1、河西樞紐項(xiàng)目寫字樓營(yíng)銷策劃案合富輝煌（中國(guó)）湖南公司 商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心2013年6月8日壹。項(xiàng)目市場(chǎng)分析研究貳。寫字樓研究及策略叁。商業(yè)部分思考建議目 錄肆。其他建議壹。項(xiàng)目市場(chǎng)分析研究寫字樓市場(chǎng)部分長(zhǎng)沙寫字樓主要分布于五一路、芙蓉路及韶山路沿線，由五一廣場(chǎng)向外輻射，在交通主干道沿線逐漸形成三個(gè)城市商務(wù)聚集區(qū)。長(zhǎng)沙寫字樓分布檔次項(xiàng)目名稱2012年租金（元/天）2010年租金（/天）漲幅比例高端運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)3.7-4.22.560%芙蓉國(guó)豪庭4.03.033%通程國(guó)際大酒店商務(wù)樓3.83.80中天廣場(chǎng)3.2-3.63.013%金源大酒店商務(wù)樓3.21.878%中隆國(guó)際大廈3.01.958%湖南國(guó)際金

2、融大廈3.02.050%中高端亞大時(shí)代2.62.124%第一大道2.41.650%華美歐國(guó)際1.8-2.31.8-2.311%湖南文化大廈2.01.811%順天國(guó)際財(cái)富中心2.01.811%中端定王大廈1.61.60銀華大廈1.61.60湘域中央1.51.50華僑國(guó)際1.51.50檔次2012年租金備注高端專業(yè)寫字樓3.5-4.5元市中心項(xiàng)目專業(yè)及酒店寫字樓中高端專業(yè)寫字樓1.8-3元乙級(jí)寫字樓（按標(biāo)準(zhǔn)為介于乙級(jí)與丙級(jí)之間的寫字樓）中端寫字樓1.5元左右/2012年長(zhǎng)沙寫字樓租金上漲幅度非常大，其中高端寫字樓提價(jià)幅度最大，漲幅30%以上，目前市場(chǎng)上分三個(gè)檔次，商務(wù)區(qū)高端專業(yè)寫字樓租金3.5-4

3、.5元/天，中高端專業(yè)寫字樓1.8-3元/，中端1.5元/天左右。長(zhǎng)沙寫字樓租金水平高端寫字樓空置較少，中高端寫字樓出租率高達(dá)85%以上， 可看出，不僅新進(jìn)大型企業(yè)對(duì)高端寫字樓有需求，原駐企業(yè)發(fā)展壯大對(duì)寫字樓的更新?lián)Q代需求也非常大。檔次項(xiàng)目名稱空置率高端運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)0芙蓉國(guó)豪庭5%通程國(guó)際大酒店商務(wù)樓2%中天廣場(chǎng)0金源大酒店商務(wù)樓5%中隆國(guó)際大廈0湖南國(guó)際金融大廈5%中高端亞大時(shí)代5%第一大道10%華美歐國(guó)際10%湖南文化大廈5%順天國(guó)際財(cái)富中心2%中端定王大廈5%銀華大廈15%湘域中央5%華僑國(guó)際15%專業(yè)寫字樓出租情況長(zhǎng)沙寫字樓供銷狀況 供應(yīng)：2012年長(zhǎng)沙六區(qū)寫字樓供應(yīng)142.4萬(wàn)，成交

4、57.24萬(wàn)，分別同比增333.2%，57.2%；供銷比為2.49:1 售價(jià)：2012年長(zhǎng)沙六區(qū)寫字樓成交均價(jià)為12089元/；供需同增，供應(yīng)的增長(zhǎng)遠(yuǎn)超需求，價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)長(zhǎng)沙寫字樓供銷2012年后岳麓區(qū)供應(yīng)明顯增大。2011年岳麓區(qū)寫字樓成交僅占六區(qū)1%，2012年成交占比達(dá)19%，除望城外，其它五區(qū)寫字樓分布逐步均衡保利國(guó)際萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)上海復(fù)地北辰雙灣國(guó)際華中心泊富國(guó)際九龍倉(cāng)世茂鉑翠灣綠地中央奧克斯廣場(chǎng)長(zhǎng)海廣場(chǎng)長(zhǎng)房時(shí)代達(dá)美D6區(qū)匯金國(guó)際第六都萬(wàn)博匯心星大廈鑫遠(yuǎn)廣場(chǎng)德思勤華悅城喜盈門范城運(yùn)達(dá)新城萬(wàn)家城華晨廣場(chǎng)國(guó)際景園長(zhǎng)沙主要在售寫字樓分布區(qū)域區(qū)域開(kāi)福區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)泊富國(guó)際華爾街

5、中心北辰三角洲綠地紫峰奧克斯西湖財(cái)富中心湘域相遇旺德府國(guó)際大廈寬寓大廈偉輝東方芙蓉核心筒布局回字形布局回字形布局回字形布局回字形布局工字型工字型H型，由南北兩棟高層建筑組成，北棟為寫字樓1棟半圍合布局1棟半圍合布局L型（3號(hào)樓為寫字樓）高度170228158268150m95m80130120120120面積750009000058000719178萬(wàn)5.2萬(wàn)2.4萬(wàn)35000500003961330000層數(shù)45493846A棟36層 B棟33層242429（5-29層寫字樓）27（5-27層寫字樓）33（3-33層寫字樓）27（4-27層寫字樓）層高3.843.8-4.24.2B棟層高3.

6、85米 A棟層高4.2米3.63.33.53.52.93.5凈高2.732.8大于3米B棟凈高2.8米 A棟凈高3米2.92.83.152.82.73單層面積1800200012001100-1776150013001000110015001066955使用率65%65-70%70%35-45%70%65%75%75%75%72%大堂面積 600100060095080010080200200100300大堂層高 10.716101211m6m4.55.6105.65.6電梯廳寬3.53.63.53.53m3.5m2m待定323過(guò)道寬度2.22.222.21.71.51.82222.5配套及指

7、標(biāo)客梯個(gè)數(shù)12166161個(gè)VIP電梯9554644面積個(gè)數(shù)比6250：15625：19666：14494：1167:1260:1200:1750083339903智能布線常規(guī)線路預(yù)埋，無(wú)線VIFI常規(guī)線路預(yù)埋，無(wú)線VIFI常規(guī)線路預(yù)埋、多種入線接口網(wǎng)絡(luò)綜合布局網(wǎng)絡(luò)、電話網(wǎng)絡(luò)常規(guī)線路預(yù)埋常規(guī)線路預(yù)埋常規(guī)線路預(yù)埋常規(guī)線路預(yù)埋銷售運(yùn)營(yíng)售價(jià)元/16000-2100019000-210001680017000-210005#棟9800；6#棟115002#棟8500,3#棟87009000待定16000-18000起價(jià)8800元/平米，均價(jià)9200元/平米9000元/平米租金元/天4未交房未交房未交房

8、1.6待定3.5待定待定銷售面積50-430248-2000148-1200128-3702.4萬(wàn)49.19-147.61（預(yù)計(jì)半層起賣）200-1400（13、15、18層散賣，其余半層賣）45-79平方米的百變商務(wù)空間（3-8層整層賣）80-955平方米銷售率85%90%70%60%5#棟100%；6#棟60%2#棟100%，3#棟20%100%待定80%87%70%入住企業(yè) 中國(guó)銀行、招商銀行、中國(guó)人壽、廣發(fā)銀行未交房未交房中信總部廣發(fā)銀行待定萬(wàn)科、恒大、盛大、華融湘江銀行待定待定在建在售寫字樓統(tǒng)計(jì)-2012年近30個(gè)寫字樓，140萬(wàn)方的供應(yīng)。區(qū)域區(qū)域雨花區(qū)天心區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目華晨世紀(jì)廣場(chǎng)喜盈

9、門范城順天國(guó)際金融中心保利國(guó)際廣場(chǎng)恒力卡瑞爾中心匯金國(guó)際星城榮域陽(yáng)光錦城核心筒布局圍合式布局橫向布局橫向布局回字形布局回字形布局回字形布局回字形布局回字形布局高度95168南棟180；北棟12020011010060面積3.5萬(wàn)5萬(wàn)南3.1萬(wàn)；北2.8萬(wàn)726386444696000062462241205層數(shù)2532南：42；北：2548302016層高3.64.23.654.23.64.953.6凈高3.24.082.9單層面積16001900南1780、北16552600124014002422-28951200使用率80%70%30%65%68%65%68%大堂面積 800410120

