1、國有資產(chǎn)評估每章習(xí)題及及答案第一章 導(dǎo)導(dǎo)論一、練習(xí)題1、術(shù)語解釋（1）資產(chǎn)評估估 （2）資資產(chǎn)評估的時時點性 （3）市市場價值 （44）非市場價價值2、單項選擇題題（1）資產(chǎn)評估估的時點性是是指以被評估估資產(chǎn)在（ ）的實際際狀況，對資資產(chǎn)價值進(jìn)行行的評定估算算。a、評估日期 b、評評估工作日期期 cc、評估基準(zhǔn)準(zhǔn)日 d、過去去、現(xiàn)在及未未（2）不可辨認(rèn)認(rèn)的資產(chǎn)是指指（ ）。a、 沒沒有物質(zhì)形態(tài)態(tài)因而無法辨認(rèn)認(rèn)的資產(chǎn) b、 因因不具有綜合合獲利能力而而無法單獨出出售的資產(chǎn) c、不能獨立于于有形資產(chǎn)而而單獨存在的的資產(chǎn)d、除有形資產(chǎn)產(chǎn)以外的所有有資產(chǎn)（3）資產(chǎn)評估估價值取決于于資產(chǎn)的（ ）。a、

2、原原先的購買價價格 bb、生產(chǎn)成本本 c、預(yù)預(yù)期效用 d、評評估基準(zhǔn)日的的利用現(xiàn)狀（4）正常情況況下，一棟別別墅在某一時時點的市場價價值，不會高高于此時點重重新開發(fā)一同同等效用別墅墅的成本（包包括利潤）。這這體現(xiàn)了資產(chǎn)產(chǎn)評估的（ ）。a、貢獻(xiàn)原則 b、客客觀原則 c、預(yù)期期原則 d、替代代原則 （5）下列不屬屬于資產(chǎn)評估估工作原則的的是（ ）a、獨立性 bb、客觀性 c、替代性性 d、科學(xué)學(xué)性（6）在企業(yè)兼兼并時，目標(biāo)標(biāo)企業(yè)（被兼兼并企業(yè)）價價值評估的最最適用假設(shè)是是（ ）。 a、清算算假設(shè) b、公開開市場假設(shè) c、繼繼續(xù)使用假設(shè)設(shè) dd、持續(xù)經(jīng)營營假設(shè)（7）銀行在因因債務(wù)不能清清償而需要對對

3、其受押的抵抵押房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行處置時，該該抵押房地產(chǎn)產(chǎn)價值的評估估適用于（ ）。a、清算假設(shè) b、公公開市場假設(shè)設(shè) c、繼繼續(xù)使用假設(shè)設(shè) dd、持續(xù)經(jīng)營營假設(shè)（8）資產(chǎn)評估估價值與資產(chǎn)產(chǎn)交易中的實實際成交價格格之間的關(guān)系系是（ ） a、前前者必須高于于后者 b、前前者必須低于于后者 c、前者必須等等于后者 d、前前者可以高于于、低于或者者等于后者（9）資產(chǎn)評估估工作的執(zhí)行行操作者不同同于會計計價價，它是由獨獨立于企業(yè)以以外的具有資資產(chǎn)評估資格格社會中介機機構(gòu)來完成的的，這說明資資產(chǎn)評估具有有（ ）a、市場性 b、公公正性 c、咨詢詢性 d、預(yù)測測性（10）某一宗宗土地用于住住宅開發(fā)時的的價值為30

4、00萬元，用用于商業(yè)大樓樓開發(fā)時的價價值為5000萬元，用于于工業(yè)廠房開開發(fā)時的價值值為280萬萬元。城市規(guī)規(guī)劃確認(rèn)該土土地可用于住住宅或工業(yè)生生產(chǎn)。該宗土土地的價值應(yīng)應(yīng)評估為（ ）萬元 a、5000 b、3000 c、2280 d、33603、多項選擇題題（1）資產(chǎn)評估估行為涉及的的經(jīng)濟(jì)行為包包括（ ）a、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 bb、企業(yè)重組組 cc、資產(chǎn)抵押押 d、資產(chǎn)納納稅 e、停業(yè)整整頓（2）資產(chǎn)評估估的科學(xué)性原原則是指（ ）a、選擇適用的的價值類型和和方法 bb、由包括科科技專家組成成的資產(chǎn)評估估隊伍c、制定科學(xué)的的評估方案 d、以充分分科學(xué)的事實實為依據(jù) e、遵遵循科學(xué)的評評估程序（3）資產(chǎn)評

5、估估的公正性表表現(xiàn)為（ ）a、資產(chǎn)評估應(yīng)應(yīng)遵循正確適適用的評估原原則，依照法法定的評估程程序，運用科科學(xué)的評估方方法。b、資產(chǎn)評估主主體應(yīng)當(dāng)與資資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其其當(dāng)事人沒有有利害關(guān)系。c、資產(chǎn)評估的的目標(biāo)是為了了估算出服務(wù)務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)要求的客觀觀價值。d、資產(chǎn)評估需需要通過對評評估基準(zhǔn)日的的市場實際狀狀況進(jìn)行模擬擬。 e評估價值是為為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提提供的一個參參考價值，最最終的成交價價格取決于資資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事事人討價還價價的能力。（4）在估價對對象已經(jīng)處于于使用狀態(tài)，運用用最佳使用原原則的選擇前前提有（ ）a、保持利用現(xiàn)現(xiàn)狀前提 b、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換用途前提提 c、投資資改造前提d、新利用前提提 e、上述述四種

6、情形的的某種組合（5）適用于資資產(chǎn)評估的假假設(shè)有（ ）a、繼續(xù)使用假假設(shè) b、公公開市場假設(shè)設(shè)c、持續(xù)經(jīng)營假假設(shè) d、清清算假設(shè) ee、交易假設(shè)設(shè)（6）確定評估估基準(zhǔn)日的目目的是（ ）a、確定評估對對象的計價時時間 b、將將動態(tài)下的資資產(chǎn)固定在某某一時點c、將動態(tài)下的的資產(chǎn)固定在在某一時期 d、確定評評估機構(gòu)的工工作日 e、遵循科學(xué)的的評估程序4、問答題（1）資產(chǎn)評估估的基本要素素有哪些？（2）資產(chǎn)評估估假設(shè)的具體體內(nèi)容是什么么？（3）資產(chǎn)評估估的經(jīng)濟(jì)原則則有哪些？二、參考答案1、（1）資產(chǎn)評估估是對資產(chǎn)在在某一時點的的價值進(jìn)行估估計的行為或或過程。具體體地講，資產(chǎn)產(chǎn)評估是指符符合國家有關(guān)關(guān)規(guī)

7、定的專門門機構(gòu)和人員員，依據(jù)國家家的有關(guān)規(guī)定定，為了特定定的評估目的的，遵循適用用的評估原則則，選擇適當(dāng)當(dāng)?shù)膬r值類型型，按照法定定的評估程序序，運用科學(xué)學(xué)的評估方法法，對特定資資產(chǎn)的價值進(jìn)進(jìn)行估算的過過程。（2）時點性是是指資產(chǎn)評估估是對評估對對象（即待評估資資產(chǎn)）在某一一時（間）點點的價值的估估算。這一時時點是所評估估價值的適用用日期，也是是提供價值評評估基礎(chǔ)的市市場供求條件件及資產(chǎn)狀況況的日期，我我們將這一時時點稱為評估估基準(zhǔn)日。評評估基準(zhǔn)日相相對于評估（工工作）日期而而言，既可以以是過去的某某一天，也可可以是現(xiàn)在的的某一天，還還可以是將來來的某一天。（3）一資產(chǎn)在在公開競爭的的市場上出售

