1、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理之特點 近日與同事一起探討房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理，卻發(fā)現(xiàn)書店里、網(wǎng)絡上、同事那，這方面的資料很少，于是另外找了些資料研究了一下，覺得有點意思。 一般意義上的全面預算管理，包含三層意義： 1、全過程：預算管理是指公司在組織各項經(jīng)營活動的事前、事中和事后都必須納入到預算管理。 2、全方位：預算管理是指公司一切生產(chǎn)經(jīng)營活動必須全部納入到預算管理。 3、全員：預算管理是指公司領導、子公司負責人、車間及部門負責人、各崗位員工必須全員參與預算管理 房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理也具備上述3個特征。由于房地產(chǎn)企業(yè)是典型的項目運作型企業(yè)，項目周期長，資金投入大，相應其全面預算管理也有著其獨特

2、的特點： 1、 現(xiàn)金流為基礎：房地產(chǎn)行業(yè)高利潤、高負債，同時高風險，如此三高，必須時時保證現(xiàn)金流的健康順暢，因此現(xiàn)金流比會計利潤重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)更樂于編制現(xiàn)金流預算，重視程度大過基于權責發(fā)生制基礎的利潤表預算，資產(chǎn)負債表預算。 2、 工程項目預算為核心：在成本開支這一方面，工程項目成本最大最復雜也最難控制，如此三最，奠定了工程項目預算的核心地位。對于這塊，業(yè)界已有成熟的預決算制度來進行管控，目前萬科的“目標成本+動態(tài)成本+責任成本”模式已得到多方的認可與借鑒。 3、 年底工程形象進度節(jié)點的確定既重要又不重要，這個怎么說？由于工程項目往往跨年度，與總包方的結款一般參照形象進度來進行，這也是

3、會計確認開發(fā)成本的依據(jù)，這對企業(yè)的會計利潤影響很大，因此很重要。但另一方面，由于這種確定不會馬上影響現(xiàn)金流，會計利潤只是個數(shù)字而已，因此是否確定形象進度似乎也并不重要。 上述三個特點對房地產(chǎn)行業(yè)的預算管理的推行有著重要影響。工程造價 工程預預算 房房地產(chǎn)估估價師，麻麻煩講下下相關的的東西，比比如，前前景，門門檻，報報考要求求，工資資待遇工程造價管管理是建建立在工工程經(jīng)濟濟、工程程技術、法法律法規(guī)規(guī)三個平平臺上的的一門復復合型學學科。本本專業(yè)培培養(yǎng)德智智體全面面發(fā)展、具具備扎實實的文化化理論基基礎、能能適應我我國和區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟建設發(fā)發(fā)展需要要、具備備管理學學、經(jīng)濟濟學和土土木工程程技術的的基本知

4、知識、掌掌握現(xiàn)代代工程造造價管理理科學的的理論、方方法和手手段的高高級工程程技術應應用型管管理人才才。通過過專業(yè)教教育，本本專業(yè)畢畢業(yè)生能能夠具有有較強的的語言文文字表達達能力及及社會交交往能力力；能編編制建筑筑安裝工工程概預預算、裝裝飾工程程概預算算、市政政工程概概預算和和園林綠綠化工程程概預算算；具備備審核建建設項目目投資概概、預算算及結算算的能力力；能夠夠編制建建設工程程招投標標文件并并對合同同進行管管理；熟熟悉建設設工程相相關的法法律法規(guī)規(guī)；懂得得工程成成本會計計、工程程經(jīng)濟等等相關知知識；掌掌握土木木工程、建建筑安裝裝工程的的建設程程序及施施工工藝藝；能對對一般工工程進行行施工管管理

5、；熟熟悉計算算機在專專業(yè)中的的應用，能能夠熟練練應用計計算機軟軟件解決決工程中中的實際際問題。學學生畢業(yè)業(yè)后能夠夠在工程程造價公公司、咨咨詢公司司、建筑筑業(yè)企業(yè)業(yè)、工程程建設監(jiān)監(jiān)理公司司、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)、設設計院、審審計事務務所以及及政府部部門企事事業(yè)單位位，從事事工程造造價招標標代理、建建設項目目投融資資和投資資控制、工工程造價價確定與與控制、投投標報價價決策、合合同管理理、工程程預決算算、工程程成本分分析、工工程咨詢詢、工程程監(jiān)理以以及工程程造價管管理相關關軟件的的開發(fā)應應用等工工作 工工程預算算可以人人為兩類類，即：一是概概算；二二是預算算。概算算有可行行性研究究投資估估算和初初步設