10、0大堂層高 610125.25.25.4電梯廳寬2.42.42.2過(guò)道寬度2.71.822.62.22.2配套及指標(biāo)客梯個(gè)數(shù)6106126522面積個(gè)數(shù)比58335000南：5166；北：46662839客梯品牌進(jìn)口三菱奧蒂斯芬蘭通力瑞士迅達(dá)智能電梯奧的斯奧的斯奧的斯蒂森克虜伯TE-GL1電梯載重kg135013502150速度米/秒3.52.54貨梯個(gè)數(shù)22211111載重kg135013502150車位總數(shù)2200262889516001200966面積車位比1619南：34；北：313.6：1空調(diào)分戶計(jì)量式中央空調(diào)分戶計(jì)量式中央空調(diào)分戶計(jì)量中央空調(diào)國(guó)內(nèi)首家地送風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)變頻分戶式空調(diào)，2

11、4h小時(shí)全天候分戶計(jì)量式中央空調(diào)分戶計(jì)量中央空調(diào)衛(wèi)生間個(gè)數(shù)每層兩個(gè)每層1個(gè)每層1個(gè)每層一個(gè)公共每層一個(gè)公共每層一個(gè)每層一個(gè)物業(yè)公司湖南華晨物業(yè)管理有限公司英國(guó)第一太平戴維斯 湖南順天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司保利物業(yè)公司DTZ戴德梁行怡盛物業(yè) 萬(wàn)廈物業(yè)物業(yè)費(fèi)1.61.61.8866大堂門禁刷卡進(jìn)入無(wú)刷卡進(jìn)入刷卡進(jìn)入公共會(huì)議室及配套28個(gè)2個(gè)3800會(huì)議室1個(gè)6000無(wú)銷售運(yùn)營(yíng)售價(jià)元/15000100001600015000-1600015000-180001300012000租金元/天43.24.5只售不租銷售面積120-1600110-1900113-1600160-260060-1200300

12、-1400100-120040-1200銷售率70%60%90%56%70%70%主要在售寫字樓統(tǒng)計(jì)-2012年近30個(gè)寫字樓，140萬(wàn)方的供應(yīng)。全市未來(lái)五年年潛在寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)量300萬(wàn)以上，預(yù)計(jì)2014年后將迎來(lái)寫字樓供應(yīng)高峰期。重要潛在寫字樓供應(yīng)量項(xiàng)目位置區(qū)域?qū)懽謽墙ㄖ娣e （萬(wàn)）入市時(shí)間檔次華創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng)芙蓉中路五一商務(wù)圈14.852013頂級(jí)（268米）長(zhǎng)沙報(bào)業(yè)文化大廈蔡鍔中路161號(hào)五一商務(wù)圈6.32014中高端泰貞國(guó)際金融中心 五一大道與建湘南路交匯處 五一商務(wù)圈約6.0 2013甲級(jí)高端鉑金中心韶山中路67號(hào) 中心區(qū)域3.52013高端復(fù)地項(xiàng)目湘春路與湘江路交匯處 中心板塊120

13、13高端華遠(yuǎn)華中心湘江中路 中心區(qū)域14.52014+頂級(jí)長(zhǎng)沙國(guó)金中心五一商圈和中央商務(wù)區(qū) 中心區(qū)域待定2013頂級(jí)北辰三角洲湘江北路三段1200號(hào) 中心版塊首次推出6萬(wàn)，其它預(yù)計(jì)2014年以后推出2014頂級(jí)保利國(guó)際廣場(chǎng)湘江中路與南湖路交匯處 中心區(qū)域52013頂級(jí)紅橡華園瀏陽(yáng)河大道一段588號(hào) 東城版塊42014中端德思勤廣場(chǎng)韶山南路與湘府東路交匯處 南城板塊402013-2014+高端興汝金城芙蓉南路與時(shí)代陽(yáng)光大道交匯 南城板塊待定2014中端中信新城中意路111號(hào) 南城板塊1.72012高端財(cái)富岳麓 岳麓區(qū)區(qū)政府東側(cè) 河西區(qū)域8.292013中高端達(dá)美D6區(qū)迎春路與西二環(huán)交匯 河西區(qū)域

14、待定2014中高端洋湖垸甲級(jí)寫字樓洋湖垸濕地公園附近河西區(qū)域待定2014+高端梅溪湖國(guó)際新城河西先導(dǎo)區(qū)核心梅溪湖 河西區(qū)域待定2014+頂級(jí)楷林國(guó)際濱江新城河西區(qū)域292014+頂級(jí)浦發(fā)銀行濱江新城河西區(qū)域52014+頂級(jí)區(qū)域?qū)懽謽乾F(xiàn)狀區(qū)域已入駐企業(yè)的寫字樓典型代表為岳麓1號(hào)以及標(biāo)志麓谷地標(biāo)，目前已知潛在項(xiàng)目超過(guò)18個(gè)，典型在售項(xiàng)目3個(gè)。岳麓1號(hào)標(biāo)志麓谷地標(biāo)綠地中央廣場(chǎng)奧克斯廣場(chǎng)財(cái)富岳麓達(dá)美D6區(qū)目前在售潛在未售建成營(yíng)業(yè)梅溪湖國(guó)際廣場(chǎng)中建梅溪湖中心新達(dá)美項(xiàng)目晟通項(xiàng)目華盛項(xiàng)目新達(dá)美項(xiàng)目中鐵項(xiàng)目楷林大廈浦發(fā)銀行民生銀行長(zhǎng)沙銀行銀泰銀行洋湖垸甲級(jí)寫字樓長(zhǎng)房時(shí)代城新天地大廈區(qū)域?qū)懽謽乾F(xiàn)狀河西潛在寫字樓

15、供應(yīng)河西已知潛在寫字樓項(xiàng)目超過(guò)18個(gè)，總潛在貨量在100萬(wàn)以上，多為甲級(jí)寫字樓，主要位于梅溪湖國(guó)際新城和濱江新城版塊，且主要將在2015年以后入市，區(qū)域未來(lái)商務(wù)氛圍將逐漸濃厚。序號(hào)項(xiàng)目區(qū)位寫字樓建筑面積 （萬(wàn)）入市時(shí)間檔次備注1達(dá)美D6區(qū)梅溪湖外圍區(qū)域約42014+中高端/2洋湖垸甲級(jí)寫字樓洋湖垸濕地公園附近待定2015+甲級(jí)/3梅溪湖國(guó)際廣場(chǎng)梅溪湖國(guó)際新城約102015+超甲級(jí)+甲級(jí)/4中建梅溪湖中心梅溪湖國(guó)際新城約72016+超甲級(jí)/5晟通梅溪湖梅溪湖國(guó)際新城約42016+未定/6華盛梅溪湖項(xiàng)目梅溪湖國(guó)際新城2.752015+未定/7中國(guó)鐵建梅溪湖項(xiàng)目梅溪湖國(guó)際新城約62016+未定/8新

16、達(dá)美項(xiàng)目梅溪湖國(guó)際新城3.52016+未定/9楷林國(guó)際濱江新城約202015+甲級(jí)/10民生銀行濱江新城3.162013甲級(jí)企業(yè)自用11長(zhǎng)沙銀行濱江新城約42015+甲級(jí)企業(yè)自用12銀泰銀行濱江新城42015+甲級(jí)企業(yè)自用13浦發(fā)銀行濱江新城52015+甲級(jí)企業(yè)自用14佳興國(guó)際匯市府片區(qū)約22013甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)層面積1075，6T7戶15財(cái)富岳麓 市府片區(qū)8.292013甲級(jí)/16恒晟大廈市府片區(qū)62015+中高端/17長(zhǎng)房時(shí)代城西站片區(qū)約42015+中高端/18西站樞紐項(xiàng)目西站112013/100.7河西潛在寫字樓供應(yīng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)總結(jié)已經(jīng)營(yíng)寫字樓項(xiàng)目少，且檔次低，區(qū)域缺乏專業(yè)寫字樓主要在售項(xiàng)目

17、由于相比區(qū)域成熟項(xiàng)目硬件配置高、商業(yè)配套完善，且價(jià)格合理，銷售情況較好；寫字樓等級(jí)越高，進(jìn)駐的企業(yè)越高端；區(qū)域潛在供應(yīng)量在100萬(wàn)以上，多為甲級(jí)寫字樓，且主要集中在濱江新城金融商務(wù)區(qū)和梅溪湖國(guó)際新城核心區(qū)域；主要潛在寫字樓將在2015年以后入市。地鐵沿線寫字樓競(jìng)品分析地鐵1、2號(hào)線即將投入運(yùn)營(yíng)，將大大帶動(dòng)長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，縮減CBD之間的距離，擴(kuò)大寫字樓影響范圍，因此，部分地鐵沿線寫字樓項(xiàng)目也將納入競(jìng)品比較。開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)福區(qū)五一大道與湘江中路交匯處西北角，坐擁一線江景資源，以項(xiàng)目品牌效應(yīng)，收到客戶熱捧。位置：開(kāi)福區(qū)五一大道與湘江中路交匯處西北角開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司占地面積

