1、煙臺(tái)市文化產(chǎn)業(yè)園投資估算報(bào)告二零零九年十二月文化產(chǎn)業(yè)作為二十一世紀(jì)最具有生機(jī)和發(fā)展活力的朝陽產(chǎn)業(yè)，科技含量高、環(huán)境污染小、發(fā)展?jié)摿Υ蟮膬?yōu)勢(shì),符合國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),擴(kuò)大內(nèi)需促消費(fèi)的要求。已成為當(dāng)今世界衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的重要標(biāo)志。所謂文化產(chǎn)業(yè)，是指為社會(huì)公眾提供文化、娛樂產(chǎn)品和服務(wù)的活動(dòng)，以及與這些活動(dòng)有關(guān)聯(lián)的活動(dòng)的集合。主要包括新聞服務(wù)，出版發(fā)行和版權(quán)服務(wù)，廣播、電視、電影服務(wù)，文化藝術(shù)服務(wù)（核心層）；網(wǎng)絡(luò)文化服務(wù)，文化休閑娛樂服務(wù)，其他文化服務(wù)（外圍層）；文化用品、設(shè)備及相關(guān)文化產(chǎn)品的生產(chǎn)，文化用品、設(shè)備及相關(guān)文化產(chǎn)品的銷售（相關(guān)層）等九大門類。估算總體思路第一部分產(chǎn)業(yè)調(diào)研第

2、二部分本體分析及定位第三部分規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第四部分項(xiàng)目估算對(duì)煙臺(tái)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行調(diào)查，對(duì)文化產(chǎn)業(yè)定位機(jī)會(huì)給與充分支持。 研究城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，尋找項(xiàng)目發(fā)展方向，根據(jù)反饋意見深入研究完善定位， 參與規(guī)劃設(shè)計(jì)溝通并針對(duì)方案提供相關(guān)意見，得出初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。根據(jù)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)，提出項(xiàng)目估算數(shù)據(jù)，為投融資可行性作出初步判斷。1、煙臺(tái)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展2、區(qū)域背景3、參考案例1、區(qū)位2、產(chǎn)業(yè)環(huán)境3、地產(chǎn)市場(chǎng)情況4、項(xiàng)目定位1、規(guī)劃設(shè)計(jì)意向2、規(guī)劃設(shè)計(jì)初步成果1、估算條件設(shè)定2、估算結(jié)論第一部分 煙臺(tái)城市產(chǎn)業(yè)調(diào)研 1、煙臺(tái)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展2、區(qū)域背景3、參考案例1、煙臺(tái)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市，文化

3、產(chǎn)業(yè)占GDP的比例在9%左右，山東省的這一比例不到5%，而煙臺(tái)市不到4%，作為經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的沿海開放城市和旅游城市，盡管印刷、傳播媒體、文化旅游等方面發(fā)展得較好，但煙臺(tái)文化產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展水平是比較低的。在這種現(xiàn)狀下，大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大其在服務(wù)業(yè)以至于整個(gè)GDP中所占的比重，從而推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)是大勢(shì)所趨。為深入貫徹黨的十七大精神，全面落實(shí)山東省委、省政府關(guān)于推動(dòng)文化大發(fā)展大繁榮的意見（魯發(fā)20082號(hào)），加快推進(jìn)煙臺(tái)“文化大市”、“文化強(qiáng)市”建設(shè)，出臺(tái)了20082010年煙臺(tái)市大力繁榮發(fā)展文化事業(yè)實(shí)施綱要。力圖經(jīng)過三年努力，使文化成為煙臺(tái)的城市之魂，成為促進(jìn)科學(xué)、和諧、率先發(fā)展的強(qiáng)大

