第11章房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)投資資項目案例例分析房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資項目目分析簡述述房地產(chǎn)買賣賣投資分析析房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)消費投資資分析房地產(chǎn)租賃賃投資分析析房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)出租經(jīng)營營投資分析析11.1房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)項目投資資分析簡述述11.1.1房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資的種種類房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資往往往是投資者者購置房地地產(chǎn)后，或或?qū)C出售售、或租賃賃經(jīng)營以獲獲取收益的的商業(yè)活動動。這些置業(yè)投投資主要有有：以盈利利為目的的的房地產(chǎn)買買賣投資；；用于自己己消費的置置業(yè)投資；；用于出租租經(jīng)營的置置業(yè)投資；；房地產(chǎn)租租賃經(jīng)營投投資等。11.1房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)項目投資資分析簡述述11.1.2房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資分析析的基本指指標(biāo)1．投資成本本2．投資回收收期3．投資利潤潤率4．資本金利利潤率5．資本金凈凈利潤率6．財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值7．財務(wù)內(nèi)部部收益率11.2房地產(chǎn)買賣賣投資分析析案例11-1：某投資者投投資了30萬元購買一一套120㎡住宅，一次次性付款，，預(yù)計3年（假定空置置暫不考慮租租金收益及物物業(yè)管理費等等支出，但在在實際分析中中應(yīng)當(dāng)考慮））后可以賣到到40萬元。其他條件如下下：售房時的的交易手續(xù)費費為售價的1.5%。營業(yè)稅、城城市建設(shè)維護(hù)護(hù)稅、印花稅稅、契稅分別別為售價的5%、營業(yè)稅的1%、售價的0.5%、售價的1.5%。城市土地使使用稅每年每每平方米0.5元。評估、交交易、登記等等費用約2000元；所得稅率率為20%。如何分析這項項投資？11.2房地產(chǎn)買賣投投資分析解：簡要投資資回報分析如如下：1．計算相應(yīng)指指標(biāo)1）投資成本（（購買價）：：300000元2）銷售手續(xù)費費：400000×1.5%=6000元11.2房地產(chǎn)買賣投投資分析3）有關(guān)稅費（1）營業(yè)稅：400000×5%=20000元（2）城市建設(shè)維維護(hù)稅：20000×1%=200元（3）印花稅：400000×0.5%=200元（4）契稅：400000×1.5%=6000元（5）城市土地使使用稅：0.5×120×3=1800元（6）評估、交易易、登記等費費用：約2000元（7）所得稅：（銷售價-購買價-利息-經(jīng)營費用-直接稅費）×20%=12760元11.2房地產(chǎn)買賣投投資分析4）投資凈收益益（1）稅后利潤：：51040元（2）投資利潤率率：63800÷300000=21.27%（3）資本金凈利利潤率（年投投資收益率））：51040÷3÷300000=5.67%11.2房地產(chǎn)買賣投投資分析2．簡要分析如果該投資者者將其投資資資金存入銀行行，年利率為為3.5%，三年利息為為31500元，扣除20%的利息稅6300元，凈收益為為25200元，總投資利利潤率為8.4%，年收益率（（資本金凈利利潤率）為2.8%。11.2房地產(chǎn)買賣投投資分析兩者相比，儲儲蓄投資比購購房投資的投投資收益率低低2.87%，但儲蓄投資資相對穩(wěn)定，，除通貨膨脹脹外，基本上上無風(fēng)險，而而購房投資的的結(jié)果卻有較較大的變數(shù)，，如3年內(nèi)用于出租租經(jīng)營，則可可有租金收益益，僅租金收收益一項就已已經(jīng)相當(dāng)于銀銀行利息收益益，如果稅費費減免或售價價增加，其收收益更高，但但如果售價沒沒升幅，3年后仍無法售售出，則只好好轉(zhuǎn)為長線投投資，靠收租租金逐步回收收投資資金，，等待出售時時機。投資者者在進(jìn)行房地地產(chǎn)買賣投資資回報分析時時，其收益率率的底線通常常是與銀行利利息作對比。。相比之下，，購房投資收收益大于銀行行儲蓄投資，，但風(fēng)險同時時存在。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營投資資分析案例11-4：某公司以10000元/平方米的價格格購買了一棟棟建筑面積為為27000平方米的寫字字樓用于出租租經(jīng)營，該公公司在購買寫寫字樓的過程程中，支付了了相當(dāng)于購買買價格5.3%的各種稅費（（如契稅、手手續(xù)費、律師師費用、其他他費用等）。。其中，相當(dāng)當(dāng)于樓價30%的購買投資和和各種稅費均均由該公司的的自有資金（（股本金）支支付，相當(dāng)于于樓價70%的購買投資來來自于期限為為15年、固定利率率為7.5%、按年等額還還款的商業(yè)抵抵押貸款。