6、計計概算兩兩種，預預算又有有施工圖圖設計預預算和施施工預算算之分，基基本建設設工程預預算是上上述估算算、概算算和預算算的總稱稱。（這這方面的的東西有有些雜，你你可以上上網(wǎng)仔細細查一下下） 房房地產(chǎn)估估價師是是指經(jīng)全全國統(tǒng)一一考試，取取得房地地產(chǎn)估價價師執(zhí)執(zhí)業(yè)資格格證書，并并注冊登登記后從從事房地地產(chǎn)估價價活動的的人員。 一、報報考條件件 凡中中華人民民共和國國公民，遵遵紀守法法并具備備下列條條件之一一者，可可申請參參加房地地產(chǎn)估價價師執(zhí)業(yè)業(yè)資格考考試： （一）取取得房地地產(chǎn)估價價相關學學科（包包括房地地產(chǎn)經(jīng)營營、房地地產(chǎn)經(jīng)濟濟、土地地管理、城城市規(guī)劃劃等，下下同）中中等專業(yè)業(yè)學歷，具具有8年年

7、以上相相關專業(yè)業(yè)工作經(jīng)經(jīng)歷，其其中從事事房地產(chǎn)產(chǎn)估價實實務滿55年；（二二）取得得房地產(chǎn)產(chǎn)估價相相關學科科大專學學歷，具具有6年年以上相相關專業(yè)業(yè)工作經(jīng)經(jīng)歷，其其中從事事房地產(chǎn)產(chǎn)估價實實務滿44年；（三三）取得得房地產(chǎn)產(chǎn)估價相相關學科科學士學學位，具具有4年年以上相相關專業(yè)業(yè)工作經(jīng)經(jīng)歷，其其中從事事房地產(chǎn)產(chǎn)估價實實務滿33年；（四四）取得得房地產(chǎn)產(chǎn)估價相相關學科科碩士學學位或第第二學位位、研究究生班畢畢業(yè)，從從事房地地產(chǎn)估價價實務滿滿2年；（五）取取得房地地產(chǎn)估價價相關學學科博士士學位；（六）不不具備上上述規(guī)定定學歷，但但通過國國家統(tǒng)一一組織的的經(jīng)濟專專業(yè)初級級資格或或?qū)徲嫛?、統(tǒng)統(tǒng)計專業(yè)

8、業(yè)助理資資格考試試并取得得相應資資格，具具有100年以上上相關專專業(yè)工作作經(jīng)歷，其其中從事事房地產(chǎn)產(chǎn)估價實實務滿66年，成成績特別別突出。 二、考考試科目目 1、房房地產(chǎn)基基本制度度與政策策 22、房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營與管理理 33、房房地產(chǎn)估估價理論論與方法法 44、房房地產(chǎn)估估價案例例與分析析 工工資待遇遇要依個個人實際際情況而而定，聽聽同學說說有了證證的還不不錯。 不知這這樣回答答你是否否滿意。工程預算1.基基本建設設工程預預算都有有哪幾種種？按照國國家規(guī)定定；基本本建設工工程預算算是隨同同建設程程序分階階段進行行的。由由于各階階段的預預算制基基礎和工工作深度度不同，基基本建設設工程預預

9、算可以以人為兩兩類，即即：一是是概算；二是預預算。概概算有可可行性研研究投資資估算和和初步設設計概算算兩種，預預算又有有施工圖圖設計預預算和施施工預算算之分，基基本建設設工程預預算是上上述估算算、概算算和預算算的總稱稱。 22.什么么叫工程程項目？工程項項目綜合合概、預預算書都都包括哪哪些內(nèi)容容？如果果編制？ 工程項項目又稱稱單項工工程，是是指具有有獨立存存在意義義的一個個完整工工程，它它由許多多單位工工程組成成的綜合合體。 工程項項目綜合合概、預預算書是是確定工工程項目目（如生生產(chǎn)車間間、獨立立公用事事業(yè)或獨獨立建筑筑物）全全部建設設費用文文件。整整個建設設工程有有多少工工程項目目，就應應編

10、到多多少工程程項目的的綜合概概、預算算書。 工程項項目綜合合概、預預算書包包括的內(nèi)內(nèi)容有建建筑、安安裝工程程費、設設備購置置費及其其他費用用。 上述各各項費用用是根據(jù)據(jù)各單位位工程概概、預算算書及其其他工程程和費用用概算書書匯編而而成。如如果一個個建設項項目只有有一個單單項工程程，則匯匯編時，與與這個單單項工程程有關的的其他工工程和費費用，即即可有直直接匯入入工程項項目綜合合概、預預算書。 3.什什么是建建設項目目？建設設項目總總概預算算書的作作用是什什么？如如何編制制？ 建設項項目：一一般指具具有設計計任務書書和總體體設計，經(jīng)經(jīng)濟上實實行獨立立核算，行行政上具具有獨立立組織形形式的基基本建設

