通遼市港聯(lián)商業(yè)管理股份有限公司

夕陽紅老年宮

產(chǎn)權(quán)式公寓項目介紹

產(chǎn)權(quán)式老年公寓概念

這種模式迎合普通老百姓的不動產(chǎn)投資理財需求。幫助大眾投資者共同參與大型經(jīng)營型住宿業(yè)房地產(chǎn)的投資行為，目的是獲得房地產(chǎn)增值和經(jīng)營收益。同時對于養(yǎng)老服務(wù)的自助型客戶來講，在日后的使用中減少了大量的養(yǎng)老租房費用支出，最重要的是“產(chǎn)權(quán)式”注入了家的感覺，居家養(yǎng)老對老年人的心情有了利好影響。產(chǎn)權(quán)式老年公寓概念

產(chǎn)權(quán)式老年公寓：就是由個人投資者買斷公寓房間的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將老年公寓每個房間的獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一套房間都各擁有獨立的產(chǎn)權(quán)（水電暖獨立計量、分戶繳納），投資者如購買商品房一樣投資置業(yè)，將房間委托給專業(yè)老年公寓管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，并從中獲取租金作為投資回報。夕陽紅老年宮項目概況項目位置:

夕陽紅老年宮項目概況項目規(guī)模：老年宮樓高50米、共18層，總建管面積為19440平方米。共355套公寓。夕陽紅老年宮項目概況實施時間：

2012年8月15日開工2014年8月30日竣工。夕陽紅老年宮項目概況實施單位：（1）投資:裕晨香港投資集團有限公司（2）開發(fā):（3）運營:通遼市港聯(lián)商業(yè)管理股份有限公司（4）設(shè)計:（5）建筑:山西省林州市二建建筑工程有限公司（6）監(jiān)理:通遼大地監(jiān)理公司夕陽紅老年宮項目概況經(jīng)營單位：通遼市港聯(lián)夕陽紅老年宮運營管理有限公司夕陽紅老年規(guī)劃建設(shè)功能分區(qū)高護區(qū)：

