1、成都瀘江花花園物業(yè)業(yè)管理投投標(biāo)書(shū)目錄四川瀘江方方圓置業(yè)業(yè)公司簡(jiǎn)簡(jiǎn)介服務(wù)項(xiàng)目“瀘江花園園”招標(biāo)文文件“瀘江花園園”物業(yè)服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)瀘江花園前前期工作作安排及及開(kāi)辦費(fèi)費(fèi)用測(cè)算算（1）瀘江花園前前期工作作安排及及開(kāi)辦費(fèi)費(fèi)用測(cè)算算（2）瀘江花園前前期工作作安排及及開(kāi)辦費(fèi)費(fèi)用測(cè)算算（3）“瀘江花園園”物業(yè)管管理委托托合同“瀘江花園園”前期物物業(yè)管理理服務(wù)協(xié)協(xié)議瀘江花園住住宅、商商鋪驗(yàn)收收交接表表瀘江花園業(yè)業(yè)主領(lǐng)取取鑰匙清清單物業(yè)使用用守則總經(jīng)理致辭辭物業(yè)管理公公司服務(wù)務(wù)承諾服務(wù)電話一一覽表業(yè)主公約住戶行為道道德公約約住宅室內(nèi)裝裝飾裝修修管理辦辦法裝飾裝修管管理公約約施工隊(duì)裝修修人員管管理公約約消防管理公

2、公約治安防范管管理公約約安全用水、用用電、燃燃?xì)夤芾砝砉s環(huán)境衛(wèi)生管管理公約約招牌、廣告告管理公公約機(jī)動(dòng)車(chē)停放放管理公公約營(yíng)業(yè)場(chǎng)所管管理公約約自行車(chē)、摩摩托車(chē)管管理公約約小區(qū)物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)指南突發(fā)事件應(yīng)應(yīng)急指引引住戶入住辦辦理手續(xù)續(xù)流程圖圖住戶入住收收費(fèi)一覽覽表住戶報(bào)修流流程圖住戶繳納物物業(yè)管理理服務(wù)費(fèi)費(fèi)指引物業(yè)管理處處家居特特約代理理服務(wù)物業(yè)管理處處家居特特約環(huán)境境綠化與與環(huán)境清清潔服務(wù)務(wù)物業(yè)管理處處家居美美化懷裝裝飾服務(wù)務(wù)小區(qū)商務(wù)配配套服務(wù)務(wù)公共設(shè)施附附件裝飾裝修辦辦理程序序裝飾裝修申申請(qǐng)書(shū)裝飾裝修承承諾書(shū)四川瀘江方方圓置業(yè)業(yè)公司簡(jiǎn)簡(jiǎn)介四川瀘江方方圓置業(yè)業(yè)有限公公司成立立于二OOO四年年

3、四月二二日，是是集物業(yè)業(yè)管理、建建筑裝飾飾、園林林綠化、廣廣告設(shè)計(jì)計(jì)制作、銷(xiāo)銷(xiāo)售建筑筑材料為為一體的的綜合性性企業(yè)。公公司組織織機(jī)構(gòu)健健全，管管理制度度完善、規(guī)規(guī)范。公公司秉承承“沒(méi)有規(guī)規(guī)矩、不不成（）；以以人為本本、誠(chéng)信信求實(shí)、追追求卓越越、持續(xù)續(xù)發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)營(yíng)宗旨，鼎鼎新革故故，迅速速適應(yīng)市市場(chǎng)變化化，確立立了自身身品牌。公司在開(kāi)業(yè)業(yè)初期即即與四川川省邛崍崍方圓房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司聯(lián)聯(lián)手，率率先在瀘瀘江開(kāi)發(fā)發(fā)打造了了精典園園林小區(qū)區(qū)，具有有純山水水社區(qū)美美譽(yù)的“瀘瀘江花園園”，開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)了瀘江江無(wú)優(yōu)質(zhì)質(zhì)商品房房先列。該該社區(qū)有有不僅以以其美觀觀造型、完完善的整整體布局局、先進(jìn)進(jìn)齊全的的配套

4、設(shè)設(shè)施、成成熟精湛湛的技術(shù)術(shù)應(yīng)用，為為成都市市瀘江縣縣增添了了亮麗風(fēng)風(fēng)景，使使縣內(nèi)房房屋建設(shè)設(shè)整體水水平躍升升了新的的臺(tái)階，而而且更以以其優(yōu)秀秀售后物物業(yè)服務(wù)務(wù)，讓入入住者享享受到“和諧、自自然、舒舒適”，的人人、住宅宅與自然然環(huán)境的的和諧統(tǒng)統(tǒng)一。公司在發(fā)展展進(jìn)程中中，還不不斷抓住住商機(jī)，于于二OOO五年新新增設(shè)了了房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢及及中介代代理項(xiàng)目目，想以以最完善善、周到到的服務(wù)務(wù)回饋信信任、支支持我們們的新老老客戶。公公司在以以后的發(fā)發(fā)展中，會(huì)會(huì)繼續(xù)發(fā)發(fā)揚(yáng)“沒(méi)有最最好、只只有更好好；勇于于拼搏、開(kāi)開(kāi)拓創(chuàng)新新、永不不言敗”的企業(yè)業(yè)精神，積積極進(jìn)行行資本運(yùn)運(yùn)作，逐逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)跨區(qū)域域、多元元化發(fā)展展

5、戰(zhàn)略，創(chuàng)創(chuàng)造新的的利潤(rùn)增增長(zhǎng)點(diǎn)，熱熱情服務(wù)務(wù)，回報(bào)報(bào)社會(huì)，以以堅(jiān)實(shí)的的步伐邁邁向新的的征程！四川瀘江方方圓置業(yè)業(yè)有限公公司二OO五年年十月三三十日服務(wù)項(xiàng)目常規(guī)服務(wù) 物業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)共共用設(shè)施施設(shè)備的的日常養(yǎng)養(yǎng)護(hù)和管管理。 物業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)花花木、綠綠地的日日常養(yǎng)護(hù)護(hù)和管理理。 對(duì)小區(qū)區(qū)實(shí)施全全方位監(jiān)監(jiān)控，保保安244小時(shí)巡巡邏。 維護(hù)小小區(qū)公共共秩序和和消防安安全，協(xié)協(xié)助相關(guān)關(guān)職能部部門(mén)維護(hù)護(hù)小區(qū)安安全。 維護(hù)小小區(qū)車(chē)輛輛正常出出入及有有序停放放。 維護(hù)區(qū)區(qū)域內(nèi)公公共環(huán)境境，衛(wèi)生生的管理理。 受相關(guān)關(guān)單位委委托的水水電等費(fèi)費(fèi)用的代代收代繳繳，平時(shí)時(shí)報(bào)刊、郵郵件、雜雜志的收收發(fā)。 物業(yè)檔檔案資料料的管理

6、理。 多功能能技防系系統(tǒng)的運(yùn)運(yùn)行管理理。特約服務(wù)日常生活衣物方面：為住戶戶收洗衣衣物、被被褥；提提供補(bǔ)衣衣、制衣衣服務(wù)等等。居住方面：為住戶戶進(jìn)行室室內(nèi)衛(wèi)生生保潔、室室內(nèi)裝飾飾裝修、搬搬家、管管道疏通通、更換換門(mén)鎖心心、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)維護(hù)、空空調(diào)移機(jī)機(jī)、安裝裝家庭報(bào)報(bào)警裝置置、屋頂頂及私家家花園的的設(shè)計(jì)施施工養(yǎng)護(hù)護(hù)、租擺擺室內(nèi)植植物，扶扶老托幼幼等。出行方面：代購(gòu)代代訂車(chē)票票、飛機(jī)機(jī)票、火火車(chē)票、國(guó)國(guó)內(nèi)旅游游、機(jī)動(dòng)動(dòng)車(chē)保養(yǎng)養(yǎng)、清洗洗、維修修、裝飾飾等。商務(wù)服務(wù)打印、復(fù)印印、傳真真、電了了郵件、商商務(wù)會(huì)議議、產(chǎn)品品展示、網(wǎng)網(wǎng)頁(yè)廣告告等。金融服務(wù)代辦各種保保險(xiǎn)；設(shè)設(shè)立銀行行代辦點(diǎn)點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)代理中中介服務(wù)務(wù)房

7、屋代售代代銷(xiāo)、二二手房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)、租租賃、室室內(nèi)裝飾飾裝修、建建筑材料料代購(gòu)代代銷(xiāo)、廣廣告設(shè)計(jì)計(jì)制作發(fā)發(fā)布、置置業(yè)咨詢?cè)兊?。委托性的特特約特色色服務(wù)根據(jù)業(yè)主所所需，依依據(jù)協(xié)議議提供特特色服務(wù)務(wù)。如家家庭醫(yī)療療保健、各各種培訓(xùn)訓(xùn)服務(wù)、個(gè)個(gè)人網(wǎng)頁(yè)頁(yè)制作、美美容健身身咨詢、婚婚慶禮儀儀等。物業(yè)管理招招標(biāo)文件件第一部份 投票票邀請(qǐng)按照國(guó)務(wù)院院物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l條例和和成都都市物業(yè)業(yè)管理招招標(biāo)投票票暫行辦辦法的的規(guī)定，現(xiàn)現(xiàn)決定對(duì)對(duì)“瀘江花花園”（項(xiàng)目目名稱）的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)進(jìn)行 邀請(qǐng)請(qǐng) （公公開(kāi)/邀邀請(qǐng)）招招標(biāo)，茲茲邀請(qǐng)合合格投標(biāo)標(biāo)人以密密封標(biāo)書(shū)書(shū)的方式式前來(lái)投投標(biāo)。招標(biāo)項(xiàng)目的的簡(jiǎn)要說(shuō)說(shuō)明本項(xiàng)目位于于成都市市

