部位尋常零星維修及養(yǎng)護同步，咱們還要做 經(jīng)過合理使用維修基金，保證社區(qū)房屋及共用部位安全、完好。理低廉維修服務(wù)收費原則，即時為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效維修服務(wù)。三、房屋本體、共用部位維修養(yǎng)護籌劃及實行1、房屋本體及共用部位維修養(yǎng)護籌劃我公司關(guān)于中南花園房屋本體及共用部位維修養(yǎng)護工作范疇界定為：承重構(gòu)造部位（涉及基本、梁、柱、板、屋頂?shù)?、房屋抗震?gòu)造部位（涉及 構(gòu)造柱、梁、墻等區(qū)域內(nèi)道路、配套娛樂休閑設(shè)施、室內(nèi)

26、外停車場、以及共用部位門窗、玻 璃等維修和養(yǎng)護。在充分分析中南花園建筑特點及功能構(gòu)造基本上，編制 出如下維修養(yǎng)護籌劃：房屋本體及共用部位維修養(yǎng)護籌劃序項目周號半年頻維修養(yǎng)護內(nèi)容次檢查地基有無超過允許范疇不均勻沉降；1檢查基本有無開裂、破損，勒腳有無破損。每年1梁每年1梁每季每年11板每季每年11柱每季每年11承重適時安排白蟻防治和消殺工作，走訪顧客，理解其每季1辦公室有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻。檢查房屋基本構(gòu)造性能與否完好及地基沉降總量狀況。檢查整體構(gòu)造性能與否完好。檢查有無傾斜，變形、裂縫、侵蝕。檢查整體構(gòu)造性能與否完好。構(gòu)造承重每墻每每季金屬半構(gòu)件1檢查有無孔洞、裂縫、侵蝕。1檢查

27、整體構(gòu)造性能與否完好。1檢查金屬構(gòu)件有無孔洞、變形、裂縫、銹蝕。1關(guān)于油漆脫落、起殼、銹蝕某些刷漆解決。每年1聘請專業(yè)機構(gòu)分析金屬構(gòu)造各部件工作狀況，評估體裝載能力。1系適時檢測；2、加強地震等不可抗拒自然力作用后，關(guān)于金屬構(gòu)造備注和支撐體系檢測維持工作；3、在強風暴雨后加強關(guān)于金屬構(gòu)造檢查，依照檢查成果進行必要維持。備注：關(guān)于于承重構(gòu)造各部件，若浮現(xiàn)因設(shè)計或不可抗拒因素引起嚴重損壞，物業(yè)服務(wù)中心將委托專家進行分析、計算，擬定維修方案，由專業(yè)公司實行解決。非承重每墻每每周防水涂屋層面采光玻每璃1檢查墻體與否平直、有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。1檢查墻體構(gòu)造性能與否完好。1、清掃、沖洗屋面，特別注

28、意采光天棚清潔；2、檢查雨水口有無堵塞，發(fā)現(xiàn)異常即時疏通；3、檢查屋面有無積水；4發(fā)現(xiàn)異常即時修復(fù)；15、檢查隔熱層，有無空洞、起鼓、滲漏，發(fā)現(xiàn)損壞即時修復(fù)；6、發(fā)現(xiàn)涂料防水層破損、老化導(dǎo)致屋面滲漏，即時修復(fù)或更換；7、檢查避雷網(wǎng)有無脫焊和間斷，發(fā)現(xiàn)異常即時補焊。1關(guān)于不銹鋼避雷網(wǎng)上不銹鋼油漆。每季1每年1油漆圓鋼避雷網(wǎng)。1、全面修補隔熱層板，重新勾縫；2、檢查屋面防水層；3、檢查屋面玻璃接縫密封膠完好狀況；4、檢查伸縮縫嵌填油膏與否完整。備注：每年雨季關(guān)于屋面進行仔細檢查，即時消除涂料防水層破損、老化狀況，即時更換破損接縫密封膠及沉降縫、伸縮縫老化、滲漏狀況。1、檢查樓地面與否平整完好，有無

29、空鼓和破裂；2、檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)樓地面每季1問題即時解決；3、更換大面積松脫、破損地面飾面材料；4、關(guān)于大理石進行拋光、鏡面、打蠟解決每年1檢查樓地面構(gòu)造功能完好性。1、檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復(fù)半年12、補換損壞地磚；樓梯每年13、修復(fù)空鼓地磚。1、油漆鋼組合樓梯，扶手、護欄網(wǎng)；2、關(guān)于空鼓、開裂、損壞地磚予以修復(fù)或更換。1、檢查地面磚有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常即時修復(fù)；2、公共通道及門廳墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常每周道半年1隨時解決；3發(fā)現(xiàn)異常即時解決。1、檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常即時修復(fù)；12、補換損壞、空鼓地磚。1、油漆扶手、