18、： 121800 建筑面積：近100萬(wàn)物業(yè)類型：綜合體寫字樓建筑面積： 近35萬(wàn)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積：1800-2000硬件配置：14臺(tái)三菱高速電梯； 1539個(gè)停車位，11m挑高700大堂；寫字樓公共部分精裝修；中央空調(diào)，新風(fēng)系統(tǒng)；雙層LOW-E中空玻璃層高：3.8m物業(yè)公司：萬(wàn)達(dá)物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：20元/月商業(yè)配套：大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、萬(wàn)達(dá)文華酒店銷售均價(jià)：18000元/，銷售情況：作為2012年熱銷的高端5A級(jí)寫字樓項(xiàng)目，由于萬(wàn)達(dá)品牌及主打江景資源，受到市場(chǎng)的熱烈追捧。入駐企業(yè)： 中國(guó)銀行、招商銀行、中國(guó)人壽、廣發(fā)銀行、金鵬期貨、北京世紀(jì)恒逸投資有限公司、廣東銀興融資擔(dān)保有限公司等。 開(kāi)

19、福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)售價(jià)情況： 在所有競(jìng)爭(zhēng)樓盤當(dāng)中，銷售成績(jī)最好。但其五棟超高層寫字樓的體量配比，超過(guò)了市場(chǎng)的需求。但由于項(xiàng)目品牌和大規(guī)模媒體投放，萬(wàn)達(dá)于2012年度主導(dǎo)寫字樓市場(chǎng)，蓄客情況較好，第一次開(kāi)盤的供不應(yīng)求，后期出現(xiàn)蓄客量不足情況，價(jià)格小幅度上調(diào)，但維持折后均價(jià)不超過(guò)18000元/平米，2012年度3次開(kāi)盤平均去化率約80% 2013年上半年推出，萬(wàn)達(dá)C2棟戶型圖為例，江景非江景房源差價(jià)近5000元/平米。69.7.%80%18000約20000約16000約15000旺德府國(guó)際人民路與萬(wàn)家麗交匯處西北角，芙蓉區(qū)政府旁，便利交通及政府配套位置：岳麓市府東岳麓大道與銀杉路交匯處 開(kāi)發(fā)商：旺德

20、府置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積：7629 建筑面積：51579 物業(yè)類型：純寫字樓寫字樓建筑面積： 3.25萬(wàn)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積：1480硬件配置：5臺(tái)原裝進(jìn)口三菱高速電梯，4m/s電梯時(shí)速；400大堂，10m挑高；寫字樓內(nèi)外精裝修；每層擁有電梯前室及茶水間；VRV多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)；雙層LOW-E中空玻璃分割方式：149-260起售，14、15、19F為散賣,其他樓層為整層半層銷售層高：3.6m物業(yè)公司：戴德梁行物業(yè)管理費(fèi)：4.8元/月商業(yè)配套：1F華融湘江銀行、2F-3F南景飯店、3F美容院在售均價(jià)：17000元/開(kāi)盤及銷售情況： 2011年12月正式對(duì)外銷售，2012年6月開(kāi)始采取租售同步，銷售情

21、況好，至今貨源剩約3層。入駐企業(yè)：萬(wàn)科地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華為、青島啤酒、青果軟件、浙江正泰、德國(guó)威能等大潤(rùn)發(fā)超市（已開(kāi)業(yè)）五星級(jí)酒店（在建）長(zhǎng)房東郡（已入住）旺德府國(guó)際芙蓉區(qū)政府周邊情況華遠(yuǎn) 華中心開(kāi) 發(fā) 商長(zhǎng)沙橘韻投資有限公司建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，low-E中空玻璃幕墻建筑面積項(xiàng)目分南北兩區(qū)，其中北區(qū)總建筑面積逾80萬(wàn)平米，南區(qū)20萬(wàn)平方米建筑層數(shù)數(shù)棟超百米摩天建筑（四期為61層超高層五A寫字樓、香格里拉酒店）大堂T1寫字樓大堂面積約700，挑高11.4m標(biāo)準(zhǔn)層面積單層面積超2000平方米標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層高4.2m電梯數(shù)量/車位數(shù)量地下4層停車，按照200辦公面積配1.2個(gè)車位設(shè)置；智 能 化智能5

22、A，數(shù)字安防系統(tǒng)、會(huì)議系統(tǒng)等產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)LEED-ND 綠色城區(qū)；物管世邦魏理仕；地鐵；城中心，湘江風(fēng)光、比肩一線城市國(guó)際5A寫字樓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；四管制VAV變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)；預(yù)留24小時(shí)免費(fèi)冷卻水系統(tǒng)；寫字樓內(nèi)設(shè)員工食堂，可供寫字樓租戶員工就餐；每層于辦公區(qū)內(nèi)預(yù)留客戶自行設(shè)置總裁洗手間空間，提供上下水條件；T1268米濱江CBD地標(biāo)建筑，長(zhǎng)沙唯一國(guó)際知名物業(yè)管理公司直管物業(yè)，國(guó)際頂級(jí)配置寫字樓華遠(yuǎn)華中心北區(qū)規(guī)劃圖1A#1B#2#3#4#5#6#7#8#一期：超高層住宅：200-310平層豪宅，共284套，預(yù)計(jì)12月開(kāi)盤;1A#：198M，4層商業(yè)，51層住宅；1B#:185M,4層商業(yè)，47層住宅二期

23、：60-70城市公寓、SOHO辦公；2#：104M，4層商業(yè)，23層住宅；3#：121M，4層商業(yè)，28層住宅三期：120-180住宅、國(guó)際大型旗艦商業(yè)中心；4#：7層商業(yè)，13層住宅；5#：186.5M，7層商業(yè)，43層住宅；6#：196.5M，7層商業(yè)，46層住宅四期：國(guó)際5A級(jí)寫字樓、香格里拉酒店；7#：268M，7層商業(yè)，34層辦公,20層酒店五期：5A級(jí)寫字樓；8#：6層商業(yè)，22層辦公，其他為商店華遠(yuǎn)華中心整體規(guī)劃地鐵1、2號(hào)線的全面開(kāi)通，帶動(dòng)區(qū)域間聯(lián)系的同時(shí)擴(kuò)大了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)范圍；目前在售或即將發(fā)售地鐵口寫字樓項(xiàng)目大為甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，且周邊商業(yè)配套較為完善，大品牌較多；地鐵口寫字樓的

24、交通便利性大大提升，受到大型企業(yè)關(guān)注；地鐵沿線寫字樓競(jìng)品分析壹。項(xiàng)目市場(chǎng)分析研究商業(yè)市場(chǎng)部分未來(lái)商圈規(guī)劃“1+2+10”商圈分布形式長(zhǎng)沙商圈分布“1”：市級(jí)商業(yè)中心五一商圈“2”：市級(jí)商業(yè)副中心星沙商業(yè)副中心和溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心“10”：區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 1.火車站商圈 2.東塘商圈 3.伍家?guī)X商圈 4.紅星商業(yè)中心 5.望城坡商業(yè)中心（新增） 6.金霞商業(yè)中心（新增） 7.馬坡嶺商業(yè)中心（新增） 8.黎托商業(yè)中心 9.觀沙嶺商業(yè)中心（新增） 10.大托商業(yè)中心五一商圈伍家?guī)X商業(yè)中心火車站商業(yè)中心星沙商圈馬坡嶺商業(yè)中心黎托商業(yè)中心紅星商業(yè)中心大托商業(yè)中心東塘商業(yè)中心望城坡商業(yè)中心溁灣鎮(zhèn)商圈觀沙嶺商

