房地產(chǎn)基金產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)章節(jié)第一章房地產(chǎn)基金背景第二章房地產(chǎn)基金定義第三章房地產(chǎn)開發(fā)商融資結(jié)構(gòu)第四章私募房地產(chǎn)基金品種第五章房地產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)具備的要素第一章房地產(chǎn)基金背背景◆房地產(chǎn)基金簡(jiǎn)簡(jiǎn)介美國(guó)是世界上最早早成立房地產(chǎn)投資基基金的國(guó)家之一,也是金融制度、法律法規(guī)相對(duì)健全的國(guó)國(guó)家,20世紀(jì)60年代,為解決房地產(chǎn)產(chǎn)投資專業(yè)性性要求高、資資金需求大、、地域性強(qiáng)、、流動(dòng)性差等等不利因素,美國(guó)出現(xiàn)了由由房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)管理的的房地產(chǎn)投資信信托基金,其在匯集眾多多投資者的資資金后進(jìn)行房房地產(chǎn)投資。。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)基金運(yùn)作模模式的不斷成成熟和運(yùn)作規(guī)規(guī)模的不斷擴(kuò)擴(kuò)大,當(dāng)前房地產(chǎn)基基金幾乎已經(jīng)經(jīng)滲入美國(guó)每每一個(gè)大中城城市的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。。房地產(chǎn)投資資基金的發(fā)展展不僅為廣大大投資者提供供一種金融投投資工具,也為房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展提供供了高效的融融資渠道,成為連接金融融和房地產(chǎn)兩兩大行業(yè)的紐紐帶。美國(guó)房地產(chǎn)投投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分,采用互惠基金金的共同基金組織形式的房房地產(chǎn)投資基基金基本屬于于開放式基金金,而采用有限合合伙制度組織織形式的房地地產(chǎn)投資基金金多為封閉式式基金。其中中,以有限合伙制制房地產(chǎn)投資資基金最為普普遍,而采用開放式式基金模式的的相對(duì)較少,約占30%。第一章房地產(chǎn)基金背背景有效性◆國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀第一章房地產(chǎn)基金背背景在經(jīng)過“黃金金十年”的高高速發(fā)展之后后，中國(guó)樓市市開始進(jìn)入產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)合金融融、資本為王王的時(shí)代。房房地產(chǎn)基金開開始加入了這這個(gè)資本游戲戲。由于國(guó)家對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的調(diào)控遲遲不不松，房企融融資通路收窄窄，房地產(chǎn)基基金作為房企企有益資金補(bǔ)補(bǔ)充來源，找找到了滋生的的沃土。業(yè)內(nèi)人士表示示，種種跡象象表明，房地地產(chǎn)基金開始始由純債權(quán)試試圖轉(zhuǎn)向股權(quán)權(quán)，且不滿足足于純債權(quán)的的收益，開始始向拿地等前前端環(huán)節(jié)深入入，與開發(fā)商商攜手拿地，，分享房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)整個(gè)流流程的收益。。但不管以何何種方式，在在持久的樓市市調(diào)控背景下下，房地產(chǎn)行行業(yè)資本為王王的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)已越來越明明顯，未來房房地產(chǎn)行業(yè)必必將形成“地地產(chǎn)加金融””組合模式。。開發(fā)商攜手基基金才能第一章房地產(chǎn)基金背背景2012年10月30日，保利成都都公司、信保保(天津)股權(quán)投資基金金管理有限公公司、四川遂遂寧市河?xùn)|新新區(qū)管委會(huì)三三方簽署合作作協(xié)議，擬在在遂寧市打造造中華養(yǎng)生谷谷生態(tài)國(guó)際度度假區(qū)。資料料顯示，該項(xiàng)項(xiàng)目總用地面面積約3000畝，投資總額額約55億元，規(guī)劃有有森林濕地運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑基地地、五星級(jí)度度假會(huì)所、特特色風(fēng)情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)等。事實(shí)上，開發(fā)發(fā)商與基金的的合作，已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)了從以以前的純債權(quán)權(quán)向“股加債債”或純股權(quán)權(quán)的模式轉(zhuǎn)變變。