30、金屬支架和護欄網(wǎng)；每年1涂料2、關(guān)于空鼓、開裂、損壞地磚予以修復(fù)或更換。1、修補內(nèi)墻面裂縫、起鼓、脫落某些；2、解決內(nèi)墻面變色現(xiàn)象；公石每用土內(nèi)質(zhì)13、解決內(nèi)墻面局部滲漏；4、更換破損石土質(zhì)塊材。墻塊每面材每年外噴每1解決內(nèi)墻面大面積滲漏1雨季關(guān)于窗戶進行密封維持檢查，杜絕雨水侵入。11、修補涂料飾面破損、脫落某些；墻 涂面 飾面玻璃 2、更換破損外墻面飾面玻璃；3、清洗外墻飾面人為導(dǎo)致污染某些。1121、雨季時期關(guān)于顧客窗臺進行密封維持檢查，杜絕雨水侵入；每年1依照需要12地下室每周2、關(guān)于于外墻面大面積滲漏久修無效，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴大。1、大風、暴雨天氣即時發(fā)布信息，提示顧客關(guān)好、

31、鎖好門窗；2、外墻清洗必要使用綠色環(huán)保型清潔劑；3、更換外墻飾面按原設(shè)計規(guī)則進行；和滲漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題即時修復(fù)。四、質(zhì)量原則項目項目工作內(nèi)容質(zhì)量原則備注房屋主體尋常巡邏承重構(gòu)造各部構(gòu)件滿足強度、剛度和穩(wěn)位，發(fā)現(xiàn)問題即時上報解100%。性規(guī)則；房屋各構(gòu)造部位正并且做好記錄。重點注重加強房屋季節(jié)性防止養(yǎng)護。外墻面尋常巡邏外墻面（外墻無滲漏；清潔、美觀，屋面玻璃）等部位，發(fā)現(xiàn)問題即時上報解決，跟蹤維修狀況，并且做好記錄。巡邏屋面狀況、房屋滲漏狀況等，發(fā)現(xiàn)問題即時上報解決，跟蹤維修狀況， 并且做好記錄。委托專業(yè)公司關(guān)于局部有損壞部位進行翻修。保持市容觀瞻；完好率 99%以上。清潔美觀；保證使用功能正

32、?？煽?，無滲漏；完好率達到 99%以上。巡邏屋面狀況、房屋滲漏樓 狀況等，發(fā)現(xiàn)問題即時上 保證使用功能正?？煽?；清梯 報解決，跟蹤維修狀況， 潔美觀，無缺損、無霉跡； 間 并且做好記錄。扶手完好完好率達到 99%通 委托專業(yè)公司關(guān)于局部有損 上。道壞部位進行翻修。加強路面巡邏，即時清除室 外 道 路 委托專業(yè)公司關(guān)于局部有損壞部位進行翻修。平整、無坑洼積水；保證室外道路使用功能正常，無安98%以上。防圾和各雜用消防通道，通道。業(yè)公司進行維修。巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題即時維患，完好率達到100%。公用修并且做記錄。標記即時更新或維施補充完備。標記清晰美觀；安裝牢固可靠；完好率達到98%以上。停理。車車

33、場道、有局部沉陷損到場。壞，委托專業(yè)公司進行維修。第二節(jié)共用配套設(shè)備設(shè)施維持、運營服務(wù)方案咱們針關(guān)于中南花園機電設(shè)備配備狀況，提出如下機電設(shè)備設(shè)施管理辦法、維修養(yǎng)護內(nèi)容及服務(wù)原則。一、管理辦法1、房屋配套設(shè)備設(shè)施管理規(guī)則高、技術(shù)性強，關(guān)于運營操作及維修保養(yǎng)技術(shù)人員素質(zhì)規(guī)則較高，咱們將依照“精干高效、一專多能”原則，建立一支具備良好專業(yè)素質(zhì)機電設(shè)備維修養(yǎng)護隊伍，實行崗前培訓(xùn)，持證上崗來關(guān)于設(shè)備進行科學(xué)管理。2、接合國內(nèi)設(shè)備管理成熟經(jīng)驗，引入國外先進管理機制，實行規(guī)矩、科學(xué)運作模式。引入日本“全員參加生產(chǎn)維修TP先進理論和經(jīng)驗，實行“三實行 24 小時設(shè)備運營值班管理3、全面導(dǎo)入ISO9000 質(zhì)

