1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)二手房中介業(yè)務(wù)的法律問題分析班級：08工商1 姓名：于志鵬 學(xué)號：摘要：房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的必需配套行業(yè)，成熟規(guī)范、良性發(fā)展的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的市場流通、加強(qiáng)市場自我調(diào)控都具有不可替代的積極作用。二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展的同時，一些經(jīng)濟(jì)中的問題也暴露出來，阻礙著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展。這一行業(yè)暴露出來的服務(wù)質(zhì)量參差不齊、經(jīng)營行為不夠規(guī)范、從業(yè)人員素質(zhì)低下誠信問題日益嚴(yán)峻等一系列問題，卻也不能不教人擔(dān)憂。涉及到

2、的法律層面的問題是如今房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)亟待解決的問題同時也是房地產(chǎn)市場健康良性發(fā)展的保障。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)中介 二手房 法律問題 對策分析房地產(chǎn)中介服務(wù)是為房地產(chǎn)投資、開發(fā)和交易提供各種媒介活動的總稱，它包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動。我國房地產(chǎn)中介服務(wù)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價三種形式，顯然這是對房地產(chǎn)中介作了狹義的理解。今后，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的活動，是以提取傭金為經(jīng)營特征，為房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務(wù)工作的中介服務(wù)不斷深入和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)必將會更加豐富和完善。在房地產(chǎn)中介的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)范圍之中房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)所占比重

3、最大，其在法律上出現(xiàn)的糾紛問題最多。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(個人或機(jī)構(gòu)，統(tǒng)稱經(jīng)紀(jì)人)完成的促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易順利實現(xiàn)一系列居間、代理、行紀(jì)等中介。 近年來，隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)中介也隨之如雨后春筍般發(fā)展起來。特別是近兩年，全國不同的地區(qū)均出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，這是我國改革開放以來出現(xiàn)的第二次房地產(chǎn)熱。而二手房市場的逐漸成熟是推動這次房地產(chǎn)熱的一個重要原因。正是二手市場的形成使房屋不再是一種單純的生活用品，而逐漸成為一種真正意義上的商品，商品的有序流轉(zhuǎn)又加速了二手市場的進(jìn)一步完善和成熟。相對于一手房來說，二手房交易中形式的多樣性和交易手續(xù)的繁雜性決定了其復(fù)雜性，因而出現(xiàn)的法律糾紛最多，

4、如不采取有效的措施，將嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)中介行業(yè)的健康發(fā)展。目前，二手房領(lǐng)域房地產(chǎn)中介中所存在的問題主要有一下幾個，成為阻礙二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的瓶頸。（一）企業(yè)規(guī)模偏小，專業(yè)化程度不高，抗風(fēng)險能力較弱。規(guī)模小是大部分房地產(chǎn)中介企業(yè)的明顯特征，在從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的近500個企業(yè)中，10人以下的占到84%；超過50人的僅占5.1%。房地產(chǎn)中介企業(yè)資產(chǎn)總計在50萬元以下，占全部企業(yè)的64%。專業(yè)化程度低也是此類企業(yè)普遍存在的問題之一，除少數(shù)規(guī)模較大的機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)有一些專業(yè)部門，絕大部分機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍狹窄，沒有實行專業(yè)分工，缺乏自身的業(yè)務(wù)強(qiáng)項，由此帶來的結(jié)果是為數(shù)不少的企業(yè)在競爭中被逐漸淘汰。（二）行業(yè)內(nèi)從業(yè)人

5、員的素質(zhì)參差不齊，缺乏高素質(zhì)管理人才。據(jù)經(jīng)濟(jì)普查資料顯示，在所有從業(yè)人員中取得高級專業(yè)職稱和中級職稱的人數(shù)僅占從業(yè)人員的4.6%，低于房地產(chǎn)企業(yè)平均水平7個百分點，低于全市二三產(chǎn)業(yè)平均水平6.6個百分點。從而導(dǎo)致從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，其綜合素質(zhì)和專業(yè)水平與社會發(fā)展的需求相比，與國際同行水平相比，都有較大的差距。有部分從業(yè)人員道德水平不高，不遵守職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和道德規(guī)范，或是開展欺騙性業(yè)務(wù)，導(dǎo)致執(zhí)業(yè)質(zhì)量低下，信譽(yù)喪失，也給社會造成了一定的負(fù)面影響。（三）信息虛假、誠信問題嚴(yán)重阻礙發(fā)展。調(diào)查中，一些房地產(chǎn)中介單位的負(fù)責(zé)人表示，部分不法房地產(chǎn)中介公司通過壓上家瞞下家、賺取差價、違規(guī)經(jīng)營等手段坑害消費(fèi)者的

