1、小微企業(yè)商鋪使用權抵押貸款業(yè)務操作規(guī)程 第一章 總 則 第一條 為擴展x銀行（以下簡稱“我行”）小微企業(yè)貸款業(yè)務范圍，明確以商鋪使用權抵押作為主要擔保方式申請小企業(yè)（主）經營性貸款的所有操作要求，依據中華人民共和國民法典、x銀行x省分行小企業(yè)授信業(yè)務管理辦法、x銀行x省分行小企業(yè)法人授信業(yè)務基本操作規(guī)程、x銀行x省分行個人商務貸款業(yè)務基本操作規(guī)程（見xx38號，以上統(tǒng)稱“基礎業(yè)務制度”）、x銀行商品交易市場小企業(yè)金融業(yè)務開發(fā)管理辦法（見xx91號，以下簡稱商品交易市場開發(fā)管理辦法）等關于規(guī)定，制定本規(guī)程。 第二條 本規(guī)程中小微企業(yè)商鋪使用權抵押貸款（含商鋪使用權個人商務貸款和商鋪使用權小企業(yè)法

2、人貸款，以下簡稱“商鋪使用權抵押貸款”）是指：x銀行向符合我行授信條件小企業(yè)（主）發(fā)放的，以其擁有的商鋪使用權抵押作為主要擔保方式，用于向市場方支付租金或借款人生產經營的人民幣流動資金擔保貸款。 第三條 商鋪使用權抵押貸款業(yè)務中，如涉及市場方擔保公司擔保、市場方擔保、房地產抵押等其他擔保方式，本規(guī)程未明確規(guī)定的，依照基礎業(yè)務制度、x銀行小微企業(yè)市場方擔保貸款操作規(guī)程等執(zhí)行。 第四條 本規(guī)程適用于我行辦理商鋪使用權抵押貸款業(yè)務的各級分支機構。 第二章 貸款對象和用途 第五條 貸款對象。貸款對象除須滿足我行基礎業(yè)務制度條件外，還應同時滿足以下特殊要點。 與市場方簽訂商鋪租賃協(xié)議（或市場方及我行同時

3、認可的轉租協(xié)議，下同），在市場內擁有合法的經營實體。 貸款投向經營實體應獨立正常生產經營兩年以上（含兩年，以實際經營年限為準，下同）。借款人為自然人時，借款人本人及其配偶出資比例應占30%及以上（或借款申請人實際監(jiān)控該經營實體），且借款人本人在當前行業(yè)擁有不少于三年的從業(yè)經歷；借款人為法人時，企業(yè)實際監(jiān)控人或主要管理人員在當前行業(yè)擁有不少于三年的從業(yè)經歷。（三）借款經營實體在市場內經營期間未出現(xiàn)惡意拖欠市場方租金或違法違規(guī)經營、違反市場方相關管理規(guī)定等情況。 第六條 貸款用途。符合我行基礎業(yè)務制度要求。 第三章 授信方式、金額、利率、期限和還款方式 第七條 授信方式。 單筆授信業(yè)務：是指對貸款

4、對象發(fā)放的單筆貸款。 額度授信業(yè)務：為貸款對象核定授信額度，在授信期限內，額度可以循環(huán)使用。對于采用額度授信業(yè)務方式的，用于抵押的商鋪使用權應同時滿足以下條件： 貸款對象具有抵押商鋪五年及以上的長期使用權； 商鋪剩余使用權的低剩余租賃期限貸款止期+2年。 第八條 單戶授信金額除須滿足我行基礎業(yè)務制度要求外，還應同時滿足以下條件。 不得超過我行認可的商鋪使用權評估價值的50%（總行特批除外）。其中，我行認可的商鋪使用權評估價值=我行認可的商鋪剩余租賃期內的租賃權價值+我行認可的商鋪優(yōu)先續(xù)租權價值。 單戶授信金額不得超過依據基礎業(yè)務制度核定的風險額度（或授信額度）基準值。對于特別優(yōu)質、多家銀行等金

5、融機構均有授信意向或因其他銀行即將給予更高授信額度而流失的客戶，可依照小企業(yè)授信業(yè)務基礎制度規(guī)定對風險額度或授信額度基準值進行調整。 第九條 貸款期限須滿足我行基礎業(yè)務制度要求外，還應同時滿足以下條件： 單筆授信業(yè)務貸款到期日不得超過商鋪租賃協(xié)議到期前6個月； 額度授信業(yè)務額度項下貸款到期日不得超過商鋪租賃協(xié)議到期前6個月。 第十條 貸款利率。貸款利率下限依照省分行利率管理規(guī)定執(zhí)行。 第十一條 還款方式。符合我行基礎業(yè)務制度要求。 第四章 貸款擔保 第十二條 商鋪使用權抵押貸款采取商鋪使用權抵押的擔保模式，并可視客戶具體情況酌情追加市場方提供連帶責任保證擔?；蚱渌麚７绞?。同時貸款行可根據實際

