1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.國家稅務(wù)總局揚州稅務(wù)進修學院講稿 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查方法與案例分析高金平（第一教研研部稅收收教研室室教授）05148788066638gjpttaxeduu.neet第一講 營營業(yè)稅檢檢查一、銷售不不動產(chǎn)稅稅目適用用的檢查查（一）基本本規(guī)定銷售不動產(chǎn)產(chǎn)，是指指有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不動動產(chǎn)所有有權(quán)的行行為。不不動產(chǎn)，是是指不能能移動，移移動后會會引起性性質(zhì)、形形狀改變變的財產(chǎn)產(chǎn)。本稅稅目的征征收范圍圍包括：銷售建建筑物或或構(gòu)筑物物，銷售售其他土土地附著著物。1.銷售建建

2、筑物或或構(gòu)筑物物銷售建筑物物或構(gòu)筑筑物，是是指有償償轉(zhuǎn)讓建建筑物或或構(gòu)筑物物的所有有權(quán)的行行為。以以轉(zhuǎn)讓有有限產(chǎn)權(quán)權(quán)或永久久使用權(quán)權(quán)方式銷銷售建筑筑物，視視同銷售售建筑物物。2.銷售其其他土地地附著物物銷售其他土土地附著著物，是是指有償償轉(zhuǎn)讓其其他土地地附著物物的所有有權(quán)的行行為。其他土地附附著物，是是指建筑筑物或構(gòu)構(gòu)筑物以以外的其其他附著著于土地地的不動動產(chǎn)。單位將不動動產(chǎn)無償償贈與他他人，視視同銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)。在銷售不動動產(chǎn)時連連同不動動產(chǎn)所占占土地的的使用權(quán)權(quán)一并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的行行為，比比照銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)征稅。不動產(chǎn)租賃賃，不屬屬于本稅稅目的征征收范圍圍，應(yīng)按按“服務(wù)業(yè)業(yè)租賃賃業(yè)”稅目征征稅。

3、二、納稅義義務(wù)發(fā)生生時間的的檢查營業(yè)稅的納納稅義務(wù)務(wù)發(fā)生時時間，為為納稅人人收訖營營業(yè)收入入款項或或者取得得索取營營業(yè)收入入款項憑憑據(jù)（權(quán)權(quán)利）的的當天。其其中，納納稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)權(quán)或銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)，采用用預收款款方式的的，其納納稅義務(wù)務(wù)發(fā)生時時間為收收到預收收款（包包括預收收定金）的的當天。 企業(yè)業(yè)會計準準則收入：一項經(jīng)經(jīng)濟交易易同時符符合下列列四個條條件時，確確認商品品銷售收收入。第一，商品品所有權(quán)權(quán)上主要要的風險險和報酬酬轉(zhuǎn)移給給買方；第二，銷售售方不再再對售出出商品實實施控制制，也不不再保留留與售出出商品所所有權(quán)有有關(guān)的繼繼續(xù)管理理權(quán)；第三，與交交易相關(guān)關(guān)的經(jīng)濟濟利益能能夠流入

4、入企業(yè)；第四，相關(guān)關(guān)的收入入和成本本能夠可可靠地計計量。在實際操作作中，我我們可以以根據(jù)房房地產(chǎn)企企業(yè)會計計制度進進行具體體判斷。財財政部（994）財財會二字字第022號文件件稱：“轉(zhuǎn)讓、銷銷售土地地和商品品房應(yīng)在在土地和和商品房房已經(jīng)移移交，已已將發(fā)票票帳單提提交買主主時，作作為銷售售實現(xiàn)”。 中中華人民民共和國國發(fā)票管管理辦法法規(guī)定定，企業(yè)業(yè)應(yīng)當于于確認收收入時開開具發(fā)票票，不得得提前或或滯后。 根據(jù)以以上規(guī)定定，企業(yè)業(yè)取得的的預收賬賬款應(yīng)當當在實際際收到時時申報營營業(yè)稅。當當預收賬賬款轉(zhuǎn)為為房屋銷銷售收入入并據(jù)此此計算營營業(yè)稅時時，對預預收賬款款已計提提營業(yè)稅稅的部分分應(yīng)作相相應(yīng)的沖沖減

5、。 三、計計稅依據(jù)據(jù)的檢查查房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)本本期應(yīng)納納銷售不不動產(chǎn)營營業(yè)稅主營營業(yè)務(wù)收收入（期末末預收賬賬款期初預預收賬款款）視同銷銷售收入入價外費費用5%（一）主營營業(yè)務(wù)收收入非房地產(chǎn)企企業(yè)、房房地產(chǎn)企企業(yè) （二）預預收賬款款1.有無將將預收賬賬款，記記入“其他應(yīng)應(yīng)付款”“應(yīng)收收賬款（貸貸方）”，遞延延納稅？2.采取虛虛假的融融資合同同，將預預收賬款款記入“短期借借款”“其他他應(yīng)付款款”科目，遞遞延納稅稅？（三）視同同銷售 （四）價價外費用用條例及及其實施施細則規(guī)規(guī)定，納納稅人的的營業(yè)額額為納稅稅人提供供應(yīng)稅勞勞務(wù)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形形資產(chǎn)或或者銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)向?qū)Ψ椒绞杖〉牡娜績r價款和價價外費用

6、用；價外外費用，包包括向?qū)Ψ绞杖∪〉氖掷m(xù)續(xù)費、基基金、集集資費、代代收款項項、代墊墊款項及及其他各各種性質(zhì)質(zhì)的價外外收費。凡凡價外費費用，無無論會計計制度規(guī)規(guī)定如何何核算，均均應(yīng)并入入營業(yè)額額計算應(yīng)應(yīng)納稅額額。 四、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)營業(yè)業(yè)稅審核核要點房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的應(yīng)稅稅營業(yè)收收入由經(jīng)經(jīng)營收入入和其他他業(yè)務(wù)收收入組成成?！敖?jīng)營收收入”是企業(yè)業(yè)對外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、銷銷售、結(jié)結(jié)算和出出租開發(fā)發(fā)產(chǎn)品等等所取得得的經(jīng)營營收入，它它包括土土地轉(zhuǎn)讓讓收入、商商品房銷銷售收入入、配套套設(shè)施銷銷售收入入、代建建工程結(jié)結(jié)算收入入、出租租產(chǎn)品租租金收入入等。“其他業(yè)業(yè)務(wù)收入入”是指企企業(yè)主營營業(yè)務(wù)以以外的其其他業(yè)務(wù)務(wù)收入。它它

7、包括商商品房售售后服務(wù)務(wù)收入、材材料銷售售收入、無無形資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收收入、固固定資產(chǎn)產(chǎn)出租收收入等。根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)會計計制度規(guī)規(guī)定，企企業(yè)取得得的各項項經(jīng)營收收入應(yīng)于于銷售實實現(xiàn)時及及時入賬賬。具體體規(guī)定為為：1、轉(zhuǎn)讓、銷銷售土地地和商品品房，應(yīng)應(yīng)在土地地和商品品房已經(jīng)經(jīng)移交，已已將發(fā)票票結(jié)算單單提交買買主時，作作為銷售售實現(xiàn)。2、代建的的房屋工工程，應(yīng)應(yīng)在房屋屋和工程程竣工驗驗收，辦辦妥財產(chǎn)產(chǎn)交接手手續(xù)，并并已將代代建的房房屋和工工程的工工程價款款結(jié)算賬賬單提交交委托單單位時，作作為銷售售實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)實實現(xiàn)的經(jīng)經(jīng)營收入入，應(yīng)按按照規(guī)定定入賬，借借記“應(yīng)收賬賬款”、“銀行存存款