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營投資資分析假設(shè)在該寫字字樓的出租經(jīng)經(jīng)營期內(nèi)，其其月租金水平平始終保持在在160元/㎡，前3年的出租率分分別為65%、75%、85%，從第4年開始出租率率達(dá)到95%，且在此后的的出租經(jīng)營期期內(nèi)始終保持持該出租率。。出租經(jīng)營期期間的經(jīng)營成成本為毛租金金收入的28%。如果購買投投資發(fā)生在第第1年的年初，每每年的凈經(jīng)營營收入和抵押押貸款還本付付息支出均發(fā)發(fā)生在年末，，整個出租經(jīng)經(jīng)營期為48年，投資者的的目標(biāo)收益率率為14%。試從投資者的的角度，計算算該項目自有有資金的財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值和財財務(wù)內(nèi)部收益益率，并判斷斷該項目的可可行性。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營投資資分析解：簡要分析析如下：1．相應(yīng)指標(biāo)計計算1）寫字樓投資資的基本情況況:（1）寫字樓購買買總價：27000×10000=27000（萬元）（2）購買寫字樓樓的稅費：27000×5.3%=1431（萬元）（3）股本投資：：27000×30%+1431=9531（萬元）（4）抵押貸款額額：27000×70%=18900（萬元）11.5房地產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營投資資分析2）抵押貸款年年還本付息額額11.5房地產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營投資資分析3）寫字樓各年年凈經(jīng)營收入入情況第1年凈經(jīng)營收入入：27000×160××12×65%×（1-28%）=2426.11（萬元）第2年凈經(jīng)營收入入：27000×160××12×75%×（1-28%）=2799.36（萬元）第3年凈經(jīng)營收入入：27000×160××12×85%×（1-28%）=3172.61（萬元）第4年及以后各年年凈經(jīng)營收入入：27000×160××12×95%×（1-28%）=3545.86（萬元）本項目投資自自有資金的現(xiàn)現(xiàn)金流量表，，如表11-3所示。年末01234~1516~48股本金投入9531.00凈經(jīng)營收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有資金凈現(xiàn)金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表11-3現(xiàn)金流量表（（自有資金、、稅前）單單位：萬萬元11.5房地產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營投資資分析4）該投資項目目的財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值因為ic=14%，故11.5房地產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營投資資分析5）該投資項目目的財務(wù)內(nèi)部部收益率因為i1=14%時，NPV1=789.81萬元，設(shè)i2=15%，則：用插入法11.5房地產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營投資資分析2．結(jié)論因為NPV=789.81萬元＞0，F(xiàn)IRR=14.78%＞14%，故該項目可可行。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營投資資分析案例11-5：某寫字樓售價價1950萬元，該樓宇宇擁有辦公單單元60個，每個單元元平均月租金金6000元，并以每年年5%的速度遞增。。設(shè)每單元每每年的空置及及其他損失費費為單元月租租金收入的2倍。第1年的經(jīng)營成本本為毛租金收收入的20%，以后每年按按6%的幅度遞增。。投資者可獲獲得利率為12%，期限15年的1500萬元的貸款，，要求按月等等額還本付息息。貸款成本本（申報費、、評估費、活活動費等）占占貸款額的2%。該物業(yè)資產(chǎn)使使用15年，按線性折折舊法計算折折舊費用。折折舊基數(shù)為投投資額的85%。若投資者要要求的投資收收益率為20%，該項目是否否值得投資？？11.5房地產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營投資資分析分析：大部分投資者者都要依賴籌籌措的資金進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)投投資，而抵押押貸款是房地地產(chǎn)資金籌措措的主要形式式。投資者經(jīng)經(jīng)常面臨的問問題之一就是是權(quán)衡抵押貸貸款投資的效效益，作出投投資決策。本本案例實際上上是想考察該該項目的抵押押貸款投資決決策是否可行行。也就是說說，該項目在在貸款的情況況下再考慮各各種應(yīng)交稅款款，還能否獲獲得預(yù)期收益益。為了求解這一一問題，應(yīng)分分別計算該項項目的貸款分分期償付計劃劃、年度折舊舊額、稅額、、稅前及稅后后現(xiàn)金流量，，并依據(jù)稅后后現(xiàn)金流量及及投資者要求求的收益率計計算該項目的的凈現(xiàn)值及內(nèi)內(nèi)部收益率，，據(jù)此作出投投資決策。