8、 瀘瀘江縣 區(qū)（縣縣） 了了翁 路路 988 號(hào)附附 6 號(hào)，四四到范圍圍；東至至 干鍋鍋廠 西西至 規(guī)劃路路 ，南南至 了了翁路 ，北至至 唐蒲蒲路 。本項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的的物業(yè)類類型為： 800%住宅宅，商業(yè)業(yè)20% 。本項(xiàng)目總用用地面積積136674.5 平平方米。用用地構(gòu)成成為：建建筑用地地42554.44 平方方米（其其中公建建用地2260 平方米米），道道路用地地21553 平平方米，綠綠化用地地66997.11 平方方米。本項(xiàng)目總建建筑面積積240000 平方米米。其中中地下總總建筑面面積 / 平方方米，地地上建筑筑面積2240000 平平方米（住住宅建筑筑面積1181556.88

9、 平方方米，商商業(yè)用房房建筑面面積45598.3 平平方米，辦辦公用房房建筑面面積 / 平方方米，其其他物業(yè)業(yè)建筑面面積12244.9 平平方米）。本項(xiàng)目共計(jì)計(jì)建筑物物 77 幢（其其中住宅宅 55 幢 1110 套，非非住宅558433.2 平方米米）；建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)為 混混合、底底框、全全框 。本項(xiàng)目的建建筑密度度為 35.3%；綜合合容積率率 1.78 ；綠化化率為 440%。本項(xiàng)目規(guī)劃劃建設(shè)機(jī)機(jī)動(dòng)停車(chē)車(chē)位 998 個(gè)個(gè)，其中中室內(nèi)停停車(chē)位228個(gè)，露露天停（車(chē)車(chē)庫(kù)）車(chē)車(chē)位 770 個(gè)；按照規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建造了了非機(jī)動(dòng)動(dòng)車(chē)停車(chē)車(chē)場(chǎng)所1120 平方方米。本項(xiàng)目于 20004 年年 112 月月

10、開(kāi)工建建設(shè)，共共分 二二 期開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)。第一一期工程程計(jì)劃于于 20006年年 2 月全部部建成竣竣工交付付使用。物業(yè)管理企企業(yè)辦公公等用房房；、物業(yè)管理企企業(yè)辦公公等用房房；建筑面積為為50 平方米米；坐落位置： 唐唐蒲路一一號(hào)幢則則 。業(yè)主委員會(huì)會(huì)活動(dòng)用用房；建筑面積為為平方米米；坐落位置；。會(huì)所：建筑面積為為7300 平方方米；坐落位置： 唐唐蒲路一一號(hào)幢則則 。房屋專項(xiàng)維維修資金金建立情情況開(kāi)發(fā)建設(shè)單單位按標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)計(jì)元；購(gòu)購(gòu)房人按按標(biāo)準(zhǔn)繳繳存，計(jì)計(jì)元；專專項(xiàng)維修修資金的的補(bǔ)充來(lái)來(lái)源有，建建立的住住房專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金現(xiàn)在在于。招標(biāo)書(shū)的發(fā)發(fā)售投標(biāo)單位應(yīng)應(yīng)于 220066 年 55 月

11、200 日 100 時(shí) 330 分分前至成成都市 邛崍市市 區(qū)（縣縣） 南南環(huán)路 路 355號(hào)附 55 號(hào)， 1108 室（領(lǐng)領(lǐng)取/購(gòu)購(gòu)買(mǎi)）招招標(biāo)書(shū)。（出出售的招招標(biāo)書(shū)每每套標(biāo)書(shū)書(shū)收取成成本費(fèi)路路 2000 元元整）。，保證金的繳繳納1、投票人人在（領(lǐng)領(lǐng)取/購(gòu)購(gòu)買(mǎi)）招招標(biāo)書(shū)的的同時(shí)繳繳納投票票保證金金 1100000 元元整。未未中標(biāo)者者在招標(biāo)標(biāo)人與中中標(biāo)人簽簽訂“瀘江花花園”物業(yè)服服務(wù)合同同后5日日內(nèi)退還還保證金金，利息息（不計(jì)計(jì)/計(jì)），并并給予 1000 元的的投標(biāo)書(shū)書(shū)編制補(bǔ)補(bǔ)償金。2、未按規(guī)規(guī)定提交交保證金金的投票票，將被被視為投投票無(wú)效效。投標(biāo)地點(diǎn)成都市 邛邛崍市 區(qū)（縣縣） 南南環(huán)路

12、 路 35號(hào)號(hào) 附 5 號(hào)號(hào)， 1108 室。投標(biāo)截止時(shí)時(shí)間20006 年 66 月 200 日 100 時(shí) 330 分分，逾期期收到的的或不符符合規(guī)定定的投標(biāo)標(biāo)文件不不接受。招投標(biāo)說(shuō)明明會(huì)2006 年 5 月 300 日 9 時(shí) 300 分約約請(qǐng)投標(biāo)標(biāo)人共同同中勘招招標(biāo)物業(yè)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)并并舉行說(shuō)說(shuō)明會(huì)。開(kāi)標(biāo)時(shí)間、地地點(diǎn)1、開(kāi)標(biāo)時(shí)時(shí)間：220066 年 6 月 222 日 100 時(shí) 0 分。2、開(kāi)標(biāo)地地點(diǎn)：成成都市 邛崍市市 區(qū)（縣縣） 南南環(huán)路 路 355號(hào) 附附 5 號(hào)， 1108 室對(duì)本次招標(biāo)標(biāo)提出詢?cè)儐?wèn)的，請(qǐng)請(qǐng)于 220066 年 66 月 115 日日前與 盧大大慶 聯(lián)聯(lián)系（技技術(shù)方面面

13、的詢問(wèn)問(wèn)請(qǐng)以信信函或傳傳真的形形式）。地址：邛崍崍市臨邛邛鎮(zhèn)南環(huán)環(huán)路355號(hào)附55號(hào)1008室 郵編： 61115300 電話： 02888877917735 傳真： 022888876772588 聯(lián)系人： 盧大大慶 招標(biāo)人：四四川省邛邛崍市方方圓房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司2006 年 5 月 188 日第二部分 技術(shù)術(shù)規(guī)范及及要求本物業(yè)的環(huán)環(huán)境設(shè)施施設(shè)備按按照成成都市住住宅物業(yè)業(yè)環(huán)境設(shè)設(shè)施設(shè)備備項(xiàng)目等等指導(dǎo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 乙 等等標(biāo)準(zhǔn)，物物業(yè)服務(wù)務(wù)按照成成都市住住宅物業(yè)業(yè)服務(wù)等等級(jí)指導(dǎo)導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) 二 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，具體技術(shù)規(guī)范與要求部分差異如下：物業(yè)管理服服務(wù)的內(nèi)內(nèi)容物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)物物業(yè)共用用部位、共共用設(shè)

14、施施設(shè)備的的管理養(yǎng)養(yǎng)護(hù)；物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)公公共秩序序和環(huán)境境衛(wèi)生的的維護(hù)；物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)和管管理；物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)車(chē)車(chē)輛（機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)的的非機(jī)動(dòng)動(dòng)車(chē)）行行駛，停停放及場(chǎng)場(chǎng)所管理理；供水、供電電、供氣氣、電信信等專業(yè)業(yè)單位在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)對(duì)相相關(guān)管線線、設(shè)施施維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)時(shí)，進(jìn)進(jìn)行必要要的直協(xié)協(xié)調(diào)和管管理。物業(yè)管理區(qū)區(qū)域的日日常安全全巡查服服務(wù)；物業(yè)檔案資資料的保保管及有有關(guān)物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用的幡幡管理；物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)業(yè)業(yè)主、使使用人裝裝飾裝修修物業(yè)的的服務(wù)；/物業(yè)管理服服務(wù)的要要求按專業(yè)化的的要求配配置管理理服務(wù)人人員；物業(yè)管理服服務(wù)與收收費(fèi)質(zhì)價(jià)價(jià)相符；住宅區(qū)域物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用

15、每每月按元元/平方方米收取??；非住宅區(qū)域域物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用用每月按按元/間間收取。物業(yè)管理服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)物業(yè)共用部部位要的的養(yǎng)護(hù)和和管理服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)物業(yè)共用部部位要保保持良好好的狀態(tài)態(tài)/物業(yè)共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的運(yùn)行行、維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)和管理理服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施設(shè)備運(yùn)運(yùn)行良好好，維修修及時(shí)、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)良好好。/物業(yè)共用部部位和相相關(guān)場(chǎng)地地的清潔潔衛(wèi)生，垃垃圾的收收集、清清運(yùn)及雨雨污水管管道的疏疏通服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)保證公共場(chǎng)場(chǎng)地垃圾圾日產(chǎn)是是清。/公共綠化的的養(yǎng)護(hù)和和管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)公共綠化保保持常年年表綠。/車(chē)輛停放管管理服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1）露天車(chē)車(chē)位按元元/個(gè)、月月收取2）車(chē)庫(kù)車(chē)車(chē)位按元元/個(gè)、月月收?。准追疆a(chǎn)權(quán)權(quán)）公共秩序

