1、威海市房地地產(chǎn)整體體市場(chǎng)報(bào)報(bào)告Betteerlaand貝特蘭房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司2005-9-77 第一部部分 宏宏觀市場(chǎng)場(chǎng)一、威海市市概況 威威海市地地處山東東半島最最東端,北東南南三面瀕瀕臨黃海海，北與與遼東半半島相對(duì)對(duì)，東及及東南與與朝鮮半半島和日日本列島島相望，是是中國(guó)著著名的港港口及旅旅游城市市。威海市市是中國(guó)國(guó)沿海開開放城市市之一,擁有威威海市火火炬高技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)、威海海市經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)兩兩個(gè)國(guó)家家級(jí)開發(fā)發(fā)區(qū)。在在企業(yè)方方面，這這里有55個(gè)中國(guó)國(guó)名牌產(chǎn)產(chǎn)品和33個(gè)全國(guó)國(guó)馳名商商標(biāo)匯聚聚于此，其其中有三三星、華華泰三角角、成山山等大型型企業(yè)。威海市市是中國(guó)國(guó)第一

2、個(gè)個(gè)“國(guó)家級(jí)級(jí)衛(wèi)生城城市”,也是是中國(guó)首首批“國(guó)家環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)模范城城市”。19996年年被聯(lián)合合國(guó)確定定為“改善人人類居住住環(huán)境全全球最佳佳范例城城市”之一。 威海市市總面積積54336平方方公里,總?cè)丝诳?477萬，其其中市區(qū)區(qū)面積7731平平方公里里,人口口52萬萬人。威威海市現(xiàn)現(xiàn)轄三市市一區(qū),即榮成成市、文文登市、乳乳山市三三個(gè)縣級(jí)級(jí)市和環(huán)環(huán)翠區(qū)。 二、威海市市宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析1威海市市經(jīng)濟(jì)高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)2004年年威海市市國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)延續(xù)續(xù)03年年高增長(zhǎng)長(zhǎng)的勢(shì)頭頭，首次次突破千千億大關(guān)關(guān)，全年年實(shí)現(xiàn)地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值11,0008.881億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)17.1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全全國(guó)9.

3、5%的的增長(zhǎng)速速度?！緢D】20000年年20004年年威海市市地區(qū)生生產(chǎn)總值值及增長(zhǎng)長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局，威威海市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局2固定資資產(chǎn)投資資規(guī)模迅迅速擴(kuò)大大2004年年，全年年威海固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資為為5300.499億元，比比上年增增長(zhǎng)433.2%，其中中：城鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)模以以上投資資為3887.447億元元?！緢D】 威威海市固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資與與威海市市地區(qū)生生產(chǎn)總值值數(shù)據(jù)來源：威海市市統(tǒng)計(jì)局局3房地產(chǎn)產(chǎn)投資占占威海市市生產(chǎn)總總值保持持與固定定資產(chǎn)投投資的比比重均略略有下降降。2004年年，全市市完成房房地產(chǎn)投投資455.688億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)4.55%， 04年年雖然政政府陸續(xù)續(xù)出臺(tái)了了一

4、系列列宏觀政政策進(jìn)行行調(diào)控，但但威海市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資依然然呈現(xiàn)上上揚(yáng)的趨趨勢(shì)。2004年年房地產(chǎn)產(chǎn)投資占占威海市市地區(qū)生生產(chǎn)總值值的比重重為4.53%，而這這一比率率在全國(guó)國(guó)僅為66.755%，表表明威海海房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有很很大提升升空間。2004年年房地產(chǎn)產(chǎn)投資（445.668）占占全社會(huì)會(huì)固定資資產(chǎn)投資資（5330.449）的的比重為為8.661%，與與03年年相比呈呈現(xiàn)下降降趨勢(shì)，主主要是004年威威海市基基本建設(shè)設(shè)投資（2294.75）大大副度上上升的原原因，導(dǎo)導(dǎo)致房地地產(chǎn)投資資比重下下降?！緢D】 威威海市220000年220044年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資占占固定資資產(chǎn)投資資的比重重?cái)?shù)據(jù)