34、量管理體系，實行規(guī)矩化設(shè)備管理。咱們將接合房屋配套設(shè)備實際狀況，按 ISO9000 規(guī)則編制適合本社區(qū)房屋設(shè)備維修養(yǎng)護作業(yè)規(guī)程和各種設(shè)備操作規(guī)程等文獻，作為規(guī)矩中南花園機電設(shè)備管理質(zhì)量保證。二、房屋配套設(shè)備安全運營管理機電設(shè)施設(shè)備安全穩(wěn)定運營一方面要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性， 另一方面是在設(shè)備運營技術(shù)性能上處在最佳運營狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備最佳效用。-供電系統(tǒng)物業(yè)運營值班人員將經(jīng)過巡視檢核關(guān)于社區(qū)變配電設(shè)備運營狀態(tài)進行全面監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題，即時解決，保證供配電設(shè)備正常運營。當發(fā)生局部停電等運營故障時，即時排除；供電局限電、停電按規(guī)則提前告知業(yè)主。保證園區(qū)路燈、庭院燈、草坪燈、以及公共場所燈光照明完好

35、是園區(qū)供電系統(tǒng)管理重點。巡視人員會按規(guī)則即時巡邏，發(fā)現(xiàn)室內(nèi)外照明設(shè)施損壞則即時更換。關(guān)于夜景照明系統(tǒng)，則依照天氣狀況進行開/關(guān)控制。-給排水系統(tǒng)為了避免給排水系統(tǒng)浮現(xiàn)異常，便于事先采用防止辦法，需要加強尋常巡視檢查，建立社區(qū)用水、供水管理制度。詳細運作進程中，機電值班員會定期巡視檢查水池、水箱水位狀況， 管道及水泵運營狀況。一旦發(fā)現(xiàn)缺水、溢水、跑冒滴漏、供水管爆裂、泵房發(fā)生火災(zāi)及停電等等異常狀況，即時告知維修人員即時到場，按應(yīng)急解決預(yù)案即時解決，恢復(fù)系統(tǒng)正常運營。關(guān)于于二次供水設(shè)施管理，則按政府關(guān)于規(guī)則，定期清洗二次供水蓄水池，保證二次供水無污染隱患。-電梯設(shè)備將電梯委托由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維

36、保人員均持證上崗。即時關(guān)于電梯進行 各種年審，保證證件齊全。建立嚴密安全運營和保養(yǎng)規(guī)章制度并且有貫徹。 各種維修保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理，資料完整。電梯運營狀態(tài)良 好，安全設(shè)施齊全有效，轎廂及機房整潔，通風、照明及其她附屬設(shè)施完 好。浮現(xiàn)運營故障后，電梯管理人員在15三、配套設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1、供配電系統(tǒng)內(nèi)容內(nèi)容備注項周頻目期次一級檢查：1、機房衛(wèi)生；2、檢察其潤滑油位、冷卻水位、燃油量、蓄電池電位和傳動皮帶，排煙系統(tǒng)、空氣增壓系統(tǒng)、控制箱與每否正常；周13目檢發(fā)動機有無損壞滲漏皮帶與否松弛或磨損；4、清潔電器接頭和蓄電池，并且依照狀況補充蓄電池電解液；530-45壓、頻率與否正常，發(fā)電

37、機組有無異常聲音。二級檢查：1、反復(fù)一級檢查；柴半油年1發(fā)電機2、打開發(fā)電機端蓋，檢測關(guān)于了絕緣電阻，并且除塵；3、檢查配電箱內(nèi)接頭與否擰緊。4、檢查各類傳感器信號與否正常。三級檢查1、反復(fù)一,二級檢查。一2、清洗和調(diào)節(jié)氣門及噴油嘴，調(diào)節(jié)皮帶張緊輪，水年1后部張緊輪。3、依照機組運營狀況更換潤滑機油，燃油濾清器及空氣濾清器。四級檢查：1、反復(fù)一，二，三級檢查。二2、清洗并且校準油嘴、燃油泵及真空控制器，檢查或更年1換電扇水泵皮帶張緊輪軸承水泵后部張緊輪3、檢查、修理增壓器、減振器。4、檢查機油泵、燃油泵、冷卻水泵、清洗水箱。5、更換各類磨損件，軸。1、清潔衛(wèi)生，清理外部灰塵。2、檢查敷設(shè)環(huán)境有

38、無積水、雜物。每3、供電電纜表達與否清晰、脫落。周14、檢查外觀與否完好、運營有無噪聲。5、檢查批示燈與否完好。高6、備用柜“禁止合閘”標志懸掛位置與否關(guān)于的。壓每1、反復(fù)上述內(nèi)容。環(huán)月1網(wǎng)柜2、檢查線路有無過熱現(xiàn)象。3、檢查進出線路接線裝置與否完好。1、反復(fù)上述內(nèi)容。2、檢測線路絕緣電阻。每13、金屬支架、電纜套管涂防銹漆或瀝青。年4、檢查操作機構(gòu)與否靈活、互鎖機構(gòu)與否正常。5、檢查接地電阻（應(yīng)契合規(guī)則規(guī)則。6、檢查電源接線裝置，并且緊固螺絲。1、檢查外觀與否完好，有無異常響聲。每12、檢查溫控器批示與否正常，超溫時風機能否正常周動，風機運營與否正常。變3、變壓器電壓、電流與否在額定范疇內(nèi)。