8、”等科目目，貸記記“經(jīng)營收收入”科目。企企業(yè)取得得的各項項其他業(yè)業(yè)務(wù)收入入，借記記“銀行存存款”、“應(yīng)收賬賬款”等科目目?！敖?jīng)營收收入”、“其他業(yè)業(yè)務(wù)收入入”都是損損益類科科目，期期末，應(yīng)應(yīng)將科目目貸方余余額全部部轉(zhuǎn)入“本年利利潤”科目，結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)后應(yīng)應(yīng)無余額額。審查要點如如下：1.將“經(jīng)經(jīng)營收入入”賬與有有關(guān)會計計憑證相相核對，同同時核對對納稅人人開具的的“商品房房發(fā)票”和“動遷房房發(fā)票”存根聯(lián)聯(lián)，看有有無分解解收入、減減少營業(yè)業(yè)額的現(xiàn)現(xiàn)象。2.將“經(jīng)經(jīng)營收入入”、“分期收收款開發(fā)發(fā)產(chǎn)品”等明細細賬與有有關(guān)記賬賬憑證、原原始憑證證以及銷銷售合同同相核對對，看有有無按合合同規(guī)定定應(yīng)收取取的銷售售款

9、因?qū)崒嶋H未收收到等原原因而未未轉(zhuǎn)作“經(jīng)營收收入”的現(xiàn)象象。3.將“應(yīng)應(yīng)付賬款款”、“預收賬賬款”等往來來明細賬賬與有關(guān)關(guān)記賬憑憑證、原原始憑證證、銷售售合同相相核對，看看有無將將收入掛掛往來賬賬而不納納稅的現(xiàn)現(xiàn)象，以以及有無無收取預預收款不不計算繳繳納營業(yè)業(yè)稅的情情況。審審查“其他應(yīng)應(yīng)付款”明細賬賬，看有有無將預預收賬款款記入該該科目，故故意遞延延繳納營營業(yè)稅的的情況。4.審查“營業(yè)外外收入”、“財務(wù)費費用”、“其他應(yīng)應(yīng)付款”明細賬賬，看向向業(yè)主收收取的違違約金、延延期付款款利息、代代有關(guān)部部門收取取的水電電初裝費費、有線線電視初初裝費等等價外費費用，是是否并入入營業(yè)額額申報營營業(yè)稅。5審查“

10、主營業(yè)業(yè)務(wù)成本本”與本期期“開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品”減少額額之間的的差額，分分析有無無將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品用用于換取取土地使使用權(quán)、抵抵債債務(wù)務(wù)、分配配給股東東、無償償贈送給給他人等等方面，是是否視同同銷售不不動產(chǎn)申申請營業(yè)業(yè)稅。6.審查納納稅人有有無錯用用稅率的的現(xiàn)象，如如土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、開開發(fā)產(chǎn)品品銷售、租租金收入入，應(yīng)按按5%稅稅率計征征，而企企業(yè)錯按按建筑業(yè)業(yè)以3%的稅率率申報繳繳納稅款款等。 第二講 土土地增值值稅檢查查一、檢前準準備檢查組應(yīng)當當要求納納稅人如如實提供供如下資資料：（一）土地地增值稅稅納稅（預預繳）申申報表及及完稅憑憑證。（二）項目目竣工決決算報表表和有關(guān)關(guān)帳薄。（三）取得得土地使使用權(quán)所所

11、支付的的地價款款憑證、國國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓或或轉(zhuǎn)讓合合同。（四）銀行行貸款合合同及貸貸款利息息結(jié)算通通知單。（五）項目目工程建建設(shè)合同同及其價價款結(jié)算算單。（六）商品品房購銷銷合同統(tǒng)統(tǒng)計表等等與轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)的收入入、成本本和費用用有關(guān)的的其他證證明資料料。（七）無償償移交給給政府、公公共事業(yè)業(yè)單位用用于非營營利性社社會公共共事業(yè)的的憑證。（八）轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)項目成成本費用用、分期期開發(fā)分分攤依據(jù)據(jù)。（九）轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)稅稅金的合合法有效效憑證。（十）與土土地增值值稅清算算有關(guān)的的其他證證明資料料。二、檢查人人員應(yīng)當當對下列列事項充充分關(guān)注注：（一）明確確清算項項目及其其范圍。（二）正

12、確確劃分清清算項目目與非清清算項目目的收入入和支出出。（三）正確確劃分清清算項目目中普通通住宅與與非普通通住宅的的收入和和支出。（四）正確確劃分不不同時期期的開發(fā)發(fā)項目，對對于分期期開發(fā)的的項目，以以分期項項目為單單位清算算。（五）正確確劃分征征稅項目目與免稅稅項目，防防止混淆淆兩者的的界限。（六）明確確清算項項目的起起止日期期。三、納稅人人能夠準準確核算算清算項項目收入入總額或或收入總總額能夠夠查實，但但其成本本費用支支出不能能準確核核算的，應(yīng)應(yīng)按規(guī)定定審核收收入總額額。四、納稅人人能夠準準確核算算成本費費用支出出或成本本費用支支出能夠夠查實，但但其收入入總額不不能準確確核算的的，稅務(wù)務(wù)師事

13、務(wù)務(wù)所應(yīng)當當先按照照本準則則第四章章的規(guī)定定審核扣扣除項目目的金額額。五、有下列列情形之之一的，應(yīng)應(yīng)核定應(yīng)應(yīng)納稅額額（一）依照照法律、行行政法規(guī)規(guī)的規(guī)定定應(yīng)當設(shè)設(shè)置但未未設(shè)置賬賬簿的。（二）擅自自銷毀賬賬簿或者者拒不提提供納稅稅資料的的。（三）雖設(shè)設(shè)置賬簿簿，但賬賬目混亂亂或者成成本資料料、收入入憑證、費費用憑證證殘缺不不全，難難以確定定轉(zhuǎn)讓收收入或扣扣除項目目金額的的。（四）符合合土地增增值稅清清算條件件，未按按照規(guī)定定的期限限辦理清清算手續(xù)續(xù)，經(jīng)稅稅務(wù)機關(guān)關(guān)責令限限期清算算，逾期期仍不清清算的。（五）申報報的計稅稅依據(jù)明明顯偏低低且無正正當理由由的。（六）納稅稅人隱瞞瞞房地產(chǎn)產(chǎn)成交價價格，