5、來源：威海市市統(tǒng)計(jì)局局備注：從上面的圖圖表可以以看出，威威海市房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資比重一一直保持持穩(wěn)步上上升的趨趨勢(shì)，但但由于該該區(qū)域市市場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)的的不斷投投入，已已達(dá)到未未來城市市發(fā)展的的宏觀戰(zhàn)戰(zhàn)略需求求標(biāo)準(zhǔn)，所所以，房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資在固定定資產(chǎn)投投資中的的比重有有所下降降。然而，我們們可以從從另一個(gè)個(gè)角度出出發(fā)來看看待這個(gè)個(gè)問題，也也就是說說未來威威海市的的城市規(guī)規(guī)劃面積積要擴(kuò)張張，目前前的城市市邊緣地地帶以及及城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部將將成為未未來房地地產(chǎn)業(yè)土土地的供供給來源源，而隨隨著城市市化進(jìn)度度的加深深，威海海市未來來的外來來人口數(shù)數(shù)量將成成倍增長(zhǎng)長(zhǎng)，以滿滿足產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展帶帶來的勞勞動(dòng)力

6、需需求，那那么，各各種房地地產(chǎn)產(chǎn)品品在該區(qū)區(qū)域的需需求量自自然非常常龐大。4城鎮(zhèn)居居民收入入穩(wěn)步增增加2004年年威海市市城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入111,1112元元，同比比增長(zhǎng)99%，增增幅提高高0.44個(gè)百分分點(diǎn)，比比威海市市地區(qū)生生產(chǎn)總值值增長(zhǎng)率率17.1%，低低了8.1個(gè)百百分點(diǎn)，處處于合理理的區(qū)間間?！緢D】 220000年220044年威海海市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入【圖】城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入增長(zhǎng)率率與威海海市地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值增長(zhǎng)長(zhǎng)率對(duì)比比數(shù)據(jù)來源：威海市市統(tǒng)計(jì)局局5價(jià)格指指數(shù)（CCPI）略略有上揚(yáng)揚(yáng)2004年年食品、醫(yī)醫(yī)療保健健等生活活必需品品價(jià)格上上漲，分分別

7、增長(zhǎng)長(zhǎng)5.11%、99.2%；但威威海市居居民消費(fèi)費(fèi)的食品品開支比比重越來來越小，對(duì)對(duì)整個(gè)指指數(shù)影響響不大，因因而使得得全市居居民消費(fèi)費(fèi)價(jià)格指指數(shù)累計(jì)計(jì)為1001.88%，增增幅不大大，且低低于全國(guó)國(guó)平均水水平1033.9%?！緢D】 220000年220044年威海海市居民民消費(fèi)價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)數(shù)據(jù)來源：威海市市統(tǒng)計(jì)局局6、外資2004年年威海FFDI投投資額繼繼續(xù)大幅幅度上升升，達(dá)到到11.24億億美元（新新口徑），同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)38.8%，外外商開始始加快在在威海的的直接投投資步伐伐【圖】 威威海FDDI走勢(shì)勢(shì)數(shù)據(jù)來源：威海市市統(tǒng)計(jì)局局 備備注：004年FFDI是是以新口口徑計(jì)算算的三、2000

8、5年上上半年經(jīng)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)勢(shì)GDP保持持良好的的增長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭。上上半年，實(shí)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)產(chǎn)總值5559.79億億元，按按可比價(jià)價(jià)格計(jì)算算，比上上年同期期增長(zhǎng)117.11%，增增速比一一季度的的16.3%提提高了00.8個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。其中中：三大大產(chǎn)業(yè)的的貢獻(xiàn)率率分別為為4.44%、669.33%、226.33%。固定資產(chǎn)投投資增速速趨緩。上半年，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資292.3億元，比上年同期增長(zhǎng)31.4%，增速比上年同期回落49.9個(gè) 外經(jīng)外貿(mào)保保持快速速增長(zhǎng)。，實(shí)際利用外資額6.86億美元，比上年同期增長(zhǎng)28.8%。完成外貿(mào)進(jìn)出口總值33.11億美元，比上年同期增長(zhǎng)32.3%。 居民消費(fèi)價(jià)價(jià)格總水水平略