8、售，買賣雙方方行為精明，且且對市場行情情及交易物完完全了解，沒沒有受到不正正當(dāng)刺激因素素影響下所形形成的最高價價格。（4）非市場價價值是指資產(chǎn)產(chǎn)在各種非公公開交易市場場條件下的最最可能價值。常常見的非市場場價值有：使使用價值、投投資價值、保保險價值、課課稅價值、清清算價值、凈凈變現(xiàn)價值、持持續(xù)經(jīng)營價值值。2、（1）c （22）c （33）c （44）d （55） c （6）c （77）a （88）d （99）b （110）b3、（1）abcdd （22）acdee （3）aab （4）abcdde （55）abdee （6）aab4、（1） 資產(chǎn)評估的的基本要素有有哪些？資產(chǎn)評估的基本本要素包

9、括評評估主體、評評估對象、評評估依據(jù)、評評估目的、評評估原則、價價值類型、評評估程序及評評估方法八個個構(gòu)成要素。從事資產(chǎn)評估業(yè)業(yè)務(wù)的機構(gòu)和和人員，是資資產(chǎn)評估工作作中的主體，必必須符合國家在資產(chǎn)產(chǎn)評估方面的的有關(guān)規(guī)定，即即具有從事該該項業(yè)務(wù)的行行業(yè)及職業(yè)資資格并登記注注冊。特定資產(chǎn)是待評評估的對象。國家的有關(guān)規(guī)定定是指資產(chǎn)評評估活動所應(yīng)應(yīng)當(dāng)遵守的有有關(guān)法律、法法規(guī)、政策文文件等，它是是資產(chǎn)評估的的依據(jù)。特定的評估目的的，是指資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的的經(jīng)濟(jì)行為，它它直接決定和和制約資產(chǎn)評評估價值類型型的確定和評評估方法及參參數(shù)的選擇。評估原則即資產(chǎn)產(chǎn)評估工作的的行為規(guī)范，是是處理評估業(yè)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)準(zhǔn)則。

10、價值類型是對評評估價值的質(zhì)質(zhì)的規(guī)定，它它取決于評估估目的。評估程序是資產(chǎn)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的的工作步驟。評估方法是估算算資產(chǎn)價值所所必需的特定定技術(shù)方法。（2） 資產(chǎn)評估假假設(shè)的具體內(nèi)內(nèi)容是什么？資產(chǎn)評估假設(shè)是是資產(chǎn)評估工工作得以進(jìn)行行的前提假設(shè)設(shè)，包括繼續(xù)續(xù)使用假設(shè)、公公開市場假設(shè)設(shè)和清算假設(shè)設(shè)。繼續(xù)使用假設(shè)是是指資產(chǎn)將按按照現(xiàn)行用途途繼續(xù)使用，或或轉(zhuǎn)換用途繼繼續(xù)使用?，F(xiàn)現(xiàn)實中的表現(xiàn)現(xiàn)主要有三種種情況：一是是資產(chǎn)將按照照現(xiàn)行用途原原地繼續(xù)使用用；二是資產(chǎn)產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途途后在原地繼繼續(xù)使用；三三是資產(chǎn)的地地理位置發(fā)生生遷移后繼續(xù)續(xù)使用。在確確定是否可以以采用繼續(xù)使使用假設(shè)時，需需要充分考慮慮待評估資產(chǎn)產(chǎn)

11、從經(jīng)濟(jì)上、法法律上、技術(shù)術(shù)上是否允許許轉(zhuǎn)變利用方方式、變換產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體，以以及允許轉(zhuǎn)變變利用方式和和變換產(chǎn)權(quán)主主體的前提條條件。公開市場假設(shè)是是指待評估資資產(chǎn)能夠在完完全競爭的市市場上進(jìn)行交交易，從而實實現(xiàn)其市場價價值。不同類類型的資產(chǎn)，其其性能、用途途不同，因而而市場化程度度也有差異。用用途廣泛、通通用性比較強強、市場化程程度較高的資資產(chǎn)如住宅、汽汽車等，比具具有較強專用用性的資產(chǎn)有有更加活躍的的交易市場，因因而更適用于于公開市場假假設(shè)。專用性性資產(chǎn)一般具具有特殊的性性質(zhì)，有特定定的用途或限限于特定的使使用者，在不不作為企業(yè)經(jīng)經(jīng)營活動的一一部分時，很很少能夠在公公開市場上出出售。清算假設(shè)是指資

12、資產(chǎn)所有者在在某種壓力下下，如破產(chǎn)、抵抵押權(quán)實施等等，將被迫以以協(xié)商或以拍拍賣方式，強強制將其資產(chǎn)產(chǎn)出售。按照照尋找購買者者的時間的長長短，可以將將清算分為強強制清算和有有序清算。清清算假設(shè)下的的評估價值往往往也低于繼繼續(xù)使用和公公開市場假設(shè)設(shè)下的評估價價值。（3）資產(chǎn)評估估的經(jīng)濟(jì)原則則有哪些？資產(chǎn)評估原則是是規(guī)范評估行行為和業(yè)務(wù)的的準(zhǔn)則。規(guī)定定評估原則是是為了確保不不同的估價人人員在遵循規(guī)規(guī)定的估價程程序，采用適適宜的估價方方法和正確的的處理方式的的前提下，對對同一估價對對象的估價結(jié)結(jié)果能具有一一致性。資產(chǎn)產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)濟(jì)原則包括貢貢獻(xiàn)原則、替替代原則、預(yù)預(yù)期收益原則則、最佳（也也稱最高最佳佳

13、）使用原則則。貢獻(xiàn)原則是指在在評估時，某某一資產(chǎn)或資資產(chǎn)的某一構(gòu)構(gòu)成部分的價價值，應(yīng)取決決于該資產(chǎn)對對與其他相關(guān)關(guān)資產(chǎn)共同組組成的整體資資產(chǎn)價值的貢貢獻(xiàn)，或該部部分對資產(chǎn)整整體價值的貢貢獻(xiàn)，也可以以用缺少它時時整體資產(chǎn)價價值或資產(chǎn)整整體價值的下下降程度來衡衡量確定。 替代原原則的理論依依據(jù)是同一市市場上的相同同（或相近似似）物品具有有相同（或相相近）的價值值。對具有同同等效用而價價格不同的物物品進(jìn)行選擇擇時，理性人人必定選擇價價格便宜的；對價格相同同而效用不同同的物品進(jìn)行行選擇時，理理性人必定選選擇效用較大大的。替代原原則要求盡可可能利用與估估價對象特征征相類似資產(chǎn)產(chǎn)的市場交易易資料，來進(jìn)進(jìn)行