25、業(yè)中心金霞商業(yè)中心本案濱江新城商業(yè)中心：新興城市商業(yè)中心，定位現(xiàn)代金融商業(yè)功能中心，復(fù)合型新都會(huì)中心。CBD核心，商業(yè)文化中心;梅溪湖商業(yè)中心：未來(lái)大河西城區(qū)中心，以麓谷科技園為支撐的定位國(guó)際高科、高新商務(wù)中心;溁灣鎮(zhèn)商業(yè)中心：舊城區(qū)改造為主的商業(yè)中心，以城市日常生活?yuàn)蕵?lè)產(chǎn)業(yè)為主的商業(yè)中心。河西未來(lái)商業(yè)趨勢(shì)：河西未來(lái)商業(yè)將形成以市府為驅(qū)動(dòng)力帶動(dòng)濱江新城組團(tuán)成為河西商業(yè)中心商圈，各組團(tuán)各自形成區(qū)域商圈的發(fā)展格局起步區(qū)空間結(jié)構(gòu)：兩廊道、三軸線、多組團(tuán)” “兩廊道”指：岳麓山桃花嶺大山王生態(tài)廊道。兩條生態(tài)廊道從空間上將起步區(qū)分割為兩個(gè)主要的建設(shè)區(qū)域。“三軸線”指：南北向的濱江城市發(fā)展軸，東西向聯(lián)系各

26、產(chǎn)業(yè)服務(wù)核心的城市發(fā)展次軸和聯(lián)系科教研發(fā)組團(tuán)的發(fā)展次軸?！岸嘟M團(tuán)”指：濱江核心組團(tuán)、雷鋒產(chǎn)業(yè)式組團(tuán)、大學(xué)城組團(tuán)、含浦科教研組團(tuán)和坪塘創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)組團(tuán)岳麓區(qū)商業(yè)規(guī)劃梅溪湖成為岳麓區(qū)重點(diǎn)打造的三大商業(yè)中心之一，定位為國(guó)際高科、高新商務(wù)中心，本案位于三大中心的結(jié)合處，與望城坡商圈一起成為區(qū)域的主要補(bǔ)充項(xiàng)目。區(qū)域商圈分析本案溁灣鎮(zhèn)商圈，商業(yè)體量約6.5萬(wàn)，主要以通程商業(yè)廣場(chǎng)為核心，老傳統(tǒng)商圈未來(lái)發(fā)展主要為業(yè)態(tài)的升級(jí)換代，受消費(fèi)習(xí)慣的引導(dǎo)，輻射整個(gè)河西消費(fèi)人群。以湘騰（步步高）為中心的市政府商圈，加上御院、永祺西京、郡原廣場(chǎng)、金麓國(guó)際、西城龍庭等體量約13萬(wàn)，崛起為新的商業(yè)中心，主要因?yàn)楸姸喾康禺a(chǎn)項(xiàng)目相

27、繼開(kāi)發(fā)，商業(yè)體量快速膨脹；西站商圈多以專業(yè)建材市場(chǎng)、家居市場(chǎng)及臨街街鋪為主；大學(xué)城所針對(duì)是大河西整個(gè)大學(xué)學(xué)生資源，發(fā)展十分迅速步步高商業(yè)廣場(chǎng)10萬(wàn)湘騰城市廣場(chǎng)約8000郡原廣場(chǎng)約2萬(wàn)通程商業(yè)廣場(chǎng)5.0萬(wàn)河西商業(yè)現(xiàn)狀傳統(tǒng)商圈以榮灣鎮(zhèn)為龍頭，以步步高為代表的市政府商圈正成為崛起的新商業(yè)中心，其次大學(xué)城商圈發(fā)展十分迅速。區(qū)域商圈分析 梅溪湖國(guó)際新城總占地約11452畝，總建面約945萬(wàn)平米，其中住宅面積約710萬(wàn)平米，商業(yè)商務(wù)面積約240萬(wàn)平米，涵括高檔住宅、超五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓、酒店式公寓、文化藝術(shù)中心、科技創(chuàng)新中心等眾多頂級(jí)業(yè)態(tài)，到2018年，梅溪湖國(guó)際服務(wù)區(qū)將建設(shè)成為河西新城的城市中心

28、。 梅溪湖國(guó)際新城將引入科技研發(fā)中心與商業(yè)商務(wù)中心，著力發(fā)展新材料、新能源、信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥、先進(jìn)制造等符合湖南優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)200余萬(wàn)平米的商業(yè)商務(wù)中心將迅速提升梅溪湖片區(qū)整體商業(yè)的檔次。梅溪湖商業(yè)規(guī)劃政府規(guī)劃至2018年發(fā)展成為河西CBD，商業(yè)商務(wù)面積約240萬(wàn)平米，并引入湖南優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域發(fā)展。本案位于梅溪湖商圈的邊緣板塊，起著承接河西其他商圈的重要作用。區(qū)域商圈分析商圈總結(jié)五一商圈仍是長(zhǎng)沙商業(yè)的中心，未來(lái)商業(yè)體量進(jìn)一步膨脹梅溪湖商圈將成為未來(lái)河西的CBD,西站作為緊鄰梅溪湖的交通樞紐,位置至關(guān)重要區(qū)域未有成熟商業(yè)，隨著梅溪湖逐漸開(kāi)發(fā)，未來(lái)片區(qū)將涌入大量的中高

29、端消費(fèi)人群，為片區(qū)帶來(lái)穩(wěn)定的消費(fèi)力梅溪湖-西站片區(qū)將成為未來(lái)商業(yè)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。楓林三路西段20-50元/ 月之間；此段人流量稀少，沒(méi)有集中商業(yè)，主要業(yè)態(tài)為建材和便利店，租金在20-50元/。楓林三路中段80-100元/ 月之間； 人流量增加，商業(yè)較為集中，主要業(yè)態(tài)為小型餐飲、服裝門店和食雜零售為主，租金在80-100元/平米。 楓林三路東段200-500元/ 月之間，價(jià)格拉差較大； 項(xiàng)目緊靠西站，周邊人流量大，商業(yè)氛圍濃厚，主要業(yè)態(tài)為餐飲、品牌服裝、零售，租金在200-300元/左右，但少數(shù)門面位置緊靠西站的小店面價(jià)格達(dá)到了400-500元/。咸嘉湖西路（麓景路以東） 60-100元 月之間

30、地處汽車西站商圈，商業(yè)氛圍較為濃厚，以餐飲、超市便利店、服飾、娛樂(lè)休閑為主要業(yè)態(tài)，但因周邊整體市場(chǎng)檔次較低，故而租金并不是很高。玉蘭路80-150元 月之間地處汽車西站商圈，人流量較大，商業(yè)氛圍較為濃厚，但檔次較低，靠近楓林三路的商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)較高些，經(jīng)營(yíng)情況也較好些。咸嘉湖西路（麓景路以西）20-50元 月之間周邊樓盤的商鋪多為近兩年才經(jīng)營(yíng)，且周邊多工業(yè)園，人流量較少，經(jīng)營(yíng)狀況一般。麓楓路20-60元/ 月之間臨近汽車西站，周邊樓盤入住情況較好，人流量相對(duì)較多，龍聚福酒樓等中型餐飲店吸引了不少客戶，所以沿街商鋪經(jīng)營(yíng)狀況較好。麓云路50-60元/月之間；麓云路主要商業(yè)集中于麓山潤(rùn)城小區(qū)底商，其余

31、路段無(wú)商業(yè)。主要業(yè)態(tài)為休閑、超市便利店，2010年底陸續(xù)入駐，月租金主要為50-60/。楓林三路玉蘭路西二環(huán)麓景路麓楓路瑞龍路麓谷大道麓云路此段為工業(yè)區(qū),無(wú)商業(yè)。50-60元/月20-50元/月80-100元/月200-500元/月20-60元/月20-50元/每月60-100元/每月80-150元/月汽車西站咸嘉湖路本案60-80元/月項(xiàng)目片區(qū)主干道租金狀況：自東向西租金逐漸遞減，西站商業(yè)氛圍為片區(qū)最旺，但缺乏品牌主力店帶動(dòng)，項(xiàng)目周邊租金在200-500元/月。商業(yè)業(yè)態(tài)租金狀況楓林三路玉蘭路以建材、便利店為主，經(jīng)營(yíng)較差麓谷大道沿線為工業(yè)區(qū),無(wú)商業(yè)。主要為麓山潤(rùn)城小區(qū)底商。地段主要業(yè)態(tài)數(shù)量經(jīng)營(yíng)

