石景山辦公寫字樓市場調(diào)研及項目定位與物業(yè)發(fā)展建議報告課件石景山辦公寫字樓市場調(diào)研及項目定位與物業(yè)發(fā)展建議報告課件開發(fā)商目標解讀項目本體研究項目研究思路導圖城市規(guī)劃分析產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟分析宏觀環(huán)境分析人口及收支分析市場研究宏觀寫字樓市場區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹蛻粞芯宽椖靠傮w定位物業(yè)發(fā)展建議項目財務評價項目定位區(qū)域商業(yè)市場研究產(chǎn)品設計開發(fā)商目標解讀項目本體研究項目研究思路導圖城市規(guī)劃分析產(chǎn)業(yè)與門頭溝海淀區(qū)東城區(qū)朝陽區(qū)西城區(qū)大興區(qū)豐臺區(qū)通州區(qū)天安門CBD金融街五環(huán)六環(huán)BJ西站【城市區(qū)位】石景山區(qū)作為京西板塊空間關(guān)鍵的支撐點，位于長安街西沿線，CRD規(guī)劃理念是區(qū)域發(fā)展的重要動力本體研究項目概況屬性界定技術(shù)經(jīng)濟指標區(qū)情概況：全區(qū)總面積84.38平方公里，常住人口63.4萬人，其中流動人口21.4萬人交通：距天安門18.9公里;距離首都國際機場80分鐘車程距BJ西站12.5公里;距金融街15.6公里;距ＣＢＤ25.5公里；15公里25公里18公里12公里西長安街沿線石景山門頭溝海淀區(qū)東城區(qū)朝陽區(qū)西城區(qū)大興區(qū)豐臺區(qū)通州區(qū)天安門CBD【項目區(qū)位】項目距現(xiàn)有核心商務區(qū)4.5公里，目前市政配套相對較弱，商業(yè)氛圍不濃郁本體研究項目概況屬性界定技術(shù)經(jīng)濟指標周邊商務辦公樓形象不高周邊5KM內(nèi)現(xiàn)有商務辦公形象不高，很多寫字樓都很陳舊，設備設施配套不足。商業(yè)氛圍薄弱該區(qū)域距離石景山核心商務區(qū)及區(qū)ZF約4.5公里左右,項目周邊商業(yè)氛圍薄弱，商業(yè)價值認知度不高。居住人口密集周邊常住人口量大，項目南側(cè)石景山路為長安街西延長線。石景山城區(qū)內(nèi)常住人口約為63.9萬人。地鐵1號線萬達廣場石景山區(qū)ZF4.5公里1號線**站1號線蘋果園站1.3公里1.4公里公交站337/941路400米【項目區(qū)位】項目距現(xiàn)有核心商務區(qū)4.5公里，目前市政配套相對本體研究項目概況屬性界定技術(shù)經(jīng)濟指標【周邊配套】項目周邊現(xiàn)有商務配套較少，處于初級階段京客隆**南路店京客隆麥當勞山姆會員商店物美大賣場山姆電影院小肥羊東來順京燕飯店石景山海航大酒店盛景時代廣場金鼎時代廣場星座商廈特別特商場華夏銀行建設銀行工商銀行工商銀行石景山公安分局**電影院石景山萬達廣場萬達鉑爾曼大飯店華聯(lián)商廈友誼餐廳景園鴻毛餃子西府海棠水晶烤肉韓景臺上島咖啡圓緣涮肉BJ藥監(jiān)局石景山分局石景山區(qū)ZF白園政務餐飲商業(yè)娛樂政務、金融配套較少，主要以銀行為主餐飲以快餐為主，缺乏正餐。八角工商所**工商所商業(yè)配套較少，以超市為主，項目周邊沒有百貨商城娛樂業(yè)態(tài)形式單一，主要以影院為主本體研究項目概況屬性界定技術(shù)經(jīng)濟指標【周邊配套】項目周邊現(xiàn)有【優(yōu)劣勢分析】擁有CRD規(guī)劃帶來的市場機會、政策支持和市政規(guī)劃等眾多利好條件本體研究項目概況屬性界定技術(shù)經(jīng)濟指標優(yōu)勢分析

項目位于石景山區(qū)西長安街北側(cè)，外部交通便利；緊鄰公交車站及臨近蘋果園、**地鐵站，可達性較好規(guī)劃中的地鐵S1線，在地塊臨近首鋼東門設有站點，未來交通可達性將進一步加強進駐石景山區(qū)企業(yè)會享有ZF給予的稅收等鼓勵政策。劣勢分析機會分析威脅及風險位于長安街西延線西端，對西側(cè)客戶的引入不佳非城市傳統(tǒng)的商務區(qū)，客戶認知度的提升還需要一定時間項目建筑限高80米，公建產(chǎn)品形象較難展現(xiàn)CRD規(guī)劃帶來區(qū)域發(fā)展利好，對本項目有巨大的商務契機現(xiàn)有商業(yè)以區(qū)域大眾消費為主流，商務消費弱，隨著石景山區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展及未來規(guī)劃，必然給項目帶來更多的消費機會萬達廣場的出現(xiàn)在一定程度上帶動區(qū)域消費及聚客能力，阻止消費者外流，同時也帶動了眾多知名大型商業(yè)品牌占據(jù)西部商業(yè)市場的決心，對本項目招商有利項目周邊商務配套從類型和檔次上看亟待提升，市場還遠沒有達到飽和，給本項目增添了更多的市場需求機會

項目距離東南側(cè)中海即將開發(fā)的寫字樓產(chǎn)品較近，是項目的主要競爭對手之一項目寫字樓、商業(yè)的體量和規(guī)模有限，隨著石景山CRD新城的打造，未來存在的潛在競爭者較多【優(yōu)劣勢分析】擁有CRD規(guī)劃帶來的市場機會、政策支持和市政規(guī)【屬性界定】城市屬性——一線城市。區(qū)域?qū)傩浴鞘行录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；項目周邊商務配套不足，城市商務意向較弱；交通通達性一般，東側(cè)緊臨城市干道，南側(cè)距離城市主干道路但還有一定距離，其他方向均為規(guī)劃道路，公共交通便捷度一般。地塊屬性——中小規(guī)模，中等容積率（從市場角度看）：占地約2.99萬平方米，容積率為3.5的中等規(guī)模商務綜合配套項目；地塊素質(zhì)：地塊內(nèi)有待拆遷建筑（但不影響施工）。一線城市、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、中等規(guī)模、功能升級型辦公物業(yè)【屬性界定】城市屬性——一線城市、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、中等開發(fā)商目標解讀項目本體研究項目研究思路導圖城市規(guī)劃分析產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟分析宏觀環(huán)境分析人口及收支分析市場研究宏觀寫字樓市場區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹蛻粞芯宽椖靠傮w定位物業(yè)發(fā)展建議項目財務評價項目定位區(qū)域商業(yè)市場研究產(chǎn)品設計開發(fā)商目標解讀項目本體研究項目研究思路導圖城市規(guī)劃分析產(chǎn)業(yè)與基于項目本體、開發(fā)商目標的核心問題梳理目標解析開發(fā)商目標核心問題界定項目形象和功能在區(qū)域的全面升級產(chǎn)品對項目實現(xiàn)溢價空間；抓住占據(jù)市場份額較大的客戶，打造契合他們需求的產(chǎn)品；基于穩(wěn)定回現(xiàn)的適度的品牌形象提升；降低項目的操作風險，保證項目的成功。R2期望結(jié)果、我們想要什么？（針對目標的規(guī)范分析）R1非期望結(jié)果（不作為、自然發(fā)展的結(jié)果）地塊呈條形分布，且目前地塊三面通達性差，影響客戶進駐選擇意向；租賃市場尚未成熟，租賃價格難以拔升，租賃進城難以把控；項目周邊商務形象較弱，影響大客戶進駐；項目周邊辦公入駐客戶以中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為主，承租能力不強。？核心問題Q1：在客戶層次相對豐富的市場中，針對企業(yè)目標的客戶選擇策略？Q2：基于客戶選擇的產(chǎn)品價值最大化如何實現(xiàn)？基于項目本體、開發(fā)商目標的核心問題梳理目標解析開發(fā)商目標核心開發(fā)商目標解讀項目本體研究項目研究思路導圖城市規(guī)劃分析產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟分析宏觀環(huán)境分析人口及收支分析市場研究宏觀寫字樓市場區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹蛻粞芯宽椖靠傮w定位物業(yè)發(fā)展建議項目財務評價項目定位區(qū)域商業(yè)市場研究產(chǎn)品設計開發(fā)商目標解讀項目本體研究項目研究思路導圖城市規(guī)劃分析產(chǎn)業(yè)與宏觀環(huán)境區(qū)域發(fā)展規(guī)劃人口及收支分析經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)【區(qū)域發(fā)展規(guī)劃】位于CRD內(nèi)三大功能分區(qū)環(huán)抱核心位置，處于CRD規(guī)劃產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展階段京燕商務區(qū)京西會展商務區(qū)CRD規(guī)劃“三步走”戰(zhàn)略：第一步到2010年，結(jié)構(gòu)調(diào)整，重大項目和功能區(qū)建設取得突破，首都文化娛樂休閑區(qū)建設初見成效第二步到2015年，現(xiàn)代服務業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成效顯現(xiàn)，首都文化娛樂休閑區(qū)的地位基本確立第三步到2020年，區(qū)域功能全面轉(zhuǎn)型，新型主導產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模，首都文化娛樂休閑區(qū)基本形成

