1、營銷代理：保利代理/世佳機構(gòu)物業(yè)管理：保利物業(yè)產(chǎn)品研究報告1項目區(qū)位 保利(成都)石象湖，位于成雅高速公路86公里處，國家級生態(tài)示范區(qū)成都市蒲江縣境內(nèi)，距離浦江縣城約15公里。近年來隨著景區(qū)開發(fā)逐漸成熟，其游客接待量已達30萬人/年。 石象湖因湖區(qū)古剎石象寺而得名，相傳為三國大將嚴顏騎象升天之地 。景區(qū)內(nèi)主要以湖泊水景、組團花卉及林木景觀構(gòu)成了石象湖主要的三大自然景觀元素。保利石象湖項目定位 保利石象湖具有相當?shù)囊?guī)模優(yōu)勢，項目整體規(guī)模達3萬余畝，目前已有1.5萬畝范圍用地規(guī)劃亮相。 由于擁有較好的景觀資源及尚可接受的交通距離，保利計劃將石象湖景區(qū)打造為面向全國市場的商務(wù)休閑景區(qū)。 目前已呈現(xiàn)的

2、產(chǎn)品有： PGA國際運動公園（兩個18洞高爾夫球場）、國際馬術(shù)俱樂部、游艇俱樂部、精品溫泉度假酒店、風(fēng)情小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)及少量獨棟別墅物業(yè)（240套）已呈現(xiàn)部分2項目規(guī)劃至成都至雅安收費站浦江高速路服務(wù)區(qū)PGA國際運動公園游艇碼頭游艇碼頭馬術(shù)俱樂部別墅一批次別墅二批次花溪商業(yè)小鎮(zhèn)企業(yè)商務(wù)休閑會所旅游觀光景區(qū)銷售中心秒音湖石象湖 目前保利石象湖僅將別墅產(chǎn)品對外發(fā)售，其余諸如酒店、馬術(shù)俱樂部及高爾夫運動場的運營模式尚未正式披露，但作為地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的保利地產(chǎn)，上述物業(yè)后續(xù)運營預(yù)計以合作運營的可能性較大。 在目前規(guī)劃來看，保利石象湖項目已具商務(wù)休閑項目的雛形，在完成石象湖景區(qū)起步規(guī)劃后，在運營成功的情

3、況下后續(xù)二三期項目將會逐漸呈現(xiàn)，石象湖項目整體開發(fā)周期預(yù)計為6-8年；森林露營區(qū)3一批次130套（售罄）二批次110套（6月底發(fā)售）銷售情況 一批次共計房源約130套，于2012年4月亮相蓄客，誠意金收取標準為30萬/人，蓄客滿200人后搖號購買。 二批次房源目前正在收取誠意金中，預(yù)計開盤時間為6月底至7月初。產(chǎn)品特征 對于獨棟別墅而言200萬起的總價明顯不高，在低總價的情況下。每戶根據(jù)地貌特征不等，贈送4002000平米的私家花園。 項目僅0.3的容積率，配合天然的林木資源使得產(chǎn)品亮點尤為突出?？偺讛?shù)240余套面積區(qū)間140230戶型區(qū)間2房4房價格區(qū)間1550019500元/建筑樣式歐式新

4、古典裝修標準精裝配套地暖、車庫賣點臨近旅游景點缺陷客廳普遍偏小產(chǎn)品指標 作為旅游休閑度假別墅，石象湖貝多芬組團并未規(guī)劃過多的主題景觀，在產(chǎn)品規(guī)劃布局上較為注重私密性，寬敞的房屋間距及天然的林木資源是產(chǎn)品最大的優(yōu)勢，項目開盤當日即熱銷103套。4部分戶型鑒賞5部分戶型鑒賞6部分戶型鑒賞7項目推廣淺析保利在平面表現(xiàn)上依然繼承了以往“忽悠人不賠錢的傳統(tǒng)”，原本壓根不臨湖的別墅卻在平面配圖上大量引用表現(xiàn)物業(yè)臨湖特征的圖片，極大的沖擊了受眾的眼球。水景作為石象湖景區(qū)的主要旅游產(chǎn)品，在平面上也大量得以運用“冬季亞龍灣，夏季石象湖”經(jīng)典的定位語將石象湖的產(chǎn)品形象比肩與三亞亞龍灣，促使大量受眾群體前往觀摩。別

5、墅產(chǎn)品，見面不如聞名。一處三流景點將自身產(chǎn)品與全國著名景點作對比是保利石象湖重要的營銷手段8如何通過的運營手段使得消費者認可還需時間應(yīng)正。音樂廳？明星演唱會?產(chǎn)業(yè)峰會？企業(yè)會員制？將影響力擴大至中國以外全球性的高爾夫球賽？全球性水上運動比賽？全球性馬術(shù)比賽？保利運營期（2012-2015）中國商務(wù)休閑勝地？沖刺期2016-2018基礎(chǔ)旅游資源塑造期（2003-2007浦江政府）依托原有水景資源引種郁金香等花卉植被在當時“薰衣草花潮”的影響下將景點塑造為以花為主題的旅游景點深受婚紗攝影新人追捧。保利介入期（2007-2012）在原有的基礎(chǔ)上，引入商務(wù)休閑的概念，將原有的婚慶旅游地提升至區(qū)域商務(wù)休

6、閑地( e-Business )項目價值體系解析登頂世界級基礎(chǔ)資源保護期旅游產(chǎn)品介入期核心價值塑造期產(chǎn)品價值固化期比肩迪拜？普羅旺斯等？全球性地標建筑投入？環(huán)境塑造階段主要投資階段（百億）主要運營階段（渠道）主要推廣階段9產(chǎn)品營銷體系解析國際鄉(xiāng)村俱樂部及石象湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)是目前兩大主要旅游產(chǎn)品產(chǎn)品目標客群主要盈利手段高爾夫球場企業(yè)商務(wù)活動，愛好者，初學(xué)者企業(yè)、愛好者會員費；初學(xué)者培訓(xùn)費；帶動酒店、餐飲等消費；馬術(shù)俱樂部企業(yè)商務(wù)活動，愛好者，初學(xué)者企業(yè)、愛好者會員費；初學(xué)者培訓(xùn)費；競技比賽等帶動酒店、餐飲等消費；花溪商業(yè)小鎮(zhèn)游客，度假人群餐飲、酒吧、康樂設(shè)施等消費；酒店、老年公寓游客，度假人群住宿、會議商務(wù)俱樂部企業(yè)企業(yè)年會、商務(wù)接待游艇俱樂部企業(yè)、精英人士商務(wù)接待、會員費、水上競技比賽門票收入、旅游產(chǎn)品收入、婚慶服務(wù)收入、水上娛樂設(shè)施收入、旅游產(chǎn)品收入；10競爭對手龍池西區(qū)國際旅游項目青城山休閑度假區(qū)龍湖城項目龍湖蒲陽項目置信“仙林谷鄉(xiāng)”朗鉅天府之國牧馬山別墅休閑區(qū)崇州北部雞冠山景