1、PAGE 13 -房地產公司材料部精細化管理理實施方方案（草案）材料部二O一五年年四月二二十九日日導言精細化管理理是導入入卓越績績效模式式，夯實實基礎工工作，細細化過程程管理，實實行目標標激勵，運運用體系系管理工工具，以以實現制制度化、流流程化、定定量化為為標志，以以信息化化為載體體，以制制度檢查查、考核核為切入入點，強強力推行行精細化化管理，切切實提高高企業(yè)執(zhí)執(zhí)行力。精細化管理理是一種種管理理理念和管管理技術術，是通通過規(guī)則則的系統(tǒng)統(tǒng)化、細化、數數據化和和信息化化的原則則，使組組織管理理各單元元精確、高高效、協協同和持持續(xù)運行行。精細細化管理理的本質質和意義義就在于于它是一一種對戰(zhàn)戰(zhàn)略和目目

2、標分解解細化和和責任落落實的過過程，是是讓企業(yè)業(yè)的戰(zhàn)略略規(guī)劃能能有效地地貫徹到到每個環(huán)環(huán)節(jié)并發(fā)發(fā)揮作用用的過程程，同時時也是提提升企業(yè)業(yè)整體執(zhí)執(zhí)行力的的一個重重要途徑徑。運用精細化化管理理理念和管管理技術術，通過過提升員員工素質質，加強強企業(yè)內內部控制制，強化化鏈接協協作管理理，從整整體上提提升企業(yè)業(yè)整體效效益，到到達精（做做精，求求精，最最求最佳佳、最優(yōu)優(yōu)）、準準（準確確、準時時）、細細（把工工作做細細，流程程管細）、實實（管理理要求、制制度、責責任的落落實）。房地產公司司材料部部材料部部標準化化采購流流程圖采購計劃申請采購計劃申請（房地產工程部/施工單位發(fā)出）項目管理公司審核規(guī)格型號項目管

3、理公司審核規(guī)格型號成本預算人員審核工程量成本預算人員審核工程量項目經理審核項目經理審核材料部材料部甲供材材料部甲指乙供搜集供應商材料部指定品牌范圍，進行摸底詢價，設定價格上限。搜集供應商材料部指定品牌范圍，進行摸底詢價，設定價格上限。初步資格預審初步資格預審送樣并封樣送樣并封樣廠家實地考察廠家實地考察（生產能力、原材料來源及品質）材料驗收、付款 協商采購合同細節(jié)，組織領導會簽，簽訂合同材料驗收、付款 協商采購合同細節(jié)，組織領導會簽，簽訂合同。 約談，議價后進行定標制定招標文件并發(fā)放合格，合同標價額30萬以上，邀請三家以上廠家參加招標或委托招標代理機構代理招標，進入招投標程序。約談，議價、質量比

4、對后，確定材料供應廠家合格，合同標價額30萬以內，邀請三家以上廠家提供報價，競爭性報價程序。制定競爭性報價文件并發(fā)放開標、評標，橫向分析后二次報價 不合格，淘汰房地產公司司材料物資資采購辦法法材料驗收、付款 協商采購合同細節(jié)，組織領導會簽，簽訂合同材料驗收、付款 協商采購合同細節(jié)，組織領導會簽，簽訂合同。 約談，議價后進行定標制定招標文件并發(fā)放合格，合同標價額30萬以上，邀請三家以上廠家參加招標或委托招標代理機構代理招標，進入招投標程序。約談，議價、質量比對后，確定材料供應廠家合格，合同標價額30萬以內，邀請三家以上廠家提供報價，競爭性報價程序。制定競爭性報價文件并發(fā)放開標、評標，橫向分析后二