16、維維護(hù)、安安全防范范等事項(xiàng)項(xiàng)的協(xié)助助管理服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)小區(qū)內(nèi)公共共秩序井井然，無(wú)無(wú)重特大大安全事事故發(fā)生生；嚴(yán)格盤(pán)查非非小區(qū)內(nèi)內(nèi)售貨員員的進(jìn)出出。裝飾裝修管管理服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按成都市市裝飾裝裝修管理理暫行辦辦法執(zhí)執(zhí)行。/物業(yè)檔案資資料管理理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范有序，便便于查找找。/其他服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)另議。/物業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)的結(jié)算算形式：。主要設(shè)施設(shè)設(shè)備的配配置的說(shuō)說(shuō)明（詳詳風(fēng)附件件1）。公建配套設(shè)設(shè)施及說(shuō)說(shuō)明（詳詳內(nèi)附件件2）。 / 。 / 。第三部分 投投標(biāo)人須須知總則說(shuō)明適用范圍1、本招標(biāo)標(biāo)文件公公適用于于本項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)。定義1、“招標(biāo)標(biāo)方”系指第第一部分分所指的的組織本本次招標(biāo)標(biāo)的招標(biāo)標(biāo)機(jī)構(gòu)。2、“投

17、標(biāo)標(biāo)方”系指向向招標(biāo)提提交投標(biāo)標(biāo)文件的的物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)。合格的投標(biāo)標(biāo)方經(jīng)過(guò)本次招招標(biāo)的資資格預(yù)審審認(rèn)為合合格的投投標(biāo)人稱稱為合格格的投標(biāo)標(biāo)方。/投標(biāo)費(fèi)用無(wú)論投標(biāo)過(guò)過(guò)程中的的做法結(jié)結(jié)果如何何，投標(biāo)標(biāo)主自行行承擔(dān)所所有與參參加投標(biāo)標(biāo)有關(guān)的的全部費(fèi)費(fèi)用。2、/3、/投標(biāo)文件的的編寫(xiě)投標(biāo)文件的的格式投標(biāo)方應(yīng)按按招標(biāo)文文件提供供的投票票文件格格式填寫(xiě)寫(xiě)。管理服務(wù)理理念和目目標(biāo)結(jié)合本項(xiàng)目目的規(guī)劃劃布局，建建筑風(fēng)格格，智能能化硬件件設(shè)施配配置及本本物業(yè)使使用性質(zhì)質(zhì)特點(diǎn)，提提出物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)定位位、目標(biāo)標(biāo)。項(xiàng)目管理機(jī)機(jī)構(gòu)動(dòng)作作方法及及管理制制度編制項(xiàng)目管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)、工作作職能組組織運(yùn)行行圖，闡闡述項(xiàng)目目經(jīng)

18、理（小小區(qū)經(jīng)理理）的管管理職責(zé)責(zé)、內(nèi)部部管理的的職責(zé)分分工、日日常管理理制度和和考核辦辦法目錄錄。管理服務(wù)售售貨員配配置根據(jù)牧業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的內(nèi)容容、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和本項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際際財(cái)政部部似配置置各崗位位售貨員員的具體體情況。根據(jù)物業(yè)業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的內(nèi)內(nèi)容、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)制定定的特定定管理服服務(wù)方案案對(duì)物業(yè)共用用部位、業(yè)業(yè)主或使使用人自自用部位位提供維維修服務(wù)務(wù)的方案案；物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)共共用設(shè)施施設(shè)備的的維修方方案；業(yè)主、使用用人裝飾飾裝修室室內(nèi)的服服務(wù)方案案；住宅外墻或或建筑物物發(fā)生危危險(xiǎn)，影影響他人人安全時(shí)時(shí)勢(shì)工作作預(yù)案物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)環(huán)境清潔潔保潔方方案；物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)公公共秩序序維護(hù)方方案和崗崗

19、位責(zé)任任描述；綠化和園林林建筑附附屬設(shè)施施的維護(hù)護(hù)、保養(yǎng)養(yǎng)方案；/物業(yè)維修和和管理的的應(yīng)急措措施業(yè)主、使用用人自用用部位突突然斷水水、斷電電、無(wú)天天然氣應(yīng)應(yīng)急措施施；本項(xiàng)目范圍圍突然斷斷水、斷斷電、無(wú)無(wú)天然氣氣的應(yīng)急急措施；業(yè)主與使用用人自用用部位排排水設(shè)施施阻塞的的應(yīng)急措措施；雨、污水管管及排水水管網(wǎng)阻阻塞的應(yīng)應(yīng)急措施施；電梯故障的的應(yīng)急措措施；消防應(yīng)急措措施；/豐富社區(qū)文文化，加加強(qiáng)業(yè)主主相互溝溝通的具具體措施施。智能化設(shè)施施的管理理與維修修方案。施工噪聲控控制等與與業(yè)主生生活密切切相關(guān)的的應(yīng)對(duì)預(yù)預(yù)案。提供 業(yè)主主臨時(shí)公公約 （業(yè)業(yè)主臨時(shí)時(shí)公約/業(yè)主主公約）的的建議稿稿。/投標(biāo)報(bào)價(jià)投標(biāo)方應(yīng)

20、根根據(jù)招標(biāo)標(biāo)文件的的要求寫(xiě)寫(xiě)明本項(xiàng)項(xiàng)目的物物業(yè)管理理總收費(fèi)費(fèi)報(bào)價(jià)金金額、分分項(xiàng)收費(fèi)費(fèi)報(bào)價(jià)金金額及測(cè)測(cè)算依據(jù)據(jù)。投票票方只允允許有一一個(gè)報(bào)價(jià)價(jià)，招標(biāo)標(biāo)方不接接受有任任何選擇擇報(bào)價(jià)；報(bào)價(jià)計(jì)價(jià)單單位按建建筑面積積元/每每平方米米/月計(jì)計(jì)算。/投標(biāo)文件的的份數(shù)和和簽署投標(biāo)方應(yīng)根根據(jù)本招招標(biāo)文件件的要求求，編制制投標(biāo)書(shū)書(shū)共 / 套，并并明確注注明“正本”或“副本”字樣，一一旦正本本副本有有差異，以以正本為為準(zhǔn)。投標(biāo)文件須須打印并并由投標(biāo)標(biāo)方法定定代表人人簽署和和加蓋公公章。電報(bào)、電話話、傳真真形式的的投標(biāo)概概不接受受。投標(biāo)文件遞遞交的要要求和無(wú)無(wú)效投標(biāo)文件的的密封投標(biāo)主應(yīng)將將投標(biāo)文文件密封封，并標(biāo)標(biāo)明投

21、標(biāo)標(biāo)主的名名稱、地地址、投投標(biāo)項(xiàng)目目名稱及及正本或或副本。投標(biāo)文件的的修改和和撤銷(xiāo)投標(biāo)人在投投標(biāo)截止止時(shí)間之之前可書(shū)書(shū)面通知知招標(biāo)人人補(bǔ)充修修改或撤撤回已提提交的投投標(biāo)文件件。經(jīng)補(bǔ)補(bǔ)充的內(nèi)內(nèi)容為投投標(biāo)文件件的組成成部分。投標(biāo)方對(duì)投投標(biāo)文件件修改或或補(bǔ)充的的書(shū)面材材料應(yīng)按按招標(biāo)文文件的規(guī)規(guī)定進(jìn)行行編寫(xiě)、密密封、標(biāo)標(biāo)注和遞遞交，并并注明“修改或或補(bǔ)充投投標(biāo)文件件”字樣。投標(biāo)文件夾夾有下列列情形之之一的投投標(biāo)文件件夾無(wú)效效；未密封的；未加蓋投標(biāo)標(biāo)單位法法定代表表人與投投標(biāo)單位位印章的的；未能按照招招標(biāo)文件件要求編編制的；逾期送達(dá)的的；附有投標(biāo)人人不能接接受的條條件的。開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)標(biāo)開(kāi)標(biāo)的方法法與程序序

22、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和評(píng)標(biāo)辦辦法1）招標(biāo)方方根據(jù)有有關(guān)規(guī)定定組建枰枰標(biāo)委員員會(huì)，本本項(xiàng)目的的評(píng)標(biāo)委委員會(huì)成成員共設(shè)設(shè) 3 人。其其中，招招標(biāo)人指指派 1 人人，由招招標(biāo)人從從市物業(yè)業(yè)管理評(píng)評(píng)標(biāo)專家家名冊(cè)中中采取隨隨機(jī)抽取取的方式式確定物物業(yè)管理理專家成成員 2 人。2）評(píng)標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3）評(píng)標(biāo)辦辦法中標(biāo)人的確確定及物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的簽訂中標(biāo)人的確確定1、招標(biāo)主主在投標(biāo)標(biāo)截止之之日起 100 日內(nèi)內(nèi)（最長(zhǎng)長(zhǎng)不超過(guò)過(guò)30日日）確定定中標(biāo)人人。招標(biāo)方在確確定中標(biāo)標(biāo)人之日日起3日日內(nèi)以書(shū)書(shū)面形式式向中標(biāo)標(biāo)人發(fā)出出中標(biāo)通通知書(shū)，中中標(biāo)通知知書(shū)一經(jīng)經(jīng)發(fā)出既既發(fā)生法法律效力力。招標(biāo)人在向向中標(biāo)人人發(fā)出中中標(biāo)通知知書(shū)的同同

