1、重慶寫字樓市場分析報告(共32張)課件重慶寫字樓市場分析報告(共32張)課件 目錄 Contents 第一部分 重慶寫字樓板塊 第二部分 重慶寫字樓市場分析 第三部分 對京劇團項目市場建議 目錄 Contents第一部分 重慶寫字樓板塊第一部分 重慶寫字樓板塊目前以及未來10年商務格局：一個大中心（CBD）+多個小中心南坪南濱路大坪石橋鋪高新園觀音橋沙坪壩楊家坪CBD北部新區(qū)目前以及未來10年商務格局：南坪南濱路大坪石橋鋪高新園觀音橋定位：重慶商貿中心面積： 121萬增至212萬現狀：商務氛圍早已形成，且商務地位居全市第一，商務總量、租售水平均位居第一寫字樓銷售狀況：渝中在近5年內辦公用房成交

2、量、成交金額持續(xù)走高解放碑CBD=頂級商業(yè)集散地+輔商務功能定位：重慶商貿中心解放碑CBD=頂級商業(yè)集散地+輔商務功能定位：商務辦公職能，包括一部分商貿職能面積：560萬現狀：基礎設施和公共配套設施建設階段，商務市場處于拿地階段寫字樓銷售現狀：目前寫字樓整體供應處于發(fā)展初期，供應量及價格相對較少，且整體去化速度較快，且以大宗認購為主（部分為政府引導入駐企業(yè)進行購買，政府支持力度強，成交價格相對較低，企業(yè)購買意愿強烈）未來10年內將有260萬寫字樓項目陸續(xù)推出，會成為全市第二位的商務中心。江北城CBD=中國西部金融中心+商務功能定位：商務辦公職能，包括一部分商貿職能江北城CBD=中國西部定位：配

3、套服務，包括高級居住、公寓、酒店、文化設施現狀：正大力發(fā)展住宅，商務市場尚處于空白，且發(fā)展時間尚未確定寫字樓銷售狀況：目前處于規(guī)劃初期，以住宅銷售為主，無寫字樓供應彈子石CBD=CBD邊緣+主力配套服務功能定位：配套服務，包括高級居住、公寓、酒店、文化設施彈子石CB定位：區(qū)域型特色商圈現狀：發(fā)展相對成熟，同時各大商圈均處于不斷完善改造中，且南坪商圈前期供應寫字樓項目形象及目前運營管理水平較低，市場整體形象相對較差寫字樓銷售狀況：均有少量供應，其中觀音橋商圈供應量及成交量為各區(qū)域商圈之冠，南坪商圈處于高端寫字樓發(fā)展初期，供應量及成交量相對較小，楊家坪、沙坪壩商圈處于擴容發(fā)展初期，目前供應最少南坪

4、、觀音橋、楊家坪、沙坪壩商圈將成為各個區(qū)域型特色商圈定位：區(qū)域型特色商圈南坪、觀音橋、楊家坪、沙坪壩商圈經過多年發(fā)展和演變，重慶寫字樓形成了渝中、北部、南部三大片區(qū)，渝中片區(qū)作為核心，北部片區(qū)是重點，南部片區(qū)為補充隨著城市的南北縱向發(fā)展，重慶市寫字樓主要分布在渝中片區(qū)、北部片區(qū)和南部片區(qū)，其中渝中區(qū)寫字樓主要集中在解放碑中心板塊和兩路口-上清寺板塊；北部片區(qū)主要集中在觀音橋板塊、紅旗河溝板塊和新牌坊板塊；南部片區(qū)主要集中在南坪中心區(qū)域。從重慶已供應寫字樓市場分布來看，渝中區(qū)為絕對的核心，且是最早發(fā)展區(qū)域，從渝中向南北方向延展，北部片區(qū)的高新園為政府利用政策杠桿主要針對高新科技、生物制藥等類型企

5、業(yè)；而作為重慶金字塔尖的企業(yè)更多將總部布局在配套齊全的核心商圈，特別是因為歷史因素形成的解放碑商圈區(qū)域。經過多年發(fā)展和演變，重慶寫字樓形成了渝中、北部、南部三大片區(qū)第二部分 重慶寫字樓市場分析第二部分 重慶寫字樓市場分析重慶寫字樓整體市場呈跨越式增長預計未來3-5年，平均銷售40-60萬方/年重慶近年寫字樓成交大體呈振蕩上升趨勢，06-08年寫字樓成交量均在40萬左右，寫字樓市場發(fā)展活躍；近年寫字樓成交量增長趨勢較強，在2008年金融危機下，仍保持增長趨勢，寫字樓整體形式比較看好。2000-2008年重慶寫字樓成交總量表（單位：萬方）渝中區(qū)有作為商貿核心的解放碑支撐，寫字樓市場活躍，成交價格為

