1、內(nèi)容摘要：不動產(chǎn)是否適用善意取得，因各國對登記效力規(guī)定不一而異，長期以來在我國 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 民法學(xué)界也一直存有較大爭論。從保護(hù)交易安全及第三人的利益保護(hù)角度，筆者認(rèn)為我國應(yīng)建立不動產(chǎn)善意取得制度，同時(shí)注意對不動產(chǎn)原權(quán)利人的保護(hù) 關(guān)鍵詞：不動產(chǎn) 善意取得 交易安全 登記信賴 公信力 案情 119877年111月9日日，A公公司與某某村合作作社簽訂訂合建建樓房協(xié)協(xié)議書，約約定：合合作社以以其約22.166畝自留留地作建建房用地地，A公公司出資資建設(shè)，雙雙方合作作建房。工工程建成成后，合合作社使使用該房房產(chǎn)的二二層，AA公司使使用該房房產(chǎn)的一一

2、層。嗣嗣后，AA公司取取得該房房產(chǎn)一、二二層的權(quán)權(quán)屬證書書。20000年年12月月A公司司與某 HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 銀銀行簽訂訂借款款 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合同，向向銀行借借款2000萬，并并簽訂抵抵押合同同，將將該房產(chǎn)產(chǎn)的一、二二層抵押押給銀行行作為借借款的擔(dān)擔(dān)保。后后雙方到到房管部部門辦理理了抵押押登記。220033年122 月AA公司因因欠銀行行借款無無力歸還還，將該該房產(chǎn)的的一、二二層交付付給銀行行作為抵抵債物，并并已辦理理過戶手手續(xù)。220044年1月月，合作作社得知知該房產(chǎn)產(chǎn)一、二二層均已

3、已由A公公司抵債債給銀行行，并已已登記于于銀行名名下。遂遂以市房房管局為為被告、AA公司與與銀行為為第三人人起訴至至法院，要要求法院院撤銷被被告向銀銀行頒發(fā)發(fā)的房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證，并并重新確確認(rèn)上述述房產(chǎn)的的二層為為其所有有。經(jīng)審審查，該該房產(chǎn)二二層確應(yīng)應(yīng)為合作作社所有有，市房房管局審審查不嚴(yán)嚴(yán)，初始始登記時(shí)時(shí)將二層層房產(chǎn)錯(cuò)錯(cuò)誤登記記為A公公司所有有。 本本案銀行行同意AA公司借借款、抵抵押并抵抵債，均均是基于于A公司司對上述述房地產(chǎn)產(chǎn)的權(quán)屬屬已登記記于房產(chǎn)產(chǎn)部門取取得權(quán)屬屬證書，有有實(shí)現(xiàn)債債權(quán)的擔(dān)擔(dān)保，減減抵了貸貸款的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。后后經(jīng)雙方方協(xié)議抵抵債，并并通過辦辦理過戶戶手續(xù)，將將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登登

4、記于銀銀行名下下，若撤撤銷該房房產(chǎn)登記記，則必必然使銀銀行面臨臨喪失房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)，需另另向A公公司追償償借款的的局面。而而A公司司正是因因?yàn)闊o力力還款，才才以房產(chǎn)產(chǎn)抵債，那那在這個(gè)個(gè)時(shí)候，其其往往已已不可能能有還款款能力，銀銀行將失失去收回回貸款的的可能，利利益必然然受到損損害；如如法院不不判決撤撤銷登記記，則實(shí)實(shí)際權(quán)屬屬人合作作社的利利益將無無法得到到保障。依依據(jù)依法法 HYPERLINK /class_free/81_1.shtml 行政原則則，房產(chǎn)產(chǎn)登記機(jī)機(jī)關(guān)要撤撤銷銀行行的登記記；而依依據(jù)法的的安定性性原則，銀銀行作為為善意第第三人有有正當(dāng)理理由相信信房產(chǎn)登登記合法法有效，如如果隨意意