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營投資資分析解：1．貸款分期償償付計劃已知:該筆貸款年利利率r=12%，期限n=15×12=180個月，要求按按月還本付息息，則：（1）每月計息利利率：i=r/n=0.12/12=0.01（2）月還款系數(shù)數(shù):11.5房地產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營投資資分析（3）月還本付息息額:1500×0.012=18(萬元)（4）年還本付息息額:18××12=216(萬元)（5）年貸款余額額：11.5房地產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營投資資分析把上述已知條條件代入，將將會得到各年年末的貸款余余額數(shù)值。例：第5年末貸款余額額為：又∵某年年償還本金=上一年貸款余余額–該年貸款余額額某年償還利息息=每年付款額–該年償還本金金∴各年償償還本金和利利息情況依次次可以算出。。詳見抵押貸款款分期償還計計劃,見表11-4。年份每年付款額貸款余額本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表11-4抵押貸款分期期償還計劃表表單單位：：萬元11.5房地產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營投資資分析2．折舊計劃已知：該物業(yè)業(yè)按線性折舊舊法計算折舊舊額；折舊基數(shù)為：：1950××85%=1657.5萬元；則年平均折舊舊額為：1657.5×1/15=110.55（萬元）11.5房地產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營投資資分析3．稅前現(xiàn)金流流量各年稅前現(xiàn)金金流量=各年潛在總收收入-各年空置及其其他損失-經(jīng)營成本（或或經(jīng)營費用））-年還本付息額額。按題設(shè)已知條條件，（1）該項目年潛潛在總收入=單元月租金×單元數(shù)×12個月×（1+升幅）（2）該項目空置置及其他損失失=2×單元月租金×單元數(shù)×（1+升幅）（3）實際總收入入=潛在總收入-空置其他損失失11.5房地產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營投資資分析（4）經(jīng)營成本：：第1年為當(dāng)年實際際總收入的20%，以后每年按6%比例遞增，即即：經(jīng)營成本=第1年實際總收入入×20%×（1+升幅）（5）凈經(jīng)營收入入=實際總收入-經(jīng)營成本（6）年還本付息息額，見表11-4①①欄。（7）稅前現(xiàn)金流流量=凈經(jīng)營收入-年還本本付息息額上述計計算結(jié)結(jié)果見見表11-5。年份經(jīng)營收入空置及其他損失實際總收入經(jīng)營成本凈經(jīng)營收入年還本付息額稅前現(xiàn)金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表11-5稅前現(xiàn)現(xiàn)金流流量計計算表表單單位：：萬元元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續(xù)表11-5稅前現(xiàn)現(xiàn)金流流量計計算表表單單位：：萬元元11.5房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)業(yè)出租租經(jīng)營營投資資分析析4．稅金及及稅后后現(xiàn)金金流量量計算算稅后現(xiàn)現(xiàn)金流流量=稅前現(xiàn)現(xiàn)金流流量-應(yīng)納稅稅額應(yīng)納稅稅額=應(yīng)納稅稅收入入×綜合稅稅率應(yīng)納稅稅收入入=凈經(jīng)營營收入入-利息-折舊-年均分分?jǐn)側(cè)谌谫Y成成本其中：：年平平均分分?jǐn)側(cè)谌谫Y成成本=1500××2%÷15=2（萬元元）；；本案例例中，，該項項目應(yīng)應(yīng)交納納的稅稅金主主要有有：營營業(yè)稅稅、印印花稅稅、房房產(chǎn)稅稅、所所得稅稅分別別為租租金純純收入入的3%、0.1‰、18%、9.84%。上述述四項項合計計的綜綜合稅稅率為為租金金純收收入的的30.85%。上述稅稅后現(xiàn)現(xiàn)金流流量計計算結(jié)結(jié)果如如表11-6所示。。年份凈經(jīng)營收入還貸利息折舊費分?jǐn)側(cè)谫Y成本應(yīng)納稅收入綜合稅率稅額稅后現(xiàn)金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表11-6稅后現(xiàn)現(xiàn)金流流量計計算表表單單位：：萬元元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續(xù)表11-6稅后現(xiàn)現(xiàn)金流流量計計算表表單單位：：萬元元11.5房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)業(yè)出租租經(jīng)營營投資資分析析5．凈現(xiàn)現(xiàn)值及及內(nèi)部部收益益率的的計算算（1）凈現(xiàn)現(xiàn)值計計算設(shè)基準(zhǔn)準(zhǔn)收益益率ic為20%，則凈凈現(xiàn)值值計算算結(jié)果果見表表11-7所示。。年份自由資金投資額稅后現(xiàn)金流量貼現(xiàn)