1、房產(chǎn)銷售法律風(fēng)險分析主講人：張 源2011年4月12日現(xiàn)房銷售售要件根據(jù)商品房銷銷售管理理辦法第七條的的規(guī)定，商品房房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符符合以下下條件；（一）現(xiàn)現(xiàn)售商品品房的房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)具具有企業(yè)業(yè)法人營營業(yè)執(zhí)照照和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)證書書；（二）取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書或或者使用用土地的的批準(zhǔn)文文件；（三）持持有建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證和施施工許可可證；（四）已已通過竣竣工驗收收；（五）拆拆遷安置置已經(jīng)落落實；（六）供供水、供供電、供供熱、燃燃?xì)?、通通訊等配配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施具具備交付付使用條條件，其其他配套套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公公共設(shè)施施具備交交付使用用條件或或者已確確定施工工進度和和交

2、付日日期；（七）物物業(yè)管理理方案已已經(jīng)落實實。體現(xiàn)：取取得大產(chǎn)產(chǎn)證。期房銷售售條件最終要件件：取得得預(yù)售許許可證！預(yù)售辦法法第五條規(guī)規(guī)定商品品房預(yù)售售需具備備以下條條件：（一）已已交付全全部土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金，取得得土地使使用權(quán)證證書；（二）持持有建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證和施施工許可可證（三）按按提供預(yù)預(yù)售的商商品房計計算，投投入開發(fā)發(fā)建設(shè)的的資金達(dá)達(dá)到工程程建設(shè)總總投資的的25以上，并已經(jīng)經(jīng)確定施施工進度度和竣工工交付日日期。以上要件件為起碼碼最基本本得預(yù)售售條件，各個城城市及省省份均會會有不同同規(guī)定，在上海海，申請請預(yù)售許許可證的的時候仍仍需具備備以下要要件。商品房建建筑安裝裝工程投投

3、資完成成的工程程量達(dá)到到規(guī)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn);已經(jīng)確定定商品房房的竣工工交付日日期,并落實了了市政、公用和和公共建建筑設(shè)施施的配套套建設(shè)計計劃;已經(jīng)與上上海市從從事房地地產(chǎn)項目目資金監(jiān)監(jiān)管的專專業(yè)機構(gòu)構(gòu)(以下簡稱稱監(jiān)管機機構(gòu))簽訂預(yù)售售款監(jiān)管管協(xié)議;已經(jīng)制定定房屋使使用公約約,并與物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)訂立立了前期期物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)合同。其中,第項的的規(guī)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由市市房地資資源局?jǐn)M擬訂,報上海市市人民政政府批準(zhǔn)準(zhǔn)后執(zhí)行行。銷售法律律風(fēng)險案案例分享享在法務(wù)應(yīng)應(yīng)對的眾眾多訴訟訟中，有有一半以以上的案案件來自自銷售糾糾紛，有有來自購購房者本本身的問問題，也也有來自自我司在在銷售過過程中操操作不規(guī)規(guī)范導(dǎo)致致的問題題。

4、法務(wù)建議議：規(guī)范范操作是是王道，事先防防范是根根本！案例：原原告朱某某、王某某為我司司某小區(qū)區(qū)的購房房者，2008年10月看中小小區(qū)房子子一套，當(dāng)天支支付定金金，未簽簽購房協(xié)協(xié)議，我我司開具具發(fā)票，上面記記載房屋屋坐落位位置、單單價及總總價。過過了一段段時間后后在我司司代理公公司銷售售人員的的催促下下，繳納納了6萬左右的的購房款款，未簽簽任何購購房協(xié)議議書及合合同，我我司開具具發(fā)票標(biāo)標(biāo)有房屋屋具體位位置，單單價及總總價。購購房者需需要換房房，銷售售人員在在自己的的名片上上簽字，該名片片上載有有可換大大房一套套。后朱朱某、王王某一直直不來簽簽訂合同同，也不不繳納剩剩余房款款，經(jīng)我我司銷售售人員多