14、其其轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)成成交價格格低于房房地產(chǎn)評評估價格格且無正正當理由由，經(jīng)稅稅務(wù)師事事務(wù)所與與委托人人溝通，溝溝通無效效的。六、土地增增值稅清清算項目目收入審審核的基基本程序序和方法法包括：（一）評價價收入內(nèi)內(nèi)部控制制是否存存在、有有效且一一貫遵守守。（二）獲取取或編制制土地增增值稅清清算項目目收入明明細表，復復核加計計正確，并并與報表表、總賬賬、明細細賬及有有關(guān)申報報表等進進行核對對。（三）了解解納稅人人與土地地增值稅稅清算項項目相關(guān)關(guān)的合同同、協(xié)議議及執(zhí)行行情況。（四）查明明收入的的確認原原則、方方法，注注意會計計制度與與稅收規(guī)規(guī)定以及及不同稅稅種在收收入確認認上的差差異。（五）正確確劃分預

15、預售收入入與銷售售收入，防防止影響響清算數(shù)數(shù)據(jù)的準準確性。（六）必要要時，利利用專家家的工作作審核清清算項目目的收入入總額。七、清算項項目的收收入，是是指轉(zhuǎn)讓讓國有土土地使用用權(quán)、地地上的建建筑物及及其附著著物（以以下簡稱稱房地產(chǎn)產(chǎn)）并取取得的全全部價款款及有關(guān)關(guān)的經(jīng)濟濟收益，包包括貨幣幣收入、實實物收入入和其他他收入。八、應(yīng)當按按照稅法法及有關(guān)關(guān)規(guī)定審審核納稅稅人是否否準確劃劃分征稅稅收入與與不征稅稅收入，確確認土地地增值稅稅的應(yīng)稅稅收入。九、土地增增值稅以以人民幣幣為計算算單位。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)所取取得的收收入為外外國貨幣幣的，以以取得收收入當天天或當月月日國國家公布布的市場場匯價折折合成人

16、人民幣，據(jù)據(jù)以計算算應(yīng)納土土地增值值稅稅額額。對于以分期期收款形形式取得得的外幣幣收入，應(yīng)應(yīng)當按實實際收款款日或收收款當月月日國國家公布布的市場場匯價折折合人民民幣。十、納稅人人將開發(fā)發(fā)的房地地產(chǎn)用于于職工福福利、獎獎勵、對對外投資資、分配配給股東東或投資資人、抵抵償債務(wù)務(wù)、換取取其他單單位和個個人的非非貨幣性性資產(chǎn)等等，發(fā)生生所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移時時應(yīng)視同同銷售房房地產(chǎn)，其其視同銷銷售收入入按下列列方法和和順序?qū)弻徍舜_認認：（一）按本本企業(yè)當當月銷售售的同類類房地產(chǎn)產(chǎn)的平均均價格核核定。（二）按本本企業(yè)在在同一地地區(qū)、同同一年度度銷售的的同類房房地產(chǎn)的的平均價價格確認認。（三）參照照當?shù)禺敭斈?、同?/p>

17、類房地地產(chǎn)的市市場價格格或評估估價值確確認。十一、收入入實現(xiàn)時時間的確確定，按按國家稅稅務(wù)總局局有關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)行行。十二、對納納稅人按按縣級以以上人民民政府的的規(guī)定在在售房時時代收的的各項費費用，應(yīng)應(yīng)區(qū)分不不同情形形分別處處理：（一）代收收費用計計入房價價向購買買方一并并收取的的，應(yīng)將將代收費費用作為為轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)所所取得的的收入計計稅。實實際支付付的代收收費用，在在計算扣扣除項目目金額時時，可予予以扣除除，但不不允許作作為加計計扣除的的基數(shù)。（二）代收收費用在在房價之之外單獨獨收取且且未計入入房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的，不作作為轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)的收入入，在計計算增值值額時不不允許扣扣除代收收費用。十三、必

18、要要時，應(yīng)應(yīng)當運用用截止性性測試確確認收入入的真實實性和準準確性。審審核的主主要內(nèi)容容包括：（一）審核核企業(yè)按按照項目目設(shè)立的的“預售收收入備查查簿”的相關(guān)關(guān)內(nèi)容，觀觀察項目目合同簽簽訂日期期、交付付使用日日期、預預售款確確認收入入日期、收收入金額額和成本本費用的的處理情情況。（二）確認認銷售退退回、銷銷售折扣扣與折讓讓業(yè)務(wù)是是否真實實，內(nèi)容容是否完完整，相相關(guān)手續(xù)續(xù)是否符符合規(guī)定定，折扣扣與折讓讓的計算算和會計計處理是是否正確確。重點點審查給給予關(guān)聯(lián)聯(lián)方的銷銷售折扣扣與折讓讓是否合合理，是是否有利利用銷售售折扣和和折讓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)利于關(guān)關(guān)聯(lián)方等等情況。（三）審核核企業(yè)對對于以土土地使用用權(quán)投資資開發(fā)

19、的的項目，是是否按規(guī)規(guī)定進行行稅務(wù)處處理。（四）審核核按揭款款收入有有無申報報納稅，有有無掛在在往來賬賬，如“其他應(yīng)應(yīng)付款”，不作作銷售收收入申報報納稅的的情形。（五）審核核納稅人人以房換換地，在在房產(chǎn)移移交使用用時是否否視同銷銷售不動動產(chǎn)申報報繳納稅稅款。（六）審核核納稅人人采用“還本”方式銷銷售商品品房和以以房產(chǎn)補補償給拆拆遷戶時時，是否否按規(guī)定定申報納納稅。（七）審核核納稅人人在銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)過程中中收取的的價外費費用，如如天然氣氣初裝費費、有線線電視初初裝費等等收益，是是否按規(guī)規(guī)定申報報納稅。（八）審核核將房地地產(chǎn)抵債債轉(zhuǎn)讓給給其他單單位和個個人或被被法院拍拍賣的房房產(chǎn)，是是否按規(guī)規(guī)定

20、申報報納稅。（九）審核核納稅人人轉(zhuǎn)讓在在建項目目是否按按規(guī)定申申報納稅稅。（十）審核核以房地地產(chǎn)或土土地作價價入股投投資或聯(lián)聯(lián)營從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，或或者房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)以以其建造造的商品品房進行行投資或或聯(lián)營，是是否按規(guī)規(guī)定申報報納稅。十四、應(yīng)當當審核納納稅人申申報的扣扣除項目目是否符符合土地地增值稅稅暫行條條例實施施細則第第七條規(guī)規(guī)定的范范圍。審審核的內(nèi)內(nèi)容具體體包括：（一）取得得土地使使用權(quán)所所支付的的金額。（二）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本，包包括：土土地征用用及拆遷遷補償費費、前期期工程費費、建筑筑安裝工工程費、基基礎(chǔ)設(shè)施施費、公公共配套套設(shè)施費費、開發(fā)發(fā)間接費費用。（三）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費用

21、。（四）與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的稅金金。（五）國家家規(guī)定的的其他扣扣除項目目。十五、扣除除項目審審核的基基本程序序和方法法包括：（一）評價價與扣除除項目核核算相關(guān)關(guān)的內(nèi)部部控制是是否存在在、有效效且一貫貫遵守。（二）獲取取或編制制扣除項項目明細細表，并并與明細細賬、總總賬及有有關(guān)申報報表核對對是否一一致。（三）審核核相關(guān)合合同、協(xié)協(xié)議和項項目預（概概）算資資料，并并了解其其執(zhí)行情情況，審審核成本本、費用用支出項項目。（四）審核核扣除項項目的記記錄、歸歸集是否否正確，是是否取得得合法、有有效的憑憑證，會會計及稅稅務(wù)處理理是否正正確，確確認扣除除項目的的金額是是否準確確。（五）實地地查看、詢詢問調(diào)