23、時(shí)，將將中標(biāo)結(jié)結(jié)果通知知所有未未中標(biāo)的的投標(biāo)人人，并返返還其投投標(biāo)書(shū)。（二）悔標(biāo)標(biāo)責(zé)任中標(biāo)人接到到中標(biāo)通通知 110 日日后（最最長(zhǎng)不超超過(guò)300日），無(wú)無(wú)正當(dāng)理理由不與與招標(biāo)人人按照招招標(biāo)和中中標(biāo)人的的投標(biāo)文文件簽訂訂相應(yīng)的的物業(yè)服服務(wù)合同同的，中中標(biāo)無(wú)效效，投標(biāo)標(biāo)保證金金不予退退還。超超過(guò)投標(biāo)標(biāo)保證金金數(shù)額的的，對(duì)超超過(guò)部分分按 按按10000元 賠償償；未提提交投標(biāo)標(biāo)保證金金的，對(duì)對(duì)招標(biāo)人人的損失失按予以以賠償責(zé)責(zé)任。招標(biāo)人在發(fā)發(fā)出中標(biāo)標(biāo)通知書(shū)書(shū) 100 日后后（最長(zhǎng)長(zhǎng)不超過(guò)過(guò)30日日），無(wú)無(wú)正當(dāng)理理由不與與中標(biāo)人人按照招招標(biāo)文件件和中標(biāo)標(biāo)人的投投標(biāo)文件件簽訂相相應(yīng)物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的，給

24、給中標(biāo)人人造成損損失的，招招標(biāo)人按按 110000元 給予賠賠償。（三）物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的簽簽訂說(shuō)明明最低報(bào)價(jià)不不是被授授予合同同的保證證/（四）物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的簽簽訂1、中標(biāo)方方按中標(biāo)標(biāo)通知書(shū)書(shū)指定的的時(shí)間、地地點(diǎn)與招招標(biāo)人參參照物業(yè)業(yè)管理主主管部門(mén)門(mén)制定的的示范文文本格式式簽訂物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同。2、招標(biāo)文文件，中中標(biāo)通知知書(shū)，中中村主的的投標(biāo)文文件夾及及其文件件，均為為簽訂物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的依據(jù)。第四部份 其其他事項(xiàng)項(xiàng)本項(xiàng)目物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)收取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，按按照中標(biāo)標(biāo)價(jià)格確確定。招標(biāo)人根據(jù)據(jù)成都都市物業(yè)業(yè)管理招招標(biāo)暫行行辦法發(fā)發(fā)現(xiàn)投標(biāo)標(biāo)人在投投標(biāo)過(guò)程程中如有有違法、違違紀(jì)、違違規(guī)行為為的，一

25、一經(jīng)查實(shí)實(shí)取消本本次投標(biāo)標(biāo)資格，已已經(jīng)中標(biāo)標(biāo)的取消消中標(biāo)資資格，保保證金不不予退還還，由此此造成的的經(jīng)濟(jì)損損失，投投標(biāo)人有有權(quán)要求求賠償。招標(biāo)費(fèi)用的的承擔(dān)，按按以下第第 （11） 種方式式解決；由招標(biāo)人全全額承擔(dān)擔(dān)由中標(biāo)人全全額承擔(dān)擔(dān)；由招標(biāo)人、中中標(biāo)人各各承擔(dān)一一半； 11 。但由于中標(biāo)標(biāo)人悔標(biāo)標(biāo)而未能能在規(guī)定定時(shí)間內(nèi)內(nèi)與招標(biāo)標(biāo)人簽訂訂物業(yè)服服務(wù)合同同的，本本次招投投標(biāo)的全全部費(fèi)用用由中標(biāo)標(biāo)人承擔(dān)擔(dān)。投標(biāo)人應(yīng)表表明投標(biāo)標(biāo)人在投投標(biāo)邀請(qǐng)請(qǐng)書(shū)刊、招招標(biāo)文件件中所提提出的規(guī)規(guī)定和要要求表明明對(duì)招標(biāo)標(biāo)人在投投標(biāo)邀請(qǐng)請(qǐng)、招標(biāo)標(biāo)文件中中所提出出的規(guī)定定和要求求表示理理解；應(yīng)應(yīng)表明投投標(biāo)文件件連同招招標(biāo)人

26、的的中標(biāo)通通知書(shū)均均具有法法律約束束力；應(yīng)應(yīng)表明投投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)的有效效期自至至。投標(biāo)人應(yīng)提提供公司司營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照、法法定代表表人證明明、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書(shū)、法法人代表表的授權(quán)權(quán)委托書(shū)書(shū)和等證證明文件件，并概概要介紹紹本公司司的基本本狀況、管管理業(yè)績(jī)績(jī)等情況況。第五部分 附 件、附件1物業(yè)構(gòu)成明明細(xì)類型幢數(shù)套（單元）數(shù)數(shù)建筑面積（平方米）高層住宅多層住宅別墅商業(yè)用房工業(yè)用房清潔衛(wèi)生費(fèi)費(fèi)用辦公樓車(chē)庫(kù)會(huì)所學(xué)校幼兒園-用用房合計(jì)備注“瀘江花園園”物業(yè)服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)其本要求：服務(wù)與被服服務(wù)雙方方簽訂規(guī)規(guī)范的物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同，雙雙方權(quán)利利議務(wù)關(guān)關(guān)系明確確。承接項(xiàng)目時(shí)時(shí)，對(duì)住住宅小區(qū)區(qū)共用部部位、共共用設(shè)

27、施施設(shè)備進(jìn)進(jìn)行認(rèn)真真檢查，驗(yàn)驗(yàn)收手續(xù)續(xù)齊全。管理人員、專專業(yè)操作作人員按按照國(guó)家家有關(guān)規(guī)規(guī)定取得得物業(yè)管管理職業(yè)業(yè)資格證證書(shū)或者者崗位證證書(shū)。有完善的物物業(yè)管理理方案，質(zhì)質(zhì)量管理理、財(cái)務(wù)務(wù)管理、檔檔案管理理等制度度健全。管理服務(wù)人人員佩戴戴統(tǒng)一標(biāo)標(biāo)志，行行為規(guī)范范，服務(wù)務(wù)主動(dòng)、熱熱情。按有關(guān)規(guī)定定和合同同約定規(guī)規(guī)范使用用專項(xiàng)維維修資金金。按有關(guān)規(guī)定定和合同同約定公公布物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用或物物業(yè)服務(wù)務(wù)資金的的收支情情況。每年至少一一次征詢?cè)儤I(yè)主對(duì)對(duì)物業(yè)服服務(wù)的意意見(jiàn)，滿滿意率880%以以上。房屋管理對(duì)房屋共用用部位進(jìn)進(jìn)行日常常管理和和維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，檢檢修記錄錄和保養(yǎng)養(yǎng)記錄齊齊全。根據(jù)房屋實(shí)實(shí)際使用用

28、年限，檢檢查房屋屋共用部部位的使使用狀況況，需要要維修計(jì)計(jì)劃和住住房專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金使用用計(jì)劃，向向業(yè)主大大會(huì)或者者業(yè)主委委員會(huì)提提出報(bào)告告與建議議，根據(jù)據(jù)業(yè)主大大會(huì)的決決定，組組織維修修。按照成都市市房屋裝裝飾裝修修管理制制度。裝裝修前，依依規(guī)定審審核業(yè)主主（使用用人）的的裝飾裝裝修方案案，告知知裝飾裝裝修人有有有裝飾飾裝修的的禁止行行為和注注意事項(xiàng)項(xiàng)。每日日至少兩兩次巡查查裝飾裝裝修施工工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)發(fā)現(xiàn)影響響房屋外外觀、危危及房屋屋結(jié)構(gòu)安安全及拆拆改共用用管線下下水道等等損害公公共利益益現(xiàn)象的的，及時(shí)時(shí)勸阻并并報(bào)告業(yè)業(yè)主委員員會(huì)和有有關(guān)主管管部門(mén)。對(duì)違反規(guī)劃劃私搭亂亂建和擅擅自改變變房屋用用

29、途的行行為及時(shí)時(shí)勸阻，并并報(bào)告業(yè)業(yè)主委員員會(huì)和有有關(guān)主管管部門(mén)。各組團(tuán)、棟棟、單元元（門(mén)）、戶戶有明顯顯標(biāo)志。共用設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修養(yǎng)護(hù)：對(duì)共用設(shè)施施設(shè)備進(jìn)進(jìn)行日常常管理和和維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)（依依法應(yīng)由由專業(yè)部部門(mén)負(fù)責(zé)責(zé)的除外外）。對(duì)共用設(shè)施施設(shè)備定定期組織織巡查，做做好巡查查及回訪訪記錄，需需要維修修，屬于于小修范范圍的，及及時(shí)組織織修復(fù)；中修范范圍或需需要新改改造的，及及時(shí)編制制維修、更更新改造造計(jì)劃和和住房專專項(xiàng)維修修資金使使用計(jì)劃劃，向業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)或業(yè)主主委員會(huì)會(huì)提出報(bào)報(bào)告與建建議，根根據(jù)業(yè)主主大會(huì)的的決定，組組織維修修或者更更新改造造。對(duì)容易危及及人身安安全的設(shè)設(shè)施設(shè)備備有明顯顯警示標(biāo)標(biāo)志和