14、比較分析析評估估價對對象的價值，以以確保所評估估的結(jié)果是估估價對象在公公開市場上成成交的最可能能價格。 預(yù)期收收益原則是指指資產(chǎn)的價值值不是取決于于其過去的生產(chǎn)成成本和銷售價價格，而是決決定于其在評評估基準(zhǔn)日后后能夠帶來的的預(yù)期凈收益益，即預(yù)期的的獲利能力。預(yù)預(yù)期的獲利能能力越大，資資產(chǎn)的價值就就越高。最佳（也稱最高高最佳）使用用原則即按照照估價對象的的最佳使用方方式，評估資資產(chǎn)的價格。最最佳使用是指指在法律上允允許、技術(shù)上上可能、經(jīng)濟(jì)濟(jì)上可行的前前提條件下，能能夠使估價對對象產(chǎn)生最高高價值的利用用方式。在運運用最佳使用用原則時，首首先要求最佳佳利用方式在在法律上是得得到允許的，其其次還要得到

15、到技術(shù)上的支支持，不能將將技術(shù)上無法法作到的利用用方式當(dāng)作最最佳使用，最最后應(yīng)注意所所確定的最佳佳利用方式在在經(jīng)濟(jì)上可行行，不可能通通過不經(jīng)濟(jì)的的方式來實現(xiàn)現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使使用。在估價價對象已經(jīng)處處于使用狀態(tài)態(tài)的情況下，應(yīng)應(yīng)根據(jù)最佳使使用原則對估估價前提作如如下選擇：（11）保持利用用現(xiàn)狀前提，即即認(rèn)為繼續(xù)保保持利用現(xiàn)狀狀為最佳使用用時，應(yīng)以保保持現(xiàn)狀繼續(xù)續(xù)使用作為估估價前提；（22）轉(zhuǎn)換用途途前提，即認(rèn)認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途途再予以使用用最有利時，應(yīng)應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途途后的使用假假定為估價前前提；（3）投投資改造前提提，即認(rèn)為不不轉(zhuǎn)換用途但但需要進(jìn)行投投資改造后再再予以使用最最為有利時，應(yīng)應(yīng)以改造后的的使用假

16、定為為估價前提；（4）重新新利用前提，即即認(rèn)為拆除現(xiàn)現(xiàn)有資產(chǎn)的某某一部分再予予以利用最為為有利時，應(yīng)應(yīng)以拆除該部部分后的使用用假定為估價價前提；（55）上述四種種情形的某種組合。 第二章 資產(chǎn)產(chǎn)評估的程序序與基本方法法一、練習(xí)題1、術(shù)語解釋（1）復(fù)原重置置成本 （2）更更新重置成本本 （3）實體體性貶值 （4）功功能性貶值（5）經(jīng)濟(jì)性貶貶值 （66）總使用年年限 （7）實際際已使用年限限 （8）資資產(chǎn)利用率（9）成新率 （110）成本法法 （11）比比較法 （122）收益法2、單項選擇題題（1）被評估賓賓館因市場原原因，在未來來3年內(nèi)每年年收益凈損失失額約為5萬萬元，假定折折現(xiàn)率為100%，該

17、賓館館的經(jīng)濟(jì)性貶貶值最接近于于（ ）萬元元。a、15 bb、12.66 c、110 d、550（2）用物價指指數(shù)法估算的的資產(chǎn)成本是是資產(chǎn)的（ ）。a、復(fù)原重置成成本 bb、既可以是是復(fù)原重置成成本，也可以以是更新重置置成本 c、更新重置成成本 dd、既不是復(fù)復(fù)原重置成本本，也不是更更新重置成本本（3）某項資產(chǎn)產(chǎn)1997年年購建，賬面面原值1000000元，22000年進(jìn)進(jìn)行評估，若若以購建時物物價指數(shù)為1100%，則則3年間同類類資產(chǎn)物價環(huán)環(huán)比價格指數(shù)數(shù)分別為1110%、1220%、1115%，則該該項資產(chǎn)的重重置成本應(yīng)為為（ ）元。a、1450000 b、11150000 c、155200

18、0 d、11518000（4）某被評估估資產(chǎn)19880年購建賬賬面價值為550萬元，11989年進(jìn)進(jìn)行評估，11980年、11989年該該類資產(chǎn)的定定基物價指數(shù)數(shù)分別為1220%、1770%，則被被評估資產(chǎn)的的重置成本為為（ ）萬萬元。a、50 b、770.8 cc、35.33 d、85（5）某設(shè)備的的年收益額為為50萬元，適適用本金化率率為20%，則則該設(shè)備的收收益現(xiàn)值為（ ）萬萬元。a 、200 b、2250 c、3000 d、3350（6）教堂、學(xué)學(xué)校、專用機機器設(shè)備等資資產(chǎn)的價值評評估，一般適適宜選用（ ）。 a、成本本法 b、收收益法 c、市市場比較法 dd、殘余法 （7）復(fù)原重置置

19、成本與更新新重置成本的的相同之處在在于運用（ ）。 a、相同的的原材料 b、相同同的建造技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn) c、資產(chǎn)的的現(xiàn)時價格 d、相同同的設(shè)計（8）運用成本本法評估一項項資產(chǎn)時，若若分別選用復(fù)復(fù)原重置成本本與更新重置置成本，則應(yīng)應(yīng)當(dāng)考慮不同同重置成本情情況下，具有有不同的（ ）。 a、實體體性貶值 b、經(jīng)經(jīng)濟(jì)性貶值 c、功能性性貶值 d、資資產(chǎn)利用率（9）估算資產(chǎn)產(chǎn)的實體性貶貶值時所用的的總使用年限限是資產(chǎn)的（ ）。 a、總經(jīng)經(jīng)濟(jì)使用年限限 b、總總技術(shù)使用年年限 cc、總物理壽壽命 dd、以上三個個都可以（10）某機器器設(shè)備購建于于1994年年10 月，根根據(jù)其技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)規(guī)定正常使用用強

20、度下每天天的運轉(zhuǎn)時間間為8小時，由由于其生產(chǎn)的的產(chǎn)品自19994年初至至1998年年末期間在市市場上供不應(yīng)應(yīng)求，企業(yè)主主在此期間一一直超負(fù)荷使使用該設(shè)備，每每天實際運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)時間為100小時，自11999年初初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)現(xiàn)以20000年10月55日為評估基基準(zhǔn)日，則該該設(shè)備的實際際使用年限為為（ ）年。 a、6 bb、7 c、88 d、77.5（11）待評估估資產(chǎn)為一棟棟層高為4米米、面積1000建筑平方方米的住宅，其其復(fù)原重置成成本為16000元/建筑筑平方米，而而在評估基準(zhǔn)準(zhǔn)日建造具有有相同效用的的層高為3米米的住宅，更更新重置成本本為15000元/建筑平平方米，則其其超額投資功功能性貶

21、值為為（ ）元。 a、1660000 bb、1500000 c、100000 d、440000（12）現(xiàn)評估估某企業(yè)某類通用用設(shè)備，首先先抽樣選擇具具有代表性的的通用設(shè)備66臺，估算其其總重置成本本為25萬元元，從會計記記錄中查得這這6臺設(shè)備的的歷史總成本本為30萬元元，該類通用用設(shè)備的賬面面歷史總成本本為500萬萬元，則該類類通用設(shè)備的的總重置成本本為（ ）萬元。 a、3577 b、4448 c、4400 d、4417（13）預(yù)計某某企業(yè)未來55年的稅后資資產(chǎn)凈現(xiàn)金流流分別為155萬元、133萬元 、112萬元、114萬元、115萬元，假假定該企業(yè)資資產(chǎn)可以永續(xù)續(xù)經(jīng)營下去，且且從第6年起起以

