1、無(wú)憂(yōu)商務(wù)網(wǎng) 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理 無(wú)憂(yōu)商務(wù)網(wǎng) 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理 無(wú)憂(yōu)商務(wù)網(wǎng) 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理 無(wú)憂(yōu)商務(wù)網(wǎng) 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理 某居住區(qū)區(qū)可行性性研究一、項(xiàng)目目概況隨著某市市城市化化進(jìn)程的的加快、城市社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展和產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)的的優(yōu)化，城市用用地功能能需作進(jìn)進(jìn)一步調(diào)調(diào)整。為為此，首首都規(guī)劃劃建設(shè)委委員會(huì)辦辦公室于于19996年1月30日召召開(kāi)第四四次聯(lián)席席會(huì)議，原則上上同意將將某市市市某廠改改造為“某廠居居住區(qū)”。該項(xiàng)項(xiàng)目擬由由某市某某集團(tuán)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)部負(fù)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)的的目

2、的是是通過(guò)市市場(chǎng)供需需研究和和財(cái)務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析，確定定項(xiàng)目的的規(guī)劃功功能、開(kāi)開(kāi)發(fā)檔次次、開(kāi)發(fā)發(fā)成本和和市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象象，并對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)可可行性做做出評(píng)價(jià)價(jià)，為委委托方投投資決策策及開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目融融資提供供依據(jù)。1項(xiàng)目目位置及及占地面面積擬建“某某廠居住住區(qū)”位于某某區(qū)東八八里莊，包括現(xiàn)現(xiàn)狀某廠廠廠區(qū)和和某公司司的用地地。地塊塊北臨六六里屯路路，南至至某北路路，西起起星火路路，東到到規(guī)劃中中的石佛佛營(yíng)東路路。本項(xiàng)項(xiàng)目總占占地面積積53.23公公頃，其其中：規(guī)規(guī)劃用地地面積445.663公頃頃，市政政代征地地7.66公頃。本項(xiàng)目目規(guī)劃建建設(shè)用地地面積中中，目前前屬某市市市第某某筑工程程公司使使用

3、的有有7.6652公公頃，詳詳見(jiàn)表11所示。表1 項(xiàng)項(xiàng)目用地地面積及及其分布布用地單位位規(guī)劃用地地面積(m2)可開(kāi)發(fā)用用地面積積(m2)保留建筑筑占地面面積(mm2)某37988003320037477663某76522071200053200合計(jì)456332040322375308832項(xiàng)目目現(xiàn)狀特特點(diǎn)項(xiàng)目用地地內(nèi)的現(xiàn)現(xiàn)狀建筑筑主要是是廠房、倉(cāng)庫(kù)和和住宅，將來(lái)都都要予以以拆除，但由于于生產(chǎn)水水泥制品品的需要要，以鐵鐵路專(zhuān)用用線(xiàn)將廠廠區(qū)分為為南北兩兩部分，南部為為第一期期開(kāi)發(fā)，北部為為第二期期開(kāi)發(fā)，中間鐵鐵路線(xiàn)及及其南北北兩側(cè)為為第三期期開(kāi)發(fā)。規(guī)劃范圍圍內(nèi)有三三組擬保保留建筑筑：廠區(qū)區(qū)南側(cè)靠靠

4、近某北北路的住住宅樓為為某廠新新建的宿宿舍區(qū)；規(guī)劃范范圍內(nèi)西西北角是是一組舊舊住宅樓樓，分屬屬某廠和和某公司司，目前前保留，待將來(lái)來(lái)有條件件時(shí)再改改造；廠廠區(qū)中央央靠星火火路一側(cè)側(cè)正在興興建的一一棟122層綜合合樓。另另外，現(xiàn)現(xiàn)狀廠區(qū)區(qū)內(nèi)的鍋鍋爐房也也將予以以保留，用于未未來(lái)小區(qū)區(qū)供熱。保留建建筑占地地面積和和建筑面面積情況況如下表表2所示。表2 項(xiàng)目目用地范范圍內(nèi)保保留建筑筑占地面面積和建建筑面積積土地使用用者用途某某占地面積積(m2)建筑面積積(m2)占地面積積(m2)建筑面積積(m2)住宅434888100000053200300000地區(qū)公建建0.4227522099200合計(jì)4776

5、63122009253200300000項(xiàng)目規(guī)劃劃范圍以以北是石石佛營(yíng)住住宅小區(qū)區(qū)，西側(cè)側(cè)是東八八里莊住住宅小區(qū)區(qū)，南側(cè)側(cè)也已建建成居住住區(qū)，東東側(cè)隔鐵鐵路專(zhuān)用用線(xiàn)為倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。鐵路專(zhuān)專(zhuān)用線(xiàn)以以西，本本項(xiàng)目周周?chē)研涡纬梢?guī)模模居住區(qū)區(qū)，將廠廠區(qū)改造造為住宅宅區(qū)符合合規(guī)劃要要求。3項(xiàng)目目擬建規(guī)規(guī)模按照初步步規(guī)劃方方案，某某廠居住住區(qū)由保保留建筑筑和新建建建筑兩兩部分組組成，其其中新建建建筑包包括高層層和多層層住宅、非配套套公建和和配套公公建（詳詳見(jiàn)表33）。建建設(shè)用地地面積44563300平平方米，總建筑筑面積99126600平平方米，總?cè)莘e積率為22.000。表3 項(xiàng)目目擬建規(guī)規(guī)模和建建筑面積積

6、分配類(lèi)型建筑面積積(m2)建筑面積積所占比比例 (%) 保留建筑筑1520092-新建建筑高層住宅宅437990857.66多層住宅宅137660018.11地區(qū)商服服85000011.22配套公建建100000013.11小計(jì)7605508100.0合計(jì)9126600-4項(xiàng)目目服務(wù)對(duì)對(duì)象居住區(qū)將將規(guī)劃建建設(shè)一處處地區(qū)級(jí)級(jí)公建中中心和一一所醫(yī)院院，為附附近地區(qū)區(qū)和小區(qū)區(qū)內(nèi)居民民提供服服務(wù)，其其余建筑筑為多層層、高層層住宅和和配套公公建。其其中，部部分新建建住宅為為某集團(tuán)團(tuán)其它開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目提供拆拆遷安置置房，部部分住宅宅為公開(kāi)開(kāi)銷(xiāo)售商商品房，所占比比例分別別為300%和70%。5市政政工程和和基