近期，濱濱江集團(tuán)與大大股東濱江投投資控股有限限公司旗下的的房地產(chǎn)基金金——普特元騰股權(quán)權(quán)投資基金首首次合作，以以16.55億元競(jìng)得杭州州市余政儲(chǔ)出出(2012)48、49號(hào)兩塊地。根根據(jù)協(xié)議規(guī)定定，該基金出出資50%共8.27億元，拿地后后與公司采取取股權(quán)合作的的方式以各50%的比例成立項(xiàng)項(xiàng)目公司開發(fā)發(fā)項(xiàng)目。濱江江集團(tuán)表示，，這種合作方方式可有效減減輕公司拿地地資金負(fù)擔(dān)，，同時(shí)也進(jìn)一一步拓寬公司司融資途徑。。預(yù)計(jì)未來公公司還將進(jìn)一一步與該基金金以類似方式式合作開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目。什么是房地產(chǎn)產(chǎn)基金房地產(chǎn)投資基基金是從事房房地產(chǎn)的收購(gòu)、開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷獲取收入的集合投資制制度。它可以以被看成是為為投資者從事事其自身的資資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一一種融資形式。房地產(chǎn)產(chǎn)投資基金通通過發(fā)行基金證券的方式，，募集投資者者的資金，委托給專業(yè)業(yè)人員專門從從事房地產(chǎn)或或泛地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，追求穩(wěn)穩(wěn)定連續(xù)性的的收益?；鹜顿Y者的收益主要是是房地產(chǎn)基金金擁有的投資資權(quán)益的收益益和服務(wù)費(fèi)用用?；鸸芾碚呤杖〈碣M(fèi)用用。第二章房地產(chǎn)基金概概念以獲得投資收益為目的的房地地產(chǎn)投資基金金的提供者之之所以不采用用“單個(gè)投資資制度”直接接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是通通過“集合投投資制度”間間接從事房地產(chǎn)投資，是因?yàn)榉康氐禺a(chǎn)投資基金金具有流動(dòng)性性高、變現(xiàn)能力強(qiáng)、集合投資資、專家管理理、分散風(fēng)險(xiǎn)、降低交易成本、運(yùn)作規(guī)范的的特點(diǎn)，具有有“單個(gè)投資資制度”所無無與倫比的制制度優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)基金的的優(yōu)勢(shì)第二章房地產(chǎn)基金概概念房地產(chǎn)開發(fā)商商資金需求線線路圖第三章房地產(chǎn)融資結(jié)結(jié)構(gòu)國(guó)內(nèi)銀行貸款款第三章房地產(chǎn)融資結(jié)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)貸款是是指與房產(chǎn)或或地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消消費(fèi)等活動(dòng)有有關(guān)的貸款，，主要包括土土地儲(chǔ)備貸款款、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款、個(gè)個(gè)人住房貸款款、商業(yè)用房房貸款等。盡盡管對(duì)于房地地產(chǎn)開發(fā)商來來說，貸款受受到國(guó)家宏觀觀政策，特別別是利率政策策的影響很大大，但是就目目前來說，開開發(fā)商們的資資金大部分還還是來自于國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行行貸款。不過過是有的直接接貸款得到，，有的則是間間接貸款得到到。根據(jù)對(duì)目目前房地產(chǎn)市市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀狀況分析，短短期內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)融資以銀行行為主導(dǎo)的模模式仍不會(huì)改改變。一般來來說，國(guó)內(nèi)銀銀行貸給開發(fā)發(fā)商的款項(xiàng)主主要是信用貸貸款和擔(dān)保貸貸款。央行公布的數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2011年全年，房地地產(chǎn)累計(jì)新增增貸款共1.26萬億元，較2010年下降38%。外資貸款第三章房地產(chǎn)融資結(jié)結(jié)構(gòu)國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控控收緊銀行對(duì)對(duì)房地產(chǎn)商的的貸款，使得得合資或外資資房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向外資銀行行貸款，而外外資銀行也迅迅速趁虛而入入，以低利率率搶占市場(chǎng)。。但目前而言言，外資貸款款和外商直接接投資資金加加在一起，僅僅占房地產(chǎn)公公司資金來源源很小的一部部分。上市融資理論上講，公公開上市是昀昀佳途徑，因因?yàn)橹苯尤谫Y資，可從化解解金融風(fēng)險(xiǎn)，，降低企業(yè)融融資成本，改改善企業(yè)資本本結(jié)構(gòu)。