13層14層、15層主要居住能自理但行動不便老人。每層設(shè)家宴廳、護士站。22套公寓，面積分別為57平方米、51平方米、48平方米43平方米，共66套公寓夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)功能分區(qū)客房區(qū)：2-3層主要居住探親陪護家屬親人，面積分別為57平方米、51平方米、48平方米43平方米，共50間客房夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)功能分區(qū)娛樂區(qū)：2層主要是為居住老人提供文體活動的場所，包括大文化中心、演藝廳、棋牌室、書畫室、室內(nèi)球館夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)自住區(qū)4層5層、6層、7層、8層、主要居住能自理身體較好，不需要照顧老人。每3層設(shè)護士站。面積分別為57平方米、51平方米、48平方米43平方米，共123套公寓夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)功能分區(qū)服務(wù)區(qū)：1層主要是為居住老人的服務(wù)的場所包括：服務(wù)中心、大堂、醫(yī)療保健中心、公共餐廳、廳雅、茶吧夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)重要設(shè)施設(shè)計門窗：1、房門安裝子母門，寬1．1米，夠輪椅回轉(zhuǎn)面積。2、衛(wèi)生間、廁位間設(shè)平開門，門扇向外開啟，留有觀察窗口，安裝雙向開啟的插銷。3、窗扇鑲用無色透明玻璃。開啟窗口應(yīng)設(shè)防蚊蠅紗窗。4、起居室、臥室、療養(yǎng)室、病房等門扇采用可觀察的門夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)重要設(shè)施設(shè)計通道：1、入口造型設(shè)計，標(biāo)志鮮明，易于辨認(rèn)。2、入口門前平臺與室外地面高差小于0．40m，采用緩坡臺階和坡道過渡。3、過廳、走廊寬1.8米，具備輪椅、擔(dān)架回旋條件。夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)重要設(shè)施設(shè)計通道：4、戶室內(nèi)面對走道的門與門、門與鄰墻之間的距離，不小于O．50m，應(yīng)保證輪椅回旋和門扇開啟空間。5、戶室內(nèi)通過式走道凈寬不小于1．20m。6、老年人出人經(jīng)由的過廳、走道、房間不設(shè)門夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)重要設(shè)施設(shè)計防護：1、通過式走道兩側(cè)墻面0．90m和O.65m高處設(shè)的圓桿橫向扶手，扶手離墻表面間距40mm；走道兩側(cè)墻面下部設(shè)0．35m高的護墻板?；蚴指休^好的其他材料制作。2、電梯橋廂沿周邊離地0．65m高處設(shè)介助（坐輪椅高度）安全扶手夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)重要設(shè)施設(shè)計防護：3、衛(wèi)生間內(nèi)與生便器相鄰墻面設(shè)水平高0．70m的“L”形安全扶手或“11’形落地式安全扶手。貼墻浴盆的墻面設(shè)水平高度0．60m的“L”形安全扶手，水盆一側(cè)貼墻設(shè)安全扶手。4、內(nèi)部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在1．80m高度以下做與墻體粉刷齊平的護角。5、居室、通道地面采用富彈性的塑膠材料，以防滑倒。夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)重要設(shè)施設(shè)計廚房：1、家宴廳內(nèi)設(shè)公用廚房。滿足家庭自助小型聚會、業(yè)主自助招待賓客、家族自助辦理中小型生日宴會（壽宴）需要而設(shè)立。主要設(shè)施獨立衛(wèi)生間、大型廚房系統(tǒng)、全套廚具、餐具、餐桌等，卡拉OK等娛樂音響系統(tǒng)；。4、營養(yǎng)配餐廚房、設(shè)在底樓，中心面積120平方米，配備車間化生產(chǎn)的專業(yè)的廚房設(shè)備及配送系統(tǒng)。滿足老年人根據(jù)自身營養(yǎng)需要點餐、統(tǒng)一烹飪制作、配送、整理的需要。夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)重要設(shè)施設(shè)計衛(wèi)生間：1、每個房間都設(shè)衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。其面積不小于5．00m2。2、家宴廳配置設(shè)公用衛(wèi)生間，宜臨近休息廳，并設(shè)便于輪椅回旋的前室，設(shè)一具輪椅進出的廁位小間，衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)一具立式小便器。夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)重要設(shè)施設(shè)計衛(wèi)生間：1、娛樂區(qū)、服務(wù)區(qū)均設(shè)設(shè)公共衛(wèi)生間，設(shè)便于輪椅回旋的前室，男女各設(shè)一具輪椅進出的廁位小間，男衛(wèi)生間設(shè)一具立式小便器。公用衛(wèi)生間廁位間平面尺寸不小于1．20mX2．00m，內(nèi)設(shè)0．40m高的坐便器。4、衛(wèi)生間選用白色衛(wèi)生潔具，平底防滑式淺浴盆。冷、熱水混水龍頭選用掀壓式開關(guān)。夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)重要設(shè)施設(shè)計居室：4、起居室、臥室應(yīng)設(shè)閉路電視插孔.5、電源開關(guān)選用寬板防漏電式按鍵開關(guān)，高度離地直為1米。6地暖供熱、空調(diào)制冷。7每戶設(shè)電話，按鍵字大醒目，居室及衛(wèi)生間廁位旁應(yīng)設(shè)緊急呼救按鈕。8、網(wǎng)絡(luò)光纖入戶。夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)重要設(shè)施設(shè)計家具：全套生活家具、床、電視、沙發(fā)、茶幾、休閑桌椅、微波爐、電磁爐、電冰箱等夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施文化中心：設(shè)在大樓的二樓，建筑面積1080平方米，包括1、500平方米的演藝綜合廳、2、150平方米棋牌室、3、100平方米的書畫閱覽室（含網(wǎng)吧）、4、200平方米的室內(nèi)球館。130平方米養(yǎng)生培訓(xùn)室。夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施服務(wù)中心：