9、有有上漲。上半年，價(jià)格水平比上年同期上漲0.8%，漲幅比去年同期回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。 第二部分 威威海房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析一、威海市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)指指標(biāo)分析析（一）、市市場(chǎng)總量量分析1投資2004年年威海市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資額為為45.68億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)4.55%，受受宏觀調(diào)調(diào)控和土土地政策策的影響響，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資依依然保持持了上升升勢(shì)頭?！緢D】20004年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資與同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：威海市市統(tǒng)計(jì)局局2商品房房施工面面積2004年年商品房房施工面面積為5538.7萬平平方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)1.44%；增增長(zhǎng)速度度減緩，宏宏觀調(diào)控控逐步顯顯現(xiàn)力度度?！緢D】20000年

10、年20004年年商品房房施工面面積與同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：威海市市統(tǒng)計(jì)局局3竣工面面積2004年年商品房房竣工面面積為1155.3萬平平方米，同同比減少少8.449%。 【圖】20000年年20004年年商品房房竣工面面積與同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：威海市市統(tǒng)計(jì)局局4商品房房銷售面面積2004商商品房銷銷售面積積為1996萬平平方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)30.3%，市市場(chǎng)需求求依舊保保持旺盛盛的增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭。 【圖】20000年年20004年年商品房房銷售面面積及增增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：威海市市房地產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)5商品房房屋銷售售竣工工面積對(duì)對(duì)比情況況2004年年商品房房銷售面面積與竣竣工面積積比率為為1266

11、%，比比上年提提高了337個(gè)百百分點(diǎn)，全全年的竣竣工量已已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不能滿足足市場(chǎng)的的需求量量，威海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)呈呈現(xiàn)供不不應(yīng)求的的局面， 【圖】20000年年20004年年商品房房銷售面面積、竣竣工面積積及對(duì)比比數(shù)據(jù)來源：威海市市統(tǒng)計(jì)局局6商品房房屋銷售售額2004年年全市商商品房銷銷售金額額35.3億，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)42.3%，商商品房呈呈現(xiàn)良好好的發(fā)展展態(tài)勢(shì)。 【圖】 220000年220044年商品品房屋銷銷售額及及增長(zhǎng)率率數(shù)據(jù)來源：威海市市統(tǒng)計(jì)局局二、20005年上上半年房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增增速大幅幅回落，商品房銷售面積和銷售額略有下降今年國(guó)家對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行宏觀

12、觀調(diào)控，土土地供應(yīng)應(yīng)量和貨貨幣供應(yīng)應(yīng)量雙重重減少，影影響了今今年的房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資。上半半年，威威海市房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資僅增長(zhǎng)長(zhǎng)10.6%，比比上年回回落200.9個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。商品品房銷售售面積和和銷售額額分別下下降5%和0.7%。商品房銷售售均價(jià)繼繼續(xù)上揚(yáng)揚(yáng)雖然05年年上半年年以來，為為了進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)和改善善房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)宏宏觀調(diào)控控，切實(shí)實(shí)穩(wěn)定住住房?jī)r(jià)格格，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展，陸陸續(xù)出臺(tái)臺(tái)了一系系列的宏宏觀調(diào)控控政策進(jìn)進(jìn)行調(diào)控控，但在在威海商商品房市市場(chǎng)，除除多層住住宅外，其其余類型型的住宅宅及非住住宅的平平均單價(jià)價(jià)均超過過30000元/平方米米，價(jià)格格指數(shù)達(dá)達(dá)到11

13、11.88%。市市區(qū)內(nèi)房房屋銷售售單價(jià)更更是繼續(xù)續(xù)上揚(yáng)，平平均單價(jià)價(jià)達(dá)到335266元/平平方米。 引起威威海市區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格居居高不下下的原因因主要有有：一是是需求的的增大拉拉動(dòng)房?jī)r(jià)價(jià)的上漲漲；二是是開發(fā)成成本的增增加推動(dòng)動(dòng)房?jī)r(jià)的的上漲；三是消消費(fèi)者對(duì)對(duì)威海房房地產(chǎn)長(zhǎng)長(zhǎng)期看好好，投資資熱情增增加，也也是房?jī)r(jià)價(jià)堅(jiān)挺的的原因之之一。第三部分、220055年上半半年房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)政策回回顧調(diào)息 3月117日，央央行開始始調(diào)整商商業(yè)銀行行自營(yíng)性性個(gè)人住住房貸款款，一是是將現(xiàn)行行的住房房貸款優(yōu)優(yōu)惠利率率回歸到到同期貸貸款利率率水平，實(shí)實(shí)行下限限管理；二是對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格上上漲過快快城市或或地區(qū)，個(gè)個(gè)

