第一章經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人概述

第一節(jié)經(jīng)紀(jì)

一、①經(jīng)紀(jì)：市場經(jīng)濟(jì)條件下，為促成他人交易而從事的居間、行紀(jì)、代理及咨詢的有償服務(wù)活動。

②居間：經(jīng)紀(jì)人為交易雙方提供信息及條件，撮合雙方交易成功的商業(yè)行為。

③代理：經(jīng)紀(jì)人在受委托權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義與第三者進(jìn)行交易，并由被代理人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的商業(yè)行為。

④行紀(jì)：經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。

二、經(jīng)紀(jì)活動的特點(diǎn)：①活動的廣泛性②活動內(nèi)容的服務(wù)性③活動目的的報(bào)酬性④活動的隱蔽性和非連續(xù)性⑤活動責(zé)任的明確性

三、經(jīng)紀(jì)收入—是經(jīng)紀(jì)人唯一合法收入

區(qū)別：傭金≠回扣傭金（經(jīng)紀(jì)收入）≠信息費(fèi)

四、經(jīng)紀(jì)人：指為買賣雙方牽線搭橋，從中賺取傭金，起一種中介作用的中間商人。

作用：①傳播經(jīng)濟(jì)信息②加速商品流通③有利于資源合理配置④有助于市場規(guī)范完善⑤促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展

第二節(jié)我國經(jīng)紀(jì)人的產(chǎn)生和發(fā)展

一、我國經(jīng)紀(jì)人的起源：①西漢時(shí)期:駔儈②唐代:牙行③明清:公行④鴉片戰(zhàn)爭:買辦⑤民國時(shí)期⑥新中國⑦改革開放⑧1995年頒布《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》

第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

第一節(jié)房地產(chǎn)的特征

一、房地產(chǎn)的涵義

是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。是指土地和土地以上的永久性建筑物，以及由其所衍生的權(quán)利。是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品體現(xiàn)。地產(chǎn)與房產(chǎn)的區(qū)別：1、地產(chǎn)可單獨(dú)存在，房產(chǎn)不能2、房產(chǎn)是最終產(chǎn)品3、房產(chǎn)有折舊，地產(chǎn)沒有4、價(jià)格制定的方法不同。地產(chǎn)價(jià)格主要取決于級差地租，房產(chǎn)價(jià)格取決于建筑成本和地價(jià)。

二、房地產(chǎn)的特征

1、從物理特征看：①相對不可分割②不可移動③耐久性④異質(zhì)性⑤供給的有限性⑥價(jià)值的高大性⑦用途的多樣性⑧價(jià)值變化的相互影響性

2、從經(jīng)濟(jì)特征看：①商品屬性②既是生產(chǎn)資料，又是消費(fèi)資料③既是固定資產(chǎn)，以是流動資產(chǎn)④保值增值⑤可開發(fā)改造

三、房地產(chǎn)的種類:①農(nóng)田②森林③住宅④商業(yè)房地產(chǎn)⑤工業(yè)房地產(chǎn)⑥開發(fā)基地

第二節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的組成（第三產(chǎn)業(yè)）

部門

分支機(jī)構(gòu)

中介

經(jīng)紀(jì)

代理

估價(jià)

咨詢

投資

股權(quán)投資

抵押貸款投資

承租投資

融資投資

運(yùn)營

土地運(yùn)營

房產(chǎn)運(yùn)營

貸款運(yùn)營

承租運(yùn)營

建設(shè)

開發(fā)

承包

分包

建筑

政府服務(wù)

征稅

規(guī)劃

國有房地產(chǎn)運(yùn)營

產(chǎn)權(quán)界定與維護(hù)

第三節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)的特點(diǎn)

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的含義

狹義的：是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。

廣義的：覆蓋了各個(gè)環(huán)節(jié)，如下表

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行各環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)中介業(yè)提供的服務(wù)

生產(chǎn)過程

投資決策

1.充當(dāng)投資顧問，提供可行性研究、項(xiàng)目策劃等。

2、為各方提供信息，協(xié)助尋求投資合作者

土地開發(fā)