CRD“一二三六”產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局：

一個科技園區(qū)：中關(guān)村科技園區(qū)石景山園兩個休閑旅游區(qū)：東部現(xiàn)代娛樂旅游區(qū)、西部生態(tài)休閑旅游區(qū)三個產(chǎn)業(yè)基地：BJ數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)示范基地、首鋼新興產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)培育基地六個商務功能區(qū)宏觀環(huán)境區(qū)域發(fā)展規(guī)劃人口及收支分析經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)【區(qū)域發(fā)展規(guī)劃】宏觀環(huán)境區(qū)域發(fā)展規(guī)劃人口及收支分析經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)【區(qū)域發(fā)展規(guī)劃】石景山CRD規(guī)劃六大商務功能分區(qū)，其中銀河商務區(qū)發(fā)展比較成熟，其它均處于發(fā)展階段六大商務功能區(qū)規(guī)劃用途代表項目占地面積規(guī)劃建筑面積銀河商務區(qū)商業(yè)金融，可兼容文化娛樂。擬建設五星級酒店、電影城、娛樂城、寫字樓等萬達廣場、中鐵大廈、鉑爾曼酒店、萬千百貨、家樂福超市、萬達影城13.56公頃54.44萬平方米BJ國際雕塑園地下商務區(qū)商業(yè)、文化娛樂規(guī)劃中3.5公頃11.8萬平方米，地上2.9萬平方米，地下8.9萬平方米TSM時代購物花園商務區(qū)綜合性商業(yè)、寫字樓等金鼎時代廣場53.08萬平方米，其中TSM南區(qū)37.6萬平方米，金鼎商貿(mào)區(qū)15.48萬平方米，計劃2009年10月底全部竣工。京燕商務區(qū)酒店、商務辦公于一體的綜合性寫字樓盛景國際廣場6.62公頃23.94萬平方米。京西會展商務區(qū)展覽、會議、酒店、精品購物于一體的綜合性展覽中心規(guī)劃中25.84公頃34.4萬平方米。其中，用于展覽使用的面積為10萬平方米，會議中心5萬平方米，酒店5萬平方米，寫字樓10萬平方米蘋果園交通樞紐商務區(qū)市政交通樞紐及居住、商業(yè)金融中國鐵建·耀中心64.84公頃62.587萬平方米宏觀環(huán)境區(qū)域發(fā)展規(guī)劃人口及收支分析經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)【區(qū)域發(fā)展規(guī)劃】2012年的經(jīng)濟指標，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值343.6億元，同比增長7.4%，全區(qū)區(qū)域經(jīng)濟實現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展.由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，首鋼的搬遷在一定程度上影響了生產(chǎn)總值的增長，但影響不大；隨著區(qū)域發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)漸漸占主導位置，區(qū)域經(jīng)濟將會有一定提升公共財政預算收入：實現(xiàn)公共財政預算收入25.1億元，同比增長10.6%，完成年初預算108.5%?？偭颗旁诘诹唬鏊倥旁诘诙??？偭颗旁谇叭坏氖牵撼枀^(qū)實現(xiàn)345.2億元，西城區(qū)實現(xiàn)309.1億元，海淀區(qū)實現(xiàn)263.1億元。速度排在第一位的豐臺區(qū)為12.8%【經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)】