5、次報價 不合格，淘汰為規(guī)范山東東三箭房房地產開開發(fā)有限限公司（以以下簡稱稱“房地產產公司”）材料物物資采購購行為，保障開發(fā)項目工程進度、保證工程質量、降低工程成本，保護采購當事人的合法權益，促進房地產公司導入精細化管理理念及提高房地產公司經濟效益，制定本辦法。本辦法對房房地產公公司所有有材料物物資的采采購均適適用。 材料物資是是指與房房地產項項目開發(fā)發(fā)不可分分的材料料、設施施設備，主主要包括括但不限限于鋼材材、木材材、管材材、混凝凝土、電電纜、配配電箱（貴貴）、水水泵、閥閥門、衛(wèi)生潔潔具、瓷瓷磚、電電梯、消消防設施施、智能能化、開開關插座座、燈具具等。園園林綠化化、道路路施工等等承包工工程亦適

6、適用本辦辦法有關關規(guī)定。第三條、 職責分分工 1、 房地地產材料料部由材材料部主主管領導導直接管管理，主主要負責責公司所所有材料料物資的的采購計計劃的審審核、批批準，同同時根據據生產計計劃、交交貨期限限、實際際庫存數數量及庫庫存量定定期或適適時調整整采購申申請，制制訂材料料臺賬，組組織招標標文件、競競爭性報報價文件件、材料料采購合合同的編編制，統(tǒng)統(tǒng)籌材料料部各項項材料管管控； 2、 房地地產材料料部項目目部下設設駐項目目部材料料處，由材材料部主主管領導導直接管管理，配配合項目目部開展展材料采采購管理理工作，主主要負責責根據項目目部會同同預算部部編制的的材料料、設施施設備需需用量計計劃，編制材材

7、料、設設施設備備采購計計劃，不定期期考察材材料市場場價格，搜集材料生產經營企業(yè)信息，根據招標文件、競爭性報價文件要求組織招標會議、競爭性報價談判，對甲供、甲指乙供材料實施價格管控，質量監(jiān)督等工作。5、項目部部應會同同預算部部門、應嚴格格審核材材料、設設施設備備需用量量計劃，保證采購材料物資的規(guī)格、數量名稱、計劃數量、具體技術標準和質量要求等主要內容的準確性，配合做好材料驗收工作。6、財務部部負責供供材驗收收相關單據據的審核核，負責責材料資金金的落實實安排； 第四條 材材料部對對一般材材料物資資、備品品的存量量實施監(jiān)監(jiān)控管理理，一般般情況下下不得超超過3個月的的用量。 第五條合合格材料料生產經經

8、營企業(yè)業(yè)名錄建立1、材料部部根據同同類材料料的無差差異控制制要求，結結合質量量、價格格、供貨貨期等比比較，建建立合合格材料料生產經經營企業(yè)業(yè)名錄。因中中標或競競爭性談談判程序序確定的的供貨商商出現供供貨不及及時、供供貨量不不足、供供貨服務務措施不不到位、供供貨質量量瑕疵等等違約情情況出現現，導致致無法及及時更正正或無法法彌補時時，材料料部在合格格材料生產產經營企企業(yè)名錄錄中選擇擇質量、價價格、供供貨期符符合中標標或競爭爭性談判判要求的的合格材料料生產經經營企業(yè)業(yè)擇優(yōu)替補補供貨。2、評價材材料生產產經營企企業(yè)依據據以下幾幾個方面面： a、材料生生產經營營企業(yè)營營業(yè)執(zhí)照照、資質質證明、授授權經營營

9、文件等等；b、供應商商的供貨貨質量、價價格及付付款條件件、售后后服務、歷歷史業(yè)績績等； c、質量保保證能力力，即質質量控制制體系； d、業(yè)內評評價、第第三方認認證等； e、滿足國國家、省省、市法法律法規(guī)規(guī)的規(guī)定定，采購購產品涉涉及強制制性認證證的，應應具有相相關認證證的證書書、質量證證明、質質量檢測測報告等等。第六條 詢詢價、比比價、競競價 1、根據材材料采購購的需求求，材料料部工作作人員應應至少選選擇三家家適合條條件的供供應商進進行詢價價，詢價價的內容容包括品品種、規(guī)規(guī)格、數數量、質質量、價價格、報報價的有有效期限限、交貨貨日期、結結算方式式、合同同形式（長長期合同同或即時時合同）等等； 2

