1、鄞州萬達(dá)商圈分析與選址分析商圈形態(tài)鄞州 HYPERLINK /view/601805.htm 萬達(dá)廣場由國際購物中心、國際商務(wù)酒店、城市公寓三大功能板塊構(gòu)成。萬達(dá)廣場的建設(shè)將加速鄞州中心區(qū)地塊的成熟和人口、資源聚集，并使之成為繼天一商圈之后寧波市的又一商業(yè)中心。鄞州萬達(dá)屬于商業(yè)區(qū)。商業(yè)行為集中之區(qū)，其特色為商圈大、流動(dòng)人潮多、熱鬧、各種 HYPERLINK /y/b 美容院林立。如：一些商業(yè)廣場，城市主要商業(yè)街，其消費(fèi)習(xí)性具有快速、流行、娛樂、享受及消費(fèi)額不低等特色。一個(gè)新的商圈有望形成萬達(dá)MALL的服務(wù)對象主要是鄞州中心區(qū)，它的建成可以改善鄞州區(qū)缺乏大型商業(yè)區(qū)的現(xiàn)狀，同時(shí)減輕天一廣場、三江口

2、地區(qū)的服務(wù)及交通壓力，分流作用將不可忽視。近20萬平方米的商業(yè)用地，20多億元的投入，多種業(yè)態(tài)的進(jìn)入，一個(gè)新商圈有望形成。而且，根據(jù)萬達(dá)的 HYPERLINK /forum-19-1.html 規(guī)劃，在沃爾瑪、百勝等名店旁邊，將開發(fā)幾百家小型 HYPERLINK /default.php?gid=18 商鋪出售。只要商家入駐這些 HYPERLINK /forum-484-1.html 店鋪，更濃的商業(yè)氛圍就會出現(xiàn)。從萬達(dá)在其他城市的發(fā)展來看，這些臨街 HYPERLINK /default.php?gid=18 商鋪都非常搶手，在 HYPERLINK /forum-377-1.html 長春，最

3、高賣到了每平方米6.68萬元。對此，寧波市經(jīng)濟(jì)研究中心有關(guān)專家表示，以現(xiàn)在寧波市的狀況來看，萬達(dá)MALL的服務(wù)對象主要是鄞州中心區(qū)。它的建成可以改善鄞州區(qū)缺乏大型商業(yè)區(qū)的現(xiàn)狀，提升鄞州區(qū)乃至寧波市的城市檔次，有利于寧波城市平衡發(fā)展。同時(shí)，滿足鄞州區(qū)以及寧波南城地區(qū)居民日常購物、休閑的需求，減輕天一廣場、三江口地區(qū)的服務(wù)及交通壓力，分流作用將不可忽視。在寧波，天一廣場、萬達(dá)MALL以及太平鳥集團(tuán)籌建的時(shí)尚中心(計(jì)劃建于寧波客運(yùn)中心站附近)都是以“MALL”為發(fā)展理念的，從地理位置上看似呈鼎足之勢。對此，浙江萬里學(xué)院金融系陳主任認(rèn)為，寧波市展是滯后的，與寧波GDP以及人口總數(shù)相仿的蘇州，大小商業(yè)圈

4、便有3個(gè)，所以，隨著寧波城市化的發(fā)展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。商家希望寧波出現(xiàn)第二商圈天一廣場的成功運(yùn)作讓寧波的商家們嘗到了商圈的甜頭，但現(xiàn)在，天一商圈附近幾乎已經(jīng)沒有什么地方能容納新的 HYPERLINK /default.php?gid=18 商鋪了，很多商圈之外的商家在無法擠進(jìn)天一的情況下，都希望寧波能夠形成另一個(gè)商圈，讓自己在集聚效應(yīng)中分得一杯羹。在天一商圈，樂購 HYPERLINK /forum-12-1.html 超市打破 HYPERLINK /forum-12-1.html 超市一年內(nèi)無法收回成本的常規(guī)管理，當(dāng)年就實(shí)現(xiàn)贏利；屈臣氏雖然面積不大，但每日過往的客流讓它在不長

5、的時(shí)間內(nèi)鼓起了錢袋；蘇寧、永樂、國美三家家電大 HYPERLINK /forum-12-1.html 賣場的進(jìn)入，更是把天一做成了寧波最大、最集中的家電商圈，家電市場90%的份額被吸引在這里；其他一些大大小小的品牌 HYPERLINK /forum-16-1.html 專賣店，生意也遠(yuǎn)比天一商圈外的地方興旺。但現(xiàn)在，天一商圈附近幾乎已經(jīng)沒有什么地方能容納新的 HYPERLINK /default.php?gid=18 商鋪入住了，讓自己在集聚效應(yīng)中分得一杯羹?！叭f達(dá)MALL”簽約鄞州的消息一傳出，在寧波商家中就引起了巨大反響。目前，有的已開始行動(dòng)，有的還在觀望。新江廈商場是已經(jīng)開始行動(dòng)的代表者