7、礎(chǔ)設(shè)設(shè)施據(jù)測(cè)算，某廠居居住區(qū)建建成后，對(duì)熱力力、電力力、電訊訊和煤氣氣的需求求預(yù)測(cè)如如下：(1) 供熱小區(qū)內(nèi)將將自建鍋鍋爐房，負(fù)責(zé)整整個(gè)小區(qū)區(qū)的供熱熱。(2) 供電根據(jù)某某市某廠廠住宅區(qū)區(qū)供電可可行性咨咨詢(xún)報(bào)告告，某某廠住宅宅區(qū)的能能源供應(yīng)應(yīng)方式采采用鍋爐爐房（或或熱力網(wǎng)網(wǎng)）供熱熱，煤氣氣或天然然氣炊事事，集中中與分散散空調(diào)相相結(jié)合方方案，新新建住宅宅和新建建公建用用電定額額分別按按25瓦/平方米米和500瓦/平方米米計(jì)算，則該小小區(qū)用電電總計(jì)約約200000千千瓦。同同時(shí)使用用系數(shù)為為0.88，則最最大負(fù)荷荷約1660000千瓦，需安裝裝240000千千伏安變變壓器。根據(jù)測(cè)算算，新建建小區(qū)內(nèi)

8、內(nèi)開(kāi)閉站站和由變變電站引引至住宅宅區(qū)的電電纜分別別需4000萬(wàn)元元和4880萬(wàn)元元，需交交納的供供電貼費(fèi)費(fèi)為28880萬(wàn)萬(wàn)元，以以上三項(xiàng)項(xiàng)共計(jì)337600萬(wàn)元。另外，居住區(qū)區(qū)還應(yīng)承承擔(dān)地方方電力建建設(shè)基金金40000萬(wàn)元元，此項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用可可分期交交納。(3) 煤氣據(jù)某市市市煤氣公公司測(cè)算算，按小小區(qū)內(nèi)住住宅77736戶(hù)戶(hù)、其它它建筑115.886萬(wàn)平平方米計(jì)計(jì)，日用用煤氣量量為2.1萬(wàn)立立方米，高峰用用氣量為為35000立方方米。(4) 電訊據(jù)某市市市電信管管理局測(cè)測(cè)算，按按居住人人口2萬(wàn)多、住戶(hù)777366戶(hù)計(jì)，某廠居居住區(qū)至至少需電電話(huà)90000部部（包括括公建），初期期至少需需安裝程程控交

9、換換機(jī)1萬(wàn)門(mén)。二、市場(chǎng)場(chǎng)研究（一）某某市市當(dāng)當(dāng)前房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況（略）（二）某某市市普普通住宅宅市場(chǎng)分分析（三）市市場(chǎng)供需需關(guān)系分分析（略略）經(jīng)過(guò)對(duì)某某市市的的投資環(huán)環(huán)境和市市場(chǎng)供求求關(guān)系分分析，我我們提出出如下建建議：本項(xiàng)目所所處位置置緊鄰某某市市房房地產(chǎn)投投資的熱熱點(diǎn)地區(qū)區(qū)之一東四四環(huán)路，建議市市場(chǎng)定位位如下：(1) 功能能分配。小區(qū)內(nèi)內(nèi)以普通通住宅為為主，配配以適當(dāng)當(dāng)?shù)膶?xiě)字字樓、商商業(yè)及公公建用房房。普通通住宅占占70%，其中中多層與與高層并并重，為為提高項(xiàng)項(xiàng)目的建建筑面積積，適當(dāng)當(dāng)增加高高層的比比例。(2) 銷(xiāo)售售對(duì)象。普通住住宅銷(xiāo)售售對(duì)象以以企事業(yè)業(yè)單位、集團(tuán)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)和某某集團(tuán)內(nèi)內(nèi)部

10、其它它項(xiàng)目的的拆遷用用房為主主，外地地駐京機(jī)機(jī)構(gòu)為輔輔，兼顧顧散戶(hù)。(3) 戶(hù)型型與功能能?？紤]慮到銷(xiāo)售售對(duì)象，普通住住宅戶(hù)型型以三室室一廳、三室二二廳、二二室二廳廳為主，約占770%；四室二二廳為輔輔，占110%，其余為為二室或或一室。面積約約60-1200平方米米。在節(jié)節(jié)約成本本的前提提下，應(yīng)應(yīng)盡量使使功能達(dá)達(dá)到中檔檔水平，如設(shè)計(jì)計(jì)冰箱、洗衣機(jī)機(jī)、空調(diào)調(diào)的預(yù)留留位置。（三）某某市市寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)分析析（略）（四）某某市市商商業(yè)用房房市場(chǎng)分分析（略略）三、項(xiàng)目目規(guī)劃建建設(shè)方案案和建設(shè)設(shè)條件（一）項(xiàng)項(xiàng)目用地地功能布布局小區(qū)內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)狀住宅宅主要分分布在廠廠區(qū)西北北角和南南端。規(guī)規(guī)劃住宅宅主要集集中

11、在小小區(qū)中央央，部分分布置于于靠近鐵鐵路的東東北角，在高度度控制方方面，本本著中間間高、兩兩邊低的的原則，越靠近近鐵路高高度越低低，以減減少鐵路路噪音對(duì)對(duì)居民的的干擾。某廠周?chē)鷩幼^(qū)區(qū)建成較較早，配配套設(shè)施施不完善善，缺乏乏集中的的、有規(guī)規(guī)模的地地區(qū)級(jí)公公建中心心。因此此規(guī)劃在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)兩條主主干道（某北路路和星火火路）交交匯處的的東北部部，即現(xiàn)現(xiàn)狀某廠廠的西南南角建設(shè)設(shè)一處地地區(qū)級(jí)的的公建中中心。由由于周?chē)鷩貐^(qū)缺缺少有規(guī)規(guī)模的醫(yī)醫(yī)院，所所以在園園星路以以北，靠靠星火路路一側(cè)規(guī)規(guī)劃一家家醫(yī)院。星火路是是經(jīng)過(guò)居居住區(qū)的的一條主主要生活活性道路路，規(guī)劃劃公建區(qū)區(qū)多沿星星火路布布置。在在現(xiàn)狀綜綜