總體經(jīng)濟水平與部分城區(qū)相比有一定差距，屬于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)再造發(fā)展期宏觀環(huán)境區(qū)域發(fā)展規(guī)劃人口及收支分析經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)注：數(shù)據(jù)來源石景山統(tǒng)計公報億元2012年的經(jīng)濟指標，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值343.6億元，同石景山區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展走勢良好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，首鋼啟動搬遷調(diào)整以來，石景山區(qū)加快由傳統(tǒng)工業(yè)石景山向綠色生態(tài)石景山轉(zhuǎn)型的步伐，第三產(chǎn)業(yè)快速增長。2011年第三產(chǎn)業(yè)的增加值達到190億，五年來年均增速達到25%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的60%，較五年前提高了29個百分點，切實起到了對經(jīng)濟的支撐作用?！窘?jīng)濟與產(chǎn)業(yè)】第三產(chǎn)業(yè)逐漸占據(jù)主導地位，承載商業(yè)商務發(fā)展的載體將逐漸強大宏觀環(huán)境區(qū)域發(fā)展規(guī)劃人口及收支分析經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)注：數(shù)據(jù)來源石景山統(tǒng)計公報第一產(chǎn)業(yè)（億元）石景山區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展走勢良好【經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)】第三產(chǎn)業(yè)逐漸占據(jù)主隨著經(jīng)濟水平和收入的不斷提高，區(qū)域城鎮(zhèn)居民消費能力不斷增強。2012年，居民人均可支配收入3.5萬元，同比增長10.9%；人均消費支出2萬元，同比降低3.8%。從數(shù)據(jù)上看，我區(qū)城鎮(zhèn)居民收支增長的協(xié)調(diào)性略微降低，消費結(jié)構(gòu)需加快調(diào)整。消費性支出的增加可見區(qū)域居民消費潛力釋放較足，消費觀念開放，對新興事物接受快。八大類消費中食品、衣著、教育文化娛樂服務、家庭設備用品及服務、雜項商品和服務增幅均超過10%以上區(qū)域居民在外就餐比例越來越高，餐飲市場較好。石景山區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費性支出構(gòu)成(%)【可支配收入與消費支出】與BJ整體情況對比，石景山區(qū)消費支出潛力較大注：數(shù)據(jù)來源BJ&石景山統(tǒng)計公報宏觀環(huán)境區(qū)域發(fā)展規(guī)劃人口及收支分析經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)隨著經(jīng)濟水平和收入的不斷提高，區(qū)域城鎮(zhèn)居民消費能力不斷增強。類別數(shù)量常住人口63.9萬常住流動人口21.4萬總?cè)丝?5.3萬區(qū)域范圍內(nèi)人口狀況統(tǒng)計表2012年，石景山區(qū)常住人口為63.9萬人，常住外來人口為21.4萬人。雖然首鋼搬遷，但隨著高科技產(chǎn)業(yè)進駐、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域人口不降反升,較2011年的63.4萬人增加0.5萬人，同比增長0.8%。人群年齡結(jié)構(gòu)中21-40歲、41-50歲共占51%，表明區(qū)域以青年、中年年齡段為主要客群，是本地區(qū)常住人口中購買力最強的消費群體，是各服務行業(yè)最為有效的支撐。其中0-20歲的人口總數(shù)達到10.7萬人，占總體人口的17.7%，在未來幾年消費市場中，此年齡階段的人口將具有較強的消費潛力。【人口分析】區(qū)域人口增長迅速，以中青年消費能力較強的消費群體為主宏觀環(huán)境區(qū)域發(fā)展規(guī)劃人口及收支分析經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)注：數(shù)據(jù)來源石景山統(tǒng)計公報類別數(shù)量常住人口63.9萬常住流動人口21.4萬總?cè)丝?開發(fā)商目標解讀項目本體研究項目研究思路導圖城市規(guī)劃分析產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟分析宏觀環(huán)境分析人口及收支分析市場研究宏觀寫字樓市場區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹蛻粞芯宽椖靠傮w定位物業(yè)發(fā)展建議項目財務評價項目定位區(qū)域商業(yè)市場研究產(chǎn)品設計開發(fā)商目標解讀項目本體研究項目研究思路導圖城市規(guī)劃分析產(chǎn)業(yè)與除CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈繼續(xù)保持傳統(tǒng)優(yōu)勢外，目前東長安街、燕莎、東二環(huán)區(qū)域也有不俗表現(xiàn)，同時新興商務圈也迎來寫字樓投資建設熱潮中央商務區(qū)客戶特征：高品質(zhì)的商務寫字樓中心，匯聚了眾多國際知名律師事務所、咨詢公司、能源企業(yè)以及外資銀行等。典型租戶如：富而德法律服務事務所、麥肯錫、德意志銀行等。亮馬河客戶特征：享有便利的機場交通，很多國際及國內(nèi)航空公司、汽車制造商和一些外國使館、組織機構(gòu)匯集于此。典型租戶如：寶馬、波音、本田、現(xiàn)代、通用汽車、菲亞特等。中關(guān)村客戶特征：聚集眾多國內(nèi)IT企業(yè)和跨國公司研發(fā)總部，以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的中小企業(yè)、孵化器等成長型企業(yè)。典型租戶如：聯(lián)想、NEC、方正、谷歌、微軟研究院、英特爾、AMD等。金融街客戶特征：銀行機構(gòu)、金融機構(gòu)、IT、電信企業(yè)、一些**大型企業(yè)及ZF機構(gòu)的總部云集于此，部分外資金融機構(gòu)入駐。典型租戶如：工商銀行、中國網(wǎng)通、瑞銀集團，高盛摩根士丹利等?？偛炕乜蛻籼卣鳎嚎偛炕鼐哂?000棟獨棟寫字樓，從而吸引了眾多本土企業(yè)和研發(fā)機構(gòu)。典型租戶如：中國質(zhì)量認證中心、華訊工程有限公司、航天時代電子技術(shù)股份有限公司、三星等。東二環(huán)客戶特征：由于公共交通的便利，集中吸引了很多外企入駐，很多著名的內(nèi)資機構(gòu)，尤其是石油巨頭、通信公司、銀行及保險公司也在此落戶。典型租戶如：中國人壽保險、中石油、中國銀行BJ分行、中國移動等。奧運村客戶特征：隨著北辰時代廣場及盤古大觀的竣工，奧運村商圈憑借其便捷的交通系統(tǒng)吸引了眾多企業(yè)進駐。BJ經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)客戶特征：BJ經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)聚集了越來越多的跨國和本土的研發(fā)機構(gòu)、高新技術(shù)和制造業(yè)公司。典型租戶如：中國網(wǎng)通、海爾、京東方、中芯國際、諾基亞、梅賽德斯-奔馳等。望京客戶特征：隨著配套設施迅速的發(fā)展，望京&酒仙橋商圈越來越受到跨國公司的青睞。典型租戶如：微軟、摩托羅拉、寶馬、梅賽德斯-奔馳、雀巢、強生等。上地客戶特征：上地&軟件園商圈被認為是最適宜本土IT類公司辦公的區(qū)域。主要租戶有聯(lián)想，華為，甲骨文，用友等。中關(guān)村金融街核心商務區(qū)總部基地上地望京及酒仙橋東二環(huán)亮馬河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)CBDSub-CBD新興商務圈麗澤商務區(qū)石景山麗澤金融商務區(qū)區(qū)客戶特征：BJ經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)聚集了越來越多的金融企業(yè)、港資等。典型租戶：中國證券金融股份有限公司、中華聯(lián)合財險、新華社金融信息交易所等。奧運村市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場除CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈繼續(xù)保持傳統(tǒng)優(yōu)勢外，目前東長【BJ市場】市場供需熱點區(qū)域——近年來BJ寫字樓市場供需緊張局面明顯，且呈郊區(qū)化發(fā)展，石景山市場成交趨勢穩(wěn)定，市場需求信號明顯BJ辦公物業(yè)供應量呈下降趨勢，成交量穩(wěn)定，市場處于供小于求的狀態(tài)，2012年BJ辦公物業(yè)成交量達287.21萬平米，創(chuàng)歷史新高。BJ中心城區(qū)寫字樓供應稀缺，市場供應逐漸郊區(qū)化，主要存在于豐臺、大興、通州、順義、懷柔等區(qū)縣。石景山辦公物業(yè)供應量2011年呈爆發(fā)式增長，2012年供應量驟降；成交量一直保持在8萬平米以上水平，2012年市場供需比276.35％，成交量達到8.18萬平米，呈現(xiàn)供不應求的狀況。注：數(shù)據(jù)來源世聯(lián)數(shù)據(jù)庫市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場【BJ市場】市場供需熱點區(qū)域——近年來BJ寫字樓市場供需緊張【BJ市場】成交價格逐年攀升，2012年均價達到17653元/平米，但低于全市平均水平，上漲空間大BJ辦公物業(yè)成交均價整體呈上升趨勢，2011年攀升至最高點26769元/平米，2012年微降；石景山辦公物業(yè)成交均價從2010年開始大幅增長，2012年成交均價上升至17653元/平米水平。2012年石景山辦公物業(yè)成交均價17653元/平米，低于全市成交均價25978元/平米，在全市各區(qū)縣屬于中上等水平，增長態(tài)勢明顯。元BJ均價25978注：數(shù)據(jù)來源世聯(lián)數(shù)據(jù)庫市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場【BJ市場】成交價格逐年攀升，2012年均價達到17653元【BJ市場】2010年之后BJ辦公物業(yè)市場一直處于供不應求狀態(tài)，租金推升至歷史最高，空置率持續(xù)下降2010年開始全年市場整體處于供不應求狀態(tài)，租金強勁增長，空置率持續(xù)下調(diào)；2012年寫字樓市場空置率降至歷史新低，僅為4.0%，而租金被推升至市場最高水平，達到325元/平米/月。供求矛盾仍未得到明顯緩解。BJ寫字樓市場經(jīng)歷了2011年超過55%的暴漲，2012年租金的增速大大下降。注：數(shù)據(jù)來源世聯(lián)數(shù)據(jù)庫9-11后,美國對阿戰(zhàn)爭非典期間2009年第三季度租金開始回升2009年上半年各區(qū)域市場租金下降明顯進入2011年租金快速上升從各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅淖兓闆r來看，2010年以來各區(qū)域均出現(xiàn)租金大幅快速上漲，空置率持續(xù)下降的態(tài)勢。第四季度部分區(qū)域甚至出現(xiàn)下降的局面，主要原因是歐洲的次貸危機、國內(nèi)經(jīng)濟的增速放緩促使部分租戶選址和需求的萎縮；迫于成本壓力，部分租戶選址范圍開始向次級商圈轉(zhuǎn)移。市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場【BJ市場】2010年之后BJ辦公物業(yè)市場一直處于供不應求狀【租賃市場】成熟商務區(qū)寫字樓租金高企——CBD、金融街等區(qū)域甲級寫字樓租金基本在15元/平米以上金融街：甲級寫字樓在18-20元/天/平以上，乙級寫字樓在12-15元/天/平以上項目名稱租金（元/天/平米

）項目名稱租金（元/天/平米

）國貿(mào)中心20-23SK大廈16-17國貿(mào)三期30萬達廣場15-18財源中心18-21世紀財富16環(huán)球中心19-20中環(huán)世貿(mào)15－16遠洋國際16-18華彬大廈13-15金地中心17-19中海廣場14-16銀泰中心17-18LG雙子座15-16中關(guān)村：甲級寫字樓在8－12元/天/平，乙級寫字樓在5－5.5元/天/平以上項目名稱租金（元/天/平米

）項目名稱租金（元/天/平米

）金融街E1020卓著國際金融中心EX14中國人壽中心（國際金融城）19中海地產(chǎn)大廈12太平洋保險大廈16遠洋大廈12中海國際中心15.9BJ銀行大廈10鑫茂大廈15平安大廈10項目名稱租金（元/天/平米