30、防防范措施施。協(xié)助維護(hù)公公共秩序序：小區(qū)24小小時(shí)保安安值勤。車(chē)輛停放有有序。對(duì)火災(zāi)、治治安、公公共衛(wèi)生生等突發(fā)發(fā)事件有有應(yīng)急預(yù)預(yù)案，事事發(fā)時(shí)報(bào)報(bào)告業(yè)主主委員會(huì)會(huì)和有關(guān)關(guān)部門(mén)，并并協(xié)助相相關(guān)部門(mén)門(mén)采取相相應(yīng)的應(yīng)應(yīng)急措施施。保潔服務(wù)：小區(qū)內(nèi)設(shè)有有垃圾集集中清運(yùn)運(yùn)點(diǎn)，生生活垃圾圾日產(chǎn)日日清。小區(qū)公共場(chǎng)場(chǎng)所每日日清掃11次。綠化養(yǎng)護(hù)管管理：對(duì)公共區(qū)域域草坪、花花卉、綠綠籬、樹(shù)樹(shù)木定期期進(jìn)行修修剪、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)。定期對(duì)花草草、樹(shù)木木病蟲(chóng)害害進(jìn)行預(yù)預(yù)防。瀘江花園前前期工作作安排及及開(kāi)辦費(fèi)費(fèi)用測(cè)算算（1）物業(yè)管理整整體設(shè)想想該小區(qū)座落落于瀘江江縣鶴山山鎮(zhèn)馬朝朝灘老城城區(qū)，川川西旅游游環(huán)線上上瀘江了了翁路與與清江

31、路路交叉處處，臨瀘瀘江河6600米米，距瀘瀘江縣政政府、縣縣委、工工行、瀘瀘江重點(diǎn)點(diǎn)中學(xué)、北北街小學(xué)學(xué)、農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)醫(yī)院不到到一公里里，兩面面臨山，交交通便利利，環(huán)境境優(yōu)美，不不管是上上班、上上學(xué)、購(gòu)購(gòu)物、就就醫(yī)都十十分方便便快捷。占占地面積積136674.5平方方米，建建筑面積積240000平平方米,其中住住宅1881566.8平平方米,小區(qū)的的定位為為中高檔檔住宅物物業(yè)。物業(yè)管理企企業(yè)接管管該小區(qū)區(qū)后，將將吸收國(guó)國(guó)際上先先進(jìn)的管管理思想想，結(jié)合合本地人人文特點(diǎn)點(diǎn)，制定定出該管管理目標(biāo)標(biāo)，力爭(zhēng)爭(zhēng)達(dá)到縣縣、市級(jí)級(jí)優(yōu)秀住住宅小區(qū)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，使居居住小區(qū)區(qū)的居民民享受到到高品位位的服務(wù)務(wù)，使物物

32、業(yè)保值值增值。物業(yè)管理處處機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)置及人人員配置置根據(jù)該小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理的要要求，我我們采用用較為簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的直直線型組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)。它的的特點(diǎn)是是：組織織中各種種職務(wù)按按垂直系系統(tǒng)直線線排列，體體現(xiàn)管理理結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，權(quán)權(quán)為集中中，責(zé)任任分明，命命令統(tǒng)一一，聯(lián)系系簡(jiǎn)捷，適適合量化化管理的的要求。物物業(yè)管理理處在財(cái)財(cái)務(wù)上實(shí)實(shí)行獨(dú)立立核算。1、物業(yè)管管理處機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)置置物業(yè)管理處處下設(shè)綜綜合部、調(diào)調(diào)控部、家家政部、安安全管理理部、工工程維修修部五個(gè)個(gè)部門(mén)。各各部門(mén)職職責(zé)如下下：綜合部負(fù)責(zé)物物業(yè)管理理處行政政、總務(wù)務(wù)、車(chē)輛輛管理工工作；負(fù)責(zé)物物業(yè)管理理處人事事、勞資資、培訓(xùn)訓(xùn)工作：負(fù)責(zé)物物業(yè)管理理處的財(cái)財(cái)務(wù)

33、管理理工作：負(fù)責(zé)業(yè)業(yè)主（住住戶）裝裝修及其其它檔案案管理：負(fù)責(zé)物物料采購(gòu)購(gòu)、供應(yīng)應(yīng)及庫(kù)房房管理；負(fù)責(zé)小小區(qū)內(nèi)社社區(qū)文化化活動(dòng)的的策劃、組組織和開(kāi)開(kāi)展：負(fù)責(zé)社社區(qū)間文文化交流流活動(dòng)的的組織開(kāi)開(kāi)展；負(fù)責(zé)區(qū)區(qū)內(nèi)文化化宣傳和和精神文文明建設(shè)設(shè)工作；負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)外界的的公共關(guān)關(guān)系的協(xié)協(xié)調(diào)。調(diào)控部負(fù)責(zé)智智能系統(tǒng)統(tǒng)的運(yùn)行行操作和和維護(hù)：負(fù)責(zé)小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理各各類信息息的記錄錄、匯集集、整理理統(tǒng)計(jì)、分分析和及及時(shí)傳遞遞，定期期形成日日、月統(tǒng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表表，為管管理決策策、質(zhì)量量分析提提供依據(jù)據(jù)；負(fù)責(zé)業(yè)業(yè)主、住住戶以及及各崗位位提出的的服務(wù)申申請(qǐng)，受受理投訴訴與處理理，并定定期進(jìn)行行住戶意意見(jiàn)調(diào)查查，回訪訪統(tǒng)計(jì)分分析工

34、作作；負(fù)責(zé)組組織物業(yè)業(yè)管理處處內(nèi)部質(zhì)質(zhì)量審核核、安全全、質(zhì)量量大檢查查，提出出質(zhì)量改改進(jìn)建議議，負(fù)責(zé)責(zé)糾正措措施的貫貫徹落實(shí)實(shí)。家政部負(fù)責(zé)清清潔衛(wèi)生生和綠化化養(yǎng)護(hù)；負(fù)責(zé)公公共設(shè)施施和道路路的巡視視檢查；負(fù)責(zé)小小區(qū)內(nèi)所所有綠化化栽培、養(yǎng)養(yǎng)植、造造型設(shè)計(jì)計(jì)、修剪剪；負(fù)責(zé)小小區(qū)內(nèi)商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)和居家家服務(wù)攤攤點(diǎn)的統(tǒng)統(tǒng)一管理理；負(fù)責(zé)小小區(qū)內(nèi)家家政服務(wù)務(wù)和便民民服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目的制制訂、協(xié)協(xié)調(diào)和組組織開(kāi)展展；負(fù)責(zé)小小區(qū)內(nèi)家家政服務(wù)務(wù)人員的的統(tǒng)一管管理和培培訓(xùn)；負(fù)責(zé)小小區(qū)內(nèi)文文化設(shè)施施場(chǎng)所的的運(yùn)行、經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理和日常常維護(hù)保保養(yǎng)；工程維修部部負(fù)責(zé)室室內(nèi)裝修修審批，負(fù)負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)內(nèi)公共設(shè)設(shè)施及場(chǎng)場(chǎng)所（地地）的維維修和定

35、定期保養(yǎng)養(yǎng)；負(fù)責(zé)小小區(qū)內(nèi)公公共設(shè)備備（消防防設(shè)備除除外）的的運(yùn)行管管理、維維修和維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)；負(fù)責(zé)房房屋本體體的維修修和定期期保養(yǎng)；負(fù)責(zé)智智能系統(tǒng)統(tǒng)末端設(shè)設(shè)備的設(shè)設(shè)施維修修和定期期保養(yǎng)。安全管理部部負(fù)責(zé)轄轄區(qū)內(nèi)治治安保衛(wèi)衛(wèi)工作；對(duì)轄區(qū)區(qū)內(nèi)發(fā)生生的刑事事案件和和違法事事件，按按照治治安管理理處罰條條例實(shí)實(shí)施權(quán)限限內(nèi)的處處罰，并并配合公公安機(jī)關(guān)關(guān)調(diào)查，偵偵破案件件；負(fù)責(zé)轄轄區(qū)內(nèi)消消防組織織和防火火監(jiān)督管管理；負(fù)責(zé)消消防設(shè)施施、設(shè)備備、器材材的巡視視檢查和和日常保保養(yǎng)工作作；負(fù)責(zé)轄轄區(qū)內(nèi)房房屋二次次裝修管管理；負(fù)責(zé)轄轄區(qū)內(nèi)交交通組織織和停車(chē)車(chē)場(chǎng)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理；參與轄轄區(qū)內(nèi)義義務(wù)勞動(dòng)動(dòng)和便民民服務(wù)活活

36、動(dòng)；負(fù)責(zé)消消防設(shè)備備的運(yùn)行行管理。2、物業(yè)管管理處工工作流程程人員定崗定定編建立機(jī)構(gòu)規(guī)定規(guī)章制制度崗位培圳房屋、公用用設(shè)施驗(yàn)驗(yàn)收接管管住戶入住室內(nèi)裝修管管理日常管理與與維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)人事行政管理財(cái)務(wù)管理檔案管理消防管理治安管理物業(yè)設(shè)備設(shè)設(shè)施管理理智能系統(tǒng)管管理綠化保潔管管理交通車(chē)輛管管理客戶投訴管管理信息采集處處理環(huán)保管理家政事務(wù)物料供應(yīng)社區(qū)文化服服務(wù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)完善配套及及各部門(mén)門(mén)工作關(guān)關(guān)系的協(xié)協(xié)調(diào)和控控制3、物業(yè)管管理處人人員編制制（合計(jì)計(jì)20人人）物業(yè)管理處處主任11人。綜合部2人人，其中中部長(zhǎng)（兼兼）1人人、行政政管理員員、出納納文員兼兼社區(qū)文文體員、兼兼樓管理理倉(cāng)管采采購(gòu)1人人。安全管理部部