6、三區(qū)最高，江北區(qū)寫字樓市場快速發(fā)展成交價格和成交量大體呈上升趨勢，作為配套的南岸區(qū)寫字樓市場發(fā)展緩慢，活躍度相對較低；整體市場重慶寫字樓整體市場呈跨越式增長重慶近年寫字樓成交大體呈振蕩上重慶已供應寫字樓的供應結構中，甲級寫字樓供應較少，僅占2成，其中50%以上集中在渝中區(qū)主城區(qū)已投入市場的寫字樓以乙級或丙級為主，甲級寫字樓較少，僅11個，約占23%；甲級寫字樓集中在渝中區(qū)，約占54%，其次為北區(qū)，約占36%； 表：重慶市主城區(qū)已投入使用的寫字樓名單 區(qū)域甲級寫字樓乙級/丙級寫字樓比例解放碑中心世界貿易大廈、世界國貿大廈、大都會商廈、紐約紐約、國際商務中心半島國際商務大廈、得意商務樓、雨田大廈

7、、合景國際大廈、歐鵬電子商務大廈、渝海大廈、都市廣場商務大廈、帝都廣場A塔樓5：8兩路口-上清寺希爾頓商務大廈中安國際大廈、匯源大廈、世紀環(huán)島、地產大廈、華安大廈、皇冠大廈、太平洋廣場、環(huán)球廣場、重慶投資大廈、盛迪亞、國信大廈1：11觀音橋-紅旗河溝嘉年華大廈、未來國際、世紀英皇、同聚遠景、中冶大廈、金崗大廈、西普大廈、國際商會大廈、中信銀行大廈、弗瑞登、3：7新牌坊財富中心水利大廈、美源國際、重慶市總商會大廈、星光大廈、佳樂紫光、高新園區(qū)（七大行星） 、歐瑞錦江、上丁企業(yè)公園1：8南坪中心浪高凱悅大廈金臺大廈、正聯大廈1：2已使用寫字樓重慶已供應寫字樓的供應結構中，甲級寫字樓供應較少，僅占2

8、成，已供應甲級寫字樓中，解放碑租金、出租率最高解放碑租金：60-100；觀音橋：35-60；渝北35-40；租金年漲幅10-15%樓宇檔次樓宇名稱租金水平（元/月） 建筑面積2006入住率2009入住率甲級大都會商廈11098%98%國際貿易中心95-10097%95%國際商務中心6593%95%紐約紐約110100%100%世貿中心65-8095%95%未來國際6093%95%金融街大廈6090%95%乙級或丙級都市廣場A座40-4592%90%半島國際30-5090%85%泰安大廈20-2580%60%重慶賓館商務大廈35-6090%80%表：主城區(qū)部分已投入使用寫字樓租賃情況解放碑寫字樓

9、入住穩(wěn)定的原因：商業(yè)、酒店配套齊全辦公形象高端外來企業(yè)首選（尤其是國外企業(yè)）大量大型企業(yè)（國內、跨國企業(yè)）入住帶動產業(yè)鏈上下游服務企業(yè)入住。出租市場解放碑甲級寫字樓非常搶手，經常出現幾家搶一個單位情況，去年我的寫字樓就有花旗銀行和凱恩（家具）同時打算租，后來渝中區(qū)政府干預，租給了花旗銀行。國貿中心30F業(yè)主 李先生已供應甲級寫字樓中，解放碑租金、出租率最高樓宇檔次樓宇名稱租已入住寫字樓小結解放碑仍然會成為未來一段時間內，寫字樓出租最好的區(qū)域。解放碑擁有成熟配套和商務氛圍，短期內仍然會是外來企業(yè)選擇辦公場地的首選。其他區(qū)域商務物業(yè)處于起步階段。目前各商圈寫字樓多為點狀出現，短期內較難形成成熟商務

10、氛圍。另外商務配套（酒店、商業(yè)等）成型仍需要一段時間。已入住寫字樓小結解放碑仍然會成為未來一段時間內，寫字樓出租最在售甲級寫字樓主要分布在解放碑，新興的江北嘴CBD和南濱路聯合國際創(chuàng)匯首座新華國際朗晴廣場協信中心海洋國際金融街萬達廣場長江國際喜來登觀音橋商圈解放碑商圈南坪商圈江北嘴南濱路區(qū)域項目建筑面積解放碑商圈新華國際4萬方創(chuàng)匯首座2萬方聯合國際約7萬方觀音橋商圈海洋國際2.8萬方朗晴廣場2.1萬方協信中心4萬方南坪商圈萬達廣場5.9萬方江北嘴金融街世紀中心15.8萬方南濱路長江國際4.3萬方喜來登5萬方注：以上面積均為寫字樓部分建筑面積江北嘴作為新興規(guī)劃以商務為核心的CBD，擁有良好的規(guī)劃

