1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理糾紛的特點及糾紛類型一、物業(yè)管理糾紛案件的特點物業(yè)糾紛與一般的民事糾紛相比，司法實踐中呈現(xiàn)出以下特點：（一）物業(yè)管理糾紛案件近年來大幅度增加1.收案量逐年上升物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量短期內(nèi)迅速增加，但在經(jīng)歷了飛速增長階段后增幅逐漸趨于平穩(wěn)。物業(yè)糾紛作為新類型案件是最近幾年才出現(xiàn)的，從法院開始受理后呈現(xiàn)了逐年增加的態(tài)勢。由于目前法院受理的有關(guān)物業(yè)的糾紛案件中大部分都是居住物業(yè)糾紛，如北京市朝陽區(qū)人民法院2002年以來審理的有關(guān)物業(yè)管理糾紛的案件數(shù)量逐年呈上升趨勢，在民事案件中所占比例逐漸加大（見下表）。這種狀況在北京的其他法院也存在。表1200

2、2年以來物業(yè)糾紛案件收結(jié)案統(tǒng)計表年份2002200320042005收案數(shù)量19465018982649結(jié)案數(shù)量7057018352671表22002年以來物業(yè)糾紛案件收結(jié)案增長幅度表年份200220032003200420042005收案增長率23519239.6%結(jié)案增長率71422245.6%表3物業(yè)糾紛案件占全院當年民商事案件比重表年份2002200320042005收案0.79%2.52%6.02%8.5%結(jié)案0.27%2.25%6.21%8.0%表4北京市部分法院2004年以來受理的物業(yè)管理合同糾紛案件情況法院名稱2002年2003年2004年2005年2006年海淀法院74185

3、3170329933061（18月）占民商案件的比率3.6%4.0%7.23%10.64%18.13%朝陽法院19465018982649占民商案件的比率0.79%2.52%6.02%8.5%二中院48175437433石景山法院179398430219（16月）門頭溝法院495060(18月)2.物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件類型所占比例逐步加大從上述統(tǒng)計表中可以看出，物業(yè)管理糾紛案件的數(shù)量逐年增加，物業(yè)管理糾紛案件已經(jīng)在全部民事案件中占有非常重要的地位，它的審理關(guān)系到全部民事案件的審理。如2005年海淀法院所審理的物業(yè)管理糾紛案件已經(jīng)占到全部民事案件的10.64，2006年前八個月受理的案件中則占到

4、18.13%。（二）案件類型相對集中，案件涉及業(yè)主數(shù)量多司法實踐中物業(yè)糾紛案件主要集中在供用熱力合同糾紛和物業(yè)管理糾紛上。上述兩類案件占全部物業(yè)管理糾紛案件的97以上。而在物業(yè)管理糾紛案件中，大部分是物業(yè)公司起訴業(yè)主要求交納物業(yè)管理費的案件（拖欠物業(yè)管理費的案件），其余一小部分涉及物業(yè)管理糾紛的案件，主要表現(xiàn)為：物業(yè)服務(wù)企業(yè)認為業(yè)主私搭亂建要求業(yè)主予以拆除的案件；業(yè)主在小區(qū)內(nèi)財產(chǎn)或人身受到侵害要求物業(yè)公司賠償?shù)陌讣?；業(yè)主委員會要求物業(yè)公司按照規(guī)定改變收費標準的案件；業(yè)主委員會或新聘任的物業(yè)公司要求原物業(yè)公司辦理物業(yè)交接的案件等。一個小區(qū)內(nèi)往往是十幾、幾十戶甚至更多住戶拒交物業(yè)費。一方面，有的物

5、業(yè)公司考慮到起訴所有欠費業(yè)主社會影響太大等因素，往往選擇先起訴其中少數(shù)人，然后再以生效判決為依據(jù)向其他業(yè)主追索物業(yè)費。而且，由于物業(yè)服務(wù)糾紛案件之間有很多的共性，個案的生效判決還會對其他小區(qū)和地區(qū)的案件產(chǎn)生示范作用。另一方面，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)在追索物業(yè)管理費案件時往往一次起訴幾十個甚至上百個業(yè)主，業(yè)主在收到法院送達的起訴書后會要求同一時間開庭或同一合議庭（或?qū)徟袉T）處理以及同時宣判，導(dǎo)致法院在相對一段時間內(nèi)忙于處理一個物業(yè)小區(qū)的糾紛。另外物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因，也通常是物業(yè)管理費的交納、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等涉及全體業(yè)主利益的共性問題，由于當事人多處于同一事件背景和同一社區(qū)，因此會形成共同的利益圈。在