4、力量，成為文明富庶新煙臺(tái)的顯著標(biāo)志。福山區(qū)把發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、打造特色文化品牌作為發(fā)展助推器，深挖并用好文化資源和優(yōu)勢(shì)，加大扶持發(fā)展力度，為此不斷加大投入，在城市建設(shè)中融入文化內(nèi)涵，規(guī)劃建設(shè)一批代表福山特色的標(biāo)志性文化工程，為文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展搭建堅(jiān)實(shí)平臺(tái)。按照加快與中心市區(qū)對(duì)接融合思路，重點(diǎn)沿夾河兩岸建設(shè)一批具有人文含量的城市重點(diǎn)工程。傾力扶持培育，精心規(guī)劃推進(jìn)。為促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)成規(guī)模、上水平，福山區(qū)出臺(tái)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)吸引各類資本進(jìn)入文化領(lǐng)域，并做好全局性規(guī)劃，使全區(qū)文化產(chǎn)業(yè)積極健康快速發(fā)展。深挖優(yōu)勢(shì)資源，育壯文化品牌。福山區(qū)發(fā)揮文化資源廣泛、文化底蘊(yùn)深厚優(yōu)勢(shì)，對(duì)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的創(chuàng)意、定位、策劃、推介等方

5、面，賦予新內(nèi)涵，塑造具有時(shí)代氣息、地域特色的文化品牌。1、煙臺(tái)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目位于煙臺(tái)市福山區(qū)主城區(qū)南側(cè)，距離福山區(qū)中心區(qū)5公里，位于煙臺(tái)市福山區(qū)仉村，北距繞城快速5KM,地塊東、南分別為內(nèi)夾河景觀和仉村河景觀，西南臨汽車職業(yè)學(xué)校，北側(cè)為規(guī)劃青龍小鎮(zhèn)及青龍山文化廣場(chǎng)。屬于福山區(qū)城市南拓區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿薮?，隨著城市化速度的加快，本身就屬于城市規(guī)劃區(qū)市區(qū)范圍內(nèi)的仉村地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套實(shí)施的建設(shè)也將提速。2、區(qū)域背景3、參考案例1-紐約SOHO區(qū)SOHO是英語單詞SOUTHOFHOUSTON的縮寫，指的是處于紐約下城HOUSTON街南。SOHO并不是一個(gè)獨(dú)立的社區(qū)，而和西村、格林威治村以

6、及小意大利合在一起成為曼哈頓島的第二區(qū)。20世紀(jì)的六十年代，一代藝術(shù)憤青在曼哈頓下城的SoHo劃出了他們的版圖：把廢棄的廠區(qū)改造成精神與肉體的共同居所，熔藝術(shù)創(chuàng)作和起居生活于一爐。這里沒有上城冷漠的玻璃幕墻，沒有破碎的天空，沒有上流社會(huì)的繁文縟節(jié)和矯矜。他們擁有的，是寬松、自由和為所欲為。作為藝術(shù)憤青天堂的SoHo，經(jīng)歷了2、30年的繁榮。如今， SoHo已是一個(gè)文化商業(yè)區(qū)了。70年代，當(dāng)越來越多的藝術(shù)家搬進(jìn)SOHO時(shí)，這些藝術(shù)家開始把房子貼上石標(biāo)“AIRArtistsInResidence”(駐家藝術(shù)家)，以方便消防局的人知道這些商業(yè)用房已經(jīng)有人居住。美國(guó)當(dāng)代藝術(shù)的領(lǐng)軍人物、超現(xiàn)實(shí)主義的先鋒

7、派畫家查克-克勞斯，視覺藝術(shù)領(lǐng)域極保守行動(dòng)的代表弗蘭克-斯特拉和雕塑家理查德-塞拉，攝影大師辛迪-舍曼均曾在此建立其著名的工作室，查克?克勞斯更有“SOHO市長(zhǎng)”之稱。鼎盛時(shí)期，在這塊面積、人口均不足紐約1的地方，居住著占紐約全部藝術(shù)家30強(qiáng)的藝術(shù)家群體。SOHO作為藝術(shù)區(qū)聞名于世，由于旅游者增加、房租上漲，能夠留在SOHO的藝術(shù)家只有那些成名的商業(yè)畫家。有經(jīng)濟(jì)能力的畫廊、大的商家也開始“搶占”這個(gè)日益繁榮、日益值錢也日益昂貴的地區(qū)，SOHO發(fā)展成集居住、商業(yè)和藝術(shù)為一身的一個(gè)完善的社區(qū)，被譽(yù)為“藝術(shù)家的天堂”。今日的SOHO，特色酒吧和高檔時(shí)裝店為鄰，藝術(shù)畫廊和個(gè)性化的家居裝飾品店并肩，是雅