5、多次催促促仍不繳繳納，同同年年底底，我司司將房屋屋轉(zhuǎn)賣給給第三人人。2010年8月，朱某某、王某某起訴至至法院，要求我我司履行行買賣合合同，交交付房屋屋。問：1、該案中中，現(xiàn)場場操作有有哪些違違規(guī)行為為？2、我司是是否需承承擔(dān)責(zé)任任？例一：商商品房銷銷售事實實合同風(fēng)風(fēng)險違規(guī)操作作提示1、未簽認(rèn)認(rèn)購協(xié)議議書。2、名片上上出具承承諾。3、轉(zhuǎn)賣房房屋前，未發(fā)書書面解約約函。法律風(fēng)險險點提示示1、合同未未簽是否否表示雙雙方無合合同義務(wù)務(wù)？（事事實合同同風(fēng)險）2、如果合合同成立立，名片片上記載載的“可可換大套套房”是是否表明明標(biāo)的物物變更？（表見見代理風(fēng)風(fēng)險）3、如果合合同成立立，我司司是否需需要承擔(dān)擔(dān)

6、一房二二賣的法法律責(zé)任任？4、未簽認(rèn)認(rèn)購協(xié)議議書導(dǎo)致致我司無無法按照照認(rèn)購協(xié)協(xié)議書的的約定行行使權(quán)利利。法庭辯論論原告主張張：1、已經(jīng)繳繳納房款款，合同同成立；2、我方提提供的銷銷售員名名片已表表明合同同標(biāo)的已已變更，因此不不存在我我方逾期期違約行行為。被告抗辯辯：1、繳納的的為定金金款項，合同簽簽訂必須須采用書書面形式式，合同同不成立立；2、原告提提供的名名片僅為為銷售員員的簽名名，且在在名片上上內(nèi)容非非蓋有公公司公章章，不具具有任何何效力；3、原告逾逾期不簽簽訂合同同，不繳繳納房款款，構(gòu)成成根本違違約，我我方已合合法解除除合同。判決：第第一次判判決事實實合同成成立，駁駁回原告告繼續(xù)履履行合

7、同同的訴訟訟請求?，F(xiàn)原告告變更訴訴訟請求求要求我我方承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)責(zé)任，該該案正在在審理中中。根據(jù)法律律法規(guī)的的規(guī)定，商品房房買賣合合同應(yīng)當(dāng)當(dāng)簽訂書書面形式式。從實實踐中看看，書面面形式并不局限限于合同同書，還包括括信函、來往書書信、發(fā)發(fā)票等書書面文件件。在本本案例中中，由于于發(fā)票記記載的事事項非常常明確，可以認(rèn)認(rèn)定買賣賣合同成成立。表見代理理：因本人人的行為為造成了了足以使使人相信信某人具具有代理理權(quán)的表表征，本本人須對對之負(fù)責(zé)責(zé)任的代代理。表表見代理理的判斷斷是一個個自由裁裁量的過過程，在在本案中中，銷售售員為我我方代理理公司，雖內(nèi)部部規(guī)定不不具有對對外出具具承諾的的代理權(quán)權(quán)，但從從購房者者

8、來看為為不知情情當(dāng)事者者，有理理由相信信為有權(quán)權(quán)代理，存在認(rèn)認(rèn)定表見見代理的的風(fēng)險。本案，其其實只需需我司簽簽訂認(rèn)購購協(xié)議書書及發(fā)出出書面解解約函，就不會會有法律律責(zé)任與與糾紛。常見表見見代理情情形：（1）本人對對第三人人表示授授權(quán)給行行為人而而實際上上并未向向行為人人授予代代理權(quán)或或者在授授予代理理權(quán)后又又撤回其其授權(quán)。（2）本人交交付證明明文件給給行為人人，行為為人以此此證明文文件與相相對人實實施民事事行為。（3）代理人人關(guān)系終終止后本本人未收收回代理理證書，行為人人以原委委托授權(quán)權(quán)書等代代理證書書與相對對人實施施行為。（4）本人知知道行為為人為無無權(quán)代理理行為而而不表示示反對。法務(wù)分析析