5、撤銷，相相對人將將無法預(yù)預(yù)測自己己交易的的安全性性，會影影響整個(gè)個(gè) HYPERLINK /class_free/15_1.shtml 社會的交交易安全全，由此此產(chǎn)生了了依法行行政原則則與法的的安定性性的矛盾盾。法的的安定性性屬于法法的基本本價(jià)值， HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法律只有確保穩(wěn)定性，法的可預(yù)見性功能方能實(shí)現(xiàn)。法的安定性的喪失，必然導(dǎo)致依法行政的最終落空。因此，從根本上說，法的穩(wěn)定性應(yīng)優(yōu)先于依法行政。當(dāng)然，法的安定性原則優(yōu)先的前提是第三人基于對物權(quán)公示制度的信賴，善意并且有償取得物權(quán)。前案中，銀行是在完全不知情的情況下取得該房產(chǎn)的，如果允許房管局

6、隨意撤銷登記行為，這必將影響房產(chǎn)交易 HYPERLINK /class_free/79_1.shtml 市場的秩序。因此，確立不動產(chǎn)所有權(quán)善意取得制度至關(guān)重要。這也正是我國目前物權(quán)法立法中備受爭議的話題。 一一、不動動產(chǎn)善意意取得制制度概述述。 11、善意意取得制制度概述述。 善善意取得得制度，是是近代以以來民法法法系的的一項(xiàng)重重要制度度，對于于保護(hù)善善意取得得財(cái)產(chǎn)的的第三人人的合法法權(quán)益，維維護(hù)交易易活動的的動態(tài)安安全，具具有重要要的意義義。保護(hù)護(hù)由所謂謂無權(quán)利利者善意意取得動動產(chǎn)的制制度乃是是伴隨著著財(cái)貨流流通的擴(kuò)擴(kuò)大，因因應(yīng)流通通安全的的 HYPERLINK /class_free/3_

7、1.shtml 經(jīng)濟(jì)要求求，而生生成和發(fā)發(fā)展起來來的。1一一般認(rèn)為為，善意意取得制制度起源源于古代代日耳曼曼法中的的“以手手護(hù)手”原原則。在在日耳曼曼法上，“以以手護(hù)手手”原則則是一項(xiàng)項(xiàng)物的追追及制度度。歷經(jīng)經(jīng)了漫長長歲月，形形成了不不同的學(xué)學(xué)說。119000年，隨隨著德德國民法法典的的正式頒頒布，善善意取得得制度正正式確立立，現(xiàn)已已在諸多多市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)國家家確立起起來。善善意規(guī)則則一般不不適用于于不動產(chǎn)產(chǎn)的所有有權(quán)轉(zhuǎn)移移。 22、善意意取得的的價(jià)值取取向。 善善意取得得的基本本價(jià)值取取向是保保護(hù)交易易安全。在在社會生生產(chǎn)各不不節(jié)中，產(chǎn)產(chǎn)品的交交換扮演演了非常常重要的的角色。隨隨著社會會經(jīng)濟(jì)的的

8、發(fā)展，交交易日益益頻繁，如如果參與與交易的的善意受受讓人完完全承擔(dān)擔(dān)從無權(quán)權(quán)利人手手中不能能取得權(quán)權(quán)利的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，不不僅會使使交易主主體因畏畏懼承擔(dān)擔(dān)此種風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)而喪喪失參與與交易的的積極性性，也會會使必須須參與交交易的受受讓人為為避免此此種風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)而不得得不花費(fèi)費(fèi)大量時(shí)時(shí)間和精精力去逐逐一 HYPERLINK /class_free/183_1.shtml 調(diào)查查交易標(biāo)標(biāo)的物的的權(quán)利歸歸屬真相相，從而而增加交交易的 HYPERLINK /class_free/77_1.shtml 成成本，有有礙交易易的發(fā)展展，從交交易中的的受讓人人與交易易標(biāo)的物物的真實(shí)實(shí)權(quán)利人人之間的的利益平平衡來看看，完全全由

9、受讓讓人承擔(dān)擔(dān)從無權(quán)權(quán)利人手手中不能能取得權(quán)權(quán)利的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，屬屬于有失失公平；如果從從整個(gè)社社會利益益的角度度來看，這這樣做妨妨礙了社社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，損害害社會生生活的整整體利益益。善意意取得即即在保護(hù)護(hù)交易安安全與真真實(shí)權(quán)利利人固有有權(quán)利之之間，選選擇了優(yōu)優(yōu)先保護(hù)護(hù)前者，從從而形成成了以保保護(hù)交易易安全為為其價(jià)值值取向的的一項(xiàng)獨(dú)獨(dú)立的物物權(quán)制度度。22 33、不動動產(chǎn)善意意取得理理論的不不同學(xué)說說。 （11）否定定說。目目前我 HYPERLINK /class_free/169_1.shtml 國國學(xué)者一一般認(rèn)為為善意取取得制度度僅適用用于動產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域，認(rèn)認(rèn)為所謂謂善意取取得，即即指“無無權(quán)