8、客、時(shí)尚青年和游客都不愿放過的重要時(shí)尚商業(yè)區(qū)和旅游景點(diǎn)。商業(yè)化浪潮席卷了SOHO區(qū)，但它從未有愧于自己曾經(jīng)的藝術(shù)盛名，藝術(shù)余韻未衰。留在這里的畫廊尚有30余家(據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全紐約共有600余家畫廊)，其中有商業(yè)性畫廊18家，如南希-霍夫曼畫廊等；劇場(chǎng)10個(gè)，共959個(gè)座位：如格林威治街劇場(chǎng)、HERE藝術(shù)中心以及20余家外百老匯音樂劇制作公司。SOHO區(qū)雖與博物館區(qū)和劇院區(qū)無法相比，但在紐約畫廊業(yè)和表演藝術(shù)界仍占有一席之地。以成立于1993年的“這里”(HERE)為例，它以支持年輕的未成名的畫家和表演藝術(shù)公司為己任，它在藝術(shù)方面代表的是獨(dú)立、創(chuàng)新、實(shí)驗(yàn)性的藝術(shù)品。在十幾年時(shí)間里，HERE為70

9、00多名藝術(shù)家提供了服務(wù)，推出了600多件原創(chuàng)作品，舉辦了近100次展覽，成為40多名核心藝術(shù)家和23家表演公司的常駐劇場(chǎng)，年輕觀眾達(dá)30余萬。3、參考案例1-紐約SOHO區(qū)SOHO的獨(dú)特之處在于，它是商業(yè)和藝術(shù)充分融合的區(qū)域，是富有個(gè)性的、有著深刻文化內(nèi)涵的商業(yè)區(qū)，是時(shí)尚的代名詞。藝術(shù)浸透到SOHO每一條街道和每個(gè)SOHO人的細(xì)胞中，這里的每個(gè)商家都使出渾身的解數(shù)顯示自己商品的個(gè)性和藝術(shù)品位，就連那些國(guó)際知名品牌的服裝店也不得不迎合這種氣氛，專門為區(qū)內(nèi)專賣店設(shè)計(jì)專門的服裝，而不是任何一家大商場(chǎng)或賣場(chǎng)里隨處可見的大陸貨。到這里的顧客不會(huì)是單純的品牌追逐者，而是特色商品的“淘金者”，他們會(huì)為一件

10、個(gè)性化商品樂而忘返。在這里，你很少能看到五大道那些艷俗的貴婦，更多的是為個(gè)性而一擲千金的藝術(shù)家和追求個(gè)性的時(shí)尚青年。世界各地的攝影師流連于GREENE街的鑄鐵紅房、BELGIANBLOCK街的室外消防樓梯還有各具特色的涂鴉外墻，文學(xué)青年踏著鵝卵石路細(xì)數(shù)著當(dāng)年文學(xué)沙龍的輝煌足跡。盤龍谷位于天津薊縣盤山國(guó)家5A級(jí)風(fēng)景區(qū)內(nèi)，創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，促進(jìn)現(xiàn)有發(fā)展規(guī)劃，利用現(xiàn)代藝術(shù)文化產(chǎn)業(yè)豐富片區(qū)形象特色。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通組織、物業(yè)功能、配套利用等多方面與新規(guī)劃區(qū)進(jìn)行互動(dòng)，使盤龍谷現(xiàn)代文化藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為大盤山產(chǎn)業(yè)鏈中關(guān)鍵一環(huán)，自身成為特色鮮明的泛旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一。3、參考案例2-天津盤龍谷文化創(chuàng)意區(qū)性質(zhì)：

