安山房產(chǎn)集團(tuán)融資項(xiàng)目可行性分析報(bào)告歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！一、安徽山城房地產(chǎn)集團(tuán)簡(jiǎn)介：安徽山城房地產(chǎn)集團(tuán)是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑安裝、賓館服等多個(gè)實(shí)體組成的綜合性民營(yíng)企業(yè)。集團(tuán)下屬有11個(gè)具有獨(dú)立法人徽山城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)慶市東廈建筑安裝工慶山城慶新城賓館有限責(zé)慶市山城慶市山城建材有限責(zé)任公司、山城徽山城發(fā)團(tuán)凈資產(chǎn)已達(dá)一家在安慶綜合實(shí)力較強(qiáng)的明星企業(yè)。本集團(tuán)自創(chuàng)辦以來(lái)先后被中共安慶市委、市政府、宜秀區(qū)區(qū)委、予佳進(jìn)信級(jí)納稅戶光榮稱號(hào)并于二榮獲省省政府授予的“優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)”稱號(hào)，二○○四年，集團(tuán)躋身安徽省民營(yíng)企業(yè)200二六年企業(yè)被市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)評(píng)為誠(chéng)信單位第三名商局予費(fèi)者信得單位榮稱號(hào)二00六年被安慶市人民銀行授予“金融守信企業(yè)”。二七消費(fèi)者協(xié)會(huì)予信單位連續(xù)兩度稅局和省地稅局評(píng)為“A級(jí)納稅信用先進(jìn)單位”?？偛猛跤郎揭脖恢腥A愛(ài)國(guó)工聯(lián)會(huì)予華愛(ài)國(guó)之榮稱號(hào)并于2006年擔(dān)任安慶市歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！工商業(yè)聯(lián)合會(huì)（總商會(huì)）副會(huì)長(zhǎng)職務(wù)，二OO六年被市政府評(píng)為業(yè)勞?！?。近幾年來(lái)，安徽山城房地產(chǎn)集團(tuán)已成功開(kāi)發(fā)累計(jì)建筑面積達(dá)多萬(wàn)的住宅小區(qū)。如狀元府街綜合樓祥小區(qū)22#樓匯路綜合樓、五金小區(qū)2#樓、山城花園3萬(wàn)m2，山城花園三期“山城大廈”13層（含地下1層）2.1萬(wàn)○六國(guó)道“山城房地產(chǎn)集團(tuán)總部辦公大樓”八層8000m2、皖江大道中路城錦繡花園”6萬(wàn)多m2、開(kāi)發(fā)區(qū)廣匯路與平安路交匯處“廣安大樓”5500m2。現(xiàn)開(kāi)發(fā)在建工程：“東方嘉園”高檔住宅小區(qū)萬(wàn)m2、開(kāi)發(fā)區(qū)湖心北路與天柱山路交匯處的“山城公寓”。十幾年來(lái)，集團(tuán)下屬安慶市東廈建筑安裝工程有限責(zé)任公司承建的主要項(xiàng)目有山城花園3萬(wàn)㎡；山城錦繡花園6萬(wàn)㎡；山城大廈（13層）建筑面積達(dá)2萬(wàn)；山城公寓（層）建筑面積達(dá)1.2萬(wàn)㎡；旺旺倉(cāng)庫(kù)和廠房鋼結(jié)構(gòu)工程長(zhǎng)度156.7m，寬42米，跨度2跨*18m，建筑面積達(dá)13226；廣通玻璃公司廠房鋼結(jié)構(gòu)工程長(zhǎng)100.48m，寬84.48m，跨度3跨*28m，建筑面積達(dá)8488.55㎡；四七七廠房砼結(jié)構(gòu)工程長(zhǎng)120m，寬42米，寬度2跨*21m，沿口寬度24m，建筑面積5040㎡；北部新城還建房工程建筑面積達(dá)近萬(wàn)平方米，承建建筑工程總面積達(dá)60多萬(wàn)平方米，合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)40%，贏得了建設(shè)單位及建設(shè)主管部門等有關(guān)單位的高度評(píng)價(jià)，并給于了充分肯定。安徽山城房地產(chǎn)集團(tuán)時(shí)刻秉承“誠(chéng)信為本、信譽(yù)至上”的宗旨，狠抓房屋質(zhì)量及售后服務(wù)。所有竣工工程，工程合格率達(dá)100%，集歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！團(tuán)自搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以來(lái)經(jīng)每年全市質(zhì)量大檢查，工程合格率達(dá)0%，使每位購(gòu)房戶“買的放心、住的舒心”。