22、后各年收收益均為155萬元，折現(xiàn)現(xiàn)率為10%，確定該企企業(yè)繼續(xù)使用用假設(shè)下的價值為（ ）萬萬元。 a、1366 b、2119 c、1227 d、1455（14）某類設(shè)設(shè)備的價值和和生產(chǎn)能力之之間成非線性性關(guān)系，市場場上年加工11600件產(chǎn)產(chǎn)品的該類全全新設(shè)備價值值為10萬元元，現(xiàn)已八成成新的年加工工900件產(chǎn)產(chǎn)品的被評估估設(shè)備的價值值為（ ）萬元。規(guī)規(guī)模效益指數(shù)數(shù)為0.5。 a、5.66 b、4.5 c、77.5 dd、6（15）某評估估參照物價格格為10萬元元，成新率為為0.5，被被評估資產(chǎn)的的成新率為00.75，二二者在新舊程程度方面的差差異為（ ）萬元。 a、2.55 b、5 c、7.5

23、 d、10（16）通常情情況下，可以以用市場法進(jìn)進(jìn)行評估的資資產(chǎn)是（ ）a、專利權(quán) b、專專用機器設(shè)備備 cc、通用設(shè)備備 dd、專有技術(shù)術(shù)（17）在應(yīng)用用市場法時，一一般應(yīng)該選擇擇（）參參照物進(jìn)行比比較。a、3個或3個個以上bb、2個或22個以上 c、1個或或1個以上d、4個或或4個以上3、多項選擇題題（1）資產(chǎn)評估估業(yè)務(wù)約定書書的內(nèi)容包括括有（ ）。a、評估范圍 b、評評估目的 c、評評估假設(shè) d、評評估基準(zhǔn)日 e、評評估工作日期期（2）重置成本本的估算方法法有（ ）a、物價指數(shù)法法 b、功功能價值法 c、規(guī)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益益指數(shù)法 d、重置核算法法 e、觀觀察法（3）實體性貶貶值的估算方方法

24、有（ ）a、觀察法 b、經(jīng)經(jīng)濟(jì)使用年限限法 cc、使用年限限法 dd、修復(fù)費用用法 e、成成新率法（4）功能性貶貶值包括（ ）a、超額投資性性功能性貶值值 b、超額額運營性功能能性貶值 c、復(fù)原重置成成本的功能性性貶值 dd、更新重置置成本的功能能性貶值e、修復(fù)性功能能性貶值（5）估算資產(chǎn)產(chǎn)凈現(xiàn)金流量量時所用的資資產(chǎn)經(jīng)營管理理成本包括資資產(chǎn)（ ）a、維修費用 bb、保險費用用 c、折折舊費用 d、資資金成本 e、管管理費用（6）造成資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值值的主要原因因有（）。a、該項資產(chǎn)技技術(shù)落后b、該該項資產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)品需求求減少c、社會勞動生生產(chǎn)率提高 dd、自然力作作用加劇e、政府公布淘淘汰該

25、類資產(chǎn)產(chǎn)的時間表（7）復(fù)原重置置成本與更新新重置成本的的相同之處在在于運用（ ）a、相同的功能能效用 b、相同的的建造技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) c、資資產(chǎn)現(xiàn)時價格格 d、相同的設(shè)計計 e、相相同的材料4、問答題（1）資產(chǎn)評估估應(yīng)按照什么么樣的步驟進(jìn)進(jìn)行？（2）功能性貶貶值的估算應(yīng)應(yīng)按照什么樣樣的步驟進(jìn)行行？（3）運用收益益法進(jìn)行資產(chǎn)產(chǎn)評估時，如如何確定被評評估資產(chǎn)的純純收益？（4）如何確定定折現(xiàn)率？5、計算題某待評估的生產(chǎn)產(chǎn)設(shè)備每月可可生產(chǎn)100000件產(chǎn)品品，生產(chǎn)每件件產(chǎn)品的工資資成本為1.5元,而目目前的新式同同類設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)每件產(chǎn)品的的工資成本僅僅為1.2元元。假定待評評估設(shè)備與新新設(shè)備的運營營成本在其

26、他他方面相同，待待評估設(shè)備資資產(chǎn)還可以使使用5年，所所得稅稅率為為33%，適適用折現(xiàn)率為為10%。根根據(jù)上述調(diào)查查資料，求待待評估資產(chǎn)相相對于同類新設(shè)設(shè)備的功能性性貶值。二、參考答案1、（1）復(fù)原重置置成本是指在在評估基準(zhǔn)日日，用與估價價對象同樣的的生產(chǎn)材料、生生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)質(zhì)量，重新生生產(chǎn)一與估價價對象全新狀狀況同樣的資資產(chǎn)即復(fù)制品品的成本。（2）更新重置置成本是指在在評估基準(zhǔn)日日，運用現(xiàn)代代生產(chǎn)材料、生生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)質(zhì)量，重新生生產(chǎn)一與估價價對象的具有有同等功能效效用的全新資資產(chǎn)的成本。 （3）實體性貶貶值是指資產(chǎn)產(chǎn)投入使用后后，由于使用用磨損和自然然力的作用，導(dǎo)導(dǎo)致其

27、物理性性能不斷下降降而引起的價價值減少。 （4）功能性貶貶值是指由于于新技術(shù)的推推廣和應(yīng)用，使使得待評估資產(chǎn)與社社會上普遍使使用的資產(chǎn)相相比，在技術(shù)術(shù)上明顯落后后、性能降低低，因而價值值也相應(yīng)減少少。（5）經(jīng)濟(jì)性貶貶值是指由于于資產(chǎn)以外的的外部環(huán)境因因素的變化，如如新政策或法法規(guī)的發(fā)布和和實施、戰(zhàn)爭爭、政治動蕩蕩、市場蕭條條等情況，限限制了資產(chǎn)的的充分有效利利用，使得資資產(chǎn)價值下降降。（6）總使用年年限是指資產(chǎn)產(chǎn)的物理（自自然）壽命，即即資產(chǎn)從使用用到報廢為止止經(jīng)歷的時間間。 （7）實際已使使用年限是資資產(chǎn)自開始使使用到評估基基準(zhǔn)日為止，按按照正常使用用強度（負(fù)荷荷程度）標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確定的已經(jīng)經(jīng)使用

28、的年數(shù)數(shù)，它與資產(chǎn)產(chǎn)的實際使用用強度和名義義已使用年限限有關(guān)。 （8）資產(chǎn)利用用率表示資產(chǎn)產(chǎn)的實際使用用強度，其計計算公式為：資產(chǎn)利用率率 = 至評評估基準(zhǔn)日資資產(chǎn)的累計實實際利用時間間至評估基基準(zhǔn)日資產(chǎn)的的累計法定利利用時間。（9）成新率反反映評估對象象的現(xiàn)時價值值與其全新狀狀態(tài)重置價值值的比率。成成新率的估算算方法有觀察察法、經(jīng)濟(jì)使使用年限法、修修復(fù)費用法等等。 （10）成本法法成本法是從從待評估資產(chǎn)產(chǎn)在評估基準(zhǔn)準(zhǔn)日的復(fù)原重重置成本（rreprodductioon cosst neww）或更新重重置成本（rreplceement cost new）中中扣減其各項項價值損耗,來確定資產(chǎn)產(chǎn)價值