10、處分分他人動動產(chǎn)的讓讓與人，于于不法將將其占有有的他人人交付于于買受人人后，若若買受人人于取得得該動產(chǎn)產(chǎn)時(shí)系出出于善意意，即取取得該動動產(chǎn)所有有權(quán)，原原動產(chǎn)所所有人不不得要求求買受人人返還。3 至至于不動動產(chǎn)，“因因以登記記為其公公示方法法，交易易中不致致誤認(rèn)占占有人為為所有人人”，4“因因?yàn)椴粍觿赢a(chǎn)登記記制度的的建立，第第三人若若再以不不知不動動產(chǎn)之權(quán)權(quán)利狀態(tài)態(tài)為理由由予以抗抗辯已不不可能?！?故故在建立立不動產(chǎn)產(chǎn)登記制制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動產(chǎn)法領(lǐng)域已經(jīng)無法適用。”6即使存在“不動產(chǎn)準(zhǔn)用動產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章 HYPERLINK /class_free/149_1.s

11、html 建筑等極少數(shù)未進(jìn)行保存登記的不動產(chǎn)之上。”7對于“已登記的不動產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。”8 （22）肯定定說。持持肯定觀觀點(diǎn)的學(xué)學(xué)者認(rèn)為為，應(yīng)承承認(rèn)不動動產(chǎn)善意意取得。該該說認(rèn)為為我國最最高法院院關(guān)于貫貫徹執(zhí)行行中華華人民共共和國民民法通則則若干干問題的的意見第第89條條關(guān)于共共同共有有財(cái)產(chǎn)善善意取得得的規(guī)定定，就包包括了共共同共有有不動產(chǎn)產(chǎn)的善意意取得。認(rèn)認(rèn)為“如如果買受受人在買買受該不不動產(chǎn)時(shí)時(shí)為善意意無過失失，則采采犧牲其其他共有有人的利利益，而而維護(hù)交交易秩序序和交易易規(guī)則的的立場，確確認(rèn)買賣賣關(guān)系有有效。9并并且，在在現(xiàn)代社社會中

12、，”無無論現(xiàn)代代不動產(chǎn)產(chǎn)登記制制度多么么獨(dú)立、完完善，仍仍不能完完全避免免登記權(quán)權(quán)利內(nèi)容容與實(shí)際際權(quán)利狀狀態(tài)不一一致的情情況發(fā)生生“，10因而存存在不動動產(chǎn)無權(quán)權(quán)處分的的可能。所所以，僅僅以”交交易方不不會誤信信不動產(chǎn)產(chǎn)占有人人為有權(quán)權(quán)處分人人而與之之交易“為為理由，一一概排斥斥不動產(chǎn)產(chǎn)善意取取得制度度之適用用是缺乏乏根據(jù)的的，對于于相信登登記公示示力而自自無權(quán)處處分人處處取得不不動產(chǎn)的的善意第第三人而而言，也也有失公公允。11 筆筆者認(rèn)為為，事實(shí)實(shí)上，對對于不動動產(chǎn)善意意取得制制度能否否成立的的根本問問題在于于不動產(chǎn)產(chǎn)法定的的公示方方式即登登記是否否具有公公信力。如如果沒有有公信力力，善意意

13、取得制制度當(dāng)然然也就不不可能存存在，如如果有公公信力，則則當(dāng)然存存在善意意取得制制度。如如果登記記有有公公信力，而而又不給給予第三三人以善善意保護(hù)護(hù)，那如如何體現(xiàn)現(xiàn)不動產(chǎn)產(chǎn)登記的的公信力力呢？我我國承認(rèn)認(rèn)不動產(chǎn)產(chǎn)登記的的公信力力，若又又否定不不動產(chǎn)取取得制度度，豈非非自相矛矛盾？ 44、我國國現(xiàn)有規(guī)規(guī)定。 我我國民民法通則則沒有有規(guī)定善善意取得得制度，僅僅有的規(guī)規(guī)定見于于最高高人民法法院關(guān)于于貫徹執(zhí)執(zhí)行中中華人民民共和國國民法通通則若若干問題題的意見見（試行行）第第八十九九條：“共共同共有有人對共共有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)享有共共同的權(quán)權(quán)利，承承擔(dān)共同同的義務(wù)務(wù)。在共共同共有有關(guān)系存存續(xù)期間間，部分分共有人人

