沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目部分收費明細表序號收費單位收費項目收費價格與標準收費文件號備注購買地形圖二環(huán)內(nèi)首張3468元，其余400元/張國家測繪局［2002］3號根據(jù)地形不同定測點1市測繪院放線費2594元/棟地籍確認測繪費648元/點2市規(guī)劃院規(guī)劃定線2元/延米遼規(guī)協(xié)［2002］16號3區(qū)土地所土地登記費0.1元/疋國土籍字［1990］93號4土地交易中心土地出讓金按市規(guī)劃局2005年文件住宅50年商業(yè)40年5市配套辦城市綜合配套費住宅143元/疋公建108元/疋沈建委發(fā)［1999］93號按新建面積6市財政局土地契稅4%［土地獲取款額］中華人民共和國契稅暫行辦法人防易地建設(shè)費住宅40元/〃公建80元/〃［九層以下］沈價發(fā)［2002］44號2000元/〃［十層以上未設(shè)按人防面積］7市人防辦人防設(shè)計審查費1.5%。［建安費］沈價發(fā)［2002］44號按人防面積人防質(zhì)量監(jiān)督費2.5%。［建安費］沈價發(fā)［2002］44號按人防面積人防工程拆遷補償300-800元/疋沈價發(fā)［2002］74號遇人防工程需拆遷時8市文物局文物部門勘測費13.24元/叭老城區(qū)］8.54元/疋［其它區(qū)］國家文物局物價局248號文物保護區(qū)內(nèi)按占地面積9投資咨詢單位項目核準申請具體按投資額取費國家計委計價格［1999］1283號此文件為可研報告編制取費標準10環(huán)?？蒲兴h(huán)評報告委托具體按投資額取費國家計委計價格［2002］125號城市占道費詳見沈文城發(fā)［1993］8號沈文城發(fā)［1993］8號11市城建局城市道路挖掘道路綠地補償詳見沈建發(fā)［2000］150號詳見沈政發(fā)［1993］4號沈建發(fā)［2000］150號沈政發(fā)［1993］4號垃圾排放管理費1元/噸遼價發(fā)［1992］197號12市區(qū)自來水公司臨時用水按表計量13市區(qū)電業(yè)局臨時用電按表計量14廢棄排污費0.6元/污染當量排污費征收管理辦法市區(qū)環(huán)保局噪音超標350-11200元/月15審圖單位施工圖設(shè)計審查1.5%［建安費］遼價發(fā)［2001］99號

16市建筑交易中心建設(shè)工程交易服務(wù)費O.8%o?1.2%o［合同價甲乙方各付1/2］沈價發(fā)［2003］52號17市造價站定額測定費1.2%。建安費［乙方支付］遼政發(fā)［2001］15號18市質(zhì)量監(jiān)督站質(zhì)量監(jiān)督委托1.5%［建安費］磚混1.2元/〃框架1.8元/〃遼價發(fā)［2002］62號按中標合同19市氣象局防雷設(shè)計審核按建筑物基礎(chǔ)占地面積遼價發(fā)［2003］126號具體由氣象局核定20市勞動局施工許可證建設(shè)施工單位各預(yù)交1%［合同價款］沈勞社發(fā)［2006］59號［農(nóng)民工資保證金］竣工后返還21市電業(yè)局電配套費住宅90元/疋公建100元/疋遼價發(fā)［2006］55號辦理正式電時交納22市煤氣公司煤氣集資費1600元/戶遼財綜［2003］56號先代用戶交納23熱力供暖公司供暖掛網(wǎng)40元/疋?100元/疋沈財辦發(fā)［2003］50號24市工商局廣告審批20元/件25市房產(chǎn)測繪大隊產(chǎn)權(quán)面積測繪公建:2.72元/疋住宅1.36元/疋國測財字［2002］3號26市房產(chǎn)交易中心交易費非住宅2.5%合同備案3元/疋27市房產(chǎn)信息中心網(wǎng)上備案0.6元/疋28消防檢測中心竣工消防檢測29市動遷辦動遷管理費4.2%國計價格［2001］585號30區(qū)動遷辦動遷管理費25元/疋遼價發(fā)［2001］83號鄭重聲明：1、《沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目審批流程圖》和《沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目部分收費明細表》均由中房公司整理編制；2、上述文件如有疏漏，敬請見諒，并歡迎同行提示完善；3、上述文件僅供開發(fā)企業(yè)參考，不作為實際審批流程及實際收費標準依據(jù)，審批流程及收費標準以實際發(fā)生為準，中房公司不承擔任何責任。