1、設(shè)在一樓和各樓層、1、大堂、休閑茶吧300平米

2、公共餐廳400平米

3、醫(yī)療保健中心300平米

4、雅間80平米

夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施服務(wù)中心5、護士站分別在17層16層15層14層13層11層9層6層各一個面積為50平米6、搶救室16層17層各設(shè)一個，面積為100平米7、家宴廳分別在10層12層13層14層15層面積為100平米夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施保障中心：設(shè)在負(fù)一層，面積為1080平方米，其中包括：1、配餐中心廚房120平米2、超市面積為100平米3、發(fā)廊50平米 4、公共浴池400平米

夕陽紅老年宮規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施保障中心:5、洗滌保潔車間100平米6、布草房100平米7、休息廳、更衣室210平米夕陽紅老年宮運營模式運營單位通遼市港聯(lián)夕陽紅老年宮運營管理有限公司,通過公司化管理運營，建立集酒店管理、醫(yī)療保健、精神護理、心理疏導(dǎo)、營養(yǎng)膳食配給為一體的專業(yè)化管理服務(wù)團隊，形成具有社會公益導(dǎo)向的實體經(jīng)營企業(yè)。夕陽紅老年宮運營模式投資模式產(chǎn)權(quán)式公寓自住業(yè)主

在取得獨立產(chǎn)權(quán)的老年公寓房間的產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上通過與通遼市港聯(lián)老年宮夕陽紅運營服務(wù)有限公司簽訂服務(wù)合同，由通遼市港聯(lián)老年宮夕陽紅運營服務(wù)有限公司統(tǒng)一提供養(yǎng)老服務(wù)和管理，根據(jù)選定的服務(wù)項目組合并按標(biāo)準(zhǔn)定期向公司支付服務(wù)費。免除房費支出作為投資回報。夕陽紅老年宮運營模式盈利模式通遼市港聯(lián)夕陽紅老年宮運營服務(wù)有限公司、按照產(chǎn)權(quán)式酒店銷售運營的方式，購買公寓娛樂區(qū)、服務(wù)區(qū)、功能區(qū)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并投資配套相應(yīng)設(shè)備，具備對公寓大樓的整體服務(wù)功能后，通過統(tǒng)一回租購房業(yè)主的產(chǎn)權(quán)式公寓按照福利性事業(yè)，商業(yè)化運作的思路，進行統(tǒng)一運營管理，通過以標(biāo)準(zhǔn)化、高檔次、專業(yè)化的服務(wù)和經(jīng)營獲取收益。夕陽紅老年宮運營模式投資模式產(chǎn)權(quán)式公寓投資業(yè)主

在取得獨立產(chǎn)權(quán)的老年公寓房間的產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上通過與通遼市港聯(lián)老年宮夕陽紅運營服務(wù)有限公司簽訂委托經(jīng)營回租合同，交由通遼市港聯(lián)老年宮夕陽紅運營服務(wù)有限公司統(tǒng)一進行經(jīng)營管理，并按月收取公司支付的租金做為投資回報。夕陽紅老年宮運營模式投資模式產(chǎn)權(quán)式公寓混合投資業(yè)主

在取得兩套以上獨立產(chǎn)權(quán)的老年公寓房間的產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上通過與通遼市港聯(lián)老年宮夕陽紅運營服務(wù)有限公司簽訂委托經(jīng)營合同和養(yǎng)老服務(wù)合同，一套作為自住其他作為投資，用租金收益支付養(yǎng)老費用。夕陽紅老年宮運營模式夕陽紅老年宮運營模式夕陽紅老年宮運營模式夕陽紅老年宮運營模式夕陽紅老年宮運營模式夕陽紅老年宮運營管理收費標(biāo)準(zhǔn)房間費用床位：40元/天標(biāo)準(zhǔn)間：60元/天豪華間：80元/天夕陽紅老年宮運營管理收費標(biāo)準(zhǔn)護理費用：5元/天基本護理：10元/天一級護理：20元/天根據(jù)物價上漲實時調(diào)整夕陽紅老年宮運營管理效益測算收入房費收入：355人×60元×30天×12月=766.8萬服務(wù)費收入：500人×30元×30天×12=540萬餐飲服務(wù)收入：6元×500人×30天×12月=108萬收入合計：1414.8萬支出費用：人員工資120人×3000元×12月=432萬房租支出528萬其它支出108.3萬（取暖費60萬，水電費22萬，其它費用22.3萬）折舊費22.8萬