11、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地，與休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)形成相互促進(jìn)、共同發(fā)展；依托盤龍谷文化產(chǎn)業(yè)城，深化完善文化產(chǎn)業(yè)鏈條，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)模：約28平方公里規(guī)劃：以當(dāng)前發(fā)展規(guī)劃為基礎(chǔ)適當(dāng)調(diào)整，沿盤龍谷谷底沿線開發(fā)，限制兩側(cè)山脊和山峰開發(fā)。功能物業(yè)包括產(chǎn)業(yè)基地、休閑度假別墅、影視城等。3、參考案例2-天津盤龍谷觀光風(fēng)景區(qū)性質(zhì)：含旅游文化區(qū)和生態(tài)復(fù)育區(qū)，作為國(guó)家5A級(jí)與國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)而限制大規(guī)模開發(fā)；自然山水、佛教文化游覽體驗(yàn)區(qū)；山野特色區(qū)域，野外運(yùn)動(dòng)發(fā)展區(qū)；規(guī)模：約25平方公里功能構(gòu)成：觀光旅游區(qū)：以恢復(fù)性保護(hù)開發(fā)為主，在原址恢復(fù)建設(shè)少林寺、靜寂山莊等傳統(tǒng)景點(diǎn)，結(jié)合原建筑適當(dāng)布置少量旅游服務(wù)設(shè)施，如公廁、垃圾

12、桶、風(fēng)雨廊、小吃店等；風(fēng)景復(fù)育區(qū)：以限制性開發(fā)為原則，保護(hù)區(qū)域原生態(tài)自然景觀，根據(jù)地質(zhì)地理?xiàng)l件適當(dāng)發(fā)展郊野體驗(yàn)場(chǎng)地，包括攀巖、山地摩托、滑雪場(chǎng)、懸崖蹦極等山地運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。3、參考案例2-天津盤龍谷1996年10月，波音公司獲得了圣路易斯密蘇里河以北約24公里處的一塊約700公頃的地皮，為公司的現(xiàn)任和未來的領(lǐng)導(dǎo)人建立一座靈活機(jī)動(dòng)的、專業(yè)化的培訓(xùn)中心。這座現(xiàn)代化的培訓(xùn)中心已于2000年竣工并交付使用。它有寬敞的工作室、餐廳、健身房，并擁有120個(gè)房間。 500強(qiáng)大公司的培訓(xùn)中心多在郊區(qū)、自然環(huán)境好的地方設(shè)立，低密度多功能且注重交流空間 3、參考案例3-美國(guó)波音培訓(xùn)中心從這座石灰石結(jié)構(gòu)的、法國(guó)復(fù)古式的貨

13、運(yùn)大樓，可以看到景色優(yōu)美的河流、農(nóng)田和濕地；培訓(xùn)中心安裝了一流的通訊設(shè)備，家具和設(shè)備的選擇符合流動(dòng)和對(duì)多種任務(wù)適應(yīng)性的原則。 3、參考案例3-美國(guó)波音培訓(xùn)中心在原鄉(xiāng)村式環(huán)境的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造一個(gè)現(xiàn)代的、富有活力的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)場(chǎng)所；在這個(gè)地方各層次的領(lǐng)導(dǎo)可相互學(xué)習(xí)、交流思想與最好的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。3、參考案例3-美國(guó)波音培訓(xùn)中心第二部分 本體分析及定位1、區(qū)位環(huán)境2、產(chǎn)業(yè)環(huán)境3、地產(chǎn)市場(chǎng)情況4、項(xiàng)目定位1、區(qū)位環(huán)境-城市區(qū)位中心城新城牟平開發(fā)區(qū)福山母城八角新區(qū)空港門樓水庫(kù)風(fēng)景區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園1、區(qū)位環(huán)境-地塊環(huán)境地塊總體呈反L形，西北側(cè)有自然地形隆起，與地塊形成高差38米，圖示為各角度視角，地塊南側(cè)為汽車職業(yè)學(xué)