中房集團遼寧置業(yè)有限公司編制二OO七年三月二十六日以財務(wù)分析法為例。比如杭州某上市公司的房產(chǎn)開發(fā)成本明細是這樣的。1、土地費用，包括征地費、土地出讓費等，即通常所說的樓面地價等。這項成本比較明確，拿地時就可以確定了。2、前期費用。包括土地平整、規(guī)劃設(shè)計、水文地質(zhì)勘察、監(jiān)理、施工水電、審標費、測繪、可行性研究、前期工程費等。一般標準為120—400元/平方米左右。其中，規(guī)劃設(shè)計費占到該項費用的70%-80%左右，而各個樓盤規(guī)劃設(shè)計費，也根據(jù)樓盤定位和設(shè)計公司好壞，差距甚大。3、基礎(chǔ)設(shè)施費。包括接水、接電、市政道路、弱電、綠化、煤氣、照明、環(huán)衛(wèi)、有線電視、排水排污、基礎(chǔ)設(shè)施費等，一般標準為350—500元/平方米。該項費用中接電和綠化費用所占比重比較大，各為1/4左右，而綠化費用根據(jù)物業(yè)類型不同也有所差異，比如高層小高層單體綠化一般在120-150元/平方米左右，好一點在150-200元/平方米，而多層則有可能達到300-400元/平方米，個盤之間差異性比較大。4、建安工程費。包括基坑圍護、工程樁、土建、安裝、裝飾工程、樣板房、精裝修費用，以及鋼材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般標準為2000—2500元/平方米左右。其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下來是安裝和裝飾工程費用。5、公共建筑建安工程費。包括會所建安工程和公建建安工程成本。這塊費用也可以歸并到建安工程費用上面。一般為120—160元/平方米6、公建配套費。包括水電煤、市政配套費、白蟻防治費、新型墻體材料、高教費、物業(yè)基金、消防、人防工程費等。7、開發(fā)間接費。這塊費用有員工工資、福利費、業(yè)務(wù)招待費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、廣告費、辦公費、展覽費及其他費用，即通常意義上的管理費和營銷費，這塊費用一般占到銷售收入的3.5%—4.5%來核算，一般為300—400元/平方米。8、稅費。如營業(yè)稅附加和土地增值稅，一般為銷售收入的6%左右。如樓盤銷售均價為1萬元/平方米，則這塊費用在600元/平方米左右。9、財務(wù)成本。主要為銀行利息及其他融資成本。一般以土地成本*2年*10%計算，一般已經(jīng)達到1000—1500元/平方米。也就是說，在杭州一個中檔公寓樓盤，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費及成本構(gòu)成明細表（一）一（三）（三）一（七）商都智庫整理/r//cio房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費及成本構(gòu)成明細表類別序號項目標準摘要優(yōu)惠政策依據(jù)文件索引（一）土地征用及拆遷安置補償階段1樓面地價85-450元/m2地級：10、9、8、7、6、5、4、3、2、1危改按50%計取市規(guī)劃局、物價局規(guī)國地字（2002）654號續(xù)四P31樓面價：15.250.285.4502征地管理費征地費總額1.5—4%全包方式：包工作、包時間、包費用。1000畝以上3%,1000畝以下4%津價房地字（1993）第132號指南P159半包方式：包工作、包時間、不包費用。1000畝以上2%,1000畝以下2.5%單包方式：限時間、不包費用。1000畝以上1.5%,1000畝以下2%31/500、1/2000現(xiàn)狀地形圖按幅收取（每幅為250X200m）1/500：一般2000元困難4000元危改及經(jīng)濟房按50%收取津價房地（2001）385號續(xù)四P411/2000:一般4000元困難8000元復(fù)制費50元/幅4界址點坐標圖約1—2元/m與點的數(shù)量及測繪方式密切相關(guān)5拆遷安置補償產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作公有住宅：市場評估價X90%X建筑面積