12、合樓以以南安排排一處農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)，以解解決星火火路沿線(xiàn)線(xiàn)的馬路路市場(chǎng)問(wèn)問(wèn)題。在在某北路路與園星星路之間間的星火火路東側(cè)側(cè)形成一一組完整整的商業(yè)業(yè)區(qū)。為為滿(mǎn)足服服務(wù)半徑徑要求，方便小小區(qū)東北北部居民民，在六六里屯路路南，規(guī)規(guī)劃一處處小規(guī)模模商服用用地。居住區(qū)東東部目前前是倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)區(qū)，有有一組電電氣化鐵鐵路從居居住區(qū)邊邊經(jīng)過(guò)。規(guī)劃中中將鍋爐爐房、公公交首末末站和其其它市政政場(chǎng)站布布置在鐵鐵路沿線(xiàn)線(xiàn)，另外外將中小小學(xué)用地地也靠近近鐵路布布置，但但要采取取降低噪噪音影響響的物理理措施。規(guī)劃在石石佛營(yíng)東東路西側(cè)側(cè)布置一一條20030米寬寬的綠化化隔離帶帶，以減減少鐵路路噪音干干擾。其其余綠地地集中在在現(xiàn)狀

13、綜綜合樓以以東的一一塊占地地0. 88公公頃的用用地內(nèi)。另外，居住區(qū)區(qū)還將配配備300班中學(xué)學(xué)一所，24班小小學(xué)兩所所，9班幼兒兒園兩所所，4班、6班托兒兒所各一一所。（二）項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃控制指指標(biāo)綜合考慮慮該項(xiàng)目目所處的的區(qū)位及及有關(guān)規(guī)規(guī)劃要求求，對(duì)該該小區(qū)容容量、用用地性質(zhì)質(zhì)和開(kāi)發(fā)發(fā)強(qiáng)度提提出的控控制指標(biāo)標(biāo)如下：1. 用用地情況況總占地面面積53323220平方方米其中代征征地面積積760000平平方米規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面面積45563220平方方米其中地區(qū)區(qū)公建用用地5229000平方米米住宅用地地16334000平方米米配套公建建用地11240000平平方米道路用地地560000平平方米綠化

14、用地地600000平平方米2. 用用地性質(zhì)質(zhì)使用性質(zhì)質(zhì)：住宅宅及配套套、非配配套公建建3. 用用地強(qiáng)度度總?cè)莘e率率：2.00其中：保留建筑筑：2.8655新建住宅宅：2.06配套公建建：0.8066地區(qū)商服服：3.834. 建建筑設(shè)計(jì)計(jì)指標(biāo)總建筑面面積：99126600平平方米其中：保留建筑筑面積：15220922平方米米新建住宅宅建筑面面積：55755508平平方米地區(qū)公建建建筑面面積：8850000平方方米配套公建建建筑面面積：11000000平平方米建筑高度度：=60米米其中：多層住宅宅：=18米米高層住宅宅：45560米地區(qū)商服服：=60米米配套公建建：=24米米中、小學(xué)學(xué)：=12米米

15、建筑層數(shù)數(shù)：板式式612層，塔式118層（三）市市政建設(shè)設(shè)條件1. 道道路交通通系統(tǒng)在某廠居居住區(qū)四四周道路路中，星星火路已已修好，六里屯屯路和某某北路都都定過(guò)線(xiàn)線(xiàn)，只有有石佛營(yíng)營(yíng)東路有有待定線(xiàn)線(xiàn)。規(guī)劃劃中將東東八里莊莊小區(qū)北北側(cè)的園園星路東東延，橫橫穿居住住區(qū)與石石佛營(yíng)東東路相交交，此路路段將居居住區(qū)分分成南北北兩個(gè)小小區(qū)，亦亦有待定定線(xiàn)。為加強(qiáng)小小區(qū)間的的聯(lián)系，居住區(qū)區(qū)內(nèi)部規(guī)規(guī)劃了半半環(huán)加十十字形的的道路系系統(tǒng)：即即由星火火路向東東，再向向南，穿穿過(guò)園星星路，再再向西回回到星火火路的半半環(huán)路和和貫穿南南北東西西的十字字型路。2. 市市政設(shè)施施現(xiàn)狀某市某廠廠原有較較完善的的市政設(shè)設(shè)施。為為解

16、決某某市市熱熱力公司司在東郊郊地區(qū)建建設(shè)供熱熱廠的用用電需要要，某市市市供電電局提出出結(jié)合供供熱廠投投產(chǎn)，建建設(shè)一座座1100千伏變變電站（星火變變電站）。站址址擬選在在京包鐵鐵路西側(cè)側(cè)，姚家家園路北北側(cè)，建建成后將將由該變變電站向向某廠住住宅區(qū)供供電。隨隨著周?chē)鷩貐^(qū)的的開(kāi)發(fā)建建設(shè)，該該地段的的市政設(shè)設(shè)施、地地下管線(xiàn)線(xiàn)將得到到進(jìn)一步步改善，為本項(xiàng)項(xiàng)目建成成后的使使用提供供理想的的市政條條件。其其中：(1) 上上水：某某廠原有有上水條條件滿(mǎn)足足供應(yīng)。(2) 雨雨水：沿沿區(qū)內(nèi)管管線(xiàn)通入入市政干干線(xiàn)。(3) 合合流污水水：沿區(qū)區(qū)內(nèi)管線(xiàn)線(xiàn)送入市市政干線(xiàn)線(xiàn)。(4) 煤煤氣：用用地西側(cè)側(cè)的星火火路、南南