29、的方法法。（11）比較法法也稱市場比比較法,是指指通過比較待待評估資產(chǎn)與與近期售出的的類似資產(chǎn)（即即可參照交易易資產(chǎn)）的異異同,并據(jù)此此對類似資產(chǎn)產(chǎn)的市場價格格進(jìn)行調(diào)整,從而確定待待評估資產(chǎn)價價值的評估方方法。 （12）收益法法是通過估算算待評估資產(chǎn)產(chǎn)自評估基準(zhǔn)準(zhǔn)日起未來的的純收益，并并將其用適當(dāng)當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折折算為評估基基準(zhǔn)日的現(xiàn)值值的方法。2、（1）b （22）a （33）d （44）b （55）b （66）a （77）c （88）c （99）c （110）b （11）c （112）d （113）d （114）d （115）b （116）c （17）aa3、（1）abd （2）aabcd （

30、3）acc （4）ab （5）abe （6）be （7）ac4、（1）資產(chǎn)評估估工作是指從從接洽資產(chǎn)評評估業(yè)務(wù)到提提交資產(chǎn)評估估報告的全過過程，具體應(yīng)應(yīng)按以下步驟驟進(jìn)行：資產(chǎn)評估項項目的接洽；組建資產(chǎn)評評估項目小組組；擬定資產(chǎn)評評估的工作方方案；收集與資產(chǎn)產(chǎn)評估有關(guān)的的資料；待評估資產(chǎn)產(chǎn)的清查核實實和實地查勘勘；資產(chǎn)評估的的評估假設(shè)條條件、價值類類型及評估標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)分析；選擇評估方方法并進(jìn)行估估算；編寫資產(chǎn)評評估報告；與委托方辦辦理提交報告告和評估費用用清算等手續(xù)續(xù)（2）比較待待評估資產(chǎn)的的年運營成本本與技術(shù)性能能更好的同類類資產(chǎn)的年運運營成本之間間的差異（包包括工資支付付、材料及能能源耗費、產(chǎn)產(chǎn)

31、品質(zhì)量等方方面）。確定凈超額額運營成本。凈凈超額運營成成本等于超額額運營成本扣扣除所得稅后后的余額。估計待評估估資產(chǎn)的剩余余使用壽命。以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將評估對象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運營成本折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，作為待評估資產(chǎn)的功能性貶值額。對因功能過時而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。該部分功能性貶值的計算公式為：功能性貶值 = 復(fù)原重置成本 - 更新重置成本（3）對評估對對象的純收益益即預(yù)期資產(chǎn)產(chǎn)凈現(xiàn)金流的的估算，一般般需要考慮資資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營營管理水平狀狀況下的預(yù)期期資產(chǎn)凈現(xiàn)金金流水平，而而不是在資產(chǎn)產(chǎn)的某個使用用者

32、經(jīng)營管理理下的預(yù)期資資產(chǎn)凈現(xiàn)金流流，或者說需需要估算的是是資產(chǎn)的客觀觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金金流。預(yù)期資資產(chǎn)凈現(xiàn)金流流等于資產(chǎn)的的潛在毛收入入減去預(yù)計經(jīng)經(jīng)營管理成本本。經(jīng)營管理理成本包括有有維修費、銷銷售及管理費費、保險費、稅稅費、銷售成成本、原材料料費及工資等等成本費用。折折舊費、籌資資成本等不作作為經(jīng)營管理理成本從收入入中扣除，因因為折舊費是是收入的一部部分，它不會會支付給任何何人，而籌資資成本也在對對預(yù)期資產(chǎn)凈凈現(xiàn)金流進(jìn)行行折現(xiàn)時即從從貨幣時間價價值的角度考考慮了。（4）折現(xiàn)率實實質(zhì)上是投資資的期望回報報率，我們可可以將它看作是投資資于估價對象象的機會成本本，或者說是是資本成本。正正確的折現(xiàn)率率是投

33、資者能能夠從一項“相相似的”投資資中得到的回回報率。折現(xiàn)現(xiàn)率的估算方方法主要有以以下幾種：市場比較法法。即通過對對市場上相似似資產(chǎn)的投資資收益率的調(diào)調(diào)查和比較分分析，來確定定待評估資產(chǎn)產(chǎn)的投資期望望回報率。資本資產(chǎn)定定價模型法。即即通過比較一一項資本投資資的回報率與與投資于整個個資本市場的的回報率，來來衡量該投資資的風(fēng)險補償償。利用該模模型確定的折折現(xiàn)率是資產(chǎn)產(chǎn)的權(quán)益成本本，而非資本本成本。一項項投資的風(fēng)險險包括可分散散風(fēng)險和不可可分散風(fēng)險?？煽煞稚L(fēng)險是是由與該項投投資相關(guān)的特特殊事件引起起的，可以通通過投資多樣樣化（組合）來降降低或消除。不不可分散風(fēng)險險是由那些對對整個經(jīng)濟(jì)而而不只是對某某

34、一項投資產(chǎn)產(chǎn)生影響的事事件帶來的，無無法通過投資資多樣化降低低或消除。因因為可分散風(fēng)風(fēng)險能夠通過過多樣化來消消除，所以投投資市場不會會給予它回報報，投資市場場只對無法避避免的風(fēng)險即即不可分散風(fēng)風(fēng)險予以補償償。由于不同同類型資產(chǎn)的的風(fēng)險不同，因因而其回報率率也不同。期期望回報率 = 無風(fēng)險險利率 + 資產(chǎn)風(fēng)險補補償。國庫券券是最安全的的投資方式，我我們可以將它它的回報率當(dāng)當(dāng)作無風(fēng)險利利率。資產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險補償?shù)扔谟谫Y產(chǎn)市場（平平均）風(fēng)險補補償乘以資產(chǎn)產(chǎn)的貝他系數(shù)數(shù)（）。因因而可以將資資產(chǎn)的期望回回報率表示為為：資產(chǎn)期望回報率率 = 無風(fēng)風(fēng)險利率 + 資產(chǎn)市場場風(fēng)險補償 = 無風(fēng)險利率率 +（資產(chǎn)產(chǎn)平均

35、回報率率 - 無風(fēng)風(fēng)險利率）加權(quán)平均資本本成本法。加加權(quán)平均資本本成本法既考考慮權(quán)益資本本的成本，也也考慮負(fù)債資資本的成本，用用公式表示為為： 加權(quán)資本成成本（折現(xiàn)率率） = 權(quán)權(quán)益成本 權(quán)益比 + 負(fù)債成成本 負(fù)負(fù)債比 如果將將利息可以沖沖減企業(yè)的應(yīng)應(yīng)納稅所得額額因素考慮進(jìn)進(jìn)去，則負(fù)債債成本應(yīng)為稅稅后負(fù)債成本本，因而可用用公式表示為為： 加權(quán)資本成成本 = 權(quán)權(quán)益成本 權(quán)益比 + 稅前負(fù)債債成本 （11 - 所得得稅邊際稅率） 負(fù)債比5、（1.5-11.2）11000012（11-33%） 1-1/（1+10%）55/10% = 911434（元元）第三章 機機器設(shè)備評估估一、練習(xí)題1、單項