39、壓1、檢測接地電阻，各接線裝置緊固。器每2、檢測變壓器線圈絕緣電阻。年1配電每天柜動力柜控半制年1柜每1年每1照天明器具每1月3、緊固螺絲并且有防松辦法，檢查變壓器防松綁扎并且加固。4、清理灰塵。1、清潔衛(wèi)生。2、檢查外觀與否完好，電壓、電流與否正常，三相負荷與否平衡，有無異常聲響。3、檢查配電開關(guān)觸頭接觸與否良好，有無短路、過載現(xiàn)象。4、檢查開關(guān)與否在關(guān)于的位置，標示與否清晰。5、檢查無功填補設(shè)備工作與否正常，功率因數(shù)與否達到規(guī)則。6、檢查電容器、熔斷器與否過熱，熔斷。1、緊固配電裝置螺絲，調(diào)節(jié)接觸點問題，更換打磨燒壞動靜觸頭。2、若有過載現(xiàn)象，應(yīng)更換容量大配電設(shè)備。1、反復(fù)上述檢查。2、檢

40、測接地電阻。3、測試過流保護裝置、聯(lián)鎖裝置與否可靠。1、清潔衛(wèi)生。2、檢查外觀與否完好，有無異常響聲。電壓變化影響等狀況。1、反復(fù)上述內(nèi)容。2、調(diào)節(jié)亮度，節(jié)約能源。3、更換過熱配件，避免短路現(xiàn)象。4、依照季節(jié)變化狀況合理調(diào)節(jié)燈光工程開機時間。（2）規(guī)則達到原則：1保證配電設(shè)備 24 小時正常運營。2應(yīng)急發(fā)電機可隨時啟動，在市政停電狀況下，保證發(fā)電機在秒內(nèi)運轉(zhuǎn)供電。30.952、給排水系統(tǒng)養(yǎng)護內(nèi)容項目內(nèi)容備注1、機房衛(wèi)生：關(guān)于集體擦拭去灰，保持干凈無塵。2、每小時觀測其水位、水壓、電壓、電流批示與否正常，電機及水泵有無異常聲音，電機、控制柜有無異味。泵、噴淋泵、 3、檢查壓盤根處滴水與否契合規(guī)矩

41、，如不契合則應(yīng)加盤穩(wěn)壓泵、排污泵等各種水根或擰緊盤根螺栓。泵4、檢查濕式報警閥、液位報警器、控制系統(tǒng)工作與否常。5、檢查水位深度批示與否清晰。6、發(fā)現(xiàn)故障及故障隱患即時解決。1、反復(fù)上述檢查。2、生活供水主、備用泵進行手動切換實驗并且記錄。3、消防泵、噴淋泵應(yīng)啟動管網(wǎng)末端試水裝置或打開水泵出水管防水實驗。4、注意水壓表與否在檢查合格規(guī)則期間內(nèi)使用。消防泵、噴淋泵、水幕泵、 1、電機、泵體軸承清洗加潤滑油，如有異常聲響，則更雨淋泵穩(wěn)壓換同型號規(guī)格軸承泵排污泵等各種水泵2、泵體、水泵葉輪及管道除銹、刷漆。3、檢測電機接地電阻。4、檢查電機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如有損壞則更換。5、更換磨損水泵軸

42、襯套。6、性能測試。1、檢查外觀與否完好，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，箱口防蟲紗網(wǎng)與否完好。2、打開排污閥排污。水箱、水池3、檢查進水浮球閥并且作手動進水實驗。4、觀測水質(zhì)狀況，檢測水 PH 值和含氯量。5、水箱、水池蓋板與否上鎖并且且完好。1、反復(fù)上述內(nèi)容。2、按規(guī)則比例準時投放消毒藥物1、清洗水池、水內(nèi)部，按比例投放漂白粉進行消毒。2、送水樣至市衛(wèi)生防疫站進行水質(zhì)化驗。3、各類金屬構(gòu)件及管道作防銹解決。1、檢查井蓋與否蓋嚴、完好，井蓋檢查井底與否有污物， 如有則清除干凈。給水井雨水2、檢查井蓋鍛造筆跡與否清晰、關(guān)于的井、污水井1、反復(fù)上述檢查。2、清理污泥，疏通下水管道。3、各類井蓋及金屬構(gòu)件