11、前景，金融街世紀中心率先推出面市；南濱路因與傳統商務中心解放碑的近距離，同時擁有良好的景觀資源，成為近來高檔寫字樓供應的區(qū)域。在售在售甲級寫字樓主要分布在解放碑，新興的江北嘴CBD和南濱路聯在售寫字樓基本為甲級寫字樓，其配置標準在目前重慶寫字樓市場處于領先地位，這些寫字樓逐漸改變重慶寫字市場樓供應結構項目級別立面大堂電梯空調層高車位新華國際甲級LOW-E低輻射鍍膜中空玻璃和鋁板約300，高9米蒂森，7部；層梯比：6分層變頻中央空調3.6-3.8m308個，每1000.8個海洋國際甲級LOW-E中空玻璃、鋁合金材料約300，高9米日立，6部；層梯比：6江水熱泵中央空調4m493個每1001.8個

12、金融街甲級LOW-E中空玻璃500，高7.9米三菱，9部；層梯比：3江水熱泵中央空調3.9m、5.8m1180個，每1000.75個長江國際甲級6mm厚鋼化鍍膜9A6mm厚鋼化中空LOWE玻璃380，高11米日立，10部；層梯比：3.8VRV中央空調3.6m、3.9m約300個，每1000.7個協信中心甲級中空玻璃+鋁板1000，高6.8米通力，8部；層梯比：3VAV中央空調3.7m約300個每1000.7個在售寫字樓基本為甲級寫字樓，其配置標準在目前重慶寫字樓市場處甲級寫字樓主力售價：1.2萬-1.9萬，其中解放碑價格最高1.6-1.9萬元/銷售速度：5000/月左右項目單層面積銷售面積基數

13、建面單價（元/）銷售速度（/月）金融街1400整層、整棟15000C、D整棟銷售，A棟只剩三層，B棟未銷售喜來登1350整層25000(套內)約1000長江國際1400整層15000-17000約5751新華國際990-1160單層2戶、4戶、6戶；面積：90-56016000-19000約8670聯合國際134550-11717000即將開盤創(chuàng)匯首座3000單層30戶，面積70-30014000-15000約2000萬達廣場A棟1366，B棟1375A棟6戶，B棟12戶，面積53-2019000-12000約6038海洋國際1400單層12戶、面積82-13015600約3110協信中心14

14、88每層8戶13500-18000約5625位于核心商圈內的寫字樓多分戶出售，戶型面積以50-200居多；位置較好、景觀資源強勢的寫字樓多以整層出售；各棟寫字樓銷售單價根據各個項目的地段和資源稟賦差異定價不同；銷售速度的高低與各個項目綜合質素和價格相關，性價比越高的項目銷售速度越快。甲級寫字樓主力售價：1.2萬-1.9萬，其中解放碑價格最高1投資客戶是目前寫字樓銷售的主力客群。如果第一年有5%投資收益，投資客即會考慮下叉重慶寫字樓購買客戶80%是投資客戶，20%未自用客戶，主力客戶來自于江浙、北京等地，客戶更關注的是寫字樓的配置檔次、設備檔次以及裝修檔次。重慶立業(yè)寫字樓部總監(jiān) 吳小豐過去我們部

15、門接觸的大量外地客戶都是寫字樓投資客戶，他們看重重慶的發(fā)展?jié)摿洼^低的寫字樓價格，這些客戶有著非常豐富的物業(yè)投資經驗，他們多數上海、北京和深圳過來的，一般投資后第一年投資收益在5%左右就會考慮下叉，如果能達到7%8%，對于他們來說已經非常具有吸引力了。重慶中原市場寫字樓部 蔡經理外地投資客戶重慶投資客戶區(qū)縣投資客戶自用客戶（20%）投資客戶（80%）寫字樓客戶客戶投資客戶是目前寫字樓銷售的主力客群。重慶寫字樓購買客戶80%在售寫字樓整層起銷售項目自用客戶居多，反之亦然，可以看出，銷售基數面積的大小會影響項目的客戶構成表：在售寫字樓客戶構成整層起銷售的項目因其較高的總價提高了進入門檻，其客戶多以