22、查查和核實實。剔除除不屬于于清算項項目所發(fā)發(fā)生的開開發(fā)成本本和費用用。（六）必要要時，利利用專家家審核扣扣除項目目。十六、核各各項扣除除項目分分配或分分攤的順順序和標標準是否否符合下下列規(guī)定定，并確確認扣除除項目的的具體金金額：（一）扣除除項目能能夠直接接認定的的，審核核是否取取得合法法、有效效的憑證證。（二）扣除除項目不不能夠直直接認定定的，審審核當期期扣除項項目分配配標準和和口徑是是否一致致，是否否按照規(guī)規(guī)定合理理分攤。（三）審核核并確認認房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)土土地面積積、建筑筑面積和和可售面面積，是是否與權(quán)權(quán)屬證、房房產(chǎn)證、預預售證、房房屋測繪繪所測量量數(shù)據(jù)、銷銷售記錄錄、銷售售合同、有有關(guān)主管

23、管部門的的文件等等載明的的面積數(shù)數(shù)據(jù)相一一致，并并確定各各項扣除除項目分分攤所使使用的分分配標準準。如果上述性性質(zhì)相同同的三類類面積所所獲取的的各項證證據(jù)發(fā)生生沖突、不不能相互互印證時時，稅務(wù)務(wù)師事務(wù)務(wù)所應(yīng)當當追加審審核程序序，并按按照外部部證據(jù)比比內(nèi)部證證據(jù)更可可靠的原原則，確確認適當當?shù)拿娣e積。（四）審核核并確認認扣除項項目的具具體金額額時，應(yīng)應(yīng)當考慮慮總成本本、單位位成本、可可售面積積、累計計已售面面積、累累計已售售分攤成成本、未未售分攤攤成本（存存貨）等等因素。十七、取得得土地使使用權(quán)支支付金額額的審核核，應(yīng)當當包括下下列內(nèi)容容：（一）審核核取得土土地使用用權(quán)支付付的金額額是否獲獲取合

24、法法有效的的憑證，口口徑是否否一致。（二）如果果同一土土地有多多個開發(fā)發(fā)項目，審審核取得得土地使使用權(quán)支支付金額額的分配配比例和和具體金金額的計計算是否否正確。（三）審核核取得土土地使用用權(quán)支付付金額是是否含有有關(guān)聯(lián)方方的費用用。（四）審核核有無將將期間費費用記入入取得土土地使用用權(quán)支付付金額的的情形。（五）審核核有無預預提的取取得土地地使用權(quán)權(quán)支付金金額。（六）比較較、分析析相同地地段、相相同期間間、相同同檔次項項目，判判斷其取取得土地地使用權(quán)權(quán)支付金金額是否否存在明明顯異常常。十八、土地地征用及及拆遷補補償費的的審核，應(yīng)應(yīng)當包括括下列內(nèi)內(nèi)容：（一）審核核征地費費用、拆拆遷費用用等實際際支出

25、與與概預算算是否存存在明顯顯異常。（二）審核核支付給給個人的的拆遷補補償款所所需的拆拆遷（回回遷）合合同和簽簽收花名名冊，并并與相關(guān)關(guān)賬目核核對。（三）審核核納稅人人在由政政府或者者他人承承擔已征征用和拆拆遷好的的土地上上進行開開發(fā)的相相關(guān)扣除除項目，是是否按稅稅收規(guī)定定扣除。十九、前期期工程費費的審核核，應(yīng)當當包括下下列內(nèi)容容：（一）審核核前期工工程費的的各項實實際支出出與概預預算是否否存在明明顯異常常。（二）審核核納稅人人是否虛虛列前期期工程費費，土地地開發(fā)費費用是否否按稅收收規(guī)定扣扣除。二十、建筑筑安裝工工程費的的審核，應(yīng)應(yīng)當包括括下列內(nèi)內(nèi)容：（一）出包包方式。重重點審核核完工決決算成本

26、本與工程程概預算算成本是是否存在在明顯異異常。當當二者差差異較大大時，應(yīng)應(yīng)當追加加下列審審核程序序，以獲獲取充分分、適當當、真實實的證據(jù)據(jù)：從合同同管理部部門獲取取施工單單位與開開發(fā)商簽簽訂的施施工合同同，并與與相關(guān)賬賬目進行行核對；實地查查看項目目工程情情況，必必要時，向向建筑監(jiān)監(jiān)理公司司取證；審核納納稅人是是否存在在利用關(guān)關(guān)聯(lián)方（尤尤其是各各企業(yè)適適用不同同的征收收方式、不不同稅率率，不同同時段享享受稅收收優(yōu)惠時時）承包包或分包包工程，增增加或減減少建筑筑安裝成成本造價價的情形形。（二）自營營方式。重重點審核核施工所所發(fā)生的的人工費費、材料料費、機機械使用用費、其其他直接接費和管管理費支支

27、出是否否取得合合法有效效的憑證證，是否否按規(guī)定定進行會會計處理理和稅務(wù)務(wù)處理。二十一、基基礎(chǔ)設(shè)施施費和公公共配套套設(shè)施費費的審核核，應(yīng)當當包括下下列內(nèi)容容：（一）審核核各項基基礎(chǔ)設(shè)施施費和公公共配套套設(shè)施費費用是否否取得合合法有效效的憑證證。（二）如果果有多個個開發(fā)項項目，基基礎(chǔ)設(shè)施施費和公公共配套套設(shè)施費費用是否否分項目目核算，是是否將應(yīng)應(yīng)記入其其他項目目的費用用記入了了清算項項目。（三）審核核各項基基礎(chǔ)設(shè)施施費和公公共配套套設(shè)施費費用是否否含有其其他企業(yè)業(yè)的費用用。（四）審核核各項基基礎(chǔ)設(shè)施施費和公公共配套套設(shè)施費費用是否否含有以以明顯不不合理的的金額開開具的各各類憑證證。（五）審核核是否

28、將將期間費費用記入入基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費和和公共配配套設(shè)施施費用。（六）審核核有無預預提的基基礎(chǔ)設(shè)施施費和公公共配套套設(shè)施費費用。（七）獲取取項目概概預算資資料，比比較、分分析概預預算費用用與實際際費用是是否存在在明顯異異常。（八）審核核基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費和和公共配配套設(shè)施施應(yīng)負擔擔各項開開發(fā)成本本是否已已經(jīng)按規(guī)規(guī)定分攤攤。（九）各項項基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費和和公共配配套設(shè)施施費的分分攤和扣扣除是否否符合有有關(guān)稅收收規(guī)定。二十二、開開發(fā)間接接費用的的審核，應(yīng)應(yīng)當包括括下列內(nèi)內(nèi)容：（一）審核核各項開開發(fā)間接接費用是是否取得得合法有有效憑證證。（二）如果果有多個個開發(fā)項項目，開開發(fā)間接接費用是是否分項項目核算算，是否否將