6、，商場總經(jīng)理胡安康告訴記者，新江廈打算在“萬達(dá)MALL”對面建第二個(gè)商場，按照設(shè)想，新江廈將全力打造一個(gè)集 HYPERLINK /forum-11-1.html 百貨、農(nóng)貿(mào) HYPERLINK /forum-12-1.html 超市、圖書于一體的 HYPERLINK /forum-11-1.html 百貨商場。據(jù)胡總經(jīng)理介紹，將要建的新江廈商城，面積為24000平方米，底樓是大 HYPERLINK /forum-12-1.html 賣場，二三樓為日用 HYPERLINK /forum-11-1.html 百貨，四樓經(jīng)營圖書，上面的主要用作商務(wù)辦公樓。之所以在鄞州建第二個(gè)商城，多少與“萬達(dá)MAL

7、L”有關(guān)，胡安康說，做沃爾瑪?shù)泥従訉τ谏虉鰜碚f獲益匪淺，從商業(yè)業(yè)態(tài)來說， HYPERLINK /forum-11-1.html 百貨和 HYPERLINK /forum-12-1.html 超市是相輔相成的， HYPERLINK /forum-12-1.html 超市吸引人氣， HYPERLINK /forum-11-1.html 百貨提升生活品質(zhì)，以沃爾瑪這樣的大型 HYPERLINK /forum-12-1.html 賣場來說，開張后能夠帶動(dòng)的客流量一定非同小可，人流又是 HYPERLINK /forum-11-1.html 百貨最需要的，估計(jì)到新江廈商城鄞州店開業(yè)、“萬達(dá)MALL”落成之

8、后，這塊地方的商業(yè)價(jià)值必然看漲，迅速形成商圈不是問題。人口規(guī)模及特征鄞州中心城區(qū)目前的人口密度還不高，尚達(dá)不到支撐萬達(dá)廣場所需的 市場容量。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購買力分析萬達(dá)項(xiàng)目定位中高消費(fèi)群體，地理位置很好，經(jīng)濟(jì)也發(fā)達(dá)，鄞州萬達(dá)廣場目前針對的主要還是鄞州中心城區(qū)及海曙、江東的部分消費(fèi)者，購買力不大。競爭狀況分析萬達(dá)廣場整體開業(yè)后，將成為繼三江口商圈之后的第二大商圈。與天一廣場競爭不可避免，萬達(dá)寧波項(xiàng)目與寧波傳統(tǒng)核心商業(yè)天一廣場相隔不遠(yuǎn)，兩個(gè)商業(yè)體競爭是不可避免的。從位置上來說，萬達(dá)項(xiàng)目要差一些，萬達(dá)項(xiàng)目定位中高消費(fèi)群體，天一廣場以中低端消費(fèi)為主。按照萬達(dá)的定位，15 萬平方米的購物中心的服務(wù)半徑是周圍

9、 10 公里之內(nèi)，覆蓋人口 50萬左右。萬達(dá)對項(xiàng)目做好兩年培育期的心理準(zhǔn)備。集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、旅游于一體的天一廣場，被譽(yù)為了寧波的“商業(yè)航母” 。除天一廣場外，寧波老外灘、和義路濱江休閑廣場，是繼天一廣場之后寧波市政府的兩個(gè)大型舊城改造項(xiàng)目，均處于沿江濱水區(qū)域，是寧波市政府打造“三江六岸，百里長廊”的中心地塊，與寧波天一廣場一起，構(gòu)成三江口精品消費(fèi)商圈。從萬達(dá)廣場開車至市中心，普通時(shí)速的情況下，大約要20分鐘左右。這 20分鐘的車程，在萬達(dá)廣場“新鮮勁”過去后，就阻擋了不少消費(fèi)者的腳步。此外，萬達(dá)廣場原先一直希望“籠絡(luò)”的縣(市)、區(qū)居民，忠誠度明顯不高。對于很多縣(市)、區(qū)居民