11、設單位，如如：在工工業(yè)建設設中，一一般以一一個工廠廠為一個個建設項項目，在在民用建建設中，一一般以一一個學校校，一個個醫(yī)院等等為一個個建設項項目，一一個建設設項目中中可以有有幾個單單位工程程。 建設項目總總概、預預算書是是設計文文件的重重要組成成部分，它它是確定定一個建建設項目目（工廠廠或?qū)W校校等）從從籌建到到竣工驗驗收過程程的全部部建設費費用的文文件。 建設項項目總概概、預算算書是由由各生產(chǎn)產(chǎn)車間獨獨立公用用事業(yè)及及獨立建建筑物的的綜合概概、預算算書，以以及其它它工程費費用概、預預算書匯匯編組成成的。 4.基本建建設工程程造價由由哪幾部部分費用用組成？ 基本建建設工程程全部造造價，由由建筑工

12、工程費、設設備購置置費、安安裝工程程、其他他工程費費用四個個部分組組成。 5.什什么叫建建筑、安安裝工程程費？ 建筑及及設備安安裝工程程費，是是建設項項目中用用于主要要生產(chǎn)，輔輔助生產(chǎn)產(chǎn)，生活活福利建建筑和類類設備安安裝工程程施工所所需要的的全部費費用。它它是建設設項目總總造價的的重要組組成部分分。 6.什什么叫建建筑、安安裝工程程概算定定額？ 建筑、安安裝工程程概算定定額是國國家或其其授權機機關規(guī)定定完成一一定計量量單位的的建筑中中設備安安裝擴大大結構或或擴大分分項工程程所需要要的人工工、材料料和施工工機械臺臺班耗量量，以貨貨幣形式式表示的的標準。建建筑安裝裝工程概概算指標標是在建建筑或設設

13、備安裝裝工程概概算定額額的基礎礎上，以以主體項項目為主主，合并并相關部部分進行行綜合，擴擴大而成成，因此此，也叫叫擴大定定額。 7.建建筑、安安裝工程程概算定定額在工工程建設設中，都都有哪些些作用？ （1）建建筑、安安裝工程程概算定定額是設設計單位位進行設設計方案案技術經(jīng)經(jīng)濟比較較的依據(jù)據(jù)，也是是編制初初步設計計概算和和修正概概算的依依據(jù)； （2）建建筑、安安裝工程程概算定定額，也也可作為為建設、施施工單位位編制主主要材料料計劃的的依據(jù)。 8.什什么叫可可行性研研究？研研究的目目的是什什么？ 可行性性研究是是隨著科科學技術術進步和和經(jīng)濟管管理科學學發(fā)而逐逐步興起起，并日日趨完善善的綜合合性科學

14、學，所謂謂可行就就是辦任任何事都都有成功功與不成成功兩種種可能性性，能成成功者謂謂可和，不不能成功功者就不不可行。可可行性研研究就是是在行動動以前，對對要辦的的事進行行調(diào)查其其可行與與不可行行，即：可行則則行，不不可行則則止。 基本建建設可行行性研究究，是基基本建設設前期工工作的重重要內(nèi)容容，也是是按基本本建設程程序辦事事的重要要步驟，其其目的就就是要使使建設項項目決策策正確，避避免或減減少因決決策失誤誤而造成成投資浪浪費。 9.在在可行性性研究中中進行投投資估算算的重要要作用是是什么？ 建設項項目投資資估算，是是可行性性研究報報告的重重要組織織部分，也也是對建建設項目目進行經(jīng)經(jīng)濟效益益評價的

15、的重要基基礎，項項目確定定后，投投資估算算總額還還將對初初步設計計和概算算編制起起控制作作用。 10.什么叫叫經(jīng)濟效效益評價價？ 建設項項目經(jīng)濟濟效益評評價是在在投資估估算的基基礎上，對對其生產(chǎn)產(chǎn)成本、銷銷售收入入、稅金金、利潤潤、貸款款償還年年限、資資金利潤潤率和內(nèi)內(nèi)部效益益率等進進行計算算后，對對建設項項目是否否可行做做出的結結論。 11.什么叫叫造價分分析？造造價分析析的目的的是什么么？ 工程造造價分析析，是在在建設項項目施工工中或竣竣工后，對對施工圖圖預算執(zhí)執(zhí)行情況況的分析析，即：設計預預算與竣竣工決算算對比，運運用成本本分析的的方法，分分析各項項資金運運用情況況，核實實預算是是否與實