32、狀況楓林三路東段餐飲、零售批發(fā)市場(chǎng)、品牌服裝店152緊靠汽車西站，商業(yè)氛圍濃厚，檔次較低，經(jīng)營(yíng)情況較好。楓林三路中段以小型餐飲、服裝和食雜零售為主119以小區(qū)生意為主，商業(yè)較為集中，餐飲和食雜零售店面經(jīng)營(yíng)狀況較好楓林三路西段以建材、便利店為主84人流量少，檔次非常低，全部為老房子的底商，經(jīng)營(yíng)情況一般咸嘉湖西路（麓景路以東）以餐飲、超市便利店、服飾、娛樂(lè)休閑為主163地處汽車西站商圈，商業(yè)氛圍較為濃厚，但檔次較低咸嘉湖西路（麓景路以西）以餐飲、汽修、休閑為主要業(yè)態(tài)42周邊樓盤的商鋪多為近兩年才經(jīng)營(yíng)，且周邊多工業(yè)園，人流量較少，經(jīng)營(yíng)狀況一般玉蘭路（咸嘉湖西路以南）以小型餐飲、超市便利店、零售服飾、

33、娛樂(lè)休閑為主40地處汽車西站商圈，人流量較大，商業(yè)氛圍較為濃厚，但檔次較低麓楓路(咸嘉湖西路以南)以中小型餐飲、超市便利店為主25臨近汽車西站，人流量相對(duì)較多，中型餐飲店吸引了不少客戶，經(jīng)營(yíng)狀況較好麓云路（咸嘉湖西路至楓林三路段）以休閑、超市便利店為主要業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)21麓山潤(rùn)城小區(qū)底商為主，部分門面空置，2010年底開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，流動(dòng)人口少，主要服務(wù)小區(qū)人員，經(jīng)營(yíng)一般西二環(huán)麓景路麓楓路瑞龍路麓谷大道麓云路興盛便利店坤華超市此段為工業(yè)區(qū),無(wú)商業(yè)。瑞龍路沿線為工業(yè)區(qū),無(wú)商業(yè)。龍廚酒樓德邦物流航天景秀家園中國(guó)建設(shè)銀行中國(guó)工商銀行通城電器恒生超市經(jīng)閣集團(tuán)楊明山莊湘浙小商品批發(fā)中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄中國(guó)工商銀行以餐飲、零

34、售批發(fā)市場(chǎng)、品牌服裝店，商業(yè)氛圍濃厚檔次較低以小型餐飲、服裝和食雜零售為主,經(jīng)營(yíng)較好龍聚福酒樓家富富僑塞納左岸咖啡茗魚(yú)匯酒樓卡卡車管家老百姓大藥房?，斕爻胁耸袌?chǎng)中國(guó)福彩金鈺賓館咸嘉湖西路汽車西站本案主干道商業(yè)業(yè)態(tài)特征：小型餐飲和休閑、汽修、便利店為主，其中便利店、汽修、餐飲休閑經(jīng)營(yíng)狀況較好，中高檔次的購(gòu)物中心休閑娛樂(lè)缺乏。商業(yè)業(yè)態(tài)分布特征不同業(yè)態(tài)面積特征周邊街區(qū)商鋪業(yè)態(tài)以餐飲、建材、汽修、娛樂(lè)休閑以及小型便利店居多，多為臨街單層小面積門面，缺乏主力店的帶動(dòng)，1000平米以上的主要為賓館、酒店。商業(yè)業(yè)態(tài)面積特征39商業(yè)業(yè)態(tài)總結(jié)西站片區(qū)整體商業(yè)呈現(xiàn)散亂情況，租金低，檔次低，業(yè)態(tài)以零散商業(yè)、批發(fā)市

35、場(chǎng)為主,缺乏形象好的大品牌主力店項(xiàng)目所在的商業(yè)氛圍為區(qū)域最強(qiáng)，但周邊環(huán)境檔次不高,一定程度影響了本案的商業(yè)檔次，及商業(yè)規(guī)劃片區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和租金情況對(duì)本案的定位具備一定的參考意義，但定位的主要方向應(yīng)當(dāng)著重片區(qū)未來(lái)商業(yè)的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，應(yīng)當(dāng)具備前瞻性以未來(lái)河西CBD的眼光重新審視項(xiàng)目商業(yè)定位。地鐵2號(hào)線地鐵6號(hào)線地鐵二號(hào)線汽車西站站點(diǎn)汽車西站長(zhǎng)房時(shí)代城1.3公里長(zhǎng)房時(shí)代城:中等規(guī)模商業(yè),地理位置優(yōu)越，周邊有眾多大型企業(yè)，原居民多，人流量大，鄰汽車西站綜合交通樞紐站商業(yè)案例研究項(xiàng)目位置：岳麓桐梓坡路與玉蘭路交匯開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙成城銀山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理公司：DTZ戴德梁行長(zhǎng)沙公司物業(yè)費(fèi)：1.6

36、0元/平方米月 占地面積：220.6畝建筑面積：33.3萬(wàn)商業(yè)面積：9.5萬(wàn)，占總建筑面積比例為28.5%容積率：2.95綠化率：41%總戶數(shù)：2897戶物業(yè)類型：小高層、公寓、社區(qū)商業(yè) 區(qū)位：該項(xiàng)目緊鄰汽車西站，人流量大，而西站附近大型集中式商業(yè)極為缺乏。 交通：首先，該項(xiàng)目處于汽車西站綜合交通樞紐附近，其次，項(xiàng)目附近規(guī)劃有地鐵2號(hào)線的汽車西站站點(diǎn)及地鐵6號(hào)線，雙地鐵站口極大的提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 該項(xiàng)目依賴汽車西站與周邊企業(yè)所帶來(lái)的人流，受益于未來(lái)地鐵交通的規(guī)劃利好，且具有填補(bǔ)區(qū)域大型商業(yè)空缺的有利條件，是其發(fā)展商業(yè)的先天優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)房時(shí)代城商業(yè)總體規(guī)劃：近10萬(wàn)體量，肩負(fù)打造成為服務(wù)先導(dǎo)區(qū)

37、新的商業(yè)中心使命. 融寫字樓與五星酒店、兩大獨(dú)立式商業(yè)中心、四大特色主題街區(qū)整合為一。商業(yè)在地上建筑面積中的占比：22.5%商業(yè)一覽：雙塔寫字樓+高星酒店 6153821#時(shí)代人人樂(lè)購(gòu)物 2800018#時(shí)代筷味沙龍 155319#時(shí)代典金碼頭 390023#時(shí)代新天地 633524#時(shí)代食尚坊 286222#時(shí)代優(yōu)活匯 2472商業(yè)案例研究商業(yè)具體規(guī)劃布置圖商鋪一層業(yè)態(tài)分布圖商鋪一層平面規(guī)劃布置圖19#22#23#24#商鋪二層業(yè)態(tài)分布圖商鋪二層平面規(guī)劃布置圖19#22#23#24#人人樂(lè)購(gòu)物中心一層商鋪平面規(guī)劃布置圖長(zhǎng)房時(shí)代城商業(yè)銷售情況：價(jià)格：目前23 #一層4.5萬(wàn)，19#一層約4.7

38、5萬(wàn)； 24#商業(yè)已售罄，22#商業(yè)未開(kāi)賣；面積：一二層分開(kāi)銷售，一層30-60平米，二層500-1000平米銷售情況：銷售速度較差。商業(yè)類型商業(yè)面積面積區(qū)間銷售方式銷售情況開(kāi)盤售價(jià)（萬(wàn)/）目前售價(jià)（萬(wàn)/）經(jīng)營(yíng)方式沿街底商1.7一層30-60二層500-1000以上一層、二層獨(dú)立銷售2011年10月推出，成交面積0.47萬(wàn)方，去化率28%，其中一層以30-40銷售最快沿桐梓坡23#一層4.8萬(wàn)，二層1.7萬(wàn)；其他樓棟底商一層3.3萬(wàn)，二層1.4萬(wàn)24#商業(yè)已售罄，22#商業(yè)未開(kāi)賣；23#一層4.5萬(wàn)，19#一層約4.75萬(wàn)先招商，后銷售。客戶購(gòu)買后直接收租，租金水平約140元/月商業(yè)類型商業(yè)面

39、積業(yè)態(tài)租金經(jīng)營(yíng)方式集中式商業(yè)28000一層：珠寶、服飾、鞋、kfc等，二層、三層：人人樂(lè)超市四層：金生活逸國(guó)際電影城、動(dòng)漫游弋城，一度風(fēng)行水晶烤肉店人人樂(lè)一層鋪中鋪?zhàn)饨?50-200元/月，其他不詳發(fā)展商全部持有商業(yè)案例研究佳天國(guó)際新城:芙蓉路主干道，位于侯家塘商圈，雙子塔建筑，地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)氛圍好。項(xiàng)目位置：芙蓉中路與勞動(dòng)路交匯處開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙佳天投資發(fā)展有限公司物業(yè)管理公司：長(zhǎng)沙佳捷物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)：1.60元/平方米月 占地面積： 9230.66平方米建筑面積： 59907平方米商業(yè)面積：約7000平米規(guī)劃：1F-3F為商業(yè)裙樓，北塔為5A級(jí)寫字樓，南塔為城市景觀住宅 區(qū)位：該項(xiàng)