43、刷漆。1、檢查外觀與否完好，應(yīng)無滴、漏現(xiàn)象。2、檢查閘閥，觀測供水壓力表與否正常。3、閥門啟動位置與否正常，標示與否清晰。1、反復(fù)上述內(nèi)容。2、清理管道內(nèi)雜物，疏通排污管道。3、檢查閘閥啟動、關(guān)閉與否靈活，有無跑、冒、滴、漏網(wǎng)現(xiàn)象。1、反復(fù)上述內(nèi)容。2、檢查修整一切管架。3、管道及支架除銹刷漆。4、檢查止回閥、浮球閥、液位控制器與否正常。5、管道內(nèi)部清洗、作防腐解決。6、更換各類閥門標示，并且標注管內(nèi)水流方向。7、各類閥門絲桿上油作防銹解決。規(guī)則達到原則：1建立用水、供水掛你制度并且貫徹，積極協(xié)助院方安排合理用水籌劃。2建立給水排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并且嚴格執(zhí)行，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好，如遇爆管

44、、設(shè)備故障等，維修人員即時到達現(xiàn)場搶修。3供水系統(tǒng)功能正常，排水系統(tǒng)暢通。4限水、停水須預(yù)先告知。5供水設(shè)備及周邊環(huán)境整潔，有封閉辦法；按規(guī)則定期清洗二次供水蓄水設(shè)備，聯(lián)系、監(jiān)督和檢查專業(yè)公司關(guān)于水池清洗、消毒全進程。保證二次供水衛(wèi)生允許證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全，無二次污染發(fā)生，保證二次供水水質(zhì)合格，契合飲用水原則。3、電梯（1）養(yǎng)護內(nèi)容：頻項目周期次內(nèi)容備注每天一電梯設(shè)備每周一每半月清潔衛(wèi)生。轎廂照明與否正常?？刂票P批示層、批示燈與否正常。規(guī)則，運營與否有異常和振動。檢查曳引機減速油位與否契合規(guī)則。檢查并且擰緊各接線端。檢查安全裝置，并且做好記錄。轎廂上不銹鋼油。檢查轎廂照明及

45、電扇。關(guān)于各安全裝置清潔檢查，并且進行調(diào)節(jié)。檢查井道、轎頂照明，清潔井底衛(wèi)生。測試各裝置安全回路電器操作。檢查選層器、限速器接線端、接線和關(guān)于控每月一制點狀況。況。1. 檢查各鋼絲繩張力與否平衡、有無破損斷股現(xiàn)象。每季一2. 檢查底坑緩沖器油位狀況，并且作補油。檢查各層標記與否清晰。檢查安全裝置工作與否正常。級填補鏈條損壞狀況。關(guān)于各活動部件換油潤滑。每年一做好維修保養(yǎng)記錄。梯、扶梯進行年度檢查。（2）規(guī)則達到原則：梯各種年審證件齊全。視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理，資料完整。設(shè)施齊全有效，轎廂及機房整潔，通風、照明及其她負數(shù)設(shè)施完好。浮現(xiàn)運營故障后，維修人員在5修期內(nèi)電梯，負責聯(lián)系、協(xié)助個監(jiān)督專業(yè)維

46、保公司工作，保證電梯安全有效運營。四、弱電智能化系統(tǒng)管理智能化系統(tǒng)是由計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和眾多高科技機電一體化產(chǎn)品接合產(chǎn)物。咱們將采用高效、完備、節(jié)能管理手段，建立科學(xué)、先進管理模式， 在理解中南花園智能化系統(tǒng)構(gòu)成基本上，接合我公司公司在管理智能化辦公樓宇方面經(jīng)驗，提出了中南花園智能化系統(tǒng)管理及維持方案。弱電智能化系統(tǒng)運營管理1、管理人員尋常管理方式。工程維修部配備弱電智能化專業(yè)工程師 11電智能化設(shè)備維持和應(yīng)急維修事務(wù)解決。中心監(jiān)控室實行24/4調(diào)度等工作。2、監(jiān)控中心運作。監(jiān)控中心是社區(qū)物業(yè)管理活動信息調(diào)度中心和解決中心，猶如人神經(jīng)中樞。其信息調(diào)度流程是：物業(yè)管理服中心物業(yè)管理服中心管理指令信

47、息反饋外部信息監(jiān)子系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)控交流操作指令控Internet中連接、119報警水電氣有關(guān)部門其信息解決流程是：信信信信息解息息發(fā)送決3、安全防范系統(tǒng)SA信息反饋中南花園安全防范系統(tǒng)SA公共場所如大堂、停車場、各層電梯廳、電梯轎箱等處均布裝了攝象頭， 配合停車場車輛出入管理系統(tǒng)構(gòu)成了一種人防與技防一體化全天候安全系統(tǒng)。、依照工作程序、運營管理制度及崗位職責規(guī)則，由監(jiān)控中心安防值班員關(guān)于SA 系統(tǒng)設(shè)備進行操作、監(jiān)視，并且調(diào)度現(xiàn)場各固定崗、巡邏崗保安人員，關(guān)于整個社區(qū)各個角落進行安全防范。停車場管理系統(tǒng)由車崗當值保安員操作，關(guān)于車輛出入進行管理。、弱電智能化專業(yè)工程師負責SA 系統(tǒng)全面管理，涉及組織