6、行為，不但使消費(fèi)者的財產(chǎn)受到損失，而且還為整個行業(yè)的發(fā)展帶來了極大的隱患。由于二手房房源信息市場發(fā)展不規(guī)范，監(jiān)管力度不足，一些不法房地產(chǎn)中介單位為追求短期效益，臆造虛假信息蒙騙購房者，不讓買賣雙方面談，以此賺取差價，甚至故意隱瞞房屋缺陷情況的現(xiàn)象時有發(fā)生，造成整個行業(yè)在消費(fèi)者的心里大打折扣，導(dǎo)致大部分消費(fèi)者有意識地避免通過房地產(chǎn)中介進(jìn)行交易。造成二手房中介問題成因主要表現(xiàn)在：（一）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不完善，未形成科學(xué)的管理體系。目前，從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，既有專業(yè)的，也有兼營的。一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動中搞不正當(dāng)競爭，形成區(qū)域壟斷和封鎖，部分估價機(jī)構(gòu)無原則迎合客戶需要，有意高估或

7、低評，導(dǎo)致評估結(jié)果有失公正。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部規(guī)章制度尚不完善。有的機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制、檔案管理、財務(wù)管理、業(yè)務(wù)責(zé)任獎懲等措施和制度空缺。即使有這些相應(yīng)措施和制度，也未能真正執(zhí)行。目前，全國在房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理方面還沒有形成統(tǒng)一的衡量中介機(jī)構(gòu)工作質(zhì)量的認(rèn)同標(biāo)準(zhǔn)，從而也不利于房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。（二） 房地產(chǎn)中介人員業(yè)務(wù)水平不高，難以形成高效、規(guī)范的中介服務(wù)。雖然我國已建立房地產(chǎn)評估人員、經(jīng)紀(jì)人員資格認(rèn)證制度，形成了全國統(tǒng)一的考試制度。但對于咨詢、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，我國還未建立嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度和規(guī)定。中介機(jī)構(gòu)一旦發(fā)生不良行為，缺乏相應(yīng)的處罰規(guī)定或處罰執(zhí)行不到位。而事實上，經(jīng)紀(jì)代理在房地產(chǎn)中

8、介服務(wù)業(yè)中占主流地位。在一些發(fā)達(dá)國家，不論買賣存量房還是增量房幾乎都是通過中介進(jìn)行交易。目前，我國中介人員、業(yè)務(wù)水平不高，對與房地產(chǎn)密切相關(guān)的法律、金融、建筑、會計、市場營銷、信息處理等知識，了解甚少，不能處理較為復(fù)雜的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。如客戶隱瞞房產(chǎn)是共有財產(chǎn)的真實情況，委托中介代理銷售房產(chǎn)，而中介對于代理所需材料和程序不能嚴(yán)格審查和辨別，導(dǎo)致不合法的經(jīng)紀(jì)代理行為。在代理銷售樓盤中，沒有豐富的市場營銷知識，沒有暢通的市場信息，就難以實現(xiàn)高效的經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)。（三）行業(yè)監(jiān)管不力。目前，無論是政府房地產(chǎn)主管部門的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會進(jìn)行的自律性監(jiān)管，都存在監(jiān)管不力的問題。由政府直接監(jiān)管的，面對數(shù)量龐大

9、的中介機(jī)構(gòu)和糾紛，根本不可能做到事無巨細(xì)，面面俱到。由行業(yè)協(xié)會監(jiān)管的，由于目前行業(yè)協(xié)會地位不明確、作用空間有限及相關(guān)立法滯后，同樣存在諸多問題。（四）有關(guān)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的法律、法規(guī)不夠完備。隨著改革開放的不斷深入和社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)已成為房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如何在房地產(chǎn)市場中規(guī)范高效運(yùn)作，制定一套有關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的完備法律法規(guī)顯得非常必要。目前，我國在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的資格“準(zhǔn)入”、對行業(yè)的監(jiān)督和罰則等方面缺乏明確的立法。而且，我國現(xiàn)已頒布的與房地產(chǎn)中介有關(guān)的法律法規(guī)還難以完善對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，在房地產(chǎn)中介服務(wù)中遇到的有些問

10、題仍無法可依。從法律層面的所提出的對策，主要有以下幾點：（一）加大有關(guān)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)范和監(jiān)管的立法力度。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范和監(jiān)管，必須有相關(guān)的法律法規(guī)作保障。規(guī)范房地產(chǎn)中介企業(yè)的市場準(zhǔn)入和退出制度。規(guī)范市場準(zhǔn)入制度，加快實施房地產(chǎn)中介人員執(zhí)業(yè)資格管理，從事房地產(chǎn)中介的機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的人員和資金，并取得有權(quán)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資格證書；嚴(yán)肅查處無資質(zhì)的中介企業(yè)和中介行為。同時，加快建立健全行業(yè)退出機(jī)制，保證市場上現(xiàn)存企業(yè)的質(zhì)量（二）建立法制環(huán)境。沒有法制環(huán)境的保障就不可能有市場經(jīng)濟(jì)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，但是法制環(huán)境必須通過長時期不斷改革才能逐步形成。建立中介機(jī)構(gòu)必須符合規(guī)定的條件，按照