）項目名稱租金（元/天/平米

）理想國際大廈12-13第三極大廈7.5電子大廈10清華同方科技廣場7.5泰鵬大廈9-10第三極大廈7.5維亞大廈10大恒科技大廈7中關(guān)村SOHO9銀科大廈7新中關(guān)大廈8.5新中關(guān)大廈8.5CBD：5A級寫字樓在16－20元/天/平以上，甲級寫字樓在12－15元/天/平以上，乙級寫字樓在7－9元/天/平以上市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場【租賃市場】成熟商務區(qū)寫字樓租金高企——CBD、金融街等區(qū)域【租賃市場】外溢現(xiàn)象明顯——部分寫字樓租賃需求逐漸流向新興商務板塊，BJ寫字樓市場“去中心化”趨勢日漸明朗“去中心化”趨勢日漸明朗供應稀缺：目前核心區(qū)寫字樓項目可租賃面積有限，2012年BJ寫字樓市場供應主要存在與豐臺、大興、通州、順義、懷柔等區(qū)縣，中心城區(qū)供應稀缺。成本壓力：城市核心區(qū)域甲級寫字樓的租金水平不斷上漲，加上土地的稀缺性使得三大核心區(qū)域的新建寫字樓數(shù)量將逐年減少，租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務中心的趨勢加強。商圈外擴：除CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈繼續(xù)保持傳統(tǒng)優(yōu)勢外，新興商圈也迎來寫字樓投資建設熱潮，部分租戶選址范圍開始向次級商圈轉(zhuǎn)移，帶動新興商務區(qū)發(fā)展。企業(yè)因業(yè)務增長產(chǎn)生大面積擴租需求：從需求方來看，由于中心城區(qū)大面積的甲級寫字樓供應有限，無法滿足一些企業(yè)因業(yè)務增長產(chǎn)生的擴租需求。市政配套設施的加速，交通便利度提高，滿足了商務集聚對交通的要求：由于市政配套設施的加速建設，大量的城市人口遷往郊區(qū)或城郊結(jié)合部，居住區(qū)域不斷向外延伸，以住宅先行帶動寫字樓發(fā)展的趨勢逐漸顯現(xiàn)；交通便利度提高，尤其是軌道交通網(wǎng)絡覆蓋面的擴大縮短了次中心區(qū)域和三大核心區(qū)域的往來時間，滿足了商務集聚對交通的要求。金融街商圈憑借金融業(yè)帶動，不但成為BJ西二環(huán)最高端的寫字樓、商場聚合地，也成為全市各大商圈中出租率最高的地區(qū)。2012年后三季度，金融街商圈內(nèi)甲級寫字樓存量共102萬平方米，空置率僅0.29%，為全市各大商圈中最低。市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場【租賃市場】外溢現(xiàn)象明顯——部分寫字樓租賃需求逐漸流向新興商開發(fā)商目標解讀項目本體研究項目研究思路導圖城市規(guī)劃分析產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟分析宏觀環(huán)境分析人口及收支分析市場研究宏觀寫字樓市場區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹蛻粞芯宽椖靠傮w定位物業(yè)發(fā)展建議項目財務評價項目定位區(qū)域商業(yè)市場研究產(chǎn)品設計開發(fā)商目標解讀項目本體研究項目研究思路導圖城市規(guī)劃分析產(chǎn)業(yè)與【分布格局】目前石景山寫字樓主要集中分布于西長安街沿線核心商務區(qū)和中關(guān)村石景山園區(qū)一海商務樓信安大廈盛景國際大廈景陽宏昌大廈中瑞大廈萬達廣場電科大廈京江陽光商務樓玉泉大廈萬商大廈中礎大廈長城大廈領(lǐng)秀大廈澤洋大廈鼎城時代廣場江河大廈宏昌商務園京漢大廈景山財富中心中關(guān)村石景山園：地處BJ市石景山區(qū)中部，重點發(fā)展文化創(chuàng)意、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及科技服務等新興高端產(chǎn)業(yè)，商務聚集度較高基地周邊：大部分物業(yè)交付時間早，已出現(xiàn)設備老化等情況，新項目品質(zhì)有顯著提升。但是寫字樓聚集度低，呈零星點式分布核心商務區(qū)：長安街西延長線板塊，配套豐富、交通便捷，商務聚集度最高，品質(zhì)高檔的寫字樓大部分集中于這里入駐客戶特征：以搜狐暢游、暴風網(wǎng)際為代表的娛樂互動門戶企業(yè)、以華錄文化為代表的影視文化產(chǎn)業(yè)、以東土科技、東方信聯(lián)為代表的現(xiàn)代通信技術(shù)企業(yè)入駐客戶特征：以電子科技、咨詢、商貿(mào)、服務業(yè)為主要代表市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場【分布格局】目前石景山寫字樓主要集中分布于西長安街沿線核心商【區(qū)域?qū)懽謽欠植几窬帧勘卷椖繗w屬寫字樓市場的第二梯隊第一梯隊：以銀河商務區(qū)為代表的核心商務區(qū)：萬達廣場/萬商大廈等西長安街沿線近年新落成頂級項目第二梯隊：京燕商務區(qū)、石景山園交通優(yōu)勢區(qū)；第三梯隊：中關(guān)村石景山園交通劣勢區(qū)租金：3.5-7元/平/天區(qū)域：西長安街沿線區(qū)域核心位置產(chǎn)品：出現(xiàn)了地標性項目，軟硬兼?zhèn)?、表現(xiàn)優(yōu)劣決定區(qū)域走勢客戶：基本吸納了進入本地有實力的企業(yè)租金：3-4元/平/天區(qū)域：京燕商務區(qū)及附近區(qū)域，交通區(qū)位佳產(chǎn)品：多為老舊商務樓，軟硬件方面均存在一定劣勢客戶：依托園區(qū)定位吸引新興高端產(chǎn)業(yè)客戶，依托ZF政策引導，商務集聚效應明顯租金：2.5元/平/天區(qū)域：中關(guān)村石景山園產(chǎn)品：北區(qū)目前商務聚集度高，多為物業(yè)交付時間早的老項目，