29、應(yīng)記記入其他他項目的的費用記記入了清清算項目目。（三）審核核各項開開發(fā)間接接費用是是否含有有其他企企業(yè)的費費用。（四）審核核各項開開發(fā)間接接費用是是否含有有以明顯顯不合理理的金額額開具的的各類憑憑證。（五）審核核是否將將期間費費用記入入開發(fā)間間接費用用。（六）審核核有無預預提的開開發(fā)間接接費用。（七）審核核納稅人人的預提提費用及及為管理理和組織織經(jīng)營活活動而發(fā)發(fā)生的管管理費用用，是否否在本項項目中予予以剔除除。（八）在計計算加計計扣除項項目基數(shù)數(shù)時，審審核是否否剔除了了已計入入開發(fā)成成本的借借款費用用。二十三、房房地產(chǎn)開開發(fā)費用用的審核核，應(yīng)當當包括下下列內(nèi)容容：（一）審核核應(yīng)具實實列支的的財

30、務(wù)費費用是否否取得合合法有效效的憑證證，除具具實列支支的財務(wù)務(wù)費用外外的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費用是是否按規(guī)規(guī)定比例例計算扣扣除。（二）利息息支出的的審核。企企業(yè)開發(fā)發(fā)項目的的利息支支出不能能夠提供供金融機機構(gòu)證明明的，審審核其利利息支出出是否按按稅收規(guī)規(guī)定的比比例計算算扣除；開發(fā)項項目的利利息支出出能夠提提供金融融機構(gòu)證證明的，應(yīng)應(yīng)按下列列方法進進行審核核：審核各各項利息息費用是是否取得得合法有有效的憑憑證；如果有有多個開開發(fā)項目目，利息息費用是是否分項項目核算算，是否否將應(yīng)記記入其他他項目的的利息費費用記入入了清算算項目；審核各各項借款款合同，判判斷其相相應(yīng)條款款是否符符合有關(guān)關(guān)規(guī)定；審核利利息費

31、用用是否超超過按商商業(yè)銀行行同類同同期貸款款利率計計算的金金額。二十四、與與轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)有有關(guān)的稅稅金審核核，應(yīng)當當確認與與轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)有有關(guān)的稅稅金及附附加扣除除的范圍圍是否符符合稅收收有關(guān)規(guī)規(guī)定，計計算的扣扣除金額額是否正正確。對于不屬于于清算范范圍或者者不屬于于轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)時時發(fā)生的的稅金及及附加，或或者按照照預售收收入（不不包括已已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)銷售收收入部分分）計算算并繳納納的稅金金及附加加，不應(yīng)應(yīng)作為清清算的扣扣除項目目。二十五、國國家規(guī)定定的加計計扣除項項目的審審核，應(yīng)應(yīng)當包括括下列內(nèi)內(nèi)容：（一）對取取得土地地（不論論是生地地還是熟熟地）使使用權(quán)后后，未進進行任何何形式的的開發(fā)即即轉(zhuǎn)讓

32、的的，審核核是否按按稅收規(guī)規(guī)定計算算扣除項項目金額額，核實實有無違違反稅收收規(guī)定加加計扣除除的情形形。（二）對于于取得土土地使用用權(quán)后，僅僅進行土土地開發(fā)發(fā)（如“三通一一平”等），不不建造房房屋即轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)權(quán)的，審審核是否否按稅收收規(guī)定計計算扣除除項目金金額，是是否按取取得土地地使用權(quán)權(quán)時支付付的地價價款和開開發(fā)土地地的成本本之和計計算加計計扣除。（三）對于于取得了了房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后后，未進進行任何何實質(zhì)性性的改良良或開發(fā)發(fā)即再行行轉(zhuǎn)讓的的，審核核是否按按稅收規(guī)規(guī)定計算算扣除項項目金額額，核實實有無違違反稅收收規(guī)定加加計扣除除的情形形。（四）對于于縣級以以上人民民政府要要求房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)

33、企業(yè)在在售房時時代收的的各項費費用，審審核其代代收費用用是否計計入房價價并向購購買方一一并收取取，核實實有無將將代收費費用作為為加計扣扣除的基基數(shù)的情情形。二十六、對對于納稅稅人成片片受讓土土地使用用權(quán)后，分分期分批批開發(fā)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的，審審核其扣扣除項目目金額是是否按主主管稅務(wù)務(wù)機關(guān)確確定的分分攤方法法計算分分攤扣除除。二十七、應(yīng)應(yīng)按照稅稅法規(guī)定定審核清清算項目目的收入入總額、扣扣除項目目的金額額，并確確認其增增值額及及適用稅稅率，正正確計算算應(yīng)繳稅稅款。審審核程序序通常包包括：（一）審核核清算項項目的收收入總額額是否符符合稅收收規(guī)定，計計算是否否正確。（二）審核核清算項項目的扣扣除金額

34、額及其增增值額是是否符合合稅收規(guī)規(guī)定，計計算是否否正確。如果企企業(yè)有多多個開發(fā)發(fā)項目，審審核收入入與扣除除項目金金額是否否屬于同同一項目目；如果同同一個項項目既有有普通住住宅，又又有非普普通住宅宅，審核核其收入入額與扣扣除項目目金額是是否分開開核算；對于同同一清算算項目，一一段時間間免稅、一一段時間間征稅的的，應(yīng)當當特別關(guān)關(guān)注收入入的實現(xiàn)現(xiàn)時間及及其扣除除項目的的配比。（三）審核核增值額額與扣除除項目之之比的計計算是否否正確，并并確認土土地增值值稅的適適用稅率率。（四）審核核并確認認清算項項目當期期土地增增值稅應(yīng)應(yīng)納稅額額及應(yīng)補補或應(yīng)退退稅額。第三講 房房產(chǎn)稅、城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅的檢查查 2

35、006年年底，財財政部、國國家稅務(wù)務(wù)總局聯(lián)聯(lián)合下發(fā)發(fā)了關(guān)關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)稅城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用稅有有關(guān)政策策的通知知（財稅200061186號號），該政政策規(guī)定定從 2007年年1月11日開始始執(zhí)行，對對共有經(jīng)經(jīng)營性房房產(chǎn)的房房產(chǎn)稅納納稅人、有有償取得得土地使使用權(quán)的的繳納土土地使用用稅時間間以及免免征土地地使用稅稅等有關(guān)關(guān)政策問問題進行行了明確確。一、納稅時時間據(jù)介紹，根根據(jù)規(guī)定定，納稅稅人以出出讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式式有償取取得土地地使用權(quán)權(quán)的，應(yīng)應(yīng)由受讓讓方從合合同約定定交付土土地時間間的次月月起繳納納城鎮(zhèn)土土地使用用稅；合合同未約約定交付付土地時時間的，由由受讓方方從合同同簽訂的的次月起起繳納城城鎮(zhèn)土地

