房地產(chǎn)大作業(yè)房地產(chǎn)大作業(yè)房地產(chǎn)大作業(yè)資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產(chǎn)大作業(yè)版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：山東建筑大學(xué)商學(xué)院·大作業(yè)課程名稱：房地產(chǎn)估價班級： 工商121-2任課教師：陳健學(xué)生姓名：學(xué)號：所屬學(xué)期：2014－2015學(xué)年第2學(xué)期房地產(chǎn)估價測算報告估價項(xiàng)目名稱：濟(jì)南市歷山路142號凱旋c座商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓價值評估估價人員:TOC\o"1-3"\h\u一、估價對象一般情況： 3（一）估價對象土地使用權(quán)概況： 3（二）估價對象房產(chǎn)概況委估的地上建筑物和地上附著物主要為寫字樓、小寫字樓、資料室和附屬用房。 3二、估價目的： 4三、估價時點(diǎn) 4四、估價方法實(shí)用性分析 4五、估價測算過程（以首層為例作詳細(xì)說明） 5（一）運(yùn)用收益法測算估價對象（商業(yè)用房）市場價值 5（二）運(yùn)用市場比較法測算估價對象（商業(yè)用房）市場價值 6六、房地產(chǎn)估價結(jié)果的確定 8估價對象一般情況：估價對象土地使用權(quán)概況：估價對象所占用的土地位于位于濟(jì)南市歷山路142號凱旋，土地使用權(quán)總面積平方米，地上建有寫字樓及商業(yè)附屬用房。土地登記用途為商業(yè)，估價時點(diǎn)，已取得國有土地使用證，土地容積率為。該地塊形狀較規(guī)則，土地開發(fā)程度為宗地內(nèi)外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整。（二）估價對象房產(chǎn)概況委估的地上建筑物和地上附著物主要為寫字樓、小寫字樓、資料室和附屬用房。(1)主寫字樓具體結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝修、設(shè)備狀況如下：建成時間：1993年12月，1999年進(jìn)行了二次裝修；建筑面積：；

結(jié)構(gòu)形式：混合結(jié)構(gòu)；層

數(shù)：地上七層，地下一層；層

高：首層，二至七層，地下；外

窗：鋁合金窗；外墻裝修：外墻磚；首

層：為大廳及會議室，首層入口為鋼化玻璃門和自動不銹鋼門，地面鋪花崗巖，墻面刷涂料，吸音板吊頂，木墻裙，不銹鋼門，會議室柱子貼花崗巖；二至七層：主要為寫字室，地磚地面，墻面刷涂料，木門，水泥踢腳；地下室：為食堂，地面鋪紅崗磚，墻面刷涂料，油漆墻裙；衛(wèi)生設(shè)備：一層COTTO衛(wèi)生潔具，其他層為普通衛(wèi)生潔具；水電、暖衛(wèi)設(shè)施齊全，一部廣州日立電梯，載重1000Kg估價對象已使用二十一年，維護(hù)保養(yǎng)狀況尚好，主要結(jié)構(gòu)未發(fā)現(xiàn)沉降變形現(xiàn)象。(2)小寫字樓具體結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝修、設(shè)備狀況如下：建成時間：1969年12月，2000年進(jìn)行了二次裝修；結(jié)構(gòu)形式：混合結(jié)構(gòu)；建筑面積：；