費價補償、貨幣還遷（計租面積X系數(shù)+安置補貼費+搬遷補助和獎勵）市政府114號令續(xù)二P401私有住宅：市場評估價X建筑面積+安置補貼費+搬遷補助和獎勵津政發(fā)（1998）44號續(xù)二P515非住宅：按市場評估價。屬市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的按1000元/m2補償津政發(fā)（2004）70號注：系數(shù)通常為1.2，樓房為1.3—1.4人民政府令93號續(xù)四P5546拆遷管理費0.50%按拆遷安置補償費總額的0.5%津價房地（1994）第154號指南P351津價房地（1998）第608號續(xù)二P81津價費（1998）第43號續(xù)二P1647臨時過渡補助費80元/戶?月具體測算時可以按容積率0.5,每戶15m?再乘周轉(zhuǎn)期近似計算房拆（1999）150號續(xù)三P1618公廁補建費12—20萬元/座繁華地區(qū)20萬元/座，一般地區(qū)12萬元/座，測算時可按1座/公頃計算危改按50%收取津價費字（1994）第93號指南P4179樹木砍伐及綠地補建費見文件按樹木胸徑及砍伐數(shù)量分別計取，測算時可按15—20根/公頃計算不執(zhí)行“砍一補三”“占一補五”的規(guī)定津價費字（1994）第94號指南P408（胸徑約35—40cm）（1990）市園林綠字29號10渣土清運費12元/噸此標準系平均統(tǒng)計數(shù)據(jù)，具體執(zhí)行時可依運距遠近予以調(diào)整（包括2元/噸津價費字（1999）第352號續(xù)三P215渣土費）。前期測算可按20—25噸/間計算污土量。11征占用林地收費見文件征占用林地補償1000—1500元/畝，征占用林木補償3000—6000元/畝。津政發(fā)（1994）43號匯編二P171特殊林木按此標準的3—4倍計征。12征集集體所有土地補償費見文件①地上附著物按拆遷法執(zhí)行②土地補償按前三年平均產(chǎn)值的3—6倍計算天津土地管理條例匯編95年P(guān)78③青苗費按前三年平均產(chǎn)值的1—3倍計取④人員補償按前三年平均畝產(chǎn)值的3-6倍乘以平均每人占用耕地畝數(shù)計取。13委托拆遷服務(wù)費見文件外環(huán)線以內(nèi)：1一50戶按3000—4000元/戶，51—100按2500—3000元/戶津價房地（2001）52號續(xù)三P162101—500戶按2000—2500元/戶，501—1000戶按1500—2000元/戶1001戶以上按1000—1500元/戶計取，外環(huán)以外可略低于上述標準。14三通一平按施工組織設(shè)計要求計算①工程用電多層可按8W/m2，中高層按10—12W/m2計取②400KVA變壓器約3萬元/臺，貼費按240元/KVA交納,使用在6個月以內(nèi)全退，12—24個月退75—50%,36個月退25%,超過36個月不再退津電用（2000）29號續(xù)三P132津價商（2004）6號續(xù)五P262③11/2管徑工程用水約1000—2000元/苗，臨時路10—40元/m215土地交易手續(xù)費按2%o—3.5%o按土地交易額的2%o—3.5%o計取津價房第（1995）第176號續(xù)一P1716代辦代理服務(wù)費按4%o—10%按代辦代理標底總額的4%。一10%°收?。▽僦薪榉?wù)）津價房第（1995）第177號續(xù)一P1817土地價格和基準地價評估費見文件土地價格評估費按評估總額的0.1%o—4%o收取津價房第（1996）第4號續(xù)一P20基準地價評估費按每平方公里級差4—40萬元收取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費及成本構(gòu)成明細表類別序號項目標準摘要優(yōu)惠政策依據(jù)文件索引（二）前期工作18建設(shè)工程規(guī)劃執(zhí)照費按建安造價的0.8%。?1.5%。住宅：磚砼600元/m2框輕800元/m2框架1000元/m2危改及經(jīng)濟房按50%收取津政發(fā)（2000）40號續(xù)三P75