1.為各方提供信息，促使土地供需雙方達(dá)成交易2.進(jìn)行土地價(jià)格評估3.代辦各有關(guān)事務(wù)

房屋建設(shè)

1.為各方提供信息，協(xié)助選擇承建商，促使承包合同的簽訂2.代辦工程招標(biāo)投標(biāo)事項(xiàng)

流通過程

房屋交易

1.代理房屋買賣、租賃、抵押2.承擔(dān)銷售策劃、廣告推介工作3.進(jìn)行房屋價(jià)格評估4.代辦各種有關(guān)事務(wù)

消費(fèi)過程

房屋交付使用

1.代理物業(yè)管理2.充當(dāng)房屋互換雙方的中間介紹人

房地產(chǎn)中介服務(wù)特點(diǎn)：①投資小、風(fēng)險(xiǎn)小②專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)性強(qiáng)③獨(dú)立性與附屬性并存

第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：是指受委托人委托，為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的主要內(nèi)容：①從事現(xiàn)房交易活動，為買者代買或?yàn)橘u者代賣，交易成功，獲得一定傭金。②從事期房交易，代買者買進(jìn)或代賣者賣出，交易成功，按比例提取傭金③從事地產(chǎn)交易，為用地者找到地源④從事房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人申請抵押貸款，辦好有關(guān)手續(xù)⑤從事房屋租賃代理⑥從事有關(guān)房地產(chǎn)的合資、合作或聯(lián)營的項(xiàng)目交易活動從事有關(guān)房地產(chǎn)的廣告策劃、過戶納稅、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、售后服務(wù)等代理活動

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)存在的必要性：①房地產(chǎn)市場機(jī)制的要求②房地產(chǎn)商品的特殊性要求

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用：①有助于打通和拓寬房地產(chǎn)流通渠道②有助于為房地產(chǎn)市場提供信息、反饋信息③有助于縮小房地產(chǎn)市場時(shí)空差距，加速成交率，減少交易成本

第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人概述

第一節(jié)我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的歷史沿革

①元朝：房牙②鴉片戰(zhàn)爭后：二房東③民國后：白螞蟻、房纖④解放初期：規(guī)范、取締二房東⑤改革開放前：消失狀態(tài)⑥改革開放后：快速發(fā)展。截至2006年底，共有14．7萬人次參加全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，近3萬人取得執(zhí)業(yè)資格，1.6萬多人注冊執(zhí)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員超過百萬人

第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的概念、特點(diǎn)及類型

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的概念

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的各個(gè)環(huán)節(jié)中，收集、加工、提供房地產(chǎn)信息，溝通買賣雙方，并受客戶委托從事房地產(chǎn)居間、行紀(jì)或代理業(yè)務(wù)，以收取傭金為目的的公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。

二、法律特征：①雙方為平等自愿關(guān)系②存在第三方主體③經(jīng)紀(jì)人不直接參加投資和經(jīng)營④經(jīng)紀(jì)人提供專業(yè)勞務(wù)

三、一般特點(diǎn)：①專業(yè)基礎(chǔ)知識扎實(shí)②法律素質(zhì)較高③政策意識比較強(qiáng)④金融知識突出

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的類型

按活動形式：居間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；行紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

按業(yè)務(wù)性質(zhì)和獲酬方式：傭金房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；差價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；兩美元房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

按組織形：個(gè)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；法人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利與義務(wù)

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利：①依法開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動權(quán)利②請求和獲得報(bào)酬權(quán)利③請求支付成本費(fèi)用權(quán)利④雙方約定的其他權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)：①合法經(jīng)營的義務(wù)②誠實(shí)介紹的義務(wù)③盡忠職守的義務(wù)④公平中介的義務(wù)⑤接受管理監(jiān)督并依法納稅的義務(wù)

