一文文徹徹底底明明白白：：高高大大上上的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目是是如如何何定定位位的的？？廊坊坊偉偉聯(lián)聯(lián)置置業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司司本報(bào)報(bào)告告為為偉偉聯(lián)聯(lián)置置業(yè)業(yè)獨(dú)獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)知知識(shí)識(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，未未經(jīng)經(jīng)書書面面許許可可，，本本報(bào)報(bào)告告的的任任何何部部分分都都不不可可被被擅擅自自引引用用、、復(fù)復(fù)制制、、傳傳播播及及擴(kuò)擴(kuò)散散。。第一一章章第二二章章第三三章章第四四章章土地地研研究究市場(chǎng)場(chǎng)研研究究項(xiàng)目目定定位位四四大大關(guān)關(guān)鍵鍵定位位的的過(guò)過(guò)程程及及重重點(diǎn)點(diǎn)第五章定位位的的四四種種邏邏輯輯①不不同同企企業(yè)業(yè)、、緊緊鄰鄰項(xiàng)項(xiàng)目目，，相相似似指指標(biāo)標(biāo)，，一一線線之之隔隔如何何差差異異化化開開發(fā)發(fā)？？②同同一一企企業(yè)業(yè)、、相相同同區(qū)區(qū)位位，，如何何避避免免同同室室操操戈戈？？③同同一一企企業(yè)業(yè)，，不不同同區(qū)區(qū)位位，，相相似似定定位位，，如何何避避免免競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)？？④地地王王項(xiàng)項(xiàng)目目，，成成本本高高企企，，資資源源平平平平，，甲甲方方期期望望甚甚高高，，問(wèn)問(wèn)題題多多多多，，該從從哪哪個(gè)個(gè)角角度度思思考考？？如如何何一一步步步步解解決決問(wèn)問(wèn)題題。。。。。。項(xiàng)目目定定位位思思考考過(guò)過(guò)程程項(xiàng)目目定定位位思思考考過(guò)過(guò)程程：：是不不斷斷逼逼定定和和耦耦合合的的過(guò)程程第一一章章土地地研研究究土地地研研究究第一一章章要點(diǎn)點(diǎn)與與方方法法：：土土地地研研究究土地地研研究究第一一章章區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃：：土地地研研究究的的重重點(diǎn)點(diǎn)內(nèi)內(nèi)容容土地地研研究究第一一章章區(qū)域域價(jià)價(jià)值值平平臺(tái)臺(tái)決決定定了了項(xiàng)項(xiàng)目目打打造造的的方方向向土地地研研究究第一一章章挖掘掘區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值的的四四種種方方法法土地地研研究究第一一章章土地地研研究究初初步步成成果果第二二章章市場(chǎng)場(chǎng)研研究究市場(chǎng)場(chǎng)研研究究第二二章章三大大研研究究重重點(diǎn)點(diǎn)事實(shí)實(shí)－－－－觀觀點(diǎn)點(diǎn)－－－－建議議市場(chǎng)場(chǎng)研研究究第二二章章第一一節(jié)節(jié)市場(chǎng)場(chǎng)基本本面面分分析析市場(chǎng)場(chǎng)研研究究第二二章章第二二節(jié)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析析市場(chǎng)場(chǎng)研研究究第二二章章競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分析析的的工工作作要要點(diǎn)點(diǎn)市場(chǎng)場(chǎng)研研究究第二二章章鏈接接知知識(shí)識(shí)點(diǎn)點(diǎn)1：SWOT戰(zhàn)略略工工具具（（項(xiàng)項(xiàng)目目+環(huán)境境+競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)）SWOT分析析的的價(jià)價(jià)值值要要素素具體體地地說(shuō)說(shuō)，，針針對(duì)對(duì)一一個(gè)個(gè)地塊塊的價(jià)價(jià)值值要要素素包包括括：：?地地段段要要素素————地地段段/片區(qū)認(rèn)知知度/周邊配套套（商業(yè)業(yè)/教育）/交通等（（可總結(jié)結(jié)為便利利性/成熟度/知名度））?環(huán)境要要素———自然環(huán)環(huán)境/四至景觀觀/社會(huì)人文文環(huán)境（（噪音））等（可可判定資資源的程程度：稀稀缺、良良好還是是匱乏））?地塊要要素———地形地地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)等等（可判判斷產(chǎn)品品的可發(fā)發(fā)揮空間間）?開發(fā)商商要素———目標(biāo)標(biāo)/開發(fā)商品品牌/可利用資資源等針對(duì)一個(gè)個(gè)即將銷銷售的項(xiàng)目與地塊的的主要差差別在于于增加了了產(chǎn)品因因素：?產(chǎn)品因因素———產(chǎn)品/戶型/自身配套套/昭示性等等對(duì)于一個(gè)個(gè)大盤的后后續(xù)階段，需需要增加加項(xiàng)目要要素的判判斷：?項(xiàng)目要要素———口碑/人氣/項(xiàng)目知名名度/客戶群體體/前期售價(jià)價(jià)/前后產(chǎn)品品差異性性/物業(yè)管理理等市場(chǎng)研究究第二章鏈接知識(shí)識(shí)點(diǎn)2：競(jìng)爭(zhēng)橫道道圖市場(chǎng)研究究第二章鏈接知識(shí)識(shí)點(diǎn)3：波浪圖市場(chǎng)研究究第二章鏈接知識(shí)識(shí)點(diǎn)4：二維坐標(biāo)標(biāo)圖市場(chǎng)研究究第二章鏈接知識(shí)識(shí)點(diǎn)5：雷達(dá)圖市場(chǎng)研究究第二章第三節(jié)產(chǎn)品分析市場(chǎng)研究究第二章第三節(jié)產(chǎn)品分析市場(chǎng)研究究第二章客戶研究究客戶研究究方法：：客戶訪談?wù)?