14、校，西側(cè)為小型山體，東側(cè)臨夾河景觀，南側(cè)為河體。宗地雖未福山主城之外，但屬城市市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍，城市基礎(chǔ)設(shè)施接駁問題較小，交通路網(wǎng)密集，與主城聯(lián)系緊密，目前消費(fèi)需求較小。2009年，福山區(qū)以“建設(shè)經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)區(qū)和爭(zhēng)創(chuàng)強(qiáng)勢(shì)市區(qū)”為目標(biāo)，全面實(shí)施了“完善北部工業(yè)區(qū)、改造中部老城區(qū)、沿夾河向南拓展新城區(qū)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，不斷加大城建投入，城市形象得到了明顯提升。煙臺(tái)市文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于煙臺(tái)市福山區(qū)南延區(qū)域，屬于煙臺(tái)市城市規(guī)劃市區(qū)范圍之內(nèi)“向南拓展的新城區(qū)”范圍內(nèi)，市政基礎(chǔ)設(shè)施受福山主城輻射，區(qū)位優(yōu)勢(shì)優(yōu)越，但發(fā)展較福山主城區(qū)落后，處于待發(fā)展的城市區(qū)域，發(fā)展?jié)摿^大。項(xiàng)目在山東省文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)及煙臺(tái)市大力發(fā)展

15、文化產(chǎn)業(yè)的背景下提出，符合城市文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)的趨勢(shì)。2、產(chǎn)業(yè)環(huán)境在產(chǎn)業(yè)方面，尚無主題產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，在國(guó)內(nèi)可借鑒案例為華僑城旅游文化地產(chǎn)，做為煙臺(tái)市的一個(gè)可持續(xù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向。在居住市場(chǎng)方面，目前福山區(qū)樓盤均價(jià)已接近3700元，個(gè)別區(qū)域價(jià)格為4000元左右，但中心城用地充足，土地成本相對(duì)低廉，未來可持續(xù)進(jìn)入的項(xiàng)目不少，因此對(duì)于福山南區(qū)發(fā)展，形成一定的牽制，使得福山南區(qū)價(jià)格不能快速成長(zhǎng)。3、地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境4、項(xiàng)目定位藝術(shù)從業(yè)人員/藝術(shù)膜拜者/文化企業(yè)繪畫、攝影藝術(shù)專業(yè)從業(yè)人員；熱衷文化藝術(shù)生活的膜拜者。多元的、開放的、文化的、精神的、以畫家創(chuàng)作、交流、展示、觀摩為主融合商業(yè)形態(tài)的多類型文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)計(jì)

16、名家工作室、企業(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)總部基地、創(chuàng)新辦公區(qū)、創(chuàng)業(yè)孵化基地項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目客群定位4、項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位思路了解競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品特征，豐富產(chǎn)品線，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，避免雷同，考慮與青龍山文化廣場(chǎng)的定位差別充分掌握市場(chǎng)及客群特征，設(shè)計(jì)對(duì)位產(chǎn)品，進(jìn)行產(chǎn)品融合創(chuàng)新，增加附加值。北京BDA國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目，總占地12萬平米，平均容積率0.77。4、項(xiàng)目定位-定位意向文化企業(yè)孵化基地、文化企業(yè)商務(wù)總部文化旅游目的地及藝術(shù)作坊4、項(xiàng)目定位-定位意向展館會(huì)展風(fēng)情商業(yè)街觀光旅游創(chuàng)作工作室采風(fēng)酒店4、項(xiàng)目定位-定位意向藝術(shù)商業(yè)街區(qū)+休閑中心、采風(fēng)園區(qū)第三部分 規(guī)劃及設(shè)計(jì)建議1、規(guī)劃設(shè)計(jì)意向2、規(guī)劃設(shè)計(jì)初步成果1、規(guī)劃設(shè)計(jì)意向

17、吸引人氣藝術(shù)氣息文化商業(yè)懷舊風(fēng)情1、規(guī)劃設(shè)計(jì)意向項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積為595畝，合計(jì)為39.67萬公頃，總用地396683.23平方米，容積率為1.05，總建筑面積413770平方米，其中，文化產(chǎn)業(yè)展廳區(qū)37000平方米，藝術(shù)創(chuàng)作工作室37800平方米，配套商業(yè)47600平方米，預(yù)留兩棟高層建筑作為配建的采風(fēng)酒店20000平方米（位置待定），可作為酒店公寓為藝術(shù)類采風(fēng)人員的來訪、觀摩、交流、采風(fēng)使用，另配建建筑面積271370平方米的配套居住區(qū)。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)意向本項(xiàng)目建設(shè)中，結(jié)合該宗地地質(zhì)情況，分區(qū)建設(shè)展館、創(chuàng)作室、以及配套商業(yè)、配建采風(fēng)酒店、配建居住區(qū)，其中：低層樓1-3層，共計(jì)56棟，其中3

