1、- PAGE 15 -江陰市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第一條 為進(jìn)一步提高我市物業(yè)服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及有關(guān)各方的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例、江蘇省物業(yè)管理條例和省物價局、省建設(shè)廳印發(fā)的江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（蘇價服2004383號）等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 本辦法法適用于于全市范范圍內(nèi)，符符合國家家物業(yè)管管理資質(zhì)質(zhì)要求的的物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)，對受受委托物物業(yè)提供供社會化化、專業(yè)業(yè)化、市市場化服服務(wù)的收收費行為為。第三條 本辦法法所稱物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費，是是指物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)按照照物業(yè)服服務(wù)合同同約定，對對房屋及及配套設(shè)設(shè)施設(shè)備備和相關(guān)關(guān)場地進(jìn)進(jìn)行維修

2、修、養(yǎng)護(hù)護(hù)、管理理，維護(hù)護(hù)相關(guān)區(qū)區(qū)域內(nèi)的的環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生和秩秩序，向向業(yè)主所所收取的的費用。第四條 政府提提倡并引引導(dǎo)業(yè)主主通過公公開、公公平、公公正的市市場競爭爭機制選選擇物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)；鼓鼓勵開展展正當(dāng)?shù)牡膬r格競競爭，制制止價格格欺詐，促促進(jìn)物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費通過過市場競競爭形成成。第五條 物業(yè)服服務(wù)收費費實行統(tǒng)統(tǒng)一管理理。市物物價局會會同市住住房保障障和房產(chǎn)產(chǎn)管理局局負(fù)責(zé)全全市物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費政策策的制定定、實施施和監(jiān)督督管理工工作。第六條 物業(yè)服服務(wù)收費費應(yīng)當(dāng)遵遵循公開開、合理理以及收收費項目目、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與服務(wù)務(wù)內(nèi)容、質(zhì)質(zhì)量相適適應(yīng)的原原則，根根據(jù)物業(yè)業(yè)服務(wù)成成本、法法定稅費費和合理理利潤確

3、確定。第七條 物業(yè)服服務(wù)收費費，包括括公共服服務(wù)費和和代收代代辦費、特特約服務(wù)務(wù)費。其其中公共共服務(wù)收收費根據(jù)據(jù)物業(yè)和和物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)提供服服務(wù)的性性質(zhì)、內(nèi)內(nèi)容、特特點等不不同情況況，分別別實行政政府指導(dǎo)導(dǎo)價和市市場調(diào)節(jié)節(jié)價管理理。普通住宅公公共服務(wù)務(wù)收費實實行政府府指導(dǎo)價價管理；凡房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目立立項為別別墅、寫寫字樓、辦辦公樓、工工業(yè)用房房、商業(yè)業(yè)用房，及及國有土土地出讓讓合同中中規(guī)定容容積率小小于1（含含1）、或或大于44（含44）的住住宅商品品房，其其物業(yè)公公共服務(wù)務(wù)收費實實行市場場調(diào)節(jié)價價管理。為滿足部分分業(yè)主、使使用人的的需要或或接受委委托開展展的特約約服務(wù)和和代收代代辦的，

4、其其服務(wù)收收費（小小區(qū)內(nèi)車車輛停放放服務(wù)收收費除外外）實行行市場調(diào)調(diào)節(jié)價管管理。第八條 普通住住宅公共共服務(wù)收收費，實實行等級級收費管管理（等等級收費費指導(dǎo)價價標(biāo)準(zhǔn)見見附件）。各各等級服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)按關(guān)關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)無錫錫市普通通住宅物物業(yè)管理理服務(wù)簡簡明標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（試行行）的的通知（澄澄房發(fā)220088266號）執(zhí)執(zhí)行。對原已實行行物業(yè)管管理但未未實施等等級服務(wù)務(wù)收費的的物業(yè)，要要逐步實實施等級級服務(wù)收收費。第九條 普通住住宅物業(yè)業(yè)公共服服務(wù)收費費標(biāo)準(zhǔn)由由物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)，在價價格主管管部門和和物業(yè)管管理行政政主管部部門公布布的物業(yè)業(yè)公共服服務(wù)等級級收費指指導(dǎo)價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及浮浮動幅度度范圍內(nèi)內(nèi)，通過過業(yè)主