階段公建：磚砼700元/m2框輕950元/m2框架1200元/m2造價在：3000萬元以上按0.8%o,3000萬元以下按1.5%o。辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時交40%,辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時交齊。19城市規(guī)劃設(shè)計費85元/工日按規(guī)劃定額計取。地形復(fù)雜可乘1—1.3系數(shù)，前期測算依用地大小，可按200—250工日/公頃估算國家物價局、建設(shè)部(1993)價費字168號指南P33120地質(zhì)勘查根據(jù)設(shè)計要求及勘察方案具體計算。參數(shù)：多層200—250元/點。中高層：2000—4000元/點。21工程勘察設(shè)計費按建安工程造價的2.2-2.5%高級別墅、公寓3.5%,多層住宅2.5%，高層住宅2.2%津價房第(1993)第190號指南P339津價房第(2002)第88號續(xù)四P4522圖紙審查費1.3—2.4兀/IR2磚混1.3元/m2；7—12層1.7元/m2；13—20層2元/m2；20層以上2.2元/m2；公建24米以下2.4元/m223人防工程易地建設(shè)費80—100元/m2按規(guī)劃建筑面積，應(yīng)滿足4—5%的人防工程，達不到上述標準，應(yīng)按人防工程2000元/m2交納易地建設(shè)費。危改優(yōu)惠50%津政發(fā)(2000)61號續(xù)三P79津政發(fā)(2004)39號續(xù)五P255津價房地(2004)389號續(xù)五P29524人防工程檔案委托編制費io元/m按人防面積，10元/m?收取，自行編制人防檔案的，在辦理歸檔手續(xù)后全部退還。津價房地(2000)110號續(xù)三P8625人防監(jiān)督費1.5—2.5元/m六級人防按人防面積1.5元/mW五級人防按人防面積2.5元/m?2墻改基金8元/m磚砼結(jié)構(gòu)8元/m2，新型建材占25%以上的減半收取。危改優(yōu)惠津政辦發(fā)(1992)1號指南P322650%

27散裝水泥專項資金0.6—0.72兀/m2磚混的0.6元/m2；框架的0.9元/m2；鋼結(jié)構(gòu)0.48元/m2；鋼混0.72元/m2津政發(fā)（2002）41號續(xù)四P17228工程檔案保證金1—2.3%地下管線工程按造價的2.3%，其它工程按建安造價的1%,最高不超過12萬最低不低于4000元，檔案移交歸檔后全部歸還。危改優(yōu)惠50%津政發(fā)（1995）13號續(xù)一P4329招標服務(wù)費0.02—0.11%工程監(jiān)理：按投資額0.02%。建安工程按中標價的0.11%津價房地（2001）115號續(xù)三P174設(shè)計招標：按投資額的0.05%。以上費用招標方60%，中標方40%。建安設(shè)備：按投資額的0.02%。30工程合同審查費0.21%。中標價的0.21%。，發(fā)、中標單位各50%。（僅施工合同審查）津價房地字（1994）156號指南P371津價房地（2001）481號續(xù)四P14031招投標代理服務(wù)費0.01—1.0%受建設(shè)單位委托，編制工程標底，按招標程序提供招標組織服務(wù)工作，中標后協(xié)議起草工程合同及文件。（一般包括標的編制的為標的的2%。、否則為1%。）津價房地（1998）488號續(xù)二P61津價房地（2002）496號續(xù)四P5532工程建設(shè)監(jiān)理費見文件①按工程概（預(yù)）算0.06—2.5%收費②按參與監(jiān)理工程年度平均人數(shù)3.5—5萬元/人?年計取。以上二項均不宜采用，可雙方商定其它辦法計取。國家物價局、建設(shè)部價費字（1992）479號續(xù)一P12433市政大配套工程費住宅：165元/m2；公建:200—280兀/m2住宅按建筑面積165元/m2，大型公建按地區(qū)類別和建筑功能依照建筑面積200—280元/mp十取。外環(huán)線內(nèi)56片及外環(huán)線外5公里以內(nèi)按190元/m?收取。危改按70%計取同時可分三次交納津價房地字（1996）312號續(xù)一P50津價房地字（2004）234號續(xù)五P291津價房地字（2004）279號續(xù)五P30834非經(jīng)營性公建建設(shè)費70元/m2用于住宅小區(qū)內(nèi)的非經(jīng)營性公建的配套建設(shè)費用、文件衛(wèi)生、行政管理、市政公用設(shè)施、社區(qū)服務(wù)設(shè)施（地名標志費0.7元/m?應(yīng)減除）危改項目凡用于還建原地居民的建筑面積免除津價房地（1997）96號續(xù)一P65