配套、交通等有待改善客戶：除了個別主力租戶或者業(yè)主自用外，以中小客戶為主市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場【區(qū)域?qū)懽謽欠植几窬帧勘卷椖繗w屬寫字樓市場的第二梯隊第一梯隊【土地市場】2012.1—2013.4石景山區(qū)共出讓13幅，土地面積約17.5萬平方米，總建筑面積合計約59.2萬平方米地塊名稱開發(fā)企業(yè)名稱簽約時間土地面積（平方米）規(guī)劃建筑面積（萬平方米）容積率規(guī)劃用途成交價格總計石景山區(qū)京原路68號BJ市燕山水泥廠經(jīng)濟適用房項目F1地塊配套用地BJ金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年01月31日614.523691.8\綜合、地下車庫271.738萬元石景山區(qū)京原路68號BJ市燕山水泥廠經(jīng)濟適用住房項目D地塊配套用地BJ金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年01月31日1821.627525.8\綜合、配套商業(yè)、地下車庫521.0112萬元石景山區(qū)京原路68號BJ市燕山水泥廠經(jīng)濟適用住房項目E地塊配套用地BJ金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年02月08日1648.696362\配套商業(yè)、地下車庫632.738萬元石景山區(qū)劉娘府綜合改造項目C1地塊中（C地塊定向安置房項目）BJ奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年02月09日17883.71157981.19\住宅、商業(yè)配套、綜合、地下車庫、地下庫房2682.5043萬元石景山區(qū)劉娘府綜合改造項目C1地塊中（D地塊定向安置房項目）BJ奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年02月09日46357.508149776.45\住宅、綜合、地下車庫6783.9525萬元石景山區(qū)劉娘府綜合改造項目C1地塊中（B地塊定向安置房項目）BJ奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年02月09日51757.445171769.64\住宅、商業(yè)配套、綜合、地下車庫、地下庫房7949.5138萬元石景山區(qū)永樂小區(qū)64號樓現(xiàn)狀其他商服項目用地BJ重型機電廠2012年04月25日30.23167.445.54其他商服20.0928萬元石景山區(qū)**路1號樓底商BJ市正達五金商場2012年06月11日386.1510922.827917批發(fā)零售114.66萬元石景山區(qū)蘋果園交通樞紐H地塊廉租房配套商業(yè)及綜合項目BJ市石景山區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委員會2012年12月12日315431.241.269841配套商業(yè)、綜合、地下庫房45.5936萬元BJ市石景山區(qū)蘋果園交通樞紐商務區(qū)F地塊商業(yè)金融用地項目BJ住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司和BJ駿洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體2012年12月18日11100388503.5C2商業(yè)金融用地37249.3888萬元石景山區(qū)石景山區(qū)京原路7號石景山區(qū)京原路7號項目BJ北控置業(yè)有限責任公司2013年01月16日3990.536195062.8綜合、配套商業(yè)、居民汽車場庫843.76萬元石景山區(qū)老**村中海地產(chǎn)集團有限公司2013年02月01日38097.0791337013.509482R2二類居住用地、C2商業(yè)金融用地201800萬元石景山區(qū)五里坨站前小區(qū)經(jīng)濟適用房配套項目BJ天泰興業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司2013年03月08日1247.471625.331.302901配套商業(yè)、綜合172.4925萬元市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場【土地市場】2012.1—2013.4石景山區(qū)共出讓13幅，BJ天泰興業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司2013年03月成交占地1247.47平米規(guī)劃建面1625.33平米BJ奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年02月成交占地98114.95平米規(guī)劃建面321546.1平米BJ市石景山區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委員會2012年12月成交占地315平米規(guī)劃建面431.24平米中海地產(chǎn)集團有限公司2013年02月成交占地38097.079平米規(guī)劃建面133701平米BJ市正達五金商場2012年06月成交占地386.15平米規(guī)劃建面1092平米BJ重型機電廠2012年04月成交占地30.23平米規(guī)劃建面167.44平米BJ金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年2月成交占地4084.83平米規(guī)劃建面17579.6平米BJ北控置業(yè)有限責任公司2013年01月成交占地3990.536平米規(guī)劃建面19506平米BJ住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司和BJ駿洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體2012年12月成交占地11100平米規(guī)劃建面38850平米【土地市場】項目周邊規(guī)劃土地放量較小，未來存在競爭性土地占地約6萬平米，規(guī)劃總建面約20萬平米市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場BJ天泰興業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司BJ奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司BJ市【銷售市場】石景山在售寫字樓項目主要集中在中關(guān)村科技園區(qū)和核心商務區(qū)，未來兩大區(qū)域規(guī)劃的辦公物業(yè)形象升級明顯石景山銷售市場盤點價格：區(qū)域?qū)懽謽琼椖烤鶅r集中在1.7—2.2萬元/平米。特征：區(qū)域以陳舊寫字樓為主，在售項目基本是尾盤或者整層、整棟出售。客戶：以電子科技、IT、網(wǎng)游、藥業(yè)等企業(yè)為主，部分為擁有大型獨棟辦公樓的企業(yè)。未來供應：中關(guān)村石景山園西山匯：共15棟，整售或者整層銷售，剩余3萬平米未售中關(guān)村石景山園：規(guī)劃放量141萬平米，大部分為辦公物業(yè)。核心商務區(qū)融景廣場：均價2萬/平米，建筑面積3.4萬，高端商務綜合體，共有6大部分組成。核心商務區(qū)：未來規(guī)劃放量14.2萬平米寫字樓。均價2.2萬/m2均價1.7萬/m2通景大廈融科創(chuàng)意中心西山匯中國鐵建·耀中心中關(guān)村科技園待售均價2萬元/平米融景廣場銀河財智中心北方中惠國際中心均價1.68萬/m2市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場核心商務區(qū)【銷售市場】石景山在售寫字樓項目主要集中在中關(guān)村科技園區(qū)和核【銷售市場】2012年石景山辦公物業(yè)市場存量僅11萬平米，大面積優(yōu)質(zhì)客戶的需求無法得到滿足2012年BJ辦公物業(yè)市場存量主要集中于中心城區(qū)，區(qū)縣存量主要集中于順義和豐臺。石景山市場成交量上揚，存量下降，處于BJ中下等水平。BJ辦公物業(yè)存量市場變化不大，始終保持在300萬平米水平。石景山辦公物業(yè)市場存量自2010年以來逐年攀升，2011年達到最高值18.97萬平米，2012年成為熱銷市場，成交量大幅上揚，市場存量降低至10.79萬平米。注：數(shù)據(jù)來源世聯(lián)數(shù)據(jù)庫2012下半年開始ZF可推薦大面積優(yōu)質(zhì)客戶的需求無法得到滿足，客戶租、購整體需求量達7萬平米?！洞倬衷L談市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場【銷售市場】2012年石景山辦公物業(yè)市場存量僅11萬平米，大【租賃市場】項目周邊市場尚未形成商務氛圍，租金2-2.5元/平米/天，隨著未來商務區(qū)的成熟，將帶來租金上揚趨勢一海商務樓信安大廈盛景國際大廈景陽宏昌大廈萬達廣場電科大廈京江陽光商務樓玉泉大廈萬商大廈中礎大廈長城大廈領(lǐng)秀大廈澤洋大廈鼎城時代廣場江河大廈宏昌商務園京漢大廈租金4.5元/m2*天租金4.2元/m2*天租金4元/m2*天租金C座3.5，B座7元/m2*天租金3.2元/m2*天甲級寫字樓乙/丙級寫字樓租金2.4元/m2*天(不含物業(yè)費)天宇寫字樓誠海大廈石景山區(qū)租賃水平板塊特征：中小企業(yè)科技基地：商務氛圍較弱，在租賃的辦公物業(yè)多為丙寫字樓，品質(zhì)較差；租金基本2－2.5元/平米?天；中關(guān)村石景山園板塊：商業(yè)氛圍較濃，商務氛圍和寫字樓物業(yè)品質(zhì)不高，多位乙級及丙級寫字樓；入住企業(yè)總量突破1400家，其中包括了以SOHU暢游、暴風網(wǎng)際為代表的娛樂互動門戶企業(yè)、以華錄文化為代表的影視文化產(chǎn)業(yè)、以東土科技、東方信聯(lián)為代表的現(xiàn)代通信技術(shù)企業(yè)。租金基本在2.5元/平方米?天；核心商務區(qū)（長安街沿線）板塊：由于萬達的進駐，帶動了周圍商務市場的發(fā)展，寫字樓聚集程度高，級別為甲級寫字樓和頂級寫字樓；租金基本在4.5-7元/平米?天；租金2.5元/m2*天租金2.45元/m2*天市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場租金3.8元/m2*天【租賃市場】項目周邊市場尚未形成商務氛圍，租金2-2.5元/寫字樓成交面積分割區(qū)間套數(shù)情況近一年區(qū)域在售寫字樓成交面積情況從近一年區(qū)域在售寫字樓成交面積分割區(qū)間表可以看出，在售寫字樓整體面積分割以200平以下，及200-400為主力分割區(qū)間，較小面積的套數(shù)占比較多，具體表現(xiàn)為200平以下的占到70％左右，200－400的占到20％左右；從近一年區(qū)域在售寫字樓成交面積表可以看出，分割區(qū)間較大的面積，占總成交面積的比例較大，1000平以上的區(qū)間占到總成交面積的65％左右；次之為200-400平的占到25％左右；【面積分割】在售寫字樓面積分割較小的，套數(shù)占比較多；但面積分割較大的占區(qū)域總成交面積比例大市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場寫字樓成交面積分割區(qū)間套數(shù)情況近一年區(qū)域在售寫字樓成交面積情【面積分割】面積200平以下分割區(qū)間細化，50－90平米為主力區(qū)間從近一年區(qū)域在售寫字樓200平米成交面積分割區(qū)間表可以看出，50－90平米為主力分割區(qū)間，占比41％，50平米以下、90－120平米位居第二、第三，占比分別為22％、18％。市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場【面積分割】面積200平以下分割區(qū)間細化，50－90平米為主硬件指標軟性服務項目租金（元/平*天）物業(yè)級別大堂電梯層高車位配比物管公司國際資源大廈7甲A約10米挑空，水晶吊燈，石板雕刻OTIS105：1首控物業(yè)（匯集萬達商業(yè)管理有限公司和首鋼實業(yè)物業(yè)的團隊）融科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心6甲A9.5米合資4米225：1萬商大廈4甲B萬通物業(yè)萬達廣場C座3.5甲B無挑高——3.6米————中礎大廈3.2甲B無挑高3.3米中礎物業(yè)【租賃升值潛力】物業(yè)級別和硬件指標配置高、軟性服務好的寫字樓租金升值能力高于區(qū)位條件相近的其他寫字樓項目租金增值水平：物業(yè)級別高、硬件指標配置高、軟性服務水平好的寫字樓租金水平高于區(qū)位條件相近的寫字樓項目市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場硬件指標軟性服務項目租金（元/平*天）物業(yè)級別大堂電梯層高車項目總建面租金（元/平*天）物業(yè)級別商務配套盛景國際大廈4.2甲A地下二層至地上三層為商業(yè)中國瑞達大廈80000平甲A商用面積2萬多平米（地上四層，地下一層）鼎城總建面22萬平，其中寫字樓4萬平3.8甲A鼎城商業(yè)中心（73081平方米）盛景國際大廈盛景國際大廈【租賃升值潛力】自身有商務配套的項目租金水平高于區(qū)位條件相近的其他寫字樓項目租金增值水平：自身有商務配套的項目租金水平高于區(qū)位條件相近的其他寫字樓項目盛景國際大廈配套商業(yè)盛景國際大廈配套商業(yè)市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場項目總建面租金（元/平*天）物業(yè)級別商務配套盛景國際大廈4.CRD規(guī)劃的實施，給區(qū)域前景帶來極大的規(guī)劃發(fā)展利好：【租賃升值潛力】目前區(qū)域還是商務辦公的一個價值洼地，但發(fā)展的前景空間非常巨大政策優(yōu)勢的建立，對于積極引進中小企業(yè)落戶石景山有著巨大的吸引作用安排中小企業(yè)發(fā)展專項資金：落實稅收優(yōu)惠政策設立區(qū)創(chuàng)業(yè)投資引導基金加大貸款擔保支持力度建立上市融資資助體系產(chǎn)業(yè)導向的轉(zhuǎn)變，提供了商務發(fā)展契機的重要載體文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)：著力打造“中國數(shù)字娛樂第一區(qū)”和“設計之都”。高新技術(shù)：重點發(fā)展新一代信息技術(shù)、新材料、新能源、節(jié)能環(huán)保等具有較好基礎的技術(shù)領(lǐng)域商務服務：積極培育法律服務、知識產(chǎn)權(quán)服務、咨詢與調(diào)查服務等專業(yè)服務業(yè)現(xiàn)代金融：著力引進投資基金、證券投資、信托投資、財務管理等金融投資理財企業(yè)、打造BJ市新的金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。旅游休閑：確立京西旅游休閑綜合服務中心地位CRD規(guī)劃帶來的重大區(qū)域發(fā)展契機、政策優(yōu)勢對中小企業(yè)發(fā)展的扶持、產(chǎn)業(yè)導向轉(zhuǎn)變提供的良好商務載體等利好條件，給區(qū)域辦公市場發(fā)展前景注入了深厚的發(fā)展奠基市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場CRD規(guī)劃的實施，給區(qū)域前景帶來極大的規(guī)劃發(fā)展利好：【租賃升現(xiàn)有寫字樓：產(chǎn)品老舊，沒有形象，周邊環(huán)境較差;停車場、安保等配套設施極度不完善，或初級階段;餐飲休閑娛樂配套極少或較遠，給寫字樓內(nèi)就餐人員帶來極大困惑及不便。領(lǐng)秀大廈京漢大廈信安大廈客戶需求訪談：寫字樓老舊，保安人員太少，我們只能自己安裝攝像頭，停車隨便找位置，沒有固定的，也沒有人管理，放在路邊很不安全，沒有現(xiàn)代化辦公條件，網(wǎng)線、電線直接放在地上，非常亂而且電線不安全，建樓的時候沒有合理的設計，就餐是最大的問題，周圍臟亂差，吃飯的地方還少，每天吃飯是很發(fā)愁的事情。曦景長安【產(chǎn)品形象】項目周邊早期產(chǎn)品建筑形象不斷與客戶需求脫節(jié)，客戶成長催生產(chǎn)品升級市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)有寫字樓：領(lǐng)秀大廈京漢大廈信安大廈客戶需求訪談：曦景長安【區(qū)位項目名稱物業(yè)級別容積率中關(guān)村石景山園西山匯甲級2京漢大廈乙級1.63中小企業(yè)科技基地領(lǐng)秀大廈