但是是，房地產(chǎn)企企業(yè)上市非常常困難，因?yàn)闉樗内A利模模式有別于一一般工業(yè)企業(yè)業(yè)，資金流不不連續(xù)，呈現(xiàn)現(xiàn)周期性的大大進(jìn)大出的狀狀況，難以達(dá)達(dá)到上市要求求，如要求設(shè)設(shè)立滿3年，有昀近3年可比性的盈盈利，發(fā)行人人業(yè)務(wù)和管理理層近3年未變等。上上市曾是房地地產(chǎn)企業(yè)夢(mèng)寐寐以求的一條條融資渠道，，但是在1994年宏觀調(diào)控的的大背景下，，中國(guó)證監(jiān)會(huì)會(huì)決定暫不接接受房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的上上市申請(qǐng)，直直到2001年初才解除了了這一禁令。。在我國(guó)，大大部分房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)都是通通過買殼、重重組來上市。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)通過上市可可以迅速籌得得巨額資金，，且籌集到的的資金可以作作為注冊(cè)資本本永久使用，，沒有固定的的還款期限，，因此，對(duì)于于一些規(guī)模較較大的開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，尤其是是商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)具有很大大的優(yōu)勢(shì)。一一些急于擴(kuò)充充規(guī)模和資金金的有發(fā)展?jié)摑摿Φ拇笾行托推髽I(yè)而言，，買(借)殼上市進(jìn)行融融資是十分不不錯(cuò)的融資渠渠道。第三章房地產(chǎn)融資結(jié)結(jié)構(gòu)第三章房地產(chǎn)融資結(jié)結(jié)構(gòu)2012年全球共有425家企業(yè)上市，，合計(jì)總?cè)谫Y資823.43億美元，平均均每家企業(yè)融融資1.94億美元。其中中，中國(guó)企業(yè)業(yè)共有201家上市，總?cè)谌谫Y額為263.27億美元，占全全球上市數(shù)量量的47.3%和總?cè)谫Y額的的32.0%。發(fā)行債券第三章房地產(chǎn)融資結(jié)結(jié)構(gòu)公司債券相對(duì)對(duì)于股權(quán)融資資有發(fā)行程序序相對(duì)簡(jiǎn)單，，融資資金用用途限制比較較少等特點(diǎn)。。在西方成熟熟的資本市場(chǎng)場(chǎng)中，通過發(fā)發(fā)行公司債券券募集資金已已成為企業(yè)籌籌資的主要手手段。房地產(chǎn)信托第三章房地產(chǎn)融資結(jié)結(jié)構(gòu)在銀行信貸收收緊的情況下下，房地產(chǎn)信信托迅速成為為近年來異常?；钴S的房地地產(chǎn)融資方式式。我國(guó)的房房地產(chǎn)信托是是指信托公司司接受委托經(jīng)經(jīng)營(yíng)、管理和和處分的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)為房地產(chǎn)及及相關(guān)財(cái)務(wù)的的信托。中國(guó)國(guó)的房地產(chǎn)信信托概念較為為寬泛，可以以是REITs模式，也可以以是貸款信托托、優(yōu)先購(gòu)買買權(quán)信托、財(cái)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓讓信托等等。。據(jù)記者的不完完全統(tǒng)計(jì)，2012年全年房地產(chǎn)產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)發(fā)行數(shù)量達(dá)648只，募集資金金總額為1531億元，和2011年相比出現(xiàn)大大幅下降。用用益信托數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)信托托發(fā)行數(shù)量為為984只，總規(guī)模為為2728億元。投資基金第三章房地產(chǎn)融資結(jié)結(jié)構(gòu)投資基金是基基金公司靠發(fā)發(fā)行投資基金金股份或受益益憑證等形式式向社會(huì)募集集資金，投資資房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)為投資對(duì)象象，獲得的凈凈收益分配給給廣大投資者者的一種集合合投資模式。。投資基金是是按照共同投投資、共享收收益、共擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的基本原原則，以基金金方式將各個(gè)個(gè)投資者彼此此分散的資金金集中起來，，交由投資專專家運(yùn)作和管管理的組織制制度。2012年房地產(chǎn)基金金規(guī)模預(yù)計(jì)將將超2000億元。并購(gòu)是全部或或部分受讓房房地產(chǎn)公司股股權(quán)，相應(yīng)獲獲得房地產(chǎn)公公司名下財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的所有權(quán)，，包括其開發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。