6、情況要求借款申請人購買能完整覆蓋貸款期限及貸款本息金額的相關財產保險。用于抵押的商鋪使用權須符合以下特殊要點。 商鋪所在商品交易市場及市場片區(qū)入駐率高、具有較高的交易價值，且近3年市場內商鋪使用權價值穩(wěn)定或呈上升趨勢。 商鋪所在商品交易市場對商鋪流轉程序須有嚴格的制度規(guī)定，能夠限制商戶對商鋪使用權的私下轉讓轉租行為。（三）商戶無拖欠市場方租金、管理費、違法違規(guī)經營或違反市場方管理規(guī)定的行為記錄。 商鋪使用權未設定抵（質押）押給第三方或其他限制權利的情形，權屬清晰。 商鋪剩余租賃期限以省分行出具的市場方擔保貸款業(yè)務產品要素審批表審批建議或意見為準。 商鋪應滿足所在商品交易市場市場方抵押登記條件；

7、對于辦理額度授信業(yè)務的，須市場方允許為其抵押物辦理高額抵押權登記。 抵押行為應征得抵押商鋪使用權人及共有人（若有）的同意。 借款人為法人的，僅限以借款申請人或企業(yè)實際監(jiān)控人及其配偶在市場內擁有的商鋪使用權抵押；借款人為自然人的，僅限以借款申請人本人或配偶在市場內擁有的商鋪使用權抵押。 第十三條 擔保范圍。商鋪使用權抵押的擔保范圍包括貸款行向借款人發(fā)放的貸款本金、利息（包括復利和罰息）、違約金、賠償金和貸款行為實現(xiàn)債權而發(fā)生的所有費用（包括但不限于訴訟費、仲裁費、律師代理費、財產保全費、差旅費、執(zhí)行費、評估費、拍賣費等）相等金額的資金（以下簡稱“逾期貸款本息及費用合計”）。 第十四條 對于貸款用

8、途用于支付租金的，則貸款經辦行與市場方協(xié)商一致后，可要求市場開立租金繳存賬戶，用于借款人向市場方支付租金。 第五章 貸款業(yè)務流程第一節(jié) 貸款申請 第十五條 申請受理。商鋪使用權抵押貸款受理方式分為市場方批量推薦（當次推薦戶數不少于3戶）和單戶申請受理兩種方式。由內勤崗負責商鋪使用權抵押貸款的日常申請受理工作。在受理過程中除依照基礎業(yè)務制度進行受理外還應注意以下特殊要點： 對于市場方批量推薦的，受理人員應指導市場方經辦人員填寫x銀行商鋪使用權抵押貸款客戶推薦函并為其推薦商戶提供個人商務商鋪使用權抵押貸款業(yè)務申請?zhí)峤徊牧锨鍐位蛐∑髽I(yè)法人商鋪使用權抵押貸款業(yè)務申請?zhí)峤徊牧锨鍐沃兴蟛牧稀?對于市場

9、方提交的借款人申請材料，市場方應在每頁正面材料加蓋公章（若市場方已將材料裝訂成冊，則可僅在首頁加蓋公章，并對整份材料加蓋騎縫章）。對于市場方未提供的材料，受理人員應要求借款人提交。 對于采用單戶申請受理的，受理人員應要求客戶提供材料清單所要求材料。 第十六條 受理審核特殊要點（一）商鋪租賃情況。借款申請人為自然人時，應注意所租賃商鋪的使用權人是否為借款申請人本人或其配偶；借款申請人為法人時，應注意所租賃商鋪的使用權人是否為借款申請人。 市場方或客戶提供的租賃協(xié)議商定的租賃期限、流轉限制條件等是否符合我行關于規(guī)定。 用于抵押的商鋪使用權是否符合我行規(guī)定，提交的商鋪使用權屬資料文件資料是否完整，抵