16、自用為目的；地處商圈核心位置，升值前景客觀的寫字樓，多以投資型客戶為主。地理位置較好、交通便捷、景觀資源強勢且稀缺的寫字樓，吸引自用客戶。江北嘴金融街世紀中心寫字樓地塊位置好，景觀資源稀缺，有兩棟寫字樓已分別被國際開發(fā)銀行、人保購買，還有一棟整層銷售，且需公司購買，因此，其投資客戶基本很難進入。整層銷售在售寫字樓整層起銷售項目自用客戶居多，反之亦然，可以看出，銷在售寫字樓供應小結在售寫字樓供應主要集中在核心商圈，資源強勢的南濱路和新興規(guī)劃的CBD江北嘴開始有項目面市，但由于只是起步階段，短期內不會改變重慶寫字樓市場的供應的大格局；在售寫字樓的檔次有所提升，甲級寫字樓所占比重大幅度提高。解放碑憑

17、借成熟商務氛圍，仍然領先整體寫字樓市場在售寫字樓供應小結在售寫字樓供應主要集中在核心商圈，資源強勢潛在寫字樓分布：CBD所在的解放碑江北嘴是熱點，隨著解放碑“西部金融街”、江北嘴寫字樓面市，未來將形成“一點（CBD）+分散（各商圈及其他區(qū)域）”格局國匯中心皇冠國際國際社區(qū)英利大坪項目龍湖后工項目嘉陵帆影國經中心城市之冠煌華國際太陽谷財富中心中渝都會首站朝天門舊改解放碑16個項目江北嘴超14個項目潛在供應潛在寫字樓分布：CBD所在的解放碑江北嘴是熱點，隨著解放碑區(qū)域項目名稱目前狀況體量（萬）銷售時間在售創(chuàng)匯首座在售2.22009-2011聯合國際在售72010-2012保利國際廣場在售5.820

18、10-2012日月光在售202014年后新華國際在售42009-2010在建英利國際金融中心（少量銷售，大部分自持）已開工122011-2013環(huán)球金融中心（會仙樓）基礎在建7預計2012年初申基威斯汀（原華夏廣場二期）基礎在建72011-2013拆遷完畢檢法兩院地塊拆遷完畢8預計2013-2016官井巷地塊拆遷完畢82013年后京劇團地塊拆遷完畢122012-2014人民公園旁拆遷完7.52013年后未拆遷或停工新港大廈（報業(yè)集團）未拆遷6未拆遷，預計2014年后味苑地塊（俊峰地產）正拆遷62014年后重慶國際金融中心（萬豪二期）停工25未定，預計2015年后蘭家巷地塊未拆遷6.52014年

19、后大同路國貿旁未儲備7.52015年后以上面積為寫字樓面積，未包含集中商業(yè)、地下面積京劇團地塊為意向地塊解放碑寫字樓供應情況區(qū)域項目名稱目前狀況體量（萬）銷售時間在售創(chuàng)匯首座在售2.中部片區(qū)潛在寫字樓項目銷售時序預估201020112012201320142015201620172018解放碑創(chuàng)匯首座新華國際聯合國際重賓保利國際日月光中心申基二期新港大廈集中推出階段環(huán)球金融中心檢法兩院地塊官井巷地塊人民公園旁萬豪二期味苑地塊蘭家巷地塊大同路國貿旁英利國際金融中心中部片區(qū)潛在寫字樓項目銷售時序預估2010201120122解放碑CBD：金融街開始打造，未來商務功能進一步強化。未來金融街將增加60

20、萬方寫字樓。推出物業(yè)集中時間在2014-2015年。最多峰值預計達到8-10個項目在售，競爭壓力較大。2010-2013年預計每年3-5個項目在售。競爭壓力較小。解放碑CBD：區(qū)域項目名稱目前狀況體量（萬）銷售時間備注江北嘴金融街寫字樓項目在售202009-201170%為大客戶團購包括國家開發(fā)銀行、人保、華夏銀行銷售為整層銷售，個別樓層最小200江北嘴置業(yè)公司重慶金融城在建702012-201850%出售，50%自持出租重慶銀行在建10不銷售，自用國金中心（中海九龍倉）在建302012-2018中國銀行未開工6不銷售，自用浙江成大置業(yè)未開工72015年后中國農業(yè)銀行未開工6不銷售，自用臺灣越