10、、材料部部工作人人員收到到供應商商反饋信信息后，據據此分別別對品種、規(guī)規(guī)格、數數量、質質量、價價格、交交期、售售后服務務等進行行比較分分析，選選擇符合合條件的的供應商商進行招招投標或或競爭性性報價談談判，公公開競價價； 3、通過網網絡即時時價格確確定材料料價格的的（如鋼鋼材、金金屬等采采購），須附價格上調原因、即時報價等，經材料部主管領導審批后執(zhí)行。第七條 采采購流程程1、項目部部或施工工單位會會同項目目管理公公司、房房地產預預算部依依據工程程施工合合同、設設計文件件、項目目管理實實施規(guī)劃劃及工程程開發(fā)進進度向材材料部提提供經項目經經理審核核簽字，并并具有項目目管理人人員及預預算人員員簽字的的

11、材料料、設施施設備需需用量計計劃。2、材料部部工作人人員根據據材料料、設施施設備需需用量計計劃，編制材材料、設設施設備備采購計計劃，經經材料部部主管領領導審批批后實施施采購環(huán)環(huán)節(jié)。 3、材料部部工作人人員通過過材料生生產經營營企業(yè)自自薦、推推薦、信信息化平平臺方式式或實地地考察等等方式，搜搜集材料料生產經經營企業(yè)業(yè)信息，進進行初步步資格預預審，預審范圍圍包括經經營手續(xù)續(xù)、生產產能力、原原材料來來源、質質量、業(yè)業(yè)績、業(yè)業(yè)內口碑碑、相關關報價、售售后服務務等情況況。并要要求材料料生產經經營企業(yè)業(yè)提供公公司簡介介、資質質說明、產產品介紹紹等相關關資料，必必要時可可要求材材料生產產經營企企業(yè)提供供樣品

12、，材材料部工工作人員員應做好好資料整整理及樣樣品封樣樣工作，編編制初步步資格預預審通過過材料生產產經營企企業(yè)名錄錄，報材材料部主主管領導導審核，確確定三家家以上材材料生產產經營企企業(yè)進入入競爭性性報價程程序或招招標投標標程序。4、估算合合同標價價額在30萬以內內的材料料物資采采購項目目，實行行競爭性性報價程程序，確定供供貨方；估算合同同標價額額在30萬以上上的材料料物資采采購項目目，實行行招投標標程序確確定供貨貨方。5、采購審審批權限限：實行行競爭性性報價程程序確定定的供貨貨方，需需經項目目部經理理審批，材材料部主主管領導導核準；實行招招投標程程序確定定供貨方方，需經經公司總總經理簽簽批成立立

13、的評標標委員會會依據招招標投標標程序共共同簽署署中標意意見，經經總經理理審批、董董事長核核準。6、 材料料部可約約談擬定定供貨商商在競爭爭性談判判報價或或中標價價格基礎礎上進行行議價，最最大限度度降低材材料采購購成本。7、協商合合同細節(jié)節(jié)，經材材料部主主管領導導、項目目經理會會簽，簽簽訂采購合合同。8、 組織織項目部部、項目目管理及及監(jiān)理單單位對進進場材料料進行驗驗收，根根據采購購合同同約定配配合財務務部門支支付材料料款。9、屬于項項目部指指定施工工單位采采購的零零星材料料，材料料部指定定品牌范范圍，進進行摸底底詢價，并對施工單位采購的材料價格予以限價。第八條 材材料采購購合同簽簽訂1、通過招