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的報(bào)酬

兩種形式：1、傭金費(fèi)率我國目前為0.5％～3％左右(買賣)2、差價(jià)需要職業(yè)道德和相關(guān)約束

第四節(jié)房地產(chǎn)市場與經(jīng)紀(jì)人

一、房地產(chǎn)市場涵義及特征

涵義:房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)的交換關(guān)系，是房地產(chǎn)流通、買賣、租賃、交換等全部過程的總和。

特征：缺乏信息、商品異質(zhì)性、交易雙方不能完全自由出入、房地產(chǎn)的出售者或出租者可能具有壟斷地位

二、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

一級市場：地產(chǎn)市場二級市場：開發(fā)企業(yè)與使用者交易三級市場：房地產(chǎn)使用者之間交易

第四章房地產(chǎn)咨詢

第一節(jié)房地產(chǎn)咨詢概述

一、房地產(chǎn)咨詢：指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

服務(wù)對象：開發(fā)商；普通置業(yè)者

房地產(chǎn)咨詢的作用：①為投資者創(chuàng)造更大的收益②使得房地產(chǎn)投資決策科學(xué)化、專業(yè)化③使得房地產(chǎn)業(yè)的分工更為合理

三、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的要求

四、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的主要類型

1、法律咨詢：為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，但還有一些是法律法規(guī)以外的問題，如項(xiàng)目對周邊居住環(huán)境的影響（施工噪音、陽光遮蓋等），土地代征、對外關(guān)系以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、西部開發(fā)等對房地產(chǎn)開發(fā)的影響，甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制等，都必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩，合理避規(guī)各種可能的風(fēng)險(xiǎn)，而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全知曉

法律咨詢內(nèi)容:①為委托人提供解決房地產(chǎn)糾紛處理的法律依據(jù)。②兼有律師資格的可受聘擔(dān)任各類房地產(chǎn)企業(yè)的法律顧問。③為委托人化解可能因法庭判決帶來的風(fēng)險(xiǎn)④為維護(hù)委托人的正當(dāng)利益提供法律依據(jù)。⑤為委托人組織訴訟文件資料，通過法庭來保護(hù)委托人的合法權(quán)益。

2、房地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢

內(nèi)容：①企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方案的編制②企業(yè)主要計(jì)劃和決算的編制及運(yùn)轉(zhuǎn)情況分析

3、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營咨詢

內(nèi)容：①開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃和可行性研究②為開發(fā)項(xiàng)目作市場調(diào)查和分析③為開發(fā)項(xiàng)目作營銷策劃、擬訂營銷策略④為企業(yè)編制土地使用、工程建設(shè)、物業(yè)管理等招標(biāo)或投標(biāo)的標(biāo)書⑤為企業(yè)編制項(xiàng)目預(yù)算、計(jì)劃及結(jié)算報(bào)告和分析等

4、房地產(chǎn)服務(wù)咨詢：①居民置業(yè)投資、物業(yè)管理、物業(yè)出租、業(yè)主維權(quán)②房地產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司的組建、開發(fā)環(huán)節(jié)的各種證書的申報(bào)

五、房地產(chǎn)咨詢的服務(wù)方式：①直答式服務(wù)②網(wǎng)絡(luò)式服務(wù)③項(xiàng)目式服務(wù)（提問式、菜單式）

某房地產(chǎn)咨詢公司服務(wù)項(xiàng)目

①戰(zhàn)略規(guī)劃：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

、企業(yè)商業(yè)模式定位、企業(yè)競爭和職能戰(zhàn)略

、區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略

②管理提升：企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、

企業(yè)總部與項(xiàng)目公司管控體系優(yōu)化

、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和業(yè)務(wù)流程優(yōu)化、

管理制度體系優(yōu)化

③人力資源管理：人力資源戰(zhàn)略、人力資源規(guī)劃、

崗位價(jià)值評估、薪酬體系以及績效管理體系設(shè)計(jì)、

職業(yè)發(fā)展規(guī)劃、培訓(xùn)體系建設(shè)

、企業(yè)文化體系建設(shè)