5、委委員會并并經(jīng)業(yè)主主大會同同意后，在在物業(yè)服服務(wù)合同同中的約約定。第十條 前期物物業(yè)管理理是指在在業(yè)主大大會選聘聘物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)管理物物業(yè)之前前，由開開發(fā)建設(shè)設(shè)單位選選聘或招招標(biāo)確定定物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)實施的的物業(yè)管管理。由開發(fā)建設(shè)設(shè)單位選選聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的，被被選聘的的物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)在房房屋預(yù)銷銷售二十十個工作作日之前前，根據(jù)據(jù)物業(yè)特特點、服服務(wù)要求求、服務(wù)務(wù)項目，擬擬定服務(wù)務(wù)等級、收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，報送送價格主主管部門門審批，同同時提供供物業(yè)管管理資質(zhì)質(zhì)證書、工工商營業(yè)業(yè)執(zhí)照、委委托管理理合同、公公建配套套文件和和公共服服務(wù)費用用測算等等有關(guān)資資料。由開發(fā)建設(shè)設(shè)單位通通過招投投標(biāo)方式式

6、選擇物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的，開發(fā)發(fā)建設(shè)單單位應(yīng)參參照市場場同類物物業(yè)公共共服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，在在政府指指導(dǎo)價的的收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)范圍圍內(nèi)進(jìn)行行招投標(biāo)標(biāo)。中標(biāo)標(biāo)的物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)，應(yīng)應(yīng)在房屋屋預(yù)銷售售十個工工作日內(nèi)內(nèi)之前，持持物業(yè)服服務(wù)合同同等備案案文本，將將中標(biāo)價價格報價價格主管管部門備備案（附附住宅區(qū)區(qū)前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費報報備報審審情況登登記表）。第十一條 鼓勵勵開發(fā)建建設(shè)單位位通過規(guī)規(guī)范的招招投標(biāo)方方式選擇擇物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)。價格格主管部部門和物物業(yè)管理理行政主主管部門門應(yīng)加強強對公共共物業(yè)服服務(wù)招投投標(biāo)過程程及之后后價格行行為的監(jiān)監(jiān)督和管管理。第十二條 在前前期物業(yè)業(yè)管理協(xié)協(xié)議或房房屋買賣賣合同中中

7、，與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)或或物業(yè)買買受人預(yù)預(yù)先約定定的公共共服務(wù)收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，應(yīng)在在確定的的協(xié)議價價格或中中標(biāo)價格格范圍內(nèi)內(nèi)。同時時應(yīng)約定定物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)內(nèi)容，涉涉及物業(yè)業(yè)買受人人共同利利益的約約定應(yīng)當(dāng)當(dāng)一致。前期物業(yè)服服務(wù)合同同生效之之日至出出售房屋屋交付之之月期間間發(fā)生的的物業(yè)服服務(wù)費用用，由建建設(shè)單位位承擔(dān)。出出售房屋屋交付之之日的次次月至前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同終止止之月期期間發(fā)生生的物業(yè)業(yè)服務(wù)費費用，由由物業(yè)買買受人按按照房屋屋銷售合合同約定定的前期期物業(yè)服服務(wù)收費費標(biāo)準(zhǔn)承承擔(dān)。房房屋銷售售合同未未約定的的，由建建設(shè)單位位按前期期物業(yè)服服務(wù)收費費標(biāo)準(zhǔn)承承擔(dān)。前期物業(yè)交交付使用用滿一年年的