14、招標方式式或競爭爭性報價價方式確確定材料料供應商商，并與與其對材料采購合同所需的全部條款與供應商達成一致后，材料部應編制材料采購合同。合同最少伍份，經授權簽字蓋章后生效，供方留存貳份，需方留存三份份，其中材料部一份、財務部一份、預算部一份，合同需要列明下列條款： 1.1、供供應商資資料：包包括名稱稱、地址址、聯系系人、聯聯系方式式； 1.2、采采購物料料的詳細細描述：包括品品名、型型號、規(guī)規(guī)格等，如如有超出出標準的的特殊要要求需特特別注明明； 1.3、訂訂單所采采購的數數量/重量：單位包包裝數量量/重量，包裝件件數； 1.4、價價格：單單價，合合計價、合合同總額額，定金金或預付付款；1.5、交

15、交貨日期期：分批批交付時時應明確確每批的的交付時時間和交交付數量量；1.6、付付款方式式；1.7、所所需的質質量證明明資料（檢檢驗單、質質保單、出出廠證明明單、化化驗報告告等）；1.8、質質量保證證條款：發(fā)生質質量問題題時進行行退換或或其他處處理方法法；1.9、運運輸方式式和銷售售發(fā)票的的要求。 第九條 材材料采購購階段控控制及溝溝通機制制1、材料采采購過程程分為提提出需用用量計劃劃、詢價價、訂購購、交貨貨四個階階段，材材料部應應協調控控制材料料采購每每個階段段的進度度。 2、材料部部工作人人員未能能按既定定進度完完成材料料采購時時，應將將異常情情況及時時反饋材料料部主管管領導，說說明異常常原

16、因及及預定完完成日期期，以便便擬訂對對策處理理。3、材料采采購方式式除采用用招標及及競爭性性報價采采購方式式外，材材料部可可依據材材料物資資使用情情況和采采購特性性，選擇擇下列一一種最有有利的方方式進行行采購：3.1、集集中計劃劃采購：凡具有有共同性性的材料料物資，可可以集中中采購計計劃交貨貨的，可可核定材材料項目目，通知知項目部部及施工工或安裝裝單位依依計劃提提出材材料、設設施設備備需用量量計劃，材料部定期集中辦理采購。 3.2、長長期報價價采購：凡經常常性使用用，且使使用量較較大的大大宗材料料物資，應應事先選選定廠商商，議定定長期供供貨價格格，經材料部部主管領領導審核核，報公公司領導導批準

17、后后，通知知項目部部及施工工或安裝裝單位依依需要提提出材材料、設設施設備備需用量量計劃。 4、駐項目目部材料料處工作作人員應應對供應應商的供供貨情況況進行跟跟蹤，及及時與項項目部及及施工單單位進行行溝通。供供應商產產品如出出現嚴重重質量問問題，采采購部應應及時向向供應商商發(fā)出限限期整改改通知單單限期期整改，如如兩次發(fā)發(fā)出“通知單”但質量量仍沒有有明顯改改進的，應應取消其其供貨資資格。 5、項目部部材料處處工作人人員應注注重合同同或協議議的到貨貨時間要要求，掌掌握到貨貨進度。發(fā)現供貨方交貨日期有延誤時，應主動與供貨廠商聯系催貨，對異常原因及處理對策，通知生產部協調處理。6、屬于分分批交貨貨的材料

18、料貨物，項項目部會會同施工工單位根根據實際際需求，出出具交交貨通知知單經經項目經經理審核核簽字后后，項目目部材料料處通知知供方發(fā)發(fā)貨。項項目部材材料處應應跟蹤控控制材料料供貨，及及時向供供應商跟跟催交貨貨進度。7、駐項目目部材料料處工作作人員保保持與供供應商及及時溝通通，因項項目部或或施工企企業(yè)因規(guī)規(guī)劃設計計調整、質質量監(jiān)督督機構規(guī)規(guī)范調整整等情況況，造成成供貨變變化，影影響采購購材料一一致性時時，材料料部應及及時采取取調整措措施，確確保材料料供應符符合規(guī)劃劃調整及及質檢機機構要求求。8、項目部部材料處處接到項目目部緊急急材料采購購通知時時，應立立即進行行詢價、議議價，按按采購程程序迅速速辦理