、專業(yè)業(yè)訪談、、專家訪訪談市場(chǎng)研究究第二章客戶研究究客戶細(xì)分分：家庭生命命周期客戶細(xì)分分：置業(yè)周期期市場(chǎng)研究究第二章客戶研究究客戶細(xì)分分：支付能力力將月平均均消費(fèi)支支出、房房產(chǎn)情況況與家庭庭年收入入對(duì)應(yīng)市場(chǎng)研究究第二章客戶研究究初步成成果通過(guò)土地地、市場(chǎng)場(chǎng)、客戶戶三方面面的研究究,各自導(dǎo)出出產(chǎn)品定定位的某某些方面面特征，，據(jù)此可可以初步步描摹產(chǎn)產(chǎn)品定位位輪廓，，制定若若干方案案，再經(jīng)經(jīng)過(guò)對(duì)企企業(yè)目標(biāo)標(biāo)、相關(guān)關(guān)案例作作證進(jìn)行行篩選，，最終得得出切實(shí)實(shí)可行的的項(xiàng)目定定位。市場(chǎng)研究究第二章企業(yè)分析析一般來(lái)講講，企業(yè)業(yè)的產(chǎn)品品線戰(zhàn)略略是項(xiàng)目目定位的的指導(dǎo)方方針；不不同企業(yè)業(yè)的不同同發(fā)展階階段，即即使對(duì)于于同一塊塊土地，，所需要要承擔(dān)的的企業(yè)使使命也不不同，因因此需要要不同的的開發(fā)思思路。對(duì)對(duì)企業(yè)的的戰(zhàn)略進(jìn)進(jìn)行充分分了解和和分析，，以使項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)契合企企業(yè)的長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展展要求。。市場(chǎng)研究究第二章類比案例例第三章項(xiàng)目定位位的四大大關(guān)鍵項(xiàng)目定位位的四大大關(guān)鍵第三章根據(jù)項(xiàng)目目5個(gè)要素分分析，定定位結(jié)論論基本成成形定位要回回答“給給什么人人、提供供什么樣樣的社區(qū)區(qū)/產(chǎn)品”項(xiàng)目定位位的四大大關(guān)鍵第三章客戶定位位項(xiàng)目定位位的四大大關(guān)鍵第三章產(chǎn)品定位位1、項(xiàng)目檔檔次定位位2、物業(yè)形形態(tài)定位位3、戶型定定位4、其他配配套定位位：商業(yè)業(yè)、會(huì)所所、學(xué)校校、車庫(kù)庫(kù)……成功的月月牙環(huán)———最佳佳模式保持現(xiàn)金金牛、明明星、問(wèn)問(wèn)題產(chǎn)品品的合理理組合，，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品及資資源分配配結(jié)構(gòu)的的良性循循環(huán)。對(duì)于企業(yè)業(yè)來(lái)說(shuō)，，如果能能同時(shí)具具有問(wèn)題題產(chǎn)品，，明星產(chǎn)產(chǎn)品和現(xiàn)現(xiàn)金牛產(chǎn)產(chǎn)品這三三類，就就有希望望保持企企業(yè)當(dāng)前前的利潤(rùn)潤(rùn)和長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)利潤(rùn)的的穩(wěn)定，，形成合合理的產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)，維持持資金平平衡。項(xiàng)目定位位的四大大關(guān)鍵第三章產(chǎn)品定位位產(chǎn)品定位位之物業(yè)業(yè)形態(tài)1、容積率率確定2、容積率率下物業(yè)業(yè)形態(tài)的的配比產(chǎn)品定位位之戶型型定位戶型定位位的關(guān)鍵鍵-----與定位相相匹配,定總價(jià)戶型區(qū)隔隔的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)------面積差異異與總價(jià)價(jià)差異戶型區(qū)隔隔的原則則------戶型之間間必須不不可替代代項(xiàng)目定位位的四大大關(guān)鍵第三章定位之最最終評(píng)判判以經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算判斷斷項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益項(xiàng)目前期期經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算不同同于工程程概預(yù)算算和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)財(cái)務(wù)。。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)的的使命是是模擬一一條現(xiàn)金金流，幫幫助項(xiàng)目目開發(fā)者者決策。。第四章定位的過(guò)過(guò)程及重重點(diǎn)定位的過(guò)過(guò)程及重重點(diǎn)第四章究第五章定位的四四種邏輯輯定位的四四種邏輯輯第五章第一節(jié)傳統(tǒng)推導(dǎo)式要點(diǎn)：基基于供求求和價(jià)格格定位定位的四四種邏輯輯第五章第二節(jié)世聯(lián)驗(yàn)證式式，思維維導(dǎo)圖要點(diǎn)：基基于假設(shè)設(shè)和能力力的推想想，分類類模型是是關(guān)鍵定位的四四種邏輯輯第五章第三節(jié)易居地圖式式要點(diǎn)：注注重項(xiàng)目目客戶地地圖，執(zhí)執(zhí)行深度度強(qiáng)，概概念弱計(jì)——環(huán)藝景觀觀概念設(shè)設(shè)計(jì)——定位的四四種邏輯輯第五章第四節(jié)志綱區(qū)域式式要點(diǎn)：基基于供求求和價(jià)格格志綱市場(chǎng)場(chǎng)定位座座標(biāo)系與一般的經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家家及市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷人人士相比比，王志志剛策劃劃方法的的一大特特