目前，在總裁王永山先生的帶領(lǐng)下，山城房地產(chǎn)集團(tuán)正以強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)活力快速發(fā)展壯大。全體員工齊心協(xié)力，將時(shí)刻以守信、務(wù)實(shí)、企業(yè)作風(fēng)為安慶市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出更大的貢獻(xiàn)。二、融資項(xiàng)目概述:我集團(tuán)下屬全資公司安徽山城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，于2008年元月日在安慶市國(guó)土資源局的土地招標(biāo)中,成功競(jìng)購(gòu)了安慶市國(guó)土局國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣(掛牌)出讓公告中地塊,出讓價(jià)格為1.48億該地天柱路和文苑路交叉處，比鄰省重點(diǎn)中學(xué)安慶一中、市重點(diǎn)中學(xué)安慶四中新校址和安慶市市立醫(yī)院分院，鄰近光彩大市場(chǎng)四期,交通便捷，距火車站僅幾百米之遙，距機(jī)場(chǎng)碼頭均4里，距安慶長(zhǎng)江大橋和高速公路出入口不足千米，附近還有中國(guó)聯(lián)通總部大樓，還有公交6、7、14、26路車?？空?，旁邊商場(chǎng)和銀行星羅棋布,該地段地勢(shì)開(kāi)闊，環(huán)境優(yōu)雅，居住安逸，建成后該地塊將成為集就學(xué)就醫(yī),商休閑，行一配套的理想居所,是一個(gè)非常難得的黃金地塊，商業(yè)價(jià)值很高.三、項(xiàng)目介紹:該地塊北至天柱山路,南至葉祠路,西至經(jīng)十四路東至文苑路,占地面積有123.71畝,折合成82476.53m2,容積率≤2.2,建筑密度28%,綠地率30%,可建筑面積有181448m2,屬居住,商,由該地塊位于光彩大市場(chǎng)的旁邊所以本公司計(jì)劃將該地塊建設(shè)成為住宅和商用兼得的商住小區(qū),計(jì)劃建設(shè)商業(yè)店面面積有5000m2,小高層建筑面積為90724m2,多層建筑面積為85724m2,預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期為年，其中建設(shè)周期為2.5年銷售周期為1年,目前周邊新開(kāi)發(fā)的樓盤價(jià)格，商鋪價(jià)格在4500元/m2-6000元/m2左右,多層價(jià)格在2500歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！元/m2－3500元/m2之間，高層住宅房?jī)r(jià)在元/m2－4500元/m2之間，如三年開(kāi)發(fā)成功后，按目前市場(chǎng)最低房?jī)r(jià)估算,預(yù)計(jì)銷售總收入為60677.9萬(wàn)元，預(yù)計(jì)凈收益為12351.26萬(wàn)元，投資回報(bào)率為25.56%，如按三年后的房?jī)r(jià)，則收益還要高，因此該地塊是一個(gè)值得開(kāi)發(fā)的好項(xiàng)目.四、市場(chǎng)分析安慶地處皖鄂贛三省交界處，是長(zhǎng)江中下游的重要城市（解放以前是安徽省的省會(huì)），著名的黃梅戲之鄉(xiāng)，是一個(gè)歷史悠久的文化名城，下轄七縣一市，總?cè)丝?30萬(wàn)，城區(qū)人口達(dá)60余萬(wàn)人，目前安慶市區(qū)每年的房屋供應(yīng)量在100萬(wàn)以上，房屋需求旺盛，一般樓盤在預(yù)售階段銷售都可達(dá)50%以上，有的甚至可達(dá)95%以上，目前安慶新開(kāi)發(fā)的樓盤,多層房?jī)r(jià)在2500元/m2－3500元/m2之間，高層住宅房?jī)r(jià)在3500元元/m2之間，比蕪湖的房?jī)r(jià)低1000/m2-2000/m2以上，而人均年收入目前已達(dá)元以上，與蕪湖的人均工資水平相當(dāng)所以房?jī)r(jià)的上漲空間很大隨著政府土地出讓價(jià)格的上升和建材價(jià)格的上漲，房?jī)r(jià)每年以15%遞增，在安慶市政府提出的打造城市的目，以城區(qū)的，在的5年，城區(qū)人口達(dá)100萬(wàn)人，有近40萬(wàn)人口將成為城區(qū)人口，住房需求將呈暴發(fā)式增長(zhǎng)目前安慶的樓市正在啟動(dòng)與其它城市的比漲行情，如安慶雨潤(rùn)房地開(kāi)發(fā)“香水百合”，多層報(bào)價(jià)都已在4500元/m2以上，其它樓盤也在跟風(fēng)上漲，樓盤最高價(jià)被不斷刷新,估計(jì)三年后，多層住宅房?jī)r(jià)最低將在4000-5000元/m2之間，高層住宅價(jià)格最低將在5000元－6500元/m2之間，三年開(kāi)發(fā)成功后，售價(jià)在目前的價(jià)平上，在樓盤中應(yīng)屬較低價(jià)位的樓盤，房屋銷售風(fēng)險(xiǎn)很小再加上本公司開(kāi)發(fā)的樓盤在安慶的良好口碑，可能銷售情況比預(yù)計(jì)的還要好。