④資本運(yùn)作：企業(yè)融資戰(zhàn)略模式選擇

、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者及上市融資方案制定

、企業(yè)戰(zhàn)略并購

⑤項(xiàng)目運(yùn)作：項(xiàng)目管理體系的優(yōu)化

、項(xiàng)目投資分析與發(fā)展策略

、項(xiàng)目定位及產(chǎn)品和營銷策劃

四、我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)現(xiàn)狀

前途很光明,道路很曲折：目前，中國房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于萌芽狀態(tài)。在許多地方，盡管存在大量房地產(chǎn)咨詢活動，但通常是依附于其他業(yè)務(wù)的，還不是一個(gè)獨(dú)立而純粹的服務(wù)門類。

目前，提供房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)主要有以下幾種：①一種是“半官方機(jī)構(gòu)”。上海有一些機(jī)構(gòu)，比如上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會以及社科院和大學(xué)的房地產(chǎn)研究中心，一直致力于房地產(chǎn)研究，在學(xué)術(shù)上頗有造詣，經(jīng)常承接一些縱向課題，為政府管理部門提供決策咨詢。他們?yōu)槠髽I(yè)做咨詢，具有信息獲取以及與官方關(guān)系的優(yōu)勢。②第二種是國內(nèi)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)。這類企業(yè)的公司名稱為房地產(chǎn)咨詢和策劃的非常多，但從事的業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)中介代理企業(yè)相差無幾：都不做咨詢而做開發(fā)商樓盤的中介代理，或兼做房產(chǎn)廣告。③第三種主要是我國香港、臺灣地區(qū)及新加坡等海外地區(qū)的企業(yè)。他們在中國內(nèi)地開展的房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)也很弱，主要是向進(jìn)入上海的香港、臺灣等地的企業(yè)提供咨詢。而且這些機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對較高，只能為市場上少數(shù)高端客戶提供服務(wù)，并不能滿足廣大中小投資者的咨詢需求。

問題:1、社會咨詢意識落后，客戶群體尚未形成2、規(guī)模小、專業(yè)化不足。3、系統(tǒng)化、正規(guī)化不夠4、咨詢數(shù)據(jù)庫的建設(shè)缺乏、官方信息披露渠道不暢

第二節(jié)房地產(chǎn)法律咨詢

一、房地產(chǎn)法的概念：廣義指調(diào)整公民之間、法人之間、公民與法人及國家之間在房地產(chǎn)權(quán)屬、開發(fā)建設(shè)、交易管理等與房地產(chǎn)相關(guān)的各種社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

二、房地產(chǎn)法基本原則：①國有土地有償、有期限使用的原則②經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則③保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的原則

三、房地產(chǎn)法律關(guān)系

1、房地產(chǎn)法律關(guān)系概念：指房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整而形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系

2、房地產(chǎn)法律關(guān)系要素:①主體:16種②內(nèi)容:各方主體的權(quán)利和義務(wù)③客體:物、行為、智力成果

3、房地產(chǎn)法律關(guān)系的分類及區(qū)別：①房地產(chǎn)行政法律關(guān)系——行政管理部門與被管理人②房地產(chǎn)民事法律關(guān)系——平等民事主體之間③雙重性質(zhì)的房地產(chǎn)法律關(guān)系

四、我國房地產(chǎn)法制建設(shè)：①三部法律：城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城市規(guī)劃法②行政法規(guī)：由國務(wù)院頒布③部門規(guī)章：以建設(shè)部部長令頒布④規(guī)范性文件、技術(shù)規(guī)范

第三節(jié)房地產(chǎn)投資咨詢

一、房地產(chǎn)投資及其形式

1、房地產(chǎn)直接投資：房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資

2、房地產(chǎn)間接投資：①購買住房抵押貸款證券②購買房地產(chǎn)投資企業(yè)的債券、股票③投資房地產(chǎn)投資信托基金

二、房地產(chǎn)投資過程與方式

1、房地產(chǎn)投資過程：①開發(fā)階段的投資②經(jīng)營階段的投資③再開發(fā)階段的投資

2、房地產(chǎn)投資方式：①獨(dú)資開發(fā)投資②合資開發(fā)投資③合作開發(fā)投資

三、房地產(chǎn)開發(fā)投資咨詢“建什么”、“怎么建”、“賣給誰”