公司收收購(gòu)不同于單單純的項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，除公司司擁有項(xiàng)目的的合法性需要要關(guān)注外，房房地產(chǎn)公司已已成立以收購(gòu)購(gòu)公司方式獲獲得項(xiàng)目開發(fā)發(fā)權(quán)的可行性性。并購(gòu)融資指在在企業(yè)擬收購(gòu)購(gòu)其他企業(yè)進(jìn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整整和資產(chǎn)重組組時(shí)，以被收收購(gòu)企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)和未來收益益做抵押，從從金融機(jī)構(gòu)（（銀行、證券券公司、投資資基金等）籌籌集資金的活活動(dòng)，一般借借入金額為總總金額的70%，其余為自有有資金。這種種方式杠桿率率高，十分適適合資金不足足又急于發(fā)展展的企業(yè)。對(duì)對(duì)于開發(fā)企業(yè)業(yè)，用優(yōu)質(zhì)物物業(yè)置換被收收購(gòu)的劣質(zhì)物物業(yè)，通過系系統(tǒng)化的資本本運(yùn)作提升物物業(yè)，會(huì)取得得顯著的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。第三章房地產(chǎn)融資結(jié)結(jié)構(gòu)并購(gòu)融資合作開發(fā)房地產(chǎn)合作開開發(fā)是指具有有土地使用權(quán)權(quán)、開發(fā)資質(zhì)質(zhì)、建設(shè)資金金等要素的不不同當(dāng)事人之之間共同出資資、共同經(jīng)營(yíng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、共享利益益的合作建房房行為，是一一種房地產(chǎn)開開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營(yíng)行為。這這種合作方式式不限于一方方出地、另一一方出資，也也可以雙方共共同出地出資資。聯(lián)合開發(fā)能夠夠有效降低投投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的的可持續(xù)發(fā)展展。在確?？乜毓桑ń^對(duì)或或相對(duì)）的條條件下成立項(xiàng)項(xiàng)目公司，開開發(fā)商同意把把項(xiàng)目開發(fā)權(quán)權(quán)無條件的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目公公司名下，開開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為為以項(xiàng)目公司司為核心運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。出資方是是項(xiàng)目投資方方，項(xiàng)目公司司是項(xiàng)目的開開發(fā)商。合作作方包括大型型房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)或運(yùn)營(yíng)商、、大型零售商商、有向房地地產(chǎn)擴(kuò)張意圖圖的戰(zhàn)略投資資商或開發(fā)型型的國(guó)際地產(chǎn)產(chǎn)基金等。聯(lián)聯(lián)合開發(fā)的法法律關(guān)系比較較復(fù)雜，司法法實(shí)踐中認(rèn)定定不一，在合合作過程中對(duì)對(duì)于合作方式式、責(zé)權(quán)利、、股權(quán)安排、、治理結(jié)構(gòu)等等各方面要約約定清楚。第三章章房地產(chǎn)產(chǎn)融資資結(jié)構(gòu)構(gòu)萬科合合作開開發(fā)萬科董董事長(zhǎng)長(zhǎng)王石宣稱，，2014年銷售售額有有望突突破2000億元。。從2010年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)年銷銷售額額千億億到2014年突破破2000億，4年時(shí)間間年銷銷售額額翻倍倍的目目標(biāo)，，需要要靠合合作開開發(fā)的的模式式才能能得以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。萬科2010年超千千億銷銷售規(guī)規(guī)模的的背后后，是是其超超過六六成項(xiàng)項(xiàng)目來來自合合作伙伙伴的的共同同擔(dān)當(dāng)當(dāng)，這這種合合作開開發(fā)模模式在在萬科科過冬冬的2012年被再再次寄寄予厚厚望，，達(dá)1412億。第三章章房地產(chǎn)產(chǎn)融資資結(jié)構(gòu)構(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)基金金類型型第四章章私募房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金產(chǎn)品品公司型型房地地產(chǎn)基基金公司型型房地地產(chǎn)基基金是是以《公司法法》為基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)立立、通通過發(fā)發(fā)行基基金單單位籌籌集資產(chǎn)并投資資于房房地產(chǎn)產(chǎn)的基基金。。