層

數(shù)：地上二層；層

高：

；門

窗：木門窗，部分鋁合金門窗；外墻裝修：涂料外墻；少部分石料裝飾地

面：地磚；墻

面：大白墻面；水電、暖衛(wèi)設(shè)施齊全。估價對象已使用三十八年，維護(hù)保養(yǎng)狀況尚好，主要結(jié)構(gòu)未發(fā)現(xiàn)沉降變形現(xiàn)象。(3)資料室為平房，建筑面積共，混合結(jié)構(gòu)，木門窗，水泥地面，普通裝修。(4)附屬用房為平房，建筑面積共160m2（其中58平方米為房上房）；磚木結(jié)構(gòu)，木門窗，普通裝修。有電，無上下水，房上房的外樓梯已部分損壞。估價對象已使用近四十年，維護(hù)保養(yǎng)狀況較差。估價目的：委托方確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)國有土地使用權(quán)性質(zhì)設(shè)定為出讓狀態(tài)條件下、于估價時點(diǎn)的公開市場價值。估價時點(diǎn)估價時點(diǎn)為2015年6月27日四、估價方法實(shí)用性分析委估對象為商業(yè)用房，故采用市場比較法和收益法進(jìn)行估價。估價技術(shù)思路是：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》5·1·5“收益性房地產(chǎn)的估價應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。”因其為商業(yè)用房并存在明顯收益，可采用收益法；估價對象房地產(chǎn)為非住宅用房，且與估價對象結(jié)構(gòu)、用途、裝修相似的交易案例較多，故可采用市場比較法進(jìn)行評估。收益法是在求取待估房地產(chǎn)的價格時，將待估房地產(chǎn)未來各期的正常純收益以某種適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)比率折算到估價時點(diǎn)的現(xiàn)值，求其之和，從而確定待估房地產(chǎn)價格的方法。市場比較法：將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。運(yùn)用兩種方法，求出兩個結(jié)果，再根據(jù)估價經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行確定。五、估價測算過程（以首層為例作詳細(xì)說明）（一）運(yùn)用收益法測算估價對象（商業(yè)用房）市場價值1、根據(jù)估價調(diào)查分析，在歷山路及附近與估價對象類似區(qū)域的商業(yè)用房情況：每月的客觀租金：65元/㎡，年空置率為10%，非住宅的年毛租金收入為：65××12×(1-10%)=元2、年運(yùn)營費(fèi)用：（1）維修費(fèi)：是維護(hù)房屋正常功能的使用而對其進(jìn)行維護(hù)與修理的費(fèi)用，參考企業(yè)的實(shí)際維修費(fèi)，按房屋重置價2%計(jì)算。該房屋重置價按750元/平方米計(jì)，維修費(fèi)=750×（+）×2%=7967元（2）管理費(fèi)：指對房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用，按年租金的3%計(jì)取，管理費(fèi)=年租金*3%=176657×3%=5300元（3）保險費(fèi)：指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費(fèi)用。年保險費(fèi)率為房屋現(xiàn)值的3‰，根據(jù)房屋現(xiàn)狀確定估價對象的全新重置單價為750元/㎡，房屋建成于2002年，成新率為1-6/60=90%，則：保險費(fèi)=750××90%×3‰=1076元（4）稅費(fèi)：指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。①房產(chǎn)稅：依據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，出租部分的房產(chǎn)稅稅金按房地產(chǎn)年總收益的12%確定。城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)規(guī)定，該地塊應(yīng)該按照12元/平方米征收。②營業(yè)稅：營業(yè)稅稅金按房地產(chǎn)年總收益的5%計(jì)。③城市維護(hù)建設(shè)稅：按營業(yè)稅稅金的7%計(jì)。④教育費(fèi)附加費(fèi)：按營業(yè)稅稅金的3%計(jì)，則：稅費(fèi)=176657×%+9×=22885元（5）年運(yùn)營費(fèi)用:房地產(chǎn)出租年總運(yùn)營費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險費(fèi)+稅費(fèi)=7967+5300+1076+22885=37228元3、年凈收益為：房地產(chǎn)出租年凈收益a=房地出租年總收入-房地年總運(yùn)營費(fèi)用==139429元4、資本化率的確定方式有市場提取法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值、復(fù)合投資收益率法、投資收益率排序插入法等方法，本次評估采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值方法計(jì)算。按照中國人民銀行2007年12月21日公布的基準(zhǔn)利率，取一年期存款利率％作為安全利率，考慮一定的風(fēng)險系數(shù)后，綜合確定資本化率為8％。5、房地產(chǎn)收益年期的確定估價對象將于1980年建成，建筑結(jié)構(gòu)為磚混，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，框架結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，考慮到土地出讓截止日期為2043年，因此本次評估設(shè)定收益年限為28年。6、計(jì)算房地產(chǎn)市場價格因待估房地產(chǎn)的各個收益年期其純收益不盡相同，本次評估將其每年的純收益分別折現(xiàn)后相加。計(jì)算公式為：V=a/(r-g)×｛1-[(1+g)/(1+r)]n｝V--估價對象房地產(chǎn)價格；a--房地產(chǎn)年純收入；r--折現(xiàn)率；n--收益年限；g--遞增比例則：V=a/(r-g)×｛1-[(1+g)/(1+r)]n｝=139429/（%-2%）×[1-(1+2%)38/(1+%)38]=2198824元取整為2198800元單價：4140元/平方米（二）運(yùn)用市場比較法測算估價對象（商業(yè)用房）市場價值運(yùn)用市場比較法按下列基本步驟進(jìn)行：搜集交易實(shí)例的有關(guān)資料；選取有效的可比市場交易實(shí)例；建立價格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行區(qū)域因素修正；進(jìn)行個別因素修正；求得比準(zhǔn)價格，調(diào)整確定被評估建筑物（或房地產(chǎn)）的評估值。2）評估測算過程：（1）評估人員通過市場調(diào)查并查詢有關(guān)天津市房地產(chǎn)租售信息，經(jīng)比較選擇建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)、用途、地理位置相近的三個比較實(shí)例。編號123樓座A座B座D座面積30交易價格170001200012000可比實(shí)例情況表因素待估房產(chǎn)案例一案例二案例三交易價格170001200012000交易時間與經(jīng)十路距離5050350550使用情況七成新十成新十成新十成新面積30樓層1/9層1/6層1/6層1/6層（2）因素比較根據(jù)比較因素條件確定比較因素條件指數(shù)，以待估房地產(chǎn)條件為100，將可比實(shí)例條件與之比較，根據(jù)上表所述情況，指數(shù)增加或減少。詳見比較因素指數(shù)表。比較因素條件指數(shù)表因素待估地產(chǎn)案例1案例2案例3交易價格170001200012000與經(jīng)十路距離1001009998面積100120120120設(shè)施、設(shè)備100104104104（3）根據(jù)比較因素指數(shù)計(jì)算比較因素修整系數(shù)：比較系數(shù)=待估房地產(chǎn)條件指數(shù)÷可比實(shí)例條件指數(shù)比較因素修整系數(shù)表因素待估地產(chǎn)案例一案例二案例三交易價格170001200012000交易時間1與經(jīng)十路距離11使用情況1設(shè)施、設(shè)備10．96比準(zhǔn)單價（4）確定比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格的確定=（案例1比準(zhǔn)價+案例2比準(zhǔn)價+案例3比準(zhǔn)價）÷3=

（元/平方米）3）評估結(jié)果待估房地產(chǎn)評估值=評估單價×建筑面積=×=

（元）（三）估價結(jié)果的確定：通過以上估價方法的運(yùn)用，收益法評估出的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格為2198800元，市場比較法評估出的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格為3775403元?？紤]到商業(yè)房屋的收益和市場價值相差不大,所以此次評估結(jié)果取兩種方法的算術(shù)平均值,所以本次評估房地產(chǎn)結(jié)果為：2198800×+3775403×=元