10、而言，來寧波市中心的方便程度與萬達(dá)廣場相差不大，而由于市中心交通發(fā)達(dá)，有時(shí)候去天一廣場更為方便。從硬件上看，萬達(dá)廣場的規(guī)模和投入絲毫不遜色于天一廣場，作為商業(yè)主要支撐的 9 家主力店均擁有濃厚的品牌背景。但人氣與氛圍，天一商圈目前的消費(fèi)群體并不僅限于市三區(qū)人口，而是已經(jīng)輻射到了周邊縣(市)、區(qū)。但萬達(dá)廣場目前針對的主要還是鄞州中心城區(qū)及海曙、江東的部分消費(fèi)者，且鄞州中心城區(qū)目前的人口密度還不高，尚達(dá)不到支撐萬達(dá)廣場所需的市場容量?？梢哉f，今后決定其成敗與否的關(guān)鍵，還是人氣問題?；A(chǔ)設(shè)施狀況分析寧波萬達(dá)廣場位于寧波新城區(qū)鄞州區(qū)核心位置；項(xiàng)目總占地面積 21 萬平方米，總建筑面積為52萬平方米，產(chǎn)

11、品組合為大型城市綜合體。鄞州區(qū)總面積 1380 平方公里，東南西三面緊依寧波中心城區(qū)，形成了典型的“荷包蛋”結(jié)構(gòu)“蛋白”是鄞州，工業(yè)發(fā)達(dá)，綜合實(shí)力較強(qiáng)，但是前幾年服務(wù)業(yè)的貢獻(xiàn)幾乎可以忽略不計(jì)，地域雖然廣袤，但是城市化水平低； “蛋黃”是寧波市區(qū)，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，空間幾近飽和。在鄞州打造寧波南部中心，成為寧波城市發(fā)展的必然選擇。六、城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)寧波中心城的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以萬達(dá)廣場為核心的鄞州商業(yè)中心將建設(shè)成為全市的商業(yè)副中心。 而大型百貨商場在城市商業(yè)中心的戰(zhàn)略布局中扮演著平衡商業(yè)結(jié)構(gòu)、吸引消費(fèi)人流的核心角色。隨著銀泰萬達(dá)店的開張，鄞州商業(yè)中心的業(yè)態(tài)組成將更加完善。外墻、商場環(huán)境等硬件設(shè)施，也

12、包括品牌的調(diào)整，將引進(jìn)一批國際二線、國內(nèi)一線的時(shí)尚品牌。步行街的發(fā)展有利于聚攏人氣，并能借此完善新城區(qū)的商業(yè)氛圍。沃爾瑪選址策略一、客流規(guī)律寧波鄞州萬達(dá)廣場位于寧波市鄞州中心區(qū)，是寧波新的商業(yè)中心，總建筑面積60萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積35萬平方米。寧波萬達(dá)廣場位于寧波市鄞州中心區(qū)，是寧波新的商業(yè)中心，也是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積55萬平方米，其中商業(yè)廣場面積27萬平方米。主力店：沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、銀泰百貨、萬達(dá)國際影城、喜百度、蘇寧電器、大歌星KTV、石浦酒樓、神采飛揚(yáng)電玩城開業(yè)時(shí)間：2006年12月22日開業(yè)時(shí)招商滿

13、場率：100目前日客流量：10萬人二、周邊商店聚集狀況寧波萬達(dá)廣場位于 HYPERLINK /view/60012.htm 鄞州中心核心區(qū)，東面緊臨城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依貿(mào)城中路毗鄰鄞州區(qū)政府、西至寧南北路，由國際購物廣場、國際商務(wù)酒店、高級城市公寓三大功能板塊構(gòu)成的大型城市建筑綜合體。主力面積150160，是 HYPERLINK /view/7446.htm 寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目的總建筑面積55萬平方米，其中商業(yè)廣場面積27萬平方米，引入 HYPERLINK /view/9389.htm 沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、 HYPER

14、LINK /view/2303135.htm 喜百度、 HYPERLINK /view/50502.htm 蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚(yáng)電玩城、大歌星KTV、萬達(dá)國際影城、 HYPERLINK /view/132677.htm 銀泰百貨等11家主力店。三、競爭對手分析萬達(dá)廣場整體開業(yè)后，將成為繼三江口商圈之后的第二大商圈。萬達(dá)寧波項(xiàng)目與寧波傳統(tǒng)核心商業(yè)天一廣場相隔不遠(yuǎn)，兩個(gè)商業(yè)體競爭是不可避免的。從位置上來說，萬達(dá)項(xiàng)目要差一些，萬達(dá)項(xiàng)目定位中高消費(fèi)群體，天一廣場以中低端消費(fèi)為主。按照萬達(dá)的定位，15 萬平方米的購物中心的服務(wù)半徑是周圍 10 公里之內(nèi)，覆蓋人口 50萬左右。萬達(dá)對項(xiàng)目做好兩年培