48、弱電維修人員進行應(yīng)急維修，制定維持、維修改造籌劃，同步依照實際狀況調(diào)節(jié)運營模式。4、消防自動化系統(tǒng)FA中南花園消防自動化系統(tǒng)FA水噴霧系統(tǒng)聯(lián)動控制、電梯聯(lián)動迫降、燃氣自動報警控制等內(nèi)容。咱們將 堅持依法管理原則，以中華人民共和國消防法以及深圳市有關(guān)消防管 理法規(guī)進行管理。、由監(jiān)控中心消防值班員關(guān)于FA 系統(tǒng)設(shè)備進行操作、監(jiān)視，并且調(diào)度現(xiàn)場各崗位保安人員，關(guān)于整個社區(qū)各個角落進行消防安全監(jiān)控，即時消除各種火災(zāi)隱患，并且在火災(zāi)發(fā)生時迅速堅決地撲滅火災(zāi)。、弱電智能化專業(yè)工程師負責FA 系統(tǒng)全面管理，涉及組織弱電維修人員進行應(yīng)急維修，制定維持、維修改造籌劃，同步依照實際狀況調(diào)節(jié)運營模式。第三節(jié)公共秩序

49、維持方案一、公共秩序維持服務(wù)組織架構(gòu)依照中南花園建筑構(gòu)造及建筑計劃狀況，為維持社區(qū)必要公共秩序， 提出如下公共秩序維持機制和人員配備方案：1、機制配備圖秩序維持部秩序維持部主管：1應(yīng)急分隊督查：1（兼）隊長：1（兼）早班中班晚班班長：1班長：1班長：1應(yīng)急隊固定崗流動崗固定崗固定崗流動崗固定崗流動崗固定崗流動崗社區(qū)籌劃配備秩序維持人員共計 28 人。應(yīng)急分隊：由秩序維持部主管兼任應(yīng)急分隊隊長，隊員由當值人員及服務(wù)中心在崗人員構(gòu)成。突發(fā)事件發(fā)生時，可在 5 分鐘內(nèi)調(diào)動按應(yīng)急解決預(yù)案進行解決。2、秩序維持人員崗位配備表序崗位配備早中晚備注闡明號一園區(qū)入口崗班4班4班4進出人、車控制1主入口（北）1

50、11出入秩序維持等2主入口（南）111出入秩序維持等3車庫出口111車輛管理4、人行出入口（西）111人員出入管理二消防中控、監(jiān)控2221監(jiān)控室 1111消防監(jiān)控2監(jiān)控室 2111消防監(jiān)控四外圍巡邏2221社區(qū)公共區(qū)域222社區(qū)公共區(qū)域及周邊秩序巡邏維持五機動崗1121班長1112主管1六共計991028二、公共秩序維持服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量原則項工作內(nèi)容目工作頻度質(zhì)量原則中控室隨時監(jiān)控閉路電視監(jiān)24小時值控系統(tǒng)治安管巡邏，控制外來理24小時值人員進出流動巡邏重點發(fā)現(xiàn)可疑人員或異常狀況即時 清潔。無收購、叫賣、乞討等可疑人物進出；關(guān)于外來人員實行抽查，關(guān)于可疑人員作盤問、登記，為訪客指引行走途徑。無收

51、購、叫賣、乞討等可疑人物部位安全保衛(wèi)24小時巡邏進出關(guān)于可疑人員作盤問登記，為訪客指引行走途徑。流動巡邏監(jiān)督裝修施工如下，修復(fù)率 100%無破環(huán)綠化帶、無踐踏草坪、無裝修施工如下，修復(fù)率 100%無破環(huán)綠化帶、無踐踏草坪、無流動巡邏環(huán)保24 小時巡邏亂扔亂倒、亂吐、亂燒、無各類哭聲擾民流動巡邏協(xié)防發(fā)生違法案件24 小時巡邏被盜、刑事、冶安案件年發(fā)率0.1%如下。中控室隨時監(jiān)密切監(jiān)視火警，發(fā)現(xiàn)報警即時告控消防自動報24 小時值班知流動巡邏到場察看?；馂?zāi)按程警系統(tǒng)序解決，誤報即時復(fù)位。違章率 1%如下，設(shè)備損壞率 1%消消防系統(tǒng)檢防管器材檢查養(yǎng)理消防演習(xí)車場車輛出入1/1/周100%。消防器材功能