36、地使用稅稅。而從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的企業(yè)業(yè)以招、投投、拍等等形式有有償取得得土地使使用權(quán)的的，無論論該土地地是用于于經(jīng)營或或自用，或或者閑置置，均應(yīng)應(yīng)從合同同約定交交付土地地時間的的次月起起繳納城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅。二、納稅方方對居民住宅宅區(qū)內(nèi)業(yè)業(yè)主共有有的經(jīng)營營性房產(chǎn)產(chǎn)，由實實際經(jīng)營營（包括自自營和出出租）的代管管人或使使用人繳繳納房產(chǎn)產(chǎn)稅。其其中自營營的，依依照房產(chǎn)產(chǎn)原值減減除100%330%后后的余值值計征，沒沒有房產(chǎn)產(chǎn)原值或或不能將將業(yè)主共共有房產(chǎn)產(chǎn)與其他他房產(chǎn)的的原值準準確劃分分開的，由由房產(chǎn)所所在地地地方稅務(wù)務(wù)機關(guān)參參照同類類房產(chǎn)核核定房產(chǎn)產(chǎn)原值，而而出租的的，依照照租金收收入計征征

37、。三、免征對對象在城鎮(zhèn)土地地使用稅稅征收范范圍內(nèi)經(jīng)經(jīng)營采摘摘、觀光光農(nóng)業(yè)的的單位和和個人，其其直接用用于采摘摘、觀光光的種植植、養(yǎng)殖殖、飼養(yǎng)養(yǎng)的土地地，適用用中華華人民共共和國城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅暫行條條例第第六條中中“直接用用于農(nóng)、林林、牧、漁漁業(yè)的生生產(chǎn)用地地”的規(guī)定定，免征征城鎮(zhèn)土土地使用用稅。而在城鎮(zhèn)土土地使用用稅征收收范圍內(nèi)內(nèi)，利用用林場土土地興建建度假村村等休閑閑娛樂場場所的，其其經(jīng)營、辦辦公和生生活用地地，應(yīng)按按規(guī)定征征收城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用稅。四、思考題題酒店用地、設(shè)設(shè)備等是是否征收收房產(chǎn)稅稅？地下車位是是否繳納納房產(chǎn)稅稅？按揭買房發(fā)發(fā)生的利利息支出出是否計計入房屋屋原價計計征房產(chǎn)

38、產(chǎn)稅？土地價值是是否并入入房屋原原價計征征房產(chǎn)稅稅？內(nèi)外資企業(yè)業(yè)繳納房房產(chǎn)稅有有什么不不同嗎？尚未交付的的土地使使用權(quán)是是否計征征城鎮(zhèn)土土地使用用稅？房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)能能否享受受免征土土地使用用稅優(yōu)惠惠？房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)如何計計征城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用稅？ 第四講 車車船稅檢檢查中華人民民共和國國車船稅稅暫行條條例（以以下簡稱稱條例例）于于20007年11月1日日開始實實施。新新條例例針對對原車船船使用牌牌照稅和和車船使使用稅存存在的問問題，在在適用范范圍、稅稅收性質(zhì)質(zhì)、稅目目稅額、減減免稅范范圍和征征管等幾幾個方面面進行了了完善。一、征稅范范圍的變變化?，F(xiàn)現(xiàn)行政策策規(guī)定，車車船稅的的征稅范范圍

39、為“依法應(yīng)應(yīng)當在車車船管理理部門登登記的車車船”。對依依法不需需在車船船管理部部門登記記的車船船則不屬屬于車船船稅的征征稅范圍圍。二、減免稅稅范圍的的變化。新新條例規(guī)規(guī)定，對對下列車車船免征征車船稅稅：1、非非機動車車船（不不包括非非機動駁駁船）；2、拖拖拉機；3、捕捕撈、養(yǎng)養(yǎng)殖漁船船；4、軍軍隊、武武警專用用的車船船；5、警警用車船船；6、按按有關(guān)規(guī)規(guī)定已經(jīng)經(jīng)繳納船船舶噸位位稅的船船舶；77、依照照我國有有關(guān)法律律和我國國締結(jié)或或者參加加的國際際條約的的規(guī)定應(yīng)應(yīng)予以免免稅的外外國駐華華使館和和國際組組織駐華華機構(gòu)及及其有關(guān)關(guān)人員的的車船；8、省省、自治治區(qū)、直直轄市人人民政府府可根據(jù)據(jù)當?shù)貙?/p>

40、實際情況況，對城城市、農(nóng)農(nóng)村公共共交通車車輛給予予定期減減稅、免免稅。相相對原有有政策，取取消了對對國家機機關(guān)、人人民團體體自用車車船、港港作車船船、工程程船等減減免稅規(guī)規(guī)定；同同時，還還取消了了困難性性減免，經(jīng)經(jīng)財政部部批準的的其他車車船免稅稅的規(guī)定定等。三、計稅依依據(jù)及征征收標準準的變化化。現(xiàn)行行車船稅稅對載貨貨汽車、三三輪汽車車低速貨貨車實行行按車輛輛的自重重噸位征征收車輛輛稅。而而原有政政策則規(guī)規(guī)定以載載重為征征稅依據(jù)據(jù)。四、納稅義義務(wù)人的的變化?，F(xiàn)現(xiàn)行政策策：在中中華人民民共和國國境內(nèi)，車車輛、船船舶的所所有人或或管理人人為車船船稅的納納稅人，同同時規(guī)定定，車船船的所有有人或管管理人

41、未未繳納車車船稅的的，應(yīng)由由車船的的使用人人代為繳繳納。而而原有規(guī)規(guī)定僅為為在中華華人民共共和國境境內(nèi)擁有有并且使使用車船船的單位位和個人人。五、納稅地地點的變變化。車車船使用用稅政策策規(guī)定，車車船使用用稅由納納稅人所所在地的的稅務(wù)機機關(guān)征收收。而現(xiàn)現(xiàn)行政策策規(guī)定：“車船稅稅的納稅稅地點，由由省、自自治區(qū)、直直轄市人人民政府府根據(jù)當當?shù)貙嶋H際情況確確定，跨跨省、自自治區(qū)、直直轄市使使用的車車船，納納稅地點點為車船船的登記記地（車車籍所在在地）”。六、征管方方式的變變化。根根據(jù)車船船稅政策策規(guī)定，從從事機動動車交通通事故責責任強制制保險業(yè)業(yè)務(wù)的保保險機構(gòu)構(gòu)為機動動車船稅稅的扣繳繳義務(wù)人人。行政政

42、法規(guī)賦賦予保險險機構(gòu)法法定扣繳繳義務(wù)。同同時，還還規(guī)定：“各級車車船管理理部門應(yīng)應(yīng)當在提提供車船船管理信信息等方方面，協(xié)協(xié)助地方方稅務(wù)機機關(guān)加強強對車船船稅的征征收管理理?！逼?、納稅時時限的變變化?，F(xiàn)現(xiàn)行車船船稅條例例規(guī)定：“車船稅稅的納稅稅義務(wù)時時間為車車船管理理部門核核發(fā)的車車船登記記證書或或行駛證證書記載載日期的的當月”“車船船稅按年年申報繳繳納。具具體申報報繳納期期限由省省、自治治區(qū)、直直轄市人人民政府府確定?！倍姓咭?guī)定為：“車船使用稅按年征收，分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！?第五講 印印花稅檢檢查印花稅是對對經(jīng)濟活活動和經(jīng)經(jīng)濟交往往中書立立、領(lǐng)受受的憑證