16、實際接近近，能否否控制成成本分析析的目的的是總結結經(jīng)驗，找找出差距距和原因因，為改改進以后后工作提提供依據(jù)據(jù)。 12.什么是是分部工工程？ 分部工工程是單單位工程程的組成成部分，是是單位工工程中分分解出來來的結構構更小的的工程。如如一般的的土建工工程，按按其工程程結構可可分為基基礎、墻墻體、梁梁柱、樓樓板、地地面、門門窗、屋屋面、裝裝飾等幾幾個部分分。由于于每部分分都是由由不同工工種的工工人利用用不同的的工具和和材料來來完成的的，因此此，在編編制預算算時，為為了計算算工料等等方便，就就按照所所用工種種和材料料結構的的不同，把把土建工工程綜合合劃分為為以下幾幾個部工工程：基基礎工程程、墻體體工程

17、、梁梁柱工程程、門窗窗木裝修修工程、樓樓地在工工程、屋屋面工程程、耐酸酸防腐工工程、構構筑物工工程等。 13.什么是是分項工工程？ 分項工工程是指指通過較較為簡單單的施工工就能完完成的工工程，并并且要以以采用適適當?shù)挠嬘嬃繂挝晃贿M行計計算的建建設設備備安裝工工程，通通常它是是確定建建設及設設備安裝裝工程造造價的最最基本的的工程單單位，例例如，每每立方米米磚基礎礎工程；一臺某某型號機機床的安安裝等。 14.概算與與預算的的區(qū)別是是什么？ 工程建建設預算算泛指概概算和預預算兩大大類，或或稱工程程建設預預算是概概算與預預算的總總稱。概算和和預算大大致有如如下區(qū)別別： （1）所所起的作作用不同同，概算

18、算編制在在初步設設計階段段，并作作為向國國家和地地區(qū)報批批投資的的文件，經(jīng)經(jīng)審批后后用以編編制固定定資產(chǎn)計計劃，是是控制建建設項目目投資的的依據(jù)；預算編編制在施施工圖設設計階段段，它起起著建筑筑產(chǎn)品價價格的作作用，是是工程價價款的標標底。 （2）編編制依據(jù)據(jù)不同，概概算依據(jù)據(jù)概算定定額或概概算指標標進行編編制，其其內(nèi)容項項目經(jīng)擴擴大而簡簡化，概概括性大大，預算算則依據(jù)據(jù)預算定定額和綜綜合預算算定額進進行編制制，其項項目較詳詳細，較較重要。 （3）編編制內(nèi)容容不同，概概算應包包括工程程建設的的全部內(nèi)內(nèi)容，如如總概算算要考慮慮從籌建建開始到到竣工驗驗收交付付使用前前所需的的一切費費用；預預算一般般

19、不編制制總預算算，只編編制單位位工程預預算和綜綜合預算算書，它它不包括括準備階階段的費費用（如如勘察、征征地、生生產(chǎn)職工工培訓費費用等）。 15.什么是是工程建建設定額額？ 所謂“定定額”是是指從事事經(jīng)濟活活動時，對對人、財財、物的的限定標標準。如如定員（定定工時），定定質(zhì)（定定質(zhì)量）、定定量（定定數(shù)量）、定定價（定定價格）等等，工程程建設的的產(chǎn)品價價格是國國家采取取特定的的方法和和形式，即即工程建建設定額額來確定定的。 工程建建設定額額是建筑筑工程預預算定額額、綜合合預算定定額、核核算定額額、建筑筑安裝工工程統(tǒng)一一勞動定定額、施施工定額額和工期期定額等等的總稱稱。它是是實行“三三算”制制度的

20、基基礎。常常言設計計有概算算，施工工有預算算，竣工工有決算算，這“三三算”都都是按照照工程建建設定額額進行編編制的。在在社會主主義國家家中，定定額是實實行經(jīng)濟濟核算和和編制計計劃垢依依據(jù)，也也是現(xiàn)代代化科學學管理的的基礎和和重要內(nèi)內(nèi)容。 16.什么是是預算定定額？ 建設工工程的預預算定額額是用來來確定建建設工程程產(chǎn)品中中每一分分部分項項工程的的每一計計量單位位所消耗耗的物化化勞動數(shù)數(shù)量的標標準。換換言之，它它是確定定每一計計量單位位的分部部分項工工程內(nèi)容容所消耗耗的人工工和材料料數(shù)量以以及所需需要的機機械臺班班數(shù)量的的標準。 17.預算定定額的作作用是什什么？ 工程預預算定額額的主要要作用大大

21、致有以以下幾個個方面：（1）是是編制預預算和結結算的依依據(jù)；（22）是編編制單位位估價表表的依據(jù)據(jù)；（33）是據(jù)據(jù)以計算算工程預預算造價價和編制制建設工工程概算算定額及及概算指指標的基基礎（44）是施施工單位位評定勞勞動生產(chǎn)產(chǎn)率進行行經(jīng)濟核核算的依依據(jù)。 18.什么工工期定額額？ 建筑安安裝工程程工期定定額，是是依據(jù)國國家建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量檢驗驗評定標標準施工工及驗收收規(guī)范有有關規(guī)定定，結合合各施工工條件，本本著平均均、經(jīng)濟濟合理的的原則制制定的，工工期定額額是編制制施工組組織設計計、安排排施工計計劃和考考核施工工工期的的依據(jù)，是是編制招招標標底底，投標標標書和和簽訂建建筑安裝裝工程合合同的重重