10、押行為是否征得抵押商鋪使用權人及共有人（若有）的同意，抵押商鋪使用權是否滿足抵押登記條件。 借款申請人是否符合本規(guī)程相關規(guī)定。 第十七條 調查安排特殊要點 商鋪租賃情況。借款申請人為自然人時，應注意所租賃商鋪的實際經營者是否為借款申請人本人或其配偶；借款申請人為法人時，應注意所租賃商鋪的實際經營者是否為借款申請人。 市場方或客戶提供的租賃協(xié)議是否存在造假行為，協(xié)議商定的租賃期限、流轉限制條件等是否符合我行關于規(guī)定。所租賃商鋪的租金價值及市場方提供商鋪轉讓價值是否合理。 用于抵押的商鋪使用權是否符合我行規(guī)定，提交的商鋪使用權屬資料文件資料是否完整，抵押行為是否征得抵押商鋪使用權人及共有人（若有）

11、的同意，抵押商鋪使用權是否滿足抵押登記條件。重點考察商鋪使用權價值、商鋪使用權變現(xiàn)能力等。對市場管理方整體經營情況和行業(yè)的波動情況對商鋪使用權價值的影響給予重點關注，對房管局、土地局相關政策變更對商鋪使用權價值的影響給予關注。對于單戶申請受理的客戶，還應向市場方發(fā)起擔保商鋪信息征詢，擔保物信息征詢流程如下： 商鋪信息征詢。商戶向貸款經辦行提出商鋪使用權抵押貸款申請，并提交與商鋪使用權相關的權利證書資料文件，一般包括取得商鋪使用權的相關協(xié)議、相關收據等。貸款經辦行經調查確認借款申請人符合基本申請條件后，應向市場管理方開立商鋪信息征詢函。征詢函由管戶客戶經理提請開立，作業(yè)監(jiān)督崗（或貸款經辦行指派的

12、其他非客戶經理人員，下同）進行統(tǒng)一編號并登記商鋪信息征詢函臺賬，經對應管理部門業(yè)務主管崗、一級支行小企業(yè)主管崗或營業(yè)主管（以下統(tǒng)稱“主管崗”）同意后加蓋行公章或業(yè)務部門公章。征詢函一式兩聯(lián)，一聯(lián)留底，一聯(lián)交市場管理方。 市場管理方在收到征詢函等材料后，對商鋪使用權的真實性和市場價值進行核實，對于符合條件的申請，應向貸款經辦行出具商鋪信息回復函?；貜秃少J款經辦行作業(yè)監(jiān)督崗到市場管理方領取，不得由借款人或其他人代領。 對于不符合條件的申請，市場管理方也應向貸款經辦行出具商鋪信息回復函，載明商鋪使用權相關信息。（四）市場方是否存在負面信息、經營管理情況是否發(fā)生可能影響我行信貸資產安全的變化。 （五

13、）借款申請人是否符合本規(guī)程相關規(guī)定。 第二節(jié) 審查審批 第十八條 審查審批特殊要點 判斷市場方或客戶提供的租賃協(xié)議是否合理有效，協(xié)議商定的租賃期限、流轉限制條件等是否符合我行關于規(guī)定，所租賃商鋪的租金價值及市場方提供商鋪轉讓價值是否合理。 判斷抵押商鋪使用權是否符合規(guī)定，包括但不限于抵押使用權的商鋪權屬是否清晰，是否可以辦理抵押登記，是否存在轉租行為，抵押使用權商鋪評估價值是否合理，商鋪信息回復函是否真實有效，并符合我行關于規(guī)定。 判斷市場方是否存在負面信息、經營管理情況是否發(fā)生任何可能影響我行信貸資產安全的變化。 判斷借款申請人是否符合本規(guī)程相關規(guī)定。 第三節(jié) 協(xié)議簽訂及貸款發(fā)放 第十九條

14、管戶客戶經理接到正式審批建議或意見后，應及時將審批結果告知借款人及相關擔保人，根據基礎業(yè)務制度進行協(xié)議籌備工作。簽約條件（若須）落實后，貸款行、借款人應在基礎業(yè)務制度要求的審批建議或意見有效期內簽署額度授信協(xié)議（若須）、借款協(xié)議及相關擔保協(xié)議。 第二十條 商鋪使用權擔保條件落實。 貸款行作業(yè)監(jiān)督崗應依照要求籌備相應的材料，會同抵押人一同到市場方辦理商鋪使用權抵押登記手續(xù)。對于抵押人未能親自前往辦理的，可委托貸款行作業(yè)監(jiān)督崗代為辦理抵押登記手續(xù)。抵押登記辦理前，必須由抵押人（含共有人）向貸款行出具委托書，授權貸款行辦理抵押登記手續(xù)。 市場方應在和我行合作協(xié)議商定的日期內出具抵押登記證明；若市場方