1、房地產(chǎn)區(qū)位的選擇：①住宅項(xiàng)目的區(qū)位選擇②商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)位選擇③工業(yè)項(xiàng)目的區(qū)位選擇

房地產(chǎn)區(qū)位是某一固定地理位置、商服業(yè)繁華程度、工業(yè)集聚程度、交通便利程度等因素的綜合體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究

開發(fā)項(xiàng)目是否可行的標(biāo)準(zhǔn)：①法律上允許，技術(shù)上可行，②財(cái)務(wù)上盈利，環(huán)境上保持。

第四節(jié)房地產(chǎn)融資咨詢

一、自營性房地產(chǎn)貸款：①房地產(chǎn)開發(fā)貸款：四證，中長期2～3年②個(gè)人住房貸款：最高30年

二、政策性住房貸款：住房公積金

第五節(jié)房地產(chǎn)糾紛及處理咨詢

一、房地產(chǎn)糾紛：關(guān)系人在房地產(chǎn)運(yùn)營過程中發(fā)生的權(quán)利或義務(wù)的爭執(zhí)。實(shí)質(zhì)上是一種民事糾紛。

二、房地產(chǎn)糾紛主要形式：1、產(chǎn)權(quán)歸屬及界址糾紛2、租賃活動中的權(quán)利和義務(wù)糾紛3、商品房買賣中出現(xiàn)的糾紛4、落實(shí)住房政策中的糾紛5、房地產(chǎn)中介服務(wù)活動中發(fā)生的糾紛6、其它糾紛

三、房地產(chǎn)糾紛的處理：和解、調(diào)解、仲裁、訴訟

第六節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查

一、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查：1、政治法律環(huán)境：包括國家政策法律法規(guī)的健全、完善程度；國家政局的穩(wěn)定程度等2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查：國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢3、社會文化環(huán)境調(diào)查4、社區(qū)環(huán)境調(diào)查

房地產(chǎn)市場需求調(diào)查：1、房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查2、房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)調(diào)查：購買意向、影響購買因素

3、房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)查：數(shù)量、種類、設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量、位置、信賴程度、購買行為的決策者

三、房地產(chǎn)市場供給調(diào)查：供給總量、供給結(jié)構(gòu)、市場占有率等

四、房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)查

單體樓盤調(diào)查：產(chǎn)品分析、價(jià)格組合、廣告策略、銷售執(zhí)行

第五章房地產(chǎn)居間

居間——指示居間：僅為委托人提供訂約機(jī)會；媒介居間：為委托人訂約撮合

不直接參與交易雙方當(dāng)事人的談判、商洽活動，也不在交易中雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)問題上表示居間人的意思

第一節(jié)房地產(chǎn)居間概述

一、房地產(chǎn)居間含義

指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為中介人為委托方報(bào)告房地產(chǎn)成交機(jī)會或撮合委托方與他方成交，委托方給付一定報(bào)酬的商業(yè)服務(wù)活動。

二、房地產(chǎn)居間的特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)居間人必須“一手托兩家”2、房地產(chǎn)居間人只以自己的名義進(jìn)行活動3、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)內(nèi)容廣泛4、介入房地產(chǎn)交易活動程度較淺5、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)專業(yè)性強(qiáng)6、是一種有償?shù)纳虡I(yè)服務(wù)行為

三、房地產(chǎn)居間的類型

1、房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)：①房地產(chǎn)委托出售②房地產(chǎn)委托購買

四、房地產(chǎn)居間的原則：1、熱忱服務(wù)2、恪守合同3、合理傭金4、公正公平5、自律自重

第二節(jié)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作

一、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作程序：①獲取和整理信息：房地產(chǎn)信息具有時(shí)效性、地域性、擴(kuò)散性②尋找客戶③撮合成交，提取傭金④以房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)操作流程為例：(金豐易居)