17、側(cè)的某某北路有有新建的的Dg3300中中壓煤氣氣管線(xiàn)；在用地地西側(cè)偏偏南有現(xiàn)現(xiàn)狀煤氣氣中低壓壓調(diào)壓站站一座；小區(qū)內(nèi)內(nèi)南北端端有部分分現(xiàn)狀住住宅樓已已使用人人工煤氣氣。居住住區(qū)需建建設(shè)煤氣氣中低壓壓調(diào)壓站站兩座，每座建建筑面積積70平方方米左右右。(5) 供供熱：基基地內(nèi)可可滿(mǎn)足供供應(yīng)。規(guī)規(guī)劃在原原鍋爐房房的位置置，綠化化隔離帶帶以西，設(shè)一處處占地22.022公頃的的鍋爐房房，負(fù)責(zé)責(zé)整個(gè)小小區(qū)的供供熱。(6) 供供電：某某廠現(xiàn)狀狀用電由由國(guó)棉1110千千伏變電電站以110千伏伏架空線(xiàn)線(xiàn)（石佛佛營(yíng)路）供電，由于該該變電站站已滿(mǎn)載載，某廠廠居住區(qū)區(qū)擬由規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)的星火火1100千伏變變電站供供電。

18、某某廠用電電負(fù)荷較較大，應(yīng)應(yīng)安排一一座占地地5000平方米米的100千伏開(kāi)開(kāi)閉站，由此分分別引出出雙路110千伏伏電纜向向住宅和和公建供供電。(7) 電電訊：現(xiàn)現(xiàn)狀某廠廠有遠(yuǎn)離離此地的的呼家樓樓電話(huà)局局提供服服務(wù)，該該局容量量已滿(mǎn)，無(wú)力為為新建住住宅區(qū)提提供通信信服務(wù)。按電信信發(fā)展總總體規(guī)劃劃方案要要求，石石佛營(yíng)地地區(qū)應(yīng)由由開(kāi)發(fā)單單位無(wú)償償提供土土地，新新建一個(gè)個(gè)4萬(wàn)門(mén)電電話(huà)局所所，占地地面積550000平方米米，建筑筑面積660000平方米米，初裝裝容量11萬(wàn)門(mén)。四、建設(shè)設(shè)方式及及進(jìn)度安安排（一）建建設(shè)方式式本項(xiàng)目的的設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)采用總總承包制制，小區(qū)區(qū)集中規(guī)規(guī)劃，統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)計(jì)。施工工采用監(jiān)監(jiān)理

19、制，采用公公開(kāi)招標(biāo)標(biāo)的形式式選擇工工程承包包商，以以使項(xiàng)目目的工期期、成本本、質(zhì)量量得以確確保。工程應(yīng)應(yīng)達(dá)到優(yōu)優(yōu)良工程程水準(zhǔn)。（二）建建設(shè)進(jìn)度度安排由于該項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模較大，因此應(yīng)應(yīng)考慮采采用滾動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)、分期建建設(shè)的方方式，這這樣既可可以使項(xiàng)項(xiàng)目迅速速啟動(dòng)，又可以以按照市市場(chǎng)需求求變化情情況適時(shí)時(shí)調(diào)整開(kāi)開(kāi)發(fā)方案案，降低低投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。從項(xiàng)目本本身的規(guī)規(guī)模和所所處的市市場(chǎng)條件件來(lái)看，本項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)分分三期為為宜，預(yù)預(yù)計(jì)用66年時(shí)間間可全部部建成投投入使用用。各期期開(kāi)發(fā)的的土地面面積和建建筑面積積如表44所示。表4 項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)分期安安排單位位：平方方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三

20、期合計(jì)計(jì)總占地面面積1830000179332017000005323320代征地面面積260000250000250000760000規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面面積1570000154332014500004563320保留建筑筑占地面面積23499842755253110530883拆遷土地地面積1595502175004514466904792237可開(kāi)發(fā)占占地面積積1335502150004511966904032237可開(kāi)發(fā)建建筑面積積2290000262000026955087605508注：第二二期可開(kāi)開(kāi)發(fā)土地地面積中中，有7712000平方方米占地地為當(dāng)前前某用地地，相應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟牡拇鞯?/p>

21、地面積為為118860平平方米。工程建設(shè)設(shè)進(jìn)度，直接影影響著項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益。嚴(yán)密密的工程程進(jìn)度安安排和高高質(zhì)量的的施工組組織設(shè)計(jì)計(jì)，是保保證項(xiàng)目目實(shí)施的的關(guān)鍵，為了確確保資金金滾動(dòng)使使用，于于19997年1月初開(kāi)開(kāi)始一期期工程拆拆遷及整整個(gè)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)和前前期準(zhǔn)備備工作，19997年3月底進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案比選選，19997年年10月初初開(kāi)始第第一期基基礎(chǔ)工程程，19997年年4月起就就可進(jìn)行行市場(chǎng)推推廣和銷(xiāo)銷(xiāo)售。第第二期工工程于119999年4月初開(kāi)開(kāi)始啟動(dòng)動(dòng)，第三三期工程程從20001年年4月啟動(dòng)動(dòng)。整個(gè)個(gè)住宅小小區(qū)的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)于20003年年3月完成成，20003年年9月

22、底銷(xiāo)銷(xiāo)售完畢畢五、投資資估算與與資金籌籌措（一）項(xiàng)項(xiàng)目總投投資估算算1. 項(xiàng)項(xiàng)目投資資概況據(jù)估算, 本項(xiàng)項(xiàng)目包括括土地費(fèi)費(fèi)用、前前期工程程費(fèi)、房房屋開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)、管管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用、開(kāi)開(kāi)發(fā)期稅稅費(fèi)等總總投資為為29337455.366萬(wàn)元人人民幣，可銷(xiāo)售售面積的的單方造造價(jià)為338777.5元元/平方米米。更詳詳細(xì)的投投資規(guī)劃劃可能隨隨設(shè)計(jì)的的深入而而調(diào)整。2. 估估算依據(jù)據(jù)(1) 業(yè)主提提供的“某廠居居住區(qū)控控制性詳詳細(xì)規(guī)劃劃說(shuō)明”；(2) 某市市市煤氣公公司“某市市市某廠居居住區(qū)煤煤氣供應(yīng)應(yīng)咨詢(xún)意意見(jiàn)”；(3) 某市市市電信管管理局“某市市市某廠居居住區(qū)電電信配套套建設(shè)方方案”；(4) 整個(gè)