9、知識點擴擴充預(yù)售許可可證是期期房預(yù)售售的前提提條件，原則上上若開發(fā)發(fā)商沒有有預(yù)售許許可證，則不得得銷售期期房，簽簽訂的預(yù)預(yù)售合同同當(dāng)為無無效，但但商品房買買賣司法法解釋為了促進進房產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展，特特別規(guī)定定在購房房者起訴訴前取得得預(yù)售許許可證的的，預(yù)售售合同可以認(rèn)定定有效。一房二賣賣法律責(zé)責(zé)任：懲罰性賠賠償。買受人可可以請求求解除合合同、返返還已付付房款及及利息、賠償損損失，并并可以請請求出賣賣人承擔(dān)擔(dān)不超過過已付房房款一倍倍的賠償償責(zé)任。法務(wù)建議議規(guī)范現(xiàn)場場操作，合同事事先防范范！案例一：某群訴訴案。銷銷售廣告告中出具具贈送閣閣樓，并并用圖文文明確表表示，但但在交房房后，并并無圖中中所示

10、閣閣樓，導(dǎo)導(dǎo)致業(yè)主主要求我我司承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)責(zé)任。案例二：隔熱層層的使用用歸屬問問題。我我司某小小區(qū)在銷銷售時，對頂層層的用戶戶約定，同意其其使用頂頂層隔熱熱層空間間。后頂頂層的兩兩戶業(yè)主主對隔熱熱層使用用發(fā)生爭爭議，訴訴至我司司，要求求解決。問1：銷售廣廣告的效效力？我我司是否否承擔(dān)責(zé)責(zé)任？問2：合同中中承諾是是否有效效？例二：銷銷售廣告告風(fēng)險違規(guī)操作作提示1、虛假廣廣告。2、承諾隔隔熱層行行為。案例一法法律風(fēng)險險點廣告內(nèi)容容不符交交房要求求，與合合同約定定不符。我司面面臨虛假假廣告的的法律風(fēng)風(fēng)險。廣告形式式多樣化化：媒體體廣告、報紙雜雜志、宣宣傳單、樣板房房及各種種宣傳資資料等。在上海，商品

11、房房屬于消消費者權(quán)權(quán)益保護護條例保保護范疇疇，違反反虛假廣廣告后，可以主主張雙倍倍賠償。案例一分分析根據(jù)商品房買買賣合同同司法解解釋的相關(guān)規(guī)規(guī)定，商商品房的的銷售廣廣告和宣宣傳資料料原則上上為要約約邀請，但就在在開發(fā)規(guī)劃劃范圍內(nèi)內(nèi)及相關(guān)關(guān)設(shè)施所做的說說明和允允諾具體體明確，并對商品房房合同的的訂立及及房屋價價格的確確定有重重大影響響的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)視為為要約。即使該該說明和和允諾未未栽進合合同，仍仍為合同同內(nèi)容。何為具體體明確？屬于法官官自由心心證的范范疇。虛假廣告告的法律律責(zé)任：行政責(zé)責(zé)任和民民事責(zé)任任。在上上海特別別提醒，有可能能適用消消費者權(quán)權(quán)益保護護雙倍賠賠償責(zé)任任。判決結(jié)果果：我司司不承擔(dān)

12、擔(dān)責(zé)任，判決駁駁回原告告訴訟請請求。知識點擴擴充：懲懲罰性賠賠償民法基本本原理：同質(zhì)救救濟。以以彌補損損害為原原則，不不支持損損害以外外的賠償償責(zé)任。損害以以外的賠賠償具有有懲罰性性，稱為為懲罰性性賠償。在商品房房買賣中中，為了了規(guī)范市市場交易易行為，特針對對幾種情情形約定定了對開開發(fā)商的的懲罰性性賠償。（商品房買買賣合同同司法解解釋）1、一房二二賣。2、欺詐。故意隱隱瞞抵押押事實，隱瞞未未取得預(yù)預(yù)售許可可證的事事實及提提供虛假假證明，隱瞞所所出售房房屋已經(jīng)經(jīng)為拆遷遷安置房房屋事實實。3、擅自抵抵押。懲罰性賠賠償責(zé)任任：返還還購房款款及利息息、賠償償損失，并承擔(dān)擔(dān)不超過過已付購購房款一一倍的賠