二、房地產(chǎn)居間工作要點(diǎn)：1、運(yùn)用政策要準(zhǔn)確2、承接業(yè)務(wù)要量力3、產(chǎn)權(quán)關(guān)系要明確4、合同理解要一致5、履行合約要守信6、信息傳遞要迅速

7、“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋都有不能買賣過戶

使用權(quán)：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。為房管局或單位所有，與使用權(quán)房主是長期租賃關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位不能隨便收回，即使收回也會對使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。在遇到房屋拆遷時(shí)，使用權(quán)的房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得補(bǔ)償款。使用權(quán)房房主的親屬，與其居住滿2年以上，可辦理繼承手續(xù)。

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)：是指購買在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社的機(jī)構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書。從法律上說，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的。

小產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)本無大小之分，小產(chǎn)權(quán)的解釋目前說法不一。其中有一種解釋，指的也是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房屋。

第三節(jié)房地產(chǎn)居間合同

一、房地產(chǎn)居間合同：指當(dāng)事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方提供訂立合同的機(jī)會或者充當(dāng)為訂約媒介服務(wù)，委托人給付報(bào)酬的合同。

二、房地產(chǎn)居間合同的主要條款：1、委托人甲（出售、出租方）、居間方、委托人乙（買入、承租方）三者的姓名名稱住所。2、居間房地產(chǎn)的坐落情況。3、委托事項(xiàng)。4、傭金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、收取方式、退賠等條款。5、合同在履行中的變更及處理。6、違約責(zé)任。7、爭議解決的處理方法。8、其他補(bǔ)充條款。

三、房地產(chǎn)居間合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

1、房地產(chǎn)居間人的權(quán)利和義務(wù)：①獲得報(bào)酬的權(quán)利②取得居間活動費(fèi)用的權(quán)利③報(bào)告的義務(wù)④賠償損失的義務(wù)2、委托人的權(quán)利和義務(wù)

第五章房地產(chǎn)拍賣

第一節(jié)房地產(chǎn)拍賣概述

一、拍賣的概念和分類

概念：拍賣是以公開競價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。

分類：①法定拍賣意定拍賣②強(qiáng)制拍賣任意拍賣③動產(chǎn)拍賣不動產(chǎn)拍賣

④合并拍賣分別拍賣⑤有底價(jià)拍賣無底價(jià)拍賣⑥增價(jià)拍賣減價(jià)拍賣

二、房地產(chǎn)拍賣的概念和特征

1、概念：房地產(chǎn)拍賣人通過公開叫價(jià)的方式，將拍賣的房地產(chǎn)賣給出價(jià)最高的購買者的一種交易行為。

2、特征：1、是一種行紀(jì)行為2、是一種公開的竟賣活動3、是以競爭方式訂立合同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的一種特殊方式4、房地產(chǎn)拍賣的標(biāo)地物是房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)

三、基本原則：1、合法原則2、價(jià)高者得勝的原則3、遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則

第二節(jié)房地產(chǎn)拍賣操作

一、房地產(chǎn)拍賣當(dāng)事人1、拍賣人和拍賣師2、委托人3、競買人4、買受人

二、房地產(chǎn)拍賣程序：1、拍賣委托2、拍賣公告3、拍賣的實(shí)施

三、我國房地產(chǎn)拍賣業(yè)的發(fā)展

第七章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓代理

第一節(jié)房地產(chǎn)代理概述

一、形式：1、一般代理2、總代理3、獨(dú)家代理4、差額傭金代理5、選擇性代理6、風(fēng)險(xiǎn)包銷代理

二、種類：1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓代理2、房地產(chǎn)租賃代理3、房地產(chǎn)抵押代理4、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記代理5、房地產(chǎn)營銷代理

三、操作程序：1.確定委托代理關(guān)系2.進(jìn)行市場銷售的可行性論證3.制訂促銷計(jì)劃4.與客戶接洽、談判、簽約5.代理費(fèi)的取得

四、房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中的委托合同

第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般規(guī)定

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

其他合法方式包括：1、以房地產(chǎn)作價(jià)入股與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的。2、一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房3、地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的。4、因企業(yè)被收購、兼并或合并，權(quán)屬轉(zhuǎn)移。5、以房地產(chǎn)抵債。6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類：有償轉(zhuǎn)讓、無償轉(zhuǎn)讓