22、要依據(jù)據(jù)。 19.怎樣計計算工期期？ 工期定定額的工工期一律律以日歷歷天數(shù)為為計算單單位。單單位工程程的工期期是指赍赍基礎工工程破土土開工之之日起，完完成全部部工程或或定額子子目規(guī)定定的內(nèi)容容，并達達到國家家驗收標標準的全全部日歷歷天數(shù)。因因不可抗抗拒的自自然災害害造成造造成的工工程停工工，經(jīng)當當?shù)亟ㄔO設主管部部門核準準，可按按實際停停工和處處理的天天數(shù)順延延工期；因重大大設計變變更或建建設（發(fā)發(fā)包）單單位簽證證后，可可按實際際停工天天數(shù)順延延工期。 實行冬冬季施工工地區(qū)，由由于施工工技術不不允許或或經(jīng)濟不不合理，不不能繼續(xù)續(xù)施工的的，經(jīng)建建設（發(fā)發(fā)包）單單位同意意，可按按實際停停工天數(shù)數(shù)順延

23、工工期，但但順延天天數(shù)，III類地地區(qū)不得得超過采采暖期440%。IIII類類地區(qū)不不得超過過50%。工程造價工程造造價是指指進行某某項工程程建設所所花費的的全部費費用。工工程造價價是一個個廣義概概念，在在不同的的場合，工工程造價價含義不不同。由由于研究究對象不不同，工工程造價價有 HYPERLINK /view/685179.htm 建設設工程造造價，單單項工程程造價，單單位工程程造價以以及建筑筑安裝工工程造價價等。工程造造價專業(yè)業(yè)培養(yǎng)具具有良好好的科學學素養(yǎng)，掌掌握工程程造價的的基礎知知識，熟熟悉工程程造價全全過程的的管理，經(jīng)經(jīng)過嚴格格的實踐踐技能訓訓練,以以工程施施工階段段工程造造價的編

24、編制與控控制為重重點的高高級技術術應用型型人才。 工程造造價專業(yè)業(yè)畢業(yè)生生主要從從事建筑筑、安裝裝、市政政等施工工階段工工程預算算及工程程結算與與決算，工工程審計計與估價價，定額額編制與與管理；還可從從事工業(yè)業(yè)與民用用建筑工工程的施施工和組組織管理理、工程程監(jiān)理、工工程招投投標及項項目管理理等方面面的工作作。 工程造造價專業(yè)業(yè) 培養(yǎng)目目標：本本專業(yè)培培養(yǎng)德智智體美全全面發(fā)展展，具備備扎實的的高等教教育文化化理論基基礎，適適應我國國和地方方區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟建設設發(fā)展需需要，具具備管理理學、經(jīng)經(jīng)濟學和和土木工工程技術術的基本本知識，掌掌握現(xiàn)代代工程造造價管理理科學的的理論、方方法和手手段，獲獲得造價價工

25、程師師、咨詢詢（投資資）工程程師的基基本訓練練，具有有工程建建設項目目投資決決策和全全過程各各階段工工程造價價管理能能力，有有實踐能能力和創(chuàng)創(chuàng)新精神神的應用用型高級級工程造造價管理理人才。 就業(yè)方方向：學學生畢業(yè)業(yè)后能夠夠在工程程（造價價）咨詢詢公司、建建筑施工工企業(yè)（乙乙方）、建建筑裝潢潢裝飾工工程公司司、工程程建設監(jiān)監(jiān)理公司司、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)、設設計院、會會計審計計事務所所、政府府部門企企事業(yè)單單位基建建部門（甲甲方）等等企事業(yè)業(yè)單位，從從事工程程造價招招標代理理、建設設項目投投融資和和投資控控制、工工程造價價確定與與控制、投投標報價價決策、合合同管理理、工程程預（結結）決算算、工程程

26、成本分分析、工工程咨詢詢、工程程監(jiān)理以以及工程程造價管管理相關關軟件的的開發(fā)應應用和技技術支持持等工作作。 開設的的主要課課程：畫畫法幾何何與工程程制圖、工工程制圖圖與 CCAD 、管理理學原理理、房屋屋建筑學學、建筑筑材料、工工程力學學、工程程結構、建建筑施工工技術、工工程項目目管理、工工程經(jīng)濟濟學、建建筑工程程計價、土土建工程程計量、安安裝工程程施工技技術、工工程造價價管理、建建設工程程合同管管理、工工程造價價案例分分析、電電工學、流流體力學學、建筑筑電氣與與施工、安安裝工程程計價與與計量、建建筑給排排水與施施工等。 授予學學位：工工學學士士或管理理學學士士 工程造造價（PProjject