40、目位于侯家塘商圈，人流量大，周邊商業(yè)氛圍濃。 交通：位于勞動(dòng)路與芙蓉中路城市主干道交匯處，車流量大，但由于位于侯家塘立交橋旁，車流人流受到一定影響。依托侯家塘商圈與賀龍?bào)w育廣場(chǎng)帶來(lái)的人流，并且受益于項(xiàng)目旁長(zhǎng)沙市第十五中學(xué)，每日上下學(xué)人流，裙樓部分具有一定先天優(yōu)勢(shì)。裙樓商業(yè)案例研究佳天國(guó)際新城進(jìn)駐商業(yè)：裙樓商業(yè)案例研究樓層進(jìn)駐商家1F尚藝美容美發(fā)、芝麻寶貝、熱風(fēng)、打印社、華天旅游、米旗、GOG購(gòu)玖、臺(tái)北豆?jié){2F季御品撈、純美世家（家裝展示店）、川鍋一號(hào)3F素品花園生態(tài)餐廳、尊品牛排、明漢國(guó)際外語(yǔ)學(xué)校順天財(cái)富中心:位于長(zhǎng)沙芙蓉區(qū)芙蓉中路瀏城橋路段，芙蓉中路CBD核心地段，長(zhǎng)沙傳統(tǒng)商務(wù)核心地段，周邊

41、配套完善，商務(wù)氛圍濃厚。項(xiàng)目位置松桂園傳統(tǒng)CBD，長(zhǎng)沙芙蓉區(qū)芙蓉中路瀏城橋路段開(kāi)發(fā)商湖南憶湘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司深圳中航物業(yè)公司項(xiàng)目特色長(zhǎng)沙當(dāng)年標(biāo)志性甲級(jí)寫字樓物業(yè)類別寫字樓占地面積7917平米建筑面積78568平米裙樓層數(shù)4層商業(yè)建筑面積近1萬(wàn)平米甲方自持物業(yè)80%商業(yè)為自持容積率8.62物業(yè)費(fèi)用2.8元/平米天裙樓商業(yè)案例研究順天財(cái)富中心進(jìn)駐商業(yè)：區(qū)域商業(yè)案例研究樓層進(jìn)駐商家1F茶膳閣、金牛角王2F白金漢宮國(guó)際會(huì)所、錦繡紅樓3F錦繡紅樓4F錦繡紅樓、益健悅芽會(huì)水療館5F6F順天財(cái)富大酒店順天食府寫字樓裙樓商業(yè)，由于商業(yè)體量較小，無(wú)法獨(dú)自形成商業(yè)氛圍，主要依托周邊環(huán)境發(fā)展。主要形成形象

42、較好的CBD精品商業(yè)，作為周邊業(yè)態(tài)補(bǔ)充，如休閑娛樂(lè)、商務(wù)休閑康體、時(shí)尚餐飲、生活便利等服務(wù)；裙露商業(yè)的二樓以上部分，主要以開(kāi)發(fā)商自持招商經(jīng)營(yíng)為主，或有部分有特定的一些業(yè)態(tài)會(huì)一樓帶二樓捆綁購(gòu)買。對(duì)于難銷售的產(chǎn)品，進(jìn)行捆綁銷售是解決的重要方式之一.裙樓商業(yè)案例總結(jié)52貳。項(xiàng)目認(rèn)知及策略本項(xiàng)目?jī)r(jià)值都有哪些？區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蠛游鲄^(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，政府重點(diǎn)投資方向，帶來(lái)項(xiàng)目的高關(guān)注度、高影響力2008年初，長(zhǎng)沙市河西的大片區(qū)域被確定為建設(shè)“兩型社會(huì)”綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的先導(dǎo)區(qū)。范圍包括：湘江以西,以繞城公路為軸線的相關(guān)區(qū)域,包括岳麓區(qū)、長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)以及望城縣、寧鄉(xiāng)縣的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，規(guī)劃總范圍約120

43、0平方公里 。先導(dǎo)區(qū)的定位：打造“兩型社會(huì)”的先導(dǎo)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的示范區(qū)、適宜人居的新城區(qū)和支撐發(fā)展的增長(zhǎng)極。岳麓區(qū)是先導(dǎo)區(qū)重點(diǎn)投資和建設(shè)的首位區(qū)域。本案大河西成為“兩型社會(huì)”綜合配套改革試點(diǎn)先導(dǎo)突破區(qū)，長(zhǎng)株潭城市群戰(zhàn)略整合核心承載區(qū)，長(zhǎng)沙市提升主體功能區(qū)對(duì)于我們項(xiàng)目自身價(jià)值，我們有這樣的理解：項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)劃：具有國(guó)際先進(jìn)設(shè)計(jì)思想和交通科技規(guī)劃建設(shè)的試驗(yàn)性、示范性，是新城市主義最具代表性的模式之一“TOD”公共交通為導(dǎo)向性開(kāi)發(fā)模式，新城市主義最具代表性的模式之一，國(guó)際一線城市香港、東京等成功借鑒香港東京東京是一個(gè)國(guó)際性大都市，僅距城市中心半徑20公里的范圍內(nèi)就聚集著800多萬(wàn)人口

44、。高密度發(fā)展的城市形態(tài)使城市內(nèi)部交通量高度集中。東京的鐵路是這個(gè)城市最主要的交通方式，也是世界上少數(shù)能夠盈利的城市鐵路系統(tǒng)之一。香港人口600萬(wàn)，是世界上人口最稠密的城市之一。由TOD開(kāi)發(fā)對(duì)軌道交通建設(shè)發(fā)展，僅通過(guò)十年時(shí)間，香港已建成軌道交通通車?yán)锍踢_(dá)130公里，其以公共交通樞紐為中心的發(fā)展模式，極大作用帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展。對(duì)于我們項(xiàng)目自身價(jià)值，我們有這樣的理解：項(xiàng)目在長(zhǎng)沙城市發(fā)展中的作用密切湘江東、西兩岸的聯(lián)系，支撐長(zhǎng)沙城市橫向跨越式發(fā)展作為區(qū)域交通走廊構(gòu)建的重要組成部分，本項(xiàng)目支撐了長(zhǎng)沙城市橫向的跨越式發(fā)展，其重要地位與未來(lái)的長(zhǎng)足發(fā)展顯而易見(jiàn)。對(duì)于我們項(xiàng)目自身價(jià)值，我們有這樣的理解：交通樞紐

45、中心集市內(nèi)公交、長(zhǎng)途客車、地鐵等多維交通體系于一身的交通樞紐中心，實(shí)現(xiàn)“零換乘、一體化”功能，具備獨(dú)一無(wú)二的交通便利性與通達(dá)性長(zhǎng)沙市客運(yùn)西站上蓋物業(yè)，集地鐵、長(zhǎng)途、城市公交等綜合與一體，與城際輕軌、高鐵、普鐵進(jìn)行無(wú)縫銜接，盡享“零換乘”便捷體驗(yàn)，是大河西先導(dǎo)區(qū)東西向交通走廊，長(zhǎng)望瀏寧、省內(nèi)、省外對(duì)接口岸。對(duì)于我們項(xiàng)目自身價(jià)值，我們有這樣的理解：人流、商機(jī)作為交通樞紐上蓋寫字樓物業(yè)，人流量巨大，財(cái)氣、商機(jī)無(wú)限對(duì)于我們項(xiàng)目自身價(jià)值，我們有這樣的理解：未來(lái)板塊交匯商務(wù)核心河西熱門片區(qū)交匯處，成就最具潛力的商務(wù)中心處于國(guó)家級(jí)麓谷工業(yè)園、梅溪湖國(guó)際新城、市政行政中心三大片區(qū)核心交匯點(diǎn)，成就最具潛力的商務(wù)