14、擅自處處分共有有財(cái)產(chǎn)的的，一般般應(yīng)認(rèn)定定無效。但但第三人人善意、有有償取得得該項(xiàng)財(cái)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)維護(hù)護(hù)第三人人的合法法權(quán)益；對其他他共有人人的損失失，由擅擅自處分分共的財(cái)財(cái)產(chǎn)的人人賠償?！奔醇次覈恢怀姓J(rèn)有有限度地地將善意意取得適適用于不不動產(chǎn)所所有權(quán)的的轉(zhuǎn)移，必必須是不不動產(chǎn)的的共有人人之一未未經(jīng)其他他共有人人同意，擅擅自處分分共有的的不動產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)，受讓讓人善意意、無過過失的，方方可取得得所有權(quán)權(quán)。筆者者認(rèn)為在在對不動動產(chǎn)登記記實(shí)行實(shí)實(shí)質(zhì)審查查的我國國，不動動產(chǎn)善意意取得不不應(yīng)僅限限于共同同所有權(quán)權(quán)人擅自自處分共共有不動動產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)適用于于所有已已登記的的不動產(chǎn)產(chǎn)。 二二、建立立不動產(chǎn)產(chǎn)善

15、意取取得制度度的必要要性及國國外立法法之借鑒鑒。我國目前在在司法實(shí)實(shí)踐中對對不動產(chǎn)產(chǎn)登記的的公信力力原則尚尚缺乏重重視。所所謂公信信力，即即 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法律對第第三人依依據(jù)不動動產(chǎn)登記記簿的記記載所表表述的不不動產(chǎn)物物權(quán)的內(nèi)內(nèi)容而取取得的該該項(xiàng)權(quán)利利予以強(qiáng)強(qiáng)制保護(hù)護(hù)，使其其免受任任何人追追奪的強(qiáng)強(qiáng)制力。12依據(jù)中中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn) HYPERLINK /class_free/6_1.shtml 管管理法第第五十九九條規(guī)定定及建設(shè)設(shè)部城城市房屋屋權(quán)屬登登記管理理辦法第第三條和和第四條條的規(guī)定定，我國國不動產(chǎn)產(chǎn)登記公公信公示示是法

16、定定制度。而而且，城城市房屋屋權(quán)屬登登記管理理辦法第第五條又又規(guī)定：“房屋屋權(quán)屬證證書是權(quán)權(quán)利人依依法擁有有房屋所所有權(quán)并并對房屋屋行使占占有、使使用、收收益和處處分權(quán)利利的惟一一合法憑憑證。依依法登記記的房屋屋權(quán)利受受 HYPERLINK /class_free/111_1.shtml 國家法法律保護(hù)護(hù)?！钡堑怯浌芾砝頇C(jī)關(guān)的的登記是是當(dāng)事人人進(jìn)行不不動產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、抵抵押等行行為的惟惟一合法法憑證，不不動產(chǎn)交交易的安安全性和和可靠性性是由國國家信用用作為保保障的，即即便房屋屋所有權(quán)權(quán)的實(shí)際際狀態(tài)與與登記情情況有所所不同，也也以登記記的情況況為準(zhǔn)，當(dāng)當(dāng)事人在在對房屋屋進(jìn)行所所有權(quán)處處置時(shí)只只能依據(jù)