27、t Coost）兩兩種含義義。第一一種含義義：工程程造價是是指建設設一項工工程預期期開支或或?qū)嶋H開開支的全全部固定定資產(chǎn)投投資費用用。也就就是一項項工程通通過建設設形成相相應的固固定資產(chǎn)產(chǎn)、無形形資產(chǎn)所所需用一一次性費費用的總總和。這這一含義義是從投投資者業(yè)主的的角度來來定義的的。從這這個意義義上說，工工程造價價就是指指工程價價格。即即為建成成一項工工程，預預計或?qū)崒嶋H在土土地市場場、設備備市場、技技術勞務務市場，以以及承包包市場等等交易活活動中所所形成的的建筑安安裝工程程的價格格和建設設工程總總價格。通通常是把把工程造造價的第第二種含含義只認認定為工工程承發(fā)發(fā)包價格格。它是是在建筑筑市場通通

28、過招投投標，由由需求主主體投資資者和供供給主體體建筑商商共同認認可的價價格。房地產(chǎn)項目目全面預預算分析析-房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)預算管管理即使是在已已實行全全面預算算管理的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，預預算管理理也多是是松散的的，尚未未發(fā)揮出出其應有有的作用用。本文文在提出出房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)實實施全面面預算管管理面臨臨諸多難難點的同同時，也也提出了了建立企企業(yè)全面面預算管管理的基基本思路路。 隨隨著國內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟的的持續(xù)增增長及國國家相關關政策支支持，近近幾年房房地產(chǎn)行行業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)了高速速的發(fā)展展與增長長，同時時，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)之間競競爭不斷斷加強，房房地產(chǎn)行行業(yè)市場場化、客客戶化導導向不斷斷增強，無無論是企企業(yè)內(nèi)部部資源

29、或或外部因因素，均均要求房房地產(chǎn)企企業(yè)特別別是大中中型房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商應對對其自身身經(jīng)營實實行全面面的預算算管理。 何為全全面預算算管理呢呢？全面面預算管管理是指指以目標標利潤為為導向，將將企業(yè)的的所有經(jīng)經(jīng)營活動動都納入入預算管管理, 即對企企業(yè)全體體人員、全全部業(yè)務務、全部部過程實實施預算算控制和和管理。實實施全面面預算管管理，能能有效地地建立起起管理控控制體系系, 建建立起對對成本中中心、利利潤中心心和投資資中心的的績效考考核體系系，使整整個企業(yè)業(yè)的經(jīng)營營管理活活動沿著著預算管管理軌道道科學、合合理地進進行, 為企業(yè)業(yè)的發(fā)展展提供保保證。 企業(yè)實實施全面面預算管管理，可可能會遇遇到以下下幾

30、類難難題： 1.房房地產(chǎn)項項目缺乏乏一套完完整的全全面預算算標準作作指導。由由于房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)是近些些年才迅迅速發(fā)展展起來的的行業(yè)，尚尚未形成成自身所所開發(fā)的的各種產(chǎn)產(chǎn)品類型型的企業(yè)業(yè)標準和和國家預預算定額額，如住住宅、商商鋪、寫寫字樓、酒酒店等,因而實實際做起起預算來來難免憑憑經(jīng)驗估估算, 帶有一一定的隨隨意性, 與實實際情況況偏離較較大。 2.與與企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略目標標聯(lián)系不不夠, 重年度度預算, 輕項項目開發(fā)發(fā)預算。由由于房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)缺乏規(guī)規(guī)范的預預算標準準, 因因而許多多房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)還還是套用用工業(yè)企企業(yè)傳統(tǒng)統(tǒng)預算方方式，在在年度經(jīng)經(jīng)營計劃劃指導下下編制房房地產(chǎn)項項目的年年度預算算, 并并

31、且通常常是單項項預算, 考慮慮項目的的開發(fā)期期不夠，結結果是集集團公司司的戰(zhàn)略略實施沒沒有具體體的數(shù)據(jù)據(jù)支持, 企業(yè)業(yè)的預算算與集團團公司的的戰(zhàn)略缺缺乏聯(lián)系系。 33.企業(yè)業(yè)尚未建建立系統(tǒng)統(tǒng)、完善善的預算算管理組組織體系系和預算算管理制制度。目目前，許許多房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)及其項項目實施施單位的的各種預預算管理理還是松松散型的的, 上上層的目目標與基基層的實實施缺乏乏緊密的的聯(lián)系和和實質(zhì)性性的合作作與交流流。究其其原因, 這與與沒有建建立一個個強有力力的預算算管理組組織體系系有直接接的關系系, 以以致于企企業(yè)缺乏乏整體規(guī)規(guī)劃, 無法落落實預算算編制的的目標和和對預算算的考核核與監(jiān)督督,預算算管理的