52、正常。正常率100%。悉消防器材詳細擺放位置和用 法。隨時監(jiān)視車場車輛出入；車輛正車24小時值班常進出率100%，登記100%，管理輛車輛被盜。交無可疑、閑雜人物接近車輛，未通車輛停放保管理車場道路交管理突發(fā)突發(fā)事件解事24小時巡邏鎖門、關(guān)窗車輛或物品極時告知，重點守護，無被盜、車輛出入有導(dǎo)致，車輛（含非機24 小時巡邏動車）停放有序智能集控中心即時發(fā)現(xiàn)或接受2 分鐘內(nèi)到報警，即時采用辦法，控制局面，達現(xiàn)場必要時與關(guān)于部門聯(lián)系等援助件突發(fā)事件預(yù)演1次/年通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急解決 10 分鐘內(nèi)可調(diào)動應(yīng)急分隊。學(xué)理論學(xué)習(xí)1 次/周，2各項法律常識、政策條例、智能小時/次習(xí)系統(tǒng)設(shè)備性能、用法。與思

53、想教誨次/周，2遵紀守法，學(xué)雷鋒做好事，保安小時/次訓(xùn)紀律嚴明。練技能訓(xùn)練次/周，2健身、擒拿格斗隊列訓(xùn)練行走、小時/次督導(dǎo)敬禮。定崗認真負責、巡更規(guī)矩運營，統(tǒng)一指揮調(diào)度，機動隊隨時待命。方式勉勵定獎金，半年、年度先進發(fā)獎金+獎狀，不合格者離崗參加回爐辦培訓(xùn)，并且按獎懲制度解決。法三、公共秩序維持辦法針關(guān)于中南花園特點，物業(yè)管理服務(wù)中心將在秩序維持員素質(zhì)培養(yǎng)、建立安全防范體系、安全管理重點等方面采用相應(yīng)辦法，充分應(yīng)用我公司在消防安全管理方面經(jīng)驗，積極摸索適合社區(qū)特點高效秩序維持服務(wù)管理模式，不斷提高秩序維持服務(wù)質(zhì)量，保證中南花園正常公共秩序。1、強化秩序維持員管理與培養(yǎng)，保證秩序維持員綜合素質(zhì)

54、素質(zhì)管理：關(guān)于秩序維持員實行準軍事化管理。意識培養(yǎng)：努力培養(yǎng)秩序維持員服務(wù)意識，確立“顧客需要就是工作”觀念，使咱們秩序維持員成為“維持員、迎賓員、服務(wù)員”有機統(tǒng)一體。2、建立高效安全防范管理體系擬定“人防與技防相接合”安全防范管理原則。在強調(diào)以人防為主同步，著重體現(xiàn)技防威力。依照園區(qū)安防系統(tǒng)設(shè)備配點分布狀況合理設(shè)立秩序維持崗位。關(guān)于該區(qū)域進行重點管理，并且設(shè)立流動崗，重要采用步行巡邏方式，關(guān)于社區(qū) 強調(diào)全員管理，實行準秩序維持員值班制度。除發(fā)揮固定崗和流動崗作用外，其她物業(yè)管理服務(wù)員工亦應(yīng)肩負起公共秩序維持管理和防范義務(wù)，并且在此基本上建立起“迅速反映，迅速增援”體系。充分發(fā)揮應(yīng)急分隊作用。

55、3、充分應(yīng)用技防手段發(fā)揮閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、車場管理系統(tǒng)等安防自動化系統(tǒng)管理威力，關(guān)于社區(qū)實行動態(tài)監(jiān)控。同步，還要加強秩序維持員裝備配備， 有效應(yīng)用當代通訊設(shè)備，一切崗位配備關(guān)于講機，達到聯(lián)防作用。4四、消防安全管理辦法消防管理是物業(yè)管理一項重要工作內(nèi)容，管理服務(wù)中心將保持高度警覺，針關(guān)于尋常消防管理，著重開展如下幾項工作：1、管理服務(wù)中心堅持“防止為主，防消接合”消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，項目經(jīng)理為第一負責人。2、建立防火安全“三級”檢查制度。一級檢查由各部門組織實行，二級檢查由分公司檢查實行，三級檢查由公司組織實行。3、確立“全員防消”管理觀念，實行全員義務(wù)消防員制。建

56、立中南花園消防迅速反映分隊，員工把防止火災(zāi)視做自己尋常職責，人人都是義務(wù)消防員。4、制定消防應(yīng)急預(yù)案。以保證浮現(xiàn)火警時，管理服務(wù)中心能迅速依照火警應(yīng)急預(yù)案規(guī)則做出反映，能有組織地即時撲救。5、建立嚴格動火審批制度，加強關(guān)于裝修管理階段施工現(xiàn)場消防安全監(jiān)督。6、嚴格貫徹消防設(shè)施安全性、可靠性檢查維持工作。每月檢查消防器材，每年整體效驗滅火器，消防器材配備保證規(guī)矩規(guī)則。定期啟動消防泵， 保證消防系統(tǒng)隨時可用。7、加強消防教誨宣傳和培訓(xùn)演習(xí)工作五、緊急事故應(yīng)急解決中南花園整體環(huán)境屬于封閉型。若發(fā)生緊急事故，解決不即時，將會 制定出切合實際各種意外緊急事件處治預(yù)案和緊急電話聯(lián)系卡，關(guān)于全體物 一切應(yīng)急