17、據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)登記管管理部門門的登記記來判斷斷房屋的的權(quán)屬， HYPERLINK /class_free/81_1.shtml 行政機(jī)關(guān)作出登記的注銷、變更等等行為就會影響到信賴不動產(chǎn)登記的當(dāng)事人的利益。 不不動產(chǎn)登登記簿是是國家掌掌管的、以以國家信信譽(yù)支持持的不動動產(chǎn)物權(quán)權(quán)的法律律根據(jù)，因因此，信信賴不動動產(chǎn)登記記簿并以以其為根根據(jù)取得得不動產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)的的第三人人所取得得的物權(quán)權(quán)，就應(yīng)應(yīng)當(dāng)?shù)玫降椒傻牡膹?qiáng)力保保護(hù)，使使其不受受任何人人追奪。不不動產(chǎn)登登記簿是是國家建建立的物物權(quán)法律律根據(jù)，而而以不動動產(chǎn)登記記簿為根根據(jù)取得得不動產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)的的人當(dāng)然然是善意意的，其其所取得得的權(quán)利利當(dāng)然是是無瑕疵疵的

18、權(quán)利利。權(quán)利利取得人人信賴不不動產(chǎn)登登記簿并并依據(jù)登登記而取取得的不不動產(chǎn)物物權(quán)，理理應(yīng)有安安全的保保障。這這樣，才才可體現(xiàn)現(xiàn)法律是是以客觀觀公正為為基本出出發(fā)點(diǎn)以以及 HYPERLINK /class_free/3_1.shtml 經(jīng)濟(jì)濟(jì)秩序保保護(hù)交易易安全性性的原則則。 最最高人 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 民民法院關(guān)關(guān)于適用用中華華人民共共和國 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 擔(dān)擔(dān)保法若干問問題的解解釋第第六十一一條規(guī)定定：“抵抵押物登登記記載載的內(nèi)容容與抵押押 HYPERLINK /class_free/188

19、_1.shtml 合同約定定的內(nèi)容容不一致致的，以以登記記記載的內(nèi)內(nèi)容為準(zhǔn)準(zhǔn)。”物物權(quán)法（草草案）第第十六條條規(guī)定：“不動動產(chǎn)登記記簿記載載的事項(xiàng)項(xiàng)，是物物權(quán)歸屬屬和內(nèi)容容的根據(jù)據(jù)?！钡诘谑邨l條規(guī)定：“不動動產(chǎn)權(quán)屬屬證書是是權(quán)利人人享有該該不動產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)的的證明。不不動產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書書記載的的事項(xiàng)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)與不不動產(chǎn)登登記簿記記載的事事項(xiàng)一致致；記載載不一致致的，以以不動產(chǎn)產(chǎn)登記簿簿為準(zhǔn)?！鄙仙鲜鲆?guī)定定確立了了不動產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)登登記的效效力。為為解決不不動產(chǎn)登登記有誤誤，導(dǎo)致致登記于于不動產(chǎn)產(chǎn)登記簿簿的權(quán)利利人與真真實(shí)權(quán)利利人不一一致的問問題，第第四條規(guī)規(guī)定：“ 物權(quán)應(yīng)應(yīng)當(dāng)公示示。記載載于不動動產(chǎn)登記

20、記簿的人人是該不不動產(chǎn)的的權(quán)利人人，動產(chǎn)產(chǎn)的占有有人是該該動產(chǎn)的的權(quán)利人人，但有有相反證證據(jù)證明明的除外外。”第第二十四四條：“當(dāng)當(dāng)事人提提供虛假假的權(quán)屬屬證書等等證明 HYPERLINK /class_free/150_1.shtml 材材料 HYPERLINK /class_free/189_1.shtml 申請請登記，給給他人造造成損害害的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任；構(gòu)構(gòu)成犯罪罪的，依依法追究究刑事責(zé)責(zé)任?！钡诘谑艞l條第三款款規(guī)定：“因登登記錯(cuò)誤誤，給他他人造成成損害的的，登記記機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任；登登記機(jī)構(gòu)構(gòu)賠償后后，可以以向造成成登記錯(cuò)錯(cuò)誤的責(zé)責(zé)任人追追償?！钡餀?quán)權(quán)法（草

21、草案）仍仍未明確確當(dāng)發(fā)生生糾紛時(shí)時(shí)，若發(fā)發(fā)現(xiàn)不動動產(chǎn)登記記簿的記記載有誤誤，能否否由行政政主管機(jī)機(jī)關(guān)撤銷銷該登記記，即不不動產(chǎn)所所有權(quán)的的轉(zhuǎn)移是是否適用用善意取取得制度度，到底底由誰向向登記機(jī)機(jī)構(gòu)主張張賠償，是是善意第第三人還還是原權(quán)權(quán)利人。 如如前案，若若市房管管局基于于必須尊尊重和保保護(hù)實(shí)際際權(quán)利人人的理由由撤銷房房產(chǎn)登記記，則 HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 銀銀行必須須喪失所所有權(quán)，此此時(shí)，則則由銀行行作為受受損害一一方向某某公司及及市房管管局索賠賠；若基基于保護(hù)護(hù)善意第第三人的的原則保保護(hù)銀行行既得的的物權(quán)，市市房管局局不得撤撤銷該房房產(chǎn)登記記，則必