23、項(xiàng)項(xiàng)目按中中、低擋擋建造水水平計(jì)算算；(5) 估算中中的有關(guān)關(guān)稅金和和費(fèi)用按按某市市市的現(xiàn)行行規(guī)定和和同類(lèi)項(xiàng)項(xiàng)目的平平均水平平測(cè)算；(6) 假定該該項(xiàng)目在在5年內(nèi)分分3期全部部建設(shè)完完成;(7) 假定該該項(xiàng)目在在第一年年開(kāi)始預(yù)預(yù)售，至至項(xiàng)目建建成后一一年內(nèi)全全部銷(xiāo)售售完畢;(8) 項(xiàng)目總總投資中中自有資資金比率率按100%計(jì)算算；(9) 貸款的的年利率率按122%計(jì)取?。?10) 整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的投投資費(fèi)用用是在專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的投投資監(jiān)理理工程師師監(jiān)督下下使用。3估算算范圍上述估算算投資按按某市市市目前通通常的取取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)計(jì)取，但尚未未包括室室內(nèi)二次次精裝修修及拆遷遷房享受受安居房房減免的的十項(xiàng)稅稅費(fèi)。4

24、估算算結(jié)果投資估算算的結(jié)果果匯總?cè)缛绫?所示。表-5 某市市市某廠廠居住區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本本估算表表序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)費(fèi)用名稱(chēng)稱(chēng)投資金額額（萬(wàn)元元）單方造價(jià)價(jià)（元/平方米米）一土地費(fèi)用用1073342.7614177.01出讓金131445.0092城市建設(shè)設(shè)配套費(fèi)費(fèi)197117.6633拆遷安置置補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)728993.7704手續(xù)費(fèi)及及稅金15866.355二前期工程程費(fèi)50999.04467.331規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)31877.3662項(xiàng)目可行行性研究究382.483地質(zhì)勘探探測(cè)繪637.474三通一平平費(fèi)891.73三房屋開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)1274494.5016833.0(一)建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)1118837

25、.2814766.31商品住宅宅A多層307224.997B高層224334.1112拆遷房A多層136555.554B高層68277.7773地區(qū)公建建A商場(chǎng)140221.332B寫(xiě)字樓134660.4464可銷(xiāo)售配配套公建建54622.2225不可銷(xiāo)售售配套公公建52500.888(三 )附屬工程程費(fèi)55911.86673.88(三)室外工程程費(fèi)89466.988118.1(四)其它費(fèi)用用11188.37714.88四管理費(fèi)59988.41179.22五財(cái)務(wù)費(fèi)用用287992.336380.1六開(kāi)發(fā)期稅稅費(fèi)104662.660138.11電貼費(fèi)28800.0002用電權(quán)費(fèi)費(fèi)40000.00

26、03其它稅費(fèi)費(fèi)35822.600七不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)85555.699112.9總計(jì)2937745.3638777.5注：計(jì)算算單方造造價(jià)時(shí)，其面積積的基礎(chǔ)礎(chǔ)是可銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積（不含含不可銷(xiāo)銷(xiāo)售配套套公建之之建筑面面積）。（二）投投資分年年度使用用計(jì)劃按照項(xiàng)目目建設(shè)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃安排，本項(xiàng)目目資金投投入計(jì)劃劃詳見(jiàn)表表6“投資計(jì)計(jì)劃與資資金籌措措表”。表6 投投資計(jì)劃劃與資金金籌措表表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期1997719988199992000020011200221開(kāi)發(fā)總投投資1.1土地費(fèi)用用1073342.76238553.995119226.997238553.995119226.997

27、178990.446178990.4461.2前期工程程費(fèi)50999.04416999.688453.2510199.811453.2510199.811453.251.3房屋開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)1274494.50254998.990191224.117191224.117191224.117191224.117254998.9901.4管理費(fèi)59988.41111999.688959.75959.75959.75959.75959.751.5其它費(fèi)用用1.6開(kāi)發(fā)期稅稅費(fèi)104662.66023255.02211622.51123255.02211622.51123255.02211622.5111.7

28、不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)85555.69914255.95514255.95514255.95514255.95514255.95514255.955小計(jì)2649953.00560003.118350552.660487008.665350552.660427445.116473990.8812資金籌措措2.1自有資金金264995.330264995.3300.0000.0000.0000.0000.0002.2銷(xiāo)售收入入2201121.23111771.441350552.660487008.665350552.660427445.116473990.8812.3貸款183336.447183336.

29、4470.0000.0000.0000.0000.0002.4其它0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000小計(jì)2649953.00560003.118350552.660487008.665350552.660427445.116473990.881（三）資資金籌措措計(jì)劃本項(xiàng)目的的投資來(lái)來(lái)源包括括自有資資金、銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入和貸款款三個(gè)部部分。其其中自有有資金投投入2664955.300萬(wàn)元人人民幣，銷(xiāo)售收收入投入入22001211.233萬(wàn)元人人民幣，需向金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)貸款1183336.447萬(wàn)元元人民幣幣詳見(jiàn)表表6。在估算中中，考慮慮到當(dāng)年年投資是是隨工程程的進(jìn)度

30、度分期投投入的，銷(xiāo)售收收入也是是在一年年中逐步步實(shí)現(xiàn)的的，故假假定當(dāng)年年銷(xiāo)售收收入（扣扣除銷(xiāo)售售稅費(fèi)）全部用用于當(dāng)年年投資，如有盈盈余，結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)下年年。六、投資資分析基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)的預(yù)測(cè)測(cè)和選定定本報(bào)告對(duì)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益進(jìn)行分分析過(guò)程程中，所所使用的的基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)和基基本條件件是根據(jù)據(jù)某市市市同類(lèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的實(shí)際際狀況，在分析析某市市市相關(guān)類(lèi)類(lèi)型物業(yè)業(yè)市場(chǎng)前前景的基基礎(chǔ)上，結(jié)合本本項(xiàng)目的的具體情情況而預(yù)預(yù)測(cè)和選選定的。（一）銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入的測(cè)算算根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)研究的的結(jié)果，并考慮慮本項(xiàng)目目的具體體情況，確定普普通住宅宅售價(jià)：高層為為50000元/平方米米，多層層為52200元元/平方米米；拆遷遷房售價(jià)