8、，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)在物業(yè)業(yè)交付使使用滿一一年后的的一個月月內(nèi)，將將上一年年度的物物業(yè)服務(wù)務(wù)等級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和執(zhí)行行情況報報送價格格、物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門。價價格、物物業(yè)管理理行政主主管部門門將對物物業(yè)服務(wù)務(wù)等級、服服務(wù)內(nèi)容容、收費費標(biāo)準(zhǔn)等等執(zhí)行情情況進(jìn)行行考核。對對未按規(guī)規(guī)定執(zhí)行行的，將將予以糾糾正和處處罰。第十三條 實行行市場調(diào)調(diào)節(jié)價管管理的物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費，未未產(chǎn)生業(yè)業(yè)主委員員會的，由由物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)與物業(yè)業(yè)買受人人（使用用人）或或開發(fā)建建設(shè)單位位在物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同中約約定；已已產(chǎn)生業(yè)業(yè)主委員員會的，由由物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)與業(yè)主主委員會會經(jīng)業(yè)主主大會同同意后在在物業(yè)服服務(wù)

9、合同同中約定定。第十四條 物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費可以以采用取取包干制制或酬金金制等形形式約定定。包干制是指指由業(yè)主主向物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)支付付固定物物業(yè)服務(wù)務(wù)費用，盈盈虧均由由物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)承擔(dān)的的物業(yè)服服務(wù)計費費方式。酬金制是指指在預(yù)收收的物業(yè)業(yè)服務(wù)資資金中按按約定比比例或者者約定數(shù)數(shù)額提取取酬金支支付給物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)，其其余全部部用于物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約約定的支支出，結(jié)結(jié)余或者者不足均均由企主主享有或或者承擔(dān)擔(dān)的物業(yè)業(yè)服務(wù)計計費方式式。第十五條 公共共服務(wù)費費用構(gòu)成成因素為為：（一）管理理服務(wù)人人員的工工資、社社會保險險和按規(guī)規(guī)定提取取的福利利費用等等；（二）物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備的

10、的日常維維護(hù)及保保養(yǎng)費用用；（三）物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域清潔潔衛(wèi)生費費用；（四）物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域綠化化養(yǎng)護(hù)費費用；（五）物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域秩序序維護(hù)費費用；（六）物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)辦公公費用；（七）物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)固定定資產(chǎn)折折舊費用用；（八）物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備及及公眾責(zé)責(zé)任保險險費用；（九）經(jīng)業(yè)業(yè)主大會會同意的的其他費費用；（十）合理理利潤；（十一）法法定稅費費。其中，合理理利潤：實行政政府指導(dǎo)導(dǎo)價管理理的物業(yè)業(yè)最高不不超過88%；實實行市場場調(diào)節(jié)價價管理的的物業(yè)，由由當(dāng)?shù)貎r價格、物物業(yè)管理理行政主主管部門門或行業(yè)業(yè)協(xié)會定定期公布布市場平平均價格格水平。第十六條 物業(yè)業(yè)的電梯梯、水泵泵

11、、中央央空調(diào)等等設(shè)施運運行電費費及公共共照明、公公共用水水等納入入代收代代交費用用的，由由物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)單獨列列帳，合合理、公公開分?jǐn)倲?，具體體分?jǐn)傓k辦法除政政府另有有規(guī)定外外，由物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)與與業(yè)主委委員會協(xié)協(xié)商確定定；未成成立業(yè)主主委員會會的，由由業(yè)主與與物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)協(xié)商確確定。第十七條 業(yè)主主、使用用人自房房屋銷售售合同約約定的交交付日期期的次月月起，應(yīng)應(yīng)按物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同（協(xié)協(xié)議）的的約定交交納物業(yè)業(yè)公共服服務(wù)費。對對未入住住或未使使用連續(xù)續(xù)超過一一個月份份以上的的物業(yè)、車車位，業(yè)業(yè)主應(yīng)事事前向物物業(yè)管理理企業(yè)書書面申請請，并經(jīng)經(jīng)確認(rèn)后后按規(guī)定定標(biāo)準(zhǔn)的的70%交納物物業(yè)公共共