22、必然導(dǎo)致致合作社社作為真真正權(quán)利利人的利利益得不不到保護(hù)護(hù)，由合合作社作作為受損損害一方方向某公公司及市市房管局局索賠。由由此可見見，能否否撤銷錯(cuò)錯(cuò)誤的不不動產(chǎn)登登記，相相對出現(xiàn)現(xiàn)的是兩兩種截然然不同的的解決途途徑與結(jié)結(jié)果。物物權(quán)法草草案并未未規(guī)定“善善意保護(hù)護(hù)原則”。那那就是說說，善意意、有償償取得不不動產(chǎn)的的第三人人將無法法對抗不不動產(chǎn)的的真實(shí)權(quán)權(quán)利人。梁梁慧星為為課題組組負(fù)責(zé)人人的中國國民法典典立法研研究課題題組起草草的中中國民法法典草案案建議稿稿第2239條條規(guī)定：“不動動產(chǎn)登記記簿為根根據(jù)取得得的不動動產(chǎn)物權(quán)權(quán)，不受受任何人人追奪。但但取得人人于取得得權(quán)利時(shí)時(shí)知悉權(quán)權(quán)利瑕疵疵或者登登

23、記有異異議抗辯辯的除外外。”，以以此建議議確立不不動產(chǎn)善善意取得得制度。 參參考其他他國家或或地區(qū)的的立法，各各國均對對善意保保護(hù)制度度予以確確認(rèn)，但但各國規(guī)規(guī)定不一一。德德國民法法典第第9322條規(guī)定定：“物物即使不不屬于出出讓人，受受讓人也也可以因因第9229條規(guī)規(guī)定的讓讓與成為為所有權(quán)權(quán)人，但但在其根根據(jù)上述述規(guī)定取取得所有有權(quán)的當(dāng)當(dāng)時(shí)非出出于善意意的除外外?！钡诘?299條規(guī)定定：“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)需由所所有權(quán)人人將物交交付于受受讓人，并并就所有有權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移由雙雙方成立立合意。受受讓人以以占有該該物的，僅僅需轉(zhuǎn)移移所有權(quán)權(quán)的合意意即可。”德德國民法法典第第9322條雖然然未明確確指

24、出善善意取得得只適用用動產(chǎn)，但但其所指指向的第第9299條則明明確將物物限定為為動產(chǎn)，而而且第9932條條規(guī)定與與“動產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)的去的的和喪失失”之下下。日日本民法法典第第1922條第1192條條，瑞瑞士民法法典第第7144條，我我國 HYPERLINK /class_free/127_1.shtml 臺灣灣民法第第8011條，119522年美美國統(tǒng)一一商法典典第224033條均有有類似規(guī)規(guī)定，將將善意取取得之適適用限定定為動產(chǎn)產(chǎn)。因此此，我國國有學(xué)者者斷言：“各國國民事立立法都規(guī)規(guī)定只對對動產(chǎn)交交易依善善意取得得制度予予以保護(hù)護(hù)，而對對不動產(chǎn)產(chǎn)交易不不適用善善意取得得制度?！钡?，德德國

25、民法法典第第8922條又規(guī)規(guī)定：“為為權(quán)利取取得人的的利益，關(guān)關(guān)于以法法律行為為取得土土地的物物權(quán)或者者土地物物權(quán)之上上物權(quán)的的情形，土土地登記記簿記載載的內(nèi)容容應(yīng)為正正確，但但是如土土地登記記簿上記記載有對對抗此項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利的的正確性性的異議議抗辯時(shí)時(shí)，或者者取得人人明知此此項(xiàng)權(quán)利利不正確確時(shí)除外外。”該該條規(guī)定定可以基基于相信信土地登登記公信信力而取取得土地地上的權(quán)權(quán)利，事事實(shí)上突突破了善善意取得得僅限于于動產(chǎn)的的限制，將將善意取取得的適適用范圍圍擴(kuò)大至至不動產(chǎn)產(chǎn)。瑞士士則將善善意取得得制度適適用于所所有已登登記的不不動產(chǎn)。瑞瑞士民法法典第第9733條第11款規(guī)定定：“出出于善意意而信賴賴不動