31、價(jià)：高層層為45500元元/平方米米，多層層為48800元元/平方米米；商業(yè)業(yè)用房售售價(jià)：665000元/平方米米；辦公公用房售售價(jià)：660000元/平方米米；可售售配套公公建售價(jià)價(jià)：40000元元/平方米米?？射N(xiāo)銷(xiāo)售面積積的平均均價(jià)格為為50773.550元/平方米米。本項(xiàng)目的的銷(xiāo)售面面積包括括商品住住宅、拆拆遷房與與各類(lèi)公公建，總總計(jì)為77575558平平方米，分年度度的總銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入見(jiàn)表77“某市市市某廠居居住區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目銷(xiāo)售收收入?yún)R總總表”。表7 某某市市某某廠居住住區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入?yún)R總表表序號(hào)期間19977199881999920000200112002220033總計(jì)1商

32、品住宅宅銷(xiāo)售收收入94955.488284886.444369226.887337661.771316551.660432557.119274331.3392110010.672拆遷樓銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入46455.322139335.997180665.115180665.115180665.115196113.559108339.0091032229.413地區(qū)公建建銷(xiāo)售收收入0.00043811.666113992.332131444.999113992.332157773.998140221.332701006.559銷(xiāo)售收入入總計(jì)141440.880468004.007663884.3336

33、49771.884611009.007786444.776522991.7793843346.67注: 可可銷(xiāo)售面面積平均均價(jià)格550733.500元/平方米米，銷(xiāo)售售收入具具體估算算過(guò)程略略。(二)成成本及稅稅金1. 投投資成本本測(cè)算本項(xiàng)目固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總總額為2264993.00萬(wàn)元人人民幣，融資費(fèi)費(fèi)用為2287992.336萬(wàn)元元人民幣幣，本項(xiàng)項(xiàng)目的投投資成本本為29937445.336萬(wàn)元元人民幣幣。2. 銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用用測(cè)算根據(jù)某市市市同類(lèi)類(lèi)項(xiàng)目和和國(guó)家有有關(guān)部門(mén)門(mén)資料，銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用取總總銷(xiāo)售收收入的22%。銷(xiāo)售費(fèi)用用38443466.677萬(wàn)元2% 76886.993萬(wàn)元元3. 稅稅金

34、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的主要要稅金為為經(jīng)營(yíng)稅稅費(fèi)和所所得稅。根據(jù)國(guó)國(guó)家有關(guān)關(guān)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)稅稅費(fèi)的稅稅率為55.455%，按按總銷(xiāo)售售額征收收；所得得稅稅率率為333%，以以銷(xiāo)售利利潤(rùn)為基基數(shù)征收收。某市市市現(xiàn)已已開(kāi)征土土地增值值稅。該該稅按開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目銷(xiāo)售利利潤(rùn)水平平以累進(jìn)進(jìn)稅率征征收，對(duì)對(duì)20%以?xún)?nèi)的的開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)，免免征土地地增值稅稅。根據(jù)據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目目不需繳繳納土地地增值稅稅（三）利利潤(rùn)分配配開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的稅后后利潤(rùn)等等于銷(xiāo)售售收入扣扣除投資資成本、銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用和有有關(guān)稅金金。預(yù)計(jì)計(jì)本項(xiàng)目目的總稅稅后利潤(rùn)潤(rùn)為3886855.588萬(wàn)元人人民幣。詳見(jiàn)表表8“項(xiàng)目損損益表”。表8 項(xiàng)項(xiàng)目損益益表序號(hào)項(xiàng)

35、目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期199771998819999200002001120022200331項(xiàng)目收入入3843346.67141440.880468004.007663884.333649771.884611009.007786444.776522991.7791.1銷(xiāo)售收入入3843346.67141440.880468004.007663884.333649771.884611009.007786444.776522991.7791.1.1商品住宅宅2110010.6794955.488284886.444369226.887337661.771316551.660432557.119274

36、331.3391.1.2拆遷樓、可售配配套公建建1032229.4146455.322139335.997180665.115180665.115180665.115196113.559108339.0091.1.3地區(qū)公建建701006.5590.00043811.666113992.332131444.999113992.332157773.998140221.3321.2出租收入入000000002經(jīng)營(yíng)成本本2649953.0097488.100322664.883457662.667447888.995421226.111542114.551360447.8842.1銷(xiāo)售成本本2649

37、953.0097488.100322664.883457662.667447888.995421226.111542114.551360447.8843經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)費(fèi)251774.771926.2230655.67743488.17742555.66640022.64451511.23334255.1113.1銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)251774.771926.2230655.67743488.17742555.66640022.64451511.23334255.1113.1.1營(yíng)業(yè)稅及及附加211339.007777.7425744.22236511.14435733.45533611.00043255.4

38、6628766.0553.1.2交易管理理費(fèi)及印印花稅40355.644148.48491.44697.04682.20641.65825.77549.064銷(xiāo)售費(fèi)用用76866.933282.82936.0813277.69912999.44412222.18815722.90010455.8445財(cái)務(wù)費(fèi)用用287992.33610599.32235066.21149733.01148677.20045777.83358911.47739177.3116土地增值值稅0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0007開(kāi)發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)577339.66721244.35

39、570311.29999722.79997600.60091800.300118114.66578555.7008所得額21244.35570311.29999722.79997600.60091800.300118114.66578555.7009所得稅190554.009701.0323200.32232911.02232211.00030299.50038988.84425922.38810稅后利潤(rùn)潤(rùn)386885.55814233.31147100.96666811.77765399.60061500.80079155.82252633.32210.11應(yīng)付利潤(rùn)潤(rùn)137444.1110.