其認(rèn)認(rèn)購(gòu)人人和持持有人人是基基金的的股東，享有有股東東所應(yīng)應(yīng)享有有的一一切利利益，，同時(shí)時(shí)也是是基金公公司虧損的的最終終承擔(dān)擔(dān)者；；其發(fā)發(fā)起人人可以以自己己管理理基金金，也也可以以從組組織之之外聘聘請(qǐng)基基金管管理公公司進(jìn)進(jìn)行基基金的的投資管管理。契約型型房地地產(chǎn)基基金契約型型房地地產(chǎn)投投資基基金又又被稱稱作信托型型基金金，是指指以信托法法為基礎(chǔ)礎(chǔ)，根根據(jù)當(dāng)當(dāng)事人人各方方訂立立的信托契契約，由基金發(fā)發(fā)起人人發(fā)起，，公開發(fā)發(fā)行基金憑憑證募募集投投資者者的資資金而而設(shè)立立的房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資基金金。其其最大大特點(diǎn)點(diǎn)是基基金本本身不不是一一個(gè)有有法人地位的的公司。契約約型房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資基金金三方方當(dāng)事事人分分別為為：基基金受益人人、基金管管理人人和基金金信托托人。。第四章章私募房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金產(chǎn)品品有限合合伙型型房地地產(chǎn)基基金有限合合伙將合伙伙人分分成兩兩類，，即：：有限限合伙伙人和和普通合合伙人人。對(duì)于于有限合合伙公公司而言，，前者者是企企業(yè)的的所有有者，，后者者是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)者。。有限限合伙伙型房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金的目目的是是獲取取能產(chǎn)產(chǎn)生最最大現(xiàn)金流流量的房地地產(chǎn)，，可能能采取取用現(xiàn)金夠買收收益型型房地地產(chǎn)的的策略略。投投資者者的目目的將將決定定有限限合伙伙型房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金投資資目的的以及及相應(yīng)應(yīng)的策策略。。有限限合伙伙型房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金的集集資通通常有有兩種種形式式：基基金制制和承承諾制制。第四章章私募房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金產(chǎn)品品股權(quán)投投資合合伙企企業(yè)(有限合合伙)基金結(jié)結(jié)構(gòu)：：債型型私募募房地地產(chǎn)基基金第四章章私募房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金產(chǎn)品品LP-1LP-2LP-n項(xiàng)目公公司銀行資金托托管基金管管理公公司（GP)開發(fā)商商或母母公司司土地抵抵押擔(dān)保股權(quán)投投資合合伙企企業(yè)(有限合合伙)基金結(jié)結(jié)構(gòu)：：權(quán)益益型私私募房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金第四章章私募房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金產(chǎn)品品LP-1LP-2LP-n項(xiàng)目公公司銀行資金托托管基金管管理公公司（GP)開發(fā)商商股權(quán)回回購(gòu)股權(quán)投投資合合伙企企業(yè)(有限合合伙)基金結(jié)結(jié)構(gòu)：：股+債型私私募房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金第四章章私募房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金產(chǎn)品品LP-1LP-2LP-n項(xiàng)目公公司銀行資金托托管基金管管理公公司（GP)開發(fā)商商土地抵抵押擔(dān)保股權(quán)回回購(gòu)開發(fā)商商母公公司股權(quán)投投資合合伙企企業(yè)(有限合合伙)基金結(jié)結(jié)構(gòu)：：平行行私募募房地地產(chǎn)基基金第四章章私募房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金產(chǎn)品品LP-1LP-2LP-n項(xiàng)目公公司銀行資金托托管基金管管理公公司（GP)開發(fā)商商土地抵抵押擔(dān)保股權(quán)回回購(gòu)開發(fā)商商母公公司LP-1LP-2LP-n股權(quán)投投資合合伙企企業(yè)(有限合合伙1)股權(quán)投投資合合伙企企業(yè)(有限合合伙2)股權(quán)投投資合合伙企企業(yè)(有限合合伙)基金結(jié)結(jié)構(gòu)：：結(jié)構(gòu)構(gòu