13、賠償責(zé)任任。法務(wù)建議議規(guī)范廣告告操作，事先嚴(yán)嚴(yán)格審查查！案例二法法律風(fēng)險險點作出承諾諾若無效效，則我我司面臨臨違約責(zé)責(zé)任風(fēng)險險。可能能涉及整整個小區(qū)區(qū)頂樓業(yè)業(yè)主的訴訴訟。案例二分分析隔熱層從從法律定定義上來來看為業(yè)業(yè)主共有有部分，不論是是開發(fā)商商和業(yè)主主都無權(quán)權(quán)私自對對隔熱層層作出歸歸屬約定定。若是是頂樓的的業(yè)主需需要使用用隔熱層層，必須須經(jīng)本幢幢業(yè)主全全體同意意使用。我司在銷銷售合同同中作出出的承諾諾為違法法承諾，該條款款為無效效條款，業(yè)主可可以根據(jù)據(jù)締約過過失責(zé)任任要求我我司承擔(dān)擔(dān)法律責(zé)責(zé)任。法務(wù)建議議明確建筑筑物區(qū)分分所有權(quán)權(quán)原則，了解產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬屬原則！定金性質(zhì)質(zhì)：定金金為合同同擔(dān)保的的

14、一種方方式，也也是違約約責(zé)任的的承擔(dān)形形式。定金適用用規(guī)則：收受定定金一方方違反約約定，應(yīng)應(yīng)雙倍返返還定金金；違約約方違反反約定，收受定定金一方方有權(quán)沒沒收定金金不予返返還。根據(jù)定金金的作用用不同分分類，定定金分為為五種：立約定定金、證證約定金金、成約約定金、解約定定金及違約定定金。例三：銷銷售定金金糾紛風(fēng)風(fēng)險案情簡介介案情簡介介：杜某某為我司司小區(qū)購購房者，在開盤盤當(dāng)天繳繳納定金金，并簽簽署認(rèn)購購協(xié)議書書，后在在約定時時間內(nèi)，未簽訂訂預(yù)售合合同，在在經(jīng)我方方多次催催討的前前提下，杜某遲遲遲不來來簽訂預(yù)預(yù)售合同同，亦不不繳納房房款，以以銀行貸貸款不能能及時辦辦理為由由不簽合合同（銀銀行政策策調(diào)

15、整，首付款款提高至至30%）。經(jīng)我我方多次次催討未未果，發(fā)發(fā)送書面面解除函函后，我我方將房房屋轉(zhuǎn)賣賣給第三三人。后后杜某訴訴至法院院要求我我方返還還定金？問：如何何處理？到底是是退還是是不退？法務(wù)風(fēng)險險提示1、政策變變化，導(dǎo)導(dǎo)致市場場波動，帶來退房隱患法律律風(fēng)險。2、我司為為求銷售售成績，違規(guī)操操作，帶帶來風(fēng)險險。3、銷售現(xiàn)現(xiàn)場為保保證業(yè)績績，代理理公司入入駐，現(xiàn)現(xiàn)場管理理混論，風(fēng)險隱隱患。法庭辯論論原告主張張：銀行行政策變變化不是是自身因因素，政政策的變變化屬于于不可抗抗力，自自身不存存在違約約行為，被告應(yīng)應(yīng)當(dāng)返還還定金。且被告告案場經(jīng)經(jīng)理同意意原告將將簽約時時間拖延延，不存存在違約約行為。

16、被告抗辯辯：銀行行政策的的變化不不屬于不不可抗力力，貸款款能否是是原告自自身的資資信問題題，且原原告主張張的我方方同意簽簽約時間間順延沒沒有任何何證據(jù)證證明，事事實不成成立。法務(wù)分析析根據(jù)商品房買買賣司法法解釋第四條的的規(guī)定，出賣人人通過認(rèn)認(rèn)購、訂訂購、預(yù)預(yù)訂等方方式向買買受人收收受定金金作為訂訂立商品品房買賣賣合同擔(dān)擔(dān)保的，如果因因當(dāng)事人一一方原因因未能訂訂立商品品房買賣賣合同，應(yīng)當(dāng)按按照法律律關(guān)于定定金的規(guī)規(guī)定處理理；因不可歸歸責(zé)于當(dāng)當(dāng)事人雙雙方的事事由，導(dǎo)致商商品房買買賣合同同未能訂訂立的，出賣人人應(yīng)當(dāng)將將定金返返還買受受人。分析：不不想訂立立合同與與不能訂訂立合同同。不想想訂立合合同適