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：1.屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、查封的房地產(chǎn),不得在限制權(quán)利期間轉(zhuǎn)讓3.依法收回土地使用權(quán)的，不得再轉(zhuǎn)讓4.共有房地產(chǎn)，需經(jīng)共有人書面同意，方能轉(zhuǎn)讓。5.權(quán)屬有爭議的，不得轉(zhuǎn)讓6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓

四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序：1.當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同2.在30日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格3.審查，核實(shí)價(jià)格，根據(jù)需要可現(xiàn)場勘查和評估。4.繳納有關(guān)稅費(fèi)5.辦理過戶手續(xù)（15個(gè)工作日內(nèi)完成）6.領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書

第三節(jié)商品房銷售代理

一、商品房銷售代理的含義

二、商品房銷售代理業(yè)務(wù)操作

1.商品房預(yù)售條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。④取得預(yù)售許可證

2.商品房預(yù)售款收取和監(jiān)管

3.預(yù)售商品房建筑設(shè)計(jì)變更

4.預(yù)售商品房建筑面積增減

面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；

面積誤差比絕對值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。

乙方不退房的，實(shí)測面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）的，房屋差價(jià)由乙方補(bǔ)足；超出3%部分的房屋差價(jià)由甲方承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸乙方。實(shí)測面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的，房屋差價(jià)由甲方據(jù)實(shí)返還乙方；超出3%部分的房屋差價(jià)由甲方雙倍返還乙方。

面積誤差比=（實(shí)測面積-約定面積）÷約定面積×100%

新建住宅交付使用問題：①取得《住宅交付使用許可證》②提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》③保修期限不得少于兩年

第四節(jié)房屋置換代理

房屋置換在通俗含義上包括一般人們常講的“差價(jià)換房”、“差價(jià)調(diào)房”等房屋流通形式，是不同房屋間差價(jià)交換或等價(jià)交換的房屋交易形式。

房屋置換服務(wù)的實(shí)質(zhì)是買和賣的雙向服務(wù)，一次房屋置換交易，包含了兩個(gè)步驟的交易概念，即首先賣掉住房，再買進(jìn)一套住房。

房屋置換流程圖

第八章房地產(chǎn)租賃代理

第一節(jié)房地產(chǎn)租賃概述

一、房屋租賃指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

二、房屋租賃的特點(diǎn)：1、只轉(zhuǎn)移暫時(shí)使用權(quán)，不轉(zhuǎn)移所有權(quán)2、分期收回房屋價(jià)值和利息

三、房屋租賃按所有權(quán)性質(zhì)劃分：公有房屋租賃（直管公房、自管公房）；私有房屋租賃

四、房屋租賃的條件

下列房屋不得出租：1.未依法取得房屋所有權(quán)證書的2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的3.共有房屋未取得共有人同意的4.權(quán)屬有爭議的5.屬于違章建筑的6.不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的7.已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的8.不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的9.有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形

五、房屋租賃的相關(guān)政策規(guī)定：1、出租人需持有房屋所有權(quán)證，承租人需持有身份證明2、承租人在租賃期內(nèi)死亡，其共同居住人可繼承原租賃關(guān)系3、共有房屋出租，同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)4、租賃期間，房屋所有人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行

六、房屋租賃合同

內(nèi)容：1.當(dāng)事人姓名或者名稱及住所2.房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況3.租賃用途4.租賃期限5.租金及交付方式6.房屋修繕責(zé)任7.轉(zhuǎn)租的約定：是房主特別授權(quán)下的房屋經(jīng)營行為8.變更和解除合同的條件9.違約責(zé)任10.當(dāng)事人約定的其他條款