32、的作用得得不到充充分發(fā)揮揮。 44.預算算數(shù)據(jù)缺缺乏合理理性, 實施效效果不理理想。預預算達到到什么水水平才是是合理的的呢？這這是困擾擾企業(yè)管管理者的的一道難難題?，F(xiàn)現(xiàn)在許多多房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)為為了趕工工程、搶搶進度, 經(jīng)常常是沒有有圖紙先先行施工工, “三三邊”工工程屢禁禁不止, 致使使設計概概算突破破估算指指標、施施工圖預預算突破破設計概概算、竣竣工結算算遠遠突突破施工工圖預算算。還有有的企業(yè)業(yè)預算的的科學性性不夠, 測算算的依據(jù)據(jù)不足，論論證的資資料太少少，使得得預算指指標與實實際的執(zhí)執(zhí)行情況況差異較較大, 導致預預算失去去了應有有的指導導意義。 5.預預算執(zhí)行行過程中中缺乏有有效的控控制與

33、分分析機制制。預算算數(shù)據(jù)來來源廣泛泛、數(shù)據(jù)據(jù)量大, 但集集團公司司缺乏控控制措施施, 無無法及時時獲取各各個企業(yè)業(yè)預算執(zhí)執(zhí)行情況況和各個個企業(yè)對對各個部部門的預預算執(zhí)行行情況, 對預預算執(zhí)行行難以進進行有效效的控制制, 無無法保證證預算分分析的及及時性、全全面性和和深入性性。 66.存在在“編制制預算純純屬財務務行為”的的錯誤認認識。毫毫無疑問問,全面面預算是是財務收收支預算算的發(fā)展展, 但但不能據(jù)據(jù)此就認認為預算算只是一一種財務務行為, 由財財務部門門負責預預算的制制定和控控制就行行了, 甚至把把預算理理解僅是是財務部部門控制制資金支支出的計計劃和措措施。其其實, 全面預預算是企企業(yè)全員員的

34、行為為, 在在房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)尤尤其如此此, 它它與全體體員工、項項目的工工期管理理、預決決算管理理等息息息相關, 是所所有相關關管理的的集中體體現(xiàn)。 7.預預算目標標考核力力度不夠夠。目前前, 在在已實行行預算管管理的房房地產(chǎn)企企業(yè)中, 較普普遍地存存在著考考核不力力的現(xiàn)象象, 具具體表現(xiàn)現(xiàn)在考核核部門職職責不明明確、考考核內(nèi)容容不具體體、考核核工作未未能形成成制度化化、考核核標準缺缺乏規(guī)范范化, 致使預預算考核核不能保保證企業(yè)業(yè)預算管管理體系系的全面面實施。 對此，筆筆者認為為應該從從以下幾幾個方面面著手，建建立企業(yè)業(yè)的全面面預算管管理。 1.預預算編制制宜采用用從房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)內(nèi)部自自上而下

35、下、自下下而上、上上下結合合的編制制方法，整整個過程程為：先先由高層層管理者者提出企企業(yè)總目目標和部部門分目目標；各各基層單單位根據(jù)據(jù)一級管管理一級級的原則則據(jù)以制制定本單單位的預預算方案案，呈報報分部門門；分部部門再根根據(jù)各下下屬單位位的預算算方案，制制定本部部門的預預算草案案，呈報報預算委委員會；最后，預預算委員員會審查查各分部部預算草草案，進進行溝通通和綜合合平衡，擬擬訂整個個組織的的預算方方案；預預算方案案再反饋饋回各部部門征求求意見。經(jīng)經(jīng)過自下下而上、自自上而下下的多次次反復，形形成最終終預算，經(jīng)經(jīng)企業(yè)最最高決策策層審批批后，成成為正式式預算，逐逐級下達達各部門門執(zhí)行。 2.完完善房

36、地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)全面預預算管理理的制度度建設。針針對房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)預算管管理中的的難題, 應重重點抓好好預算管管理制度度建設。制制定全面面預算管管理制度度, 主主要包括括: 明明確責任任中心的的權責、界界定預算算目標、編編制預算算、匯總總、復核核與審批批、預算算執(zhí)行與與控制管管理、業(yè)業(yè)績報告告及差異異分析、預預算指標標考核。依依據(jù)預算算管理的的原則、方方法、流流程和程程序編制制企業(yè)的的預算, 實施施預算管管理并依依據(jù)預算算對責任任單位和和個人進進行考核核等。會會計核算算上根據(jù)據(jù)企業(yè)集集團管理理模式和和房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)特特點，建建立一套套房地產(chǎn)產(chǎn)項目開開發(fā)成本本、費用用科目體體系, 作為預預算項目目成本