37、9人，其其中部長(zhǎng)長(zhǎng)（兼）11人、門(mén)門(mén)崗4人人、巡邏邏車(chē)管44人（三三班四倒倒）監(jiān)控中心33人家政部3人人，其中中園藝師師1人、保保潔員22人工程維修部部2人三、管理措措施1、實(shí)地考考察（1）由物物業(yè)管理理企業(yè)在在該物業(yè)業(yè)竣工前前組織經(jīng)經(jīng)營(yíng)、管管理、工工程、安安全管理理和清潔潔等部門(mén)門(mén)有關(guān)人人員前往往物業(yè)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，圍圍繞接管管驗(yàn)收后后管理工工作的涉涉及的有有關(guān)問(wèn)題題進(jìn)行考考察（必必要時(shí)可可多次進(jìn)進(jìn)行實(shí)地地考察），在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，提提交董事事會(huì)或總總經(jīng)理辦辦公會(huì)討討論確認(rèn)認(rèn)，制定定業(yè)主入入住工作作方案。（2）成立立物業(yè)管管理處物業(yè)管理處處應(yīng)于已已確定入入住日期期前三個(gè)個(gè)月成立立，并開(kāi)開(kāi)始運(yùn)作作，根據(jù)

38、據(jù)需要，采采取人員員分步到到位的辦辦法。到到入住時(shí)時(shí)，按定定編人數(shù)數(shù)配齊物物業(yè)管理理處各類類人員。物物業(yè)處各各類人員員按以下下程序進(jìn)進(jìn)入物業(yè)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，但但可根據(jù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條條件和實(shí)實(shí)際情況況進(jìn)行調(diào)調(diào)整。入住前三個(gè)個(gè)月，組組建管理理處。確確定管理理處主任任人選，配配備各部部門(mén)員工工等。同時(shí)調(diào)派工工程技術(shù)術(shù)人員若若干名進(jìn)進(jìn)駐施工工現(xiàn)場(chǎng)，參參與物業(yè)業(yè)設(shè)備設(shè)設(shè)施安裝裝調(diào)試的的監(jiān)理工工作，填填寫(xiě)工作作記錄，全全面掌握握小區(qū)物物業(yè)設(shè)備備設(shè)施安安裝調(diào)試試的第一一手資料料。入住前一個(gè)個(gè)月，管管理層人人員配齊齊，物業(yè)業(yè)管理處處掛牌辦辦公。入住前一個(gè)個(gè)月，組組建護(hù)衛(wèi)衛(wèi)班進(jìn)駐駐現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)負(fù)責(zé)對(duì)所所接管物物業(yè)的守守衛(wèi)工作作。

39、入住前一個(gè)個(gè)月，炊炊事人員員到位，食食堂開(kāi)伙伙。入住前255天，配配齊清潔潔人員，開(kāi)開(kāi)始對(duì)已已接管驗(yàn)驗(yàn)收的房房屋進(jìn)行行衛(wèi)生清清潔和環(huán)環(huán)境整治治工作。入住前200天，安安全管理理人員配配齊、上上崗。入住前半個(gè)個(gè)月，配配齊工程程技術(shù)和和水電維維修人員員。（3）物業(yè)業(yè)管理處處進(jìn)駐小小區(qū)前的的工作物業(yè)管理處處應(yīng)要求求上級(jí)提提前派出出兩個(gè)工工程技術(shù)術(shù)人員進(jìn)進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，與地地盤(pán)的工工作人員員一起，參參與物業(yè)業(yè)設(shè)備設(shè)設(shè)施的安安裝調(diào)試試，了解解整個(gè)物物業(yè)內(nèi)所所有裝備備的設(shè)備備設(shè)施，熟熟悉各類類設(shè)備的的構(gòu)造原原理、性性能、熟熟悉水、電電、氣管管道線路路的鋪設(shè)設(shè)位置及及走向等等，為業(yè)業(yè)主入住住后的管管理、維維修養(yǎng)

40、護(hù)護(hù)打下基基礎(chǔ)。由建設(shè)單位位為物業(yè)業(yè)管理處處提供臨臨時(shí)辦公公場(chǎng)所（如如有可能能，最好好一次確確定。物物業(yè)管理理入根據(jù)據(jù)實(shí)際需需要，擬擬定辦公公用品采采購(gòu)計(jì)劃劃，報(bào)上上級(jí)審批批后購(gòu)置置）。在上級(jí)的指指導(dǎo)下，印印制收樓樓、入住住所必須須的文件件資料和和表格，如如業(yè)主主（用戶戶）手冊(cè)冊(cè)、業(yè)業(yè)主公約約、管管理規(guī)定定等。根據(jù)入住工工作方案案，編制制物業(yè)管管理處員員工生活活用品采采購(gòu)計(jì)劃劃，報(bào)上上級(jí)審批批后訂購(gòu)購(gòu)。2物業(yè)接管管中的工工作在物業(yè)接管管中，要要積極穩(wěn)穩(wěn)妥做好好以下工工作。（1）成立立開(kāi)發(fā)、承承建、物物業(yè)管理理企業(yè)三三方聯(lián)合合交接小小組管理處要主主動(dòng)與建建設(shè)單位位施工單單位聯(lián)系系，協(xié)商商樓宇交交

41、接問(wèn)題題，及時(shí)時(shí)將協(xié)商商情況匯匯報(bào)給上上級(jí)，并并在上級(jí)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)下下成立驗(yàn)驗(yàn)收小組組。則開(kāi)開(kāi)發(fā)、承承建單位位和物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)三方方共同組組成聯(lián)合合交接小小組，制制訂驗(yàn)收收方案統(tǒng)統(tǒng)一驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)，商商定交接接注意事事項(xiàng)和交交接日期期。（2）印制制驗(yàn)收項(xiàng)項(xiàng)目表格格物業(yè)管理企企業(yè)對(duì)所所接受的的建筑物物、設(shè)備備設(shè)施要要分別列列項(xiàng)印制制驗(yàn)收記記錄表格格。（3）全面面驗(yàn)收交交接驗(yàn)收時(shí)需有有開(kāi)發(fā)、承承建單位位和物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)（包包括物業(yè)業(yè)管理處處指派人人員）三三方共同同參加，逐逐項(xiàng)進(jìn)行行驗(yàn)收，填填寫(xiě)記錄錄單，每每份驗(yàn)收收記錄單單上均有有三方人人員的簽簽名，驗(yàn)驗(yàn)收記錄錄單一式式三份，三三方各執(zhí)執(zhí)一份。對(duì)對(duì)驗(yàn)收合

42、合格的項(xiàng)項(xiàng)目，列列出清單單，進(jìn)行行交接，交交接雙方方在清單單上簽字字；對(duì)不不合格的的項(xiàng)目，注注明存在在的問(wèn)題題，提交交地盤(pán)和和施工單單位，限限期整改改。整改改項(xiàng)目須須經(jīng)復(fù)檢檢。合格格后方可可接管驗(yàn)驗(yàn)收。物物業(yè)管理理企業(yè)將將接管驗(yàn)驗(yàn)收清單單原件存存檔，同同時(shí)將清清單復(fù)印印件交物物業(yè)管理理處保存存。（4）接管管管理對(duì)于已接管管驗(yàn)收的的項(xiàng)目，物物業(yè)管理理處從接接管理驗(yàn)驗(yàn)收簽字字起，即即組織人人力對(duì)建建筑物和和物業(yè)設(shè)設(shè)備設(shè)施施進(jìn)行保保護(hù)，防防止被盜盜和破壞壞，同時(shí)時(shí)組織人人員對(duì)已已接管驗(yàn)驗(yàn)收項(xiàng)目目進(jìn)行清清潔和環(huán)環(huán)境整理理。搞好公關(guān)工工作由物業(yè)管理理處派專專人代業(yè)業(yè)主聯(lián)系系電話安安裝，液液化石油油氣開(kāi)戶

43、戶點(diǎn)火，確確定街區(qū)區(qū)門(mén)牌號(hào)號(hào)碼以及及通郵等等工作。物業(yè)管理處處應(yīng)于入入住前三三個(gè)月與與電話公公司聯(lián)系系，確定定物業(yè)管管理處安安裝電話話和業(yè)主主入住后后申請(qǐng)電電話辦法法。物業(yè)管理處處應(yīng)于入入住前半半個(gè)月與與液化石石油氣公公司聯(lián)系系，輸住住戶使用用液化氣氣開(kāi)戶點(diǎn)點(diǎn)火手續(xù)續(xù)。于入住前1100天天，從物物業(yè)管理理處主任任任命之之日起，即即向轄區(qū)區(qū)派出所所申請(qǐng)接接管理物物業(yè)的街街區(qū)門(mén)牌牌號(hào)號(hào)碼碼。物業(yè)管理處處在接管管理物業(yè)業(yè)的街區(qū)區(qū)門(mén)牌號(hào)號(hào)碼確定定后，即即辦理與與當(dāng)?shù)剜]郵局聯(lián)系系通郵手手續(xù)。代為業(yè)主安安裝常規(guī)規(guī)防盜防防火設(shè)施施物業(yè)管理處處從堅(jiān)固固美觀、價(jià)價(jià)格合理理的原則則出發(fā)，為為每戶業(yè)業(yè)主配備備市消防