36、選擇題題（1）機器設(shè)備備按其工程技技術(shù)特點分類類，不包括( ) a專用設(shè)設(shè)備 b通用設(shè)設(shè)備 c生生產(chǎn)性設(shè)備 d非標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備（2）成本法主主要適用于評評估( ) a可連續(xù)續(xù)計量預(yù)期收收益的設(shè)備 b可正常變現(xiàn)現(xiàn)的設(shè)備 c可獲得得非正常變現(xiàn)現(xiàn)價格的設(shè)備備 d續(xù)續(xù)用、但無法預(yù)測測未來收益的的設(shè)備（3）機器設(shè)備備重置成本中中的直接費用用包括( ) a各種管管理費用 b安安裝調(diào)試費用用 c人員培訓(xùn)費費用 d總體設(shè)設(shè)計賞用（4）計算重置置成本時，不不應(yīng)計入的費費用是( ) a購建費費用 b維修費費用 c安裝費用 d總調(diào)試費用用（5）估測一臺臺在用續(xù)用的的設(shè)備的重置置成本，首選選方法是( ) a. 利用用價格

37、指數(shù)法法 bb利用詢價價法詢價再考考慮其他費用用 c利用重重置核算法 d利用功能價價值法（6）物價指數(shù)數(shù)法只能用于于確定設(shè)備的的( )。a復(fù)原重量成成本 b更新重重置成本 cc實體貶值值 d功能性貶值值（7）采用價格格指數(shù)調(diào)整法法評估進(jìn)口設(shè)設(shè)備所適用的的價格指數(shù)是是( )a設(shè)備進(jìn)口國國零售商品價價格指數(shù) b設(shè)設(shè)備出口國生生產(chǎn)資料價格格指數(shù)c設(shè)備出口國國綜合價格指指數(shù) dd設(shè)備出口口國零售商品品價格指數(shù)（8）機器設(shè)備備的經(jīng)濟(jì)壽命命是指( )。a機器設(shè)備從從使用到報廢廢為止的時間間b機器設(shè)備從從使用到運營營成本過高而而被淘汰的時時間c從評估基準(zhǔn)準(zhǔn)日到設(shè)備繼繼續(xù)使用在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上不合算的時時間d機器設(shè)備

38、從從使用到出現(xiàn)現(xiàn)了新的技術(shù)術(shù)性能更好的的設(shè)備而被淘淘汰的時間（9）鑒定機器器設(shè)備的實際際已使用年限限，不需考慮慮的因素是( )。a技術(shù)進(jìn)步因因素 b設(shè)備使使用的日歷天天數(shù)c設(shè)備使用強強度 d設(shè)備的的維修保養(yǎng)水水平（10）運用修修復(fù)費用法估估測成新率適適用于( )。a所有機器設(shè)設(shè)備b具有特殊結(jié)結(jié)構(gòu)及可補償償性有形損耗耗的設(shè)備c具有特殊結(jié)結(jié)構(gòu)及在技術(shù)術(shù)上可修復(fù)的的有形損耗的的設(shè)備d具有特殊結(jié)結(jié)構(gòu)及不可補補償有形損耗耗的設(shè)備（11）設(shè)備的的技術(shù)壽命與與( )有關(guān)。a. 使用強度度 b使用時間 cc技術(shù)更新新速度 d維修修保養(yǎng)水平（12） 運用用價格指數(shù)法法評估機器設(shè)設(shè)備的重置成成本僅僅考慮慮了( )

39、因素。a技術(shù)因素 b功能因素 c地域因因素 d時間因因素（13）被評估估設(shè)備購建于于1985年年，賬面價值值為300000元，19990、19993年進(jìn)行行兩次技術(shù)改改造，主要是是添置了一些些自動控制裝裝置，當(dāng)年投投資分別為33000元和和2000元元，19955年對該設(shè)備備進(jìn)行評估，假假設(shè)從1988519995年價格上上升率為100，該設(shè)備備尚可使用年年限為8年。評評估時設(shè)備的的加權(quán)投資年限為（ ）年 a10.5 b9.5 c8 d8.5（14）對被評評估的機器設(shè)設(shè)備進(jìn)行模擬擬重置，按現(xiàn)現(xiàn)行技術(shù)條件件下的設(shè)計、工工藝、材料、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、價格和和費用水平進(jìn)進(jìn)行核算，這這樣求得的成成本稱為( )a更

40、新重置成成本 b復(fù)原重重置成本 c完全全重復(fù)成本 d實際重置成成本（15）某臺被被估資產(chǎn)19978年購建建，其賬面原原值為10萬萬元，當(dāng)時該該類設(shè)備定基基物價指數(shù)為為120，11990年對對該設(shè)備進(jìn)行行評估，當(dāng)年年定基物價指指數(shù)為1800，則該臺臺設(shè)備的重置置全價為( )萬元。a10 b188 cc12 d115（16）某設(shè)備備的原始價值值為5萬元，當(dāng)當(dāng)修理后才能能正常使用，并并且修理后所所帶來的收益益足以彌補修修理費用。若若修理費用為為1萬元，重重置成本為44萬元，則其其成新率不會會超過( )a25 b880 c75 dd202、多項選擇題題（1）在設(shè)備評評估中，重置置核算法主要要適用于(

41、)設(shè)設(shè)備重置成本本的估算。a通用 b進(jìn)口口 c非標(biāo) d自制 e了解解市場行情（2）設(shè)備評估估的現(xiàn)場工作包括( )a. 指導(dǎo)委托托方填報評估估表格 b分析委托方方的各種評估估表格c對設(shè)備進(jìn)行行技術(shù)鑒定 dd查明設(shè)備備實物落實評評估對象e確定設(shè)備的的成新率（3）機器設(shè)備備的重置成本本應(yīng)包括( )a. 機器設(shè)備備的日常維修修費用 b機器設(shè)備的的購置費用c設(shè)備操作人人員的培訓(xùn)費費用 d設(shè)設(shè)備的大修費費用e. 設(shè)備的技技術(shù)改造費用用（4）構(gòu)成機器器設(shè)備重置成成本的間接費費用主要( )a購建設(shè)備所所發(fā)生的管理理費用 bb購建設(shè)備備所發(fā)生的運運輸費用c購建設(shè)備所所占用的資金金成本 dd購建設(shè)備備所發(fā)生的總總

42、體設(shè)計費用用e購建設(shè)備所所發(fā)生的安裝裝費用（5）影響機器器設(shè)備物理壽壽命的因素有有( )a機器設(shè)備的的使用強度 b機器設(shè)備的的維修保養(yǎng)水水平c同類設(shè)備的的使用強度 d機器設(shè)備的的經(jīng)濟(jì)用途e設(shè)備的自身身質(zhì)量（6）進(jìn)口設(shè)備備的重置成本本包括( )a設(shè)備購置價價格 b設(shè)備運運雜費用c設(shè)備進(jìn)口關(guān)關(guān)銳 d銀行手手續(xù)費用e設(shè)備安裝調(diào)調(diào)試費用（7）運用使用用年限法估測測設(shè)備的成新新率涉及到的的基本參數(shù)( )a設(shè)備的總經(jīng)經(jīng)濟(jì)使用壽命命 bb設(shè)備的技技術(shù)水平c設(shè)備的實際際已使用時間間 dd設(shè)備的負(fù)負(fù)荷程度e設(shè)備的剩余余經(jīng)濟(jì)使用年年限（8）機器設(shè)備備的經(jīng)濟(jì)壽命命受下列因素素影響( )a物理性能 b技術(shù)進(jìn)步速速度