——1.08景山財富中心——

2.5通景大廈甲級3.72萬達核心商務區(qū)石景山萬達廣場甲級4石景山萬達廣場B座甲級

北方中惠國際中心甲級4.5CRD銀座甲級5.79萬商大廈甲級5.28紫御國際商住公寓4長銀大廈乙級3.4中礎大廈乙級5景陽宏昌大廈甲級

信安大廈乙級

電科大廈商住公寓

皓月寫字樓丙級

一海商務樓丙級

其他澤洋大廈甲級3茂華大廈乙級3.75融科創(chuàng)意中心甲級3.86盛景國際廣場甲級3物業(yè)級別上看：甲級及以上級別占比較少，陳舊、無形象寫字樓占50％以上。從建筑外立面上看：萬達廣場、融科創(chuàng)意中心、盛景國際廣場等新建項目外立面采用流行的、時尚的、質(zhì)感的材質(zhì)，或玻璃幕墻形式，大多數(shù)項目均為涂料及不上檔次的材質(zhì)，無法凸顯辦公物業(yè)的形象。從內(nèi)部設置上看：電梯數(shù)量少，且載重量低；無中央空調(diào)或制冷系統(tǒng)；采用外掛式空調(diào)機或自然通風；樓層低，無裝修或裝修很陳舊過時，空間感較差。【產(chǎn)品形象】項目所處周邊缺失具備一定標簽形象的辦公物業(yè)產(chǎn)品市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場區(qū)位項目名稱物業(yè)級別容積率中關(guān)村石景山園西山匯甲級2京漢大廈【內(nèi)部打造】滿足終端客戶使用需求的細節(jié)打造不足，停車位、衛(wèi)生間設置標準明顯滯后于城市水平現(xiàn)有產(chǎn)品以租賃型物業(yè)為主，對檔次、實用的關(guān)注度低；多數(shù)寫字樓物業(yè)為地上停車，零散不好管理，沒有安全保障，少數(shù)甲級寫字樓配有地下停車場，但裝修較差，采光通風欠佳，管理相對初級；衛(wèi)生間設計不合理，高峰期使用嚴重不足。區(qū)位項目名稱車位數(shù)量(個)辦公面積(㎡)車位面積比(個/100㎡)中關(guān)村石景山園西山匯1350733621.84京漢大廈50131300.38中小企業(yè)科技基地領(lǐng)秀大廈65156160.42景山財富中心260427890.61通景大廈196244500.80信安大廈50133000.38萬達核心商務區(qū)石景山萬達廣53CRD銀座282480000.59紫御國際629660000.95長銀大廈315350000.90中礎大廈100120000.83中瑞大廈356800000.45其他澤洋大廈209413000.51茂華大廈168330000.51融科創(chuàng)意中心500400001.25盛景國際廣場306670000.46領(lǐng)秀大廈京漢大廈西山匯市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場【內(nèi)部打造】滿足終端客戶使用需求的細節(jié)打造不足，停車位、衛(wèi)生物業(yè)名稱配套商業(yè)業(yè)態(tài)入駐商家通景大廈銀行、高檔餐飲、小型綜超——

