中國樓市:減肥成功了嗎中國內(nèi)地樓市今非昔比，整體供應(yīng)過剩、人口紅利衰減、投資需求退場、居民資產(chǎn)配置“棄房追股〞，昔日的“寵兒〞似乎在一夜之間就變成了“棄兒〞。但是，驅(qū)動“新常態(tài)〞的新動力沒那么容易到來，要素驅(qū)動還不得不倚賴。熾熱了近20年的樓市，目前的體量已經(jīng)到達歷史最高位。即便整個行業(yè)開始進入了長周期下行階段，但絕不能過快下滑。因為，無論對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、地方財政，還是金融風(fēng)險、老百姓資產(chǎn)收益、民生訴求，都可謂是“不能承受之重〞。為難：壯漢被打了強心針但是，2022年跨過住房供求的總體平衡后，樓市需求卻主要集中在人口集聚的一線和少數(shù)二線重點城市，二三四線城市在產(chǎn)業(yè)、人口集聚方面被夸大了。于是，開發(fā)商也紛紛回歸一線和重點二線城市，從而造成了供應(yīng)的區(qū)域性過剩。根據(jù)國家發(fā)改委的統(tǒng)計，全國144個地級城市，平均每個規(guī)劃建立約1.5個新城新區(qū)，全國新區(qū)規(guī)劃人口加總居然到達了驚人的34億。期待：銀行還有愛嗎？曾幾何時，房貸是“香餑餑〞，各大銀行爭做房貸業(yè)務(wù)，以改善資產(chǎn)質(zhì)量，但那是房價上漲的時期。但今非昔比，存款來源理財化、同業(yè)化、短期化，存貸款利差縮小、本錢大幅度攀升，而房貸是“民生業(yè)務(wù)〞，國家不允許房貸利率任意上升。再加上，目前60%的銀行貸款是以不動產(chǎn)為抵押的，將來抵押物價值下跌，最先損失的就是銀行。因此，相比動輒上浮20%-30%的企業(yè)貸款、消費貸款來說，房貸目前只能“靠后站〞了。近日，融360調(diào)查報告顯示，全國524家銀行降低了二套房首付成數(shù)的僅164家，近七成銀行暫未執(zhí)行新政。另外，銀行在執(zhí)行力度上也表現(xiàn)出明顯的差異化，其中北京落實新政的18家商業(yè)銀行中，僅3家降至四成，而蘇州執(zhí)行新政的7家銀行，那么全部將二套房首付由六成降至四成五，可謂均是有折扣的執(zhí)行。目前，首套房貸利率目前在基準利率左右，而具有改善性質(zhì)的二套房貸利率那么在基準利率的1.1倍以上。這與去年以來國家一直三番五次、苦口婆心倡導(dǎo)銀行要支持合理住房需求來說，銀行無異于潑冷水。展望：繼續(xù)提杠桿、繼續(xù)降本錢工具箱里還有彈藥嗎？還有一項政策似乎被丟棄在“遺忘的角落〞，那就是降低首套房貸的首付成數(shù)。既然投資需求已全面退場、剛需占主導(dǎo)，而改善型二套房貸的首付已經(jīng)降至四成，首套房貸首付成數(shù)維持3成太不應(yīng)該了。在興隆國家〔如美國、澳大利亞〕，但凡首次購房，在任何時候都可以享受最低10%的首付比例，美國曾經(jīng)出現(xiàn)過“0首付〞的情形。在“三個1億人〞〔促進約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化〕的新型城鎮(zhèn)化背景下，將來購房的主力應(yīng)該是城市“新移民〞。這部分人群在城市安家落戶和實現(xiàn)購房的愿望強烈，但房價上漲了10年后，很難拿得出30%的首付款。因此，預(yù)