57、分隊隊員能迅速精確到場，熟悉解決程序，關(guān)于的操作和使用有關(guān) 器材。同步有效聯(lián)系各關(guān)于單位負責人，與其她服務(wù)人員及業(yè)主、租戶緊 密配合，即時有序地處治諸如火災(zāi)、電源斷電、水管暴裂、犯罪活動、爆 破威脅、電梯事故、嚴重傷病等緊急事件。應(yīng)急解決流程圖如下：公安機關(guān)公安機關(guān)消防機關(guān)突發(fā)其她關(guān)于單位確認狀況事執(zhí)件勤及報警告知關(guān)于人員或單位采用應(yīng)急辦法保護現(xiàn)場、維持秩序現(xiàn)項目經(jīng)理應(yīng)有關(guān)負責人其她崗位人員流程圖闡明：發(fā)生突發(fā)事件時，按有關(guān)規(guī)程迅速解決。責任部門關(guān)于人員及財產(chǎn)采/環(huán)境影響。若發(fā)生突發(fā)事件規(guī)程未做規(guī)則，員工應(yīng)迅速向直接責任領(lǐng)導(dǎo)請示解決辦法。各責任部門關(guān)于突發(fā)事件應(yīng)保持高度警惕性，并且積極配合，不

58、得互相推諉，凡因責任部門失職導(dǎo)致?lián)p害，責任部門負責人或有關(guān)責任部門應(yīng)向項目經(jīng)理據(jù)實報告，并且予以相應(yīng)處分。慣用應(yīng)急狀況解決作業(yè)規(guī)程（詳細內(nèi)容本節(jié)略。第四節(jié)交通秩序和車輛停放管理方案一、重要管理辦法和原則：車輛和道路是社區(qū)關(guān)于外聯(lián)系重要載體和通道，區(qū)內(nèi)車輛有序停放和通行，不但是社區(qū)交通安全保證，還可以減少汽車尾氣和噪音污染。1、停車場配備專人管理，實行 24 小時巡視檢查。2、建立交通疏導(dǎo)系統(tǒng)，規(guī)矩設(shè)立有關(guān)交通標記。固定（專用）車位設(shè)立鮮明辨認標記，關(guān)于于禁停部位，有鮮明禁停標志。3、制定完備停車場管理制度，使智能化管理系統(tǒng)以及全范疇閉路監(jiān)控系統(tǒng)緊密配合，保證無控制盲點。4、做好各種交通標記和交

59、通設(shè)施維持和管理，保證行車安全，如限速器、轉(zhuǎn)彎凸鏡、限高牌、限速牌、道路批示牌、區(qū)域批示牌等，做好關(guān)于停車場區(qū)域路牙、車位線翻新養(yǎng)護。5、合理計劃地上地下停車場。保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)良好交通秩序和車輛停放秩序。6、定期檢查停車場,配備足夠消防栓等滅火器械，并且可經(jīng)過防火卷簾將整個車場分隔成若干個防火區(qū)域；保安員關(guān)于易燃易爆物品、煙火等涉及安全一切事項嚴格把關(guān)，提高警惕性，杜絕隱患。7注意與否有被撞、被刮等跡象做好現(xiàn)場記錄，并且由車主簽字確認，減少不必要糾紛；積極禮貌地提示車主不要將貴重物品留在車內(nèi)，同步制止閑雜人員進入車場。8、停車場安排專職人員關(guān)于停車場實行巡邏管理，并且導(dǎo)致車輛停放，提供詢問

60、服務(wù)。9、關(guān)于車場、出入口，實行人車分流，保證人員進出及活動安全；關(guān)于于易產(chǎn)生交通瓶頸、導(dǎo)致堵塞地段即時進行有效疏導(dǎo)或改進。10、巡邏中若發(fā)現(xiàn)停放車輛有異常狀況，要立即采用辦法實行解決， 若車輛之間發(fā)生交通事故，盡快協(xié)商，并且采用辦法，防止車輛堵塞。并且做好事件報告。11、實行停車收費，管理處收費員負責月卡費用收取，出入崗值班員 匯總交業(yè)主審核。12、定期啟動風機換氣，保證空氣流通。每日清潔人員關(guān)于車場實行保潔作業(yè)，定期關(guān)于地面進行沖洗、管網(wǎng)實行擦抹。13、完備停車場三證及其年審，實行有效車場設(shè)施尋常維持。14、設(shè)立專職車場管理員。15、將車輛管理與環(huán)境管理、公共秩序管理、消防管理及交通管理相