14、人住房房貸款最最低首付付款比例例可由現(xiàn)現(xiàn)行的220%提提高到330%。影響：調(diào)節(jié)節(jié)銀行利利率，提提高首付付比例，抬抬高銀行行門檻，有有效抑止止部分能能力不足足的買房房者，降降低信貸貸風(fēng)險(xiǎn)，也也給購房房熱降溫溫?？刂仆恋?、征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅、加加大普通通住房建建設(shè) 4月月27日日，國(guó)務(wù)務(wù)院總理理溫家寶寶主持召召開國(guó)務(wù)務(wù)院常務(wù)務(wù)會(huì)議，會(huì)會(huì)議提出出解決房房地產(chǎn)投投資規(guī)模模和價(jià)格格上升幅幅度過 大的主主要措施施如下：強(qiáng)化規(guī)規(guī)劃調(diào)控控，改善善商品房房結(jié)構(gòu)；控制土土地供應(yīng)應(yīng)，嚴(yán)格格土地管管理；是是加強(qiáng)對(duì)對(duì)普通商商品住房房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房?jī)r(jià)格格的調(diào)控控，保證證中低價(jià)價(jià)位、中中小戶型型住房的的有效供供應(yīng)；完完善

15、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)廉租住住房制度度；運(yùn)用用稅收等等手段調(diào)調(diào)控房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，特別別要加大大對(duì)房地地產(chǎn)交易易行為的的調(diào)節(jié)力力度等。影響：此系系列政策策一出，必必將降低低目前房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)過多、過過快的速速度，并并且對(duì)普普通、貧貧困群眾眾的買房房、住房房提供了了保障。細(xì)化常務(wù)會(huì)會(huì)議所提提措施-關(guān)關(guān)于做好好穩(wěn)定住住房?jī)r(jià)格格工作的的意見 4月330日，建建設(shè)部、發(fā)發(fā)改委、財(cái)財(cái)政部等等七部委委聯(lián)合下下發(fā)關(guān)關(guān)于做好好穩(wěn)定住住房?jī)r(jià)格格工作的的意見，227日國(guó)國(guó)務(wù)院常常務(wù)會(huì)議議提出的的措施進(jìn)進(jìn)一步具具體細(xì)化化：改善善住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)，以建建設(shè)中低低價(jià)位普普通商品品住房和和經(jīng)濟(jì)適適用住房房為主；自20005年年6月1

16、1日起，開開始征收收房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅；加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)信貸管管理，防防范金融融風(fēng)險(xiǎn)。平穩(wěn)房?jī)r(jià)，杜杜絕亂收收費(fèi)-關(guān)于于充分發(fā)發(fā)揮職能能作用促促進(jìn)“和諧山山東”建設(shè)的的意見 5月225日，山山東省物物價(jià)局出出臺(tái)關(guān)關(guān)于充分分發(fā)揮職職能作用用促進(jìn)“和諧山山東”建設(shè)的的意見，針針對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)也提出出建設(shè)性性意見：嚴(yán)禁將將經(jīng)濟(jì)適適用住房房作為普普通商品品房銷售售；嚴(yán)禁禁超越權(quán)權(quán)限擅自自立項(xiàng)，以以及擅自自擴(kuò)大收收費(fèi)范圍圍、提高高收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；堅(jiān)堅(jiān)決杜絕絕房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在住住房面積積計(jì)算分分?jǐn)傊械牡呐撟髯骷傩袨闉?。影響：房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)中存在在的收費(fèi)費(fèi)亂、計(jì)計(jì)算亂等等弄虛作作假的現(xiàn)現(xiàn)象將得得到治理理。征收營(yíng)業(yè)稅稅