43、c設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的市場狀狀況d設(shè)備使用人人員的技術(shù)水水平 ee設(shè)備配套套情況（9）設(shè)備成新新率的估測通通常采用( )進(jìn)進(jìn)行。a使用年限法法 bb修復(fù)費用用法 cc觀測分析析法 d功能價價值法 e統(tǒng)計分析法法（10）安裝周周期很短的一一般設(shè)備，其其重置成本包包括( )a設(shè)備購置費費 bb運輸費用用 c利息費用 d安裝費費用（11）設(shè)備的的功能性貶值值通常要表現(xiàn)現(xiàn)為( )a. 超額重置置成本 b超額額投資成本 c超額額運營成本 d超額更新成成本（12）機器設(shè)設(shè)備壽命按其其性質(zhì)可分為為( )a法定壽命 b市場壽命 c物理壽壽命 d經(jīng)濟(jì)壽壽命 ee技術(shù)壽命命3、計算題（1）某被評估估的生產(chǎn)控制制裝置購

44、建于于1985年年，原始價值值100萬元元，19900年和19993年分別投投資500000元和200000元進(jìn)進(jìn)行了兩次更更新改造，11995年對對該資產(chǎn)進(jìn)行行評估。調(diào)查查表明，該類類設(shè)備及相關(guān)關(guān)零部件的定定基價格指數(shù)數(shù)在19855年、19990年、19993年、11995年分分別為1100%、1255%、1300%、1500%。該設(shè)備備尚可使用年年限為6年。另另外，該生產(chǎn)產(chǎn)控制裝置正正常運行需要要5名技術(shù)操操作員，而目目前的新式同同類控制裝置置僅需要4名名操作員。假假定待評估裝裝置與新裝置置的運營成本本在其他方面面相同，操作作人員的人均均年工資福利利費為120000元，所所得稅稅率為為33

45、%，適適用折現(xiàn)率為為10%。根根據(jù)上述調(diào)查查資料，求待待評估資產(chǎn)的的價值。（2）某被評估估設(shè)備購建于于1995年年6月，賬面面原值1000萬元，19998年6月月對該設(shè)備進(jìn)進(jìn)行了技術(shù)改改造，以使用用某種專利技技術(shù)，改造費費用為10萬萬元，19999年6月對對該設(shè)備進(jìn)行行評估，評估估基準(zhǔn)日為11999年66月30日?，F(xiàn)現(xiàn)得到以下數(shù)數(shù)據(jù)：1995年年至19999年該類設(shè)備備的定基價格格指數(shù)分別為為105%、1110%、1110%、1115%、1120%；被評估設(shè)備備的月人工成成本比同類設(shè)設(shè)備節(jié)約10000元；被評估設(shè)備備所在企業(yè)的的正常投資報報酬率為100%，規(guī)模效效益指數(shù)為00.7，該企企業(yè)為正

46、常納納稅企業(yè)；經(jīng)過了解，得得知該設(shè)備在在評估使用期期間因技術(shù)改改造等原因，其其實際利用率率為正常利用用率的60%，經(jīng)過評估估人員鑒定分分析認(rèn)為，被評估設(shè)設(shè)備尚可使用用6年，預(yù)計計評估基準(zhǔn)日日后其利用率率可以達(dá)到設(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的880%。根據(jù)據(jù)上述條件估估算該設(shè)備的的有關(guān)技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評評估價值。（3）評估對象象為某機器設(shè)設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)業(yè)的一條國產(chǎn)產(chǎn)型機組，該該機組于19996年5月月20日購置置并投入使用用，其設(shè)計生生產(chǎn)能力為年年產(chǎn)a產(chǎn)品110萬件賬面面原值為1550萬元，現(xiàn)現(xiàn)評估人員需需要評估該機機組于20001年5月220日的價值值。評估人員員經(jīng)過調(diào)查得得到以下有關(guān)關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)數(shù)據(jù)資料：從19

47、966年5月至22001年55月，該類設(shè)設(shè)備的環(huán)比價價格指數(shù)19997年為1102%，11998年為為101%，11999年為為99%，22000年為為100%，22001年為為102%；型機組在在2001年年的出廠價格格為100萬萬元，運雜費費、安裝調(diào)試試費大約占購購置價格的225%；被評估機組組從使用到評評估基準(zhǔn)日，由由于市場競爭爭的原因，利利用率僅僅為為設(shè)計能力的的60%，估估計評估基準(zhǔn)準(zhǔn)日后其利用用率會達(dá)到設(shè)設(shè)計要求；該機組經(jīng)過過檢測尚可以以使用7年；與具有相同同生產(chǎn)能力的的型機組相比比，該機組的的年運營成本本超支額大約約在4萬元左左右；折現(xiàn)率為110%。試評評估確定該機機組的市場價價

48、值。二、參考答案：1、（1）c （2）dd （33）b （4）b （5）bb （66）a （7）bb （88）b （9）a （10）bb （111）c （12）dd （113）b （14）aa （115）d （16）cc2、（1）cd （22）cde （3）bbc （44）acd （55）abe （66）abcdde（7）ace （88）abcdd （9）aabc （110）abdd （111）bc （112）cdee3、（1）1）估算重置成成本 重置成本1001150%1110%+55150%125%+21550%1330%1444.67（萬萬元）2）估算加權(quán)投投資年限 加權(quán)投資資年限100

49、136.361444.67 + 566144.67 + 22.33144.67 9.666年3)估算實體性性貶值率實體性貶值率9.66（9.6666）661.69%4)估算實體性性貶值實體性貶值重重置成本實實體性貶值率率144.67611.69%89.255(萬元)5）功能性貶值值估算 第一步，計計算被評估裝裝置的年超額額運營成本 （554）112000120000（元） 第二步，計計算被評估裝裝置的年凈超超額運營成本本 112000（1333%）80040（元） 第三步，將將被評估裝置置的年凈超額額運營成本，在在其剩余使用用年限內(nèi)折現(xiàn)現(xiàn)求和，以確確定其功能性性貶值額 80400（P/AA，1

50、0%，66）804404.33553335016.61(元)3.5萬萬元6）求資產(chǎn)價值值待評估資產(chǎn)的價價值重置成成本實體性性貶值功能能性貶值=1144.67789.2253.5551.92(萬元)(2)1）估算重置成成本 重置成本本100120%105%+101220%1115%1224.72(萬元)2）估算加權(quán)投投資年限加權(quán)投資年限41144.291124.722 + 110.433124.723.75年3)估算實體性性貶值率 實體體性貶值率3.75（3.7556）338.46%4)估算實體性性貶值實體性貶值重重置成本實實體性貶值率率124.72388.46%47.977(萬元)5）估算功能

51、性性貶值 第一步，計計算被評估設(shè)設(shè)備的年超額運運營成本 11000112120000（元） 第二步，計計算被評估設(shè)設(shè)備的年凈超超額運營成本本 112000（1333%）80040（元） 第三步，將將被評估裝置置的年凈超額額運營成本，在在其剩余使用用年限內(nèi)折現(xiàn)現(xiàn)求和，以確確定其功能性性貶值額 80440（P/A，10%，6）8804044.35533350116.61(元) 33.5萬元6）估算經(jīng)濟(jì)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率1（660%800%）X 100% 1（660%800%）0.77 1000% 18.224%7)估算經(jīng)濟(jì)性性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值(重置成本實體性貶值值功能性貶貶值) 經(jīng)經(jīng)濟(jì)性貶值率率