七、房屋租賃登記備案

作用：1.防止非法出租房屋，減少糾紛，促進(jìn)社會穩(wěn)定2.有效防止國家稅費(fèi)流失

程序：1.申請——簽訂租賃合同后30日內(nèi)提出2.審查3.核發(fā)房屋租賃證

八、房屋租金：1.成本租金：折舊費(fèi)＋維修費(fèi)＋管理費(fèi)＋融資利息＋稅金2.商品租金：成本租金＋保險(xiǎn)費(fèi)＋地租＋利潤3.市場租金：在商品租金基礎(chǔ)上，考慮供求關(guān)系形成

第二節(jié)房屋租賃代理

一、分類：1.現(xiàn)房租賃代理2.在商品房預(yù)租代理3.商品房先租后售代理4.商品房售后包租代理

二、房屋租賃全程代理“房屋銀行

第九章房地產(chǎn)抵押與擔(dān)保代理

第一節(jié)房地產(chǎn)抵押概述

一、房地產(chǎn)抵押的概念與特征

概念：抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

特征：1.是從屬于主債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)2.抵押人的主體須合格，房地產(chǎn)須合法3.抵押人不轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占有方式4.債務(wù)人到期不清償債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法行使抵押權(quán)，變現(xiàn)受償5.也是一種融資手段

二、房地產(chǎn)抵押的種類

從不動產(chǎn)的形態(tài)來區(qū)分：1.預(yù)購商品房貸款抵押——按揭2.在建工程抵押3.現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)房抵押貸款4.以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的貸款抵押

商品房銷售中的抵押貸款：1、公積金貸款：2007.3.18后4.32%4.77%2、商業(yè)貸款：2007.3.18后下限5.74%6.04%，上限6.75%7.11%3、組合貸款

還款方法：1.等額本息還款2.等額本金還款

三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定

第二節(jié)房地產(chǎn)抵押合同與抵押登記

房地產(chǎn)抵押合同：借款合同為主合同，抵押合同為從合同

二、房地產(chǎn)抵押登記：①在抵押合同簽訂后30日內(nèi)，進(jìn)行抵押登記

②未辦理抵押登記的，抵押權(quán)人不能對抗第三人，對抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)

三、抵押的效力：①抵押后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)告知抵押權(quán)人和受讓人維護(hù)②抵押房地產(chǎn)的安全完好。

四、抵押房地產(chǎn)的處分：①處分方式：拍賣、折價(jià)、變賣②處分所得分配③抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)④同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)抵押權(quán)的，以抵押登記的先后順序受償⑤“個(gè)人住房循環(huán)授信”，是指居民以其所購住房作為最高額度抵押，向銀行申請一個(gè)循環(huán)授信額度。在不超過授信期限和可用額度范圍內(nèi)，居民可以向銀行多次申請個(gè)人貸款。

第三節(jié)住房置業(yè)擔(dān)保

住房置業(yè)擔(dān)保公司在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。

第四節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)操作

第十章房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理

第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概述

一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念和特征

概念：指房地產(chǎn)權(quán)利人以房地產(chǎn)為標(biāo)的物，對其直接進(jìn)行支配，并享受其利益的排他性權(quán)利。

二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的種類

1.房地產(chǎn)所有權(quán):房地產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)獨(dú)占性地支配其所有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。

2.房地產(chǎn)占有權(quán)

3.房地產(chǎn)用益權(quán)分為：①房地產(chǎn)使用權(quán)②房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)③地上權(quán)④地役權(quán)⑤房地產(chǎn)典權(quán)

4.房地產(chǎn)處分權(quán)：①房地產(chǎn)出售權(quán)②房地產(chǎn)租賃權(quán)③房地產(chǎn)繼承權(quán)④房地產(chǎn)贈與權(quán)⑤房地產(chǎn)抵押權(quán)

三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的取得、消滅、共有

第二節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記

一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度概述

概念：房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

類型：1.契據(jù)登記制—自愿原則2.產(chǎn)權(quán)登記制

二、我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度：1.房地產(chǎn)登記由不同登記機(jī)關(guān)分別登記2.房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實(shí)質(zhì)性審查4.房地產(chǎn)權(quán)屬登記