46、中心。國(guó)家級(jí)麓谷工業(yè)園，近5000家園區(qū)企業(yè)，800余家高新技術(shù)企業(yè)，32家上市公司，商務(wù)前景無(wú)法比擬；依托梅溪湖國(guó)際新城商務(wù)規(guī)劃，勢(shì)必引來(lái)大量企業(yè)辦公，商務(wù)的發(fā)展可觀。鄰市政行政中心，把控高端政府資源；片區(qū)已形成以電子信息、先進(jìn)制造、生物醫(yī)藥、新材料、新能源、環(huán)保產(chǎn)業(yè)及服務(wù)外包等為核心的高新企業(yè)集群對(duì)于我們項(xiàng)目自身價(jià)值，我們有這樣的理解：政務(wù)快捷對(duì)于我們項(xiàng)目自身價(jià)值，我們有這樣的理解：緊鄰省政府、市政府及其他諸多政府單位，高端政府行政資源匯聚，行政商務(wù)便利優(yōu)勢(shì)明顯，為企業(yè)首選長(zhǎng)沙市政府、長(zhǎng)沙市人大、長(zhǎng)沙市會(huì)議中心、長(zhǎng)沙人民會(huì)堂、長(zhǎng)沙市水利局、長(zhǎng)沙市政協(xié)、長(zhǎng)沙市信訪局、長(zhǎng)沙市檔案局、湖南省科技

47、廳、岳麓區(qū)國(guó)稅局高標(biāo)準(zhǔn)硬件打造對(duì)于我們項(xiàng)目自身價(jià)值，我們有這樣的理解：產(chǎn)品硬件有效提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值大堂T1,T2,1200平左右的豪華大堂設(shè)計(jì)，大堂和地鐵非收費(fèi)區(qū)、地下商城零縫對(duì)接，雙層挑高10.4m；地面為高級(jí)石材；墻面為高級(jí)石材和其他高檔裝飾材料，豪華裝修；天棚為高級(jí)裝飾材料、豪華燈飾、吊頂裝飾；電梯24臺(tái)國(guó)際知名品牌原裝進(jìn)口高速電梯，讓速度引領(lǐng)商務(wù)；每部電梯僅服務(wù)4000左右平米，讓效率商務(wù)，成為首選；車位2200共享車位，每個(gè)車位服務(wù)40平米面積，打造便捷商務(wù)；資源千年岳麓、千畝梅溪湖、6公里龍王港河、肖河。國(guó)寶級(jí)稀缺自然，盡納其中；西望麓谷、北看望岳，城市生態(tài)公園，城市景觀盡收眼底VIP

48、體系地下一層設(shè)有總裁專屬車位，垂直電梯設(shè)有一臺(tái)總裁專屬VIP電梯等，尊貴的VOP體系，全面服務(wù)CEO日常工作；5A寫字樓標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)于我們項(xiàng)目自身價(jià)值，我們有這樣的理解：樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BA）樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)，可對(duì)全樓的供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行監(jiān)視及控制。以狀態(tài)監(jiān)視為主，控制啟停為輔?？照{(diào)自控系統(tǒng)、供排水自控系統(tǒng)、變配監(jiān)視系統(tǒng)、電梯監(jiān)視系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)（SA）閉路監(jiān)視系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)：、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CA）綜合布線系統(tǒng)、無(wú)線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）以物業(yè)管理，公用信息服務(wù)，智能卡管理，商場(chǎng)管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制

49、系統(tǒng)（FA）設(shè)有智能類比功能的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及自動(dòng)滅火和消防聯(lián)動(dòng)控制。廣播音響系統(tǒng)：火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系統(tǒng)。超級(jí)零售商業(yè)配套對(duì)于我們項(xiàng)目自身價(jià)值，我們有這樣的理解：22萬(wàn)方商業(yè)配套，集5A寫字樓、購(gòu)物中心、地鐵商業(yè)街全能配套對(duì)于我們項(xiàng)目自身價(jià)值，我們有這樣的理解：景觀、休閑、學(xué)校等其他配套一應(yīng)俱全景觀、休閑資源：梅溪湖、洋湖垸、岳麓山學(xué)校：大學(xué)城園區(qū)：麓谷物業(yè)服務(wù)對(duì)于我們項(xiàng)目自身價(jià)值，我們有這樣的理解：上海浦江物業(yè)提供全程物業(yè)服務(wù)，專業(yè)的樞紐商業(yè)管理專家上海浦江物業(yè)管理有限公司成立于2002年12月，擁有國(guó)家建設(shè)部一級(jí)管理資質(zhì)，管理項(xiàng)目140多項(xiàng)，員工4000余人。三年內(nèi)，公

50、司業(yè)務(wù)遍及國(guó)內(nèi)20座以上城市，服務(wù)了諸多高端項(xiàng)目，囊括公眾物業(yè)（如上海地鐵南站、虹橋綜合交通樞紐）、寫字樓物業(yè)（上海金虹橋國(guó)際中心、來(lái)福士廣場(chǎng)）、商場(chǎng)物業(yè)（中金國(guó)際廣場(chǎng)、別墅及住宅物業(yè)（久事西郊名墅）、酒店物業(yè)（上海外灘英迪格酒店、上海外灘華爾道夫酒店）等。頂級(jí)合作伙伴對(duì)于我們項(xiàng)目自身價(jià)值，我們有這樣的理解：頂級(jí)團(tuán)隊(duì)聯(lián)袂進(jìn)行產(chǎn)品打造開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙綜合交通樞紐建設(shè)投資公司交通規(guī)劃：香港MVA公司，這是一家國(guó)際知名的交通規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)。智能交通：美國(guó)AECOM公司，這是世界500強(qiáng)企業(yè)中唯一一家設(shè)計(jì)咨詢類企業(yè)，由首席ITS專家NILE先生擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。物業(yè)管理：上海浦江物業(yè)。前策定位：世邦魏理仕。動(dòng)

51、線仿真：英國(guó)CB公司。項(xiàng)目?jī)r(jià)值總結(jié)對(duì)于我們項(xiàng)目自身價(jià)值，我們有這樣的理解：交通樞紐地位城市核心交通樞紐的上蓋物業(yè)，具備獨(dú)一無(wú)二的交通便利性與通達(dá)性政務(wù)往來(lái)高端政府行政資源匯聚，行政商務(wù)便利優(yōu)勢(shì)明顯配套兼具便捷交通、商務(wù)往來(lái)、優(yōu)質(zhì)景觀資源的行政、商務(wù)、休閑、交通樞紐中心區(qū)位河西熱門片區(qū)交匯處，成就最具潛力的商務(wù)中心潛力交通帶來(lái)人流、物流、財(cái)氣聚集，升值潛力無(wú)限賣點(diǎn)很多，那什么才是我們獨(dú)一無(wú)二、別人無(wú)法復(fù)制和超越的核心所在呢？城市樞紐的核心地位因此，我們別人無(wú)法復(fù)制和超越的核心賣點(diǎn)是對(duì)梅溪湖板塊、濱江板塊、市府板塊大學(xué)城板塊、河?xùn)|區(qū)域的一個(gè)承接和轉(zhuǎn)換的核心樞紐，他的樞紐不僅僅是停留在交通上的，更多

52、的體現(xiàn)是在在政務(wù)辦公、商圈承接、企業(yè)戰(zhàn)略布局等方面城市樞紐他的主要特點(diǎn)是什么？高效多變的出行時(shí)間和方式無(wú)限增加企業(yè)的業(yè)務(wù)半徑高效的政府對(duì)接模式區(qū)域各板塊的集散功能那么，基于項(xiàng)目特性，我們不難發(fā)現(xiàn)，目標(biāo)客戶群體為A類大型企業(yè)的駐湘辦事處或企業(yè)總部、對(duì)交通配套有較高要求的企事業(yè)單位、與河西麓谷、學(xué)校、政府部門業(yè)務(wù)往來(lái)密切的企業(yè)主、需要經(jīng)常出差乘坐飛機(jī)、高鐵或城際輕軌往返的企業(yè)主目前河西潛力企業(yè)或有擴(kuò)充規(guī)模、立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的成長(zhǎng)性企業(yè)、看好本片區(qū)/本項(xiàng)目的投資者、對(duì)企業(yè)形象或企業(yè)便利程度有較高要求的中大型企業(yè)主其他企業(yè)或個(gè)人、其他偶得性客戶B類C類項(xiàng)目屬性功能定位樞紐 上蓋物業(yè) 領(lǐng)導(dǎo)者明確樞紐地位、獨(dú)特賣