12、服務(wù)費費、機動動車輛停停放服務(wù)務(wù)費或車車位水電電、衛(wèi)生生等管理理費。納納入物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)范圍圍的已竣竣工但未未出售或或者因開開發(fā)建設(shè)設(shè)單位原原因未按按時交給給物業(yè)買買受人的的物業(yè)，物物業(yè)公共共服務(wù)費費由開發(fā)發(fā)建設(shè)單單位交納納。物業(yè)公共服服務(wù)費一一般按月月交納，也也可按合合同經(jīng)雙雙方約定定交納。但但前期物物業(yè)公共共服務(wù)費費可以預(yù)預(yù)收，預(yù)預(yù)收期限限最多為為六個月月。開發(fā)建設(shè)單單位實施施分期開開發(fā)，分分批交付付使用，給給先期入入住業(yè)主主造成噪噪音、粉粉塵污染染的，環(huán)環(huán)境、配配套設(shè)施施尚未完完善的，經(jīng)經(jīng)相關(guān)部部門確認(rèn)認(rèn)后，業(yè)業(yè)主可按按規(guī)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的880%交交納前期期物業(yè)公公共服務(wù)務(wù)費，差差額部分分由

13、開發(fā)發(fā)建設(shè)單單位補償償物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)。第十八條 物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)應(yīng)應(yīng)業(yè)主或或業(yè)主委委員會委委托實施施專人管管理的車車輛停放放服務(wù)收收費，按按價格主主管部門門制定的的收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行行。物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)所收收取的車車輛停放放服務(wù)費費，屬業(yè)業(yè)主共有有收益，應(yīng)應(yīng)單獨建建帳，獨獨立核算算，主要要用于涉涉及車輛輛停放服服務(wù)中發(fā)發(fā)生的費費用，也也可用于于彌補物物業(yè)管理理服務(wù)費費的不足足或補充充物業(yè)維維修資（基基）金。第十九條 物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)，供供水、供供電、供供熱、供供氣、通通信、有有線電視視等單位位應(yīng)當(dāng)向向最終用用戶收取取有關(guān)費費用。物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)接接受委托托代收上上述費用用時，雙雙方應(yīng)當(dāng)當(dāng)簽訂

14、有有償服務(wù)務(wù)合同，并并可向委委托單位位收取手手續(xù)費。物業(yè)服務(wù)企企業(yè)向委委托人提提供的其其它特約約服務(wù)，其其服務(wù)收收費由雙雙方當(dāng)事事人遵循循公平、自自愿的原原則事先先以書面面形式約約定，不不得強行行服務(wù)，強強行收費費。物業(yè)服務(wù)企企業(yè)將物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同中中的部分分專業(yè)服服務(wù)轉(zhuǎn)包包給其他他企業(yè)的的，不得得降低服服務(wù)質(zhì)量量、減少少服務(wù)內(nèi)內(nèi)容、提提高收費費標(biāo)準(zhǔn)。第二十條 物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費應(yīng)按按規(guī)定實實行明碼碼標(biāo)價。服服務(wù)內(nèi)容容、收費費項目、收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及收費費辦法等等應(yīng)在經(jīng)經(jīng)營場所所或服務(wù)務(wù)地點醒醒目位置置予以公公布。物業(yè)服務(wù)收收費明碼碼標(biāo)價的的內(nèi)容包包括：物物業(yè)管理理企業(yè)名名稱、收收費對象象、服務(wù)務(wù)內(nèi)

15、容、服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、計費費方式、計計費起始始時間、收收費項目目、收費費標(biāo)準(zhǔn)、價價格監(jiān)督督舉報電電話“123358”和物業(yè)業(yè)服務(wù)受受理電話話等。第二十一條條 物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)每每半年或或一年應(yīng)應(yīng)向業(yè)主主、使有有人公布布物業(yè)服服務(wù)費用用的收支支情況，接接受業(yè)主主委員會會、業(yè)主主、使用用人和價價格主管管部門的的監(jiān)督。實行物業(yè)公公共服務(wù)務(wù)包干制制的，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)對實施施管理的的具體物物業(yè)區(qū)域域?qū)嵭袉螁为毥◣?，定期期公布財財?wù)狀況況，接受受監(jiān)督。實行物業(yè)公公共服務(wù)務(wù)費用酬酬金制的的，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)向業(yè)主主大會或或全體業(yè)業(yè)主公布布物業(yè)服服務(wù)資金金的收支支情況。物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)或或業(yè)主委委員