40、0000.0000.0000.000564.9879155.82252633.32210.22歸還墊支支利潤(rùn)及及凈投資資回收428771.5530.0000.0000.0000.0000.00068233.699360447.88410.33未分配利利潤(rùn)249441.44714233.31147100.96666811.77765399.60055855.8220.0000.000注：投資資回收主主要用于于后續(xù)投投資和償償還貸款款本息，稅后利利潤(rùn)部分分用于后后續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)投資和和歸還貸貸款本息息的，在在投資回回收不再再用于后后續(xù)投資資和還本本付息時(shí)時(shí)歸還。七、項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效效益評(píng)價(jià)價(jià)（一）現(xiàn)現(xiàn)金流量

41、量分析本報(bào)告從從全部資資金、自自有資金金兩方面面編制了了現(xiàn)金流流量表，主要評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)如下：1. 全全部資金金評(píng)價(jià)指指標(biāo)（詳詳見(jiàn)表99，項(xiàng)目目全部資資金現(xiàn)金金流量表表）財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率：244.800 %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值(IIC=188%)：109938.09萬(wàn)萬(wàn)元人民民幣靜態(tài)投資資回收期期：4.84年年動(dòng)態(tài)投資資回收期期(IC=188%)：6.335年表9 項(xiàng)目目全部資資金現(xiàn)金金流量表表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期199771998819999200002001120022200331現(xiàn)金流入入1.1銷(xiāo)售收入入3843346.67141440.880468004.007663884.3336497

42、71.884611009.007786444.776522991.779小計(jì)3843346.67141440.880468004.007663884.333649771.884611009.007786444.776522991.7792現(xiàn)金流出出2.1固定資產(chǎn)產(chǎn)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金金2.3開(kāi)發(fā)總投投資2649953.00560003.118350552.660487008.665350552.660427445.116473990.8810.0002.4銷(xiāo)售費(fèi)用用76866.933282.82936.0813277.69912999.44412222.18815722.90010455.844

43、2.5經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)費(fèi)251774.771926.2230655.67743488.17742555.66640022.64451511.23334255.1112.6土地增值值稅0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0002.7所得稅190554.009701.0323200.32232911.02232211.00030299.50038988.84425922.388小計(jì)3168868.73579113.225413774.667576775.553438228.669509999.448580113.77770633.3333凈現(xiàn)金流流量-437772.4

44、54299.40087088.811211443.115101009.558206330.998452228.4464累計(jì)凈現(xiàn)金流量量-437772.4-383343.05-296634.24-84991.11016188.499222449.447674777.994現(xiàn)值系數(shù)數(shù)1.000000000.844745570.7118188440.6008633080.5115788880.4337100920.3770433155凈現(xiàn)值-437772.446011.19962544.533128668.33752144.41190177.999167554.0056累計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)值-437772.4

45、-391171.2-329916.73-200048.36-148833.95-58115.996109338.009計(jì)算指標(biāo)標(biāo)IRR24.80%NPV109938.09萬(wàn)萬(wàn)元靜態(tài)投資資回收期期4.84年年動(dòng)態(tài)投資資回收期期6.35年年2. 自自有資金金評(píng)價(jià)指指標(biāo)（詳詳見(jiàn)表110 ，項(xiàng)目自自有資金金現(xiàn)金流流量表）財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率：2992.333%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值(IIC=188%)：15554644.966萬(wàn)元人人民幣靜態(tài)投資資回收期期：1.37年年動(dòng)態(tài)投資資回收期期(IC=188%)：1.444年表10 項(xiàng)目自自有資金金現(xiàn)金流流量表單單位: 萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期19977199881

46、9999200002001120022200331現(xiàn)金流入入1.1銷(xiāo)售收入入3843346.6141440.880468004.007663884.333649771.884611009.007786444.776522991.779小計(jì)3843346.67141440.880468004.007663884.333649771.884611009.007786444.776522991.7792現(xiàn)金流出出2.1自有資金金264995.330264995.3300.0000.0000.0000.0000.0000.0002.2經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)費(fèi)251774.771926.2230655.6774348

47、8.17742555.66640022.64451511.23334255.1112.3銷(xiāo)售費(fèi)用用76866.933282.82936.0813277.69912999.44412222.18815722.90010455.8442.4土地增值值稅0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0002.5所得稅190554.009701.0323200.32232911.02232211.00030299.50038988.84425922.3882.6貸款本金金償還198445.8870.0000.00013544.299140556.99644344.6220.

48、0000.0002.7貸款利息息支付70555.8440.00019233.19923811.50022188.999532.150.0000.000小計(jì)1053312.7284005.33782455.266127002.667250552.004132221.110106222.99670633.3333凈現(xiàn)金流流量-142264.57385558.881536881.666399119.880478887.997680221.779452228.4464累計(jì)凈現(xiàn)金流量量-142264.57242994.224779775.9901178895.701657783.672338805.46

49、2790033.93現(xiàn)值系數(shù)數(shù)1.0000000000.8447455760.7118188440.6008633080.5115788880.4337100920.377043315445凈現(xiàn)值-142264.57326776.996385553.333242996.442247000.008297332.995197669.7786累計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)值-142264.57184112.339569665.772812662.1141059962.221356695.181554464.96計(jì)算指標(biāo)標(biāo)IRR2922.333%NPV15554644.966萬(wàn)元靜態(tài)投資資回收期期1.37年年動(dòng)態(tài)投資資回

50、收期期1.44年年(二)財(cái)財(cái)務(wù)平衡衡表與貸貸款償還還分析資金來(lái)源源與運(yùn)用用表集中中體現(xiàn)了了項(xiàng)目自自身平衡衡的生存存能力，是財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)的的重要依依據(jù)。分分析結(jié)果果表明, 本項(xiàng)項(xiàng)目具有有基本的的資金平平衡能力力。詳見(jiàn)見(jiàn)表111，資金金來(lái)源與與運(yùn)用表表。表11 資金金來(lái)源與與運(yùn)用表表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期199771998819999200002001120022200331資金來(lái)源源1.1銷(xiāo)售收入入3843346.67141440.880468004.007663884.333649771.884611009.007786444.776522991.7791.4自有資金金264995.