53、點(diǎn)明確與交通樞紐的零距離市場(chǎng)第一的地位項(xiàng)目形象定位星城國(guó)際立足星城長(zhǎng)沙，輻射中南五省企業(yè)的國(guó)際化寫字樓樞紐上蓋物業(yè)具有怎樣的成功關(guān)鍵因素？對(duì)于本項(xiàng)目有何啟示？已經(jīng)得到印證的案例1、廣州中信廣場(chǎng)2、上海中山公園龍之夢(mèng)購(gòu)物中心73案例一、廣州中信廣場(chǎng)依托地鐵、區(qū)位資源，定位廣州頂級(jí)寫字樓，以超高層寫字樓為價(jià)值核心，公寓+小型購(gòu)物商場(chǎng)為高價(jià)值配套，提升寫字樓價(jià)值中信廣場(chǎng)位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車東站、天河客運(yùn)站、港穗直通火車站及地鐵二號(hào)線總站，地鐵上蓋，步行僅需8分鐘。占地面積：23,000平方米總建筑面積：320

54、,000平方米廣場(chǎng)組成：由一幢樓高80層的商業(yè)大樓和兩幢38層的酒店式公寓組 成，是集寫字樓、公寓、商場(chǎng)于一體的甲級(jí)綜合智能型大廈。綜合交通樞紐高端寫字樓超高層寫字樓樓高：80層，標(biāo)高333米；單層面積：2500；電梯：34部進(jìn)口日立高速升降梯；停車場(chǎng)：地庫(kù)二層，共900個(gè)車位。寫字樓部分平面圖中信商業(yè)大廈是甲級(jí)智慧型商廈，大堂樓高17.7米，顯得開(kāi)闊氣派。這棟高樓全部設(shè)計(jì)為寫字樓。它有如下特點(diǎn)：一是柱位少，間隔靈活并且實(shí)用，大小單位兼?zhèn)?，配套設(shè)備齊全；二是高級(jí)玻璃幕墻使視野更加廣闊，往外望去，令人心曠神怡；三是配備先進(jìn)的利技設(shè)施包括光纖通訊，衛(wèi)星天線，中央空調(diào)，后備電源，1萬(wàn)條IDD電話和傳

55、真線路，34部進(jìn)口日立高速電梯，地下設(shè)有兩層停車場(chǎng)，車位達(dá)900個(gè)，配套設(shè)施十分齊備。廣州的頂級(jí)寫字樓，中信廣場(chǎng)租用客戶包括數(shù)十家世界500強(qiáng)企業(yè)，以及意大利領(lǐng)事館、馬來(lái)西亞領(lǐng)事館、香港特區(qū)駐粵辦事處、新加坡貿(mào)發(fā)局等境外政府的派駐機(jī)構(gòu)。以寫字樓為項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心案例一、廣州中信廣場(chǎng)中信廣場(chǎng)公寓樓位于中信廣場(chǎng)寫字樓的左右兩翼，由兩幢38層的大樓組成，總建筑面積達(dá)69054平方米。公寓的單元面積由113至237平方米不等，適合不同人士的需求。單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房?jī)?nèi)的用品一應(yīng)俱全。副樓主要用作辦公或住宅，單位面積一二百平方米不等，每戶均由名師設(shè)計(jì)的各款新型家具，加上酒店式的家居服務(wù)，十分方

56、便、舒適。公寓平面圖酒店式公寓以中信廣場(chǎng)的日、韓籍外企高級(jí)員工為主要住戶。頂級(jí)公寓烘托頂級(jí)寫字樓價(jià)值。公寓案例一、廣州中信廣場(chǎng)中信城市廣場(chǎng)購(gòu)物中心共分六層，在功能設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)了集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的功能特性。各層主題定位明確：LG層為時(shí)尚名店、珠寶精品、美食制造；B1層為健身康體；G層為國(guó)際名店、國(guó)際休閑酒吧街、星光廣場(chǎng)；二層為國(guó)際名店；三層為國(guó)際名店、數(shù)碼影城；四層為流行皮具、美體塑身；五層和六層為高檔食府 。星光廣場(chǎng)西側(cè)鄰接于購(gòu)物中心G層的國(guó)際休閑酒吧街還聚集了不同風(fēng)格的主題酒吧。酒店式公寓以中信廣場(chǎng)的日、韓籍外企高級(jí)員工為主要住戶。綜合商業(yè)價(jià)值服務(wù)商務(wù)價(jià)值購(gòu)物中心案例一、廣州

57、中信廣場(chǎng)成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：地鐵物業(yè)：優(yōu)越的地理位置，廣州市新發(fā)展的金融商務(wù)區(qū)中心，地鐵交通便利；發(fā)展?jié)摿Γ菏芤嬗诔鞘袞|移，區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?；區(qū)域產(chǎn)業(yè)：IT業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群。內(nèi)因：形象樹(shù)立：利用超高層寫字樓樹(shù)立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖；寫字樓為核心：以寫字樓功能為核心，其他功能均為寫字樓服務(wù)；配套打造：公寓為寫字樓提供較好的配套；寫字樓價(jià)值最大化：舍棄了裙樓商業(yè)利益，保證高檔寫字樓所需大堂的昭示性。城市樞紐的地位是項(xiàng)目?jī)r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)決定因素案例二、中山公園龍之夢(mèng)購(gòu)物中心區(qū)位：位于地鐵2、4號(hào)線和輕軌3號(hào)線的交匯點(diǎn)；其中2號(hào)線連接上海市兩個(gè)機(jī)場(chǎng)，3號(hào)線連接

58、上海市兩個(gè)火車站，項(xiàng)目以其獨(dú)特的設(shè)計(jì)和優(yōu)越的位置成為上海西區(qū)重要的城市軌道交通樞紐型綜合型建筑。開(kāi)發(fā)商：上海長(zhǎng)峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；設(shè)計(jì)公司為美國(guó)ARQ建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所面積規(guī)模：占地2.59萬(wàn)平米，地上、地下總建筑面積約32萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積22萬(wàn)平米，建筑容積率6.7定位：以現(xiàn)代商業(yè)和多媒體產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集商務(wù)、休閑娛樂(lè)、文化和居住功能為一體的上海西部商業(yè)中心物業(yè)構(gòu)成：擁有地下四層，地上十層裙樓和五十八層塔樓；其中B3-B4: 地下停車庫(kù)；B2-9F: 購(gòu)物中心；塔樓13F-23F：甲級(jí)寫字樓；塔樓25F-58F：五星級(jí)酒店上海最典型的交通樞紐商業(yè)綜合體79整體外觀 通過(guò)將辦公和酒店部分疊

59、加形成一幢近240米高的超高層塔樓，表現(xiàn)為中山公園旁邊的一道弧線，形成長(zhǎng)寧的商業(yè)商務(wù)地標(biāo) 建筑結(jié)構(gòu) 地下四層，地上十層裙樓和五十八層塔樓 其中五十八層塔樓位于項(xiàng)目的東南角 塔樓結(jié)構(gòu)：辦公與酒店疊加 甲級(jí)商務(wù)辦公部分：主樓13至23層 特色餐廳部分：3至8層是同時(shí)連通購(gòu)物中心和上部酒店的各類特色餐廳 酒店部分為：9、10層為酒店宴會(huì)大廳前廳；12層為健身中心、聯(lián)通屋頂游泳池和網(wǎng)球場(chǎng)；24層以上為酒店客房及附屬設(shè)施 240米弧線商業(yè)商務(wù)建筑標(biāo)桿案例二、中山公園龍之夢(mèng)購(gòu)物中心80外部動(dòng)線分析：軌道交通2號(hào)線直接通至龍之夢(mèng)購(gòu)物中心的B2層，3、4號(hào)線中山公園站通過(guò)天橋連通，可以直接到達(dá)龍之夢(mèng)購(gòu)物中心的

60、2層通過(guò)打造“零換乘”的軌道交通樞紐商業(yè)，將購(gòu)物、娛樂(lè)、辦公等需求集中在一個(gè)多功能建筑體內(nèi)，日均客流量超過(guò)50萬(wàn)人次龍之夢(mèng)利用輕軌、地面公交、地下鐵建設(shè)的不同高度，復(fù)合軌道交通、公交車站、商業(yè)建筑、地下步行走廊、出租車站、集中貨運(yùn)系統(tǒng)、城市后勤設(shè)施、地下停車庫(kù)等城市運(yùn)營(yíng)綜合功能于一個(gè)完整的立體換乘樞紐建筑體內(nèi)，將有限的土地資源和便捷的軌道交通資源有效的結(jié)合，增強(qiáng)城市服務(wù)功能。打造“零換乘”的軌道交通樞紐商業(yè)案例二、中山公園龍之夢(mèng)購(gòu)物中心81建筑布局 主樓主樓五十八層：位于商城的東南角。L1-L2：門廳，大堂；L3-L8：同時(shí)連通購(gòu)物中心和上部酒店的各個(gè)特色餐廳；L9-L10：酒店宴會(huì)大廳的前廳