17、用用定金罰罰則，不不能訂立立合同不不適用定定金罰則則。案件結(jié)果果：法院判令令我方返返還定金金，原因因為銀行行貸款政政策變化化后，要要給當(dāng)事事人合理理時間準(zhǔn)準(zhǔn)備資金金，為不不屬于雙雙方當(dāng)事事人原因因，退還還定金。個人觀點點：貸款款政策的的變化影影響銀行行貸款合合同的辦辦理，不不是預(yù)售售合同簽簽訂的不不可歸責(zé)責(zé)！法務(wù)建議議嚴(yán)格按照照流程，行使權(quán)權(quán)利！隨著近兩兩年國家家房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控的加加劇，房房產(chǎn)市場場波動越越來越大大，房價價的波動動影響了了民眾的的購房情情緒。引引來退房房的風(fēng)險險。有部部分購買買者確實實屬于政政策原因因無法辦辦理貸款款，有的的是惡意意退房，針對退退房，我我們主要要反擊的的是惡

18、意意退房人人。討論：貸貸款政策策是否屬屬于不可可抗力范范疇？若若不屬于于不可抗抗力，買買受人是是否必然然違約？例四：銀銀行政策策變化，引來退退房風(fēng)險險案例簡介介徐某、陳陳某為我我司小區(qū)區(qū)購房者者，在2010年4月底購買買小區(qū)房房屋一套套，繳納納首付款款，并簽簽訂預(yù)售售合同，后因房房價下跌跌，購房房人以銀銀行貸款款政策不不能辦理理貸款為為由，要要求退房房，返還還購房款款。經(jīng)查查明，現(xiàn)現(xiàn)在確屬屬無法辦辦理銀行行貸款。合同約約定為組組合貸款款，當(dāng)事事人為第第三套房房屋貸款款，在辦辦理貸款款過程中中，由于于當(dāng)事人人堅持要要辦理組組合貸款款，錯過過了辦理理商貸的的時間，導(dǎo)致無無法辦理理貸款合合同，合合同

19、約定定由我方方代為辦辦理銀行行貸款。問：我司司是否該該退還預(yù)預(yù)售款項項？法庭辯論論原告主張張：1、我司承承擔(dān)不能能辦理貸貸款的責(zé)責(zé)任，根根據(jù)合同同條款約約定我方方代為辦辦理銀行行貸款，貸款不不能責(zé)任任由我方方承擔(dān)；2、合同明明確約定定為組合合貸款，無法辦辦理公積積金貸款款不能視視為違約約；3、銀行貸貸款政策策變化為為不可抗抗力范疇疇，因此此，按照照合同法規(guī)定應(yīng)解解除合同同，回復(fù)復(fù)原狀。被告抗辯辯：1、我司僅僅為代辦辦貸款，貸款能能否辦理理成功應(yīng)應(yīng)看原告告自身的的資信和和銀行，貸款不不能的責(zé)責(zé)任由原原告承擔(dān)擔(dān)；2、關(guān)于付付款方式式為原告告自身的的原因，我司只只按合同同進度收收取房款款；3、銀行政

20、政策變化化不屬于于不可抗抗力政策策，原告告不能援援引抗辯辯，況且且，原告告未在約約定時間間內(nèi)付款款，在遲遲延付款款后發(fā)生生政策變變化，不不能引用用不可抗抗力免責(zé)責(zé)。案件討論論！本案案還在審審理中。個人觀點點：在本本案中，關(guān)鍵的的是原告告在遲延延付款后后發(fā)生銀銀行政策策變化，況且，不可抗抗力的內(nèi)內(nèi)涵為不不能預(yù)見見，無法法預(yù)見，而在宏宏觀調(diào)控控的大背背景下，已經(jīng)排排除了不不可預(yù)見見范疇。且，根根據(jù)合同法的規(guī)定，在遲延延履行后后，發(fā)生生不可抗抗力政策策，不能能援引不不可抗力力免責(zé)。貸款不不能的原原因不能能由我方方承擔(dān)，為原告告自身的的資信問問題。交房屬于于銷售的的后期環(huán)環(huán)節(jié)，但但在銷售售的一些些隱患