信安大廈茶館月牙灣長銀大廈餐飲、百貨、超市、銀行好倫哥自助比薩，美樂寶蛋糕，棒棒雞，成都小吃，吉野家，陳阿婆銀行：建設銀行分行，中信銀行、西點百貨中礎大廈健身

——澤洋大廈服務行業(yè)光大銀行、移動大廳茂華大廈證券中信建設證券融科創(chuàng)意中心銀行、休閑餐飲星巴克、農(nóng)行盛景國際廣場餐飲、超市大型商場【商務配套】配套供應與入駐企業(yè)客戶需求結(jié)構(gòu)性失衡，辦公人員基本生活就餐問題長期難以解決市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場物業(yè)名稱配套商業(yè)業(yè)態(tài)入駐商家通景大廈銀行、高檔餐飲、小型綜超石景山區(qū)已有寫字樓物業(yè)發(fā)展水平項目檔次物業(yè)管理公司口碑及品牌形象領(lǐng)袖大廈甲級首鋼物業(yè)中等鼎城時代廣場甲級國貿(mào)物業(yè)中京漢大廈甲級京漢物業(yè)——玉泉大廈乙級景泉物業(yè)——中礎大廈乙級中礎物業(yè)——長城大廈乙級華海基業(yè)科技孵化器——澤洋大廈甲級澤洋物業(yè)——茂華大廈甲級茂華物業(yè)——中國瑞達大廈甲級瑞達物業(yè)——CRD銀座甲級育新物業(yè)——萬達廣場甲級首控物業(yè)——中鐵建設大廈甲級————北方中惠國際中心甲級北方物業(yè)——萬商大廈甲級萬通物業(yè)——信安大廈乙級八六三物業(yè)分公司——【物業(yè)管理】區(qū)域?qū)懽謽谴蟛糠猪椖恳蚤_發(fā)企業(yè)自有物管公司為主，服務水平和口碑還有很大提升空間市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場石景山區(qū)已有寫字樓物業(yè)發(fā)展水平項目檔次物業(yè)管理公司口碑及品牌【產(chǎn)品市場】區(qū)域?qū)懽謽菣C電配置方面，均設施中央空調(diào)，智能化系統(tǒng)配置方面水平較低市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場項目名稱空調(diào)電力供應架空地板智能化方式品牌融科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心中央空調(diào)——市政供電架空網(wǎng)絡地板超5A西山匯中央空調(diào)——雙路供電————玉泉大廈中央空調(diào)————————澤洋大廈中央空調(diào)——雙回路供電————茂華大廈中央空調(diào)————————京漢大廈中央空調(diào)——市政供電————電科大廈中央空調(diào)————————萬商大廈中央空調(diào)————————通景大廈中央空調(diào)——市政供電————瑞達大廈集中空調(diào)————————信安大廈——————————【產(chǎn)品市場】區(qū)域?qū)懽謽菣C電配置方面，均設施中央空調(diào)，智能化系【產(chǎn)品市場】區(qū)域?qū)懽謽请娞菡w配置較差，平均每部電梯服務面積均在6000平米以上，低于4000平甲級寫字樓標準項目名稱總建面（平米）樓棟數(shù)客梯數(shù)量貨梯數(shù)量電梯品牌每部電梯服務面積（平米）玉泉大廈20000131奧的斯6667澤洋大廈43000152三菱8600茂華大廈28787141——7197信安大廈13000121三菱6500京漢大廈13130151日立2626瑞達大廈600001棟20層主樓，1棟9層裙樓102——6000融科創(chuàng)意中心1125402棟19層主樓，1棟4層輔樓82合資7000通景大廈19450141迅達4800西山匯2600001541通力4300市場研究宏觀寫字樓市場客戶機會區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠^(qū)域商業(yè)市場【產(chǎn)品市場】區(qū)域?qū)懽謽请娞菡w配置較差，平均每部電梯服務面【西山匯】地處中關(guān)村石景山園，是京西文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地標大盤44基本信息1.區(qū)位：石景山中關(guān)村科技園區(qū)石景山園北II區(qū)；2.產(chǎn)品：15棟8-14層的現(xiàn)代化高端寫字樓組成；3.物業(yè)級別：甲級;4.配套：毗鄰地鐵1號線蘋果園站、香山線、預計2011年開通的S1號線;5.硬件：外墻高檔石材，外窗LOW-E中空玻璃；6.其他：智能系統(tǒng)；開發(fā)商BJ鼎軒基業(yè)科技發(fā)展有限公司地址石景山區(qū)實興大街東側(cè)入市時間2010年9月物業(yè)類型建面(㎡)標準層面積特色B1辦公165001450雙大堂設計，可同時滿足兩家企業(yè)享有相對獨立的辦公環(huán)境B2辦公220002100可自然分割為兩棟10000㎡左右的獨立辦公樓,滿足大型創(chuàng)智型企業(yè)的辦公需求B3辦公5300700獨棟購買享有企業(yè)冠名權(quán)B4辦公10000757中筒式設計，獨棟購買享有企業(yè)冠名權(quán)B5辦公13562.21016分割為40-70㎡SOHO創(chuàng)意工作室，為創(chuàng)業(yè)人士提供成長平臺B6辦公6000700棟購買享有企業(yè)冠名權(quán)，自由分割的彈性設計可為中小型企業(yè)度身定制總占地(㎡)總建面(㎡)90000260000啟示——寫字樓景觀打造為本項目優(yōu)勢，整體定位——京西文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展地標大盤已營造本項目的客戶核心競爭力典型案例研究【西山匯】地處中關(guān)村石景山園，是京西文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地標大北部院落功能規(guī)劃：個性創(chuàng)意工坊集群：有一定的伸展性、可塑性，規(guī)模行、帶動性、可作為項目后期亮點推出。中部院落功能規(guī)劃：多元化創(chuàng)藝產(chǎn)業(yè)生活工作區(qū)總匯藍色部分：旗艦型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部，帶動項目影響力，擴大項目品牌知名度。粉色部分：LOFT-BEHIND中小型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群（主力）黃色部分：E—SOLO商居公舍，自由創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主的理想“希地”南部院落功能規(guī)劃：學院派創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈整合區(qū)：滿足科技園政策性、指向性要求，樹立項目政治地位，作為項目成功銷售重要契機?！疚魃絽R】產(chǎn)品規(guī)劃理念前瞻，以三進院落體現(xiàn)，不同院落有清晰的功能規(guī)劃，有利于吸引目標客戶典型案例研究北部院落功能規(guī)劃：中部院落功能規(guī)劃：南部院落功能規(guī)劃：【西山生態(tài)院落，三度空間：空間布局分為南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)三個商務院落，景觀連廊將相對獨立的三個商務院落形成巧妙的連通，圍合建筑、山水景觀，形成移步異景的視覺效果；湖泊水系、休閑小品雕塑、中庭花園、高低錯落的灌木及綠地等多重生態(tài)景觀創(chuàng)造出真正的花園式辦公環(huán)境，在怡人的氛圍中輕松贏得商務契機?！疚魃絽R】景觀以三進院落形式體現(xiàn)，形成移步異景的視覺效果典型案例研究生態(tài)院落，三度空間：空間布局分為南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)三個商務院落【西山匯】外立面選取現(xiàn)代風格，建筑壯觀、挺拔，現(xiàn)代感十足，給人以強烈的視覺沖擊典型案例研究【西山匯】外立面選取現(xiàn)代風格，建筑壯觀、挺拔，現(xiàn)代感十足，給西山匯面積分割區(qū)間占比情況【西山匯】主力產(chǎn)品分割區(qū)間為200平以下和200－400平，今年1季度以來月均消化量在8000平以上，成交均價在1.8萬元典型案例研究面積分割區(qū)間占比情況：從西山匯產(chǎn)品面積分割區(qū)間統(tǒng)計可以看出，400平以下為主力分割區(qū)間，其中200平以下的套數(shù)占比最多，200－400平占比次之。西山匯成交面積及成交均價成交面積及成交均價：從西山匯最近四個季度的成交面積及成交均價走勢圖可以看出，2012年第四季度到今年第一季度，月均消化量在8000平以上，成交均價接近18000元/平。西山匯面積分割區(qū)間占比情況【西山匯】主力產(chǎn)品分割區(qū)間為200【典型案例研究】西山匯產(chǎn)品亮點小結(jié)規(guī)劃理念前瞻，體現(xiàn)清晰的功能定位生態(tài)院落三度空間：空間布局分為南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)三個商務院落，景觀連廊將相對獨立的三個商務院落形成巧妙的連通，圍合建筑、山水景觀，形成移步異景的視覺效果；湖泊水系、休閑小品雕塑、中庭花園、高低錯落的灌木及綠地等多重生態(tài)景觀創(chuàng)造出真正的花園式辦公環(huán)境，在怡人的氛圍中輕松贏得商務契機。項目建筑立面采用白色石材和玻璃幕墻，勾勒出現(xiàn)代商務感十足的建筑群落；建筑壯觀、挺拔，現(xiàn)代感十足，給人以強烈的視覺沖擊。建筑形象壯觀、挺拔西山匯產(chǎn)品亮點景觀呈現(xiàn)三度空間北部院落功能規(guī)劃——個性創(chuàng)意工坊集群；中部院落功能規(guī)劃——多元化創(chuàng)藝產(chǎn)業(yè)生活工作區(qū)總匯；南部院落功能規(guī)劃——學院派創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈整合?！镜湫桶咐芯俊课魃絽R產(chǎn)品亮點小結(jié)規(guī)劃理念前瞻，體現(xiàn)清晰的功寫字樓市場小結(jié)銷售市場市場供需：近年來BJ寫字樓市場供需緊張局面明顯，且呈郊區(qū)化發(fā)展，石景山市場供不應求，是BJ區(qū)縣的重要供需板塊成交均價：BJ辦公物業(yè)成交價格呈上升趨勢，2012年石景山區(qū)均價達到17653元/平米，遠低于全市平均水平（25978元/平米），隨區(qū)域市場逐步成熟，上漲空間較大市場存量：2012年石景山辦公物業(yè)市場存量僅11萬平米BJ寫字樓供需緊張、價格大幅上揚、“去中心化”的大背景，及石景山區(qū)域的價格和政策優(yōu)勢，將良好的承接京西商務區(qū)的辦公需求，為本項目發(fā)展寫字樓物業(yè)提供了良好的市場支撐。租賃市場整體市場：2010年之后BJ辦公物業(yè)市場一直處于供不應求狀態(tài)，租金推升至歷史最高，空置率持續(xù)下降趨勢判斷：隨著新增項目入市，寫字樓租金上漲幅度將放緩，空置率微降，但市場供應緊張的局面仍難在短期得到改善市場格局：CBD、金融街等區(qū)域甲級寫字樓租金基本在15元/平米以上，需求逐漸進入新興商務板塊，寫字樓市場“去中心化”趨勢日漸明朗區(qū)域市場：石景山**基地區(qū)域市場尚未形成商務氛圍，寫字樓呈點式分布，租金2.3元/平米/天，未來大量項目入市，將帶來租金的上揚趨勢寫字樓市場小結(jié)銷售市場BJ寫字樓供需緊張、價格大幅上揚、“去開發(fā)商目標解讀項目本體研究項目研究思路導圖城市規(guī)劃分析產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟分析宏觀環(huán)境分析人口及收支分析市場研究宏觀寫字樓市場區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹蛻粞芯宽椖靠傮w定位物業(yè)發(fā)展建議項目財務評價項目定位區(qū)域商業(yè)市場研究產(chǎn)品設計開發(fā)商目標解讀項目本體研究項目研究思路導圖城市規(guī)劃分析產(chǎn)業(yè)與本項目由于土地限制，重點分析:區(qū)域純租賃客戶整購型客戶本項目由于土地限制，重點分析:客戶是誰？現(xiàn)有客戶構(gòu)成如何？客戶是誰？現(xiàn)有客戶構(gòu)成如何？【行業(yè)類型分析】目前本區(qū)域?qū)懽謽强蛻粢愿咝录夹g(shù)、IT通信類、文化創(chuàng)意類、物流商貿(mào)類行業(yè)為主寫字樓入駐企業(yè)IT通信、高新技術(shù)類為主，占比達到將近45％，在入駐寫字樓企業(yè)起核心客戶作用文化創(chuàng)意、物流商貿(mào)類分別為16％、18％在石景山第三產(chǎn)業(yè)逐漸占據(jù)主導產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展大勢和ZF對IT通信、文化創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)的大力扶持下，在未來石景山發(fā)展中，IT電子通信、文化創(chuàng)意類企業(yè)必將占據(jù)主導地位，而物流商貿(mào)業(yè)將隨著首鋼的搬遷，將受到影響，占比會呈現(xiàn)一定的下降?？蛻粞芯啃袠I(yè)類別分析客戶需求分析整售&租賃客戶項目名稱教育培訓文化創(chuàng)意物流商貿(mào)建筑裝飾類IT通信、高新技術(shù)咨詢服務金融投資地產(chǎn)開發(fā)類**賓館寫字樓4%27%27%4%32%7%0%0%領(lǐng)秀大廈0%6%14%0%61%11%7%0%澤洋大廈0%4%12%6%55%12%10%0%信安大廈0%0%0%0%88%6%6%0%京漢大廈9%0%0%0%73%9%9%0%盛景國際廣場0%6%6%0%56%17%17%0%茂華大廈6%6%11%17%33%11%6%11%中國瑞達大廈6%0%18%0%71%0%6%0%國際資源大廈0%0%17%17%17%17%17%17%中鐵建設大廈0%22%11%0%22%6%33%6%【行業(yè)類型分析】目前本區(qū)域?qū)懽謽强蛻粢愿咝录夹g(shù)、IT通信類、石景山寫字樓分行業(yè)平均辦公面積從行業(yè)平均辦公面積來看：金融投資類、IT/電子通信/高新技術(shù)類企業(yè)平均辦公面積較大，集中在400－550平；教育培訓類在300平左右；文化創(chuàng)意類、物流商貿(mào)類集中在150－250平左右；咨詢服務類和建筑裝飾類行業(yè)整體辦公面積偏小，集中在140-160平；從各企業(yè)的辦公區(qū)間來看，200平米以下小企業(yè)占到73%,