15、對各商鋪下發(fā)了市場商鋪使用權證，則市場方還應將該抵押事項備注在抵押人所持有的市場商鋪使用權證上，加蓋市場方公章，同時將抵押事項備注在市場方留存的商鋪信息檔案內。抵押登記證明等應由貸款行作業(yè)監(jiān)督崗親自領取。 貸款行作業(yè)監(jiān)督崗在領取抵押登記證明材料后，應仔細核對抵押登記證明的所有要素是否與業(yè)務協(xié)議相符，包括抵押權人、抵押權價值、抵押權類型以及抵押權利到期日等。確認無誤后，貸款行作業(yè)監(jiān)督崗將抵押登記證明提交至主管崗復核。復核無誤后，貸款行作業(yè)監(jiān)督崗與主管崗一同在抵押登記證明復印件上簽字確認，并填寫日期。抵押登記證明原件由作業(yè)監(jiān)督崗提交檔案管理崗保管，抵押登記證明復印件由作業(yè)監(jiān)督崗提交管戶客戶經理進行

16、抵押登記系統(tǒng)信息錄入操作。貸款行主管崗須對擔保條件落實情況進行復核，經確認無誤后，方可發(fā)放貸款。 未經總行許可，任何分支機構不得在取得抵押登記證明前預先發(fā)放貸款。 貸款行應同時收押備注抵押事項并加蓋市場方公章的商鋪使用權證復印件（若須）。 第二十一條 貸款發(fā)放 貸款發(fā)放前應詳細審核借款人相關交易資料文件資料和憑證，判斷借款用途是否用于借款人生產經營。貸款發(fā)放時，貸款經辦行應重點核實抵押登記手續(xù)是否生效。 貸款發(fā)放后，貸款行應向市場方出具授信/貸款發(fā)放反饋函，由作業(yè)監(jiān)督崗及時送達市場方。授信/貸款發(fā)放反饋函由貸款行作業(yè)監(jiān)督崗填寫，進行統(tǒng)一編號。 第四節(jié) 貸后管理 第二十二條 貸后檢查特殊要點 市

17、場內商鋪租金或轉讓價格是否發(fā)生重大變更。 市場所處行業(yè)的整體風險是否增大，以至可能影響我行貸款資金安全。 市場內商戶整體經營情況是否發(fā)生不利變化。 市場管理方是否發(fā)生包括但不限于經營情況惡化，管理混亂，合作意愿下降等不利于我行信貸資產安全的變化。 抵押使用權的商鋪權屬狀況、實物狀況及租金價格是否發(fā)生不利于我行的變更。 關注房管局與土地局對房產與土地性質相關政策的變更對商鋪使用權價值及變現(xiàn)能力造成的影響。 是否出現(xiàn)其它可能影響我行信貸資產安全的情況。 當借款人的生產經營、家庭狀況發(fā)生重大變化，可能致使無法正常歸還貸款本息時，以及市場方、其他擔保人（若須）擔保能力不足時，管戶客戶經理、貸后管理崗要

18、立即對其進行貸后檢查，其他崗位人員應積極配合，采取措施，防范信貸資金風險。 管戶客戶經理應對商鋪使用權抵押貸款借款人至少每年進行一次現(xiàn)場檢查。 第五節(jié) 貸款回收與處置 第二十三條 借款人結清授信額度（非額度業(yè)務為結清貸款本息），由管戶客戶經理提請開立額度/貸款結清反饋函，征得主管崗同意后加蓋行公章或小企業(yè)金融業(yè)務管理部門部門章后交由作業(yè)監(jiān)督崗進行統(tǒng)一編號。結清反饋函一式兩聯(lián)，一聯(lián)留底，一聯(lián)由作業(yè)監(jiān)督崗送達市場方，依照基礎業(yè)務制度抵押物解抵押規(guī)定將抵押商鋪使用權退還抵押人，并由作業(yè)監(jiān)督崗將抵押登記證明送達市場方。 第二十四條 貸款逾期催收特殊要點 貸款逾期超過7天（含）的，管戶客戶經理提請開立貸款逾期反饋函，作業(yè)監(jiān)督崗進行統(tǒng)一編號并登記逾期反饋函臺賬，征主管崗同意后加蓋行公章或部門章。逾期反饋函一式兩聯(lián)，一聯(lián)留底，一聯(lián)由作業(yè)監(jiān)督崗送達市場方，通知其根據合作協(xié)議商定協(xié)助催討。 逾期超過合作協(xié)議商定天書仍未收回貸款本息的，市場方應依據合作協(xié)議通過協(xié)助處置抵押商鋪使用權所得價款來償還“逾期貸款本息及費用合計”，原則上商鋪處置時間不得超過2個月。 第六章 附 則 第二十五條 本規(guī)程由x銀行x省分行負責制定