21、會會在后期期交房體體現(xiàn)出來來，如上上述提到到的虛假假廣告等等風(fēng)險。在這里里主要與與大家分分享一下下房屋質(zhì)質(zhì)量問題題的風(fēng)險險。例五：銷銷售后期期，交房房風(fēng)險案例簡介介王某系我我司上海海某小區(qū)區(qū)的業(yè)主主，其購購買的房房屋出現(xiàn)現(xiàn)墻面裂裂縫、地地面不平平整等問問題，在在驗房當(dāng)當(dāng)天，拒拒絕收房房，王某某在當(dāng)天天的驗房房單上寫寫下了14條房屋問問題，我我司物業(yè)業(yè)人員在在上面敲敲章表明明接受整整改。后后因無法法達(dá)成一一致，王王某一直直拒絕收收房。王王某訴至至法院，要求我我司承擔(dān)擔(dān)逾期交交房的違違約責(zé)任任，并要要求整改改維修。問：我司司是否需需承擔(dān)責(zé)責(zé)任？法律風(fēng)險險提示1、質(zhì)量量問題是是否屬于于拒收房房屋理由

22、由？2、物業(yè)業(yè)在上面面簽署同同意整改改法律效效力如何何？3、我司司有無逾逾期交房房？法庭辯論論原告主張張：1、我司房房屋存在在質(zhì)量問問題，且且物業(yè)人人員出具具承諾同同意整改改；2、因質(zhì)量量問題不不符合國國家要求求，無法法達(dá)到交交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，被告告承擔(dān)逾逾期交房房責(zé)任。被告抗辯辯：1、根據(jù)商品房房買賣合合同司法法解釋，只有有房屋主主體質(zhì)量量不合格格時，業(yè)業(yè)主有權(quán)權(quán)拒收房房屋，不不然構(gòu)成成逾期收收房，合合同約定定交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為通通過綜合合驗收，我司出出具的竣竣工驗收收備案表表已表明明我司房房屋達(dá)到到交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；2、關(guān)于于物業(yè)人人的承諾諾不屬于于開發(fā)商商的法律律責(zé)任，非我司司出具的的承諾，不具有有法律效

23、效力。審理結(jié)果果：調(diào)解解結(jié)案，我司賠賠償5000元元。法務(wù)分析析在交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)上，主要看看合同的的約定。業(yè)主是是否有權(quán)權(quán)拒收房房屋，一一是看房房屋主體體質(zhì)量是是否不合合格；二二是看房房屋質(zhì)量量問題有有否嚴(yán)重重影響到到居住生生活。在在第一點點的判斷斷可由專專門的鑒鑒定機構(gòu)構(gòu)認(rèn)定，在第二二點的鑒鑒定商有有自由心心證的范范疇。物業(yè)人員員雖與房房產(chǎn)公司司為獨立立法人主主體，但但為我司司委托單單位，且且經(jīng)營商商直屬一一家，有有被認(rèn)定定為表見見代理的的風(fēng)險。雖然在本本案中，業(yè)主無無權(quán)拒收收房屋，但是合合同未約約定質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)按按照國家家標(biāo)準(zhǔn)或或地方標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行行，若鑒鑒定不能能達(dá)到，我司須須無償修修復(fù)至合合格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。在期房按按揭貸款款中，開開發(fā)商的的法律風(fēng)風(fēng)險主要要來自購購房人。購房人人逾期還還款會直直接導(dǎo)致致銀行要要求開發(fā)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)連帶擔(dān)擔(dān)保責(zé)任任，而在在遇到不不良購房房者的情情況下，該購房房者還涉涉及多個個