支出合計：1091.1萬收益合計：323.7萬

夕陽紅老年宮運營管理投資收益投資：3880元*43平米=166840元回報：1200元*12月=14400元投資回報率：14400/166840=8.6%投資回報周期：166840/14400=11.6年夕陽紅老年宮運營管理風(fēng)險評估1.霍林郭勒市沒有同類的高檔養(yǎng)老機構(gòu)，不存在市場競爭。2.霍林郭勒市常住人口中老年人比例超過的10%，老年人多為退休職工，收入穩(wěn)定，有相當(dāng)?shù)酿B(yǎng)老支付能力，市場潛力巨大。3.所有的公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)由運用公司投資購買。相對化解投資業(yè)主的投資風(fēng)險。4.霍林郭勒市房租租賃市場該地段該品質(zhì)的房屋租賃價僅為回租價的80%，三年以后市場價將超過回租價，因此不存在房屋空置的風(fēng)險。夕陽紅老年宮服務(wù)理念☆把握一個宗旨以親情、快樂、健康、關(guān)懷、有為為宗旨，按照規(guī)劃自己親生父母及自己未來老年生活為視角，創(chuàng)造一種全新的養(yǎng)老服務(wù)機制和老年生活方式。夕陽紅老年宮服務(wù)理念☆完善兩套體系建立完善的硬件設(shè)施體系1、戶型設(shè)置多樣：有陽臺、無陽臺，分43平方米、48平方米43平方米、51平方米、57平方米四種戶型、2使用功能齊全：集獨立衛(wèi)生間、敞開式廚房、起居室、臥室為一體。3功能設(shè)施完配套生活家具（床、電視、衣柜、沙發(fā)、茶幾、休閑桌椅、微波爐、電磁爐、電冰箱等）.同時配置：醫(yī)用呼叫求救系統(tǒng)、醫(yī)用給氧系統(tǒng)、醫(yī)用監(jiān)控系統(tǒng)、低臺（廚房操作臺、衛(wèi)生間洗漱臺，均適宜輪椅操作高度）低鈕（電按鈕、門把手、燈開關(guān)均適宜輪椅操作高度）、防滑地面、門寬大、地平坦、有扶手、字醒目、聲洪亮。夕陽紅老年宮服務(wù)理念☆完善兩套體系建立完善的硬件設(shè)施體系

3.配套功能全面設(shè)①家宴廳、、文化中心、護士站、客服中心、親情客房、營養(yǎng)配餐中心、配有大型洗滌設(shè)備、浴場、發(fā)廊、超市、生態(tài)氧吧（室外建造玻璃房，內(nèi)可種植花草，供休閑）。滿足布草洗滌、陪護洗澡、理發(fā)、美甲、休閑、購物的需要夕陽紅老年宮服務(wù)理念☆完善兩套體系完善的軟件服務(wù)體系

1、組建通遼市港聯(lián)夕陽紅老年宮運營管理有限公司，通過公司化管理運營，建立集酒店管理、醫(yī)療保健、精神護理、心理疏導(dǎo)、營養(yǎng)膳食配給為一體的專業(yè)化管理服務(wù)團隊，形成具有社會公益導(dǎo)向的實體經(jīng)營企業(yè)。

2、公寓為精裝修房，產(chǎn)權(quán)一次性出售給業(yè)主，公共面積一次性出售給運營管理有限公司。業(yè)主可以自住，根據(jù)自身的年齡、自理程度選擇不同模塊組合、標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、并按標(biāo)準(zhǔn)向管理運營公司繳納服務(wù)費。夕陽紅老年宮服務(wù)理念☆完善兩套體系完善的軟件服務(wù)體系

3、業(yè)主不自住或暫時不自住，需要出租的由運營管理有限公司統(tǒng)一回租，統(tǒng)一經(jīng)營，并購房款的1∕12做為年租金標(biāo)準(zhǔn)，按月向業(yè)主返還租金。