16、會可可以按照照物業(yè)服服務(wù)合同同約定聘聘請專業(yè)業(yè)機構(gòu)對對物業(yè)服服務(wù)資金金年度預(yù)預(yù)決算和和物業(yè)服服務(wù)費用用的收支支情況進(jìn)進(jìn)行審計計。第二十二條條 業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的約定按按時交納納物業(yè)服服務(wù)費用用。業(yè)主主違反物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約約定逾期期不交納納服務(wù)費費用，業(yè)業(yè)主委員員會應(yīng)當(dāng)當(dāng)督促其其限期交交納；逾逾期仍不不交納的的，可按按雙方所所簽服務(wù)務(wù)合同中中的約定定依法追追繳。業(yè)主與物業(yè)業(yè)使用人人約定由由物業(yè)使使用人交交納物業(yè)業(yè)服務(wù)費費用的，從從其約定定，業(yè)主主負(fù)連帶帶責(zé)任。物業(yè)發(fā)生權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移移時，業(yè)業(yè)主或者者物業(yè)使使用人應(yīng)應(yīng)當(dāng)及時時結(jié)清物物業(yè)服務(wù)務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企企業(yè)不得得擅自向向業(yè)主、使

17、使用人收收取一年年以上的的押金、保保證金等等費用。第二十三條條 普普通住宅宅前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費備備案程序序、裝飾飾裝修期期間的建建筑垃圾圾清運、水水電、電電梯使用用等收費費標(biāo)準(zhǔn)、電電控防盜盜門維護(hù)護(hù)收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、停停車服務(wù)務(wù)收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等按按有關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)行行。第二十四條條 價價格主管管部門在在制定或或調(diào)整本本行政區(qū)區(qū)域內(nèi)物物業(yè)公共共服務(wù)收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的總體體水平時時，應(yīng)依依法舉行行價格聽聽證會，聽聽取業(yè)主主、使用用人和物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)等等多方意意見。第二十五條條 價價格主管管部門和和物業(yè)管管理行政政主管部部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)加強對對物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)的服務(wù)務(wù)內(nèi)容、服服務(wù)質(zhì)量量和收費費項目、收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的監(jiān)督督

18、。物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)違反反價格法法律、法法規(guī)和規(guī)規(guī)定，由由價格主主管部門門依據(jù)中中華人民民共和國國價格法法和價價格違法法行為行行政處罰罰規(guī)定等等法律法法規(guī)予以以處罰。第二十六條條 本本辦法自自20110年 月 日日起施行行，以前前各有關(guān)關(guān)文件和和本辦法法不一致致的，以以本辦法法為準(zhǔn)。本辦法實施施前，業(yè)業(yè)主與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)已已簽訂住住宅物業(yè)業(yè)合同尚尚未到期期的，物物業(yè)服務(wù)務(wù)及其收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等仍按按原合同同約定執(zhí)執(zhí)行，合合同到期期后按本本辦法規(guī)規(guī)定執(zhí)行行。第二十八條條 本本辦法由由江陰市市物價局局、江陰陰市住房房保障和和房產(chǎn)管管理局在在各自的的職責(zé)范范圍內(nèi)負(fù)負(fù)責(zé)解釋釋，并可可制定具具體實施施意見。附件：江陰市普通通住宅物物業(yè)公共共服務(wù)等等級收費費指導(dǎo)價價標(biāo)準(zhǔn)（每月每平平方米建建筑面積積）一級0.110元二級00.300元三級00.500元四級0.770元五級00.9