21、洋未開工602018年后財信地產即將開工122011-2014西南物流未開工102015年后西南證券未開工7不銷售，自用重慶農村商業(yè)銀行未開工6不銷售，自用光華地產未開工62014年后以上面積為寫字樓面積，未包含集中商業(yè)、地下面積區(qū)域項目名稱目前狀況體量（萬）銷售時間備注江北嘴金融街寫字北部片區(qū)潛在寫字樓項目銷售時序預估201020112012201320142015201620172018江北嘴江北嘴金融城中國銀行大廈財信國際重慶銀行大廈工商銀行大廈農業(yè)銀行大廈農村商業(yè)銀行大廈浙江成大項目西南證券大廈光華地產項目臺灣越洋項目西南物流大廈九龍倉項目集中推出階段金融街北部片區(qū)潛在寫字樓項目銷售時

22、序預估2010201120122江北嘴CBD：總部基地，入住門檻高。出讓地塊多為企業(yè)自用，整體入住門檻高。規(guī)劃較單一。整體規(guī)劃為金融中心，以銀行、證券、保險及相關金融產業(yè)為主。40%為總部，不銷售。重慶銀行、中國銀行等10多家金融企業(yè)為自有自用物業(yè)，不推向市場銷售的寫字樓主要集中在2015年后。整個江北城總規(guī)劃270萬方商務業(yè)態(tài)，其中用來銷售160萬方，而其中近100萬方要2015年后啟動。2011-2015年間推出65萬方，年均13萬方，對于解放碑寫字樓銷售市場沖擊不大。配套設施初步滿足商務需要，最少5年。商務辦公需要酒店、餐飲等配套設施，江北城商業(yè)基礎需要從無到有，根據目前項目進度，初步成

23、型最早2016年后。對于解放碑辦公租賃市場沖擊不大。江北城CBD會分流解放碑金融總部企業(yè)，但對解放碑商務沖擊有限，尤其是除金融行業(yè)外的其他行業(yè)，和中小企業(yè)及辦事機構。江北嘴CBD：江北城CBD會分流解放碑金融總部企業(yè)，但對解放結論：未來5-10年，重慶寫字樓市場將形成以解放碑和江北城為核心，其他商圈分散布置的格局。江北城未來以金融業(yè)為主，且多為總部基地性質。目前處于起步階段，真正大范圍開發(fā)預計在2015年后，成熟時期預計在2020年左右。解放碑商務寫字樓主導市場地位仍會逐漸加強。目前處于“騰籠換鳥”階段，區(qū)域內部企業(yè)升級，隨著金融街的開發(fā)，未來仍然會是覆蓋行業(yè)最廣，體量最大的全市商務中心201

24、5年前，江北城對于解放碑的沖擊不會太大。2010-2015年競爭較為激烈的仍是解放碑內部寫字樓項目。結論：未來5-10年，重慶寫字樓市場將形成以解放碑和江北城為第三部分 京劇團地塊市場建議第三部分 京劇團地塊市場建議解放碑金融街規(guī)劃解放碑金融街是渝中區(qū)2009年啟動的重點商務開發(fā)項目，總占地7萬平米，總建筑面積90萬，其中商務60萬，酒店10萬，商業(yè)13萬，公寓7萬主要包含7個項目：蘭家巷、京劇團、原解放碑街道辦事處、申基二期、味苑、原區(qū)檢法兩院、官井巷共7個地塊 其中：申基二期（威斯汀酒店總建面18萬）已經開建，京劇團、原區(qū)檢法兩院、官井巷三個項目地塊已經出讓。其余三個地塊尚未出讓。威斯汀酒

25、店京劇團環(huán)球金融中心（會仙樓）創(chuàng)匯首座英利國際金融中心聯合國際在售及即將銷售解放碑金融街規(guī)劃解放碑金融街是渝中區(qū)2009年啟動的重點商務國際金融中心（會仙樓）威斯汀酒店（申基）英利國際金融中心未來5年內解放碑區(qū)域寫字樓競爭主要來自金融街內部。根據目前開發(fā)拆遷進度主要面市時間主要集中在2012-2016年。未來金融街建成后，解放碑商務寫字樓水平上升一個臺階，強化了全市商務核心的地位。國際金融中心（會仙樓）威斯汀酒店（申基）英利國際金融中心未來定位：頂級甲級5A寫字樓（與國貿、保利檔次接近）戶型定位：150-400，主力戶型為200左右銷售時間：2.5年 2012年年初至2014年年中（2015年前結束銷售，避免后期競爭）預計租金：2014年：120-130元/月平米（建面清水）銷售價格（建面）：2012年：19000元/平米；2013年：20000元/平米；2014年：21000元/平米；銷售收入預估：26.6億元京劇團項目初步定位定位：頂級甲級5A寫字樓（與國貿、保利檔次接近）京劇團項目初激勵學生學習的名言格言220、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找到成功的路。221、世界會向那些有目標和遠見的人讓路（馮兩努香港著名推銷商）22