五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！本公司根據(jù)該地塊位于光彩大市場(chǎng)和未來(lái)安慶一中和安慶市立醫(yī)院分院的有利的地理位來(lái)該地塊發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的樓盤進(jìn)行整體的規(guī)劃和地塊塊開(kāi)發(fā)成門面房和與周地塊的中心地園林綠化，停車、休閑、保安物業(yè)一應(yīng)俱全，以滿足今后安慶一中、四中及市立醫(yī)院建成后,由就學(xué)，就醫(yī)和經(jīng)商原因而形成的人流對(duì)住地塊其打造成安慶人未來(lái)新的生活圈。根據(jù)本公司多年開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)判斷,預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為2，期1年，其中建設(shè)周期的第1年內(nèi)，主要是對(duì)開(kāi)發(fā)的地塊進(jìn)一建設(shè)開(kāi)發(fā)的后1年半時(shí)間要是對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土建安裝施工和附屬配套工程建設(shè)階段現(xiàn)房銷售的最后1年要根據(jù)當(dāng)時(shí)樓市的行情,將樓盤盡快售出，及時(shí)回籠資金，增強(qiáng)房屋的流動(dòng)性前根據(jù)周邊樓市的銷售情況來(lái)看，達(dá)到預(yù)定目標(biāo)是很有把握的。六、資金需求,融資方案和還款計(jì)劃:本集團(tuán)根據(jù)該項(xiàng)目的整個(gè)實(shí)施計(jì)劃分析項(xiàng)目大約需要資金為3.5億左右，本集團(tuán)自有和通過(guò)自籌資金約為億元左右1億元左右則需要通過(guò)融資獲得通過(guò)各種渠道籌集該筆資金集團(tuán)目前急需資金約為1.55億元，主要是用于支付土地出讓金，該公司一4440想通過(guò)對(duì)外融資的方式籌集第二筆資金萬(wàn)元,和第三筆資金5900萬(wàn)元，目前由于還沒(méi)有交清土地款，所以該地塊土地證還未辦下來(lái)，本集團(tuán)希望尋找一家融資方式靈活,對(duì)房地產(chǎn)融資項(xiàng)目有興趣的投資公司進(jìn)行融資合作,本集團(tuán)準(zhǔn)備以該融資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為質(zhì)押集團(tuán)現(xiàn)有的存量資產(chǎn)作為保證（附本集團(tuán)現(xiàn)有存量資產(chǎn)明細(xì)清單）,歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！或以本集團(tuán)下屬公司的股權(quán)作為質(zhì)押或以正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目作為質(zhì)押的方式進(jìn)行貸款融資,或單獨(dú)將該項(xiàng)目拿出來(lái)成立項(xiàng)目公司,以股權(quán)投資形式進(jìn)行融資等,如雙方有誠(chéng)意進(jìn)行合作,融資方式雙方可以進(jìn)一步協(xié)商,只要貸款利率在本集團(tuán)可以接受的范圍以內(nèi),融資貸款利率可以比目前銀行利率稍高一點(diǎn),這對(duì)投資公司資金的利用效率,提高資金收益率,提供了一條穩(wěn)定的回報(bào)機(jī)會(huì),同時(shí)也為本公司成功開(kāi)發(fā)該地塊找到了一個(gè)融資渠道。而還款來(lái)源,本集團(tuán)則主要是計(jì)劃通過(guò)房屋的預(yù)售和現(xiàn)房的銷售收入來(lái)實(shí)現(xiàn),預(yù)計(jì)還款期限為3年,為了提高資金的利用效率,盡快回籠資金,保證融資公司的資金安全,本集團(tuán)根據(jù)房屋的預(yù)售情況,將采取分段償還融資款,由于該地塊鄰近安慶市光彩大市場(chǎng)四期工程,未來(lái)還將建設(shè)安慶一中、安慶四中的新校址和安慶市市立醫(yī)院分院，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，相信房屋的銷售形式應(yīng)該非?？春?預(yù)計(jì)在房屋的建設(shè)期2年半以內(nèi)就可收到70%左右,在現(xiàn)房銷售的一年內(nèi)將全部售完,也就是說(shuō),投資方的資金,在整個(gè)項(xiàng)目周期內(nèi),貸款余額相對(duì)處在一個(gè)比較低的數(shù)額以內(nèi),況且本集團(tuán)所投入該項(xiàng)目的資金所占比重大，風(fēng)險(xiǎn)主要是由本集團(tuán)在承擔(dān)，所以融資方的資金安全是有保障的.