43、證征收的的一種地地方稅。由由于印花花稅征稅稅對象種種類繁多多，適用用稅率各各不相同同，檢查查的基本本方法是是對納稅稅人所有有涉稅憑憑證進行行全面檢檢查。檢檢查時主主要應(yīng)關(guān)關(guān)注以下下檢查要要點：1.檢查征征稅范圍圍。納稅稅人在經(jīng)經(jīng)濟交往往中書立立的憑證證種類很很多，鑒鑒別所書書立的憑憑證是否否具有合合同性質(zhì)質(zhì)，是判判別征免免的主要要標準。應(yīng)應(yīng)根據(jù)有有關(guān)政策策規(guī)定，對對照納稅稅人的有有關(guān)憑證證從其內(nèi)內(nèi)容、性性質(zhì)等方方面進行行審核。例例如檢查查納稅人人有無錯錯劃憑證證性質(zhì)，將將應(yīng)稅憑憑證劃為為非應(yīng)稅稅憑證，或或因?qū)φ咭?guī)定定理解有有誤，而而將應(yīng)稅稅憑證作作為免稅稅憑證，造造成漏納納印花稅稅的問題題

44、。2.檢查應(yīng)應(yīng)稅合同同的計稅稅依據(jù)。根根據(jù)每一一應(yīng)稅合合同的內(nèi)內(nèi)容檢查查各類經(jīng)經(jīng)濟合同同上記載載的計稅稅金額，看看其計稅稅依據(jù)的的確定是是否正確確，有無無不按規(guī)規(guī)定確定定計稅依依據(jù)而多多納或少少納印花花稅的情情況。對對于已完完稅的應(yīng)應(yīng)稅合同同，以其其已納稅稅額除以以該合同同的適用用稅率，便便可核查查出其計計稅依據(jù)據(jù)的計算算正確與與否。對對于各類類不同的的應(yīng)稅憑憑證，檢檢查時應(yīng)應(yīng)考慮其其在財務(wù)務(wù)賬上的的“特殊位位置”，例如如對工商商企業(yè)借借貸款合合同的檢檢查，主主要檢查查“短期借借款”或“長期借借款”賬戶的的貸方發(fā)發(fā)生額。對對財產(chǎn)租租賃合同同的檢查查，主要要檢查“其他業(yè)業(yè)務(wù)收入入”賬戶等等等。此

45、此外，企企業(yè)可能能發(fā)生應(yīng)應(yīng)稅憑證證業(yè)務(wù)的的核算賬賬戶還有有“實收資資本” 、“資本公公積”、“固定資資產(chǎn)”、“制造費費用”、“管理費費用”等。3.檢查應(yīng)應(yīng)稅合同同的適用用稅率。主主要檢查查有無混混淆合同同性質(zhì)，從從低適用用稅率的的問題。例例如，對對于受托托提供原原料的加加工、定定作合同同，凡在在合同中中分別記記載加工工費金額額與原材材料金額額的，應(yīng)應(yīng)分別按按“加工承承攬合同同”和“購銷合合同”計稅，兩兩項稅額額相加數(shù)數(shù)，即為為合同應(yīng)應(yīng)貼印花花，合同同中不劃劃分加工工費金額額與原材材料金額額的，應(yīng)應(yīng)按全部部金額，依依照“加工承承攬合同同”從高適適用稅率率計算貼貼花。檢檢查時應(yīng)應(yīng)注意有有無錯用用稅

46、率的的情況。4.檢查應(yīng)應(yīng)稅合同同計稅情情況。對對只載明明數(shù)量，未未標明金金額的合合同，是是否按規(guī)規(guī)定先計計算出計計稅依據(jù)據(jù)后再計計算貼花花所載金金額為外外國貨幣幣的合同同，是否否按規(guī)定定先折合合人民幣幣后再計計稅貼花花到期不不能兌現(xiàn)現(xiàn)或不能能兌現(xiàn)的的合同，有有無將已已貼印花花稅票揭揭下重用用的情況況。5.檢查營營業(yè)賬簿簿計稅情情況。首首先，檢檢查企業(yè)業(yè)有無錯錯劃核算算形式，漏漏繳印花花稅的問問題。例例如，采采用分級級核算形形式的納納稅人，僅僅就財會會部門本本身設(shè)置置的賬簿簿計稅貼貼花，對對設(shè)置在在二級核核算單位位和車間間的明細細賬款按按規(guī)定計計稅貼花花的情況況。其次次，檢查查資金賬賬簿計稅稅情

47、況是是否正確確。例如如，企業(yè)業(yè)“實收資資本”和“資本公公積”兩項合合計金額額大于已已貼花資資金的，是是否按規(guī)規(guī)定就增增加部分分補貼印印花稅票票。再次次，檢查查其他賬賬簿是否否按規(guī)定定計稅貼貼花，除除總分類類賬簿以以外的賬賬簿，包包括日記記賬簿和和各明細細分類賬賬等，是是否按件件貼花。6.檢查產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移書據(jù)、權(quán)權(quán)利許可可證照的的計稅情情況。主主要檢查查房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、工工商營業(yè)業(yè)執(zhí)照、商商標注冊冊證、專專利證、土土地使用用證四類類證照，看看其是否否在領(lǐng)受受時按件件貼花。在對上述應(yīng)應(yīng)稅憑證證檢查時時，還應(yīng)應(yīng)當注意意對免稅稅憑證的的檢查，防防止納稅稅人混淆淆減免范范圍，漏漏計印花花稅。此此外，還還需

48、關(guān)注注納稅人人是否按按規(guī)定及及時足額額地履行行完稅手手續(xù)，有有無在應(yīng)應(yīng)納稅憑憑證上未未貼或少少貼印花花稅票的的情況；已貼花花有無未未注銷或或者未畫畫銷的情情況；有有無將已已貼用的的印花稅稅票揭下下重用的的問題；對平時時“以表代代賬”的納稅稅人，在在按月、按按季或按按年裝訂訂成冊后后，有無無未按規(guī)規(guī)定貼花花完稅的的問題。 第六講 契契稅的檢檢查一、征稅范范圍中華人民民共和國國契稅暫暫行條例例第一一條在在中華人人民共和和國境內(nèi)內(nèi)轉(zhuǎn)移土土地、房房屋權(quán)屬屬，承受受的單位位和個人人為契稅稅的納稅稅人，應(yīng)應(yīng)當依照照本條例例的規(guī)定定繳納契契稅。 第二條本本條例所所稱轉(zhuǎn)移移土地、房房屋權(quán)屬屬是指下下列行為為：