17、-關(guān)關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)稅收管管理的通通知 5月227日，稅稅務(wù)總局局、財(cái)政政部、建建設(shè)部聯(lián)聯(lián)合下發(fā)發(fā)關(guān)于于加強(qiáng)房房地產(chǎn)稅稅收管理理的通知知，要要求稅務(wù)務(wù)、財(cái)政政和房產(chǎn)產(chǎn)管理部部門通力力合作，信信息共享享，尤其其是落實(shí)實(shí)個(gè)人住住房營(yíng)業(yè)業(yè)稅的稅稅收政策策。影響：對(duì)于于轉(zhuǎn)讓房房產(chǎn)過程程中營(yíng)業(yè)業(yè)稅的收收取，必必將有效效抑止投投機(jī)炒房房行為，使使房?jī)r(jià)更更趨向于于平穩(wěn)合合理。經(jīng)濟(jì)適用房房，廉租租房-關(guān)于于加強(qiáng)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)控控促進(jìn)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)健健康發(fā)展展的意見見 6月月1日，山山東省人人民政府府辦公廳廳轉(zhuǎn)發(fā)了了省建設(shè)設(shè)廳等部部門關(guān)關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)控促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展的意意見，

18、結(jié)結(jié)合山東東省的實(shí)實(shí)際情況況，指出出要加強(qiáng)強(qiáng)控制土土地分配配、在堅(jiān)堅(jiān)持房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)化化的同時(shí)時(shí)采用科科學(xué)調(diào)控控保證穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展、合理理加大中中低價(jià)位位普通商商品住房房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)、解決決城市最最低收入入家庭住住房的困困難完善善廉租房房制度等等等，并并提出房房?jī)r(jià)超標(biāo)標(biāo)暫停公公用事業(yè)業(yè)提價(jià)。影響：政策策向經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房、廉租租房?jī)A斜斜，是解解決普通通群眾住住房困難難的有力力措施。經(jīng)濟(jì)適用房房、廉租租房規(guī)劃劃，商品品房不得得違規(guī)預(yù)預(yù)售 6月77日，山山東省出出臺(tái)十項(xiàng)項(xiàng)政策措措施調(diào)控控房?jī)r(jià)，主主要為加加大規(guī)劃劃調(diào)控力力度、發(fā)發(fā)揮稅收收調(diào)控作作用、增增加普通通商品住住房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房

19、土地地供應(yīng)、培培育和發(fā)發(fā)展住房房二級(jí)市市場(chǎng)。尤尤其值得得關(guān)注的的是：要要求確保保年內(nèi)完完成開發(fā)發(fā)建設(shè)6600萬萬平方米米經(jīng)濟(jì)適適用房的的任務(wù)，鼓鼓勵(lì)開發(fā)發(fā)企業(yè)建建設(shè)部分分用于出出租的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房；健健全銀行行風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)準(zhǔn)備金制制度，鼓鼓勵(lì)其為為中低收收入的家家庭擔(dān)保保；在建建商品房房未取得得預(yù)售許許可證之之前，不不得以任任何形式式進(jìn)行銷銷售或收收取預(yù)訂訂款性質(zhì)質(zhì)的費(fèi)用用，禁止止期房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓等等等。影響：規(guī)劃劃經(jīng)濟(jì)適適用房，支支持銀行行向中低低收入家家庭提供供房貸，將將有力保保障中低低收入家家庭房產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)；商品房房不得違違規(guī)預(yù)售售，有利利于清理理房產(chǎn)市市場(chǎng)，避避免群眾眾的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投資。適當(dāng)增加高高層住