44、防局規(guī)定定型號(hào)的的手提滅滅火器，并并于入住住前安裝裝完畢。3、入住前前的工作作（1）向業(yè)業(yè)主發(fā)入入住通知知通過(guò)登報(bào)和和寄發(fā)通通知書(shū)的的形式，提提前一個(gè)個(gè)月（至至少提前前十天）向向業(yè)主發(fā)發(fā)出入住住通知。向向業(yè)主寄寄發(fā)通知知應(yīng)包括括以下資資料：入住通知書(shū)書(shū)；樓須知；入住手續(xù)；入住收費(fèi)表表。（2）規(guī)劃劃環(huán)境，統(tǒng)統(tǒng)一人、物物標(biāo)識(shí)規(guī)劃小區(qū)環(huán)環(huán)境，設(shè)設(shè)置必要要的物業(yè)業(yè)管理設(shè)設(shè)施、標(biāo)標(biāo)識(shí)，所所有員工工統(tǒng)一著著裝。（3）小區(qū)區(qū)樓宇徹徹底清潔潔逐棟、逐層層、逐戶戶全面徹徹底地進(jìn)進(jìn)行衛(wèi)生生清理，并并注意保保潔，其其項(xiàng)目和和標(biāo)準(zhǔn)如如下：?jiǎn)卧縜大小房間間：玻璃璃擦凈，地地板潔凈凈，窗臺(tái)臺(tái)、地腳腳線干凈凈，燈具具潔凈

45、。b客廳：清清潔內(nèi)容容和房間間相同，對(duì)對(duì)講干凈凈無(wú)塵。c洗手間：鏡面光光潔，臺(tái)臺(tái)面潔凈凈，浴缸缸干凈，抽抽水馬桶桶潔凈無(wú)無(wú)污物痕痕跡，下下水道、地地漏通暢暢，地面面潔凈無(wú)無(wú)積水。d廚房：壁壁櫥干凈凈，木櫥櫥里外擦擦凈，水水管及液液化氣管管擦拭無(wú)無(wú)灰，內(nèi)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)擦擦拖干凈凈，地漏漏通暢，地地面潔凈凈無(wú)積水水。e陽(yáng)臺(tái)：墻墻面、在在面、玻玻璃擦凈凈，護(hù)欄欄干凈，地地漏蓋水水泥清除除，排水水暢通。f木門(mén)：所所有木門(mén)門(mén)的門(mén)框框、門(mén)板板擦凈。標(biāo)準(zhǔn)層走廊廊、后樓樓梯a四壁潔凈凈，地面面光潔。b防火門(mén)干干凈，并并按要求求緊閉。c后樓梯扶扶手、臺(tái)臺(tái)階干凈凈無(wú)塵土土。d門(mén)燈及一一切能附附著灰塵塵的附屬屬設(shè)施擦擦拭干

46、凈凈。e每層后樓樓梯消防防通道擺擺放兩個(gè)個(gè)垃圾桶桶，分放放生活垃垃圾和工工業(yè)垃圾圾。（4）小區(qū)區(qū)道路徹徹底清潔潔對(duì)小區(qū)內(nèi)所所有道路路（包括括住戶的的入戶路路）、地地下停車(chē)車(chē)場(chǎng)和其其它場(chǎng)地地進(jìn)行衛(wèi)衛(wèi)生整治治。（5）制定定統(tǒng)一入入住期接接待工作作研究制定集集中入住住時(shí)的接接待工作作方案，圍圍繞完成成接待任任務(wù)對(duì)人人員進(jìn)行行合理分分工，并并在物資資上做好好充分準(zhǔn)準(zhǔn)備。4、入住工工作程序序及工作作標(biāo)準(zhǔn)5、日常管管理四、物業(yè)管管理處收收支預(yù)算算小區(qū)作為智智能化、園園林化社社區(qū)，硬硬件各方方面配置置相對(duì)比比較高檔檔、先進(jìn)進(jìn)，因而而必須有有較先進(jìn)進(jìn)的物業(yè)業(yè)管理設(shè)設(shè)備予以以搭配，同同時(shí)必須須有熟練練的技術(shù)術(shù)工

47、人予予以維護(hù)護(hù)和保養(yǎng)養(yǎng)，才能能使其各各種功能能得以完完好運(yùn)行行。物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)在制制定物資資裝備計(jì)計(jì)劃時(shí)應(yīng)應(yīng)考慮到到物業(yè)特特點(diǎn)，在在充分發(fā)發(fā)揮物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)強(qiáng)大大的人、財(cái)財(cái)、物等等資源的的支持作作用前提提下，投投入足以以保障各各方面工工作良好好運(yùn)行的的財(cái)力、物物力，并并根據(jù)實(shí)實(shí)際工作作需要，隨隨時(shí)增添添物資裝裝備。1管理用房房及生活活用房為配合物業(yè)業(yè)管理處處和建設(shè)設(shè)單位形形象工程程的實(shí)施施，建議議按500平方米米的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)提供正正規(guī)管理理用房（含含基本裝裝修），由由物業(yè)管管理處合合理使用用分配。2裝備預(yù)算算品種/規(guī)格格 數(shù)量量 單單價(jià) 總價(jià)（元元）辦公家私（含含空調(diào)等等電器） 150000住

48、宿家私 1000000辦公室宿舍舍裝修 1550000會(huì)所裝修及及設(shè)施 7550000辦公設(shè)備物業(yè)管理軟軟件 11套 4000 4000電腦P5886-2233 1臺(tái) 25500 25500打印機(jī) 11臺(tái) 6000 6000通訊設(shè)備手提電話 1臺(tái)臺(tái) 8800 8000電話 1部 1552 1152對(duì)講機(jī)MOOTROOLA 99臺(tái) 115000 1135000清潔綠化設(shè)設(shè)備 吸塵器 11臺(tái) 35500 35500手推垃圾車(chē)車(chē) 2臺(tái) 3350 7000不銹鋼煙灰灰筒 88只 1500 12200垃圾筒 55只 3000 15500綠化工具 1批批 16000清潔工具 1批批 50000保安裝備巡邏

49、自行車(chē)車(chē) 2臺(tái) 3550 7700保安公用警警械 99套 4500 40050保安員個(gè)人人裝具 111套 6000 66000工程機(jī)械電氣焊設(shè)備備 1套 225000電動(dòng)工具 1套套 32000 332000疏通機(jī)（大大小規(guī)格格） 22套 118000 36000公用工量具具 1批 2000 2000小計(jì) 116733023成本和項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)算算（1）折舊舊/攤銷(xiāo)銷(xiāo)遞延資產(chǎn)合合計(jì)166.733萬(wàn)元按按五年經(jīng)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)內(nèi)分?jǐn)?每年攤攤銷(xiāo)管理理費(fèi)3.35萬(wàn)萬(wàn)元。(2)人工工成本費(fèi)費(fèi)17.64萬(wàn)萬(wàn)元-保安安12人人，6000元/人；保保潔3人人，4550元/人，主主管1人人；5000元/人，維維修工22人

50、，4400元元/人，后后勤人員員2人，4400元元/人。年年工資總總額：220人5322.5元元/人均均、月12月=12.78萬(wàn)萬(wàn)元-社會(huì)保保險(xiǎn)：按按國(guó)家有有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)單位繳繳納1660元/月/人人12月月20人人=3.84萬(wàn)萬(wàn)元-每年按按規(guī)定提提取的福福利費(fèi)：12.78萬(wàn)萬(wàn)元8%=1.002萬(wàn)元元 (3)公公共水電電費(fèi)5.5萬(wàn)元元公共設(shè)備設(shè)設(shè)施用電電估算：（公共共照明、智智能系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備等等）（0.0661512+0.00251285+124+11.2824）30120.990.559=529989.5元公共水費(fèi)估估算0.2萬(wàn)元元。日總耗電量量按小區(qū)區(qū)格主要要物業(yè)設(shè)設(shè)備設(shè)施施的功率率乘日耗耗系數(shù)

51、所所得。（4）行政政辦公費(fèi)費(fèi)小計(jì)11.188萬(wàn)元文具辦公00.255萬(wàn)元、服服裝費(fèi)00.255萬(wàn)元、交交通費(fèi)00.155萬(wàn)元、交交際及廣廣告0.25萬(wàn)萬(wàn)元、培培訓(xùn)費(fèi)00.2萬(wàn)萬(wàn)元、通通訊費(fèi)00.088萬(wàn)元（5）公共共設(shè)施的的日常維維護(hù)費(fèi)（除除去人工工和折舊舊費(fèi)之外外的消耗耗）1.76萬(wàn)萬(wàn)元。工程材材料費(fèi)，包包括修保保養(yǎng)材料料/日常常易耗及及工具消消耗，11.2萬(wàn)萬(wàn)元；環(huán)衛(wèi)清清潔費(fèi)，包包括化糞糞池/水水池清理理、垃圾圾清運(yùn)及及垃圾袋袋等0.2萬(wàn)元元；綠化費(fèi)費(fèi)，包括括除草劑劑、滅蟲(chóng)蟲(chóng)劑等材材料費(fèi)00.233萬(wàn)元；消防保保安費(fèi)，包包括設(shè)施施維修材材料費(fèi)及及低值易易耗品的的消耗00.133萬(wàn)元。險(xiǎn)費(fèi)及

52、其他他1.33萬(wàn)元；物業(yè)管理對(duì)對(duì)物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備及公公眾責(zé)任任保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)。酬金：按標(biāo)標(biāo)書(shū)規(guī)定定可提取取營(yíng)業(yè)收收入100%；稅金5.445%；4年度收支支預(yù)算和和管理費(fèi)費(fèi)測(cè)算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（1年度成成本支出出合計(jì)：30.73萬(wàn)萬(wàn)元（2停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)年收入入：3.78萬(wàn)萬(wàn)元70輛550元/車(chē)位、月月12月月=4220000元（3其他有有償服務(wù)務(wù)經(jīng)營(yíng)收收入：55.5萬(wàn)萬(wàn)元（4管理費(fèi)費(fèi)測(cè)算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)與住宅宅按同標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算算：(30.773-44.2-5.5)100000240000121100%1055.455%=00.85元元/M2屋業(yè)管理費(fèi)費(fèi)為：00.855元/平平方米、月月五、前三年年按實(shí)際際