49、 （一）國有有土地使使用權(quán)出出讓； （二）土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓，包包括出售售、贈與與和交換換； （三）房屋屋買賣； （四）房屋屋贈與； （五）房屋屋交換。 前款第二項項土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，不不包括農(nóng)農(nóng)村集體體土地承承包經(jīng)營營權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。 中華人民民共和國國契稅暫暫行條例例細則第第二條條例所所稱土地地、房屋屋權(quán)屬，是是指土地地使用權(quán)權(quán)、房屋屋所有權(quán)權(quán)。問題：A公公司提供供土地，房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司提供資資金,合合作建房房，建成成后分給給A公司司一部分分房屋，其其余的房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司對外銷銷售。請請問：房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司在取得得土地使使用權(quán)時時征不征征契稅?答：應(yīng)征契契稅，房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)公司必必

50、須把土土地使用用權(quán)更名名到自己己的名下下，這樣樣才可以以取得土土使用證證，而土土地使用用證是房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司開工的的一必要要條件。一、 納稅義義務(wù)發(fā)生生時間中華人民民共和國國契稅暫暫行條例例第八八條規(guī)定定，契稅稅的納稅稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時間間，為納納稅人簽簽訂土地地、房屋屋權(quán)屬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移合同同的當天天，或者者納稅人人取得其其他具有有土地、房房屋權(quán)屬屬轉(zhuǎn)移合合同性質(zhì)質(zhì)憑證的的當天。二、 稅收優(yōu)優(yōu)惠中華人民民共和國國契稅暫暫行條例例第六六條規(guī)定定：有有下列情情形之一一的，減減征或者者免征契契稅：（一）國家家機關(guān)、事事業(yè)單位位、社會會團體、軍軍事單位位承受土土地、房房屋用于于辦公、教教學、醫(yī)醫(yī)療、科科研和

51、軍軍事設(shè)施施的，免免征；（二）城鎮(zhèn)鎮(zhèn)職工按按規(guī)定第第一次購購買公有有住房的的，免征征；（三）因不不可抗力力滅失住住房而重重新購買買住房的的，酌情情準予減減征或者者免征；（四）財政政部規(guī)定定的其他他減征、免免征契稅稅的項目目。中華人民民共和國國契稅暫暫行條例例細則第第十二條條規(guī)定：條例所稱用用于辦公公的，是是指辦公公室（樓樓）以及及其他直直接用于于辦公的的土地、房房屋。條例所稱用用于教學學的，是是指教室室（教學學樓）以以及其他他直接用用于教學學的土地地、房屋屋。條例所稱用用于醫(yī)療療的，是是指門診診部以及及其他直直接用于于醫(yī)療的的土地、房房屋。條例所稱用用于科研研的，是是指科學學試驗的的場所以以及

52、其他他直接用用于科研研的土地地、房屋屋。條例所稱用用于軍事事設(shè)施的的，是指指：（11）地上上和地下下的軍事事指揮作作戰(zhàn)工程程；（22）軍用用的機場場、港口口、碼頭頭；（33）軍用用的庫房房、營區(qū)區(qū)、訓練練場、試試驗場；（4）軍軍用的通通信、導導航、觀觀測臺站站；（55）其他他直接用用于軍事事設(shè)施的的土地、房房屋。財稅1999896號號文件規(guī)規(guī)定：對對事業(yè)單單位承受受土地、房房屋免征征契稅應(yīng)應(yīng)同時符符合兩個個條件:一是納納稅人必必須是按按事業(yè)業(yè)單位財財務(wù)規(guī)則則進行行財務(wù)核核算的事事業(yè)單位位；二是是所承受受的土地地、房屋屋必須用用于辦公公、教學學、醫(yī)療療、科研研項目。凡凡不符合合上述兩兩個條件件的

53、，一一律照章章征收契契稅。對對按事事業(yè)單位位財務(wù)規(guī)規(guī)則第第四十五五條規(guī)定定，應(yīng)執(zhí)執(zhí)行企企業(yè)財務(wù)務(wù)通則和和同行業(yè)業(yè)或相近近行業(yè)企企業(yè)財務(wù)務(wù)制度的的事業(yè)單單位或者者事業(yè)單單位的特特定項目目，其承承受的土土地、房房屋要照照章征收收契稅。所所以，按按照契稅稅暫行條條例等規(guī)規(guī)定，如如果您醫(yī)醫(yī)院為事事業(yè)單位位或社會會團體，購購買不動動產(chǎn)直接接用于醫(yī)醫(yī)療的，可可以享受受免征契契稅的政政策，如如您醫(yī)院院為私立立醫(yī)院，應(yīng)應(yīng)該不屬屬于免稅稅規(guī)定，具具體由當當?shù)囟悇?wù)務(wù)機關(guān)判判定。問題1：房房地產(chǎn)企企業(yè)以招招投標形形式中標標的土地地，其中中有一小小部分土土地規(guī)劃劃部門規(guī)規(guī)定用于于配套建建設(shè)小學學校和幼幼兒園，請請問所

54、受受讓的土土地是全全部繳契契稅，還還是扣除除用于修修建學校校、幼兒兒園用地地后的土土地繳納納契稅？ 答：根據(jù)財財政部、國國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于教育育稅收政政策的通通知（財財稅220044399號）規(guī)規(guī)定：對對縣級以以上人民民政府教教育行政政主管部部門或勞勞動行政政主管部部門審批批并頒發(fā)發(fā)辦學許許可證，由由企業(yè)事事業(yè)組織織、社會會團體及及其他社社會和公公民個人人利用非非國家財財政性教教育經(jīng)費費面向社社會舉辦辦的學校校及教育育機構(gòu)，其其承受的的土地、房房屋權(quán)屬屬用于教教學的，免免征契稅稅。 因此，我們們理解上上述房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)如果經(jīng)經(jīng)縣級以以上人民民政府教教育行政政主管部部門或勞勞動行政政主管部部門

55、審批批并取得得了頒發(fā)發(fā)的辦學學許可證證的，并并且其承承受的土土地、房房屋權(quán)屬屬用于教教學的土土地部分分，免征征契稅。否否則應(yīng)按按中華華人民共共和國契契稅暫行行條例的的規(guī)定，就就其承受受中華人人民共和和國境內(nèi)內(nèi)土地權(quán)權(quán)屬的全全部，繳繳納契稅稅，不應(yīng)應(yīng)扣除用用于修建建學校、幼幼兒園的的用地。問題2：國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于經(jīng)法法院調(diào)解解的房屋屋權(quán)屬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移征收收契稅的的批復（國國稅函200087718號號）規(guī)定定，居民民個人根根據(jù)國家家房改政政策購買買的公有有住房，并并取得房房改房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證后后，將名名下的房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移給給其子女女，屬于于契稅法法規(guī)規(guī)定定的贈與與行為，應(yīng)應(yīng)依照中中華人民民共和國國契稅暫暫行條例例及其其有關(guān)規(guī)規(guī)定征收收契稅。問題3：AA公司為為B公司司提供產(chǎn)產(chǎn)品，BB公司長長期欠AA公司銷銷售貨款款，B公公司破產(chǎn)產(chǎn)，將房房屋給AA公司抵抵債。是是否交契契稅？ 答：財稅200081175號號文件第第六條企企業(yè)注銷銷、破產(chǎn)產(chǎn)的有關(guān)關(guān)規(guī)定： 企業(yè)依照有有關(guān)法律律、法規(guī)規(guī)的規(guī)定定實施注注銷、破破產(chǎn)后，債債權(quán)人（包包括注銷