1、山東大學(xué)科技創(chuàng)新基金中期報告書項目編號：201471 2014 年 12 月 21日學(xué) 院經(jīng)濟(jì)學(xué)院專 業(yè)金融數(shù)學(xué)與金融工程項目名稱城市化發(fā)展與房價上漲基于省際面板數(shù)據(jù)研究負(fù) 責(zé) 人蘇九卉指導(dǎo)教師李維林項目進(jìn)展 情 況 及 下 一 步 工作 計 劃（不少于字）房地產(chǎn)行業(yè)作為中國的重要產(chǎn)業(yè)之一，在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著極其重要的角色。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚,受政策因素影響眾多，但發(fā)展迅速，時至今日已成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要產(chǎn)業(yè)支柱。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到居民生活，作為一個長鏈產(chǎn)業(yè)，對于國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展也有著重要的推動作用。近年來我國房價持續(xù)上漲，引起了各方人士的關(guān)注，有關(guān)其上漲因素的研

2、究也不在少數(shù)，特別是對于房價上漲與房地產(chǎn)泡沫的探究十分熱門。本次課題研究著重從城市化發(fā)展方面對其進(jìn)行探討，特別是基于以下方面進(jìn)行分析。首先，我國城市化發(fā)展進(jìn)程曲折。改革開放前我國政府在政策導(dǎo)向上具有逆城市化傾向,實行壓縮城市人口數(shù)量和限制農(nóng)村人口進(jìn)入城市的管制政策,在實際工作指導(dǎo)思想上主要是控制城市的發(fā)展，從而導(dǎo)致了城市化發(fā)展緩慢。改革開放后，城市化進(jìn)程開始逐漸加快，但受戶籍政策的影響以及城市管理制度的約束，城市化發(fā)展的水平呈現(xiàn)出不均衡、不協(xié)調(diào)的局面。直到九十年代后期，城市化水平才出現(xiàn)了顯著的提高。其次，近20多年來，我國城市化的發(fā)展伴隨著房價的迅速提高，其中固然有政策因素，但城市人口的增加，

3、住房需求的提高無疑對房價上升起到了推動作用。 截止到目前，研究主要側(cè)重于文獻(xiàn)的閱讀和數(shù)據(jù)的獲取方面。Case and Shiller(1990)通過美國4個城市19701986年的面板數(shù)據(jù)，分析影響住宅價格變化的宏觀因素。Malpezzi (2002)利用美國 133個城市 1979 - 1996年的綜合數(shù)據(jù)，最后得出政府對住宅市場的嚴(yán)格管制是影響房價收入比的決定性因素。Pollakowski(1990)用美國華盛頓地區(qū)蒙哥馬利郡的數(shù)據(jù)進(jìn)行實證研究，結(jié)果表明土地供給限制對土地價格、住宅價格產(chǎn)生了溢出效應(yīng)，土地使用限制越嚴(yán)格，住宅價格和已開發(fā)土地價格上升得就越快。即土地價格和住宅價格受土地供給變

4、化的影響 ,也可以說是住房供求關(guān)系變化的影響。Peng and Wheaton利用香港19651990年數(shù)據(jù)對土地供給約束的溢出效應(yīng)進(jìn)行了計量經(jīng)濟(jì)分析，實證結(jié)果顯示土地供給變化對地價、住宅價格和住宅供給都有較大影響。國內(nèi)學(xué)者對房價的研究集中在經(jīng)濟(jì)增長與房價的關(guān)系、房價與地價的關(guān)系以及制度性壟斷導(dǎo)致房價上漲三個方面。而從城市化水平角度研究房價的文獻(xiàn)不多,其中楊柳杭、雷鳴 (2007)認(rèn)為，從 1989年到 2003年,我國的城市化率增長了 141% ，平均增長率接近每年 1%。城市化對房價具有顯著的拉動作用，但文章沒有對城市化與房價的關(guān)系進(jìn)行相關(guān)的研究。陳石清使用1991 - 2005的年度數(shù)據(jù)

5、考察中國房地產(chǎn)價格與中國城市化水平的相關(guān)性，文章使用計量方法對中國房地產(chǎn)價格與中國城市化水平進(jìn)行研究，但作者使用的是全國數(shù)據(jù)，時間序列較短 ，同時由于中國地域差異極大,且沒有考慮通貨膨脹對房價的影響。 根據(jù)閱讀文獻(xiàn)獲取的啟發(fā)，我在研究過程中首先收集了除香港、澳門、臺灣及西藏地區(qū)外的各省2000-2012年有關(guān)人口、城市化水平、GDP、人均可支配收入、住宅商品房的平均價格等數(shù)據(jù)，經(jīng)過初步的數(shù)據(jù)處理和研究分析發(fā)現(xiàn)，盡管各省在這一時間段內(nèi)的城市化水平均提高，但提高的幅度并不相同。具體來說，北京、上海、江蘇等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份和直轄市盡管其城市化水平有所提高，但提高的程度很低，且提升速率呈下降趨勢。相反，在貴州、內(nèi)蒙古、四川等經(jīng)濟(jì)相對落后的省份和地區(qū)，其城市化水平逐年上升幅度較大且上升速率為正。與此同時，初步的回歸結(jié)果表明當(dāng)各省份被區(qū)分時，城市化水平對房價水平的影響不同?；谝陨戏治?，在接下來的研究過程中將側(cè)重研究不同地區(qū)城市化水平對房價上漲的不同影響，特別是對產(chǎn)生的原因進(jìn)行深入探究。問題及建議研究中存在的問題首先是數(shù)據(jù)獲取，有些數(shù)據(jù)諸如空房率不易獲取，需要從另一個角度尋找數(shù)據(jù)。另外是對問題的理解方面，在處理回歸結(jié)果時還不能給出十分合理的解釋，需