15、育期的心理準(zhǔn)備。集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、旅游于一體的天一廣場，被譽(yù)為了寧波的“商業(yè)航母” 。除天一廣場外，寧波老外灘、和義路濱江休閑廣場，是繼天一廣場之后寧波市政府的兩個(gè)大型舊城改造項(xiàng)目，均處于沿江濱水區(qū)域，是寧波市政府打造“三江六岸，百里長廊”的中心地塊，與寧波天一廣場一起，構(gòu)成三江口精品消費(fèi)商圈。從萬達(dá)廣場開車至市中心，普通時(shí)速的情況下，大約要20分鐘左右。這 20 分鐘的車程，在萬達(dá)廣場“新鮮勁”過去后，就阻擋了不少消費(fèi)者的腳步。此外，萬達(dá)廣場原先一直希望“籠絡(luò)”的縣(市)、區(qū)居民，忠誠度明顯不高。對于很多縣(市)、區(qū)居民而言，來寧波市中心的方便程度與萬達(dá)廣場相差不大，而由于市中

16、心交通發(fā)達(dá)，有時(shí)候去天一廣場更為方便。鄞州萬達(dá)沃爾瑪與天一廣場樂購?fù)瑸槌?，同在兩大廣場內(nèi)，他們的競爭力就體現(xiàn)在萬達(dá)廣場與天一廣場的競爭。四、交通地理?xiàng)l件寧波萬達(dá)廣場位于鄞州中心核心區(qū)，東面緊臨城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依貿(mào)城中路毗鄰鄞州區(qū)政府、西至寧南北路，總占地面積21.09公頃，由國際購物廣場、國際商務(wù)酒店、高級城市公寓三大功能板塊構(gòu)成的大型城市建筑綜合體。寧波萬達(dá)廣場屬萬達(dá)第三代商業(yè)地產(chǎn)的代表之作。經(jīng)過短短3年的發(fā)展，寧波萬達(dá)廣場商圈已發(fā)展成為寧波第二大商圈。位于萬達(dá)廣場東北側(cè)的國際商務(wù)酒店區(qū)，它隔河與國際購物中心相望，總建筑面積超過9萬平方米，包含了國際著名酒店、酒店式公寓

17、、高檔寫字樓。國際購物中心位于萬達(dá)廣場西北部，總建筑面積近26萬平方米，是迄今為止萬達(dá)開發(fā)的最大規(guī)模的商業(yè)廣場，包含了大型超級市場、建材超市、數(shù)碼廣場、娛樂廣場、電影美食廣場、家居廣場、國際百貨等多種商業(yè)形態(tài)，匯集了沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦大酒店、神采飛揚(yáng)游樂園、大歌星KTV、萬達(dá)國際影城、銀泰百貨、吉盛偉邦家居等11家主力店，還有美國百勝餐飲集團(tuán)下屬的必勝客、肯德基以及麥當(dāng)勞等近200家境內(nèi)外知名品牌店?！叭f達(dá)廣場48克拉”是一幢總高159米，總層數(shù)為48層的超高層精裝MINI公館。位于萬達(dá)商業(yè)廣場東側(cè)，西南面是已經(jīng)交付入住的萬達(dá)廣場公寓，與五星級索菲特萬達(dá)大酒

18、店共同組成萬達(dá)廣場酒店商務(wù)區(qū)，是萬達(dá)廣場的重要組成部分。項(xiàng)目總占地面積為30378平方米，總建面積為70000平方米左右，總套數(shù)為1148套。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃為，主力面積50平方米左右的精裝MINI公館。五、周圍環(huán)境1) 萬達(dá)廣場位置突出，整體商業(yè)氛圍較好，人流量大。綜合體內(nèi)商務(wù)樓、 寫字樓上班人群，對綜合體內(nèi)的底商形成很強(qiáng)的消費(fèi)支撐。 2) 前來萬達(dá)廣場逛街的人流，很大一部分為沃爾瑪大賣場所吸引。此外，26萬平方米商務(wù)港的上班族和周邊高檔住宅住戶也是最大的客群來源。 3) 沃爾瑪?shù)拇筚u場與新世界百貨業(yè)態(tài)吸引的消費(fèi)人群存在差異，人流對百貨業(yè)態(tài)不能形成有利支撐。百貨消費(fèi)人群以周邊高檔社區(qū)和CBD工作白領(lǐng)為主，新世界百貨經(jīng)營狀況一般。