18、4棟分布在地塊東南方位，建筑面積為37000平方米，主要用作文化創(chuàng)意展廳；另外15棟位于地塊中部，主要為配套商業(yè)街，建筑面積34600平方米，另7棟北側(cè)臨街商業(yè)，建筑面積13000平方米.多層樓6層，共計(jì)43棟，分布在地塊西南及西側(cè)臨山體方位，總建筑面積為37800平方米，主要用于藝術(shù)創(chuàng)作工作室；以下主要以住宅形式出現(xiàn)：多層樓6層，共計(jì)31棟，分布在地塊北部，總建筑面積為167680平方米；高層樓11-18層建筑，共計(jì)17棟，分布在地塊北部及東北部，總建筑面積為103690平方米；2、規(guī)劃設(shè)計(jì)初步成果2、規(guī)劃設(shè)計(jì)初步成果第四部分 項(xiàng)目估算 1、估算條件設(shè)定2、估算結(jié)論土地費(fèi)用：根據(jù)建設(shè)單位提供

19、的資料，文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目土地出讓金為3.51億元； 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及綜合開發(fā)管理費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（新建設(shè)區(qū)）253元每平方米，綜合開發(fā)管理費(fèi)為基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的1.5%。（計(jì)算基數(shù)為地上建筑面積）2、財(cái)務(wù)費(fèi)用：項(xiàng)目擬申請(qǐng)銀行貸款5億元，貸款利率按3-5年期基準(zhǔn)利率計(jì)算，年利率為5.94%,計(jì)算取值6%。4、建設(shè)單位管理費(fèi)：按前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、其他相關(guān)費(fèi)用合計(jì)的2%計(jì)??；5、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)：根據(jù)國(guó)家物價(jià)局和建設(shè)部(1992)價(jià)費(fèi)字375號(hào)文關(guān)于工程勘察和工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知規(guī)定計(jì)??；6、招標(biāo)費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)用的0.3%計(jì)??；7、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)用的0.175%計(jì)??； 8

20、、銷售費(fèi)用按銷售收入的2.5%計(jì)?。?、新型墻體材料專項(xiàng)基金：10元/平方米；10、勞保統(tǒng)籌費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)用的2.6%計(jì)取；11、工程監(jiān)理費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)用的0.5%計(jì)?。?2、不可預(yù)見費(fèi)：按土地費(fèi)用，前期工程費(fèi)，建安工程費(fèi)、其他相關(guān)費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等幾項(xiàng)之和的2%計(jì)取。1、估算條件設(shè)定本著穩(wěn)健性原則，并適當(dāng)考慮物價(jià)上漲等因素，項(xiàng)目基本銷售價(jià)格確定如下：多層住宅平均銷售價(jià)格為3200元/平方米；商業(yè)平均銷售價(jià)格為4000元/平方米；高層住宅銷售價(jià)格為3000元/平方米；1、估算條件設(shè)定-銷售價(jià)格的確定1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）；2、山東省建筑工程綜合定額；3、山東省安裝工程綜合定額；4、煙臺(tái)地區(qū)材料預(yù)算價(jià)格；5、臨近地區(qū)類似工程造價(jià)；6、現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。1、估算條件設(shè)定-估算依據(jù)經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資估算為115009萬元，其中土地費(fèi)用為35139萬元，前期工程費(fèi)為2486萬元，房屋開發(fā)費(fèi)60237萬元，管理費(fèi)用1312萬元，銷售費(fèi)用2595萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用9000萬元，其他費(fèi)用2868萬元，不可預(yù)見費(fèi)2273萬元。2、估算結(jié)果本項(xiàng)目總投資為115009萬元，全部投資由項(xiàng)目承辦單位