6、發(fā)生糾紛時，有時會以某一小區(qū)為單位，業(yè)主對糾紛達成一定的共識，通過群體性行為的方式進行訴訟，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至法院施加影響，形成具有群體性糾紛的潛在因素。所以，物業(yè)糾紛個案的處理很可能“牽一發(fā)而動全身”，社會影響面較大。（三）被告多為業(yè)主且敗訴居多物業(yè)糾紛案件多為拖欠供暖費和物業(yè)管理費的案件。案件的原告往往是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被告則是業(yè)主。以海淀法院為例，2004年受理物業(yè)管理糾紛案件598件，其中原告為物業(yè)公司的有583件，原告為業(yè)主的僅有15件，占全部物業(yè)管理糾紛案件的2.5。2005年受理物業(yè)管理糾紛案件1040件，其中原告為物業(yè)公司的有996件，原告為業(yè)主的僅有44件，占全部物業(yè)管理糾紛案

7、件的4。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為專業(yè)性的公司，在起訴前往往有備而來，業(yè)主作為被告地位比較被動，業(yè)主收集證據(jù)有較大難度，業(yè)主的法律意識、法律知識儲備都不如物業(yè)服務(wù)企業(yè)，故業(yè)主敗訴的案件多。物業(yè)服務(wù)企業(yè)追索物業(yè)管理費案件中除因業(yè)主下落不明撤訴外，業(yè)主均向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納了物業(yè)管理費，法院大多判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)勝訴。而業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失的案件多為敗訴，起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)不合格或者起訴物業(yè)管理多收費的案件中均為部分勝訴。（四）業(yè)主與物業(yè)公司矛盾較大，調(diào)解率低由于該類案件業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾較為激烈，即使涉及金額不高，雙方也難以達成調(diào)解。同時，目前該類糾紛主要以物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告起訴業(yè)

8、主為主，由于涉訟事務(wù)往往涉及所在物業(yè)業(yè)主的共同性問題，物業(yè)公司害怕調(diào)解退讓后導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，這也是造成物業(yè)管理一方難以做出讓步的重要原因。基于上述原因，該類案件的調(diào)解工作，一方面工作量大，另一方面工作難度也大于一般案件，在法院追求審判效率的同時導(dǎo)致了目前案件處理的判決率較高，而調(diào)解撤訴率相對低于其他民事案件。（五）物業(yè)糾紛訴訟主體及法律關(guān)系復(fù)雜，審理難度大物業(yè)糾紛的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，訴訟主體既有業(yè)主、使用人或小區(qū)業(yè)主委員會，也有物業(yè)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商等。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及開發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系、業(yè)主委員會與物業(yè)公司的

9、關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛屬新類型案件，民法通則、合同法等法律無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、合同法的基本原則，依據(jù)有關(guān)行政法規(guī)、部門和地方性規(guī)章甚至有關(guān)政府部門的通知等規(guī)范性文件進行處理。但上述法律性文件對很多問題規(guī)定的不明確，且比較雜亂甚至出現(xiàn)相互矛盾的情況。這就造成審理中生效判決的不統(tǒng)一，一個地區(qū)法院之間甚至同一個法院、同一個庭內(nèi)部在相同或相似案件處理結(jié)果上出現(xiàn)分歧甚至大相徑庭的情況，一定程度上損害了司法權(quán)威。（六）“物業(yè)服務(wù)標準”成為案件爭議的最大焦點雖然物業(yè)管理糾紛案件多為業(yè)主拖欠物業(yè)管理費用的案件，但在欠費案件的審理中，作為被告的業(yè)主們提出的抗辯理由涉及小區(qū)服務(wù)的各個方面，

10、甚至涉及訴訟請求之外的問題，如對物業(yè)公司提供服務(wù)的標準如何衡量、物業(yè)管理費收費標準是否合理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具備物業(yè)管理資質(zhì)、開發(fā)商前期開發(fā)過程中公攤面積的計算是否合理、小區(qū)綠化及停車位等開發(fā)商遺留問題如何解決。上述爭議與原告起訴的拖欠物業(yè)管理費的訴訟請求之間似乎并無直接聯(lián)系，但由于目前物業(yè)公司往往是開發(fā)商設(shè)立的前期物業(yè)公司，由于前期物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)聯(lián)，上述問題無法解決直接導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商指定的物業(yè)公司之間產(chǎn)生矛盾。業(yè)主拒交物業(yè)管理費引發(fā)訴訟的主要原因：一是認為雙方無物業(yè)合同；二是對物業(yè)服務(wù)水平不滿。在很多訴訟中業(yè)主同時以這兩個理由進行抗辯，所以會出現(xiàn)二者比例相加大于100%的情況。如北京