七、經(jīng)濟(jì)效益分析和評(píng)價(jià):土地面積畝,占地面積82476.53m2,容積率2.2,計(jì)劃多層和小高層各占總建筑面積=82476.53m2×2.2=181448m2多層:82476.53m2×2.2*50%=90724m2;小高層:82476.53m2×2.2*50%=90724m2計(jì)劃投入：㈠、土地費(fèi)用：萬(wàn)元。1、土地出讓金：119.635萬(wàn)元/畝×123.71畝=14800萬(wàn)元2、拍賣傭金：14800×1%=148萬(wàn)元?dú)g迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！3、土地契稅：14800×4%=592萬(wàn)元小計(jì)=14800+148+592=15540萬(wàn)元㈡、前期費(fèi)用：1、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：82476.52×3元/㎡=25萬(wàn)元2、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)：90724×15元㎡=136萬(wàn)元90724×30元㎡=272.7萬(wàn)元3、施工圖審查費(fèi)：181448㎡×1.4元㎡=25.4萬(wàn)元4、防雷審查費(fèi)：181448×1.1元=20萬(wàn)元5、規(guī)劃服務(wù)費(fèi)：181448×2.5元=45.36萬(wàn)元6、城建配套費(fèi)：按商業(yè)門面占5000m2,住宅為1764482m21、住宅：176448m2×75元㎡=1323.36萬(wàn)元2、商業(yè)門面：5000×165元/=52.5萬(wàn)元7、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：181448×2元/=36.3萬(wàn)元8、監(jiān)理費(fèi)：181448㎡元/=55萬(wàn)元9、白蟻防治費(fèi)：181448×2.5元=45.36萬(wàn)元10、測(cè)繪費(fèi)：估計(jì)為8萬(wàn)元11.物價(jià)核準(zhǔn)（預(yù)售許可證）：181448㎡×2.5元/萬(wàn)元12、房產(chǎn)局辦證測(cè)繪費(fèi)：㎡元/=55萬(wàn)元13、勞保統(tǒng)籌：①,90724×1050元/㎡×3.4%=324萬(wàn)元②,㎡×750元/㎡×3.4%=231萬(wàn)元14、環(huán)境評(píng)估費(fèi):萬(wàn)元15、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)費(fèi)：4650元棟=18.6萬(wàn)元?dú)g迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！小計(jì)：=25+136+272.7+25.4+20+45.36+1323.36+52.5+36.3+55+45.36+8+45.36+55+231+324+16+18.6=2734.94萬(wàn)元㈢、建安成本：1、土建、水電：⑴.小高層×1050元/萬(wàn)元⑵.多層90724㎡×750元/=6804萬(wàn)元2、設(shè)備（電梯、消防）估價(jià)：1000萬(wàn)元小計(jì)：=9526+6804+1000=17330萬(wàn)元㈣、小區(qū)配套費(fèi)：1、施工用水、用電：140萬(wàn)元2、外供水、外供電：181448㎡×70元/㎡=1270萬(wàn)元3、綠化道路、排水：181448㎡×50元/㎡=907萬(wàn)元小計(jì)：=140+1270+907=2317萬(wàn)元㈤、稅金、利息支出：按融資及貸款2億元,利率按8%,3年計(jì)算1、利息支出：2億×8%×3年=4800萬(wàn)元2、營(yíng)業(yè)稅.土地增值稅,企業(yè)所得稅：60677.9×8.66%=5254.7萬(wàn)元小計(jì)：=4800+5254.7=10054.7萬(wàn)元㈥、廣告宣傳、人員工資及其他：按銷售收入的1%左右計(jì)算350萬(wàn)元小計(jì)：350萬(wàn)元㈦、計(jì)劃銷售收入：⑴.門面:5000×4500元/=2250萬(wàn)元⑵.多層:85724m2×2900元/㎡=24860萬(wàn)元⑶.小高層×3700元/=33567.9萬(wàn)元?dú)g迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！小計(jì)=2250+24860+33567.9=60677.9萬(wàn)元㈧、凈收益：60677.9-15540-2734.94-17330-2317-10054.7-350=12351.26萬(wàn)元㈨、回報(bào)率：投資收益率＝60677.9-12351.26）×100%＝25.56%