37、、費費用依據(jù)據(jù), 指指導項目目的預算算工作，并并逐步形形成房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)自身的的成本、費費用定額額標準。 3.改改進房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的預算算編制方方法。傳傳統(tǒng)的預預算側(cè)重重的是短短期效應應，以年年度作為為預算周周期。對對房地產(chǎn)產(chǎn)項目來來說，由由于其開開發(fā)的特特殊性(即周期期長達22-3年年或以上上, 不不確定性性因素多多, 如如設計變變更、政政策變化化、進度度延緩等等),編編制預算算不僅是是對年度度財務狀狀況做出出的反映映, 而而且是對對項目綜綜合情況況做出的的反映。 (1)做好匯匯總分解解工作。一一是總體體構成的的分解。收收入總體體構成的的分解, 須與與開發(fā)的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品類類型、面面積、擬擬

38、銷售均均價掛鉤鉤, 然然后分解解、預測測出各房房型的銷銷售總價價。開發(fā)發(fā)成本總總體構成成的分解解, 需需將土地地、前期期、基礎礎、建安安、配套套等成本本項目根根據(jù)工程程逐步分分解, 然后一一一對應應到相關關成本項項目中, 最終終預測總總成本。如如在編制制滾動預預算時, 有已已結算或或新增加加工程項項目, 應及時時補充、修修訂成本本預算依依據(jù)。費費用、稅稅金等按按國家相相關政策策和集團團公司財財務制度度等進行行費用科科目、稅稅金科目目的分解解, 然然后測算算費用、稅稅金總價價。二是是構成項項目按年年度、月月份的分分解。將將總體構構成的各各項科目目按照工工程進度度和預計計付款方方式以及及工程總總額

39、控制制點的要要求等, 結合合項目開開發(fā)周期期進行各各個年度度、月份份的分解解, 將將預算責責任落實實到各個個單位直直至各個個項目。 (2)加強部部門之間間的合作作。房地地產(chǎn)項目目預算涉涉及項目目開發(fā)前前期研發(fā)發(fā)、營銷銷策劃、工工程管理理、等各各個部門門, 涉涉及項目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動動的方方方面面和和各個環(huán)環(huán)節(jié), 因此, 房地地產(chǎn)預算算講究的的是部門門合作、共共同努力力, 而而非財務務或某個個部門孤孤軍奮戰(zhàn)戰(zhàn)。應在在預算管管理委員員會的組組織下, 各相相關部門門人員共共同研究究項目目目前的狀狀態(tài)和可可能發(fā)生生的情況況, 分分工編制制預算, 具體體是: 營銷部部負責收收入預算算和營銷銷策劃廣廣告等

40、費費用預算算。前期期研發(fā)、工工程、供供應等部部門負責責開發(fā)成成本項目目預算。人人力成本本、培訓訓費等由由人力資資源部負負責預算算。財務務部負責責稅費及及其他費費用等預預算, 并擔負負最后的的匯總、分分析任務務。 (3)掌掌握好編編制周期期。房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)開發(fā)周周期長、不不確定因因素多, 要注注意預算算在執(zhí)行行過程中中隨時出出現(xiàn)的問問題并及及時加以以解決。為為緩解資資金壓力力, 保保證各項項目正常常開展, 并保保證后續(xù)續(xù)項目開開發(fā)的資資金儲備備, 預預算編制制工作一一定要做做深做細細, 考考慮周全全。在編編制周期期上應按按年、季季、月, 甚至至按周安安排資金金預算的的編制、調(diào)調(diào)整、分分析和監(jiān)監(jiān)控, 保持資資金鏈的的正常運運行。 (4)注重現(xiàn)現(xiàn)金流量量預算的的管理。預預算管理理一頭連連著市場場,一頭頭連著企企業(yè)內(nèi)部部, 而而不同的的市場環(huán)環(huán)境和不不同的企企業(yè)規(guī)模模與組織織, 其其預算管管理的模模式又是是不同的的。房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)是一個個資金密密集程度度很高的的行業(yè), 資金金緊張是是整個行行業(yè)的普普遍現(xiàn)象象,因此此預算控控制不僅僅是成本本控制體體系或多多個項目目的管理理體系,而且是是一個整整合全部部經(jīng)營活活動的完完整管理理體系, 其聚聚焦點在在目標成成本和現(xiàn)現(xiàn)金流量量的預算算與管理理上?！扒汕蓩D難為為無米之之炊”，合合理、有有效地控控制現(xiàn)金金流量才才能保證