費經(jīng)營性建設(shè)費35地名標志公告費4000元/處按小區(qū)每處（每個地名）4000元/處計收36物業(yè)招標服務(wù)費0.3—0.4元/m2小于50萬m,0.4元/m；50—100萬m,0.35元/m；大于ioo萬m,0.3元/m2津價房地（2006）10號37投資擔保應(yīng)由開戶銀行出據(jù)，也可由擔保公司出具，其收費為：最低標按標價的15%記取收費基數(shù)；百分評標的按標價的10%記取收費基數(shù)。合同標的在100萬以下的按基數(shù)X2.4%/年；100萬—500萬的按基數(shù)X2—2.3%/年；500萬一1000萬的按基數(shù)X1.6—1.9%/年；1000萬一1500萬的按基數(shù)X1.3—1.5%/年；1500萬以上的按基數(shù)X1.1—1.2%/年。建市（2004）137號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費及成本構(gòu)成明細表類別序號項目標準摘要優(yōu)惠政策依據(jù)文件索引（三）工程及配套施工階段38自來水工程建設(shè)費見文件屬小區(qū)配套設(shè)施：商品住宅25元/m2,經(jīng)濟房21元/m2,危改20元/m2市政府確定11片20元/m2,獨立大型公建27元/m（含源頭建設(shè)費）危改及經(jīng)濟適用房按20元/m2,21元/m2津價房地（2000）448號續(xù)三P9039排水工程建設(shè)費見文件屬小區(qū)配套建設(shè)：商住（含危改）雨水12元/m2,污水17元/m2。別墅雨水15元/m2,污水20元/m2。公建按定額及工程量測定收取。津價房地（2000）705號續(xù)三P9840燃氣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費見文件屬小區(qū)配套設(shè)施：普通住宅（含危改）28元/m蔦別墅公寓40元/m?公建按設(shè)計用氣量按定額測定計收津價房地（1998）103號續(xù)二P6541煤氣發(fā)展基金見文件住宅按20元/m2計收，公建按設(shè)計用氣量600元/m2計收危改按50%計收市建委、物價局（1991）指南

P421天燃氣按600元/m2的2.5倍，液化氣按3倍計收津價重字第160號42供熱工程費見文件鍋爐房建設(shè)費40元/m?,不包括鍋爐房征地費（約13—17元/mJ,津價管字（1994）81號續(xù)一P82外網(wǎng)費25元/m2，熱力公司供熱80元/m2（含熱交換器），津價房地（1999）894號續(xù)三P150公建：一熱150元/m2，陳、楊熱130元/m243電力工程建設(shè)費83—92元/m2黑號站：多層住宅按50w/m2計算收費83元/m2雙電源按92元/m2高層按92元/m2；紅號站：按1280元/KVA，工程費按設(shè)計收取。津價房地（2002）167號續(xù)四P90津價房地（2003）582號續(xù)五P24444通訊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費見文件住宅安居、公寓6元/m2，別墅12元/m2，公建18元/m2津價房地（1998）64號續(xù)二P7345環(huán)境影響評估費見文件依照建筑功能，環(huán)境要求，對周邊環(huán)境的影響進行監(jiān)測評價，其價格有協(xié)商的余地。目前，一般在0.5—1元/m2左右。市環(huán)保局23051672計價格（2002）125號續(xù)四P177環(huán)評中心2305169946工程質(zhì)量監(jiān)督費0.7%。住宅按建安工程造價的1%。*70%收取津價房地（2001）481號續(xù)四P14047小區(qū)綠化建設(shè)費8—15元/m248小區(qū)道路5—10元/m2按小區(qū)綠化方案測定，按目前綠化及部分小品的標準約8—15元/m?應(yīng)按設(shè)計測定，目前標準約5—10元/m249路燈工程47小區(qū)綠化建設(shè)費8—15