53、交付情情況收入入測(cè)算（一）、本本項(xiàng)目三三年總收收入3年物業(yè)費(fèi)費(fèi)收入：第一年：2240000平方方米0.855元/平平方米、月月6個(gè)月月20%+2440000平方米米0.855元/平平方米、月月6個(gè)月月70%=11101660元第二年：2240000平方方米0.855元/平平方米、月月12個(gè)個(gè)月85%=20080880元第三年：2240000平方方米0.855元/平平方米、月月12個(gè)個(gè)月95%=23325660元3年累計(jì)收收：11101660元+20880800元+23325660元=55008000元3年停車(chē)位位收入（估估算）第一年：770輛50元元/車(chē)位位、月12月月55%=2331000元

54、第二年：770輛50元元/車(chē)位位、月12月月75%=3115000元第三年：770輛50元元/車(chē)位位、月12月月85%=3557000元3年累計(jì)收收：2331000元+3315000元+357700元元=9003000元有償服務(wù)收收入第一年：5500000元95%=4775000元第二年：5500000元75%=3775000元第三年：5500000元90%=4550000元3年累計(jì)收收：4775000元+3375000元+450000元元=13300000元項(xiàng)目三年總總收入：三年項(xiàng)目總總收入：（1）+（2）+（3）=77111000元（二）、前前三年平平均收入入年均收：77711100元元3

55、年=22570033元元/年（三）、前前三年均均支出3.35萬(wàn)萬(wàn)元+117.664萬(wàn)元元+5.33萬(wàn)元+0.22萬(wàn)元75%+1.18萬(wàn)萬(wàn)元+11.766萬(wàn)元65%+1.3萬(wàn)元元+30.7310%+30.735.445%=34881200元年每平方應(yīng)應(yīng)貼補(bǔ)開(kāi)開(kāi)辦費(fèi)用用：（項(xiàng)目總收收入-項(xiàng)目總總支出）建筑總面積=（25770333元3年-34881200元3年）240000平平方米-27332611元240000平平方米=-11.39元元/平方方米瀘江花園前前期工作作安排及及開(kāi)辦費(fèi)費(fèi)用測(cè)算算（2）一、物業(yè)管管理整體體設(shè)想該小區(qū)座落落于瀘江江縣鶴山山鎮(zhèn)馬朝朝灘老城城區(qū)，川川西旅游游環(huán)線上上瀘江了了翁

56、路與與清江路路交叉處處，臨瀘瀘江河6600米米，距瀘瀘江縣政政府、縣縣委、工工行、瀘瀘江重點(diǎn)點(diǎn)中學(xué)、北北街小學(xué)學(xué)、農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)醫(yī)院不到到一公里里，兩面面臨山，交交通便利利，環(huán)境境優(yōu)美，不不管是上上班、上上學(xué)、購(gòu)購(gòu)物、就就醫(yī)都十十分方便便快捷。占占地面積積136674.5平方方米，建建筑面積積240000平平方米,其中住住宅1881566.8平平方米,小區(qū)的的定位為為中高檔檔住宅物物業(yè)。業(yè)管理處機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)置置及人員員配置根據(jù)該小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理的要要求，我我們采用用較為簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的直直線型組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)。它的的特點(diǎn)是是：組織織中各種種職務(wù)按按垂直系系統(tǒng)直線線排列，體體現(xiàn)管理理結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，權(quán)權(quán)為集中中，責(zé)

57、任任分明，命命令統(tǒng)一一，聯(lián)系系簡(jiǎn)捷，適適合量化化管理的的要求。物物業(yè)管理理處在財(cái)財(cái)務(wù)上實(shí)實(shí)行獨(dú)立立核算。1、物業(yè)管管理處機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)置置物業(yè)管理處處下設(shè)綜綜合部、調(diào)調(diào)控部、家家政部、安安全管理理部、工工程維修修部五個(gè)個(gè)部門(mén)。各各部門(mén)職職責(zé)如下下：綜合部負(fù)責(zé)物物業(yè)管理理處行政政、總務(wù)務(wù)、車(chē)輛輛管理工工作；負(fù)責(zé)物物業(yè)管理理處人事事、勞資資、培訓(xùn)訓(xùn)工作：負(fù)責(zé)物物業(yè)管理理處的財(cái)財(cái)務(wù)管理理工作：負(fù)責(zé)業(yè)業(yè)主（住住戶）裝裝修及其其它檔案案管理：負(fù)責(zé)物物料采購(gòu)購(gòu)、供應(yīng)應(yīng)及庫(kù)房房管理；負(fù)責(zé)小小區(qū)內(nèi)社社區(qū)文化化活動(dòng)的的策劃、組組織和開(kāi)開(kāi)展：負(fù)責(zé)社社區(qū)間文文化交流流活動(dòng)的的組織開(kāi)開(kāi)展；負(fù)責(zé)區(qū)區(qū)內(nèi)文化化宣傳和和精神文文明

58、建設(shè)設(shè)工作；負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)外界的的公共關(guān)關(guān)系的協(xié)協(xié)調(diào)。調(diào)控部負(fù)責(zé)智智能系統(tǒng)統(tǒng)的運(yùn)行行操作和和維護(hù)：負(fù)責(zé)小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理各各類信息息的記錄錄、匯集集、整理理統(tǒng)計(jì)、分分析和及及時(shí)傳遞遞，定期期形成日日、月統(tǒng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表表，為管管理決策策、質(zhì)量量分析提提供依據(jù)據(jù)；負(fù)責(zé)業(yè)業(yè)主、住住戶以及及各崗位位提出的的服務(wù)申申請(qǐng)，受受理投訴訴與處理理，并定定期進(jìn)行行住戶意意見(jiàn)調(diào)查查，回訪訪統(tǒng)計(jì)分分析工作作；負(fù)責(zé)組組織物業(yè)業(yè)管理處處內(nèi)部質(zhì)質(zhì)量審核核、安全全、質(zhì)量量大檢查查，提出出質(zhì)量改改進(jìn)建議議，負(fù)責(zé)責(zé)糾正措措施的貫貫徹落實(shí)實(shí)。家政部負(fù)責(zé)清清潔衛(wèi)生生和綠化化養(yǎng)護(hù)；負(fù)責(zé)公公共設(shè)施施和道路路的巡視視檢查；負(fù)責(zé)小小區(qū)內(nèi)所所有綠化化栽

59、培、養(yǎng)養(yǎng)植、造造型設(shè)計(jì)計(jì)、修剪剪；負(fù)責(zé)小小區(qū)內(nèi)商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)和居家家服務(wù)攤攤點(diǎn)的統(tǒng)統(tǒng)一管理理；負(fù)責(zé)小小區(qū)內(nèi)家家政服務(wù)務(wù)和便民民服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目的制制訂、協(xié)協(xié)調(diào)和組組織開(kāi)展展；負(fù)責(zé)小小區(qū)內(nèi)家家政服務(wù)務(wù)人員的的統(tǒng)一管管理和培培訓(xùn)；負(fù)責(zé)小小區(qū)內(nèi)文文化設(shè)施施場(chǎng)所的的運(yùn)行、經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理和日常常維護(hù)保保養(yǎng)；工程維修部部負(fù)責(zé)室室內(nèi)裝修修審批，負(fù)負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)內(nèi)公共設(shè)設(shè)施及場(chǎng)場(chǎng)所（地地）的維維修和定定期保養(yǎng)養(yǎng)；負(fù)責(zé)小小區(qū)內(nèi)公公共設(shè)備備（消防防設(shè)備除除外）的的運(yùn)行管管理、維維修和維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)；負(fù)責(zé)房房屋本體體的維修修和定期期保養(yǎng)；負(fù)責(zé)智智能系統(tǒng)統(tǒng)末端設(shè)設(shè)備的設(shè)設(shè)施維修修和定期期保養(yǎng)。安全管理部部負(fù)責(zé)轄轄區(qū)內(nèi)治治安保衛(wèi)衛(wèi)工作；

60、對(duì)轄區(qū)區(qū)內(nèi)發(fā)生生的刑事事案件和和違法事事件，按按照治治安管理理處罰條條例實(shí)實(shí)施權(quán)限限內(nèi)的處處罰，并并配合公公安機(jī)關(guān)關(guān)調(diào)查，偵偵破案件件；負(fù)責(zé)轄轄區(qū)內(nèi)消消防組織織和防火火監(jiān)督管管理；負(fù)責(zé)消消防設(shè)施施、設(shè)備備、器材材的巡視視檢查和和日常保保養(yǎng)工作作；負(fù)責(zé)轄轄區(qū)內(nèi)房房屋二次次裝修管管理；負(fù)責(zé)轄轄區(qū)內(nèi)交交通組織織和停車(chē)車(chē)場(chǎng)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理；參與轄轄區(qū)內(nèi)義義務(wù)勞動(dòng)動(dòng)和便民民服務(wù)活活動(dòng)；負(fù)責(zé)消消防設(shè)備備的運(yùn)行行管理。2、物業(yè)管管理處工工作流程程人員定崗定定編建立機(jī)構(gòu)規(guī)定規(guī)章制制度崗位培圳房屋、公用用設(shè)施驗(yàn)驗(yàn)收接管管住戶入住室內(nèi)裝修管管理日常管理與與維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)人事行政管理財(cái)務(wù)管理檔案管理消防管理治安管理物業(yè)設(shè)