20、宅宅比例，加加大閑置置土地清清理-關(guān)于于加強(qiáng)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)控控促進(jìn)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)健健康發(fā)展展的意見見 6月88日，山山東省建建設(shè)廳、發(fā)發(fā)改委等等九部門門聯(lián)合出出臺(tái)關(guān)關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)控促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展的意意見，要要調(diào)整優(yōu)優(yōu)化居住住用地布布局，適適當(dāng)提高高住宅小小區(qū)建筑筑容積率率，增加加高層住住宅建設(shè)設(shè)比例；經(jīng)濟(jì)適適用住房房建設(shè)要要切實(shí)落落實(shí)國(guó)家家和省有有關(guān)優(yōu)惠惠政策，降降低開發(fā)發(fā)建設(shè)成成本；嚴(yán)嚴(yán)格土地地轉(zhuǎn)讓管管理，依依法制止止“炒買炒炒賣”土地行行為，加加大對(duì)閑閑置土地地的清理理力度。 影響：合理理調(diào)控住住宅布局局，加大大土地清清理，有有利于抑抑止炒房房、炒地地等投

21、機(jī)機(jī)行為的的發(fā)生。享受優(yōu)惠政政策普通通住房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 6月月14日日，山東東省公布布享受優(yōu)優(yōu)惠政策策的普通通住房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：住住宅小區(qū)區(qū)建筑容容積率11.0以以上、單單套建筑筑面積1120平平方米以以下、實(shí)實(shí)際成交交價(jià)格低低于同級(jí)級(jí)別土地地上住房房平均交交易價(jià)格格1.22倍以下下。允許許單套建建筑面積積和價(jià)格格標(biāo)準(zhǔn)適適當(dāng)浮動(dòng)動(dòng)，上浮浮比例不不得超過過20%。凡是是達(dá)到標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的住住房建設(shè)設(shè)項(xiàng)目在在項(xiàng)目審審批、土土地供應(yīng)應(yīng)以及信信貸、稅稅收等方方面都將將享受優(yōu)優(yōu)惠政策策的支持持。影響：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的公布布，有力力地向普普通住宅宅方向傾傾斜，有有利于適適合大眾眾購買的的普通商商品房項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)、建建設(shè)。 第四部

22、分、威威海房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè) 隨著國(guó)國(guó)家一系系列的調(diào)調(diào)息、加加稅、以以及對(duì)土土地的審審批力度度嚴(yán)格控控制之后后，房地地產(chǎn)方面面的價(jià)格格走勢(shì)是是人們關(guān)關(guān)心的一一個(gè)問題題。但是是個(gè)人認(rèn)認(rèn)為，房房?jī)r(jià)還要要增，并并且每年年要有110%以以上的增增幅近五五年內(nèi)。因因?yàn)閺母鞲鞣矫鎭韥碚f，威威?，F(xiàn)階階段的房房?jī)r(jià)還是是偏低，而而且開發(fā)發(fā)的力度度還有很很大的空空間（房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資占地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值的44.5%），作為全全國(guó)500強(qiáng)的城城市來說說，威海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的春天才才剛剛開開始，房房地產(chǎn)開開發(fā)的真真正轉(zhuǎn)型型還沒有有完全實(shí)實(shí)現(xiàn)，也也就是威威海的房房地產(chǎn)開開發(fā)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)還沒沒有真正正到來，只只有在房房地產(chǎn)開開發(fā)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)完全全市場(chǎng)化化后，威威海的房房?jī)r(jià)才能能高到一一個(gè)合理理的程度度，而現(xiàn)現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到到這個(gè)高高度。就就05年年下半年年威海房房地產(chǎn)市市場(chǎng)來說說，主要要有以下下幾個(gè)特特點(diǎn)：威海房?jī)r(jià)將將持續(xù)上上漲自從03年年以來,山東半半島城市市群發(fā)展展戰(zhàn)略經(jīng)經(jīng)過論證證，威海海、煙臺(tái)臺(tái)、青島島將建設(shè)設(shè)“膠東半半島制造造業(yè)基地地”,成為下下一個(gè)“金三角角地區(qū)”，承接日日韓產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移的的序幕已已經(jīng)拉開開。這種種大環(huán)境境的利好好，對(duì)于于威海樓樓市，特特別是房房?jī)r(jià)，將將產(chǎn)生極極大的推推動(dòng)作用用。相對(duì)威海海周邊城城市青島島、大連連、煙臺(tái)臺(tái)等城市市的房?jī)r(jià)價(jià)而言，威威海的商商品房?jī)r(jià)價(jià)格