11、一定的程序，由主管部門審查批準(zhǔn)，并到工商行政管理部門注冊登記，方可開業(yè)。建立完善的中介從業(yè)人員的資質(zhì)和資格認(rèn)定制度，嚴(yán)格考核和培訓(xùn)制度。同時規(guī)范從業(yè)人員的經(jīng)營行為，所有進(jìn)入市場的個體中介人員必須向市場主管部門登記姓名、住址、身份證號及電話等相關(guān)資料，工作時必須佩戴統(tǒng)一編號制作的工作證，便于群眾識別；規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定收費(fèi)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一執(zhí)行，并向消費(fèi)者進(jìn)行公示，杜絕中介機(jī)構(gòu)的惡性競爭和濫收費(fèi)、不合理收費(fèi)等坑害消費(fèi)者的不良行為；規(guī)范合同文本，制定出分別適應(yīng)用于不同中介業(yè)務(wù)的合同文本，合同明確規(guī)定委托權(quán)限、各方應(yīng)遵守的約定、辦理時限、工作進(jìn)度、傭金的結(jié)算方式、違約責(zé)任、及爭議解決方式等條款，在

12、同一地區(qū)統(tǒng)一實行。（三） 要組織相關(guān)政策、法律法規(guī)的培訓(xùn)，加大法制法規(guī)的宣傳力度。在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)中介從業(yè)人員和絕大部分民眾對房地產(chǎn)中介的相關(guān)法制法規(guī)知之甚少，有些行為都不知道是違法的，可見對房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的法律知識培訓(xùn)很有必要。對于廣大人們來說，加強(qiáng)法制法規(guī)的宣傳，使他們能知法、用法、守法，既可以防止他們受騙上當(dāng)、又可以使他們對中介企業(yè)起到監(jiān)督作用，從而促使房地產(chǎn)中介服務(wù)人員自覺遵守法制法規(guī)。 同時中介公司也要處理好以下問題,最大程度上避免在業(yè)務(wù)中出現(xiàn)法律糾紛。（一）遠(yuǎn)離惡意競爭。一個地區(qū)的二手房市場并不是一塊無限大的蛋糕，人人都想吃一口，價格戰(zhàn)是中介公司經(jīng)常采取的競爭手段。

13、天津市中介公司一般收取房屋成交價1%至2%的傭金，為爭市場，中介公司不惜將傭金壓得更低。但微薄的利潤不足以維持此類中介公司的生存，只有以其他方式尋求利潤，所以就出現(xiàn)了一系列的暗箱操作以賺取非法利潤。但這種短視的違規(guī)行為只會坑人害己，損壞了中介公司的形象，擾亂了二手市場的秩序，影響了二手市場的發(fā)展，這恐怕是所有的中介公司都不愿意看到的。（二）規(guī)范合同文本。目前并沒有完全適用于二手房交易的格式的中介合同和買賣合同。而一份規(guī)范完備的中介合同和買賣合同無論對中介方還是買賣雙方均是非常重要的。中介公司應(yīng)當(dāng)委托律師制定一份能夠切實維護(hù)自己權(quán)益又不侵害交易雙方利益的中介合同，更應(yīng)當(dāng)根據(jù)交易的不同形式，制定出

14、與之適用的房屋買賣合同。因為交易的安全和順利進(jìn)行對中介公司來說是至關(guān)重要的，也是保持自己市場保有量和擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍的保證。（三）如何對付“甩中介”的行為。暗箱操作不允許，約買賣雙方見面又可能出現(xiàn)買賣雙方甩開中介私下交易的情況，這是中介公司最為頭痛的。這種情況只有通過簽訂完備的中介合同來避免。應(yīng)當(dāng)在合同中約定甩開中介私下交易的違約條款，約定懲罰性違約金，這是有合同法依據(jù)的。一旦出現(xiàn)這種情況，中介公司可以通過法律手段維護(hù)自己的權(quán)益。中介公司在二手房交易中扮演著越來越重要的角色，一些復(fù)雜的交易要想沒有中介公司的參與而順利完成是不可想象的。中介公司也不是近年才出現(xiàn)的新鮮事物，已有相當(dāng)長的歷史。近年二手房市場的繁榮為中介公司提供了一片廣闊的活動