19、材材料采購購事宜。第十條 質質量評價價及退貨、換換貨1、材料部部應對采采購材料料物資質質量予以以監(jiān)控，根根據使用用效果分分別材料料、分別別供應商商作出質質量評價價，以利利于供應應商的優(yōu)優(yōu)選。 2、 參與與材料采購購、材料料驗收過過程的各各相關部部門，明明確分工工、明確確責任、互互相配合合，發(fā)揮揮互相督督促的作作用，確確保公司司利益不不受損害害。 3、經檢驗驗不合格格的材料料物資需需要退貨貨、換貨貨時，材料料部應出出具紅字字“材料入入庫單”或拒絕絕入庫，同同時書面面通知采采購人員員并附有有關“材料檢檢驗報告告”，材料料部應及及時向供供應商發(fā)發(fā)出限限期整改改通知單單，溝溝通進行行退貨、換換貨事宜宜

20、。如兩兩次發(fā)出出“通知單”但質量量仍沒有有明顯改改進的，應應取消其其供貨資資格。第十一條 貨物驗驗收及付付款 供應商交貨貨時項目目部材料料處應通通知項目目部、管管理公司司、監(jiān)理理單位有有關工作作人員進進行貨物物驗收，驗收時時共同對對實物清清點件數數或稱重重，隨貨貨同行的的有關證證件核對對，有質質量參數數要求的的嚴格檢檢查參數數配置。實物與材料、設施設備采購計劃或貨物采購合同內容核對相符后簽收，如發(fā)現不符時，應予拒收或由供應商書面說明，要求限期及時處理。第十二條 付款結結算 1、采購款款項必須須按采購購合同所所約定的的時間和和方式，由財務務部門統(tǒng)一一安排支支付。 2、付款申申請由項項目部會會同財

21、務務部門提交交，提交交的內容容包括：送貨單單、入庫庫單、對對方開具具的發(fā)票票、檢驗驗報告等等，申請請付款應應嚴格按按照相關關合同要要求進行行，分清清輕重緩緩急。申申請付款款單上應應注明交交貨日、開開票日、預預付款、已已付款、余余款等。按按審批權權限經相相關負責責人簽字字后，方方可辦理理付款手手續(xù)。 3、只有在在出現以以下情況況時，可由項目目部借款款或墊款款進行直直接支付付： 3.1、緊緊急采購購且不能能及時辦辦理財務務付款手手續(xù)； 3.2、外外埠采購購且供應應商要求求立即付付款時； 3.3、現現場調試試期間臨臨時急需需材料采采購； 3.4、110000元以下下的零星星采購或或納入項項目部日日常

22、管理理成本的的采購項項目。 第十五條 材料部部工作人人員應嚴嚴格自律律，加強強法制觀觀念，自自覺抵制制不正之之風，任任何人不不得私下下收受回回扣或傭傭金，虛虛心接受受各方監(jiān)監(jiān)督。 第十六條 本辦法法自公布布日起執(zhí)執(zhí)行。房地產公司司材料采采購限價價、批價價管理規(guī)規(guī)定第一條為規(guī)規(guī)范山東東三箭房房地產開開發(fā)有限限公司（以以下簡稱稱公司）材材料采購購和批價價行為，建建立、健健全監(jiān)督督制約機機制，確確保材料料批價、采采購能高高質量、低低成本、高高效率進進行，根根據有關關法律、法法規(guī)，結結合公司司實際，制制定本規(guī)規(guī)定。第二條本規(guī)規(guī)定采購購限價適適用于公公司在編編制招標標文件和和簽定施施工項目目施工總總承包

23、合合同時時給予明明確約定定由總承承包單位位負責采采購的材材料、設設施設備備。第三條限價價和批價價程序1、總承包包單位或或分包單單位根據據設計圖圖紙和公公司的有有關要求求，向公公司項目目部提交交標明材材料品牌牌、材質質、型號號、規(guī)格格、計劃劃用量及及材料價價格市場場行情報報價的材材料、設設施設備備采購限限價申請請；2、 項目目部（公公司）專專業(yè)工程程師對總總承包單單位或分分包單位位所申報報的材材料、設設施設備備采購限限價申請請進行核核對審查查，審核核材料的的品牌、材材質、型型號、規(guī)規(guī)格、用用量等是是否與圖圖紙設計計及公司司產品定定位要求求相吻合合，審核核完畢項項目經理理簽字確確認，由由項目部部材