26、產(chǎn)產(chǎn)登記簿簿的登記記，因而而取得所所有權(quán)或或其他權(quán)權(quán)利的人人，均受受保護(hù)?！比鹑鹗棵穹ǚǖ涞诘?733條：“出出于善意意而信任任不動產(chǎn)產(chǎn)登記簿簿的登記記內(nèi)容因因而取得得所有權(quán)權(quán)或其他他權(quán)利的的人，均均受保護(hù)護(hù)。” 各各國立法法對善意意取得是是否適用用于不動動產(chǎn)存在在差異的的原因，主主要在于于各國的的不動產(chǎn)產(chǎn)登記制制度不同同。法國國、日本本以及美美國的大大多數(shù)州州對不動動產(chǎn)實(shí)行行契據(jù)登登記制度度，該登登記制度度具有如如下特點(diǎn)點(diǎn)：（11）形式式審查主主義。登登記官吏吏對于登登記的申申請，只只進(jìn)行形形式上的的審查，至至于契據(jù)據(jù)上所載載權(quán)利事事項(xiàng)有無無瑕疵，則則不予過過問。（22）登記記無公信信力。已

27、已登記的的權(quán)利事事項(xiàng)，公公眾不可可信賴其其為真實(shí)實(shí)的權(quán)利利狀況。德德國、瑞瑞士等國國的不動動產(chǎn)登記記，實(shí)行行權(quán)利登登記制度度，該登登記制度度的特點(diǎn)點(diǎn)有：（11）實(shí)質(zhì)質(zhì)審查主主義。（22）登記記具有公公信力。 三三、不動動產(chǎn)善意意取得的的構(gòu)成要要件： 11、受讓讓人須為為善意。 善善意取得得中的“善善意”系系指行為為人在為為某種民民事行為為時(shí)不知知存在某某種足以以影響該該行為法法律效力力的因素素的一種種 HYPERLINK /class_free/144_1.shtml 心理狀態(tài)態(tài)。由于于善意只只是受讓讓人取得得財(cái)產(chǎn)時(shí)時(shí)的一種種心理狀狀態(tài)，這這種狀況況很難為為局外人人得知，因因此，確確定受讓讓人

28、是否否具有善善意，應(yīng)應(yīng)考慮當(dāng)當(dāng)事人從從事交易易時(shí)的客客觀情況況。如果果根據(jù)受受讓財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的性質(zhì)質(zhì)、有償償或無償償、價(jià)格格的高低低、讓與與人的狀狀況以及及受讓人人的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)等可以以知道轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓人無無權(quán)轉(zhuǎn)讓讓，則不不能認(rèn)為為受讓人人具有善善意。受受讓人在在讓與人人交付財(cái)財(cái)產(chǎn)時(shí)必必須是善善意的，至至于以后后是否為為善意，并并不影響響其取得得所有權(quán)權(quán)。如果果受讓人人在讓與與人交付付財(cái)產(chǎn)以以前具有有惡意，則則可以推推定其接接受財(cái)產(chǎn)產(chǎn)時(shí)為惡惡意。 22、受讓讓人須通通過有償償?shù)姆陕尚袨槎〉盟袡?quán)。 善善意取得得制度是是為保護(hù)護(hù)交易安安全而設(shè)設(shè)定的，只只有在讓讓與人和和受讓人人之間存存在交易易行為時(shí)時(shí)，法

29、律律才有保保護(hù)的必必要，并并且還應(yīng)應(yīng)以受讓讓人有償償取得財(cái)財(cái)產(chǎn)為前前提。適適用善意意取得制制度，除除要求交交易行為為中讓與與人無處處分權(quán)而而有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓外，還還必須具具備法律律行為的的其他一一切生效效要件，如如該交易易行為本本身無效效或可撤撤銷，則則不能發(fā)發(fā)生善意意取得。 33、受讓讓人須為為善意信信賴登記記。 不不動產(chǎn)善善意取得得須受讓讓人信賴賴登記證證書而與與讓與人人交易，事事后真正正的權(quán)利利人主張張?jiān)撡I賣賣行為無無效，受受讓人可主張善善意購買買而取得得所有權(quán)權(quán)。 44、讓與與人須為為無處分分權(quán)人。 無無處分權(quán)權(quán)人是指指沒有處處分財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的權(quán)利利而處分分財(cái)產(chǎn)的的人。若若讓與人人為有處處分權(quán)人人

