JonesLangLaSalle2008/01外包服務

2目錄外包服務的意義1外包服務的有效管理4怎樣選定外包服務商3選聘外包服務的優(yōu)勢與風險2案例分析53外包服務的意義1外包服務的有效管理4怎樣選定外包服務商3選聘外包服務的優(yōu)勢與風險2案例分析55

政策依據(jù)

物業(yè)管理企業(yè)可以將管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人?！遄灾腥A人民共和國國務院令[2003]第379號《物業(yè)管理條例》第四十條6外包服務的意義1外包服務的有效管理4怎樣選定外包服務商3選聘外包服務的優(yōu)勢與風險2案例分析57選聘外包服務的優(yōu)勢

通過業(yè)務外包可以降低經(jīng)營成本。業(yè)務外包可以有效地提高服務質量。

業(yè)務外包可以增加服務項目，最大限度地滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的消費需求。

業(yè)務外包可以規(guī)避一些風險，增強企業(yè)防范和抵御風險的能力。

8選聘外包服務的風險

外包的服務質量難以控制

外包難以體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的形象及企業(yè)文化

外包在提供服務的時間上往往滯后

外包導致物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調管理的難度加大

嚴把資格審查關

——要選擇有一定知名度、市場信譽好、有資質證明的專業(yè)公司。

要貨比三家

——服務質量方面要優(yōu)中選優(yōu)，價格方面要廉中選廉。對于重要的專項服務業(yè)務外包采用招投標形式。

訂好外包合同——物業(yè)管理企業(yè)要樹立合同意識，《物業(yè)服務合同》是主合同，而外包合同是從合同，是落實主合同的某一部分，它所厘定的標準至少不能低于《物業(yè)服務合同》中對相關項目的要求。選定外包服務商三原則12外包服務商甄選必須考慮的問題：承包商的組織是否健全？承包商的經(jīng)驗承包商經(jīng)驗的廣度和深度如何？承包商能否提供監(jiān)督、專業(yè)和技術人員的熟練程度如何？14外包服務的意義1外包服務的有效管理4怎樣選定外包服務商3選聘外包服務的優(yōu)勢與風險2案例分析515外包文件監(jiān)管外包運作監(jiān)管外包質量管理外包服務的有效管理16首先，我司建議貴司針對本項目的外包單位就管理制度、運行資料及手冊等文件進行嚴格的要求，具體包括：外包單位員工手冊（包括外保公司、保潔公司）就外包單位員工的儀容儀表、行為舉止以及考勤、假期、違規(guī)等做出明確規(guī)范。運行作業(yè)手冊包括對外包單位員工崗位的明確劃分、員工崗位職責的詳細描述、崗位制度、運行作業(yè)應達到的標準、應急程序、安全規(guī)范等條款。質量管理手冊力求所聘請的外包單位獲得ISO質量管理體系認證，如未獲取ISO認證，可要求其按照ISO標準進行質量管理手冊的制作與運行。外包文件監(jiān)管17我司在北京項目中對外包單位監(jiān)管的運行作業(yè)手冊與質量管理手冊的實例：外包文件監(jiān)管18外包運作監(jiān)管建議貴司針對本項目的外包單位就項目的實際管理工作進行切實的運作監(jiān)管工作，具體可包括以下環(huán)節(jié)：對管理用房的監(jiān)管明確外包單位的負責人與聯(lián)系電話崗位監(jiān)督、劃分崗位負責人規(guī)章制度上墻原則，各崗位亦可采取表格形式對工作進行時間段記錄，如：清潔記錄、消毒記錄、巡視記錄等；對各項工作劃分崗位負責人，采取責任到人的有效監(jiān)管辦法。明確外包崗位架構因外包單位人員流動性較大，故應定期進行外包單位人員架構與崗位的更新，并呈報物業(yè)公司。定期報告工作進展、完成情況與計劃20外包運作監(jiān)管我司在北京項目中對外包單位的崗位監(jiān)督、崗位負責人劃分的監(jiān)管實例：21外包運作監(jiān)管我司在北京項目中對外包單位明確崗位架構的監(jiān)管實例：23外包服務的意義1外包服務的有效管理4怎樣選定外包服務商3選聘外包服務的優(yōu)勢與風險2案例分析524某商務中心為了節(jié)省電梯維保費用，全部維修保養(yǎng)工作均由本中心維修人員承擔。由于專業(yè)技術與電梯生產(chǎn)廠家維修員無法比擬，故造成電梯廳門未關閉的狀況下轎箱運行，造成其他乘梯人員誤認為電梯停于本層，造成跌于底坑的事故。某建工系統(tǒng)寫字樓由于樓宇保養(yǎng)意識不專業(yè)，空調系統(tǒng)疏于管理，造成辦公區(qū)域的工作人