24、料處處開展限價價程序。3、項目部部材料處處根據項項目部根根據審核核通過的的材料料、設施施設備采采購限價價申請進行市市場調研研和詢價價，確定定各種材材料的最最高限價價，并經經材料部部主管領領導及項項目經理理審核簽簽字同意意。如某某種材料料價格市市場變化化較大，而而又確實實需要分分批次供供貨，則則由項目目部材料料處每月月發(fā)布一一次價格格限價信信息提供供給各項項目部。4、項目部部根據限限價，結結合項目目部的成成本控制制指標，對對材料價價格進行行批價。如如批價不不高于限限價，則則由項目目部自行行批復；如批價價高于限限價，項項目部需需向材料料部提交交批價說說明情況況，經材料料部主管管領導及及項目經經理批

25、準準后方可可正式批批價。第四條 項項目部材材料處和和各項目目部均要要安排專專人（兩兩人以上上）對材材料、設設備的市市場行情情進行廣廣泛而卓卓有成效效的市場場調研，并并建立起起材料、設設備價格格的信息息庫，信信息庫至至少要包包含：各各種材料料、設備備各個時時間段的的價格情情況；主主要材料料、設備備在市場場上主要要的供貨貨商及其其情況。所所列各種種材料供供貨商均均不應少少于五家家。第五五條項目目部應對對項目上上已使用用的材料料的供貨貨商進行行評價，推推薦有實實力、信信譽度好好的供貨貨商進入入項目管管理部編編制的合合格供應應商名錄錄。進入入合格供供應商名名錄的在在以后的的項目上上可不用用對其進進行考

26、察察直接進進入招標標程序或或競爭性性談判報報價程序序。第六條本辦辦法自頒頒布之日日起執(zhí)行行。材料部各崗崗位工作作職責第一章 材材料部經經理崗位位職責在總經理的的領導下下開展各各項工作作，通過過對材料料部各項項工作的的組織管管理，實實現公司司質量方方針和成成本控制制目標。第二條為加加強工程程管理，確保工工程按質質按期完完成，并最大大限度地地降低工工程成本本，節(jié)約投投資，實實現工程程總目標標，特制制訂本職職責。第二條第三條具體職職責認真真貫徹執(zhí)執(zhí)行公司司的各項項管理規(guī)規(guī)章制度度。第四條積極主主動地完完成工程程材料定定購任務務，滿足足工程施施工要求求，對工工程材料料的加工、訂訂貨、采采購進度度、質量

27、量及訂貨貨采購資資金使用用情況，實實施全面面的管理理。第五條組織建建立工程程材料采采購平臺臺，對材材料的品品種、規(guī)規(guī)格、性性能、質質量、環(huán)環(huán)保達標等等相關參參數、材材料價格格、加工工制作周周期、生生產廠商商、供貨貨商信譽譽等進行行建賬評價，及及時了解解掌握材材料市場場價格等等各種情情況變化化，實施施工程材材料工作作動態(tài)化化管理。第六條組織工工程材料料詢價，貨貨比三家家，在保保證材料料供貨滿滿足工程程進度及及質量要要求的基基礎上進進行材料料價格商商談。第七條掌握工工程各項項材料需需求總數數量及材材料的庫庫存情況況及時調調整材料料供應計計劃，按按甲供、甲甲指及公公司自購購材料進進行分類類匯總，確確保工程程材料采采購供貨貨計劃的的真實性性、完整整性和有有效性，對對工程材材料總需需求在數數量、供供貨時機機、資金金使用上上進行全面面整體有有效的把把控。第八條與材料料商進行行洽談，對所購購材料的的質量性性能、環(huán)保等等技術指指標進行行把關，保證所所購材料