30、，則其其轉(zhuǎn)讓為為有權(quán)行行為，不不欠缺 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法法律依據(jù)據(jù)，自然然無法適適用善意意取得制制度。善善意取得得與無權(quán)權(quán)處分是是一對關(guān)關(guān)系密切切的制度度，兩者者完全不不可分割割。無權(quán)權(quán)處分是是善意取取得的前前提，而而善意取取得則主主要適用用于無權(quán)權(quán)處分行行為。當(dāng)當(dāng)真正的的權(quán)利人人拒絕追追認(rèn)時(shí)，如如果有償償交易行行為中的的受讓人人是善意意的，無無權(quán)處分分的 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合同同仍然有有效，受受讓人可可以基于于善意取取得制度度取得標(biāo)標(biāo)的物的的所有權(quán)權(quán)。 55、不動動產(chǎn)的買買賣必須須具有一一般不

31、動動產(chǎn)買賣賣的形式式要件，即即必須締締結(jié)不動動產(chǎn)買賣賣合同、交交付標(biāo)的的物并進(jìn)進(jìn)行過戶戶登記。只只有履行行完登記記手續(xù)的的善意受受讓人才才可以取取得所有有權(quán)，在在這里登登記的作作用相當(dāng)當(dāng)于動產(chǎn)產(chǎn)的交付付。 四四、原權(quán)權(quán)利人的的保護(hù)。 不不動產(chǎn)善善意取得得制度中中，原權(quán)權(quán)利人是是最大受受害者。為為維護(hù)公公平正義義，法律律對原權(quán)權(quán)利人提提供如下下救濟(jì)： 11、侵權(quán)權(quán)責(zé)任救救濟(jì)。無無權(quán)處分分人未經(jīng)經(jīng)原權(quán)利利人授權(quán)權(quán)或事后后追認(rèn)而而處分他他人之物物，符合合侵權(quán)責(zé)責(zé)任構(gòu)成成要件者者，原權(quán)權(quán)利人可可依 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 民法法通則1117條條請求損損害賠償

32、償。但應(yīng)應(yīng)注意的的是，并并不是無無處分權(quán)權(quán)人擅自自處分他他人之不不動產(chǎn)均均構(gòu)成侵侵權(quán)行為為。如登登記實(shí)質(zhì)質(zhì)關(guān)系無無效或被被撤消，而而無處分分權(quán)人不不知而處處分者，自自不能謂謂其有過過錯(cuò)，構(gòu)構(gòu)成侵權(quán)權(quán)。 22、不當(dāng)當(dāng)?shù)美染葷?jì)。無無權(quán)處分分人擅自自處分他他人不動動產(chǎn)所受受對價(jià)，是是原不動動產(chǎn)的替替代價(jià)值值。原權(quán)權(quán)利人受受損而讓讓與人獲獲利，且且缺乏法法律依據(jù)據(jù)，故在在原權(quán)利利人與無無權(quán)處分分人間構(gòu)構(gòu)成不當(dāng)當(dāng)?shù)美?。原原?quán)利人人可基于于民法法通則992條請請求讓與與人返還還利益。但但是因?yàn)闉闊o權(quán)處處分人對對其處分分行為為為無權(quán)是是否知情情而返還還利益不不一。在在其善意意的情況況下，僅僅只在現(xiàn)現(xiàn)存利益益范圍內(nèi)內(nèi)負(fù)返還還責(zé)任，但但如明知知登記機(jī)機(jī)關(guān)登記記錯(cuò)誤而而故意擅擅自處分分，則不不僅對現(xiàn)現(xiàn)在利益益，而且且對已失失利益亦亦應(yīng)返還還。 33、違約約責(zé)任救救濟(jì)。如如果在原原權(quán)利人人與無權(quán)權(quán)處分人人間原存存在