)型私私募房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金第四章章私募房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金產(chǎn)品品LP-1LP-2LP-n項(xiàng)目公公司銀行資金托托管基金管管理公公司（GP)開發(fā)商商土地抵抵押擔(dān)保股權(quán)回回購(gòu)開發(fā)商商母公公司開發(fā)商商母公公司LP股權(quán)投投資合合伙企企業(yè)(有限合合伙1)第四章章私募房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金產(chǎn)品品舉例：：永榮榮基金金交易易結(jié)構(gòu)構(gòu)舉例：：永榮榮基金金產(chǎn)品品第四章章私募房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金產(chǎn)品品產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)考考慮要要素安全性性：項(xiàng)項(xiàng)目團(tuán)團(tuán)隊(duì)、、項(xiàng)目目贏利利能力力、抵抵押、、擔(dān)保保收益性性：固固定收收益、、浮動(dòng)動(dòng)收益益、固固定收收益+浮動(dòng)收收益高于銀銀行存存款、、信托托產(chǎn)品品流動(dòng)性性：轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押押、回回購(gòu)第四章章私募房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金產(chǎn)品品產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)考考慮其其它要要素發(fā)行對(duì)對(duì)象：：機(jī)構(gòu)構(gòu)（財(cái)財(cái)務(wù)投投資、、產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈整整合））、個(gè)個(gè)人發(fā)行規(guī)規(guī)模：：2億以上上發(fā)行渠渠道：：私人人銀行行、財(cái)財(cái)富管管理公公司、、協(xié)會(huì)會(huì)、證證券營(yíng)營(yíng)業(yè)部部、會(huì)會(huì)所、、商會(huì)會(huì)、會(huì)會(huì)計(jì)事事務(wù)所所、律律師事事務(wù)所所發(fā)行法法律文文體設(shè)設(shè)計(jì)第四章章私募房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金產(chǎn)品品第五章章優(yōu)秀房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金團(tuán)隊(duì)隊(duì)具備備條件件精通：：業(yè)務(wù)務(wù)+法律法法規(guī)+財(cái)務(wù)第五章章優(yōu)秀房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金團(tuán)隊(duì)隊(duì)具備備條件件業(yè)務(wù)方方面第五章章優(yōu)秀房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金團(tuán)隊(duì)隊(duì)具備備條件件業(yè)務(wù)細(xì)細(xì)項(xiàng)序號(hào)指標(biāo)1總用地面積2凈用地面積3建筑密度4容積率5綠地率6建筑限高7總建筑面積8地面以上建筑面積8.1高層住宅8.2臨街公寓8.3商業(yè)8.4社區(qū)配套9地面以下建筑面積9.1地下商業(yè)9.2地下車庫(kù)面積10架空層面積11人防面積12戶數(shù)13停車數(shù)量13.1地下13.2地上序號(hào)成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用1

土地綜合價(jià)金2

補(bǔ)交土地出讓金3

土地契稅二、前期工程費(fèi)1可行性研究費(fèi)2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)3勘測(cè)費(fèi)4規(guī)費(fèi)5三通一平6臨時(shí)設(shè)施7監(jiān)理費(fèi)第五章章優(yōu)秀房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金團(tuán)隊(duì)隊(duì)具備備條件件三、建筑安裝工程費(fèi)（一）高層住宅（20-33層）1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）3室內(nèi)裝飾工程4室外裝飾工程5大型設(shè)備（二）公寓（27層）1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）3室內(nèi)裝飾工程4室外裝飾工程5大型設(shè)備（三）商業(yè)(獨(dú)立)1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）3室內(nèi)裝飾工程4室外裝飾工程5大型設(shè)備