500平以上的大面積客戶占比19%。可以看出，市場上寫字樓入駐客戶，中小企業(yè)客戶數(shù)量占比較大。【行業(yè)平均辦公面積】從行業(yè)平均辦公面積看，金融投資類、IT/電子通信類平均辦公面積較大，集中在400－550平石景山寫字樓企業(yè)辦公面積區(qū)間占比客戶研究行業(yè)類別分析客戶需求分析整售&租賃客戶石景山寫字樓分行業(yè)平均辦公面積從行業(yè)平均辦公面積來看：【行業(yè)企業(yè)類型面積關(guān)注點大型企業(yè)1000以上區(qū)域形象〉開發(fā)商品牌〉建筑形象〉建筑內(nèi)硬件配套及品牌檔次〉交通中等企業(yè)500－1000建筑形象〉建筑內(nèi)硬件配套及檔次〉交通〉商業(yè)配套〉物業(yè)管理成長型企業(yè)200－500交通〉租金〉建筑內(nèi)硬件配套及檔次〉商務配套創(chuàng)業(yè)型200以下租金〉交通〉商業(yè)配套〉硬件配套〉物業(yè)管理【行業(yè)辦公物業(yè)關(guān)注點】大型企業(yè)關(guān)注點是立足于區(qū)域，中型立足于建筑及配套，成長及創(chuàng)業(yè)更多關(guān)注的是租金客戶研究行業(yè)類別分析客戶需求分析整售&租賃客戶企業(yè)的大小決定關(guān)注點的不同：大型企業(yè)注重的是形象，配備齊全的高檔次寫字樓配我的企業(yè)身份；中等企業(yè)介于形象、交通、配套之間；成長性和創(chuàng)業(yè)型由于資金有限，所以對租金的問題極為關(guān)注。企業(yè)類型面積關(guān)注點大型企業(yè)1000以上區(qū)域形象〉開發(fā)商品牌〉客戶研究行業(yè)類別分析客戶需求分析整售&租賃客戶【大面積客戶行業(yè)分析】從區(qū)域?qū)懽謽谴竺娣e客戶統(tǒng)計看，IT通信和文化傳媒類客戶占比將近40%石景山寫字樓大面積客戶列表（1000平以上）公司名稱行業(yè)分類面積大小茂華集團地產(chǎn)開發(fā)類3600麥格集團IT通信類3600中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司地產(chǎn)開發(fā)類2800GamewaveinteractiveIT通信類2000卡浪傳媒網(wǎng)絡公司IT通信類2000東方信聯(lián)有限公司IT通信類2000BJ貴金屬交易所金融投資類2000中國動漫集團有限公司IT通信類2000物美集團物流商貿(mào)類1600電玩巴士網(wǎng)絡公司IT通信類1500庫巴購物網(wǎng)絡公司IT通信類1500每日傳播集團文化傳媒類1500上海盛大網(wǎng)絡發(fā)展有限公司BJ分公司IT通信類1200華娛無線IT通信類1200京漢臵業(yè)集團股份有限公司地產(chǎn)開發(fā)類1100BJ考克利爾冶金工程技術(shù)有限公司物流商貿(mào)類1100BJ青松房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)開發(fā)類1100石景山寫字樓大面積客戶分行業(yè)占比（500平以上客戶）寫字樓大面積客戶分行業(yè)占比：從大面積客戶數(shù)量來看，IT通信類占據(jù)絕對的優(yōu)勢，IT通信和文化創(chuàng)意類客戶占比將近40%，且面積多在1000平米以上隨著區(qū)域CRD規(guī)劃的逐步實施，金融投資類客戶也占用一定比例客戶研究行業(yè)類別分析客戶需求分析整售&租賃客戶【大面積客戶行區(qū)域整售項目客戶分析項目名稱客戶主要行業(yè)類別行業(yè)占比需求面積代表公司客戶來源置業(yè)目的西山匯高新技術(shù)企業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等高新技術(shù)和文化創(chuàng)意類占比將近75％700-1000無線電接收中心、中鐵集團、工信部等本區(qū)域客戶60-70％，市區(qū)30％左右30％投資，70％自用融科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心IT數(shù)字娛樂領(lǐng)域企業(yè)總部及主要分支機構(gòu)進駐、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等IT通信和文化創(chuàng)意占比將近78％整棟/整層購買暢游總部公司本區(qū)域占60％，也有少量河北的40％投資，60％自用訪談語錄1——融科創(chuàng)意中心我們寫字樓目前已經(jīng)進入尾盤了。來買的客戶主要是石景山的，大概占到60%，剩下的有是河北的，有是市區(qū)的。這些客戶當中大概有40%是買來投資用的。目前已經(jīng)有公司入住，主要以IT為主，還有數(shù)碼類的。主要代表公司是搜狐暢游，暢游在我們這邊買了一整棟。租戶一般是本地老企業(yè)改善辦公環(huán)境?！诳苿?chuàng)意置業(yè)顧問：張先生訪談語錄2——西山匯：我們這邊客戶主要以周邊為主，大概占到60%～70%，市區(qū)的占30%左右。目前入住的代表公司有無線電接受中心，中鐵集團，工信部。行業(yè)類別主要以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，一般需求面積在700～1000平米，根據(jù)公司規(guī)模大小而定?！魃絽R置業(yè)顧問：李先生客戶研究行業(yè)類別分析客戶需求分析整售&租賃客戶【整售市場客戶分析】區(qū)域整售項目客戶行業(yè)以IT通信、文化創(chuàng)意類為主，客戶來源以本區(qū)域占比較大區(qū)域整售項目客戶分析項目名稱客戶主要行業(yè)類別行業(yè)占比需求面積項目名稱標準層面積層數(shù)面積分割領(lǐng)秀大廈1000820-80京漢大廈1100－55-200中礎大廈1500830-100 澤洋大廈25001680-230 玉泉大廈10001128-136 萬商大廈7002450-214茂華大廈120015100~260中國瑞達大廈300020300-5000信安大廈80712150-807【租賃市場客戶分析】租賃市場客戶行業(yè)以IT通信類、文化傳媒類和物流商貿(mào)類為主，面積分割區(qū)間較小區(qū)域在租寫字樓基本情況租戶分析：從企業(yè)數(shù)量來看茂華IT通信類和建筑裝飾類客戶較多，分別占比31%和18%，從公司規(guī)模來看，茂華集團總部、麥格集團、華娛無線、影響動漫辦公面積均在500平米以上，尤其是茂華總部和麥格集團辦公面積都是3層（3600平米）從代表項目分析得出，集中在IT通信類和文化傳媒類,一般公司規(guī)模小，辦公面積小，且多為私營業(yè)主；整體面積分割較小。從上表可以看出，在租寫字樓整體面積分割較小，集中在30-200平之間；中國瑞達大廈較大，面積多為300平以上,整體入住企業(yè)面積也偏大，幾乎均在500平以上，Gamewaveinteractive、卡浪傳媒網(wǎng)絡公司、東方信聯(lián)有限公司辦公面積均達到2000平米?？蛻粞芯啃袠I(yè)類別分析客戶需求分析整售&租賃客戶代表項目分析：茂華大廈部分租戶列表公司名稱所在樓層面積大小茂華集團16-183600麥格集團11、12、153600華娛無線101200影響動漫8600BJ昊福文化3300中科鴻基9200華娛天脈9200BJ首鋼耐火材料有限公司7200BJ順江源建筑工程有限公司6200BJ福東順發(fā)5200BJ藝奧新裝飾工程有限公司6100BJ四維祥泰科技有限公司5100凱文警視5100BJ茂華物業(yè)服務有限公司3100茂華大廈客服中心3100中國金屬防腐集團有限公司880華商博瑞680悅訊文化660項目名稱標準層面積層數(shù)面積分割領(lǐng)秀大廈1000820-80京茂華大廈中國瑞達大廈國際資源大廈中鐵建設大廈1221平3000平1042平2000平100以下17%0%0%0%100－20056%0%0%0%201－3005%6%33%0%301－5000%35%17%0%501－10005%30%33%78%1000以上17%29%17%22%【租賃市場客戶分析】區(qū)域?qū)懽謽亲非蟾咝蜗蠛蜋n次的項目面積分割區(qū)間較大，以大客戶為吸引目標從典型代表寫字樓項目的面積分割區(qū)間圖可以看出，區(qū)域?qū)懽謽亲非蟾咝蜗蠛蜋n次的面積分割區(qū)間集中在500－1000平左右出現(xiàn)大面積分割區(qū)間，主要基于這些項目以高端大面積需求客戶為目標，形象檔次都比較高，在市場上代表了較高的形象水平，他們的物業(yè)級別都是甲級；標準層面積方面：中鐵建設大廈和中國瑞達大廈是2000平以上的代表，萬達國際資源大廈和茂華大廈是1000平左右的典型代表；面積分割區(qū)間標準層代表項目客戶研究行業(yè)類別分析客戶需求分析整售&租賃客戶茂華大廈中國瑞達大廈國際資源大廈中鐵建設大廈1221平300所屬行業(yè)：IT通信類目前辦公場所：茂華大廈現(xiàn)辦公面積：300平左右辦公權(quán)屬：承租對辦公項目的主要關(guān)注點：（1~10打分、10分最高）〈8〉區(qū)域形象〈9〉建筑形象〈7〉駐戶形象〈9〉行業(yè)集聚〈7〉軌道交通〈8〉周邊配套〈6〉景觀綠地