4、消費一卡通:各種服務(wù)實行室內(nèi)刷卡、上門服務(wù)。在各個房間內(nèi)設(shè)立刷卡終端系統(tǒng)，可以在室內(nèi)直接使用刷卡系統(tǒng)。夕陽紅老年宮服務(wù)理念加強三項服務(wù)生活關(guān)懷服務(wù)：自助家宴服務(wù)、營養(yǎng)配餐服務(wù)、家政衛(wèi)生服務(wù)、飲食起居護理服務(wù)、精神護理服務(wù)。親情客房服務(wù)。夕陽紅老年宮服務(wù)理念加強三項服務(wù)文化娛樂服務(wù)：有線電視（電影）服務(wù)、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、老年大學(xué)服務(wù)、文體訓(xùn)練比賽服務(wù)、有為訓(xùn)練服務(wù)、社區(qū)勞動服務(wù)、婚姻愛情服務(wù)。夕陽紅老年宮服務(wù)理念加強三項服務(wù)

醫(yī)療保健服務(wù)：家庭病房服務(wù)、體檢監(jiān)控服務(wù)、針灸理療服務(wù)、病患護理服務(wù)、治療急救服務(wù)、心理疏導(dǎo)服務(wù)、養(yǎng)生培訓(xùn)服務(wù)。夕陽紅老年宮服務(wù)理念解決四大難題解決精力分配難題：隨著社會人口老齡化，老年人比例越來越高，一對中年以上的成年人在正常工作之余面臨同時照顧多位老人的重壓，隨著自身年齡的增長，精力難以支撐這種壓力，高端的社會養(yǎng)老可以分擔(dān)這部分人群的養(yǎng)老壓力。夕陽紅老年宮服務(wù)理念解決四大難題解決心理障礙難題：父母有認(rèn)為入住老年公寓會脫離親情，會被社會認(rèn)為無人贍養(yǎng)，擔(dān)心給子女帶來輿論壓力的心理障礙；子女有讓父母入住養(yǎng)老機構(gòu)，自己感覺不遵守孝道，不負(fù)責(zé)任，未盡贍養(yǎng)義務(wù)的心理障礙。高端社會養(yǎng)老機構(gòu)通過提高質(zhì)量的服務(wù)，完善設(shè)施，注入親情關(guān)懷，能夠克服上述障礙，改變輿論對社會養(yǎng)老的看法。夕陽紅老年宮服務(wù)理念解決四大難題解決行動不便難題：老年人就醫(yī)、體檢、購物、生活起居、參加社會活動均受到身體狀況的限制，很難自理，通過老年宮這種高端的社會化養(yǎng)老，把老年人的所有基本需求都集中在一棟建筑物里得到滿足，最大限度地克服了老年人行動不便的困難。夕陽紅老年宮服務(wù)理念解決四大難題解決質(zhì)量成本難題：高成本、低質(zhì)量是傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的基本特點、由于老人以獨居為主，人均占用居所、陪護人員較多，單獨承擔(dān)的供熱費、物業(yè)費等費用較高，綜合養(yǎng)老成本代價很高。同時由于家庭成員精力有限，而且不具有專業(yè)的管理服務(wù)能力，導(dǎo)致養(yǎng)老質(zhì)量差。而高端社會化養(yǎng)老，強化使用頻率高的獨占有空間（臥室、衛(wèi)生間、廚房的功能，對于使用頻率較低的設(shè)施空間（客廳、餐廳、娛樂、客房公共使用（會客廳、餐廳、娛樂、書房）等，人員采用專業(yè)化服務(wù)隊伍，同時對多人提供標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化服務(wù)，從而大幅減少了單人空間和服務(wù)人員占用，降低了成本，提高專業(yè)服務(wù)質(zhì)量。夕陽紅老年宮服務(wù)理念實現(xiàn)五種關(guān)懷生命的關(guān)懷：

對于行動不能自理或半自理狀態(tài)的老人（半身不遂、老年癡呆、其它重?。┰谘娱L生命的同時，盡可能提高生命質(zhì)量是養(yǎng)老工作追求的基本