52、 （1124.72247.9973.55）18.24% 113.36(萬元)8）求資產(chǎn)價值值待評估資產(chǎn)的價價值重置成成本實體性性貶值功能能性貶值經(jīng)經(jīng)濟(jì)性貶值 1124.72247.9973.55-13.336 599.89(萬萬元)(3)1)運用市場重重置方式(詢詢價法)評估估工型機組的的過程及其結(jié)結(jié)果重置成本=1000(1+25%)=125(萬萬元)實體有形損耗率率=5600%/(5560%)+71100%=33/101100%=330%評估值=1255(1-330%)=887.5(萬萬元)2)運用價格指指數(shù)法評估II型機組的過過程及其結(jié)果果重置成本=1550(1+2%)(11+1%)(1-

53、1%)(1+2%)=1566.04(萬萬元)實體有形損耗率率=3/(33+7)1000%=300%功能性貶值=44(1-333%)(PP/A,100%,7)=2.684.86884=13.05萬元評估值=1566.04(1-30%)-13.05=966.18(萬萬元)3)關(guān)于評估最最終結(jié)果的意意見及理由：最終評估結(jié)結(jié)果應(yīng)以運用用市場重置方方式(詢價法法)的評估結(jié)結(jié)果為準(zhǔn)或為為主(此結(jié)果果的權(quán)重超過過51%即算算為主)。因因為此方法是是利用了市場場的判斷，更更接近于客觀觀事實，而價價格指數(shù)法中中的價格指數(shù)數(shù)本身比較寬寬泛，評估精精度可能會受受到影響。第四章 房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估一、練習(xí)題1、術(shù)語解釋

54、（1）地產(chǎn) （22）房地產(chǎn) （3）不動動產(chǎn) （4）基基準(zhǔn)地價 （5）標(biāo)定定地價 （66）樓面地價價2、單項選擇題題（1）最佳使用用是( )必須考考慮的評估前前提。 a.地產(chǎn) b.房屋屋建筑物 c.企業(yè)資資產(chǎn) d.資資產(chǎn)（2）基準(zhǔn)地價價系數(shù)修正法法所要修正的的因素是( )。 a. 地理理位置和交通通條件 b. 個別別因素和市場場轉(zhuǎn)讓條件 c. 容積積率和覆蓋率率 d. 特別利害關(guān)關(guān)系和特殊動動機（3）假設(shè)開發(fā)發(fā)法屬于一種種( )。 a. 加和和法 b. 積算法 cc. 類比法法 d. 倒倒算法（4）某宗地年年金收益額為為8500元元，剩余使用用年限為200年，假定折折現(xiàn)率為100，其評估估價值最

55、有可可能為( ) 元元。 a. 855000 bb. 126631 c. 723669 d. 123699 （5）計算建筑筑期利息的工工期應(yīng)按( )計計算。 a. 合同同工期 b. 額定定工期 c. 協(xié)商商工期 d. 實際際工期（6）待估建筑筑物賬面原值值100萬元元，竣工于11990年底底，假定19990年的價價格指數(shù)為ll00%，從從1991年年到19955年的價格指指數(shù)每年增長長幅度分別是是11.7、17、330.5、66.9、44.8，則則1995年年底該建筑物物的重置成本本最有可能是是 ( ) 元。 a. 100480000 bb. 19110000 c. 14800000 d. 1

56、191000000（7）待估建筑筑物為磚混結(jié)結(jié)構(gòu)單層住宅宅，宅基地3300平方米米，建筑面積積200平方方米，月租金金3 0000元，土地還還原利率為77.建筑物物還原利率為為8，評估估時，建筑物物的剩余使用用年限為255年，取得租租金收入的年年總成本為77600元，評評估人員另用用市場法求得得土地使用權(quán)權(quán)價格每平方方米1 0000元，運用用建筑物殘余余估價法所得得到建筑物的的價值最有可可能是( ) 元。 a. 616667 b. 9250000 c. 7899550 d. 580411（8）殘余估價價法屬于( )中的一種具具體方法。 a. 收益法 b. 成本本法 c. 市場法 dd. 功能價

57、價值法（9）有一宗地地面積為5000平方米，地地上建有一幢幢3層的樓房房，建筑密度為0.7，容積率率為2.0，土土地單價為33000元平方米，則則樓面地價為為( )元平方方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 22800（10）若反映映宗地地價水水平，( )指指標(biāo)更具說服服力。 （11）某地產(chǎn)產(chǎn)未來第一年年純收益為330萬元，假假設(shè)該地產(chǎn)的的使用年限為為無限年期，預(yù)預(yù)計未來每年年土地純收益益將在上一年年的基礎(chǔ)上增增加l萬元。資資本化率為77%，則該地地產(chǎn)的評估值值最接近于( )萬元。 a. 205 b. 4229 c. 633 d. 690（12）待估地地產(chǎn)年總收人人18

58、萬元，年年總費用100萬元，剩余余使用年限110年，折現(xiàn)現(xiàn)率為10%，則其評估估價值最接近近于( )萬元。a. 110 b. 611 c. 880 d. 49（13）待評估估建筑物為一一磚混結(jié)構(gòu)兩兩層樓房，宅宅基地面積為為300平方方米，房屋每每層月租金為為2500元元，各種費用用占租金收入入的40%，土土地還原率為為8%，建筑筑物還原率為為10%，評評估人員另用用市場法求得得土地使用權(quán)權(quán)價格為每平平方米10000元，建筑筑物的年純收收益為( ) 元。a.1000 b.122000 c.40000 d.20000（14）某評估估機構(gòu)采用市市場法對一房房地產(chǎn)進(jìn)行評評估，評估中中共選擇了三三個參照

59、物，并并分別得到1127萬元、1142萬元、115l萬元33個評估結(jié)果果，它們的權(quán)權(quán)重依次為225%、400%、35%，則被評估估房地產(chǎn)的價價值最接近( )萬元。a140 b. 157 cc. 1411 d. 1448（15）如果房房地產(chǎn)的售價價為50000萬元，其中中建筑物價格格為30000萬元，地價價為20000萬元，該房房地產(chǎn)的年客客觀凈收益為為450萬元元，建筑物的的資本化率為為10，那那么土地的資資本化率最接接近于 ( )。 a. 9 b. 12.5 cc. 7.55 d. 5（16）被評估估建筑物歷史史建造成本為為80萬元，11997年建建成，要求評評估該建筑物物2000年年的重置

60、成本本。調(diào)查得知知，被評估建建筑物所在地地區(qū)的建筑行行業(yè)價格環(huán)比比指數(shù)分別為為103%、1103%、1102%，該該建筑物的重重置成本最接接近于( )萬元元。 a. 86 b. 887 cc. 90 d. 85（17）已知某某房地產(chǎn)月租租金收入為220萬元，月月費用總額為為5萬元，建建筑物價格為為1000萬萬元，建筑物物的資本化率率為10，該該房地產(chǎn)的土土地年純收益益最接近于( )萬元。a. 50 b. 600 c. 80 d. 1100 （18）假定被被評估房地產(chǎn)產(chǎn)可以永續(xù)利利用，預(yù)計前前3年的純租租金收入分別別為3萬元、22萬元、1萬萬元，從第44年開始年純純收益保持在在3萬元水平平上，折