51、330264995.3300.0000.0000.0000.0000.0000.0001.5貸款183336.447183336.4470.0000.0000.0000.0000.0000.000小計(jì)4291178.44589772.557468004.007663884.333649771.884611009.007786444.776522991.7792資金運(yùn)用用2.1固定資產(chǎn)產(chǎn)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金金2.3開(kāi)發(fā)成本本2649953.00560003.118350552.660487008.665350552.660427445.116473990.8810.0002.4經(jīng)營(yíng)管理理費(fèi)用2.5

52、銷(xiāo)售費(fèi)用用76866.933282.82936.0813277.69912999.44412222.18815722.90010455.8442.6財(cái)務(wù)費(fèi)用用287992.33610599.32235066.21149733.01148677.20045777.83358911.47739177.3112.7經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)費(fèi)251774.771926.2230655.67743488.17742555.66640022.64451511.23334255.1112.8土地增值值稅0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0002.9所得稅190554.009701.0

53、323200.32232911.02232211.00030299.50038988.84425922.3882.100應(yīng)付利潤(rùn)潤(rùn)137444.1110.0000.0000.0000.000564.9879155.82252633.3222.111各期還本本付息269001.7710.00019233.19937355.799162775.99549666.7880.0000.0003歸還墊支支利潤(rùn)及及凈投資資回收428771.5530.0000.0000.0000.0000.00068233.699360447.884小計(jì)3863306.90589772.557468004.00766388

54、4.333649771.884611009.007718221.006162443.995從表122“貸款還還本付息息估算表表”中可以以看出，本項(xiàng)目目如果操操作得當(dāng)當(dāng)，在正正常情況況下，項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)完完成時(shí)，可以從從銷(xiāo)售收收入中還還清全部部貸款本本息，并并有基本本的利潤(rùn)潤(rùn)貸款還本本付息估估算表單單位：萬(wàn)萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期199771998819999200002001120022200331貸款及還還本付息息1.1期初貸款款本息累累計(jì)0.000194336.666198445.887184991.55844344.6220.0000.0001.1.1本金0.000183336.4

55、47183336.447169882.11829255.2330.0000.0001.1.2利息0.00011000.19915099.40015099.40015099.40015099.40015099.4001.2本期貸款款183336.447183336.4470.0000.0000.0000.0000.0000.0001.3本期應(yīng)計(jì)計(jì)利息85655.24411000.19923322.40023811.50022188.999532.150.0000.0001.4本期本金金歸還198445.8870.0000.00013544.299140556.99644344.6220.0000

56、.0001.5本期利息息支付70555.8440.00019233.19923811.50022188.999532.150.0000.0001.6期末貸款款本息累累計(jì)194336.666198445.887184991.55844344.6220.0000.000本年年利利率12%12%12%12%12%12%12%2償還貸款款本息的的資金來(lái)來(lái)源2.1投資回收收97366.3550.0000.0000.00097366.3550.0000.0000.0002.2未分配利利潤(rùn)171665.3360.00019233.19937355.79965399.60049666.7880.0000.00

57、02.3其它八、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)主主要來(lái)自自：建造造成本、售價(jià)、銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)度、開(kāi)開(kāi)發(fā)周期期、貸款款利率等等方面，其中主主要取決決于租售售價(jià)格的的變化和和銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)度的快快慢。而而這些風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素素，又受受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條條件的影影響。另另外自有有資金占占總投資資的比例例雖然對(duì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目全部部資金投投資的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益沒(méi)有影影響，但但是由于于貸款的的杠桿作作用會(huì)影影響自有有資金的的經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)，因此此需要項(xiàng)項(xiàng)目的主主辦者進(jìn)進(jìn)行認(rèn)真真考慮。（一）盈盈虧平衡衡分析本項(xiàng)目的的盈虧平平衡點(diǎn)為為76.42%，即銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積/收入達(dá)達(dá)到可銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積/收入的的76.42%時(shí), 項(xiàng)目目能保持持盈虧平平

58、衡。利利潤(rùn)為零零時(shí)的初初始平均均價(jià)格和和平均成成本分別別如圖11和圖2所示。 HYPERLINK o 點(diǎn)擊圖片片看全圖圖 t _bllankk （二）敏敏感性分分析影響本項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)效益的的主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素素為總投投資（建建造成本本）、售售價(jià)。針針對(duì)全部部資金和和自有資資金的評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)，分別別算出當(dāng)當(dāng)上述因因素變化化15%、10%、5%時(shí)，對(duì)主要要經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)的影響響分析如如表133和表144所示。其中兩兩種最不不利的情情況如下下所示：1.當(dāng)投投資增加加15%時(shí)，全全部資金金的評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)為為：財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率：188.100%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值(IIC=188%)：1700.422萬(wàn)元人人民幣

59、靜態(tài)投資資回收期期：5.62年年動(dòng)態(tài)投資資回收期期(IC=188%)：6.999年2.當(dāng)租租售價(jià)格格降低115%時(shí)時(shí)，全部部資金的的評(píng)價(jià)指指標(biāo)為：財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率：122.599%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值(IIC=188%)：-86691.2萬(wàn)元元人民幣幣靜態(tài)投資資回收期期：6.16年年動(dòng)態(tài)投資資回收期期(IC=188%)：7.000年表13 全部投投資敏感感性分析析表項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益益率(IIRR)凈現(xiàn)值(NPVV)(萬(wàn)萬(wàn)元)靜態(tài)投資資回收期期(年)動(dòng)態(tài)投資資回收期期(年)基本方案案24.880%109338.0094.8446.355租15%37.007%305770.8813.7004.999售10%32.996%240226.2273.9005.444價(jià)5%28.887%174882.0024.2555.988格-5%20.773%43944.5445.3116.733變-10%16.666%-21448.5585.8117.000化-15%12.559%-86991.226.1667.00015%18.110%170.425.6226.999投10%20.221%37599.6555.3776.788資5%22.444%73488.8775.1446.566變-5%27.330%145227.3314.4556.133化-10%29