11、市第一中級人民法院審理的有關(guān)物業(yè)管理糾紛案件的統(tǒng)計（見表5），通過比較三年來業(yè)主抗辯理由百分比的變化，我們發(fā)現(xiàn)業(yè)主以訴訟雙方?jīng)]有合同關(guān)系作為抗辯理由的比例正以每年約8%的幅度下降，而物業(yè)服務(wù)不達標作為業(yè)主抗辯理由則每年都穩(wěn)定在85%左右并保持緩慢增長。表5涉及的“業(yè)主其他抗辯理由”主要是業(yè)主對于物業(yè)收費項目和標準 例如認為有的收費項目違反了相關(guān)規(guī)定，一、二樓層業(yè)主拒交電梯服務(wù)費。存在疑義以及認為自己沒有實際入住等原因拒交物業(yè)費等情況。表5北京市第一中級人民法院物業(yè)管理糾紛案件統(tǒng)計項目年份業(yè)主以沒有物業(yè)服務(wù)合同進行抗辯案件數(shù)（占年所有案件比例）業(yè)主以服務(wù)不達標進行抗辯案件數(shù)（占年所有案件比例）其

12、他抗辯理由（占所有案件比例）2003年57（57.6%）83（83.8%）9（9.1%）2004年102（39.8%）49（85.2%）18（7%）2005年19月46（31.3%）126（85.7%）11（7.5%）這說明隨著物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對物業(yè)服務(wù)特別是前期物業(yè)服務(wù)，業(yè)主經(jīng)歷了從抵觸到逐漸承認服務(wù)合法性的過程。無論是前期物業(yè)服務(wù)，還是業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)公司對于物業(yè)服務(wù)標準的爭議始終是糾紛的焦點。如何準確界定物業(yè)服務(wù)標準成為法院審理該類糾紛的首要問題。二、物業(yè)管理糾紛的類型從實際情況來看，物業(yè)管理糾紛主要有以下五種類型：(一)物業(yè)的維護與使用管理糾紛物業(yè)的維護與使用

13、管理糾紛主要是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為與業(yè)主委員會、非業(yè)主使用人、建設(shè)單位或分包商之間而產(chǎn)生的糾紛，主要包括：1因房屋維修養(yǎng)護管理不善而引發(fā)的糾紛。2因設(shè)備設(shè)施運行管理不善而引發(fā)的糾紛。3因設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護管理不善而引發(fā)的糾紛。4因安全防范不善而引發(fā)的糾紛。5因環(huán)境臟亂不堪而引發(fā)的糾紛。6因裝修管理不力而引發(fā)的糾紛。(二)物業(yè)服務(wù)標準糾紛物業(yè)服務(wù)標準糾紛主要是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會、非業(yè)主使用人之間因服務(wù)不周或?qū)Ψ?wù)評價觀點不一致而產(chǎn)生的糾紛，主要包括：1因業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿引發(fā)的糾紛。2因物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員對業(yè)主或非業(yè)主使用人接待不周引發(fā)的糾紛。3因服務(wù)人

14、員處理不當引發(fā)的糾紛。4因?qū)Ψ?wù)評價觀點不一致引發(fā)的糾紛等。(三)物業(yè)服務(wù)費收繳糾紛物業(yè)服務(wù)費收繳糾紛是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會、非業(yè)主使用人就物業(yè)服務(wù)費項目、服務(wù)費標準及服務(wù)費收取方法的觀點不一致而引發(fā)的糾紛，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會、非業(yè)主使用人、建設(shè)單位、分包商、分供商、市政相關(guān)部門之間產(chǎn)生的債務(wù)糾紛，主要包括：1巧立名目亂收服務(wù)費。2多收費、少服務(wù)。3少付費、多服務(wù)。4收費標準與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)質(zhì)量等不相稱。5收費方式與方法不當?shù)取?欠付服務(wù)費、租金等。7欠付公共能耗費。8欠付空置房屋管理費、能耗費。9欠付工程費、物料費、維修保養(yǎng)費。10因?qū)ι鲜鲇嘘P(guān)費用發(fā)生分歧而引發(fā)的糾紛。(四)緊急避險糾紛緊急避險，是指為了使公共利益、本人或他人的人身、財產(chǎn)或其他合法權(quán)益免受正在發(fā)生的危害，而不得已采取的致他人較小損害的行為。王利明：民法，中國人民大學(xué)出版社2000年版，第550頁。緊急避險糾紛主要是指物業(yè)